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Baro de Munchausen, idealismos e a regularizao fundiria.

Srgio jacomino*

Estreando este espao democrtico e pluridisciplinar da AnoregBR, envolvendo num frum aberto as vrias especialidades de notrios e registradores, gostaria de falar abertamente sobre o desafio posto aos registradores prediais acerca da regularizao fundiria. Gostaria de apontar os vrios sentidos que a expresso aninha, e ainda discorrer, ainda que muito ligeiramente, sobre a necessidade de parcerias a serem entabuladas com a sociedade organizada e com o prprio Estado para concretiz-la, procurando ultrapassar arraigados preconceitos que ainda nutrem o discurso daqueles que vem nos cartrios srios obstculos realizao da titulao e formalizao da propriedade. A forma mata a liberdade? As propostas de regularizao fundiria, discutidas e debatidas na complexa interlocuo mantida entre os registradores e demais atores relacionados com esse complexo fenmeno econmico, jurdico e social, traduzem uma certa viso do processo que necessita ser repensada. Essas idias traduzem um senso comum terico, uma percepo acerca de escrituras e registros, que se fez generalizada entre urbanistas e administradores pblicos que atuam na rea de regularizao, que precisa ser revista, livre de preconceitos. Explico-me: para muitos, o registro empecilho, estorvo, embarao, enguio, burocracia, custo, carimbos, dificuldades e outros qualificativos depreciativos. Para outros, o sistema registral um ramal do sistema capitalista, varivel que deve ser evitada cautelosamente. Afinal, preciso passar despercebido pelas malhas do sistema sancionador e evitar o evil number da matrcula e dos registros. Pois bem, a que serve o registro? A malha formal que o registro representa armadilha ou segurana jurdica? Ataca-se o formalismo porque a forma mata a liberdade? Lembro-me de uma certa passagem, que ficou gravada indelevelmente em minha alma, desentranhada naquelas leituras-descidas que me renderam algumas noites mal dormidas em Franca. Foi Jhering que a registrou, nas linhas eruditas do LEsprit du Droit Romain, citado gostosamente por Serpa Lopes. Passagens do inexcedvel jurista carioca que se perderam e eu no consigo percorrer os caminhos de volta a Uqbar...

Tinha s mos a traduo francesa, editada em Paris em 1880 (A. Marescq, An, Editeur) deliciosamente glosada, sucessivamente anotada por geraes de juristas. Fao aqui uma parada para registrar que numa das intervenes, grafada com uma letrinha mida e sofrida, exsurgia a rabugice de um leitor aborrecido: "lido 2 vezes em 1915. Li e no gostei deste volume - muitas hyphoteses engenhosas de doutor allemo" Que tempo aquele em que se consumia um ano inteiro para a leitura crtica de um nico livro! Fui buscar a traduo de um certo Rafael Benaion (professor da Faculdade de Direito do Amazonas) que se lanou aventura de traduzir diretamente do alemo a obra clssica de Rudolf Von Jhering. Aventura na Hilia! To inusitada que mereceu um prefcio de Clvis Bevilaqua. Econmico. Enxuto. Ressabiado. Na verdade, queria ver como traduzira a passagem sobre liberdade e formalismo, especialmente esta que se v na obra francesa: Il ny a donc pas dacte de volont sans forme; une volunt sans forme cest ce couteau fameux qui navait ni lame... ni manche, lmina que o nosso tradutor, desde a selva umboldtiana, cuidou de identificar como a clebre espada de Lichtenberg. O que nos interessa aqui, que o pensador alemo anotava que no direito romano as formas sobreviveram at mesmo liberdade romana. E quando falamos em registros, escrituras e cartrios, estamos tratando de formalismo. Ou por outra: prova, segurana jurdica, clareza e certeza. Diz o nosso autor alemo que entre essas duas idias fundamentais do Direito romano a forma e a liberdade existe uma relao caracterstica. Apesar de sua contradio aparente porque uma garante a liberdade ilimitada da vontade material, enquanto que a outra reduz estritamente essa liberdade sob o ponto de vista formal , descobrem, no entanto, pelo paralelismo das linhas de seu desenvolvimento, a dependncia mtua, recproca, e deixam adivinhar a relao oculta que as encadeia. O mais completo desenvolvimento da era da liberdade, marca tambm o domnio do mais tirnico rigor na forma, que perde a sua austeridade ao mesmo tempo em que a liberdade soobra insensivelmente; e quando, sob a presso contnua do regime cesariano, a liberdade se aniquila por completo e para sempre, desaparecem, tambm, o formalismo e as frmulas do direito antigo". Inimiga jurada da arbitrariedade, a forma irm gmea da liberdade! Jhering toca num ponto que me parece crucial quando se d ensanchas ao garroteamento dos registros pblicos pela vontade poltica, escudado na justificativa da supremacia do interesse estatal (no pblico) sobre o domnio privado e com isso descartando, com sobranceria, o valor do registro e das formas: "este fato nos deve chamar a ateno: ver desaparecer a forma, precisamente na poca em que a vontade soberana se colocava no trono, afirmando-se abertamente, sem reservas, como princpio supremo do direito pblico". Mais adiante: ennemie jure de larbitraire, la forme est la sur jumelle de la libert! do autor as lmpidas concluses. Vamos direto ao ponto: por que no se registra a regularizao? Por que no se inscrevem os direitos daqueles que ocupam reas regularizveis? Porque no se matriculam no arco formal da regularidade? H uma informalidade tolerada e at mesmo estimulada discretamente, justificada sob a grogue vagueza terminolgica de lugares comuns tais como movimentos sociais, sociedade organizada, etc. E h outra, timidamente combatida, pois h uma tendncia de lenidade na compreenso do fenmeno social da informalidade. Essa informalidade quer confundir-se com a etiologia dos genunos movimentos sociais, malbaratando a perspectiva dos que se alistam nos exrcitos idealistas.

Na verdade, os problemas que so apontados como entraves ao registro so como os famosos tigres de papel: tm uma funo ideolgica e no nosso caso ideolgica e justificadora. Afinal, por que a vitrine da regularizao (que foi So Paulo) no logrou completar o ciclo da regularizao com o registro dos ttulos distribudos a granel? Eu prprio fui ao Anhembi, inflamado de discursos e sonhos, distribuir ttulos e mais ttulos. Eu, registrador, presidente do Irib, distribuindo ttulos... no registrados! Por qu? Os acusados "entraves burocrticos" acabavam de ser superados pela atuao conjunta de juzes, registradores, administradores, urbanistas etc. Por que essa informalidade tolerada? Desnecessrio dizer que esses ttulos jamais chegariam aos registros. A imagem que me fica dessa regularizao, que se enxerga com virtude suficiente para resolver os problemas da habitao e da segurana jurdica, a mesma do Baro de Munchausen: afundando na areia movedia tenta se safar puxando-se pelos prprios cabelos... Retomando, liberdade e forma, ocupao espontnea e regularizao, qual o sentido dialtico que o registro e as escrituras podem jogar nessa complexa trama? Volto questo do registro e do instrumento que pode reduzir a ocupao (posse) aos cnones da regra inaugurada pelo direito urbanstico. Eu organizo o movimento... As experincias de ocupao e garantia da posse, amparadas exclusivamente por laos de carter poltico, ostentando, s vezes, um perfil assistencialista, de um anacrnico estatismo paternalista, se esgotam nesse circuito em que a comunidade mantida refm de uma lgica que, guisa de afastar a influncia medonha do mercado cruel e impiedoso, radicaliza o efeito trmite. Efeito trmite? Essas pessoas vivem e intercambiam em microssistemas, mediatizados por uma agncia estatal que pr-ordena o alcance, qualidade e limites de seus intercmbios. "Eu organizo o movimento / Eu oriento o carnaval / Eu inauguro o monumento / No Planalto Central do Pas"... No estou falando aqui da modulao da propriedade - decorrncia da interao de corpus jurdicos (e dos fundamentos sociais que so a fora generatriz do movimento); falo especificamente de uma excluso social s avessas, fato poltico deliberado que impede essas pessoas de interagirem no mercado formal, comprando, vendendo, dando em garantia etc. Para isso necessrio um ttulo! E o registro desse ttulo atina com a funo social da propriedade, conferindo transparncia e degradando os custos para a consagrao da segurana da posse. E segurana da posse, como iterativamente se qualifica o esforo para

garantir a ocupao regularizada (ou no), no pode ser vista de uma mera perspectiva esttica, individualista; deve ser vista, isso sim, desde uma posio mais ampla e generosa, socialmente falando. No se d a garantia da posse to-s a um indivduo determinado; as consequncias da concesso deveriam ser muito mais ambiciosas, predestinadas a irradiar seus efeitos a terceiros, alcanando a comunidade, com repercusses sociais e principalmente econmicas. No sem razo a nossa colega e estudiosa dos fenmenos da regularizao fundiria, Patrcia Ferraz, sustenta que o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), ao expressamente atrelar a funo social da propriedade urbana ao desenvolvimento das atividades econmicas (art. 39), sinaliza muito claramente que se no deve adotar polticas urbanas que possam limitar os efeitos dos processos da regularizao fundiria. Segundo a registradora de Diadema, representaria muito pouco, perto do que pode significar em sua plenitude esse processo socioeconmico, almejar singelamente a segurana da posse e a garantia da moraria. Diz que essa viso representaria um mortal equvoco para o desenvolvimento econmico do pas, j que perderamos tempo, energia e dinheiro pblicos com processos que no auxiliariam o combate pobreza, mas que poderiam, ao contrrio, perpetu-la. E conclui: ouso dizer que, ainda que a Constituio Brasileira assegure os cidados o mero acesso moradia, de outro, a propriedade imobiliria deve sempre ser vista do ponto de vista de sua funo social, que, como apontado, est inegavelmente associada ao desenvolvimento econmico. (in Algumas Experincias de Formalizao da Propriedade Informal no Brasil. Pendente de publicao). Quando se transmite a posse (mortis causa ou inter vivos) necessrio um procedimento formal, que tanto pode ser um processo judicial, em regra demorado e custoso, quanto a titularizao cmoda e barata. S atingimos o efeito multiplicador das interaes socialmente blindadas com a titularizao e o registro. Recuperando o sentido de velhas tradies do direito: a posse deve ser garantida, sim, gerando uma eficcia erga omnes que se projeta at mesmo em face do prprio Estado (a concesso de uso oh ressaibo nominalista que trai seus artfices! - antes de tudo uma obrigao do Estado).

Eu no entendo por qual razo deveramos exonerar do sistema os que obtiveram, s vezes com arrimo na mesma lgica capitalista o que sempre nos deixa perplexos , a posse de sua rea. To-s por essa razo devem ser mantidos a uma distncia higinica do mercado, visto sempre como corruptor dos estigmas que identificam o bon sauvage? Ser que as regras de direito urbanstico no tm virtude de refrear os apetites egostas dessas feras que perambulam pelo intestino da besta? No h razes sociais ou econmicas que possam justificar a manuteno dessas pessoas na posse sem que essa aventura seja devidamente robustecida blindada mesmo por

mecanismos jurdicos. E as razes que muitas vezes so agitadas para justificar essa clandestinidade jurdica so flmulas para distrao do olhar cansado. Vejo, portanto, com grande desconfiana as iniciativas de se conceder meramente um ttulo precrio, quase clandestino, limitado a circuitos de vizinhana e com publicidade de eficcia reduzida no rgo da administrao pblica. A estratgia de criao de trmites sociais idealismo ingnuo. Essas iniciativas vm embaladas por uma tocante pureza de intenes e o inferno, bem, onde o inferno mesmo? Que inutilidade uma lmina sem gume... nem cabo! Insistir na idia dessa regularizao sem forma condescender com a clandestinidade e seus perniciosos efeitos sociais e econmicos. A gratuidade da regularizao No gostaria de terminar estas pequenas divagaes sem tocar num ponto que se tornou para muitos de ns uma vexata quaestio: a gratuidade do registro da regularizao fundiria. Ns somos contra, evidentemente, a toda imposio vertical que no possa levar em conta as peculiaridades de cada caso concreto. Como veremos logo a seguir, como profissionais do direito no queremos nos exonerar de nossa responsabilidade social de contribuir com a regularizao formal dos direitos consagrados no processo de insero econmica e social. Essa a posio oficial do Irib, Instituto de Registro Imobilirio do Brasil, que presido. Estamos dispostos a colaborar e efetivamente estamos colaborando , mas necessrio, contudo, ajustar os meios para a realizao desse importante desiderato. preciso considerar, desde logo, que h um sem-nmero de atividades relacionadas com a regularizao e que a ningum ocorreria, naturalmente, que o trabalho de todos os envolvidos sejam administradores, advogados, arquitetos, urbanistas, engenheiros, construtores, pedreiros, pintores, instaladores de TV a cabo, eletricistas etc. etc. devesse ser feito graciosamente. Muito menos que se consagrasse em lei a gratuidade universal na prestao de tais servios e no fornecimento desses bens. A qualquer de ns isto soaria uma verdadeira aberrao e uma ntida pr-figurao de um estado desptico e autoritrio. Mas no se tem essa mesma percepo quando se trate de atividades laborais de notrios e registradores. Por qu? No se ignora a constitucionalidade (reconhecida pelo STF) de imposio legal de gratuidades s atividades notariais e registrais. Mas como registra muito bem Hrcules Alexandre da Costa Bencio (Responsabilidade civil do Estado decorrente de atos notariais e de registro. So Paulo: RT/Irib, 2005, p. 134) tal gratuidade deve ser acompanhada de mecanismos compensatrios: considerando-se que as atividades notarial e registral so, via de regra, exercidas em carter privado, e que tabelies e oficiais de registro as exercem por sua prpria conta e risco, as redues ou isenes de emolumentos s devem ser consideradas constitucionais se forem acompanhadas de algum mecanismo de compensao, indenizao ou viabilizao econmico-financeira das serventias que tero suas receitas minguadas. (id. ib). preciso deixar de lado, em virtude das intenes modestas deste trabalho, as minudncias relacionadas com uma abordagem exclusivamente tcnica e jurdica que pudesse, com recurso a princpios de direito constitucional e tributrio, destrinar os aspectos envolvidos principalmente porque o espao nesta revista e o escopo da Associao tm um ntido cariz poltico. Politicamente falando, preciso enxergar um preconceito sestroso aninhado nas propostas que se fazem desbragadamente e sem-cerimnia de obrigar ao trabalho gracioso notrios e registradores , fundadas, tais propostas, em idias esfumaadas de ganhos exorbitantes de uma atividade pblica que delegada. Idias essas que no tm o mnimo apoio na realidade dos cartrios deste vasto pas, em sua esmagadora maioria muito modestos e que sofrero, claramente, com a imposio de gratuidades sem mecanismos compensatrios. D-se uma curiosa re-apropriao simblica de tais servios como se a delegao j no fosse um processo muito bem justificado, social, econmica e historicamente (e a histria dos notrios e

registradores comprova-o patentemente) ou como se as atividades pblicas, mais uma vez confundidas com os interesses estatais, pudessem ser dispostas sem peias e maiores consideraes. O fato que, parte a delicada questo da constitucionalidade das gratuidades que grassam pelo arcabouo legal atingindo indistintamente notrios e registradores em suas mltiplas especialidades questo j superada pela sucesso de decises de nossa Suprema Corte (e o caso paradigmtico a ADInMC 1.800/DF que estendeu a todos os brasileiros, indistintamente, a gratuidade do registro de nascimento e de bito), talvez calhe deixar insinuado aqui a necessidade de se criar mecanismos de compensao em face dessas gratuidades ou de redues de emolumentos, notadamente no caso das regularizaes fundirias. Frum permanente da regularizao fundiria No nos faltaro boas idias para enfrentar a questo da gratuidade e algumas delas j foram transpiradas ao Ministrio das Cidades. O mais estimulante disso tudo que os canais se abrem, num dilogo que deve ser prestigiado e impulsionado. A AnoregBR, juntamente com o Irib e o Ministrio das Cidades, tm celebrado convnios de cooperao com o fim de proporcionar a regularizao fundiria sem custos aos contemplados pelos programas. Assim foi no caso pioneiro de Gravata, no RS, igualmente em Vitria (ES), Manaus (AM), Macei (AL), Recife (PE). Em todas essas iniciativas, quer direta ou indiretamente, houve contrapartidas aos oficiais de registro de imveis, o que demonstra grande sensibilidade dos convenentes. Como pauta incontornvel de nossas discusses, a questo das gratuidades dever ocupar um lugar de destaque, embora no seja, nem de longe, o aspecto medular da regularizao at porque h mecanismos compensatrios que nem sequer foram discutidos nessas rodadas de negociaes. E justamente para debater esses mecanismos, que no oneraro os cofres pblicos e nem, por bvio, afetaro os registradores envolvidos que o Irib se articula com o Ministrio das Cidades para constituio de um frum permanente da regularizao fundiria, agregando os vrios atores envolvidos nesse processo urbanstico-jurdico. A idia central discutir, em pequenos grupos, em reunies peridicas e pr-agendadas, com temas prdefinidos, os mltiplos aspectos da regularizao fundiria. Parafraseando o jurista Edsio Fernandes, que deve ser reconhecido por haver alicerado uma grande ponte do conhecimento, envolvendo os continentes das especialidades urbanistas, advogados, administradores, registradores, notrios , preciso superar a babel do conhecimento especializado; crucial que essas formas de parcerias, de conjugao de esforos, de entendimentos polticos, incluam, tambm, aqueles peculiares operadores do Direito, que so os registradores e notrios brasileiros. * Srgio Jacomino registrador de imveis. O texto integra epstolas meridianas trocadas com o urbanista Edsio Fernandes, desde Londres. 6.9.2005.