TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA DE SÃO PAULO

FORO REGIONAL I - SANTANA
9ª VARA CÍVEL
AV. ENGENHEIRO CAETANO ÁLVARES, 594, São Paulo - SP - CEP
02546-000

SENTENÇA

Processo nº: 001.08.616772-4 - Possessórias Em Geral(reintegração,

Manutenção, Interdito)
Requerente: Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo -
Bancoop
Requerido: Cristiane Della Rosa

MM. Juiz de Direito: Edgard Silva Rosa

COOPERATIVA HABITACIONAL
DOS BANCÁRIOS DE SÃO PAULO - BANCOOP move
ação de reintegração de posse contra CRISTIANE DELLA
ROSA, alegando que a ré, cooperada, firmou termo de adesão
e compromisso de participação, para a aquisição da casa n° 95,
integrante do empreendimento denominado Conjunto dos
Bancários Village Palmas, localizado na Rua José Martins
Borges, n° 189, Tremembé, nesta Comarca, pelo preço de R$
51.000,00, a ser quitado em parcelas mensais Entretanto, foi a
ré constituída em mora, e não a purgou, o que está a
caracterizar esbulho possessório. Desse modo, pede seja
reintegrada na posse do bem, liminarmente. A inicial veio
instruída com os documentos de fls. 14/56.

001.08.616772-4 - lauda 1
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A ré tempestivamente contestou, antes

mesmo de ser citada (fls. 76/112). Em síntese, alega que já
pagou o preço devido, no total de R$ 112.903,55, sendo
inexigível o resíduo ora cobrado, no valor de R$ 225.572,92,
que não apresenta os atributos de liquidez e certeza. Menciona
que se trata de questão sub judice, em ação que tramita pela
29ª Vara Cível do Foro Central da Comarca. Há conexão, que
deve ser reconhecida. Em defesa preliminar, aduz que não há
prévio pedido resolutório do contrato, o que conduz ao
julgamento de carência da demanda possessória. Afirma que a
notificação apresenta vícios e não surtiu os efeitos jurídicos
que dela espera a autora. No mérito, alega que na realidade
houve mera venda e compra de imóvel, e reitera a
inexigibilidade do resíduo do preço. Procura demonstrar, com
base em precedentes, que não tem razão a parte contrária.
Aduz a quebra iminente da autora, que deve prestar caução.
Com tais argumentos, a embargante aguarda a extinção da
ação possessória, que não pode prosseguir.

A autora replicou (fls. 190/215),

alegando, em síntese, a adequação do processo possessório,
conforme lições da doutrina e precedentes da jurisprudência
que colaciona. Devem ser repelidas as preliminares, pois não
há litispendência e não se justifica a reunião de processos.
Aduz a prevalência dos atos cooperativos, a salvo de
ingerências do Estado. Aguarda assim o deferimento liminar

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de seu pedido reintegratório na posse do imóvel.

É O RELATÓRIO.

D E C I D O.

Com prejuízo das demais preliminares,

estou a acolher a argüição de carência da ação possessória,
porque, examinando os documentos que instruem a inicial,
verifico que, de fato, não dispõe a autora de documento, com
eficácia de título executivo, que lhe permita cobrar quantia
líquida e certa da ré. Por outras palavras, não tenho por
constituída em mora a adquirente do imóvel.

É cediço que a pretendida mora da ré

não pode ser embasada em demonstrativo ou extrato unilateral
de dívida, de duvidosa exigibibilidade.

Trata-se da conhecida e controvertida

questão da cobrança de resíduo de preço convencionado em
compromisso de venda e compra de imóvel. Tal tema é
discutido em processo de conhecimento e, não raras vezes,
prevalece a tese da inadmissibilidade de sua cobrança.
Inviável, portanto, impor à ré a obrigação de pagar tal resíduo,
pelo valor apurado, de forma unilateral, pela suposta credora,
sem a possibilidade de mais ampla discussão, em processo de
conhecimento.

Tal é a conclusão recentemente

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adotada pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, cuja

Colenda 8ª Câmara de Direito Privado, por força de v.Acórdão
lavrado pelo eminente Desembargador Ribeiro da Silva,
negou a cobrança de resíduo em sede de processo monitório,
justamente pelo fundamento da controvérsia que a matéria
suscita (Apelação nº 213.330.4/9-00, São Bernardo do
Campo).

Não basta, como é evidente, prova

escrita de vinculação jurídica das partes a respeito de
determinado preço, se o que se cobra é justamente parcela
supostamente excedente ao que ficou convencionado, e por
isso mesmo denominada de “resíduo”. Não há qualquer
documento escrito, firmado pela embargante, com a sua
anuência aos valores apurados, unilateralmente, pela
embargada. Daí porque se deverá, com maior amplitude,
propiciar-se às partes que discutam a questão da exigibilidade
do resíduo e de eventual quantum, em processo de
conhecimento, mostrando-se inviável o acesso à via mais
célere do processo possessório, que tem a dramática
conseqüência de desalojar a parte da residência em que está a
morar.

Demais disso, mas não menos

importante, deve ser considerado que, malgrado constituída
sob a forma jurídica de cooperativa, atua a autora como
empresa construtora de imóveis, os quais promete vender a

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diversas pessoas que se tornam cooperados com o escopo

exclusivo de assim lograr a compra de casa própria. Os tais
cooperados, como é de notório saber, não tem voz ativa nos
empreendimentos e se limitam a pagar as prestações, ao passo
que os diretores da autora são sempre as mesmas pessoas, que
se revezam nos cargos mais importantes.

Em suma, a autora pratica atos de

empresa e fornece imóveis a adquirentes finais, de tal sorte que
o contrato em questão, que na realidade é um compromisso de
venda e compra de imóvel, submete-se plenamente ao Código
de Defesa do Consumidor.

Nessa linha de sentir, obviamente

a resolução do compromisso está a depender de prévio
pronunciamento judicial, que se obtém em ação própria, de
conhecimento, após a necessária e obrigatória interpelação
judicial, nos termos do art. 1° do Decreto-Lei nº 745/69 e
conforme há muito ensina o eminente Desembargador José
Osório de Azevedo Júnior, em sua obra clássica
“Compromisso de Compra e Venda”, Ed. Malheiros, 1992,
págs. 112 a 114.).

No caso em exame, mostra-se

insatisfatória a notificação, que omite o valor da dívida e
assina o exíguo prazo de 72 horas para a emenda da mora, ao
arrepio do contrato, cuja cláusula 13ª assegura o prazo de 15

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dias, em harmonia com o art. 1º do Decreto-Lei n° 745/69.

Em suma, é inviável o prosseguimento

do processo, porque: (i) a dívida apontada pela autora é
controvertida e está a reclamar melhor apuração, nos aspectos
de liquidez, certeza e exigibilidade, em processo de
conhecimento; (ii) não há prévia interpelação formalmente
em ordem, apta a constituir em mora a compromissária-
adquirente, nominada de cooperada e (iii) porque, de qualquer
modo, a reintegração na posse do imóvel somente pode ser
deferida após a resolução judicial do compromisso, o que não
constitui objeto deste processo e deve ser pedida em ação
adequada.

Entendo, por fim, não ser possível a

emenda da inicial, porque o ajuizamento da ação correta
depende de prévia constituição em mora da compromissária-
adquirente e dada a diversidade de causas de pedir e pedido.

* * * *

Ante o exposto, indefiro a petição

inicial e julgo extinto o processo possessório, sem resolução
do mérito (CPC, artigos 267, incisos I e VI, e 295, inciso III).

Condeno a autora a pagar as custas

e honorários advocatícios de 10% do valor da causa.

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PRI.

São Paulo, 19 de janeiro de 2009.

EDGARD SILVA ROSA

JUIZ DE DIREITO
-assinatura digital-

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