TAP

Anteproyecto IV Taller Perdomo O

Docentes: Lorena Logiuratto l Enrrique Castro l Silvana Gordano

- Mix programticos: la propuesta ubica los programas comerciales y terciarios en convivencia con las viviendas de ms alta densidad sobre las primer y segunda faja de manzanas desde el complejo Lugano, distanciandolos del parque y buscando la mejor conectividad con las vas de circulacin y el contacto con las zonas de congestin que suelen favorecen el desarrollo de dichas actividades. Los servicios de carcter educativo, cultural, recreativo y deportivos se alojan dentro del parque para conseguir distanciarse del transito y lograr una mayor relacin con los espacios verdes.
Parque lineal: ................ 96.250 m2 Bosque: ..................................... 15.000m2 Edificable: .................................. 6.000m2 Canchas: .................................... 3.000m2 Propiedad privada: ....... 90.200m2 Edificable: .................................. 57.580m2 Libre de uso publico: ................. 23.550m2 Libre de uso privado: ................. 9.060m2 Espacio publico: ........... 104.660m2 Calles y estacionamientos: ......... 62.880m2 Acera / plazas: ............................ 41.780m2 Superficie total: ............. 290.000m2 33% 05% 02% 01% 31% 20% 08% 03% 36% 22% 14% 100%

Estudiantes: Joaqun Peirano l Federico Remedi - Alfonso Viera

Parque Parque lineal Uso publico Uso privado

OBJETIVOS

- Conservacin de espacios verdes: el sitio cuenta con reas verdes de buena calidad que gozan de un intenso uso, por lo que es clave en el proyecto preservar las mismas en la mayor medida posible, intensificar su uso, ampliando el carcter actual deportivo a cultural y recreativo. Para este proposito se destina un tercio del predio, esta superficie de ancho variable se ordena en forma de faja, recostada al predio vecino del club de golf que recorre todo el largo del terreno. Esta faja aumenta sus dimenciones sobre el centro para lograr una conexin con el complejo de Villa Lugano, subdividiendo el predio en dos sectores a urbanizar.

- Gradiente de densidad: la propuesta plantea el desafo de albergar una poblacin superior a 10.000 habitantes con todos los servicios que estos demandan, lo que supone una densidad elevada en la porcin de predio edificable. Para ello se opto por la creacin de manzanas pequeas, ordenadas por un trazado en forma de grilla con la superposicin de algunas avenidas diagonales que buscan emparentarse con el trazado de Villa Lugano de estas caractersticas. Las manzanas proponen una alta ocupacin del suelo en su primer faja sobre el complejo Lugano acompaada de una altura edificable que resulta en una elevada densidad poblacional. Esta lgica se repite sobre las dos avenidas restantes pero con una ocupacin menor del suelo. Las manzanas hacia el interior del predio comienzan a perder densidad a medida que se alejan del borde del mismo. Este gradiente persigue tres objetivos, ubicar mayor poblacin sobre las vas rpidas de circulacin que bordean el predio, permitir las vistas de las construcciones ms elevadas sobre las mas bajas del parque y distanciar el parque de las zonas ms congestionadas que caracterizan el permetro del terreno.

- Mix social: se intenta atraer diversos sectores de la sociedad, que presenten diferencias en poder adquisitivo, edad y conformacin familiar. Para alcanzar este objetivo se diferenciaron sectores con distintas condiciones normativas. Las mismas establecen diferentes facilidades en materia financiera y densidad poblacional, lo que afecta directamente el tamao de la vivienda y un rgimen de loteo que permite la construccin de grandes edificios de apartamentos en altura, bloques de mediana altura o viviendas unifamiliares segn las dimensiones del lote. Sumado a esto se espera que la graduacin de densidades y la cercana al parque o las vas de circulacin rpida ofrezcan distintas opciones de vida entre la congestin del trafico y la tranquilidad del parque. - Creacin de espacio publico calificado: finalmente se pretende crear condiciones propicias para el desarrollo de la vida en sociedad para lo cual resulta indispensable la creacin de un espacio publico de calidad, capaz de ser apropiado por la comunidad del barrio. Persiguiendo este objetivo es que se plantean importantes superficies de propiedad privada con un rgimen de espacio publico. Estos espacios son administrados por la comunidad barrial permitiendo la adaptacin de los mismos a sus necesidades y quitando el peso de su mantenimiento al estado. Estos espacios son compartidos por ms de un lote dentro de la manzana y a su vez estn dispuestos de forma tal que se fomente el vinculo con espacios similares en manzanas vecinas.

Bosque Canchas Edificable Espacio publico Acera / plazas

Edificable Prop. privada

Calle / estacionamiento

Sector Superficie
A B C D E 18.720 m2 17.470 m2 19.060 m2 16.810 m2 18.130 m2
20% 20% 20% 20% 20%

FOS Edificable Esp. Libre

80% 65% 60% 60% 50% 15.700 m2 11.450 m2 11.319 m2 10.050 m2 9.075 m2

FOT

Densidad Probacin
25 m2/hab. 35 m2/hab. 35m2/hab. 35 m2/hab. 52 m2/hab. 4800 hab. 2015 hab. 1990 hab. 1160 hab. 400 hab. 46% 19% 19% 12% 4%

3.020 m2 1000% - 1400% 6.025 m2 950% - 700% 7.740 m2 950% - 700% 6.770 m2 420% - 480% 9.060 m2 230%

Poblacin total 10.365 hab. Cantidad de viviendas 3.450

PLAN DE GESTIN

PG

inicio ciclovia

Partiendo de la base de que la municipalidad es duea de las tierras y sta busca la urbanizacin de las mismas con infraestructuras que logren una buena calidad de vida, y no est buscando la especulacin inmobiliaria, los lotes sern vendidos al mnimo valor posible. Lo que garantiza la creacin de la infraestructura publica requerida por el proyecto con la ganancia producida, y no el enriquecimiento del municipio. En la misma linea de pensamiento, buscando incentivar esta urbanizacin, la municipalidad buscar la creacin de convenios con instituciones financieras pblicas que faciliten prestamos especialmente generosos para desarrollos inmobiliario en este sector de ciudad. Como contrapartida a estas ventajas se ser riguroso y selectivo a la hora de vender el lote. La misma no puede ser efectuada a un particular, la venta solo puede ser pactada con una sociedad compuesta por una cooperativa de compradores, un agente inmobiliario y una institucin financiera, los cuales deben aportar un proyecto y un modelo de gestin bien definido. La cooperativa de compradores debe poder comprar al menos el 60% de las unidades de vivienda proyectadas y cada integrante debe tener el ahorro previo pactado con la institucin financiera. Dicha Institucin, que puede ser pblica o privada, debe asegurar tambin la solvencia econmica de cada integrante y hacerse responsable por ste en caso de que falle en el compromiso. El agente inmobiliario no puede comprar ms del 40% de las unidades de viviendas y puede buscar financiamiento con la misma institucin que la cooperativa o con otra. Ser su responsabilidad la gestin del desarrollo del lote, desde las etapas de proyecto, pasando por las negociaciones y trmites con el municipio y la cooperativa, la construccin de la obra, hasta la venta de las unidades de viviendas restantes cuando corresponda. La promocin del emprendimiento puede ser impulsada por cualquiera de sus actores pero es necesaria la presencia de todos para poder acceder a la compra de lotes. El proyecto con su gestin integral y una fecha de conclusin, debe ser evaluado por el municipio y ste debe velar por su correcta ejecucin. La propiedad del lote y el edificio es cedida a la cooperativa, el agente inmobiliario y la institucin financiera (sta ltima si corresponde) solo cuando el proyecto es finalizado correctamente. Los incumplimientos en los plazos o en la correcta ejecucin del proyecto propuesto pueden traer aparejadas sanciones econmicas y en casos graves de incumplimiento o fracaso econmico del emprendimiento la propiedad del lote vuelve a la municipalidad. Estas medida busca evitar el estancamiento del desarrollo de un lote por fracaso en la gestin por parte de los actores involucrados.

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INCENTIVOS AL ESPACIO PUBLICO CALIFICADO

El mantenimiento del espacio publico asignado a cada lote es responsabilidad de la copropiedad y esta tendr potestad para decidir acerca de su diseo y forma de uso mientras se garantice la accesibilidad al publico. Para incentivar la buena calidad de estos espacios y evitar su mnimo desarrollo en busca de reducir su costo de mantenimiento se otorgaran permisos de construccin especiales para poder edificar hasta 3 niveles por encima de la cota mxima a aquellos proyectos que realicen un tratamiento particularmente bueno de estos espacios. Estos permisos sern pedidos a la municipalidad y esta debe evaluar los proyectos y decidir sobre el aporte de el espacio pblico al barrio. Se busca que los espacios aporten reas verdes con presencia de flora y fauna autctona pero por sobre todo se premiar la generacin de actividades deportivas, recreativas y culturales que aporten al desarrollo de la vida comunal del barrio.

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lago artificial

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plaza de comida

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esplanada publica

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TIPOS DE MANZANAS Sector de manzanas tipo A

Factor de ocupacin de suelo: FOS 60% Uso del espacio libre: privado < 10% comunal <0 % pblico > 30%

TM
Sector de manzanas tipo B
Factor de ocupacin de suelo: FOS 65% Uso del espacio libre: privado < 0 % comunal < 10% pblico > 25%

Sector de manzanas tipo C

Factor de ocupacin de suelo: FOS 60% Uso del espacio libre: privado < 0 % comunal < 10% pblico > 30%

Sector de manzanas tipo D

Factor de ocupacin de suelo: FOS 60% Uso del espacio libre: privado < 0 % comunal < 10% pblico > 30%

Sector de manzanas tipo E

Factor de ocupacin de suelo: FOS 50% Uso del espacio libre: privado < 50% comunal <0 % pblico >0 %

Densidad deseada: alta - 25m2/hab Plan de financiacin: - 15% ahorro previo - plazo de 30 aos Mix programtico: - comercial < 30% Cocheras requeridas: 0,50 / un. vivienda

Densidad deseada: media - 35m2/hab Plan de financiacin: - 25% ahorro previo - plazo de 20 aos Mix programtico: - comercial < 15% Cocheras requeridas: 0,75 / un. vivienda

Densidad deseada: media - 35m2/hab Plan de financiacin: - 25% ahorro previo - plazo de 20 aos Mix programtico: - comercial < 10% Cocheras requeridas: 0,75 / un. vivienda

Densidad deseada: alta - 35m2/hab Plan de financiacin: - 25% ahorro previo - plazo de 20 aos Mix programtico: - comercial < 5% Cocheras requeridas: 0,75 / un. vivienda

Densidad deseada: alta - 52m2/hab Plan de financiacin: - 35% ahorro previo - plazo de 10 aos Cocheras requeridas: 1,00 / un. vivienda

Reglamentacin del lote: > Lotes por cuadra: nico - (1650m2 promedio) > Cota mxima permitida: 42m - 15 niveles > Retiro: frontal 0m - trasero a partir de 22m > FOT niveles 0-3: 300% - estricto (sin margen de tolerancia) > FOT niveles 4-15: 700% - margen de tolerancia del 15% Permiso especial: > Ampliacin de cota mxima: hasta 9m - 3 niveles > Ampliacin de FOT niveles 4-18: hasta 1100%

Reglamentacin del lote: > Lotes por cuadra: 2 - 3 (850m2 - 550m2) > Cota mxima permitida: 28m - 10 niveles > Retiro: frontal 0m - trasero a partir de 12m > FOT niveles 0-5: 500% - estricto (sin margen de tolerancia) > FOT niveles 6-10: 300% - margen de tolerancia del 15% Permiso especial: > Ampliacin de cota mxima: hasta 5,6m - 2 niveles > Ampliacin de FOT niveles 6-12: hasta 450%

Reglamentacin del lote: > Lotes por cuadra: nico (1100m2 promedio) > Cota mxima permitida: 28m - 10 niveles > Retiro: frontal 0m - trasero a partir de 12m > FOT niveles 0-5: 500% - estricto (sin margen de tolerancia) > FOT niveles 6-10: 300% - margen de tolerancia del 15% Permiso especial: > Ampliacin de cota mxima: hasta 5,6m - 2 niveles > Ampliacin de FOT niveles 6-12: hasta 450%

Reglamentacin del lote: > Lotes por cuadra: 3 - 5 (550m2 - 350m2) > Cota mxima permitida: 17m - 6 niveles > Retiro: frontal 0m - trasero a partir de 12m > FOT niveles 0-3: 300% - estricto (sin margen de tolerancia) > FOT niveles 4-6: 120% - margen de tolerancia del 15% Permiso especial: > Ampliacin de cota mxima: hasta2,8m - 1 nivel > Ampliacin de FOT niveles 4-7: hasta 180%

Reglamentacin del lote: > Lotes por cuadra: 6-20 (230m2 promedio) > Cota mxima permitida: 9m - 3 niveles > Retiro: frontal 0m - lateral 0m - trasero a partir de 12m > FOT niveles 0-3: 230% > Alienacin de fachada: la construccin debe estar alineada al limite frontal del predio en los dos primeros niveles.

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PLAN DE DESARROLLO PARQUE LINEAL

Etapa 1: Creacin de UPP (unidades programa de paisaje) Elementos que en su repeticin tipolgica logran unificar el paisaje y permiten contener de manera diseminada el programa incorporado. - Centro de gestin y participacin comunal - Centro cultural - Polideportivo Barrial - Anfiteatro - Policlnica Etapa 2: Definicin programtica La incorporacin de programas asegura una alta complejidad de usos y flujo de personas. En esta etapa se complementan las UPP con lo que el parque alcanza la plenitud programtica y de equipamiento.

PL

TIPAS
Arbol semicaducifolio, corpulento, de 10 a 15 metros de altura, con la copa amplia, algo aparasolada y el tronco grueso con la corteza oscura, fisurada. Ramas nuevas colgantes. Hojas imparipinnadas, de 10 a 20 cm de longitud, de color verde-amarillento, con el pice emarginado. Flores de color amarillo-naranja de unos 2 cm de dimetro. Florece de Junio a Agosto y es buena especie para sombra. Cultivo y usos: Se multiplica por semillas sin dificultad. Arbol resistente, de rpido crecimiento y que admite bastante bien la poda.

IBIR PIT
Familia: Leguminosae, Caesalpinoideae. Porte: rbol de grandes dimensiones, de 20 - 25 metros de altura. Inerme. Tronco recto. Follaje: verde claro, caduco. Hojas: compuestas, bipinnadas, grandes, 7-16 yugadas. Fololos numerosos con nervadura central. Flores: de 2 cm de dimetro, dispuestas en grandes panojas terminales. Corola de ptalos amarillos muy vistosos. Florece en verano y principios de otoo. Fruto: legumbre indehiscente, chata, coricea. Con aspecto de smara, color castao. Semillas cilndricas de testa dura.

- Biblioteca barrial - Guardera - Kioscos Estacionamiento - rea de juegos para nios - Bar / Cafetera - Baos pblicos - Bici-senda - Talleres de usos mltiples. Etapa 3: Acondicionamiento paisajstico Acondicionamiento y puesta en valor de la dimensin total del parque como recurso paisajstico en la zona. Los bosques de especies autctonas estructuran espacialmente el parque en sentido transversal. Quedan definidas zonas de descanso bajo sombras y amplias zonas iluminadas y libres de rboles donde se apoya el programa. Lo elementos que distinguen esta etapa son: - Laguna con fauna autctona - Sendas y atajos - reas de descanso - Bosque de especies autctonas y extica

ACER
Altura : 10-15 m. Porte: forma cnica o semiovoidal. Tipo hoja: persistentes, con 5-7 lbulos profundos, oblongo-lanceolados, miden 15-20 cm. de longitud. Color verde medio brillante. Textura algo coricea. poca fructificacin: principios de otoo. Tipo de Fruto: folculo de 10-12 cm. de longitud, corteza muy dura, de color negro en la madurez. poca de floracin: julio-agosto. Color de la flor: rojo.

JACARAND
El jacarand es un rbol de follaje caduco o semi caduco, de gran porte y resistencia, copa ancha y ramificada y vistosa floracin. Hojas doblemente compuestas con fololos pequeos, semejantes a las hojas de los helechos, lo que le confiere a la copa un caracterstico aspecto de ligereza y liviandad. Tiene abundante floracin en primavera, en panojas de flores tubulares de color lilceo que destacan por su gran belleza y duracin. Muy utilizado como rbol ornamental en arbolado urbano.

ALAMO
El lamo es un rbol frondoso de crecimiento rpido que contiene unas ramas robustas y una copa bastante ancha. Tiene unas hojas muy caractersticas debido a que son en forma de corazn. Son apropiados para fincas, grandes ciudades para parques, avenidas y jardines, porque son rboles esbeltos y elegantes. Adems, suelen crecer mejor en climas ms hmedos donde el terreno es ms arenoso y, consigue los nutrientes necesarios para su supervivencia. Altura: de 20 a 30 metros. Dimetro: de 3 a 5 metros. Crecimiento: rpido. Suelo: se adapta a todo tipo de suelos.

PIND
Se planta hoy como ornamental, y se ha introducido a ese efecto en otras regiones subtropicales del mundo, siendo de uso habitual en urbanismo. Tolera bien suelos relativamente pobres y temperaturas frescas. Es una palmera de hasta 25 metros de altura, con estpite de color grisceo y hasta 60 cm de dimetro basal. Las hojas son palmas alternas, de 2 a 3 metros. Florece en verano y fructifica hacia finales de ste o comienzos del otoo. El fruto es una drupa globosa, verde cuando inmadura y naranja o amarillo al madurar, de 1 a 2 cm de dimetro Requiere bastante humedad en poca de crecimiento, y en invierno tolera medianamente bien las heladas si las temperaturas diurnas son templadas.

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ciclova

viv. hasta 3 niveles

sombra estacionamientos

bosque autctono

espacio recrea vo

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avenida larrazabal

calle echada

estacionamiento

senda peatonal

soporte pblico

vereda angosta

clase de danza

avenida

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avenida

boulevar de los jacarand

paseo de compras

viv. unifamiliar

pa os privados

viv. unifamiliar

zona descanso

pasaje pblico

12mts

5mts

borde avenida jacarand

3mts

8mts

3mts

5mts

8mts

5mts

8mts

3mts

bloque de vvienda

3mts

8mts

3mts

5mts

12mts

10mts

restaurante / bar

8mts

vereda ancha

paro SUNCA

14mts

8mts

Parque lineal

Sector [E]

Sector [E]

Sector [D]

Sector [B]

Sector [A]

pre metro

avenida

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acer

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