ISSN 1980-5772 eISSN 2177-4307

DOI: 10.5654/actageo2012.0613.0008 ACTA Geogrfica, Boa Vista, v.6, n.13, set./dez. de 2012. pp.137-154

O CAPITAL IMOBILIRIO E A CIDADE UMA ANLISE DO ESPAO URBANO DE CUIAB COMO RESULTADO DA PREPARAO PARA A COPA DO MUNDO DE 2014
The real estate assets and the city an analysis of Cuiabs urban space as a result of the preparation for the 2014 World Cup El capital inmobiliario y la ciudad un anlisis del espacio urbano en Cuiab, como resultado de la preparacin para el Mundial 2014

Frankes Marcio Batista Siqueirai Cornlio Silvano Vilarinho Netoii

Universidade Federal de Mato Grosso
RESUMO A recente reestruturao imobiliria em Cuiab tem produzido um novo tipo de espao, como resultado da preparao para a Copa do Mundo de 2014. Uma grande quantidade de investimento pblico e privado tem sido aplicada em megaprojetos. Este estudo investiga a experincia de viver em uma cidade durante o perodo de produo e valorizao de propriedade imobiliria. O tema busca analisar o processo de apropriao da rea e suas consequncias. Primeiramente o artigo apresenta vrios conceitos de espao. Ento, analisa o processo de produo e reproduo da rea circunvizinha do Estdio Verdo, atual Arena Pantanal, na cidade de Cuiab. Entender esse processo significa, antes de tudo, compreender as contradies da produo capitalista da regio metropolitana de Cuiab, tanto em sua espacialidade como em sua dinmica temporal. As aes e estratgias contidas nos planos e projetos, valores de tributos e preos de imveis, as leis de acesso ao solo e a publicidade dos empreendimentos imobilirios so importantes para compreenso do processo de valorizao empreendido na rea. O resultado deste processo de valorizao e especulao imobiliria uma acentuada segregao residencial e social que vo de encontro proposta de justia social e direito cidade como condies para se democratizar o ambiente urbano. Palavras-chave: Copa do Mundo; especulao imobiliria; organizao do espao. ABSTRACT The recent real estate reestructuring in Cuiab has produced a new type of space as a result of the preparation for the 2014 World Cup. A great amout of public and private capital has been invested in megaprojects. This study investigates the experience of living in a city during the time of property production and appreciation. The theme seeks to analise and understand the process of the area appropriation and its consequences. The study also presents the cathegories of analysis of the space production and appreciation. First, the article presents various concepts of space. Then, it analyses the process of production and reproduction of the surrounding area of the Verdo Stadium, which was renamed as Arena Pantanal, in the city of Cuiab. Understanding this process means, first of all, to comprehend the contradictions of the capitalist production of the methropolitan region of Cuiab, both in its spatiality and in its temporal dinamics. Keywords: World Cup; real estate speculation; spatial organization. RESUMEN La reciente reestructuracin de bienes races en Cuiab ha producido un nuevo tipo de espacio como resultado de la preparacin para la Copa del Mundo de 2014. Una gran cantidad de inversin pblica y privada se ha invertido en grandes proyectos. Este estudio examina la experiencia de vivir en una ciudad durante la produccin y valoracin de bienes inmuebles. El tema se analiza el proceso de apropiacin de la zona y sus consecuencias. Primero, el documento presenta diversos conceptos de espacio. A continuacin, analiza el proceso de produccin y reproduccin de la zona circundante Palmeiras Estadio, Arena Pantanal actual, en la ciudad de Cuiab. La comprensin de este proceso significa, en primer lugar, comprender las contradicciones de la produccin capitalista en el rea metropolitana de Cuiab, tanto en su territorio y en su dinmica temporal. Acciones y estrategias contenidas en los planes y proyectos, los valores y los precios de los impuestos de bienes races, las leyes de acceso a la tierra y la publicidad de los bienes races son importantes para entender el proceso de valoracin llevado a cabo en la zona. El resultado de este proceso de recuperacin y la especulacin es una segregacin marcada social y residencial que cumplen con la justicia social y la propuesta de "derecho a la ciudad" como condiciones para la democratizacin del medio ambiente urbano. Palabras clave: Copa del Mundo; la especulacin; la organizacin del espacio.

actageo.ufrr.br

Enviado em dezembro/2011 Modificado em julho/2012 - Aceito em agosto/2012

O capital imobilirio e a cidade uma anlise do espao urbano de Cuiab... Frankes Marcio Batista Siqueira e Cornlio Silvano Vilarinho Neto

INTRODUO Nosso objeto de estudo a cidade de Cuiab, que comeou a passar por uma rpida transformao por ter sido escolhida como uma das sedes dos jogos da Copa do Mundo de Futebol de 2014. Essas transformaes ocorrem na infraestrutura urbana, na mobilidade urbana e na ocupao e desocupao de espaos feitos pela populao local. A produo do espao e os agentes que atuam ali uma categoria central para discutir o urbano e a cidade. Parte-se do pressuposto que a cidade um produto social, fruto de um processo de produo dominantemente capitalista, mas

jornais de circulao local para buscar a evoluo dos preos dos imveis. A mesma pesquisa tambm buscou informaes junto a corretoras que atuam na regio oeste da cidade, local onde se localiza a arena de futebol, e, por ltimo, foram realizadas visitas nas residncias a fim de buscar junto aos moradores da referida localidade o real valor dos seus imveis e os reais motivos da busca pela comercializao de suas casas e terrenos. Esse artigo faz, primeiramente, um resumo histrico do processo de ocupao de Cuiab, na condio de primeira cidade do Centro-Oeste brasileiro, seu processo de ocupao

principalmente aps os anos de 1970, quando se tornou mais latente a migrao de sulistas para a Cidade, que considerada o portal da Amaznia. Na sequncia verificada a cidade como produo do espao, onde seus agentes atuam para sua valorizao e desvalorizao, dependendo do interesse do capital. Nesse contexto, o texto apoiou-se teoricamente em ideias marxistas para se verificar o valor do lugar, valor de troca e a supervalorizao do espao sem perspectiva do trabalho, o que, segundo Marx, essencial para valorizao do espao. Andamos na trilha da especulao imobiliria e a criao de espaos de grifes que esto sendo valorizados com a aplicao de recursos do Estado que cria uma infraestrutura para receber o megaevento esportivo. Tenta-se, assim, construir uma anlise sobre a produo do espao promovida por seus agentes sociais e a implicao dessa produo na valorizao imobiliria de suas margens e reas adjacentes.

tambm imbuda de um sentido de uso imanente necessidade de produzir e

reproduzir a vida, numa dualidade revelada em conflitos, estratgias e interesses. Sendo assim, nosso estudo busca analisar o processo de ocupao do entorno da nova Arena de Futebol e compreender a produo da cidade e as estratgias dos seus agentes sociais para

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produzir e valorizar uma determinada frao do espao, o que de suma importncia para o estudo geogrfico. A abordagem, para efeito de estudo, foi dirigida a uma poro territorial localizado no loteamento Cidade Alta, onde se localiza o estdio Verdo que a partir de agora ser denominado Arena Pantanal, pois o nome escolhido para o novo estdio, no municpio de Cuiab, Mato Grosso. Para buscar nossos resultados, foram feitas pesquisas junto ao setor de ITBI (Imposto de Transmisso de Bens Intervivos) da prefeitura de Cuiab. Tambm foram feitas consultas aos

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Cuiab, Centro Geodsico da Amrica do Sul, tambm est no centro das discusses sobre a dialtica da produo do espao, em especial da produo formal de habitaes. A cidade passou por acentuado urbana, processo com de

conseguinte, na valorizao e elevao dos preos de imveis e terrenos adjacentes

decorrentes dessa possvel escassez. Insere-se tambm no patamar do conflito onde os desejos e necessidades humanas se chocam e permeiam tambm as estratgias para a produo do espao. O desenvolvimento do tema se apoia na grande relevncia da mercantilizao, o que dificulta a apropriao do espao, ocorrendo uma expropriao da populao local e

descentralizao

grande

espalhamento da sua populao ocorrido a partir do final da dcada de1970, com a Marcha para o Oeste, poca em que a rea do estdio surgiu representando um importante marco deste processo de desenvolvimento e

crescimento urbano. O erguimento do estdio colaborou para o aumento do permetro urbano da cidade, com a lei municipal nmero 1.346 de 12 de maro de 1974, atendendo demanda de melhoria da circulao e ocupao de uma rea at ento ociosa obedecendo a um movimento de expanso da cidade. As obras do estdio foram iniciadas no ano alguns de 1973 e,

apropriao do solo urbano pelos agentes de mercado o que proporciona uma excessiva valorizao do espao urbano de Cuiab.

DESENVOLVIMENTO DA TEMTICA Localizada no centro da Amrica do Sul, Cuiab capital do estado de Mato Grosso, tem sua fundao no dia 08 de Abril de 1719. Sendo, portanto a cidade mais antiga do atual CentroOeste do Brasil (FIGURA 01). Sua fundao est contexto do perodo das bandeiras, e o descobrimento de ouro no municpio proporcionou um grande fluxo migratrio para essa regio do pas. Sendo assim, a formao da cidade de Cuiab segue as regras das cidades que surgiram no perodo de minerao no pas. A preocupao das pessoas que vieram para Mato Grosso era a garimpagem de ouro e no a formao de cidades (VILARINHO NETO, 2009, pg. 17). A decadncia do ouro de aluvio fez reduzir sensivelmente a populao moradora da cidade, e essa dinmica de fluxo e afluxo de pessoas se deu at a dcada de 70 do sculo XX.

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concomitantemente,

conjuntos

habitacionais financiados pelo Estado foram construdos nas adjacncias. Desta forma, a construo de um novo estdio de futebol, a fim de atender as exigncias para a Copa do Mundo de Futebol de 2014, est articulando para a formao de uma nova centralidade na cidade, com a estrutura criada pelo poder pblico a fim de atender os visitantes do estdio de futebol. Hoje a rea tem uma das vrias reservas de terrenos ociosos para ocupao, levando-se em considerao a crescente criao de uma artificial escassez de terrenos na cidade. Logo a rea no entorno do estdio se insere na lgica capitalista da especulao imobiliria, e, por

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FIGURA 01 - Localizao do Brasil, Mato Grosso, municpio de Cuiab e o permetro urbano da cidade. Elaborado por Frankes Marcio Batista Siqueira, com recursos tcnicos do Argis, a partir dos dados cartogrficos do SIG-Cuiab.

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de reproduo, coisificada no espao (SOUZA, A fragmentao do territrio de Mato Grosso com o surgimento do territrio do Guapor, atual estado de Rondnia, na dcada de 40 e o Estado de Mato Grosso do Sul, na dcada de 70, tambm colaboraram para tal processo. A partir dos anos 70, Cuiab, que considera por muitos como o portal da Amaznia, pois sua localizao geogrfica est prxima floresta amaznica, comeou a receber grandes fluxos migratrios 1988, p.66). A mesma autora ainda especifica que o capital se apresenta de vrias maneiras no processo de construo e apropriao do espao urbano (fundirio, produtivo, financeiro e imobilirio) Souza (1989). Do ponto de vista aqui desenvolvido, trata a transformao auferindo-lhe do espao como

mercadoria, 2011, p. 91).

valor

(CARLOS,

Quando se fala de produo do espao, aborda-se a produo econmica e o que est alm: uma produo que realiza a essncia da prpria existncia da vida, que realiza a existncia humana, permeada de aes as quais revelam a necessidade de se apropriar do espao. Considerando a cidade a partir da rede de lugares, que revela a produo do espao pelo homem, ampliamos os horizontes e as

principalmente de sulistas que vinham para Mato Grosso a fim de aproveitar os incentivos dados pelo Governo Militar. Essa dinmica incentivada pelo Governo Federal e Estadual atraiu principalmente

sulistas e ao longo das rodovias federais como a BR 163 e BR 364 foram criados vrios ncleos urbanos. Muitos desses migrantes no conseguiram fixar-se nesses novos espaos agropecurios, sendo assim Cuiab acabou recebendo parte desses migrantes regionais. Segundo o IBGE (2011), Cuiab atingiu 198.086 habitantes em 1980, 395.662 em 1991 e 551.350 habitantes em 2010 (TABELA 01).

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discusses e passamos a entender o ato de produzir a partir de cada agente. No se entende aqui somente a cidade revelada pelo trabalho social, mas tambm a cidade que surge de outras dimenses da produo do espao e cotidiano. Os lugares incorporam assim

smbolos que podem ou no serem agregados ao seu valor de troca e por esse caminho que a

A PRODUO DO ESPAO Nesse contexto, o acesso ao espao urbano foi gradativamente sendo valorizado. O capital imobilirio urbano uma categoria de anlise de suma importncia para o estudo da produo do espao urbano. Souza (1988) j propunha que o estudo do urbano considere, entre as categorias analticas, o capital e sua estratgia

presente investigao segue, ao tentar entender as estratgias que iro permear a construo do ambiente urbano. Na produo capitalista do espao, o solo elevado condio mxima de mercadoria, onde se verifica a sobreposio da mais-valia e maximizao dos lucros.

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TABELA 01 - Evoluo da populao total de Cuiab, de Mato Grosso e do Brasil. Elaborado por Frankes Marcio Batista Siqueira

Um processo de valorizao, inserido numa lgica que cria conflitos e barreiras para a reproduo da prpria vida. Assim, do ponto de vista da anlise, a produo/ reproduo do espao faz dele uma obra civilizatria, a qual sob o capitalismo, toma tambm a forma de mercadoria. Obra e produto tornam-se, portanto, indissociveis do movimento de reproduo do espao. Assumindo, sob o capitalismo, a forma mercadoria, a cidade nessa condio fonte de valor ( de uso e de troca.) (CARLOS, 2011, p. 92). Na cidade encontramos os agentes sociais transformadores do espao, que so mltiplos e agem na execuo de sua produo. Dentre estes os que mais se destacam so o Estado, os diversos grupos sociais e os incorporadores imobilirios, estruturados em torno de mercado nos moldes que se conhece atualmente. O termo incorporadoras bastante amplo, Souza (1991) nos diz que o termo abrange no apenas o incorporador, mais tambm o

Significa fabricar o solo processo que vai desde a compra do terreno at a venda para o consumidor final, da mercadoria produzida. O incorporador o que desmembra o terreno em fraes ideais, portanto, quem cria o solo; -o construtor, identificado atravs de concorrncia. escolhido aquele que certamente atender a uma srie de requisitos propostos pelo incorporador. (O construtor no corre riscos, o incorporador quem os corre, dizem aqueles do meio) (SOUZA, 1991, p.7-8). Se consultarmos a Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que trata das questes do condomnio encontramos a seguinte definio de incorporador: Artigo 29 Considera-se incorporador a pessoa jurdica ou fsica, comerciante ou no, que embora no efetuando a construo, compromissa e efetiva a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, a edificaes a serem construdas ou em construo sob o regime condominial, ou que meramente aceite a proposta para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se conforme o caso, pela entrega em curto prazo, preo e determinadas condies das obras concludas. Consideram-se assim os incorporadores imobilirios, atuando em seu mercado, como um dos principais representantes dos agentes

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comprador e o construtor. Esses trs agentes so assim definidos pela autora: -o comprador, que o agente indispensvel para que haja, no mnimo, o mercado; - (...) incorporador, quem incorpora quem em realidade promove o empreendimento, quem cria o espao vertical. O que significa incorporar?

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sociais e que tm papel fundamental na transformao do espao urbano no sistema de produo capitalista. Esse mercado envolve proprietrios fundirios e incorporadores que agem tambm aliados ao Poder Pblico e impactam sobre a produo do espao e o cotidiano da cidade. Santos (1994, p. 95) reflete que a urbanizao atual corporativa, ou seja, responde aos interesses das grandes firmas. A malha urbana tem um contedo social ocupando-a e a organizao hierrquica do seu tecido baseia-se no poder aquisitivo de seus moradores. Tudo isso fomenta a segregao residencial, que nada mais que um espelho da diviso social do espao (segregao social). A diviso social da cidade pode, contudo, expressar no apenas a espacializao da diferenciao social, mas tambm da segmentao da sociedade. Esta ocorre quando existem barreiras que impedem a mobilidade social dos indivduos entre as categorias. Neste caso, a segmentao social implicar na existncia da segmentao espacial na medida em que estas barreiras bloqueiem a mobilidade territorial. Estamos prximos da diviso social da cidade transformada em segregao residencial. Devemos, porm, reservar a utilizao deste termo para designar a situao na qual a segmentao da sociedade estiver fundada na crena compartilhada coletivamente sobre a necessidade da manuteno ou mesmo aumento das barreiras que bloqueiam a livre circulao dos indivduos entre as categorias e, consequentemente, entre as localizaes espaciais (RIBEIRO, 2003, p.11). A moradia, diante do atual estgio do sistema capitalista um produto produto no

sentido stricto sensu - e imprime uma marca importante na estrutura da cidade. Sendo a moradia um produto, a lgica imobiliria possui uma interdependncia da demanda real da sociedade, ou melhor, tem autonomia em relao a ela. Uma das formas de influncia do mercado sobre a demanda se d atravs do discurso competente, com a veiculao por tcnicas publicitrias, que contm aspectos subjetivos e questes localizao. Outra figura importante no processo de valorizao do espao o promotor imobilirio que, segundo Valladares (1982), aponta que por promotores imobilirios entende-se um simblicas sobre habitao e

conjunto de agentes, que realizam, parcial ou totalmente, incorporao; as 2. seguintes operaes: 3. 1.

financiamento;

estudo

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tcnico; 4. construo ou produo fsica do imvel; e 5. comercializao ou transformao do capital-mercadoria em capital-dinheiro

(VALLADARES, 1982). Assim, os promotores imobilirios so agentes que realizam individualmente ou por meio de alianas com outras empresas no ramo da construo civil, a produo de habitaes.

O VALOR E A VALORIZAO DO ESPAO O processo de crescimento das cidades pode ocorrer em duas formas: pelo adensamento das reas j consolidadas ou pela incorporao de reas destinadas ao uso rural, por exemplo. Nesse nterim os incorporadores imobilirios se apropriam dos investimentos pblicos para revert-los na valorizao de suas terras,

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obtendo por um lado lucro e ampliando o capital, mas tambm ampliando a segregao e a desigualdade. Dessa forma, podemos entender que existe uma tnue linha entre o poder

para compor um painel mais prximo do nosso pensamento sobre a cidade e os processos urbanos. Para captar a essncia da categoria

valorizao do espao, mostra-se necessrio explicar a origem do valor, porm a partir de como a riqueza produzida e transformada.

institucionalizado e a valorizao do capital: O endurecimento da cidade paralelo ampliao da intencionalidade na produo dos lugares, atribuindo-lhes valores especficos e mais precisos, diante dos usos preestabelecidos. Esses lugares, que transmitem valor s atividades que a se localizam, do margem a uma nova modalidade de criao de escassez, e uma nova segregao. Esse o resultado final do exerccio combinado da cincia e da tcnica e do capital e do poder, na reproduo da cidade (SANTOS, 1996, p. 251). O lucro capitalista formado pelo trabalho livre, condicionado a um mercado particular, uma acumulao prvia de capital materializada nos meios de produo, privatizao das terras, uma substanciosa populao e padres de generalizao de produo e circulao. para entender a relao capital e cidade que trazemos luz desse estudo a discusso de categorias e conceitos que dessa forma vm a esclarecer melhor a produo e valorizao do espao em si. O mtodo marxista coloca a categoria de anlise valor como central para elaborao de um pensamento e corpo terico prprio a essa corrente do pensamento cientfico-filosfico. Embora no seja a inteno desse estudo trilhar o mtodo marxista de anlise ainda que seja possvel de ser encontrado em partes na pesquisa, como nas inmeras referncias a autores marxistas escolhemos estas reflexes

Esclarecendo esta categoria de anlise terminase sempre a tangenciando aos conceitos de renda, juros e lucro. Quando pensamos em valor pensamos em preo, que poderamos dizer ser a sua projeo numrica. Entretanto, o preo como conhecemos um preo arbitrrio, como diria os

economistas clssicos. O valor real o preo natural, que poderamos dizer de que

determinado

pela

quantidade

trabalho

necessrio produo de um determinado bem mais a variao desse valor. O avano acerca da noo de valor dada pela economia mostra um aprimoramento nesse pensamento. Para Adam Smith, o valor que nos interessa o de troca de uma mercadoria, que dada pelo trabalho que ela contm. Seguindo a evoluo do pensamento sobre valor, chega-se a Marx, que vem a ser o primeiro a destacar o valor do lugar. Segundo seu pensamento, isso dado por caractersticas como fertilidade do solo, entre outros. Em Marx, o valor antes de tudo uma categoria social. No h valor sem trabalho. Essa noo tem duplo significado: valor de uso, mas tambm valor de troca. A primeira forma expressa seu fundamento material, a utilidade do objeto para satisfao das necessidades humanas, o trabalho do

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homem materializado. A medida real desse valor ser dada pela quantidade de trabalho socialmente necessrio para sua obteno. O valor de troca, assim, reorientaria as prticas sociais, para o fragmento do espao (pelas estratgias) e da sociedade (pelo poder do consumo), possibilitando o surgimento de uma nova urbanidade, caracterizada pela

propem a compra desses imveis pelo advento da Copa do Mundo. Os terrenos dessa regio tornaram-se espaos preciosos no contexto do espao urbano local. Alguns desses imveis so adquiridos como permuta, onde o dono do imvel passa a titulao para a empresa a fim de que haja uma construo de condomnio vertical ou horizontal e recebe em troca um imvel novo no mesmo lugar quando o empreendimento estiver pronto. Desse modo muitas famlias tem trocado seus extensos terrenos, com mais de mil metros quadrados onde historicamente as famlias educavam seus filhos, as crianas brincavam em grandes quintais repletos de rvores frutferas, por uma casa ou

predominncia dos objetos, em detrimento s relaes sociais e pela emergncia de um individualismo de massa, onde a mercadoria contemplada por seus signos, redefinindo as relaes sociais. Por esse ngulo, o valor de troca predomina em nossas relaes. Tal fato pode ser observado nos bairros da regio oeste da cidade de Cuiab (FIGURA 02), onde moradores antigos e tradicionais tm sido atacados pelos agentes de mercado, que

apartamento, onde se observa grande restrio na circulao de pessoas. O bairro Cidade Alta onde se encontra o

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FIGURA 02 Diviso regional do espao urbano de Cuiab. Elaborado por Frankes Marcio Batista Siqueira, com recursos tcnicos do Argis, a partir dos dados cartogrficos do SIG-Cuiab.
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loteamento Verdo, tem sua ocupao anterior construo do estdio (FIGURA 03), no entanto foi essa construo que possibilitou a

sociedade relaciona-se com o seu material e todas as coisas que ele contm, atravs de um permanente processo de valorizao. O homem, com seu trabalho cria e transfere valores. Partes desses valores se agregam ao espao e vo condicionar, primeira assim natureza, como os recursos da

incorporao de localidade no permetro urbano de Cuiab atravs da Lei 1.346 de maro de 1974, onde na poca a populao urbana de Cuiab era segundo o IBGE de 122.284 habitantes. A produo do espao tem como essncia o processo de agregao de valor. E desta forma se manifesta em todas as formas de renda fundiria: nas transaes de compra e venda, no aluguel ou sob a forma de arrendamentos (GRFICO 01). Em ambos os casos, cobra-se pelo simples direito de ocupao de uma frao do espao seja para sua produo ou apenas para existncia. O espao no s recurso; mais ainda fator para circulao. Nesse percurso, descobrimos que a

processos

futuros.

(MORAES; COSTA, 1999, p. 119)

GRFICO 01 - situao dos imveis do bairro Cidade Alta. Elaborado por Frankes Marcio Batista Siqueira a partir de IBGE/IPDU (2007).

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FIGURA 03 localizao do estdio de futebol. Elaborado por Frankes Marcio Batista Siqueira, com recursos tcnicos do Argis, a partir dos dados cartogrficos do SIG-Cuiab.
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Poderamos dizer ainda, segundo Moraes e Costa (1999), que para ampliar nosso conceito de valorizao do espao temos que entender dois dos seus mas principais distintos processos quanto

segurana financeira perante a sociedade, e que agregasse desta forma ao seu patrimnio. O primeiro sentimento est relacionado ao uso improdutivo, o segundo pelo uso produtivo. Assim como foi descrito nos eventos acima, o uso um sentimento ambguo e permeia nosso cotidiano. Interpretando a relao sociedade-espao como um processo de valorizao, se percebe assim que este de permanente criao de valores. O espao, embora seja objeto de valorizao, no tem a mesma essncia dos objetos de produo material imediata. Isso porque ele no apenas um produto, mas condio fundamental para produo e

complementares,

finalidade: o valor do espao e o valor no espao. O primeiro o valor concreto e mercantil do espao; o segundo virtual, ou seja, reserva-se virtualidade da circulao e a uma imanncia do espao real. Carlos (2004) considera que na dialtica do valor de uso e troca cabe ainda ressaltar uma orientao sobre seus possveis usos: o uso produtivo (econmico stricto sensu) que realiza na cidade uma segregao orientada pelo sentimento de raridade e escassez e que agrega ao valor de troca muito peculiar valorizao imobiliria que se v nas cidades. Outro uso seria o uso improdutivo (ou no econmico), centrado na vida e no cotidiano em que realiza a segregao espontnea. O uso improdutivo revelado pelo corpo e pela atividade humana, que, em movimento pelos sentimentos, revelam a essncia do espao: o plano da produo da vida. o plano do habitar, imbudo do plano do vivido e cotidiano que est na base do sentido do ser humano. Embora no se encontrem dissociados, importante frisar que ocorrem imbudos de sentimentos antagnicos. Quando o indivduo compra uma casa, pensa em si, no conforto, na segurana e nas possibilidades de ali realizar sua vida de forma satisfatria. Junto a tudo isso estaria a sua disposio valorizado, em que possuir lhe tambm fornecesse um bem e

existncia humana. A espacialidade uma condio que se manifesta no valor final. A quantidade de valor produzido no espao retroage no valor

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agregado ao espao. A apropriao no tecido urbano de localizaes diferenciadas gera

lugares mais ou menos valorizados de acordo com sua disposio aos elementos estruturantes do espao. Este um momento prvio e necessrio valorizao. Com o caminhar da sociedade podemos constatar que pode haver inmeros processos de apropriao ou

dominao (LEFEBVRE, 2001) de dada frao do espao, que decorre desses diferentes

fenmenos, num movimento constante de dominao, desapropriao, redominao e/ou reapropriao. O capitalismo engendra no seu processo de valorizao a sua continuidade ou depreciao futura. Quando nos apropriamos do lugar, nos apropriamos dessas variveis tambm. A

status

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valorizao pode ser transitria, quando ocorre em uma rea de explorao espordica, ou perene, se o trabalho acumulado amplia seus potenciais tcnicos. Mas e quando adicionamos investimentos e construmos solo urbano a partir das

Dentre

as

estratgias

do

mercado

imobilirio, eles utilizam o discurso de um novo modo de viver, valendo-se do verde, da paz e da segurana, frente ao aumento do caos urbano. Por isso mesmo as edificaes no possuem preo uniforme no mercado, mesmo quando se destinam a funes semelhantes. O preo de venda estar atrelado a sua localizao, que indica sua posio em relao aos elementos estruturantes do espao urbano. O local vale por seus atributos e caractersticas, entre eles podemos citar como exemplos: a acessibilidade, caractersticas paisagsticas (novamente aqui imbudas do discurso competente), montantes de investimentos pblicos, as funes e os usos que agregam valor ao espao. A rea de nosso estudo o espao que mais receber investimento pblico dentro da cidade de Cuiab com o advento do Mundial de Selees em 2014, pois alm dos investimentos na construo do estdio de futebol, esto previstas obras de mobilidade urbana como o melhoramento do calamento de pedestres, asfalto de boa qualidade nas ruas e acessos ao estdio, melhoria na sinalizao turstica e de veculos, facilidade no escoamento de veculos alm da principal obra de mobilidade que a construo do Veculo Leve Sobre Trilho (VLT), obras urbansticas de convivncia social alm de criao de uma infraestrutura de prestao de servios. Essas obras somadas daro regio um investimento pblico superior a 2,5 bilhes de Reais. Esses recursos previstos tm

edificaes? Esses novos valores, criados e superpostos a terra, tornam-se capital porque so investimentos (um e, assim, bem transformam natural) em

matria-prima

mercadoria, ou seja, ativo num mercado de troca. Somam-se a isso algumas reflexes acerca da paisagem que ganha contornos de

mercadoria tambm. O processo de urbanizao tanto em reas perifricas, como em reas consolidadas introduzindo novos usos a reas degradadas implicam na mudana de funes urbanas. O detentor do poder, ou melhor, de sua no

148

apropriao

monopolista,

insere-se

processo de apropriao da mais-valia. A renda absoluta de uma rea pode aumentar em decorrncia da escassez, ou da sua simulao, como ocorre com o objeto desse estudo. Essa escassez pode ser forjada pelo discurso que tem como prerrogativa a terra como bem no produzido. Mas se atentarmos para a produo imobiliria recente podemos nos arriscar a dizer que possvel produzir paisagens semelhantes a exemplo dos

condomnios fechados, e assim teria, alm dos atributos relacionados aqui, outros como a marca comercial, que indica um padro de qualidade do produto agregando ao seu valor final.

supervalorizado o entorno dessa regio do estdio, que composta principalmente por

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espaos residenciais conforme demonstrado na figura 04. Essa previso de investimentos tem atrado os agentes imobilirios que adquirem a

perodo de reproduo ampliada do capital, a terra, que sob a tica marxista no capital, passa a ter acentuada especulao no espao urbano e manipulada como tal quando a vemos destinada a se tornar reserva de valor. Como o espao produzido, e o espao urbano produto desse processo, vivemos na cidade o paradoxo do consumo e da circulao do imvel (terra e benfeitoria). Poderamos ento considerar que a

qualquer custo os terrenos e casas das ruas e avenidas que daro acesso ao estdio de futebol. Isso tem gerado uma supervalorizao do espao, elevando os valores dos terrenos a preos astronmicos e irreais, onde o metro quadrado da terra sem nenhuma edificao tem sido negociado a R$500,00 ( quinhentos reias), muito acima do metro quadrado de bairros nobres ou ambientes comerciais de outras reas da cidade. Assim a especulao imobiliria surge com o aumento na apropriao de parcelas da maisvalia produzidas pelos diferentes agentes. Nesse

valorizao do solo se d de acordo com os seguintes fatores: acesso, coeficiente de

aproveitamento e proximidade a equipamentos e servios urbanos; investimentos,

principalmente do poder pblico; a virtualidade do poder de troca que sua posse traria: mais status, condio paisagstica, entre outros.

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FIGURA 04 Mapa de uso do solo do entorno do estdio. Elaborado por Frankes Marcio Batista Siqueira, com recursos tcnicos do Argis, a partir dos dados cartogrficos do SIG-Cuiab.
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SOBRE A ESPECULAO IMOBILIRIA Numa definio bem simples, especulao imobiliria seria quando uma entidade compra e vende bens imobilirios com o fim nico do lucro por mais valia. Cabe ressaltar que, na lgica capitalista, existe o fenmeno chamado de lotes de engorda, ou seja, vazios urbanos que teriam uma valorizao na medida em que recebem infraestrutura pblica ou privada, tornando-se inacessveis para grande parcela da populao. Na cidade o reflexo da especulao est na diviso social, no consumo de lugares pela classe dominante, onde possam reproduzir modos de vida tidos aqui como discurso competente: com qualidade de vida, rea verde, infraestrutura, boa localizao, tranquilidade, prestgio social, tudo isso tema de propagandas. Essa seletividade do espao o valoriza

investimentos pblicos e permanecem ociosos. Ela ocorre tambm em reas j degradadas que passam por requalificao urbana, como os centros histricos. Esses espaos servem como verdadeiras grifes do mercado imobilirio (SERPA, 2011, p. 26). Sendo assim, Santos aponta que a

especulao O resultado das formas pelas quais se realiza a acumulao do capital na produo imobiliria. No possvel separar valorizao das terras da valorizao capitalista do meio urbano. (apud GONALVES 2002, p.55). A terra, como produto do capital, possui um valor de uso (advindo da estrutura fsica, que implica nas possibilidades dos usos

possveis de serem realizados) e um valor de troca (a possibilidade de ganhos futuros dada pela posse e domnio pleno). S se torna um produto em funo da propriedade privada

150

diferenciadamente. Para que a trs especulao premissas ocorra, bsicas: so a

(como produto torna-se propriedade) e a mercantilizao das relaes sociais negociadas pela lgica da circulao (fluxos) atravs de instrumentos jurdicos. Como produto seu valor dado pelo trabalho estatais e/ou que pode ser

necessrias

propriedade da terra (condio dada pelo sistema capitalista); deve-se forjar uma escassez que no do bem econmico e sim dos atrativos do espao e de suas qualidades fsicas, promovendo vultosos ganhos de capital; e a consolidao de um mercado de terras pelo mercado imobilirio que permitir uma maior liquidez do bem. Hoje a especulao pode ser tida como uma das maiores segregadoras de classes no ncleo urbano. Ele impe uma fratura no espao por vezes intransponvel. S ganha flego e vida graas ao Poder Pblico: um bom exemplo que ela no ocorre somente em terrenos que recebem

investimentos

investimentos

particulares e atravs do tempo incita a permanente criao de valor. A especulao ganha nova cara tambm graas s informaes privilegiadas e trocas de favores nos rgo pblicos, parte da

burocratizao. Assim ocorreu na rea em questo, a regio ao entorno da futura Arena Pantanal, quando da confirmao por parte da FIFA (Fdration Internacionale de Football Association), de Cuiab como uma das subsedes

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da copa 2014. Aliada a isso surgem projetos por parte do poder pblico de empreendidos que esto criando um novo dinamismo econmico, na regio da cidade, com isso forjam sua especulao. Como o investimento pblico um

solo urbano, de forma a combater e evitar: (...) d) o uso especulativo da terra como reserva de valor, de modo a assegurar o cumprimento da funo social da propriedade... As demandas so por terrenos com algumas caractersticas bsicas de construtibilidade:

elemento chave neste processo, as informaes privilegiadas se antecipam e garantem a sobreposio de mais-valia mercadoria. Esses investimentos sociais tornam-se

localizao que receba infraestrutura pblica de urbanizao. Seu preo pode se alterar pelas mudanas na poltica econmica e fundiria. Pode tambm ser alterado quando a forma de uso modificada ou pelas possibilidades (virtualidade) de investimentos em

instrumentos de valorizao de terras urbanas. A localizao da classe trabalhadora passa a seguir os interesses do capital imobilirio culminando em sua segregao: a construo do espao em nossos dias no resulta

planejamentos urbanos.

OS

INCORPORADORES

IMOBILIRIOS:

unicamente da atividade direta e imediata, mas tambm das expectativas de valorizao. (SANTOS, 2004, p. 169). No mercado de terras o ttulo de

AGENTE PRODUTOR DO ESPAO NA TRILHA DA ESPECULAO Os incorporadores em um imobilirios papel central se na posicionam

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propriedade submetido troca e ao comrcio pelo conjunto de agentes sociais. Ele cambivel por moeda e deve auferir lucros sobre seu valor. Cada poro de solo expressa monetariamente o processo de valorizao que o espao sofre. A demanda por terra tem uma caracterstica que vale ser ressaltada: tem forte liquidez, j que utilizada como reserva de capital, fugindo um pouco s regras gerais dos demais. Embora isso ocorra na prtica, a especulao deve ser combatida como est explcito no plano diretor da cidade de Cuiab no seu artigo 90: Art.90 Constituem diretrizes gerais do desenvolvimento Estratgico do Municpio, cabendo Prefeitura Municipal de Cuiab: (...) XVpromover o ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do

transformao do espao urbano capitalista, como um dos seus principais agentes. Atuam em um mercado que, ao produzir e consumir espao, reorganiza-o num processo que incorpora novas reas e densifica a ocupao em reas j existentes. Esse mercado envolve, como j foi dito, proprietrios fundirios e incorporadores, que, aliados ao Estado, atuam no que chamamos de espao urbano: lugar e cotidiano da populao. A diferenciao da paisagem urbana

capitalista marcada por essa ocupao, construda no cotidiano da sociedade,

traduzindo assim as formas e o contedo social de cada frao da cidade. Santos (1994, p. 95) em sua obra A Urbanizao Brasileira chama o mercado dominado por tais a agentes seu de ver

urbanizao

corporativa,

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empreendido no comando dos interesses das grandes firmas. A expanso da cidade, como mostra essa pesquisa, caracterizada pela ocupao ao longo dos anos de superfcies repletas de vazios, onde as especulaes

envolvem questes simblicas e subjetivas relacionadas ao lugar e ao indivduo. O marketing imobilirio termina por

incentivar a populao a se deslocar para reas no ocupadas do tecido urbano, obrigando o poder pblico a investir em infraestrutura bsica. Cria e recria espaos fisicamente e simbolicamente, alterando a paisagem e

fundirias e imobilirias se destacam.

incorporando-a a lgica capitalista. A proposta aceita pela FIFA de trazer a Copa para reas pantaneiras faz com que as incorporadoras adquiram grandes espaos

ociosos, ou ocupados pela populao local ao redor do estdio a fim de construir seus FIGURA 05 - Imvel a venda nas proximidades do estdio de futebol. Fotografado por Frankes Marcio Batista Siqueira, em 2011. Como podemos ver na figura 05, so comuns placas de venda de imveis contendo a logomarca do Megaevento de 2014, como oportunidade de compra e venda. Alm disso, a especulao se fortalece com o inchao das cidades, consequente dficit de residncias e o caminho da populao mais pobre para as periferias. O Estado, para completar o quadro, tende a ser um investidor das reas de urbanizao corporativa. Tudo isso tende a diferenciar ainda mais a cidade em reas divididas socialmente, o que acaba marcando profundamente a estrutura do espao intraurbano. Porm o que ocorre que as estratgias do capital hoje so apoiadas em publicidade e em uma ampla divulgao miditica, fomentada pelo discurso que cria necessidades que empreendimentos voltados para a valorizao do espao proporcionado pela possibilidade do evento Copa do Mundo. CONSIDERAES FINAIS O capital imobilirio uma categoria de anlise de suma importncia para o estudo da produo do espao urbano. O capital se apresenta de vrias maneiras no processo de construo e apropriao do espao urbano, sendo que podemos citar: a funo fundiria, produtiva, financeira e imobiliria. Nosso estudo evidenciou o processo de urbanizao que, no caso de Cuiab, foi motivado pela migrao intensa a partir dos anos 70. Esse processo de urbanizao sempre se mostrou excludente. Com as foras produtivas e as relaes de produo estabelecidas que conduzem esse processo. As relaes de

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produo referem-se s relaes construdas socialmente entre os prprios homens, a exemplo da forma de propriedade e das relaes

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de trabalho. As foras produtivas equivalem s relaes entre o homem e a natureza dadas pela fora de trabalho e pelos meios de produo - os objetos (a terra) e instrumentos de trabalho. A lgica do modo capitalista de

abrigar

os

jogos

da

Copa

de

2014

surpreendente. Os preos esto acima da mdia da valorizao nas demais partes da cidade. Essa vitalidade econmica surpreende at aos agentes empreendedores e incorporadores que sempre atuaram no municpio, o que leva naturalmente a uma mudana no perfil

produo se evidencia com a apropriao privada do espao total, socialmente construdo, que repercute numa intensa segregao

socioeconmico do entorno que certamente ser sentida a partir de nova coleta de dados pelo IBGE. Essa mudana ocorre porque as pessoas so atradas pelas propostas de melhoria de

socioespacial. A diviso social da cidade est refletida nos espaos desiguais e fracionada da cidade contempornea. No espao urbano, este processo

infraestrutura possibilitadas pela nova Arena Pantanal.

maximizado, sendo revelado na paisagem urbana. As formas espaciais revelam o contedo desta conjuntura socioeconmica e o Estado legitima-a com os seus instrumentos

NOTAS
i

Gegrafo; Mestrando em Geografia da

institucionalizados (leis, regulamentos, normas e sanes). No caso especfico de Cuiab, a construo do estdio de futebol Arena Pantanal, pelo qual o solo urbano se evidencia como uma mercadoria integrada lgica de reproduo do capital. Enquanto mercadoria o solo urbano se expressar tanto como valor de uso, como valor de troca. Cuiab configura-se como rea de convergncia da ao intensiva do capital e da mobilidade espacial da populao. O estudo do realizado espao demonstra urbano em que a

Universidade Federal de Mato Grosso (UFMT). Email: f rankesmarcio@yahoo.com.br

153

ii

Gegrafo; Doutor em Geografia Humana

pela Universidade de So Paulo (USP); Professor da Univers idade Federal de Mato Grosso (UFMT) . E-mail:cazamp@terra.com.br REFERNCIAS CARLOS, Ana Fani Alessandri. Espao-tempo na metrpole: a fragmentao da vida cotidiana. So Paulo: Contexto, 2001. _____________. A condio espacial. So Paulo: Contexto, 2011. LEFEBVRE, H. O direito cidade. So Paulo: Centauro Editora. 2001. GONALVES, J. C. A Especulao imobiliria na formao de loteamentos urbanos: um estudo de caso. Dissertao de Mestrado apresentada ao Curso de Ps- Graduao em Desenvolvimento

produo

Cuiab

corresponde ao processo de mercantilizao do solo, da moradia, dos meios de transporte coletivo e demais servios urbanos. Esse processo constitui um negcio lucrativo para os empreendedores imobilirios. A valorizao do espao em toda a cidade de Cuiab inegvel e no entorno do estdio que

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