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Le crdit-bail immobilier

10 questions/10 rponses

Sommaire
Une solution pour financer votre immobilier usage professionnel

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Pourquoi recourir au crdit-bail immobilier ? Comment intervient le crdit-bailleur ? Comment puis-je bnficier dune subvention en crdit-bail immobilier ? Et si je nai pas besoin dun financement 100 % ? Quel rgime de dductibilit des loyers ? Dans quels cas les contrats doivent-ils tre publis ? Quappelle-t-on cession-bail (ou lease-back) ? Comment cder limmeuble en cours de contrat ? La leve doption et aprs ? Quel intrt ai-je raliser lopration via une SCI ?

10 questions 10 rponses/Crdit-bail immobilier

1. Pourquoi recourir au crdit-bail immobilier ?


Depuis plus de quarante ans, le crdit-bail immobilier accompagne et facilite le dveloppement des entreprises. Il a notamment favoris la modernisation du commerce et de lhtellerie et lessor des PME rgionales. Sil permet aux grandes entreprises de raliser des montages financiers adapts, il concerne de plus en plus les PME. Ainsi, 3 000 oprations annuelles contribuent au dveloppement des territoires. Plus rcemment, le crdit-bail immobilier a aussi rpondu aux attentes des investisseurs dans limmobilier professionnel locatif. Pour les entreprises, notamment les plus petites, il constitue un financement plus accessible que le prt long terme du fait de la garantie, pour le bailleur, dcoulant de la proprit du bien. Pour lentreprise bnficiaire, il est conome en fonds propres et fiscalement avantageux puisquil optimise ladquation entre sommes payes et charges dductibles. Il permet galement de bnficier dun accompagnement par des experts immobiliers tout au long du contrat de financement. En abordant dix questions, parmi les plus frquentes, la prsente brochure a pour objet de faire un point sur le crdit-bail immobilier et son actualit tant pour les entreprises dont les immeubles font lobjet dun financement en crditbail que pour celles qui ont un projet en cours. Ds le montage de vos projets immobiliers, nhsitez pas consulter les socits de crdit-bail. Elles sappuient sur la puissance et la prsence des grands rseaux bancaires et le savoir-faire dquipes spcialises.

2. Comment intervient le crdit-bailleur ?


1) Mon programme comporte lachat dun terrain et la construction dun btiment Lentreprise choisit le terrain et dfinit librement les caractristiques de limmeuble construire. Ds obtention du permis de construire purg du recours des tiers, le crdit-bailleur se substitue au crdit-preneur. Il achte le terrain et finance la construction du btiment au fur et mesure de lavancement des travaux. Dans le cadre du contrat de crdit-bail, un contrat de dlgation de matrise douvrage est sign pour permettre au crdit-preneur de raliser, sous sa responsabilit, le btiment quil a choisi. Le crdit-preneur choisit librement les intervenants dans la construction (entreprises de btiment, bureaux dtudes, matres duvre, bureau de contrle). Il suit le droulement des travaux, rceptionne le btiment et effectue toutes dmarches pour la bonne ralisation de la construction. Le contrat de matrise douvrage dlgue dfinit les modalits du rglement ou du remboursement par le crdit-bailleur des travaux aux entreprises. Pendant la priode de construction, les dcaissements effectus par le crdit-bailleur font lobjet de la perception dintrts intercalaires appels pr-loyers . La mise en loyer du contrat de crdit-bail est effectue lachvement de limmeuble. Le montant du crdit-bail est alors ajust sur le montant dfinitif de linvestissement. 2) Limmeuble existe dj Le financement peut aussi porter sur lacquisition dun immeuble en ltat futur dachvement ou dun immeuble existant. Si limmeuble comporte des travaux de rnovation, ceux-ci peuvent tre pris en charge par le crdit-bailleur. 3) Le financement dextensions futures Si le dveloppement de lentreprise la conduit restructurer ou agrandir ses btiments, le crdit-bailleur a vocation laccompagner en mettant en place, au travers dun avenant au contrat initial, le financement adapt.

10 questions 10 rponses/Crdit-bail immobilier

3. Comment puis-je bnficier dune subvention en crdit-bail immobilier ?


1) Les socits de crdit-bail sont agres pour recevoir des subventions La rglementation de 1982 sur la dcentralisation a autoris les aides publiques de collectivits territoriales limmobilier dentreprise. Dans ce cadre, les socits de crdit-bail immobilier ont t reconnues comme des organismes relais susceptibles de recevoir le montant de laide pour quil soit affect au cot de limmeuble et en rduise le prix de revient pour le client. En outre, le crdit-bail fait partie des financements ligibles aux fonds structurels europens comme le FEDER. La plupart des collectivits naccordent dailleurs des subventions quaux seules oprations finances par voie de crdit-bail immobilier, ce mode de financement leur garantissant laffectation des aides la ralisation du programme immobilier du client. 2) Le dossier de subvention est initi par lentreprise La socit de crdit-bail intervient ses cts pour : signer les conventions de subvention avec les collectivits concernes, fournir les documents demands (copie du contrat de crdit-bail, attestation de paiement des fournisseurs), et solliciter, le cas chant, le versement dacomptes. De son ct, lentreprise adresse aux collectivits les justificatifs demands (attestations de cration demploi, informations sur le projet et lvolution de lentreprise). 3) Le bnfice de laide est intgralement rtrocd lentreprise La convention de subvention prcise les modalits de rtrocession de laide prvues par les collectivits. Elle prend gnralement la forme dun avoir sur loyers. Le crdit-bailleur peut assurer le prfinancement des aides lorsquelles sont verses en cours de ralisation du programme ou aprs lachvement de limmeuble. N. B. Il existe dautres formes daides que les subventions dinvestissement comme par exemple les bonifications de loyers.

4. Et si je nai pas besoin dun financement 100 % ?


Le mcanisme de lavance-preneur permet au crdit-preneur de participer au financement de lacquisition ou de la construction de limmeuble. Son intervention prend la forme dun prt au crdit-bailleur, portant intrt. Dans ce schma, les chances du prt encaisses par le crdit-preneur compensent partiellement, sur la dure du contrat de crdit-bail, les loyers quil verse au crdit-bailleur. Cette option offre au crdit-bailleur une forme de garantie. Pour sa part, le crdit-preneur bnficie de la fiscalit drogatoire alors quil autofinance une partie de linvestissement et utilise judicieusement sa trsorerie en effectuant un placement financier avantageux. La rmunration de lavance-preneur ne court qu compter de lentre en loyers alors que sa mise en place intervient la date de signature des actes. En cas de pr-loyers, lavance-preneur vient en dduction de lassiette de calcul des pr-loyers.

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5. Quel rgime de dductibilit des loyers ?


1) Une catgorie particulire de charges pour les entreprises Les loyers de crdit-bail comprennent une quote-part correspondant lamortissement des capitaux engags par le crdit-bailleur, ainsi quune quote-part relative leur rmunration (intrts). Le montant des loyers est fonction de la dure du contrat (minimum : 7 ans), du taux convenu et du montant de la valeur rsiduelle (prix de leve doption en fin de contrat), gnralement gale 1 euro. Larticle 57 de la loi du 4 fvrier 1995 dfinissant le rgime applicable depuis 1996 aux nouvelles oprations de crdit-bail, a rglement la dductibilit des loyers de crdit-bail immobilier qui constituent donc une catgorie particulire de charges pour les entreprises. 2) Le rgime applicable aux oprations conclues depuis 1996 Trois rgimes sont applicables : le rgime gnral, un rgime de faveur et un rgime spcifique des immeubles de bureaux situs en Ile-de-France. Le rgime gnral Les loyers de crdit-bail sont intgralement dductibles du rsultat imposable du crdit-preneur. Cependant, la part de lamortissement relative au terrain nest pas fiscalement dductible. Lamortissement du terrain tant rput intervenir aprs celui des frais dacquisition et des constructions, les derniers loyers du crdit-bail ne sont que partiellement dductibles (sauf si le montant de la valeur rsiduelle est suprieur la valeur du terrain). Le crdit-bailleur fournit son client un tableau lui permettant de dterminer les montants prendre en compte. Au travers des loyers pays, le crdit-preneur amortit les constructions sur une dure rduite (gnralement 7 12 ans). Le crdit-bail immobilier permet donc un amortissement acclr de limmeuble, quivalent un crdit dimpt . En contrepartie de lavantage dont il a bnfici, le crdit-preneur doit, lors de la leve doption, rintgrer fiscalement la diffrence entre lamortissement de la construction effectu dans le cadre du crdit-bail et celui quil aurait pratiqu sil avait t propritaire de limmeuble depuis lorigine ( suramortissement ).

Le rgime de faveur Il permet damortir les constructions sur la dure du contrat pour les oprations rpondant simultanment aux caractristiques suivantes : Immeubles usage industriel et commercial situs en zones daide finalit rgionale, en zones de revitalisation rurale ou en zones de redynamisation urbaine, PME/PMI employant moins de 250 salaris, ayant un total de bilan infrieur 43 M ou un chiffre daffaires infrieur 50 M et ntant pas dtenues plus de 25 % par une entreprise ne rpondant pas aux critres prcdents. Pour ces oprations, dont la dure est obligatoirement de 15 ans, aucune rintgration du suramortissement des constructions nest effectue en fin de crditbail. Cependant, la part de lamortissement correspondant au terrain reste non fiscalement dductible. Ce rgime drogatoire est en vigueur pour toutes les oprations conclues avant le 31 dcembre 2013. Conseil : se renseigner auprs des mairies pour connatre les territoires ligibles et bien conserver dans son dossier les documents justifiant de la taille de lentreprise au moment de la conclusion du contrat de crdit-bail. Le rgime spcifique des bureaux en Ile-de-France Il sapplique aux immeubles assujettis la taxe sur les bureaux en Ile-de-France et achevs depuis le 31 dcembre 1995. Les amortissements inclus dans les loyers de crdit-bail ne sont fiscalement dductibles qu concurrence de ceux que le crdit-preneur pratiquerait sil tait propritaire de limmeuble. Il est ainsi plac dans la mme situation que sil avait financ son investissement par un prt long terme.

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6. Dans quels cas les contrats doivent-ils tre publis ?


Tous les contrats dont la dure est suprieure 12 ans doivent tre publis au moment de leur conclusion la Conservation des Hypothques comme le sont les baux de plus de 12 ans. A dfaut, lentreprise perd le bnfice de la rduction dassiette des droits denregistrement perus lors de la leve doption. En effet, lassiette des droits, en cas de non publication, ne serait pas limite au prix fix dans le contrat, mais tablie sur la base de la valeur vnale de limmeuble au moment de la leve doption. Lentreprise perd, le cas chant, le bnfice du rgime de faveur (Cf. question 6, paragraphe 2). Les contrats de 12 ans et moins nont pas tre publis. Conseil : les entreprises non concernes par le rgime de faveur ont tout intrt choisir la dure maximum de 12 ans afin dconomiser les frais de publication pour autant que le loyer de crdit-bail reste compatible avec leur capacit financire.

7. Quappelle-t-on cession-bail (ou leaseback) ?


La cession-bail est un cas particulier de crdit-bail dans lequel une entreprise propritaire dun immeuble le vend un crdit-bailleur et simultanment le prend en crdit-bail. 1) Une vente sans dpossession Le premier intrt de cette technique est de permettre la vente dun immeuble tout en continuant lutiliser. De plus, du fait de la promesse de vente contenue dans le crdit-bail, lentreprise peut racheter limmeuble, pour un prix symbolique lissue du contrat. 2) Se constituer un trsor de guerre Par cette technique, lentreprise peut donc se constituer une trsorerie de scurit pour renforcer son activit, se dsendetter ou raliser dautres investissements : biens mobiliers, immobiliers, ou encore titres de socits dans le cas dune croissance externe. Cette dernire finalit est une des causes les plus frquentes des oprations de cession-bail. Pour un actif immobilier destin la location (cf. question relative la SCI), la cession-bail permet dutiliser les loyers pays par le locataire de limmeuble pour rembourser le crdit-bail. La trsorerie dgage permet linvestisseur de se positionner sur des opportunits du march de limmobilier professionnel locatif. 3) Une opration exonre de droits de mutation Opration financire, la vente en cession-bail de limmeuble par le crdit-preneur bnficie de droits de mutation taux rduit et seule est due la taxe de publicit foncire au taux de 0,715 % calcule sur le montant stipul lacte de mutation. 4) Une opration dautant plus intressante que limposition de la plus-value est tale dans le temps Jusquau 31 dcembre 2012, lorsquune entreprise ralise une opration de lease-back, le montant de la plus-value de cession de son immeuble peut tre rparti parts gales sur la dure du contrat de crdit-bail, sans excder quinze ans. Cet avantage reste acquis au crdit-preneur tant quil est titulaire du contrat de crdit-bail.
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8. Comment cder limmeuble en cours de contrat ?


Compte tenu de la dure des contrats de crdit-bail immobilier, lentreprise peut tre conduite cder un tiers, avant le terme du contrat, limmeuble dont elle na plus usage. 1) Prserver par la cession du contrat les avantages du crdit-bail Deux possibilits soffrent elle : exercer, de manire anticipe, la leve doption prvue au contrat (acquisition de limmeuble par lentreprise) puis revendre limmeuble un tiers, cder le contrat de crdit-bail un tiers (cessionnaire) qui se substitue lentreprise jusquau terme du contrat qui poursuit normalement ses effets. La premire solution peut savrer coteuse du fait de la double mutation de limmeuble, voire exclue si la dure minimale de la location prvue au contrat nest pas atteinte. En outre, lentreprise cdante peut tre amene procder des rintgrations fiscales (suramortissements des constructions). La deuxime solution prsente certains avantages : pas de mutation dimmeuble, maintien des rgles fiscales applicables au contrat. Les avantages fiscaux du contrat sont ainsi transmis au cessionnaire. Cette transmission seffectue au moyen dun acte spcifique dont lobjet est la cession de lensemble des droits et obligations attachs au contrat cest--dire, principalement : la jouissance de limmeuble et le paiement des loyers, le bnfice de la promesse de vente. Ces diffrents lments ne peuvent tre dissocis et sont donc cds simultanment au tiers cessionnaire. Les conventions contractuelles prvoient gnralement que la cession du contrat ne peut intervenir quaprs agrment du cessionnaire par le crditbailleur. Le cdant restera en principe garant du cessionnaire, sauf accord du crdit-bailleur pour lever cette solidarit. Les conditions de la cession sont librement dbattues entre le cdant et le cessionnaire Dans la mesure o les parties conviennent que la valeur vnale de limmeuble, au moment de leur ngociation, est suprieure aux charges du crdit-bail restant courir, le cdant est amen demander au cessionnaire une compensation constituant le prix de cession du contrat, parfois appel la soulte. En premire approche, ce prix de cession rsulte donc de la comparaison entre la valeur de march de limmeuble et la valeur actualise des loyers restant courir jusqu la fin du contrat et, sil nest pas symbolique, du prix de rachat en fin de bail.

Le rsultat obtenu peut tre corrig par diffrents lments : conomie de frais et droits de mutation par rapport une cession pure et simple de limmeuble, incidence fiscale de la rintgration effectuer par le cessionnaire lorsquil sortira lui-mme du contrat, quotes-parts de loyers non dductibles 2) La cession du contrat, une solution fiscalement avantageuse Le prix de cession du contrat ainsi dtermin donne lieu taxation. Il est ncessaire cette fin deffectuer une ventilation du prix en deux composantes correspondant respectivement la valeur de la promesse de vente et au droit doccupation . La composante promesse de vente est soumise la TVA au taux standard. La composante droit doccupation est soumise au droit denregistrement, au tarif des cessions de droits au bail (art. 725 du CGI). Tous frais confondus, la cession du contrat est donc en principe beaucoup moins coteuse quune double mutation de limmeuble lui-mme (achat par le titulaire du contrat puis revente par celui-ci au tiers acqureur), notamment par le fait que lessentiel de la valeur du contrat repose sur la promesse unilatrale de vente assujettie la seule TVA et donc rcuprable par lacqureur. Au plan fiscal, le prix de cession constitue : Chez le cdant : une plus-value imposable. Dans la mesure o le cdant serait lui-mme devenu titulaire du contrat par voie de cession, le prix de revient de cette prcdente opration vient en dduction de cette plus-value. Chez le cessionnaire : un lment dactif (immobilisation) partiellement amortissable. Une ventilation est effectuer entre la fraction du prix de cession rpute correspondre au terrain et la fraction rpute correspondre aux constructions. Cette dernire fraction est amortissable sur la dure normale dutilisation du btiment apprcie la date de la cession du contrat : elle est donc indpendante de la dure restant courir de celui-ci. Conseil : avant de ngocier avec un acqureur ventuel, interrogez le crditbailleur et vos conseils habituels, afin de dterminer les modalits adaptes votre situation.
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9. La leve doption... et aprs ?


En acceptant la promesse unilatrale de vente figurant au contrat et en acquittant le prix convenu, le crdit-preneur devient propritaire de limmeuble. Conformment aux dispositions du contrat, cest lui quil revient de prendre linitiative de dclencher le transfert de proprit. Il peut le faire la fin du contrat ou de faon anticipe lissue dune priode contractuellement irrvocable. Dans tous les cas, la leve doption comporte des consquences comptables et fiscales : rintgration fiscale du suramortissement (cf. question relative la dductibilit des loyers), paiement des droits de mutation. 1) La rintgration du suramortissement dont a bnfici le crdit-preneur pendant la dure du contrat Le montant du suramortissement rintgrer correspond exactement lavantage dont a bnfici le crdit-preneur au titre de la dure damortissement rduite des constructions dtenues au travers du crdit-bail et de la dductibilit des loyers. Cest au moment de la leve doption que ce crdit dimpt sans intrt se trouve fiscalis comme un profit ordinaire. La somme rintgre au titre du suramortissement est fiscalement amortissable par le crdit-preneur devenu propritaire sur la dure normale dutilisation des constructions apprcie compter de la date de la leve doption. N. B. On rappellera que si lentreprise peut bnficier du rgime de faveur des PME, sous certaines conditions, elle est dispense de toute rintgration et les constructions sont amorties sur la dure du contrat (dure effective de 15 ans minimum). En sens inverse dans le rgime des immeubles de bureaux en Ile-deFrance, labsence de rintgration nait de limpossibilit de dduire lintgralit des loyers relatifs lamortissement des constructions sur la dure du contrat (cf. question relative la dductibilit des loyers).

2) Les droits de mutation sont calculs sur une assiette limite au prix fix dans le contrat Par drogation aux dispositions fiscales applicables aux ventes dimmeubles, lassiette des droits est limite au prix fix dans le contrat et non la valeur vnale de limmeuble au moment de la leve doption. Les contrats de plus de 12 ans doivent avoir fait lobjet dune publication la Conservation des Hypothques au moment de leur conclusion pour pouvoir bnficier de ce rgime de faveur. 3) Si limmeuble est conserv par lex-crdit preneur Limmeuble entrant dans le patrimoine de lex-crdit preneur doit tre amorti. Son prix de revient fiscal est gal au prix de la leve doption dachat major du montant de la rintgration. Lorsque lex-crdit preneur a lui-mme acquis les droits attachs au contrat dun prcdent locataire (cession de contrat), le prix de revient dfini ci-dessus est major du prix dacquisition de ces droits, pour leur fraction non encore amortie. Ces dispositions visent principalement le rgime gnral . Dans le cadre du rgime de faveur condition que le contrat aille son terme et ne comporte pas de valeur rsiduelle suprieure au prix du terrain, la dure damortissement (15 ans) acquise sous couvert du crdit-bail est dfinitive. 4) Si limmeuble est vendu par lex-crdit-preneur La vente de limmeuble acquis en vertu dun contrat de crdit bail est soumise au rgime des plus-values dont relve lex-crdit-preneur. La plus-value de cession est dtermine par diffrence entre le prix de cession du bien et son prix de revient fiscal (tel que dfini ci-dessus) diminu des amortissements pratiqus.

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10. Quel intrt ai-je raliser lopration via une SCI ?


La Socit Civile Immobilire, en tant que structure juridique ddie linvestissement et la location immobilire, est particulirement adapte au crdit-bail immobilier. 1) Pendant le contrat La SCI, titulaire du crdit-bail, donne limmeuble en sous-location une ou plusieurs socits utilisatrices. Si cette sous-location concerne un immeuble nu si la SCI est dtenue par des personnes physiques et si elle na pas opt pour limpt sur les socits (IS), les revenus sont compris dans la catgorie des bnfices non commerciaux dits BNC (et non des revenus fonciers). Si ces conditions sont runies, chaque associ est impos proportion du capital dtenu. En ce qui concerne la dductibilit des loyers de crdit-bail par la SCI, il ny a aucune particularit par rapport un contrat de crdit-bail consenti une entreprise commerciale. Bien sr, les revenus de la SCI ne doivent tre dtermins quen fonction de la valeur locative de limmeuble et ne peuvent tre la transposition pure et simple des loyers de crdit-bail. En cas de dficit, celui-ci ne peut, sauf cas particulier dautres revenus de mme nature, tre compens quavec les bnfices des exercices suivants et ce pendant 5 ans au plus. 2) A lissue du contrat Si la SCI est lIR, laccession la proprit de limmeuble par exercice de la leve doption change la nature fiscale de lactivit quexerce la SCI : de sous-bailleur, elle devient bailleur. Les produits de son activit de sous-location deviennent des revenus fonciers. Ceci a des consquences particulires lorsque ses associs sont des personnes physiques.

En effet, ce changement de nature de lactivit fait perdre limmeuble son caractre dlment affect lactivit non commerciale (BNC) et entrane sa sortie du patrimoine professionnel de la socit. Ce transfert donne lieu imposition au titre des plus-values de cession. Cette plus-value rsultant du changement de nature dactivit est dtermine en tenant compte dune part de la valeur relle du bien estime la date de lacte dacquisition par la SCI crdit-preneur et dautre part, du prix de revient fiscal de limmeuble cette mme date. Il est possible de demander le report de limposition de cette plus-value condition de le prvoir expressment dans lacte de leve doption. Limposition est ainsi reporte jusqu la date laquelle intervient la transmission de limmeuble ou la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la SCI propritaire de limmeuble, ou encore la dissolution de la SCI. Elle sera impose, au titre de lanne dexpiration du report, dans la catgorie des BNC (plus-value court terme). Limpt correspondant est calcul en tenant compte des rgles applicables au titre de cette anne. Afin dviter cet inconvnient, il est toujours possible dopter pour lIS soit lors de la cration de la SCI soit tous les ans. Cette option irrvocable est, selon les textes en vigueur, sans autre incidence fiscale. Conseil : afin de profiter pleinement des avantages du crdit-bail (dductibilit intgrale des loyers sauf rgime des bureaux en Ile-de-France et dans tous les cas, la partie relative au paiement du terrain), il convient de choisir avec attention le rgime fiscal applicable la SCI.

10 questions 10 rponses/Crdit-bail immobilier

Les socits de crdit-bail immobilier, comme les banques, sont des tablissements de crdit rgis par le Code montaire et financier. A ce titre, elles doivent tre agres par lAutorit de Contrle Prudentiel et sont soumises son contrle. Elles doivent respecter la rglementation bancaire qui leur impose notamment des ratios de couverture et de division des risques. La quasi-totalit des tablissements de crdit-bail immobilier font partie de groupes de premire importance. Cette communication a t mene linitiative des membres de la Section crditbail immobilier de lAssociation Franaise des Socits Financires, lorganisme professionnel des spcialiss de la finance, qui regroupe notamment toutes les socits de crdit-bail immobilier.

Ce livret, labor sur la base de la rglementation en vigueur, prsente lessentiel de ce quil faut savoir sur le crdit-bail immobilier et na pas de valeur contractuelle. Il na pas vocation se substituer linformation que peuvent vous procurer les collaborateurs des tablissements de crdit-bail immobilier ou vos diffrents conseils.

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