1/7

Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse

Risicoanalyse modelcasus
Inleiding Risicos hebben betrekking op het zich voordoen van (on)gewenste gebeurtenissen. Deze gebeurtenissen hebben gevolgen voor het project, omdat zij leiden tot (i) een slechter financieel resultaat dan verwacht, (ii) een lagere kwaliteit dan verwacht of (iii) een latere oplevering dan verwacht. Projectbeheersing richt zich dan ook altijd op (een van) deze drie factoren. De Risicoanalyse geeft inzicht in de gebeurtenissen die zich kunnen voordoen en die tot gevolg hebben dat de vooraf vastgestelde verwachtingen niet uitkomen. Voor het opstellen van de Risicoanalyse voor het project behoud Van Bleek fabriek is gebruik gemaakt van het volgende stappenplan: Stappenplan Risicoanalyse I. II. III. IV. V. VI. VII. Vaststellen doel van de analyse Inventariseren en definiren van risicos Structureren van risicos Prioriteren van risicos Clusteren van risicos Waarderen van risicos Beheersen en alloceren van risicos

Stap I: Vaststellen doel van de analyse Deze Risicoanalyse heeft tot doel om een realistische indicatieve inschatting te maken van de waardering van de risicos, mede ter bepaling van de financile haalbaarheid van het project. In de achterliggende periode is al aandacht besteed aan de optimale risicoverdeling op hoofdlijnen tussen betrokken projectpartners, op basis waarvan de Samenwerkingsovereenkomst is ingevuld. De beheersing van risicos speelt in deze projectfase in mindere mate een rol en zal bij de nadere uitwerking en bij de uitvoering aan relevantie winnen.

Stap II: Inventariseren en definiren van risicos Doelstelling van de risico-inventarisatie is om een zo volledig mogelijk zicht te krijgen op het spectrum aan risicos in een project (binnen de scope van de Business case). Besloten is om bij de risico-inventarisatie uit te gaan van een verdeling in de volgende invalshoeken: Geografisch en demografisch Ecologisch Technisch Technologisch Sociaal-maatschappelijk Juridisch Financieel / Economisch Politiek

Dit document is een voorbeeld bij de casus Textielfabriek Emmelerbroek, welke deel uitmaakt van de handleiding Financiering van Cultuurhistorische Projecten van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.

2/7

Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse

Op basis van een aantal interviews en een brainstorm met een interdisciplinaire groep projectmedewerkers is een eerste lijst risicos samengesteld. Deze lijst is vervolgens aangevuld met ervaringen bij andere projecten. Invalshoek Geografische en demografische risicofactoren Ecologische risicofactoren Risico Tegenvallende bereikbaarheid Snellere ontwikkeling van de organisatie Logistieke problemen Aantreffen bodemvervuiling Natuurgebeurtenissen Risico beschermde flora en fauna Onvoldoende beschikbaarheid van grondstoffen (Extreem) Onwerkbaar weer Overmacht Fijnstofproblematiek Ontwerpfouten Interpretatiefouten bestekken Monumentale status leidt tot onverwachte eisen Behoud cultuurhistorische identiteit vereist onvoorziene bouwkundige aanpassingen Productiefouten off site productie Verborgen gebreken Onzekerheid uitvoeringsmethode Onzekerheid materiaalgebruik Onzekerheid arbeidsinzet renovatie Risico onvoldoende beschikbaarheid materialen Afstemming tussen leveranciers Schade wegen door bouwverkeer Aantreffen archeologische vondsten Aantreffen explosieven Aantreffen verontreiniging Aantreffen asbest Onvoorziene kabels en leidingen Vertraging in gereedkomen bouw- en werkterrein / bouwen woonrijp maken Vertraging in afstemming nutsbedrijven / aanleg nutsvoorzieningen Omvang winkelprogramma Unproven technology Onconventionele ontwerptechnieken

Technische risicofactoren

Technologische risicofactoren

Dit document is een voorbeeld bij de casus Textielfabriek Emmelerbroek, welke deel uitmaakt van de handleiding Financiering van Cultuurhistorische Projecten van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.

3/7

Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse

Invalshoek Sociaal-maatschappelijke risicofactoren

Juridische risicofactoren

Economische en financile risicofactoren

Politieke risicofactoren

Risico Tegenwerking van omwonenden Demonstratie van milieugroeperingen Kraak Diefstal Vandalisme Hinder als gevolg van bouwwerkzaamheden Schade aan derden Schade aan omgeving Veiligheids- en gezondheidsrisico Veranderende gebruikseisen Vergeten' afspraken met omgeving Wijziging nationale wet- en regelgeving Wijziging internationale wet- en regelgeving Niet-nakoming leveranciers / onderaannemers Planschaderisico Risico niet nakomen wettelijke termijnen Risico (tijdige) verkrijging gebruiksvergunning Aanvullende eisen brandweer Risico (tijdige) verkrijging bouwvergunning Vertraging in bestemmingsplanprocedures Derden benutten bezwaarprocedures in artikel 19, lid 2 Behoud cultuurhistorische identiteit maakt bepaald gebruik niet mogelijk Verandering belastingregime Bouwstakingen Inflatie, loon- en prijsstijgingen Renterisico Vertraagde afzet cluster winkels en horeca Vertraagde verkrijging vrijstelling bestemmingsplan Vraag naar appartementen valt tegen Zandopbrengsten vallen tegen Risico hoogte subsidie gemeente Risico hoogte subsidie provincie Vertraging door slechte publiek-publieke afstemming Aanvullende voorwaarden betrokken overheden Politieke verschuivingen leiden tot afkalven draagvlak

De indeling in invalshoeken moet niet te rigide opgevat worden. De toedeling naar categorien is niet meer dan een hulpmiddel bij de inventarisatie. Om de risicos nader te definiren zijn ook de gevolgen van de risicos benoemd in termen van tijd, geld of kwaliteit. Alle informatie over de risicos is vastgelegd in een risicodatabase, die ook de onderlegger zal vormen voor vervolganalyses en een dynamisch instrument is voor het projectmanagement.
Dit document is een voorbeeld bij de casus Textielfabriek Emmelerbroek, welke deel uitmaakt van de handleiding Financiering van Cultuurhistorische Projecten van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.

4/7

Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse

Stap III: Structureren van risicos Als logisch vervolg op de voorgaande stap is de risico-inventarisatie gestructureerd. Het structureren van risico's vergroot het inzicht in het risicoprofiel van een project en geeft betere aangrijpingspunten voor beheersing en waardering. Een goede manier om dit doen is het opstellen van een Risk Relation Map (RRM). In een boom-structuur worden risicos in oorzaakgevolg relaties tot elkaar geplaatst, waardoor relif in de platte risicolijst ontstaat. Daarmee komen de belangrijkste risico's die leiden tot afwijkingen in de projectdoelstellingen (geld, tijd en kwaliteit) naar voren. Er zijn Risk Relation Maps opgesteld met de volgende toprisicos: 1. Opbrengsten vallen tegen 2. Kosten vallen tegen 3. Vertraging 4. Kwaliteit valt tegen Onderstaand een fragment van de eerste Risk Relation Map.

Kwaliteit zand valt tegen Zandopbrengsten Zandprijs valt tegen Afname zand valt tegen

Opbrengsten cluster winkels en horeca vallen tegen

Onvoldoende ontsluiting Tegenvallende kwaliteit Tegenvallende economische groei Concurrerende locaties

Tegenvallende vraag Opbrengsten textielfabriek Opbrengsten vallen tegen Opbrengsten appartementencomplex vallen tegen

Subsidies

Plan komt niet in aanmerking subsdie gemeente Plan komt niet in aanmerking voor subsidie provincie

Te late aanvraag subsidie Plan voldoet niet aan criteria Concurrerende projecten

Het opstellen van de Risk Relation Map heeft de risico-inventarisatie verder gecompleteerd. Bovendien is een beter inzicht ontstaan in de causale relaties tussen de risicos.
Dit document is een voorbeeld bij de casus Textielfabriek Emmelerbroek, welke deel uitmaakt van de handleiding Financiering van Cultuurhistorische Projecten van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.

5/7

Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse

Stap IV: Prioriteren van risicos In het kader van deze Risicoanalyse is geen prioritering uitgevoerd. De reden hiervoor is dat vanuit de doelstelling van de Risicoanalyse - de waardering van alle risicos en de optimale allocatie hiervan - een volledig beeld van de risicos nodig is. In een vervolganalyse, waarin de nadruk ligt op risicobeheersing, zal wel expliciet aandacht worden besteed aan de prioritering.

Stap V: Clusteren van risicos Vervolgens zijn als opmaat naar de risicowaardering de risicos ingedeeld in clusters. Hierbij zijn de volgende vier clusters onderscheiden: Cluster Beslisonzekerheden Pure risicos Normale ramingsonzekerheden Marktrisicos Onderscheidend kenmerk Onzekerheden die het gevolg zijn van een keuze van de projectorganisatie, overheden of andere stakeholders. Risicos die het gevolg zijn van een onvoorziene gebeurtenis met een kans van optreden en een schadelijk effect. Onzekerheden m.b.t. kosten of opbrengsten die geen samenhang vertonen met de conjunctuur. Onzekerheden m.b.t. kosten of opbrengsten die een samenhang vertonen met de conjunctuur.

Alle genventariseerde risicos zijn ingedeeld in de vier clusters: Cluster Beslisonzekerheden Risicos Hoogte subsidie gemeente Hoogte subsidie provincie Omvang winkelprogramma ... Aantreffen explosieven Onvoorziene kabels en leidingen Bouwstakingen ... Onzekerheid uitvoeringsmethode Onzekerheid materiaalgebruik Onzekerheid arbeidsinzet renovatie ... Inflatie, loon- en prijsstijgingen Renterisico Vraag naar appartementen ...

Pure risicos

Normale ramingsonzekerheden

Marktrisicos

Dit document is een voorbeeld bij de casus Textielfabriek Emmelerbroek, welke deel uitmaakt van de handleiding Financiering van Cultuurhistorische Projecten van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.

6/7

Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse

Stap VI: Waarderen van risicos Volgens economen kunnen alle risicos gewaardeerd worden. Echter, als risicos eigenlijk meer het karakter hebben van keuzes (beslisonzekerheden) of als risicos niet daadwerkelijk in de markt gezet worden (bijvoorbeeld grote marktrisicos), is het niet zinvol de risicos te waarderen. Deze typen risicos en onzekerheden hebben een plaats gekregen in de scenarios die zijn opgenomen in de Business case. De waardering van risicos is een complexe materie. Er is zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de state-of-the-art methoden, zoals onder andere tot uitdrukking komt in de aanvulling op de Leidraad OEI1 en het rapport van de Commissie Risicowaardering2. In lijn met de Commissie Risicowaardering is bij de waardering van risicos zo veel mogelijk aangesloten bij marktprijzen. Als marktprijzen niet voorhanden waren, is uitgeweken naar meer theoretische waarderingsmethoden. In de onderstaande tabel is aangegeven op welke wijze de risicos zijn gewaardeerd. Risicocluster Beslisonzekerheden Pure risicos Bron marktprijzen Waarderingsmethoden Geen waardering, wel scenarios Verzekeringspremies Kans x gevolg Prijs beheersmaatregel Raming beheersmaatregelen Marktconforme opslag winst Object en project onvoorzien en risico Marktconforme opslag Bepalen laagste en uiterste indirecte kosten waarde van de spreiding (Len U-waarden) en realistische zekerheidsmarge BAR (bruto Projectspecifieke -analyse aanvangsrendement) IRR (internal rate of return) WACC (weighted average cost of capital)

Normale ramingsonzekerheden

Marktrisicos

De beslisonzekerheden zijn zoals aangegeven niet gewaardeerd, maar als scenarios opgenomen in de Business case (zie cockpit Business case model). De pure risicos zijn opgenomen in de ramingen, die onderdeel uitmaken van de Business case. De normale ramingsonzekerheden zullen in een Monte Carlo simulatie in de Business case worden opgenomen. De marktrisicos komen tot uitdrukking in een risico-opslag in de marktconforme disconteringsvoet, die is gebruikt om de projectwaarde (netto contante waarde) in de Business case te bepalen.

1 2

bron: Ministerie van Verkeer en Waterstaat et al.; Risicowaardering, aanvulling op de Leidraad OEI; december 2004 bron: Commissie Risicowaardering; Risicowaardering bij Publieke Investeringsprojecten; 2003

Dit document is een voorbeeld bij de casus Textielfabriek Emmelerbroek, welke deel uitmaakt van de handleiding Financiering van Cultuurhistorische Projecten van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.

7/7

Modelcasus Van Bleek fabriek - Risicoanalyse

Stap VII: Beheersen en alloceren van risicos In deze Risicoanalyse stonden risicobeheersing en risico-allocatie niet centraal. Een afzonderlijke analyse voor de risico-allocatie op hoofdlijnen heeft de basis gevormd voor de onderhandelingen over de samenwerkingsovereenkomst. De komende periode zal de Risicoanalyse verder worden uitgebreid voor een meer gedetailleerde invulling van het afsprakenkader in de samenwerking. Bovendien zal meer aandacht worden besteed aan concrete beheersmaatregelen en de uitvoering daarvan.

Besluit Het opstellen van de Risicoanalyse geeft een gestructureerd inzicht in de risicos en onzekerheden in het project. Bovendien zijn realistische indicatieve inschattingen van de waarde van de verschillende risicoclusters bepaald. Deze zijn in de Business case opgenomen. Het is duidelijk geworden dat het project nog een aantal grote risicos kent. Met deze kennis kunnen de komende tijd de risicos beheerst worden, bijvoorbeeld door alvast een genteresseerde belegger voor het cluster winkels en horeca te zoeken en met de gemeente de benodigde vrijstelling van het bestemmingsplan af te stemmen. De Risicoanalyse en bijbehorende risicodatabase vormen een uitstekende basis voor de verdere ontwikkeling van een vervolganalyse met de nadruk op de risico-allocatie en risicobeheersing.

Dit document is een voorbeeld bij de casus Textielfabriek Emmelerbroek, welke deel uitmaakt van de handleiding Financiering van Cultuurhistorische Projecten van het Projectbureau Belvedere. Het document is slechts bedoeld en geschikt als illustratie.