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Le Prsident

N/G/160/13-0030 B N2012-0298 R Noisiel, le 21 JAN 2013

RECOMMANDE AVEC A.R. 2C 018 657 4525 9

Monsieur le Directeur gnral, Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le rapport comportant les observations dfinitives arrtes par la chambre rgionale des comptes sur la gestion de la socit damnagement et de dveloppement des villes du Val-de-Marne (SADEV 94) dont vous tes le reprsentant lgal. Il est accompagn des rponses reues la chambre dans le dlai prvu par larticle L. 243-5, alina 4, du code des juridictions financires Ce document final est galement transmis lexcutif des collectivits territoriales qui ont apport un concours financier la SADEV 94. Conformment la loi, ce document final devra tre communiqu par lexcutif de ces collectivits territoriales leurs assembles dlibrantes dans les conditions de forme prvues par lalina 5 de larticle prcit. Ds la plus proche runion de ces assembles, lensemble sera considr comme un document administratif communicable toute personne en faisant la demande, dans les conditions fixes par la loi n 78-753 du 17 juillet 1978.

Monsieur Jean-Pierre NOURRISSON Directeur gnral de la SADEV 94 31 Rue Anatole France 94306 VINCENNES CEDEX

./.
6, Cours des Roches - B.P. 226 - Noisiel - 77441 Marne la Valle Cedex 2 Tel. 01.64.80.88.88 Fax 01.64.80.87.26

Enfin, je vous prcise quen application des dispositions de larticle R. 241-23 du code prcit, le rapport dobservations et les rponses jointes sont adresss au prfet et au directeur dpartemental des finances publiques du Val de Marne.

Veuillez agrer, Monsieur le Directeur gnral, lexpression de ma considration distingue.

P.J. : 1.

Jean-Yves BERTUCCI

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RAPPORT DOBSERVATIONS DEFINITIVES

SOCIETE DAMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES DU VAL-DE-MARNE (Sadev 94)

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Exercices 2005 et suivants

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- SOMMAIRE

1. RAPPEL DE LA PROCEDURE .................................................................................................................... 7 2. PRESENTATION DE LA SADEV 94 ........................................................................................................... 7 3. LES COMPTES DE LA SADEV 94 .............................................................................................................. 8 3.1. ANALYSE DU BILAN ...................................................................................................................................... 8 3.1.1. Des capitaux permanents importants ................................................................................................ 8 3.1.2. Lendettement .................................................................................................................................... 9 3.2. LANALYSE DU COMPTE DE RESULTAT ........................................................................................................ 11 3.2.1. Chiffre daffaires et rsultat ............................................................................................................ 11 3.2.2. La rmunration de la socit ......................................................................................................... 12 3.3. DEPENSES DINVESTISSEMENT .................................................................................................................... 14 3.4. PERSPECTIVES ............................................................................................................................................. 14 3.4.1. Lactivit .......................................................................................................................................... 14 3.4.2. Lendettement .................................................................................................................................. 16 4. LA GESTION DE LA STRUCTURE .......................................................................................................... 17 4.1. LA TENUE DE LA COMPTABILITE .................................................................................................................. 17 4.2. LES DELAIS DE PAIEMENT............................................................................................................................ 18 4.3. LE RECOURS AUX PRESTATAIRES EXTERIEURS ............................................................................................ 19 4.3.1. Le contrat avec la Scet..................................................................................................................... 20 4.3.2. Les honoraires dexpertise comptable ............................................................................................. 20 4.3.3. Les honoraires dassistance juridique ............................................................................................. 21 4.4. LE CREDIT-BAIL, MODE DE GESTION DU PARC INFORMATIQUE ET AUTOMOBILE .......................................... 21 4.4.1. Le parc informatique ....................................................................................................................... 21 4.4.2. Le parc automobile .......................................................................................................................... 23 4.5. FRAIS GENERAUX ET DEPLACEMENTS.......................................................................................................... 24 4.6. LES DEPENSES DE COMMUNICATION............................................................................................................ 25 4.6.1. La communication externe............................................................................................................... 26 4.6.2. Le suivi et la mise en concurrence des prestations de communication............................................ 28 5. LA GESTION DES RESSOURCES HUMAINES ..................................................................................... 28 5.1. LORGANISATION ........................................................................................................................................ 28 5.2. LES PERSONNELS : EFFECTIFS ET MOBILITE ................................................................................................. 29 5.3. LE POIDS DES DEPENSES DE PERSONNEL ...................................................................................................... 30 5.4. LA CONVENTION APPLICABLE AU PERSONNEL ............................................................................................. 32 5.5. EVALUATION ET FORMATION ...................................................................................................................... 32 5.6. LES PROTOCOLES DACCORD TRANSACTIONNEL CONSECUTIFS AUX LICENCIEMENTS.................................. 33 5.6.1. Les indemnits de dpart ................................................................................................................. 33 5.6.2. Le licenciement en 2008 du directeur gnral ................................................................................. 33 5.6.3. Le licenciement en 2011 du directeur-adjoint ................................................................................. 35 5.6.4. Le rgime juridique des transactions............................................................................................... 37 5.6.5. Le traitement social et fiscal de la transaction conclue avec le directeur gnral .......................... 38 5.6.6. La comptence pour accorder les indemnits transactionnelles et procder aux retraitements fiscaux et sociaux ultrieurs ........................................................................................................... 40 5.6.7. Le dpart du directeur gnral et ses suites .................................................................................... 42

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6. LA REFONTE DU SYSTEME DINFORMATION : LE PROJET ADVITIUM................................... 43 6.1. UN BESOIN INITIAL MAL DEFINI ................................................................................................................... 43 6.2. LE CHOIX DE LASSISTANT A MAITRE DOUVRAGE ...................................................................................... 44 6.3. UN PILOTAGE DU PROJET DEFAILLANT ........................................................................................................ 44 6.3.1. Le non-respect des dlais initiaux ................................................................................................... 44 6.3.2. Des drives sur le livrable lui-mme : la redfinition du projet en cours dexcution .................... 45 6.3.3. Le blocage Sadev 94/Lascom........................................................................................................... 46 6.3.4. Au final, un produit qui ne rpond pas aux attentes des utilisateurs ............................................... 46 6.4. UN BUDGET NON MAITRISE ......................................................................................................................... 47 6.4.1. Les dpassements du budget initial ................................................................................................. 47 6.4.2. Le cot par agent ............................................................................................................................. 48 7. LES ACTIONS DE COOPERATION DECENTRALISEE ...................................................................... 48 7.1. LA COOPERATION AVEC LE MALI ................................................................................................................ 48 7.2. LA COOPERATION AVEC CUBA .................................................................................................................... 50 8. LES OPERATIONS ...................................................................................................................................... 51 8.1. PRESENTATION GENERALE DE LACTIVITE .................................................................................................. 51 8.1.1. Les secteurs dactivit de la Sadev 94 ............................................................................................. 51 8.1.2. Lactivit en chiffres ........................................................................................................................ 52 8.2. ANALYSE DE LACTIVITE : PRESENTATION DE LA METHODE ........................................................................ 53 8.3. ANALYSE DES RISQUES JURIDIQUES ............................................................................................................ 53 8.3.1. Les conventions................................................................................................................................ 53 8.3.2. Les mandats ..................................................................................................................................... 54 8.3.3. Les comptes rendus dactivit et bilans de clture .......................................................................... 55 8.3.4. Le bilan financier global des oprations ......................................................................................... 56 8.3.5. Exposition financire pour les collectivits ..................................................................................... 57 8.3.6. Analyse du risque financier pour la Sadev 94 ................................................................................. 59 8.4. ANALYSE DES RISQUES OPERATIONNELS ..................................................................................................... 61 8.4.1. La modification du projet initial ...................................................................................................... 61 8.4.2. Les oprations propres .................................................................................................................... 66 8.5. LE RISQUE LIE AUX TECHNIQUES PARTICULIERES DINTERVENTION ............................................................ 68 8.5.1. Prsentation des participations de la Sadev 94 dans des filiales .................................................... 68 8.5.2. La gestion des filiales ...................................................................................................................... 71 8.5.3. Les contrats de pr-commercialisation dans le cadre de lopration Ivry Confluences.................. 73 9. LA POSITION PRIVILEGIEE DE LA SADEV 94 DANS LE DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE ......................................................................................................................................................................... 76 9.1. LA STRATEGIE OPERATIONNELLE DE LA SADEV 94 SAPPUIE SUR LA CONDUITE DETUDES PREALABLES ET LA MAITRISE DES CHARGES FONCIERES ....................................................................................................... 76 9.1.1. La ralisation des tudes ................................................................................................................. 76 9.1.2. La matrise du foncier, lment dterminant de la cration dune Zac ........................................... 77 9.2. LA TRADUCTION OPERATIONNELLE DE LA STRATEGIE DE LA SADEV 94 A TRAVERS LES DEUX OPERATIONS DENVERGURE IVRY CONFLUENCES ET CANCER CAMPUS............................................................................. 78 9.3. JURIDIQUEMENT REGULIERES, LES ETUDES PREALABLES ET LA MAITRISE DU FONCIER PLACENT LA SADEV 94 DANS UNE POSITION PRIVILEGIEE................................................................................................ 79 9.4. DE POSSIBLES CONFLITS DINTERET ............................................................................................................ 80 10. ENJEUX ET PERSPECTIVES .................................................................................................................... 81 ANNEXE ........................................................................................................................................................ 83

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Depuis 2007, la Sadev 94 maintient un niveau dactivit qui lui permet de dgager un chiffre daffaires et des rsultats nets trs positifs. Aprs les boni exceptionnels enregistrs en 2008 la suite de la clture doprations qui lui ont permis datteindre un rsultat de plus de 6 M(1), celui-ci passe, en 2011, 2,2 M. Presque tous les bnfices font lobjet dun report nouveau, ce qui permet, la consolidation des fonds propres de la socit. Cette situation financire, qui tmoigne dun portefeuille dactivits dynamique, est porte par les produits issus des oprations de commercialisation et de promotion immobilire, mais aussi permise par le niveau de rmunration de la socit fixe dans le cadre des contrats qui la lient avec les collectivit concdantes. La dette totale de la Sadev 94, garantie et non garantie par les collectivits actionnaires, slve, en 2011, prs de 250 % de ses fonds propres pour progresser encore les annes suivantes et reprsenter, titre prvisionnel, plus de 350 % horizon 2015. Ce niveau ncessite, de la part de la socit, une attention particulire et devrait la conduire, dans lavenir, avoir recours des oprateurs financiers pour laccompagner dans le financement de lacquisition des charges foncires. Sont concernes, notamment, les oprations denvergure, telles que Cancer Campus Villejuif et Ivry Confluences, qui dpassent le milliard deuros. La socit na pas t structurellement affecte par les tensions conomiques qui ont pes sur le march de limmobilier dentreprise, en dpit dun tassement de son chiffre daffaires. Elle a aussi enregistr des recettes complmentaires tires doprations menes pour son propre compte, mme si leur nature tait loigne de son cur de mtier. En revanche, elle prouve des difficults cder les charges foncires dans les dlais initialement prvus, ce qui la conduit assumer sur une plus longue dure le portage financier des oprations. Afin damortir les chocs de limmobilier dentreprise, la socit a t conduite, soit reprogrammer, dans le temps, les cessions de charges foncires affrentes, soit privilgier, court/moyen terme, les oprations de construction de logements. Des techniques dintervention originales, telles que les contrats de pr-commercialisation ou de rservation de charges foncires, signes avec certains promoteurs, lui ont permis de scuriser des recettes avant le lancement dune opration. Adoss lopration Ivry Confluences qui comporte une surface dimmobilier dentreprise trs importante, ce type de contrat nest pas, pour la socit, dnu de risques dans lhypothse o elle ne respecterait pas ses engagements de promesse de vente. De plus, la conduite dtudes pralables pr-oprationnelles, ainsi que la matrise du foncier, constituent des axes de dveloppement sur lesquels repose la stratgie dintervention de la socit. Ces deux lments lui permettent de conforter sa position prdominante sur le territoire du Val-de-Marne. De fait, elle se trouve rgulirement en situation de candidat unique lors des appels doffres lancs par les collectivits actionnaires et visant slectionner un amnageur. La recherche demprises foncires a conduit la socit mettre en uvre des modalits juridiques complexes, appliques des segments dintervention inhabituels, tels que lacquisition de socits menant une activit htelire ou encore exploitant un complexe sportif.

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M : millions deuros.

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Compte tenu de la nature de ses activits, tournes vers lingnierie, le conseil et la conduite dopration, la gestion des ressources humaines est un enjeu essentiel pour la socit et son directeur gnral. Or, la Sadev 94 doit faire face un taux de mobilit externe important. La dmarche engage par le directeur gnral vise valoriser les comptences professionnelles des responsables doprations et les associer un peu plus au processus de prise de dcision. Dans le contexte dinstabilit des effectifs, la scurit technique des oprations, le suivi des oprations supposent un systme dinformation fiable. Or, les difficults rconcilier les donnes issues des deux logiciels, lun de gestion de projet, lautre comptable, ne permettent pas de garantir la qualit de linformation financire. De plus, le progiciel qui a vocation devenir la base unique de donnes permettant de retracer la vie technique et financire dune opration, connat des vicissitudes de dveloppement. Alors que, depuis 2006, la socit a investi plus de 440 000 HT dans ce systme, il nest toujours pas techniquement oprationnel. La vie de la socit a t marque, ces dernires annes, par les licenciements du directeur gnral et du directeur-adjoint qui ont bnfici dindemnits transactionnelles substantielles dans des conditions critiquables. Enfin, la Sadev 94 a dvelopp des actions de coopration dcentralise avec le Mali et Cuba, qui napparaissent pas relever de son objet social.

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A la suite de certaines observations du rapport, la chambre a formul les recommandations suivantes : R ECOMMANDATION n 1 (page 19) Sans avoir t contrainte, jusqu prsent, payer des intrts moratoires, les dlais de paiement de la socit demeurent, depuis des annes, levs au regard des dispositions lgislatives et rglementaires applicables. La chambre recommande la socit de revoir les procdures de transmission des factures avec les matres duvre dlgus, afin dencadrer leur intervention dans le temps. La socit pourrait, par ailleurs, intgrer dans sa dmarche qualit les procdures internes permettant de suivre et amliorer ses dlais de paiement. R ECOMMANDATION n 2 (page 24) La Sadev 94 ntablit pas dordre de mission pour les dplacements de ses collaborateurs ltranger. Il nest donc pas possible dtablir un lien direct entre ce voyage et les intrts de la socit. Il pourrait tre de lintrt de la socit dtablir des termes de rfrence et des rapports de mission lors des dplacements ltranger de ses dirigeants, afin de mettre le conseil dadministration en situation dapprcier leur opportunit et den valuer les effets. R ECOMMANDATION n 3 (page 27) Au regard de son budget de fonctionnement, la socit consacre des moyens financiers importants sa politique de communication. La chambre recommande la socit de procder une valuation des actions entreprises afin de sassurer de leur adquation par rapport aux objectifs poursuivis. R ECOMMANDATION n 4 (page 49) La socit se trouve associe des partenaires professionnels au sein de la Fondation Mali, lesquels sont engags avec elle, ou susceptibles de ltre, dans des oprations damnagement et de construction. La chambre recommande la socit de prendre les mesures de nature prvenir toute situation de conflit dintrt. RECOMMANDATION n 5 (page 72) La chambre recommande que le conseil dadministration de la Sadev 94 soit inform de la situation des filiales, et notamment des conditions de rmunration des comptes courants. Elle invite aussi la Sadev 94 tablir des critres dapprciation sur le principe de consolidation des comptes. RECOMMANDATION n 6 (page 80) La chambre recommande la Sadev 94 de rappeler aux reprsentants des collectivits actionnaires en qualit dadministrateurs de la socit, que leurs fonctions sont incompatibles avec leur prsence au sein des commissions dappel doffres de la collectivit sur les dossiers intressant la Sadev 94, sauf se placer en situation de conflit dintrt.

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1. RAPPEL DE LA PROCDURE Par lettre en date du 4 mars 2011, le prsident de la chambre rgionale des comptes dIle-de-France, a inform le prsident de la socit damnagement et de dveloppement des villes et du dpartement du Val-de-Marne (Sadev 94), M. Laurent GARNIER, de louverture dun contrle portant sur la vrification des comptes et de lexamen de la gestion de la socit pour les exercices 2005 et suivants. Conformment larticle L. 243-2 du code des juridictions financires, lentretien pralable sest droul le 23 fvrier 2012 avec le prsident du conseil dadministration de la Sadev 94, en prsence du directeur gnral. Lors de sa sance du 26 avril 2012, la chambre a arrt les observations provisoires qui ont t adresses au directeur gnral, actuel et prcdent, ainsi quaux tiers concernes par lettre date du 14 juin 2012. Suite la demande de diffrentes parties, le dlai de rponse a t prolong lensemble des destinataires du rapport dobservations provisoires jusquau 28 septembre 2012. Le directeur gnral a rpondu par courrier du 26 septembre 2012 et le prcdent directeur gnral le 15 septembre 2012. En qualit de tiers concerns, destinataires dextraits du rapport dobservations provisoires, M. Charles, les socits Ineum, Lascom, Sogelym, lAgence nationale pour la rnovation urbaine (Anru), la direction rgionale et interdpartementale de lhbergement et du logement (DRIHL), la communaut dagglomration Les Lacs de lEssonne , les communes de Champigny-sur-Marne, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Ivry-sur-Seine et Villejuif, ont fait parvenir des rponses la chambre. Conformment aux dispositions de larticle L. 243-6 du code des juridictions financires, sur leur demande, la chambre a auditionn le prcdent directeur gnral, le 11 septembre 2012, et le directeur gnral actuellement en fonctions, le 8 octobre 2012. La chambre a arrt ses observations dfinitives, lors de sa sance du 30 octobre 2012. 2. PRESENTATION DE LA SADEV 94 Situe Vincennes, la Sadev 94 est une socit anonyme dconomie mixte qui, depuis 1986, consacre son activit lamnagement et au dveloppement urbain du Val-de-Marne. La Sadev 94 est actuellement actionnaire de trois filiales : la Socit civile de construction vente (SCCV) du Pont Carle, la Socit civile Campus des Hautes de Bruyres (SCCHB) et la socit par actions simplifie (Sas) Timing. Elle a aussi cr, en 2009, avec 17 partenaires, la Fondation Sadev Mali(2), dont le but est de sengager dans le dveloppement dune coopration solidaire au Mali , afin de soutenir lamnagement et le dveloppement dans ce pays.
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Larrt portant autorisation administrative de cration de la fondation a t pris le 23 mars 2009.

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Le montant du capital (10 099 050 ), inchang depuis 2001, est rparti entre 17 communes et six actionnaires privs. Le total des participations publiques atteint 79,44 %. Le dpartement du Val-de-Marne dtient 29,60 % du capital et la Caisse des dpts et consignations 10,29 %. Lassemble gnrale et le conseil d'administration fonctionnent en conformit avec les rgles du droit des socits. Aucune assemble gnrale extraordinaire ne sest runie depuis 2005. La prsidence de la socit est assure, depuis le 27 avril 2001, par M. GARNIER, vice-prsident du conseil gnral du Val-de-Marne. En vertu de larticle 22 b des statuts, qui permet au conseil dadministration de dterminer si la direction gnrale est assure par le prsident de la socit ou par une autre personne physique, choisie parmi les membres du conseil ou en dehors deux , M. NOURRISSON a t dsign au poste de directeur gnral par dlibration du 29 avril 2009. Cette dlibration prvoit que le directeur gnral est investi des pouvoirs les plus tendus pour agir en toute circonstance au nom de la socit . 3. LES COMPTES DE LA SADEV 94 3.1. ANALYSE DU BILAN

3.1.1. Des capitaux per manents impor tants


A capital social inchang, les capitaux propres de la socit se renforcent, de 30 M en 2008 44 M en 2010, du fait, essentiellement, des rsultats positifs reports danne en anne : 13 M en 2008, 18 M en 2009, 21 M en 2010 et 25 M en 2011. Le renforcement des capitaux propres, qui est ncessaire au financement des activits de la socit, est ainsi prfr la distribution des dividendes aux actionnaires, 0,6 M en 2008 et 0,4 M en 2010. La socit dispose de capitaux permanents importants, qui sont constitus de provisions pour risques et charges et de dettes long terme. Les provisions pour risques et charges sont enregistres lorsque, dans une opration damnagement, les cots de revient estims des lots cds sont suprieurs aux charges cumules. Elles correspondent aussi la quote-part prvisionnelle revenant la fin de lopration au concessionnaire. Ainsi, en 2010, ces provisions dun montant de 8,5 M concernent, dune part, la quote-part revenant au concessionnaire sur la zone damnagement concert (Zac) de la Vache Noire (1,9 M) ainsi que sur la Zac Petit Leroy Chevilly-Larue (1,2 M), dautre part, les charges prvisionnelles estimes dans diffrentes Zac : essentiellement 1,5 M pour celle Petit Leroy Chevilly-Larue, 1 M pour lopration damnagement des Simonettes sud Champigny-surMarne, 1 M pour Zac de la Pompe Avenir La Queue-en-Brie. Les dettes financires long terme progressent au rythme de lactivit de la socit, de 80 M en 2008 112 M en 2010. Elles sont essentiellement destines financer les dpenses initiales lies des oprations denvergure : Ivry Confluences, Barmonts Villejuif, RN7 Chevilly-Larue et Port Choisy.

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Tableau n 1 Bilan
au 31 dcembre (en M) capital social rserves report nouveau rsultat Situation nette subvention dinvestissement Capitaux propres autres fonds propres provisions dettes long terme Capitaux permanents
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2007 10 0,4 7 7 24 0,4 25 0 12 43 80

2008 10 0,7 13 6 30 0 ,3 30 0 7 80 117

2009 10 1 18 3 33 7 39 0 12 89 141

2010 10 1 21 5 37 7 44 0 8 112 164

2011* 10 1 25 2 39 7 45 nc nc

* Les provisions et les dettes long terme ne sont pas arrtes la date du prsent rapport. Source : bilan Sadev 94 et prvisions de la Sadev 94 - 2011.

3.1.2. Lendettement
Lendettement de la socit, entendu au sens large, cest--dire comprenant les emprunts, les lignes de trsorerie et les avances des collectivits, a augment significativement ces dernires annes, hauteur des besoins de financement de la socit lis aux oprations damnagement. De 80 M en 2008, il est pass 133 M en 2011.
Tableau n 2 Dette
(en M) Emprunts Dcouverts bancaires (lignes de trsorerie) Avances collectivits Total 2004 51 5 2 58 2005 31 3 3 37 2006 35 7 5 46 2007 25 14 5 44 2008 61 11 8 80 2009 69 13 7 89 2010 92 26 2 119 2011 104 25 4 133

Source : Sadev 94-rapports de gestion.

Le recours lemprunt sest accentu depuis 2008 avec lentre, dans le portefeuille de la socit, doprations nouvelles qui ncessitent de financer les acquisitions foncires indispensables la conduite des oprations damnagement. Laugmentation de la dette de 37 M, observe entre 2007 et 2008, a t destine lopration Ivry Confluences. Dans la phase de dmarrage dune opration damnagement, lemprunt est une ressource longue adapte au besoin structurel li, notamment, un portage long du foncier, dans lattente de sa commercialisation. Les emprunts sont, 80 %, garantis par la collectivit concdante et, dans certains cas, co-garantis par le dpartement du Val-de-Marne. Pour rappel, deux collectivits locales peuvent garantir solidairement un mme moyen de financement dans le respect des rgles prudentielles fixes par la loi du 5 janvier 1988 et son dcret dapplication du 18 avril 1988. Ainsi, en 2011, 54 % de la dette moyen et long termes de la Sadev 94 est garantie.

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Il convient de noter que, dans la prsentation des tats financiers de la socit, il ny a pas de distinction entre lannuit en capital et les intrts, ces derniers tant intgrs dans les rsultats financiers des oprations elles-mmes. Les besoins de financement de court terme des concessions damnagement ont conduit la socit mobiliser, de manire significative, des lignes de trsorerie. Leurs dures varient entre six et 18 mois. Elles rpondent au dcalage mcanique entre le rythme des dpenses (tudes, acquisitions, travaux de dmolition ou de mise en tat des sols), qui doivent tre engages trs tt, et celui des recettes ralises en cours dopration, lors des premires commercialisations de droits construire. La socit fait appel des lignes de trsorerie, moyennant lapport dune garantie qui prend la forme dun nantissement de promesse de vente. Concrtement, ltablissement financier met disposition de la socit une ligne de trsorerie jusquau terme de la promesse de vente, sous rserve de domicilier au sein de son tablissement lencaissement du prix de vente, au moment de la signature de lacte authentique. Ainsi, ce mode de financement, qui ne sollicite pas la garantie des collectivits, est plus conome en frais financiers. Chaque mois, la socit procde une analyse des budgets prvisionnels de chaque opration, afin danticiper les moyens de financements mobiliser, et de couvrir le besoin de trsorerie de lopration, au plus juste. Ds lors, les avances des collectivits, dun faible niveau, ne constituent pas une source de financement importante (5 M en moyenne entre 2008 et 2011). Lendettement moyen et long termes reprsente, en 2010, prs de 250 % de la situation nette de la socit (capital social, rsultat et report), ce qui, pour la socit et les collectivits actionnaires, garantes de la dette, constitue un niveau qui exige vigilance et prudence. La Sadev 94 prcise que le risque dendettement doit sapprcier sur la base du capital restant d de la dette non garantie, rapport aux capitaux permanents. Le ratio ainsi calcul est de 43 %, ce qui pour elle, montre labsence daspect proccupant de la situation financire (de la socit) sur le critre de lendettement . La chambre rappelle, toutefois, que le risque de surendettement expose non seulement la socit mais aussi les collectivits actionnaires.
Tableau n 3 Ratio dendettement
(en %) Ratio endettement/situation nette
Source : Sadev 94-rapports de gestion.

2007 100

2008 205

2009 212

2010 248

Il concerne, principalement, lune des oprations les plus importantes, Ivry Confluences, dont le budget prvisionnel stablit plus de 726 M. La socit a fait le choix dadosser la plupart de ses emprunts des taux variables, lesquels font rfrence des indices financiers classiques (Euribor ou Eonia). Dans les conditions financires actuelles, le choix de taux variables permet la socit de procder une gestion active de sa dette par remboursement anticip des chances.

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3.2. LANALYSE DU COMPTE DE RESULTAT

3.2.1. Chiffr e daffair es et r sultat


La croissance continue du chiffre daffaires, de 41 M en 2007 79,6 M en 2011, dmontre le dynamisme de lactivit de la Sadev 94. Le chiffre daffaires total est tir, pour lessentiel, des oprations damnagement, travers les produits de cession des charges foncires et, dans une moindre mesure, des recettes issues des rmunrations perues par la socit sur les oprations propres (tudes, mandats et assistance matrise douvrage publics, assistances techniques) raliss par Sadev 94.
Tableau n 4 Chiffre daffaires au 31 dcembre (en M HT) Chiffre daffaires net dont oprations propres dont oprations d'amnagement dont socit
Source : Sadev 94- comptes de rsultat.

2007 41,00 15,18 23,18 2,66

2008 78,18 23,08 54,64 1,46

2009 80,12 16,83 62,05 1,24

2010 145,35 23,54 120,5 1,31

2011

79,68 18,01 60,86 0,81

Le haut niveau de chiffre daffaires observ en 2010 (145 M) doit tre relativis, car il intgre la participation de la ville dIvry-sur-Seine, hauteur dun montant de 75 M qui apparat en recettes dans les produits de lexercice, avant dtre neutralis en charges dans le rsultat de la socit. Cette criture comptable fait suite la rsiliation de lopration damnagement Avenir Gambetta et la cration de lopration damnagement de la Zac Ivry Confluences, dont la convention de concession, signe le 3 janvier 2011, a repris lensemble de lactif et du passif de la premire opration. Dduction faite de la participation de la ville dIvry-sur-Seine, le chiffre daffaires de la Sadev 94, au titre de lexercice 2010, est de 70,7 M, soit une diminution de 12 % par rapport 2009 (80,1 M). Il est constitu, non seulement des produits tirs de cessions de charges foncires et des oprations de construction prives, mais aussi des rmunrations perues lors des activits de la socit en dehors des oprations propres ou damnagement (tudes, mandats, assistance matrise douvrage public, assistances techniques diverses). Le chiffre daffaires rsultant des cessions de charges foncires est estim, pour lexercice 2011, 33,5 M, infrieur aux 72,7 M du budget prvisionnel 2011, prsent lors du conseil dadministration du 14 dcembre 2010. Cette diffrence concerne particulirement la Zac Pompadour et les Simonettes nord Champigny-sur-Marne. A condition que les recettes soient rellement enregistres, il sagirait dun simple report sur lanne suivante. Le dcalage dans le temps de la cession des charges foncires tmoigne des effets de la crise qui a affect limmobilier dentreprises, sur lactivit de la Sadev 94. Pour le seul exercice 2011, lenjeu financier est de plus de 39 M. Pour lheure, il ne sagit pas dune perte de chiffre daffaires mais, au mieux, dun report sur les annes suivantes. Dans lattente de la ralisation de ces cessions, la socit doit assumer le portage financier.

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La Sadev 94 fait remarquer qu un travail commun des services comptable, financier et oprationnel est ralis au quotidien pour en limiter limpact sur le budget des oprations en diffrant au maximum les dpenses raliser sur les oprations damnagement dans un souci permanent de ne pas pnaliser leur rythme de dveloppement . Depuis 2008, la socit connat un renversement de tendance. Alors quen 2008, limmobilier dentreprise constituait 63 % des surfaces hors uvre nettes (Shon) vendues, il ne reprsente plus, en 2010, que 8 % des cessions, soit respectivement 67 400 mtres carrs (m) et 7 200 m. Ainsi, la socit maintient son niveau de cessions de charges foncires et de surfaces commercialises (plus de 106 000 m en 2008, 92 000 m en 2010) grce la commercialisation de logements (84 000 m en 2010). La Sadev 94 prcise que cette inversion de tendance est lie la situation conjoncturelle datonie du march de limmobilier dentreprise . Lvolution la baisse du rsultat (de plus 6 M en 2008 plus de 2 M en 2011) doit tre nuance par le fait quen 2007 et 2008, la socit a enregistr des boni exceptionnels. En 2007, elle a bnfici de 4,1 M comprenant, essentiellement, la quote-part du rsultat bnficiaire de lopration clture de la Zac des portes dArcueil. Malgr un chiffre daffaires amput de deux oprations (report de deux dcalages de ventes sur la Zac Concorde Stalingrad Vitry et sur la Zac Pasteur Villejuif), lachvement de deux oprations propres a permis de dgager un rsultat trs positif en 2008.
Tableau n 5 Rsultat
au 31 dcembre (en M HT) Rsultat net dont oprations propres dont oprations d'amnagement dont socit 2007 6,76 1,85 4,96 2008 6,1 3,9 2,2 2009 3,4 1,94 1,46 2010 4,56 4,16 0,4
2011

2,25 1,38 0,87

Dun montant moyen de 5,7 M depuis 2009, les dpenses de fonctionnement de la structure sont majoritairement constitues de charges de personnel, pour 3,4 M (salaires bruts et charges salariales comprises)(3). Le rsultat positif de la structure sexplique par le fait que ces dpenses sont compenses, essentiellement, par des recettes issues de la quote-part des frais gnraux des oprations qui reprsentent, en moyenne 5 M et des marges sur les contrats dassistance matrise douvrage, soit, en moyenne, 1,3 M.

3.2.2. La r munr ation de la socit


Elle est de 10,4 M en 2010 (8 M en 2007 et 2008). La socit se rmunre essentiellement sur les oprations damnagement (70 % en 2008 et 2009, 56 % en 2010 de la rmunration totale). Cette tendance devrait se confirmer dans les prochaines annes, compte tenu des oprations damnagement trs importantes telles que Ivry Confluences et Cancer Campus, entres rcemment dans le portefeuille de la socit(4).

(3) (4)

Cf. tableau n II en annexe. Cf. tableaux nos III et IV en annexe.

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La Sadev 94 a nanmoins diversifi ses activits dans des oprations propres qui lui procurent des rmunrations complmentaires (20 % en 2008 et 2009, 39 % en 2010). Il sagit aussi bien doprations de construction dans le cadre de contrat de promotion immobilire (CPI) ou de vente en ltat futur dachvement (Vfa), que doprations damnagement hors procdures durbanisme consistant en la cession de charges foncires et/ou la ralisation de travaux damnagement 5. Ces oprations de constructions concernent le logement collectif, lhtellerie ou encore les rsidences tudiantes : maisons de ville de limpasse Renan Villejuif, immeuble de logements Laplace sur la Zac de la Vache Noire Arcueil et rsidence tudiante sur la Zac du Chaperon Vert Arcueil. Les montages financiers lis aux oprations propres se sont solds par des bnfices, qui ont permis de consolider les rsultats de la socit (avant impt sur les socits), soit 4 M en 2011. Dcides par le conseil dadministration, en dehors de tout mandat dune collectivit actionnaire, ces oprations sont finances par la socit sur ses fonds propres ; elles comportent, en tant que telles, une part de risque. Sans mconnatre cette prise de risques, la Sadev 94 prcise qu ils sont limits, grce notamment des engagements des acqureurs, pralables au lancement des travaux. Par ailleurs, sils sont risqus , ils ont permis la socit de raliser des rsultats consistants et consolid ainsi ses fonds propres et produit des dividendes ses actionnaires. Le risque savre, par consquent, valu en amont et limit, au bout du compte . Depuis 2009, les rsultats obtenus pour ce type doprations se constatent dsormais au fur et mesure de lavancement des dpenses ralises. Un rsultat intermdiaire est pris en compte au vu de la marge globale attendue sur lopration propre et les donnes sur la priode ne sont donc pas comparables. Pour le plan de charge 2011-2013 concernant les oprations propres, la socit indique qu il concerne plus le secteur de limmobilier dentreprise mais exclusivement le rsidentiel, pour des raisons conjoncturelles . Dans ce mme plan de charge, la socit prvoit dautres oprations propres : ralisation dune rsidence services Villejuif sur la Zac des Barmonts, construction de logements Valenton sur la Zac du Val Pompadour et construction de rsidences Ivry-sur-Seine sur la Zac Louis Rousseau, ainsi qu Villejuif sur les terrains du Monsivry. Les contrats de rservation sont pour la plupart signs avec diffrents investisseurs. Les mandats publics voient leur part diminuer de 10 % de la rmunration totale en 2008 5 % en 2010. Intgrs, de plus en plus, dans les oprations de concession, ils concernent la ralisation dquipements publics en matrise douvrage, dlgue par les collectivits concdantes. Ces mandats, qui ne relvent pas de linitiative de la socit, ne contribuent que faiblement renforcer ses fonds propres(6). Les rmunrations, notamment pour celles qui concernent les oprations damnagement, sont proportionnelles, non seulement aux dpenses dinvestissement ralises, mais aussi, dans la plupart des concessions damnagement, aux recettes issues des cessions de charges foncires.

(5) (6)

Cf. tableau n V en annexe. Cf. tableau n VI en annexe.

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3.3. DEPENSES DINVESTISSEMENT En ajoutant aux dpenses retraces dans le tableau n 6 ci-aprs, les investissements raliss par la Sadev 94 sur fonds propres, notamment Villejuif, travers lacquisition des terrains de la socit Timing (14,9 M) et des terrains proximit du ple Aragon (7,3 M), lanne 2010 constitue le troisime exercice conscutif au cours duquel la socit consacre plus de 130 M aux dpenses dinvestissement.
Tableau n 6 Dpenses dinvestissement
(en M) Amnagement acquisitions foncires travaux et honoraires travaux autres dpenses (frais gnraux, tudes) Construction acquisitions foncires travaux et honoraires travaux autres dpenses (frais gnraux, tudes) Total activit
Source : rapports de gestion.

2007 44,5 12,3 32,1 0 14,4 0 14,4 0 58,9

2008 100,4 60,9 25,30 14 ,1 32,6 0 24,8 7,7 133

2009 82,9 34,5 32,9 15,5 47,5 1,9 43,6 1,8 130,5

2010 79,8 38,5 30,5 10,8 30,3 2,2 26,9 1,2 110

Cet effort dinvestissement constitue un bon indicateur de lactivit dynamique de la Sadev 94. Les dpenses dinvestissement sont essentiellement consacres aux oprations damnagement. Les prvisions dinvestissement 2014 de la Sadev 94 qui continuent se maintenir un haut niveau, tmoignent dun large portefeuille doprations qui, compte tenu de leur surface financire, ncessiteront de sa part des investissements particulirement importants, surtout en phase dacquisitions foncires et de mise en tat des sols.
Tableau n 7 Dpenses dinvestissement
(en M) Concessions damnagement Matrise douvrage construction Total investissements
Source : Sadev 94.

2010 (rappel) 79,9 30,3 110,2

2011 69,6 35,7 105,3

2012 131,5 24,7 156,3

2013 125,9 38,5 164,4

2014 126,8 9,9 136,7

3.4. P ERSPECTIVES

3.4.1. Lactivit
Les cessions de charges foncires, prvues en 2011 et non ralises, sont reportes en 2012, confortant ainsi le chiffre daffaires. Le chiffre daffaires prvu pour les annes venir est port notamment par les produits affrents aux oprations nouvelles damnagement. En plus des trois concessions damnagement, contractualises en 2011 (Zac Aragon avec la ville de Villejuif, Zac NotreDame La Queue-en-Brie avec la communaut dagglomration du Haut Val-de-Marne et la Zac Htel de ville avec la ville de Bonneuil-sur-Marne), la Sadev 94 vient dtre attributaire de la convention de lopration Cancer Campus Villejuif ; elle a, galement, sign la convention de concession publique damnagement de la Zac Cur de Ville avec la ville de Bezons, le 22 juillet 2011, et la convention de concession publique damnagement de la Zac dpartementale A. Chrioux avec le ville de Vitry-sur-Seine, le 24 novembre 2011.

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Les fins dopration permettraient de dgager des quotes-parts de rsultats de concession importants lhorizon 2014, o elles slveraient 7,6 M. La Zac dpartementale du Val Pompadour et la concession damnagement Ivry Confluences Ivry-sur-Seine assureraient ainsi, au cours de lexercice 2012, presque 35 % des rmunrations de la socit issues de cette activit, en raison, indique la socit, dun dcalage de cessions de charges foncires de 2012 2013 dans le cadre du dveloppement de la Zac Ivry Confluences . La fin doprations (Zac Stalingrad Vitry-sur-Seine, Val Pompadour...) et le renouvellement du portefeuille doprations partir de 2010 devraient permettre la Sadev 94 de conforter son rsultat. Le tableau suivant, tabli par la Sadev 94, donne les estimations de chiffres daffaires pour les annes 2012 2014.
Tableau n 8 Estimations de chiffre daffaires
(en M) Charges foncires Participations subventions Autres produits Total amnagement Oprations propres Mandats publics Total chiffre d'affaires
Source : Sadev 94.

2012 69 28 4 101 32 0,1 133

2013 119 23 6 148 2 0,8 151

2014 113 26 2 141 0,1 0,3 142

Compte tenu des oprations denvergure Villejuif et Ivry-sur-Seine, le chiffre daffaires prvisionnel est port par les oprations damnagement (141 M prvu en 2014). Elle reste prudente face aux oprations propres : 0,1 M en 2014 (22 M en 2011) plus risques et pesant davantage sur sa trsorerie. Les mandats publics ne constituent pas un soutien au chiffre daffaires de la Sadev 94. La socit tient prciser que ces estimations sont avant tout des prvisions et des objectifs, volontairement ambitieux, qui sont ractualiss chaque anne. De toute vidence, les chiffres daffaires prvisionnels issus des cessions de charges foncires seront revus la baisse pour ces trois exercices. Concernant le chiffre daffaires issu des oprations propres, la baisse de 22 M 0,1 M reflte [] un manque traditionnel de lisibilit sur cette activit qui est avant toute chose une question dopportunit saisir pour Sadev 94, dans le cadre des oprations damnagement quelle dveloppe . Celle-ci est optimiste quant sa capacit cder ses charges foncires orientes sur le logement. Les cessions passeraient de 101 000 m Shon en 2011 plus de 415 000 m Shon en 2014. Les prix au mtre carr restent relativement stables, autour de 350 , sauf en 2012, o le prix atteint 390 .
Tableau n 9 Estimation de cessions de charges foncires
Shon (en m) Prix (en )
Source : Sadev 94.

2011 101 991 34 490 292

2012 215 115 84 056 888

2013 452 950 159 870 106

2014 415 837 144 917 906

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Les montants de charges foncires logements voqus ici constituent une moyenne entre des prix assez htroclites dune partie lautre du territoire dans le domaine de laccession la proprit et, entre laccession et le logement social. Les fourchettes peuvent varier de 350 plus de 700 /m , rappelle la Sadev 94. Cependant, lvolution du march immobilier et bancaire constituera un lment de contexte dterminant. Les conditions de ralisation des oprations seront dautant plus sensibles aux lments de contexte conomique que leur taux davancement est, lheure actuelle, et compte tenu de renouvellement trs rcent du portefeuille de la socit, faible(7).

3.4.2. Lendettement
Des prvisions ont t faites par la Sadev 94 selon deux hypothses, une premire moyen terme avec une hausse de 2,5 % de la situation nette partir de 2015 et une autre, avec une volution de 2,5 % partir de 2012. Quelles que soient les hypothses, les prvisions, chance 2015, mettent en vidence une situation de lendettement tendue au regard des capacits financires de la socit : le ratio dette/ situation nette stablirait 300 % dans le premier cas et 450 % dans le second(8). Comme rappel plus haut, ce ratio prend en compte la dette garantie et non garantie afin dapprcier lexposition au risque de lendettement aussi bien de la socit que des collectivits actionnaires. Le recours lendettement est indispensable tant au financement des dpenses lies aux oprations en dbut de vie dune opration damnagement, quau portage financier des acquisitions foncires dans lattente de leur commercialisation. Dans ces conditions, la matrise de lendettement passe, soit par une recapitalisation de la socit, soit par un appel dautres structures qui pourraient participer au portage financier du foncier. La premire solution, si elle a le mrite de renforcer les fonds propres de la socit et de faciliter ainsi le recours lemprunt auprs des tablissements bancaires, parat, dans les conditions actuelles, difficilement envisageable, compte tenu des facults contributrices limites des actionnaires publics. La seconde voie a davantage vocation prosprer ; la contribution du syndicat daction foncire du Val-de-Marne, ou encore de ltablissement public foncier rgional dIle-de-France, pourrait tre utilement explore pour externaliser une partie du portage du foncier. Les projections tiennent compte de la possibilit pour la socit de contractualiser un projet important damnagement, actuellement en phase dtudes. Si la socit retient ce projet, la dette de la socit slverait, horizon 2015, prs de 192 M (142 M si elle ne le fait pas).
Tableau n 10 volution prospective de la dette
(en M) Dette moyen long terme avec nouveau projet Dette moyen long terme sans nouveau projet
Source : Sadev 94.
(7) (8)

2010 (rappel) 91,6 91,6

2011 95,4 98,4

2012 125,3 125,3

2013 187,1 137,1

2014 246,5 176,5

2015 191,9 141,9

Cf. tableau n VII en annexe. Cf. tableau n VIII en annexe.

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4.

LA GESTION DE LA STRUCTURE

La socit a clairement fait le choix dexternaliser la plupart des prestations qui relvent de la gestion courante, afin de mobiliser ses ressources humaines sur les activits oprationnelles. La socit a, en effet, pour objectif doptimiser ses recettes, tires de sa rmunration sur les oprations, afin de couvrir les frais de structure. Mme si la matrise des dpenses, par ailleurs greves par les frais de personnel, ne constitue pas un enjeu primordial, la socit a cependant entrepris une revue de tous les contrats, afin de dgager dventuelles conomies. 4.1. L A TENUE DE LA COMPTABILITE Les dpenses de fonctionnement de la structure sont vises, lors de lengagement, par le responsable de la dpense concerne, par le secrtaire gnral et systmatiquement par le directeur gnral. Lengagement est enregistr dans le logiciel Gesprojet . Une copie est adresse au service comptable. Lors de la rception de la facture, loriginal est adress au service de la comptabilit qui transmet une fiche de paiement, accompagne dune copie de la facture, au service qui se trouve lorigine de la dpense pour validation. La facture est enregistre, ds rception, dans le logiciel Gesprojet . Le service comptable fait un rapprochement entre la facture et la lettre de commande, puis enregistre la facture dans le logiciel comptable Sage , partir dune exportation de Gesprojet . Ce double enregistrement est justifi par le fait dune part, que Gesprojet permet un suivi de la gestion prvisionnelle des dpenses et des recettes, dautre part, que ce logiciel permet une dition des fiches de validation de paiement. Cette procdure prsente plusieurs points de faiblesse. Premirement, lengagement des dpenses de fonctionnement fait lobjet dune procdure diffrencie selon la nature de la dpense. Son enregistrement nest pas systmatique et ne sapplique pas certaines dpenses de fonctionnement (contrats de location informatique ou de vhicules, contrats de communication) dont la commande est confirme par la socit sous la forme de versement dacomptes. Ds lors, en labsence de suivi des engagements, sous forme comptable ou extra-comptable, la socit nest pas en mesure, en cours danne, de pouvoir retracer le montant des restes payer sur des commandes pluriannuelles. Elle procde un ajustement des charges, loccasion de la prparation des oprations de fin dexercice, par une analyse des charges rcurrentes et des charges constates davance. Deuximement, le systme dinformation qui repose sur deux logiciels, lun comptable, lautre oprationnel, prsente des points de fragilit qui ne sont pas de nature garantir la fiabilit des donnes. Plus particulirement, lexportation de donnes dun logiciel sur lautre au moment de la procdure de paiement peut constituer une source derreurs. Lensemble des factures est saisi sur Gesprojet avant dtre import en comptabilit. Les rglements sont raliss partir de du logiciel comptable Sage , le plus souvent par virement, lexception des acquisitions foncires. Le virement gnre automatiquement les critures en comptabilit. La date et le montant du virement sont ensuite saisis dans Gesprojet .

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Ce processus implique donc une saisie manuelle des donnes dans Gesprojet qui nest pas dnue de risques. Les travaux du cabinet dexpertise comptable tmoignent que ce risque est rel : un travail de rapprochement entre les tats Sage et Gesprojet a t effectu []. Il est apparu un cart entre les factures enregistres en comptabilit et les factures enregistres dans Gesprojet. Les factures enregistres en comptabilit slvent 13 005 490 et celles enregistres sous Gesprojet 14 433 871 , soit un cart de 1 428 381 . Aucune alerte ne permet didentifier en temps rel les divergences entre les deux systmes dinformation. Elles ne sont releves que lors de larrt des comptes, intermdiaire et final, pour pouvoir procder, tardivement, aux oprations comptables de rconciliation qui simposent. De plus, les erreurs de comptabilisation ou provenant de diffrences, entre services, dans le traitement comptable doprations similaires, releves par le commissaire aux comptes, tmoignent du fait que la socit doit renforcer son contrle interne, afin de sassurer de la sincrit et la fiabilit de sa comptabilit. A titre dexemple, les achats et ventes de biens immobiliers, ne donnent pas lieu, systmatiquement, linformation du service comptable, ce qui nuit la tenue exhaustive de la comptabilit. Ainsi, dans son rapport 2011, le commissaire aux comptes relve qu avec les remplacements de la comptabilit et les changements dorganisation, le service comptable se doit de porter une attention particulire aux contrles internes, pour rduire au maximum, les risques derreurs dans la constitution de linformation financire . Troisimement, cette procdure ne sest pas accompagne, au moins jusqu trs rcemment, dune matrise satisfaisante des dlais de paiement. Il convient de relever que les changements de personnel, au sein du service comptable, combins une forte activit, ont conduit faire peser sur le service de fortes tensions dans les diffrents secteurs de comptences : saisie des critures de paye, des notes de frais, tats de gestion locative, pointage des comptes clients/fournisseurs, cadrage de la taxe sur la valeur ajoute (TVA) 4.2. L ES DELAIS DE PAIEMENT Larticle L. 441-6 du code du commerce dispose que le dlai convenu entre les parties pour rgler les sommes dues ne peut dpasser 45 jours fin de mois ou 60 jours compter de la date dmission de la facture . Le calcul de ce dlai, par la chambre, a port sur les factures lies au fonctionnement de la structure pour les exercices 2009 2011, partir dune extraction, effectue le 22 septembre 2011, des factures recenses dans le logiciel Gesprojet . Les rsultats montrent que la socit na pas, encore, une parfaite matrise de ses dlais de paiement.
Tableau n 11 Dlais de paiement
Echantillon de factures dlais > 45j dlais > 60j dlais > 100j 2009 848 27 % 13 % 3% 2010 702 36 % 25 % 5% 2011 448 41 % 26 % 8%

Source : chambre rgionale des comptes (CRC)

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Les factures en instance au service de la comptabilit la date du 8 septembre 2011 indiquaient, par ailleurs, que sur 87 factures recenses, la totalit datait de plus de 45 jours, 28 taient suprieures 60 jours (soit 32 % du total) et neuf taient suprieures 100 jours (soit 10 % du total). Cette question est un point sensible pour la Sadev 94, qui a conscience de cette faiblesse dans son organisation. En 2008, la socit avait ralis un contrle interne de ses dlais de paiement, dans le cadre des mandats publics et privs, sur les trois premiers trimestres de lexercice 2008. Ce contrle avait montr que 59 % des factures des mandats publics avaient un retard de paiement (dlai suprieur 45 jours). En ce qui concerne les mandats privs, ce taux slevait 73 %. Les premiers efforts de lquipe comptable, renouvele en 2011, ont port sur lapurement des retards accumuls. Le cabinet dexpertise comptable note, dans son dernier rapport, que le retard constat en milieu dexercice est ce jour en voie de rgularisation, les derniers lments restant rattraper : saisie rgulire des critures de paye, saisie des notes de frais, saisie des tats de gestion locative, pointage des comptes clients/fournisseurs, cadrage de la TVA . Toutefois, si les factures lies au fonctionnement courant de la socit connaissent des dlais de paiement en amlioration, en revanche, celles lies aux oprations connaissent toujours des retards, en raison du temps pris par le matre duvre dlgu pour viser et valider les factures des entreprises. Par ailleurs, la question des dlais de paiement nest pas prise en compte dans les critres de la norme Iso 9001 pour laquelle la Sadev 94 a obtenu une certification. La procdure achat est aborde exclusivement sous les angles de lvaluation et de la slection des fournisseurs ou encore de la vrification du produit achet. La chambre recommande la Sadev 94 de revoir les procdures de transmission des factures avec les matres duvre dlgus, afin dencadrer leur intervention dans le temps. La socit pourrait, par ailleurs, intgrer dans sa dmarche qualit les procdures internes permettant de suivre et amliorer ses dlais de paiement. La Sadev 94 rpond que dans la perspective de renforcer un peu plus encore les contrles internes existants et de parfaire sa matrise des dlais de paiement, la socit a dcid daccrotre leffectif de son service comptable dune unit . 4.3. L E RECOURS AUX PRESTATAIRES EXTERIEURS Les honoraires verss aux prestataires de la socit constituent le deuxime poste de dpenses de fonctionnement. Ils slvent 437 365 en 2011, contre 251 896 en 2008. La socit a recours aux services de prestataires pour lassister dans les domaines juridique et comptable. La socit a aussi recours des cabinets spcialiss dans le recrutement des cadres (cf. infra, gestion des ressources humaines).

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4.3.1. Le contr at avec la Scet


La Sadev 94 et la Socit services conseil expertises territoires (Scet) sont lies par un contrat de rseau sign depuis mars 2003, reconduit par tacite reconduction. Depuis le 1er mai 2010, un nouveau march a t conclu avec la Scet. Ce contrat permet dadhrer, via un site intranet, un rseau professionnel qui met la disposition de ses adhrents des informations sur les opportunits de mobilit des agents. Le rseau favorise la mutualisation des expriences et propose aussi des prestations dexpertise (droit social, ressources humaines, conseil juridique, technique et financier). Le march pass avec la Scet comporte un montant forfaitaire annuel, actualisable, de 64 000 HT pour les droits daccs (il tait de 50 000 HT dans le contrat couvrant la priode 2003-2007) et un montant maximum, commande, correspondant aux prestations de conseil de 192 000 HT. Seule candidate, la Scet a t retenue lissue dune procdure dappel doffres. Sur la base des donnes transmises par la socit, le cot de ce march est de 76 650 en 2010. Ce montant est contest par la socit ; elle indique qu la lecture des pices comptables, il ressort que le montant indiqu par la Chambre est erron. Ainsi, le montant global du march entre Sadev 94 et la SCET slve 62 595, 64 euros pour 2010 et non pas 76 650 euros . La chambre constate que la socit contredit ses propres chiffres, ce qui renforce son observation sur le fait quelle doit amliorer la qualit de linformation financire.

4.3.2. Les honor air es dexper tise comptable


Le cot des honoraires dexpertise comptable a augment rgulirement, du fait, notamment, du recours frquent la socit dexpert-comptable dans la gestion courante, afin dapporter un soutien au service comptable, entirement renouvel entre 2010 et 2011. Il est pass de plus de 64 000 en 2008 plus de 116 000 en 2010. Les prestations concernent lintervention dun cabinet dexpertise comptable (76 321 ) et celle dun commissaire aux comptes (34 000 )(9). Elles portent sur la vrification et le contrle de la comptabilit de la Sadev 94, lassistance permanente dans le domaine de lexpertise comptable et fiscale applicable aux socits d'amnagement, des missions dassistance ponctuelle, et enfin des missions de vrification de la comptabilit des trois filiales. La Sadev 94 prcise qu en 2012, le budget consacr aux honoraires dexpertise comptable ne dpassera pas les 100 000 euros .

(9)

Cf. tableau n IX en annexe.

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4.3.3. Les honor air es dassistance jur idique


La socit fait appel, rgulirement, aux services de cabinets davocats pour des consultations diverses lies soit la gestion de la structure ou, plus frquemment, la conduite des oprations de construction ou damnagement. Le recrutement dun juriste nest pas envisag. Si aucune mise en concurrence ne simpose la socit, la chambre recommande de ngocier, au pralable, les tarifs qui sont actuellement appliqus, a posteriori, la convenance des cabinets, selon que les sujets sont traits par un avocat junior ou un avocat associ. Le montant des honoraires rgls par la Sadev 94 slvent, en 2011, 63 500 . 4.4. L E CREDIT -BAIL , MODE DE GESTION DU PARC INFORMATIQUE ET AUTOMOBILE Pour son parc informatique comme pour son parc automobile, la Sadev 94 a recours au systme du crdit-bail, ce qui lui permet de louer ces quipements sur une longue dure, gnralement trois ans, et de le renouveler, neuf, aprs chaque priode en vitant les contraintes de lentretien.

4.4.1. Le par c infor matique


Le contrat de location du parc informatique pass avec Fibail System sapplique du 1er juin 2009 au 31 mai 2012. Il est renouvelable par tacite reconduction. Ce contrat couvre la location de lintgralit du parc informatique de la Sadev 94 soit : 33 ordinateurs fixes Dell, trois ordinateurs portables Dell, quatre serveurs Dell, 40 licences Microsoft Office Pro, ainsi que divers autres matriels. En fin de contrat, le matriel est, soit restitu au loueur, soit rcupr par Sadev 94 pour 1 % de sa valeur initiale dans le cadre du contrat en vigueur. Ce contrat, dun montant total de 173 697 HT (207 622 TTC) au cours de la priode, reprsente un montant de 69 207 par an, ce qui, compte tenu de la nature et du nombre des quipements, peut tre considr comme trs lev. Contrairement au contrat type de crdit-bail, ce contrat ne comporte pas les prestations dassistance et de maintenance, pour lesquelles la Sadev 94 est lie une autre socit. Le contrat dnomm Esprit libre , conclu avec la socit Jiga le 5 dcembre 2008, vise assurer la maintenance et lassistance du systme dinformation de la Sadev 94. Les prestations assures par Jiga sont les suivantes : effectuer ladministration du rseau informatique des locaux, assurer la tlsurveillance et loptimisation des services des serveurs et du rseau, effectuer la maintenance logicielle des postes clients, assurer la maintenance matrielle, assurer le support tlphonique pour lutilisation des systmes dexploitation et des logiciels, ainsi que conseiller la Sadev 94 sur la maintenance, la gestion, lutilisation et lvolution du systme dinformation. Le contrat comporte un cot fixe correspondant ladministration et la maintenance du systme dinformation (5 880 HT par an) et un cot variable pour, notamment, lassistance aux utilisateurs (minimum 9 360 HT par an). Le montant rgl par la Sadev 94, au titre de ce contrat, est de 16 273 HT (19 463 TTC) en 2009 et 12 960 HT (15 500 TTC) en 2010.

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De plus, la socit Jiga fournit plusieurs prestations la Sadev 94, notamment la fourniture de diverses licences ou linstallation de divers quipements. Ce prestataire a, par ailleurs, t choisi, en 2008, par la Sadev 94 pour rapatrier ses serveurs, auparavant hbergs par la socit ECS, pour un montant hors taxes de 5 100 . Au total, le montant des prestations payes en 2011 par la Sadev 94, au titre de la gestion de son parc informatique, slve 85 385 TTC. Rapport au nombre demploys de la socit (35), le ratio annuel par agent est de 2 440 . Antrieurement Fibail System, la Sadev 94 tait lie avec la socit ECS Solutis pour la location du parc informatique. Le contrat tait de trois ans, compter du 1er mars 2007. Cette socit hbergeait aussi les serveurs de la Sadev 94. Prvu initialement sur une dure de 18 mois compter du 1er mars 2007, le contrat dhbergement des serveurs, arriv chance le 31 juillet 2008, a t prolong jusquau 1er fvrier 2009, pour un montant total hors taxes de 18 761,28 . Le rapatriement des serveurs dans les locaux de la Sadev 94 sest droul, en ralit, au cours du mois de dcembre 2008. Le contrat, devenu sans objet, a nanmoins motiv le paiement de 3 126,88 HT au titre du mois de janvier 2009. Le contrat de location avec ECS Solutis, qui couvre la priode du 1er mars 2007 au 28 fvrier 2010, sest retrouv en doublon avec le contrat sign avec Fibail System, entr en vigueur le 1er juin 2009. Le contrat ECS Solutis a t rsili de manire anticipe, avec effet au 1er novembre 2009. La socit a vers 38 951 dindemnit cette occasion. En consquence, du 1er juin au 31 octobre 2009, la socit a rgl deux prestataires pour la mme mission. Si le contrat avec Fibail System avait t sign au terme du contrat avec ECS Solutis, la Sadev 94 naurait pas t conduite payer inutilement cinq mois de loyers Fibail System. Labsence de coordination des contrats de location du parc informatique a occasionn, pour la Sadev 94, un surcot de 24 110 HT (28 836,50 TTC). La socit explique quelle a accept de payer pendant quelques mois, deux fois la mme prestation informatique, dans la mesure o le temps perdu par lensemble des collaborateurs pour travailler sur le rseau avec la solution initiale dECS, tait en ralit bien plus coteuse pour la socit, que le rglement dune prestation non ralise auprs dECS, mais avec des serveurs rapatris . Pour lexercice 2009, le montant total pay par la Sadev 94, au titre de ses contrats informatiques, est de 155 941 HT (188 252 TTC). Rapport au nombre demploys prsents en 2009 (32), le cot du parc informatique est de 4 873 HT (5 883 TTC) par agent. Si lon tient compte du chevauchement des deux contrats, Fibail System et ECS Solutis, au titre de la location du parc, et de la mensualit de janvier 2009 inutilement verse ECS Solutis, pour ce qui concerne lhbergement, ce montant est port 183 177 HT (220 827 TTC), soit 5 724 HT (6 900 TTC) par agent.

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Tableau n 12 Cot du parc informatique en 2009


Prestataires Missions Location du parc informatique et hbergement des serveurs 1er janvier au 1er novembre 2009 Contrat ECS SOLUTIS Rsiliation anticipe Contrat d'hbergement du 30 juillet 2008 (mensualit de janvier) Location du parc informatique (5 mensualits en doublon avec le contrat ECS SOLUTIS) Maintenance Total Montants (en ) HT 107 100 32 568 3 126 24 110 16 273 183 177 Montants (en ) TTC 129 838 38 951 3 739 28 836 19 463 220 827

Contrat FIBAIL Contrat JIGA

Source : CRC partir des contrats.

Au total, sur la priode du 1er mars 2007 au 1er fvrier 2009, la Sadev 94 a pay ECS Solutis, 391 545 HT (468 288 TTC), correspondant la location du parc informatique et lhbergement des serveurs, sans quil soit possible, dailleurs, de distinguer contractuellement le cot de chacune des prestations(10).

4.4.2. Le par c automobile


Lensemble du parc automobile, six vhicules de fonction et deux vhicules de service, fait lobjet de contrats de location de longue dure sur trois ans. Aucune tude financire na t faite par la socit afin de savoir si ce mode de gestion tait plus ou moins coteux quun achat classique de vhicules. Les cadres de direction choisissent le modle de vhicule sur la base dune liste, prtablie par le secrtariat gnral, de voitures de diffrentes catgories, aprs consultation de constructeurs franais. Le montant du loyer a t plafonn, discrtionnairement, par le directeur gnral 500 /mois. Ce plafond nest pas respect pour deux vhicules attribus au directeur gnral et au directeur-adjoint, soit un dpassement, respectivement, de 129 par mois et de 99 par mois. Lutilisation des vhicules de fonction est dclare fiscalement en tant quavantage en nature. Le cot du crdit-bail automobile est de 41 133 par an, auquel sajoute 14 142 dassurance par an. La Sadev 94 loue galement une vingtaine de places de parking, pour un montant trimestriel de 7 938 , soit 31 752 par an. Enfin, les frais de carburant, pris en charge par la Sadev 94, reprsentent un montant de 12 142 pour lensemble de lexercice 2010. Au total, les frais engendrs par le parc automobile de la Sadev 94 en 2010 sont dun montant de 99 170 , ce qui correspond, pour huit vhicules, 12 400 par an et par vhicule. La chambre recommande la Sadev 94 dtablir une note de service qui fixe les conditions dattribution, dutilisation et de restitution des vhicules de fonction.

(10)

Cf. tableau n X en annexe.

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4.5. F RAIS GENERAUX ET DEPLACEMENTS Ce poste a t examin sur la base des notes de frais professionnels engags par le directeur gnral, le directeur-adjoint et le prsident du conseil dadministration, au moyen de cartes bancaires, attribues par la socit, nominativement, ou par le biais davances en liquide lors de dplacements ltranger. La Sadev 94 a constitu, de manire informelle, une caisse destine faire des avances en numraire pour des missions ltranger ou des menues dpenses. La part de lavance non utilise doit tre reverse, et le solde doit tre justifi par des pices jointes au formulaire de remboursement de frais. De 2008 2010, les notes de frais du directeur gnral reprsentent annuellement entre 25 000 et 34 000 , celles du directeur-adjoint entre 6 300 et 9 300 , enfin celles du prsident du conseil dadministration autour de 7 000 . Les dpenses les plus importantes effectues par les directeurs gnraux de la Sadev 94 correspondent aux postes frais de sminaire (frais dhtels et de restaurants lors de dplacements en France ou ltranger) et invitations (invitations au restaurant de partenaires extrieurs la Sadev 94). Bien que le prcdent directeur gnral ait quitt ses fonctions en avril 2009, le montant total de ses notes de frais engags sur quatre mois, soit 22 876 , est proche du montant des frais engags, en 2010, par lactuel directeur gnral (25 402 ). Ces frais sexpliquent, notamment, par quatre sjours ltranger en 2009 : du 8 au 11 janvier Barcelone, pour le voyage annuel organis par le comit des uvres sociales, du 10 au 11 fvrier Recife, du 23 au 28 mars Cuba et enfin du 1er au 4 avril New York. Pour ces sjours, le prcdent directeur gnral a bnfici davances sur frais en liquide pour un montant de 7 166 , dont une partie nest pas justifie par les tats de frais correspondants. La socit prcise que le voyage Recife correspond un change que Sadev 94 a dvelopp avec des tudiants de lInstitut Franais dUrbanisme qui ont procd une tude dun projet damnagement dans cette ville. Le sjour Cuba visait au suivi de la ralisation du projet dcole, dans la ville de Cienfuegos. Enfin, le sjour New York, consistait en un voyage dtude sur lamnagement des berges de lHudson River New York pour prsenter aux dcideurs de la Ville dIvry-sur-Seine des exemples damnagements pouvant les inspirer pour la conception du projet Ivry Confluences . La chambre invite la socit apporter un soin particulier aux pices devant tre fournies pour justifier lutilisation de lavance faite en liquide. Une note de procdure pourrait tre tablie pour prsenter les modalits de fonctionnement de la caisse servant verser ces avances : dpenses ligibles, encaisse maximale, personne responsable.... La Sadev 94 ntablit pas dordre de mission pour les dplacements de ses collaborateurs ltranger. Il nest donc pas possible dtablir un lien direct entre ce voyage et les intrts de la socit. La chambre recommande la socit dtablir des termes de rfrence et des rapports de mission lors des dplacements ltranger de ses dirigeants, afin de mettre le conseil dadministration en situation dapprcier leur opportunit et den valuer les effets.

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Ainsi, la socit a consacr en 2010 plus de 25 000 pour deux dplacements en Chine du directeur gnral et du prsident du conseil dadministration, correspondant uniquement lachat de billets davion, classe affaires. Les voyages en Chine auraient eu pour but didentifier de possibles promoteurs souhaitant investir dans le Val-de-Marne. Aucun terme de rfrence, ni aucun rapport nont t tablis cette occasion. Ces voyages nont connu aucune suite oprationnelle. Le conseil dadministration ne semble pas avoir t inform de ces dplacements. La Sadev 94 explique que le voyage en Chine avait pour but de rencontrer les responsables dune entreprise dveloppant des produits pharmaceutiques et souhaitant simplanter en Ile-deFrance []. Durant ce voyage, le prsident et le directeur gnral se sont galement rendus lExposition Universelle de Shangha o ils taient invits visiter le Stand de lAgence Rgionale du Dveloppement dIle-de-France, dont le prsident tait alors administrateur . 4.6. L ES DEPENSES DE COMMUNICATION Lactivit de la direction de la communication porte la fois sur la communication externe avec les relations clients, les insertions publicitaires, les salons immobiliers, les plaquettes, les cartes de vux, le site internet, les rapports dactivit, ainsi que les lettres projet et sur la communication interne, essentiellement, les abonnements des revues, la photothque et la communication oprationnelle. Les deux principaux postes de dpenses relvent de la communication externe avec, en moyenne, plus de 340 000 , soit 48 % du total des dpenses de communication, et de la communication oprationnelle, variable selon la nature des oprations et leur maturit, avec 170 000 plus de 600 000 , soit en moyenne 50 % du total. Ainsi, pour 2012, le budget est multipli par trois, de prs de 220 000 plus de 680 000 , en raison, notamment, du lancement de nouveaux projets, dont 220 000 prvus pour la seule opration Ivry Confluences.
Tableau n 13 Cot de la communication
(en HT) communication externe communication interne communication oprationnelle Total
Source : Sadev 94.

2008 288 748 0 375 431 664 179

2009 328 939 20 480 603 725 953 143

2010 391 617 7 395 172 005 571 018

2011 361 446 30 129 217 414 608 990

Prvisions 2012 358 900 13 700 682 000 1 054 600

La Sadev 94 estime que les dpenses de communication sont, dans notre cas, relativement modres (environ 1,5 % du chiffre daffaires) . La chambre rappelle quelles reprsentent, en moyenne, le tiers du budget de fonctionnement (hors charges de personnel et charges exceptionnelles).

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4.6.1. La communication exter ne


Elle concerne, essentiellement, la participation des salons professionnels de limmobilier qui reprsente, en moyenne, 40 % de ces dpenses. Le reste du budget est consacr aux relations avec les clients et ldition des rapports dactivit(11). 4.6.1.1. La participation aux salons immobiliers Elle constitue un poste de dpenses important. Selon les annes, le cot de cette participation varie de 95 000 en 2008, 177 000 en 2010 (145 000 sont prvus pour 2012). Sont particulirement concerns : le march international des professionnels de limmobilier (Mipim) et le salon de limmobilier dentreprise ddi au march franais (Simi)(12). La Sadev 94 considre sa prsence au Mipim comme indispensable pour valoriser loffre territoriale, prospecter des investisseurs ou promoteurs internationaux, et communiquer sur son image. Le Mipim, qui rassemble Cannes prs de 20 000 professionnels, est vue par la Sadev 94 comme une vitrine : des villes exposent des projets urbains dans lesquels les professionnels de limmobilier vont dvelopper des programmes de bureaux ou de logements. Pour lorganisation du Mipim, la Sadev 94 est oblige de passer par lorganisateur de lvnement qui impose ses tarifs et ses prestations. Le directeur gnral assure avoir dj tent, en vain, de ngocier ces tarifs. Ainsi, le cot total (hors restauration) de la participation de la Sadev 94 au salon Mipim est de plus de 101 000 . La note de frais de lactuel directeur gnral fait tat, en plus, dun dner pour 12 personnes pour un montant de 2 800 , soit plus de 230 par personne. La seule tenue du stand cote plus de 64 000 (13). La socit prcise qu(elle) se rend rgulirement au Mipim mais nexpose pas chaque fois, comme cela a t le cas en 2008 et 2011 o lactualit oprationnelle de la socit ne ncessitait pas de stand . En ce qui concerne les cots particulirement levs de ce salon, le reprsentant du collectif Paris rgion relevait, en 2010, quen ce qui concerne le pavillon qui accueille les collectivits franciliennes, le cot de commercialisation na cess daugmenter. Le cot dun module de 9 m est de 7 077 HT, auquel il convient dajouter les assurances et les accrditations qui permettent laccs aux salons (538 TTC par accrditation). Les prestations ne semblent pas tre la hauteur du prix pay et les frquentations du pavillon sont la baisse. Le reprsentant proposait de ne plus exposer sous ce pavillon. En dpit du cot important de sa participation au Mipim, la Sadev 94 reconduit danne en anne cet vnement, alors que lintrt oprationnel nest pas, par ailleurs, ni dmontr, ni valu. La socit estime que ces salons, notamment le MIPIM, sont onreux mais constituent les vnements o les professionnels importants de limmobilier doivent tre prsents. []Ils permettent de faire connaitre aux promoteurs, investisseurs et utilisateurs lampleur de lintervention de Sadev 94, la qualit de son territoire dintervention et de ses ralisations ainsi que les opportunits dimplantations dans ses oprations .
(11) (12)

Cf. tableau n XI en annexe. Cf. tableau n XII en annexe. (13) Cf. tableau n XIII en annexe.

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4.6.1.2. Les autres actions de communication externe La Sadev 94 fait appel un prestataire pour lassistance la rdaction, la conception graphique, la mise en page et au suivi de ralisation jusqu limpression, des rapports dactivit et des lettres dinformation relatifs aux projets. Le rapport dactivit est destin aux clients et partenaires de la socit. Disponible en version dmatrialise sur le site internet, il a t imprim environ 900 exemplaires pour un montant, en 2011, de plus de 46 000 TTC, soit plus de 50 le rapport. Pour 2012, la socit prvoit un budget hors taxes de 40 000 . Les lettres dinformation, destines aux clients et partenaires, paraissent, en moyenne, trois fois par an et sont imprimes, en moyenne 1 200 exemplaires, pour un cot, en 2011, de 26 000 . Les efforts financiers qui ont t consentis pour amliorer et dvelopper linformation sur les activits de la Sadev 94 sous format dmatrialis (cf. infra) ne se sont pas traduits par une diminution du budget consacr ldition papier des rapports dactivit et des lettres projet, lequel augmente depuis 2009 (de 47 000 67 000 en 2011 et 63 000 prvus en 2012). La Sadev 94 a, en effet, procd la reconfiguration de ses sites internet et intranet avec le concours de prestataires extrieurs retenus aprs appel doffres. Elle a pay plus de 41 000 pour la refonte de son site internet et 19 000 pour lintranet. De plus, la socit consacre, en moyenne, prs de 60 000 HT aux relations avec les clients qui sont les collectivits actionnaires. Pour 2012, elle prvoit 56 300 . Elle invite, ainsi, des lus assister des manifestations sportives et culturelles. La rception annuelle constitue un moment important pour la socit. Elle est organise loccasion de la runion du conseil dadministration qui approuve les rsultats de lanne prcdente. Ces deux dernires annes, le cot par personne est de plus de 230 HT (cot calcul sur le montant total de la prestation, lequel inclut cartons dinvitation, location de tente, pose de pelouse, traiteur) pour un montant total de plus de 35 000 HT. La socit indique que ldition 2012 sest concrtise par la prsence de 220 invits, soit un cot denviron 150 par personne. Une fois par an, la socit organise, en octobre, pour son comit de direction compos de sept personnes, un sminaire ltranger, destin rviser le budget de lanne en cours, tablir le budget prvisionnel de lanne suivante et le plan moyen et long terme de la socit. Athnes, Rome, Edimbourg et Madrid ont t, successivement, retenus par le directeur gnral, entre 2008 et 2011. Hors frais de restauration galement pris en charge par la socit, le cot du sminaire varie entre plus de 12 000 en 2009 et plus de 5 800 en 2011, soit, respectivement, entre 1 560 et 835 par personne. Au regard des montants importants consentis pour la communication externe et interne, la chambre recommande la socit de procder une valuation des actions entreprises afin de sassurer de leur adquation par rapport aux objectifs poursuivis.

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4.6.2. Le suivi et la mise en concur r ence des pr estations de communication


Comme pour les autres prestations relevant de la direction de la communication, lidentification des besoins est de la responsabilit premire du directeur de la communication, valid ensuite par le directeur gnral. Par ailleurs, la direction de communication procde rgulirement une mise en concurrence de ses diffrents prestataires. Le lancement des procdures dappels doffres, la rdaction du cahier des charges et lvaluation des propositions sont conduites par le directeur de la communication. Il soumet ses propositions au directeur gnral, responsable des engagements et des paiements de la socit, qui dcide seul du choix final, quelques exceptions prs. Le directeur gnral a, ainsi, demand au comit de direction de valider ses propositions budgtaires de 12 500 HT pour ldition des cartes de vux, et de 58 608 HT pour rservation du stand Sadev 94 loccasion du salon Mipim 2010. Les critres dapprciation sont dfinis, frquemment, en rfrence la crativit, ladquation aux objectifs et au budget. Les critres ne sont cependant ni hirarchiss, ni pondrs. Tel est le cas pour les prestations dassistance la conception des rapports dactivit. De fait, lanalyse de prestations graphiques ou de nature artistique est une apprciation essentiellement qualitative(14) qui peut conduire le directeur de la communication faire voluer le besoin sur des considrations esthtiques, aprs signature du contrat avec le prestataire. Ainsi, le contrat avec la socit en charge du rapport dactivit, dun montant initial de 35 000 HT, a t port 41 999 HT, compte tenu des modifications apportes, la maquette du rapport dactivit, postrieurement la signature. Compte tenu du montant des prestations ainsi ralises pour la direction de la communication, plus de 350 000 pour la seule communication externe, le directeur gnral de la Sadev 94 pourrait utilement examiner lintrt de renforcer lexamen des offres, en associant dautres membres du comit de direction ou le secrtaire gnral. 5. LA GESTION DES RESSOURCES HUMAINES 5.1. LORGANISATION La Sadev 94 est organise autour dun directeur gnral, dun secrtaire gnral, dune direction de la communication et de trois directions oprationnelles et dune direction du dveloppement. Avant son licenciement en 2011, ces directions taient hirarchiquement dpendantes du directeur-adjoint, poste qui a t supprim depuis. Le directeur gnral est investi des pouvoirs les plus tendus pour agir en toute circonstance au nom de la socit.
(14)

Rapport dactivit, ar et cratif qui vhicule les valeurs et les spcificits de la socit (dynamisme, volution, modernit, fiabilit, professionnalisme, spcialiste), lgant, clair et didactique. Son graphisme devra sinspirer de lidentit visuelle de la socit .

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Le secrtaire gnral supervise le service comptabilit qui, outre la tenue de comptabilit de la socit et de ses filiales, est en charge, travers son chef de service, de la gestion des dossiers du personnel, de la formation. Il assure la gestion de la trsorerie au moyen de la mobilisation des moyens de financement ncessaires aux oprations damnagement: emprunt bancaire et lignes de trsorerie. Il veille lexcution des contrats liant la socit des prestataires extrieurs Il est aussi responsable de la dmarche qualit. Le secrtaire gnral remplit les missions qui sont traditionnellement confies un contrleur de gestion (tableaux de bord, prvisions moyen terme..), fonction qui napparat plus dans lorganisation de la socit depuis le dpart, en 2008, de la personne qui avait ce titre, sans toutefois, en assumer les missions. La Sadev 94 indique quelle na pas jug utile de maintenir une fonction ddie exclusivement au contrle de gestion. Les missions traditionnelles du contrleur de gestion ont t confies au secrtaire gnral ainsi qu la chef comptable sous le contrle du secrtaire gnral . La chambre rappelle que ce type dorganisation ne confre pas au contrle de gestion la ncessaire indpendance lie ces fonctions car, mme sil a des liens forts avec le systme comptable ou financier, le contrle de gestion n'est pas un organe oprationnel. Une responsable des services gnraux a t recrute en octobre 2011. Outre le suivi des dpenses courantes, elle est charge de la gestion administrative de la vie de la socit (prparation des conseils dadministration, notamment), de la prvention des risques psycho-sociaux des agents, ainsi que de la paie. Les volutions les plus rcentes (suppression des postes de directeur-adjoint et de contrleur de gestion, recrutement dun responsable des services gnraux) rvlent que la socit na pas encore achev sa rorganisation. 5.2. L ES PERSONNELS : EFFECTIFS ET MOBILITE Leffectif de la Sadev 94 est stable avec 35 agents en 2011 (31 en 2008). Majoritairement affects dans les secteurs oprationnels (23 agents), ces personnels relvent essentiellement de la catgorie des cadres, compte tenu du haut niveau de formation exig pour occuper les fonctions de chef de projet ou de charg dopration. La socit doit faire face un taux de mobilit trs important qui affecte surtout les quipes oprationnelles. Lanne 2007 a connu un changement deffectif significatif : 29 % des effectifs ont t renouvels. Depuis, le taux de mobilit oscille entre 25 % et 30 %. Numriquement, la socit parvient malgr tout procder aux remplacements correspondants. Ces mouvements concernent aussi les services gnraux. Le service comptable a t totalement renouvel depuis 2010. Compte tenu de la spcificit et de la singularit de la comptabilit des socits damnagement, ce changement a pu fragiliser le service. Ainsi que le reconnat lexpert-comptable, si les fonctions traditionnelles du service sont aujourdhui globalement assures, il apparat nanmoins que lorganisation mise en place ne permet pas dapprofondir les sujets complexes et que la surcharge de travail prvisible pour ltablissement des comptes annuels sera difficile absorber par les effectifs en place .

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La socit prcise que dans un souci de limiter le travail en flux tendus du service de la comptabilit et deffectuer davantage de travaux en profondeur sur certains sujets complexes, la socit a rcemment dcid de recruter un troisime comptable. La croissance du portefeuille doprations a galement contribu cette cration de poste . Cette mobilit peut sexpliquer par trois caractristiques de la socit qui tiennent sa politique de recrutement, son organisation interne, et enfin, son mode de fonctionnement. Ainsi, le recrutement porte sur des personnes sinon en qute dune premire exprience, du moins disposant dune faible exprience, ce qui explique que lge moyen au sein de la socit soit de 33,8 ans, et de 35 ans pour les cadres. Au terme de trois ou quatre ans, elles aspirent voluer dans leur carrire. Or, les perspectives au sein de la Sadev 94 sont limites. Les postes de dbouchs sont rduites aux emplois de directeurs oprationnels. Aprs une priode dapprentissage, les chefs de projets se tournent vers dautres socits pour accder des postes de responsabilit. A cela sajoute le fait que les directeurs oprationnels consentent une faible dlgation de pouvoirs leurs chefs de projets, lesquels ne se trouvent pas placs en situation de prendre part aux dcisions. Passes les premires annes, ces chefs de projet aspirent plus dimplication personnelle et de responsabilit. La socit reconnat les causes voques pour justifier le fort taux de mobilit de ses quipes. Cest la raison pour laquelle elle a conduit en 2011 et 2012, un audit dorganisation visant notamment dterminer les modalits de fonctionnement plus motivantes pour les collaborateurs et donc fidlisant mieux ceux-ci la socit. La question de laccroissement de la place des responsables doprations dans le processus de prise de dcision a fait notamment lobjet dune attention particulire. Dautre part, Sadev 94 a rcemment modifi sa politique sur les trois derniers recrutements raliss en privilgiant des profils notamment oprationnels avec des expriences professionnelles plus importantes . De fait, sur les 34 personnes en fonction, trois sont passes de cadre cadre de direction. Cette forte mobilit peut tre signe de vitalit et de dynamisme condition, toutefois, que la socit rponde aux exigences du suivi des oprations qui se posent en termes particulirement aigus dans le domaine de lamnagement, les oprations se droulant, par dfinition, dans la dure. Or, la socit prouve des difficults mettre en place un systme dinformation de suivi des oprations fiable et oprationnel. Le directeur gnral de la Sadev 94 considre que la fidlisation et la stabilisation des effectifs constituent des enjeux de management de premier plan. 5.3. L E POIDS DES DEPENSES DE PERSONNEL Outre les salaires, figurent, au titre des charges de personnel, les frais de recrutement et les indemnits de dpart des personnels. Alors que la tendance des dpenses de personnel (salaires bruts et charges salariales comprises) tait la baisse, entre 2008 et 2010 (de 2,9 M 2,7 M), ces dernires connaissent une augmentation en 2011 (plus de 3,4 M) qui sexplique par les recrutements effectus (de 32 salaris en 2009 41 salaris fin 2011) ainsi que par la hausse automatique, deux fois par an, dun coefficient qui sert de calcul aux salaires et qui est index linflation. Cette augmentation rsulte aussi des indemnits de dpart trs importantes verses en 2011. Les dpenses de personnel reprsentent, en moyenne, 60 % du budget de fonctionnement.

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Compte tenu du portefeuille doprations, les effectifs devraient encore progresser pour atteindre, en 2012, au moins 40 personnes, ce qui reste supportable pour la socit, condition que lvolution de la rmunration perue par la Sadev 94 reste suprieure au rythme de progression de la masse salariale. Les augmentations salariales sont dcides par le directeur gnral, selon un pourcentage de la masse salariale ; elles sont justifies par la participation des salaris la croissance de la Sadev 94. Les salaris bnficient, par ailleurs, dun intressement aux rsultats de la socit. Applicable sur la priode 2007 2009, un nouvel accord dintressement des salaris aux rsultats de la socit a t sign pour les exercices 2010 2012(15). Entre 2008 et 2011, ce sont, en moyenne, plus de 335 000 qui ont t distribus aux personnels au titre de la prime dintressement, soit environ 9 500 par personne, indpendamment des pondrations appliques selon le niveau de rmunration. Par ailleurs, en 2010 et 2011, la Sadev 94 a jug opportun de faire appel des socits spcialises dans le recrutement, appeles communment chasseurs de ttes , afin de rpondre lurgence des remplacements des agents, en recrutant des profils adapts la comptence exige par les mtiers de lamnagement et de la construction. Ce recours est estim ncessaire par la Sadev 94, alors mme quelle est membre du rseau Scet, et quelle propose des fiches de postes dans les publications spcialises. Au regard des mouvements de personnels, les frais affrents ont progress trs rapidement, passant de 16 165 en 2008 90 400 en 2011. En ralit, ce montant, qui figure au poste comptable Frais de recrutement (compte 628 400), ne rend pas compte de lensemble des cots supports par la socit au titre des recrutements. Lensemble des prestations des socits de recrutement par la Sadev 94 porte, en ralit, sur un montant, en 2011, de plus de 124 000 . Pour une dentre elles, les factures slvent 77 500 (16). Ces montants importants sexpliquent par le fait que la rmunration de ces socits est calcule, notamment, par rapport au salaire qui sera vers aux personnels recruts. La socit indique qu en 2012, le budget consacr aux dpenses occasionnes par le recours des cabinets de recrutement sera infrieur 30.000 . Les cabinets de recrutement sont sollicits tant sur des profils de poste technique, correspondant des chargs doprations ou de projets, que sur des mtiers vocation plus gnraliste pour lesquels leur recours ne semble pas simposer comme responsable des services gnraux ou encore agent du service comptable.

(15) (16)

Cf. tableau n XIV en annexe. Cf. tableau n XV en annexe.

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La socit indique que comme toutes les autres socits dconomie mixte damnagement et de construction, (la SADEV94) souffre de la comparaison ralise par les profils oprationnels recherchs, avec les grandes socits de promotion immobilire ou de construction. Le capital humain constitue la principale ressource dune socit de services telle que Sadev 94, qui vend des prestations intellectuelles. Pour ces raisons de fond mais compte tenu aussi du turn over important connu en 2010 et 2011, la socit a jug non seulement opportun mais absolument ncessaire le recours des cabinets de recrutement, en particulier pour des postes dits oprationnels . 5.4. L A CONVENTION APPLICABLE AU PERSONNEL Laccord relatif la convention applicable au personnel de la Sadev 94 a t sign le 23 avril 1999 et modifi par trois avenants des 8 janvier 2001, 6 octobre 2004 et 25 novembre 2008. Le directeur gnral de la Sadev 94 a souhait refondre les dispositions de laccord collectif modifi et le mettre en conformit avec les nouvelles dispositions lgales. Un nouvel accord a donc t sign le 21 dcembre 2010. La convention reprend les termes de la convention Syntec et prcise, sur la base des accords internes, les stipulations relatives aux modalits de rmunration et avantages divers, tels que la prime danciennet, le treizime mois, la prise en charge des frais de transport, les chques djeuner, les gratifications exceptionnelles loccasion dvnements familiaux, ainsi que les droits congs (29 jours, six pour lamnagement de la rduction du temps de travail (ARTT), deux ponts et des jours supplmentaires par anciennet). Est prvue une volution du salaire de base avec une actualisation deux fois par an. 5.5. E VALUATION ET FORMATION Lexamen des fiches dvaluation montre que, dun agent lautre, elles ne sont pas rdiges de manire homogne. Les objectifs atteindre ne sont pas toujours clairement identifis, le bilan dactivit nest pas soumis aux mmes critres dapprciation et, dune anne sur lautre, les rsultats obtenus au regard des objectifs de lanne prcdente ne sont pas systmatiquement examins. Le besoin de formation est, en principe, identifi lors des entretiens dvaluation des salaris. Cependant, il nest pas toujours clairement exprim par lagent lui-mme. En 2009, sur 41 formations dispenses, 33 taient sollicites par la direction (20 sur 43 en 2010). Pour ses formations, la Sadev 94 fait appel des organismes qui figurent par ailleurs, au titre de ses prestataires, comme la Scet, le cabinet dexpertise comptable ou la socit daudit. La gratuit est, parfois, applique par ces socits. Compte tenu des recrutements de jeunes cadres, le budget consacr la formation a augment, entre 2008 et 2011. Il est pass de 8 300 29 190 . Nanmoins, la mise en uvre du plan de formation ne fait pas lobjet dun suivi budgtaire ou dune apprciation qualitative.

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La socit reconnat que lvaluation du plan de formation mrite dtre renforce. Un effort particulier a t men en 2012 pour que les formations valides par la direction soient programmes plus rapidement par le secrtariat gnral. Les jeunes responsables doprations suivent par ailleurs systmatiquement un cycle de formation Responsable doprations dbutants - sur 12 jours auprs de la SCET. Enfin, des sessions de formation en intra sont rgulirement ralises au sein de la socit sur des thmatiques dbattues en comit de direction. Tous les collaborateurs sont invits ces sessions de formation . 5.6. L ES PROTOCOLES DACCORD TRANSACTIONNEL CONSECUTIFS AUX LICENCIEMENTS

5.6.1. Les indemnits de dpar t


Les indemnits de dpart, comptabilises par la socit prsentent des montants significatifs, lexception de lanne 2010. Elles correspondent aux sommes verses aux personnels de la socit, cadres et non cadres, quel que soit le motif du dpart : rupture conventionnelle ou licenciement. Pour les annes 2008 et 20101, ces indemnits reprsentent prs de 15 % de lensemble des salaires bruts de la socit. Elles font suite, essentiellement, des protocoles transactionnels conclus avec le directeur gnral et le directeur-adjoint (cf. infra).
Tableau n 14 Indemnits de dpart
(en ) 2008 2009 228 515 2010 45 475 2011 303 416

331 485 Indemnits de dpart Source : budget de fonctionnement Sadev 94.

La chambre rappelle que ces indemnits de dpart nont pas vocation devenir des modes de rmunration complmentaires, verss lors de la cessation des contrats des salaris.

5.6.2. Le licenciement en 2008 du dir ecteur gnr al


5.6.2.1. Les conditions du licenciement Par lettre du 15 avril 2008, le prsident du conseil dadministration de la Sadev 94 a inform le directeur gnral, en poste depuis le 1er avril 1995, de son intention de le licencier et la convoqu lentretien pralable, conformment aux articles L. 1232-2 et L. 1232-4 du code du travail, qui sest tenu le 22 avril 2008. Par lettre du 25 avril 2008, le prsident a notifi son licenciement. Le contrat de travail du directeur gnral a pris fin le 30 avril 2009, lissue dun pravis qui a t port, lors du protocole transactionnel, de trois 12 mois. Depuis 2007, un diffrend oppose le prsident du conseil dadministration au directeur gnral ; il porte sur la stratgie de la socit et sur la place quelle doit occuper dans le dveloppement du dpartement du Val-de-Marne aux cts dun tablissement public damnagement et de ltablissement foncier rgional. Il est reproch au directeur gnral de sopposer cette rpartition des missions entre les acteurs intervenant sur le dpartement dans le domaine de lamnagement.

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Le prsident du conseil dadministration estime que la position du directeur gnral, qui se refuse dtre le relais naturel de la politique de dveloppement dcide par le conseil dadministration, est une faute professionnelle, nfaste pour lactivit de la socit, occasionnant un climat trs tendu et engendrant trouble et perturbation. Tous ces faits constituent, pour le prsident du conseil dadministration, une cause srieuse et relle de licenciement. En rponse, et par lettre du 30 avril 2008, le directeur-gnral conteste les motifs de son licenciement. Il tient prciser que ce diffrend tait effectivement majeur car j'avais la conviction que cette cration politique artificielle plongerait terme la Sadev dans des difficults en lui fermant de fait l'accs un territoire essentiel son dveloppement et son quilibre . Il estime, par ailleurs, que les missions du directeur-adjoint, recrut sans concertation, lont relgu un statut de simple excutant. Pour conclure, il relve le prjudice extrmement important que lui cause cette dcision, sur le plan matriel, professionnel et moral. Il voque la possibilit de saisir les tribunaux comptents, dfaut daccord sur le montant des indemnits destines rparer ce prjudice, compte tenu de son implication dans la socit depuis de nombreuses annes. 5.6.2.2. Les termes du protocole daccord transactionnel Un accord transactionnel est intervenu, le 13 mai 2008, entre le prsident du conseil dadministration et le directeur gnral. Tout en rappelant les divergences stratgiques entre les deux personnes, cet accord prcise que les explications du directeur gnral ne sont pas de nature modifier la position de la socit et la qualification de licenciement pour cause srieuse et relle. Laccord indique que le directeur gnral sestime fond demander des dommages et intrts ne pouvant tre infrieurs 24 mois de salaires. La transaction est ainsi motive : cest dans ce contexte que les parties, prfrant carter un contentieux et apporter une solution dfinitive cette situation plutt que daffronter les alas juridiques et financiers des procdures judiciaires, se sont rapproches et ont accept de se faire des concessions rciproques pour mettre dfinitivement et irrvocablement fin au litige les opposant . Aux termes de larticle 3 de laccord dans le cadre des concessions faites par la socit, cette dernire, sans pour autant renoncer au bien-fond de la rupture du contrat de travail [] accepte de lui verser, au terme du pravis, une indemnit transactionnelle globale, forfaitaire et dfinitive correspondant 12 mois de salaire brut annuel, tel que dfini larticle 19 de laccord dentreprise, laquelle il conviendra de rduire la contribution sociale gnralise (CSG) et la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) . Cette indemnit transactionnelle globale, forfaitaire et dfinitive est destine rparer lintgralit des prjudices pouvant se rattacher la conclusion, lexcution et la rupture du contrat de travail du directeur gnral et notamment les prjudices dordre personnel, moral, matriel et professionnel quil allgue.

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En contrepartie, le directeur gnral renonce, irrvocablement, intenter toute action ou instance lencontre de la socit, sur quelque fondement que ce soit, et sengage, dfinitivement, ne jamais lui rclamer aucun avantage et/ou indemnits, quels quils soient, tant au titre de la conclusion, de lexcution que de la rupture de son contrat de travail. Au total, le directeur gnral aura peru 444 025,11 bruts, soit 398 356,10 nets (dont 60 000 perus ds la signature de la transaction) : 256 995,11 au titre des indemnits conventionnelles de licenciement et 187 030 au titre de lindemnit transactionnelle.
Tableau n 16 Indemnits transactionnelle et de licenciement du directeur gnral
Directeur gnral indemnit de licenciement indemnit compensatrice de congs pays non pris et RTT salaire, 13me mois au prorata, prime de rsultat Total Indemnit transactionnelle Total gnral
Source : Sadev 94-solde pour tout compte-

(en ) bruts 187 033,60 28 835,95 41 125,56 256 995,11 187 030,00 444 025,11

5.6.3. Le licenciement en 2011 du dir ecteur -adjoint


5.6.3.1. Les conditions du licenciement Le directeur-adjoint a t engag par la Sadev 94, le 31 mars 2003, en qualit de directeur des oprations, puis nomm directeur-adjoint. Par courrier en date du 29 juin 2011, le directeur gnral a notifi lintress sa lettre de licenciement, la suite de lentretien pralable qui sest tenu le 24 juin 2011, dans les conditions prvues par le code du travail. Tel quexpos dans la lettre de licenciement, le directeur-adjoint aurait refus de suivre, de manire ritre et catgorique, malgr diffrentes mises en garde, les directives de la direction gnrale sur lopration Ivry Confluences (plus de 700 M de chiffre daffaires) et les aurait mme critiques ouvertement, ce qui aurait conduit un dbat conflictuel avec le coordonnateur de la matrise duvre et un promoteur. Estimant que cette attitude tait de nature mettre en cause la bonne marche de lentreprise et la discrditait auprs de ses partenaires, la socit a conclu limpossibilit de poursuivre toute relation professionnelle. Par courrier en date du 1er juillet 2011, le directeur-adjoint a contest son licenciement pour cause relle et srieuse , considrant que ses manquements taient dpourvus de ralit et de fondement . Il a indiqu que, lors de lentretien dvaluation, en janvier 2011, le directeur gnral avait renouvel sa satisfaction sur sa manire de servir et lavait encourag poursuivre dans ce sens. Il a ajout que le directeur gnral lui avait vers une prime de performance, en fvrier 2011.

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Dans ce mme courrier, il a annonc son intention de demander rparation du prjudice financier, moral, familial, de ce licenciement, jug brutal et vexatoire , devant la juridiction des prudhommes. Il a considr que le montant de ces prjudices ne peut tre infrieur trois annes de salaire global, en sus du versement des indemnits de licenciement conventionnelles et contractuelles . 5.6.3.2. Les termes du protocole daccord transactionnel Un protocole daccord transactionnel a t sign par le directeur gnral de la Sadev 94, le 11 juillet 2011. Dans son prambule, le protocole rappelle les termes du litige opposant la socit son directeur-adjoint pour conclure que ni la ralit, ni le srieux de la rupture prononce ne peuvent tre remis en cause . La transaction est motive par le souci d apporter une solution dfinitive cette situation plutt que daffronter les alas juridiques et financiers des procdures judiciaires . Ainsi, laccord stipule que dans le cadre des concessions faites par la socit, cette dernire, sans pour autant renoncer au bien-fond de la rupture du contrat de travail [], accepte de lui verser une indemnit transactionnelle globale, forfaitaire et dfinitive de 192 634,03 bruts, une partie de cette somme tant soumise cotisations de scurit sociale . Lindemnit est destine rparer lintgralit des prjudices pouvant se rattacher la conclusion, lexcution et la rupture du contrat de travail, notamment les prjudices dordre moral et financier que le directeur-adjoint allgue. En plus de lindemnit transactionnelle, la Sadev 94 a vers au directeur-adjoint 172 017,98 bruts au titre des indemnits contractuelles de licenciement. Dduction faite de la CSG, de la CRDS et des cotisations de scurit sociale, la Sadev 94 a pay 315 521,89 nets, soit 364 652,01 bruts.
Tableau n 15 Indemnits transactionnelle et de licenciement du directeur-adjoint
Directeur-adjoint indemnit de licenciement indemnit contractuelle complmentaire de licenciement (6 mois de salaire) indemnit compensatrice de pravis (3 mois) indemnit compensatrice de congs pays non pris (47 jours) indemnit compensatrice de RTT (2 jours) 13
me

(en ) bruts 48 006,00 62 775,66 31 387,83 21 729,01 880,69 7 238,79 172 017,98 192 634,03

mois au prorata Total

Indemnit transactionnelle Total gnral


Source : Sadev 94-solde pour tout compte-

364 652,01

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En contrepartie, le directeur-adjoint renonce irrvocablement intenter toute action ou instance lencontre de la socit sur quelque fondement que ce soit et sengage dfinitivement ne jamais lui rclamer aucun avantage et/ou indemnits, quels quils soient, tant au titre de la conclusion, de lexcution, que de la rupture de son contrat de travail.

5.6.4. Le r gime jur idique des tr ansactions


Le rgime des transactions est rgi par le code civil, en ses articles 2044 2058, et non par le code du travail. La transaction est dfinie comme un contrat par lequel les parties terminent une contestation ne ou prviennent une contestation natre . Selon larticle 2052 du code civil, la transaction a, entre les parties, lautorit de la chose juge en dernier ressort. Elle est irrvocable et donc interdit aux parties toute action en justice ultrieure. Cest, par consquent, un document qui accompagne la rupture dun contrat de travail, lissue dun contrat dure indtermine, en mettant dfinitivement un terme au litige qui oppose employeur et salari. Selon une jurisprudence constante, elle ne peut tre conclue quune fois la rupture notifie par lettre recommande avec accus de rception. En loccurrence, la Sadev 94 a men les ngociations postrieurement la rception de la lettre de licenciement par le salari. Le juge, charg de se prononcer sur la validit dune transaction, doit vrifier lexistence des motifs invoqus, puisqu dfaut de motivation, le licenciement sera rput sans cause relle et srieuse et la transaction nulle. Pour que la transaction soit valable, elle doit faire aussi apparatre lexistence de concessions rciproques la date de conclusion de la transaction : employeur et salari renoncent chacun se prvaloir dun droit. La Cour de cassation considre quil sagit l dun lment essentiel sans lequel il ne peut y avoir de transaction. Le plus souvent, comme dans les cas prsents, du ct du salari, la concession consiste au renoncement exercer tout recours devant le conseil de prudhommes. Quant lemployeur, sa concession revient accorder une certaine somme dargent au salari afin de le ddommager de son prjudice. Pour avoir le caractre de concession, son montant doit tre suprieur celui des indemnits de rupture auxquelles aurait pu prtendre le salari en vertu de la loi, de la convention collective ou de son contrat de travail. De plus, son montant doit tenir compte des dommages et intrts auxquels aurait pu tre condamn lemployeur si laffaire avait t porte devant le conseil de prudhommes. A cela se rajoutent des lments de fait de nature majorer lindemnit transactionnelle tels que : le motif de la dcision conteste, lge du salari, son anciennet, les charges de famille, limportance du prjudice matriel et moral et la possibilit pour lui de trouver plus ou moins facilement et rapidement un autre emploi... En tout tat de cause, les concessions faites par chacune des parties doivent tre apprciables. Aux cas despce, il nest pas tabli que la Sadev 94 ait men une tude visant examiner les consquences, notamment financires, dune poursuite de la procdure statutaire de licenciement devant la juridiction prudhomale. La Sadev 94 a fait droit aux demandes du directeur gnral et du directeur-adjoint sans examen approfondi.

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Le motif voqu d alas juridiques et financiers des procdures judiciaires ne permet pas de fonder, lui seul, et sans expertise, le versement de ces indemnits, conclues dans le cadre dun licenciement pour causes relles et srieuses. La Sadev 94 nest pas en mesure de dmontrer que le directeur gnral et le directeur-adjoint auraient pu prtendre de telles indemnits, dans lhypothse dune annulation par la juridiction prudhomale du licenciement pour faute. Le prcdent directeur gnral prcise : avant dtre embauch par Sideco en 1995, jtais Directeur Gnral de la Semise Vitry sur Seine depuis 22 ans. Jai accept de venir travailler Sideco la condition que 1on reprenne mon anciennet, ce qui a t accept et repris dans mon contrat de travail. Si bien quaux 14 annes passes Sadev, sajoutent les 22 annes danciennet reprises de la Semise, soit une anciennet de 36 ans. Certes 1accord dentreprise limitait lindemnit conventionnelle une anne maximum il tait donc normal que lindemnit transactionnelle tienne compte de cette anciennet. En acceptant de la limiter 12 mois de salaire, jtais loin de ce quoi jaurais pu prtendre devant un tribunal . Quant la Sadev 94, elle indique qu en aucun cas, il ne sagit de rmunrations complmentaires, mais bien dune dmarche tendant viter des contentieux invitables en labsence daccord transactionnel. En lespce, aprs avoir examin les risques financiers dun contentieux, qui pouvaient tre trs importants compte tenu de lge (65 ans) et de lanciennet du directeur gnral (36 ans - Sadev 94 ayant accept de reprendre lanciennet acquise [] dans son prcdent emploi au moment de la signature de son contrat de travail avec Sadev 94), il est apparu indispensable Sadev 94, daboutir une solution amiable. La socit a vers, aprs plusieurs semaines de ngociations, 12 mois de salaire titre dindemnit transactionnelle (alors que le directeur gnral rclamait 24 mois de dommages et intrts) .

5.6.5. Le tr aitement social et fiscal de la tr ansaction conclue avec le dir ecteur gnr al
Par lettre en date du 31 mars 2010, lancien directeur gnral a demand son successeur de rectifier les dclarations de la Sadev 94 auprs des administrations fiscales et sociales. Il estime, en effet, que laccord transactionnel reconnat le caractre sans cause srieuse et relle de son licenciement. En pareil cas, lindemnit transactionnelle est, selon lui, exonre de tout prlvement social et fiscal. La Sadev 94 a rpondu favorablement la demande de son ancien directeur gnral. Arguant dune erreur lors de ltablissement des dclarations annuelle de salaires , elle a adress une dclaration rectificative des donnes sociales aux Urssaf de Paris. Le directeur gnral de la Sadev 94 fonde sa dcision sur les articles L. 1235-2, L. 1235-3 et L. 1235-11 L. 1235-13 du code du travail, en vertu desquels sont exonres, sans limitation de montant, les indemnits accordes par le juge du contrat de travail qui sanctionnent le dfaut de respect de la procdure de licenciement ou licenciement sans cause relle et srieuse ou encore le respect de la procdure prvue en cas de licenciement collectif pour motif conomique. Cette dcision a permis lancien directeur gnral dtre exonr des impositions fiscales et charges sociales sur une partie significative des indemnits reues.

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Les rectifications opres par la Sadev 94 se sont traduites non seulement par un versement complmentaire de 12 834,29 , mais aussi par une modification substantielle de lassiette du montant imposable, qui est pass de 216 258,35 59 029,46 , soit un gain de 157 228,89 non imposable. Le retraitement fiscal et social postrieur au protocole transactionnel effectu par le directeur gnral appelle deux observations. Dune part, depuis le 1er janvier 2000, les indemnits transactionnelles verses ne sont assujetties limpt sur le revenu et soumises aux cotisations sociales que pour la partie qui excde lindemnit de licenciement lgale ou conventionnelle(17). Ainsi, si le montant de lindemnit alloue permettait lexonration fiscale et de cotisations sociales, en revanche, cela suppose que les risques dannulation de la transaction par le juge du contrat aient t apprcis par la socit; en cas de nullit de la transaction, le rgime fiscal et social ne pouvait plus sappliquer. Par ailleurs, la dcision de la Sadev 94 de procder un retraitement de ces dclarations fiscales et sociales repose sur une requalification du licenciement qui est de la comptence exclusive du juge du contrat de travail. En effet, les articles viss par le directeur gnral concernent lexonration fiscale des indemnits verses par le juge du contrat du travail dans le cadre dun licenciement sans cause srieuse et relle. Dautre part, le retraitement social et fiscal, postrieurement la transaction avec effet rtroactif, contrevient aux dispositions de larticle 2052 du code civil, qui prvoient que la transaction a, entre les parties, lautorit de la chose juge en dernier ressort. Larticle 6 du protocole transactionnel conclu entre les parties prcise que chaque partie sengage faire son affaire personnelle des diffrentes dclarations des sommes vises dans le cadre du prsent protocole aux administrations concernes . Au regard de ces lments, la dcision du directeur gnral est contraire aux stipulations de laccord qui avaient pour but de mettre un terme dfinitif aux contestations sur le licenciement de son prdcesseur. Il est relever que, compte tenu des incertitudes lies la rgularit de la dfiscalisation des indemnits verses par la Sadev 94 lancien directeur gnral, le commissaire aux comptes a impos, en 2010, la constitution dune provision hauteur de 65 901,72 , afin de faire face au risque de redressement des cotisations sociales par les Urssaf. Il a impos lancien directeur gnral de sengager rembourser les sommes indues si, loccasion dun contrle de lUrssaf, la Sadev 94 subissait un redressement du fait de cette exonration. Lancien directeur gnral prcise que : jai demand la Sadev 94de corriger une erreur qui me privait de mes droits et pnalisait la Sadev 94 [...]. La rectification de cette erreur (des services comptables) ne m'a pas exonr, elle a simplement rtabli le droit en la matire .
(17)

Lorsque les indemnits perues en excution dune transaction dpassent la fraction excdant le minimum lgal ou conventionnel de l'indemnit, elles demeurent exonres : hauteur de 50 % du montant total de lindemnit transactionnelle verse, ou, sil est plus lev, hauteur de deux fois le montant du salaire brut peru par le salari lanne civile prcdant la rupture du contrat de travail. Les deux critres ne peuvent pas porter l'exonration au-del de six fois le plafond annuel de la scurit sociale en vigueur la date du versement, soit 199 656 pour l'anne 2008. La fraction supplmentaire sera donc soumise aux cotisations sociales, ainsi qu l'impt sur le revenu. En revanche, les sommes qui ont une nature salariale (accessoires et rappels de salaire, indemnit compensatrice de pravis, indemnit de congs pays, indemnit de non concurrence) sont assujetties cotisations sociales et limpt sur le revenu.

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La socit rpond que lancien directeur gnral a adress Sadev 94 un courrier par lequel il sengage rembourser la socit les ventuels redressements subis par elle, dans ce cadre Sadev 94 na dissimul aucune de ses actions et sest prmunie de tout risque. Dans ces conditions, rien ne sopposait ce quil soit donn droit cette requte .

5.6.6. La comptence pour accor der les indemnits tr ansactionnelles et pr ocder aux r etr aitements fiscaux et sociaux ultr ieur s
Larticle 21 des statuts de la Sadev 94, en date du 12 juin 2003, dfinit ainsi les pouvoirs du conseil dadministration : [il] est investi des pouvoirs les plus tendus pour agir au nom de la socit. Il a notamment les pouvoirs suivants : Il nomme et rvoque tous agents et employs de la socit, fixe leurs traitements, salaires et gratifications []. Il autorise tous compromis, transactions, acquiescements et dsistements, toutes antriorits et subrogations, toutes mainleves dinscriptions, saisies, opposition . La conclusion dune transaction est de la comptence du conseil dadministration qui doit lautoriser expressment conformment larticle 21-12 des statuts. Le directeur gnral tant nomm par le conseil dadministration, seul ce dernier peut le licencier ou, le cas chant, autoriser le faire, par paralllisme des formes, des procdures et des comptences. Il en est de mme pour conclure une indemnit transactionnelle qui doit tre autorise statutairement par le conseil dadministration. Le prsident du conseil dadministration na sollicit aucun avis pralable, ni reu aucune autorisation, ou dlgation du conseil dadministration pour prendre la double dcision de licencier et de transiger. Ainsi, la dcision unilatrale du prsident du conseil dadministration de prononcer le licenciement du directeur gnral et de conclure une transaction apparat contraire aux statuts de la socit. Lors de la sance du conseil dadministration du 15 mai 2008, son prsident la inform du dpart du directeur gnral, prvu au mois davril 2009. Le procs-verbal de la sance du 29 avril 2009 relve que le conseil dadministration approuve le remplacement de [], pour cause de dpart la retraite par [), en qualit de directeur gnral de la Sadev 94 . Dans leurs rponses, la socit ainsi que lancien directeur gnral distinguent le licenciement du directeur, salari titulaire dun contrat de travail et la cessation de fonctions de mandataire social. La socit indique que le licenciement [du directeur gnral] en qualit de salari relevait en effet de la comptence du ou des reprsentants lgaux de la socit. Pour son mandat social de directeur gnral, le conseil ne fait quacter de la cessation de ses fonctions pour cause de dpart la retraite. Certes, larticle 21 des statuts numre un certain nombre dactions et de sujets dont le Conseil dadministration est notamment comptent. Ce texte ne fait toutefois que reprendre sous une autre rdaction, larticle L. 225-35, al. 1 du Code de commerce qui dispose que le Conseil dadministration peut se saisir de toute question intressant le fonctionnement de la socit. Cette nonciation de points sur lesquels le conseil peut intervenir ne signifie cependant pas pour autant que les reprsentants lgaux ne peuvent intervenir dans ces domaines. Cest notamment le cas pour la signature dune transaction, opration qui nest vise par aucune limitation statutaire des pouvoirs de la direction gnrale (cf. article 22 des statuts) .

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Lancien directeur gnral prcise que le poste de directeur gnral est un mandat social donn par le conseil dadministration (CA) indpendamment du contrat de travail. Le mandataire social dsign par le CA est rvocable ad nutum par le CA et lui seul, il sagit d'une rvocation qui na rien voir avec un licenciement. Ce nest pas le directeur gnral qui a t licenci mais le directeur, titulaire dun contrat de travail distinct du mandat social et le prsident du fait de larticle 22 des statuts avait le pouvoir de procder au licenciement dun salari de la Sadev et de signer un protocole daccord transactionnel. Concernant mon mandat social, je lai remis disposition du CA davril 2009 qui a dsign mon successeur qui avait un contrat de travail distinct de son mandat social . La chambre considre que ces arguments sont inoprants. Tout dabord, en application des dispositions de larticle 22 b) des statuts de la socit, le directeur gnral est rvocable tout moment, par le conseil dadministration. Les stipulations de larticle 22 a), par lesquelles le prsident du conseil dadministration reprsente le conseil dadministration. Il organise et dirige les travaux de celui-ci dont il rend compte lassemble gnrale. Il veille au bon fonctionnement des organes de la socit et sassure, en particulier, que les administrateurs sont en mesure de remplir leur mission confrent des pouvoirs trs limits au prsident du conseil dadministration. En aucun cas, ces dispositions ne permettent de reconnatre au prsident du conseil dadministration le pouvoir propre de licencier et de transiger. Ds lors, en la matire, les dispositions de larticle 21 qui dfinissent les pouvoirs du conseil dadministration trouvent sappliquer de manire plus manifeste. Ensuite, la distinction entre la rupture du contrat de travail et la cessation des fonctions de mandataire social est sans effet sur lincomptence du prsident du conseil dadministration. Les modalits dexercice de la direction gnrale retenues par le conseil dadministration, conformment larticle 22 b) des statuts(18) confrent au directeur gnral les pouvoirs les plus tendus pour agir en toute circonstance au nom de la socit, en qualit de reprsentant lgal de la socit. La comptence juridique du prsident du conseil dadministration licencier et transiger aurait, par consquent, suppos que le conseil dadministration mette un terme, au pralable, aux fonctions de mandataire social de son directeur gnral. Enfin, la chambre observe que lancien directeur gnral a conserv la mme rmunration quil percevait en tant que salari. Ce qui signifie, soit que le conseil dadministration aurait d se prononcer sur son niveau de rmunration, lexercice de mandataire social ne donnant pas lieu, automatiquement, rmunration, soit, si la rmunration sapplique tant au salari quau mandataire social, que le mandat social est lobjet mme du contrat de travail et que, dans ces conditions, mettre fin au contrat, cest retirer le mandat social. Au surplus, largument selon lequel le directeur gnral aurait t maintenu dans ses fonctions de mandataire social est difficile retenir dans la mesure o ce maintien est fond sur la prolongation dun pravis de licenciement qui sappuie sur les dispositions de la convention collective applicable aux salaris de la socit. Par ailleurs, sagissant du retraitement fiscal et social de la transaction, la Sadev 94 explique que le nouveau directeur gnral na fait, en lespce, que mettre en uvre une dcision de gestion lgard de son ancien salari, la fonction antrieurement occupe naffectant en rien la nature administrative de la dcision .
(18)

La direction gnrale est assume, sous sa responsabilit, soit par le prsident du conseil dadministration, soit par une autre personne physique Le conseil dadministration choisit entre les deux modalits dexercice de la direction gnrale .

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La chambre ne peut retenir cet argument. Ds lors que ce retraitement a pour effet de rviser les termes de laccord initial et de verser lancien directeur gnral un complment indemnitaire, seul le conseil dadministration tait comptent. En labsence dautorisation ou de dlgation du conseil, le directeur gnral ne disposait pas des pouvoirs ncessaires pour procder au retraitement fiscal et social de lindemnit transactionnelle accorde son prdcesseur.

5.6.7. Le dpar t du dir ecteur gnr al et ses suites


La convention collective prcise que sauf accord entre les parties prvoyant une dure suprieure, la dure du pravis, dite aussi dlai-cong est de trois mois, quelle que soit la partie qui dnonce le contrat. Le pravis nest pas d en cas de faute grave ou lourde du salari . Or, par drogation aux stipulations de la convention collective, lancien directeur gnral a bnfici dun pravis qui a t port de trois 12 mois, ce qui lui a permis de rester dans la socit un an aprs la signature de la transaction, avec une rmunration mensuelle qui t maintenue plus de 12 500 bruts. Cette prolongation, contraire aux stipulations de la convention collective, parat difficile justifier, ds lors quil sagit dun licenciement pour cause relle et srieuse, fond sur un dsaccord avec le prsident du conseil dadministration sur la stratgie de la socit et la manire de la mettre en uvre. Elle apparat peu compatible avec les motifs du licenciement. Dans la lettre en date du 25 avril 2008, adresse au directeur gnral, le prsident du conseil dadministration indiquait je considre que le maintien dans vos fonctions reprsente une menace pour la socit et met en pril nos relations avec nos partenaires. votre attitude provoque des dysfonctionnements importants dans le bon fonctionnement de la socit et porte atteinte notre image auprs des tiers .conduit une perte de confiance irrmdiable . La socit prcise que sans remettre en cause le dsaccord de fond, il est apparu, aux deux parties, souhaitable de prolonger le pravis afin de permettre dassurer la transition de faon correcte, avec le nouveau Directeur gnral qui ne pouvait intgrer la socit quau dbut de lanne 2009 . Lors du dpart de lancien directeur gnral, la Sadev 94 a organis une rception qui a cot 30 825 HT. La Sadev 94 indique que : ds lors que, publiquement, la raison du dpart tait la mise la retraite, il tait ncessaire dorganiser une rception pour annoncer lensemble des partenaires de la socit, le nouveau dispositif . Par ailleurs, quelques jours aprs ce dpart, le 4 mai 2009, lactuel directeur gnral de la Sadev 94, a sign une convention dassistance et de conseil avec une socit, reprsente par lancien directeur gnral, portant sur tout sujet relevant des aspects stratgiques de la gestion de la Sadev 94. Cette convention na pas t excute. La Sadev 94 prcise que : le nouveau directeur gnral ignorant les dsaccords antrieurs au dpart de son prdcesseur, a souhait bnficier de ses conseils et de son exprience. Lorsquil a t inform de la situation, il a mis fin cette convention qui na jamais t mise en uvre, ni fait lobjet de paiements .

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Le prcdent directeur gnral, quant lui, rpond que concernant la convention dassistance et de conseil avec moi au travers, la socit, elle a t souhaite par le prsident qui tenait ce que la Sadev 94 puisse continuer bnficier de mon exprience et de ma connaissance des projets damnagement . Enfin, le 8 dcembre 2009, le conseil dadministration de la Sadev 94 a dsign le prcdent directeur gnral, en qualit de secrtaire gnral de la Fondation Mali. La socit Sadev 94 rappelle que : le dsaccord entre le prsident et le directeur gnral portait sur la place (dun tablissement public damnagement) dans la politique damnagement dans le Val-de-Marne. Sa nomination au poste de Secrtaire gnral de la Fondation Sadev Mali (constitues de plusieurs socits, dont Sadev 94), dveloppant des projets de coopration avec ce pays dAfrique ne pouvait nullement tre affecte par ces dsaccords. En tout tat de cause, le secrtaire gnral navait aucun lien hirarchique avec Sadev 94 . Les conditions de dpart du prcdent directeur gnral et du directeur-adjoint mettent en vidence des incohrences dans la procdure mise en uvre par la socit. Alors quelle a reconnu contre eux des fautes graves entranant leur encontre un licenciement pour cause relle et srieuse, elle na pas pour autant estim ncessaire dvaluer le risque contentieux dannulation afin dexaminer sils pouvaient prtendre de telles indemnits. En ce qui concerne lancien directeur gnral, la dcision de le maintenir en tant que mandataire social en dpit de la gravit des faits qui lui taient reprochs apparat paradoxale. Enfin, la dcision de procder au retraitement des donnes fiscales et sociales applicables son indemnit transactionnelle mconnat le principe dintangibilit de la transaction. 6. LA REFONTE DU SYSTEME DINFORMATION : LE PROJET ADVITIUM 6.1. UN BESOIN INITIAL MAL DEFINI

Le besoin dun progiciel de gestion oprationnel, complmentaire aux outils de gestion financire Gesprojet et comptable Sage existants, sest fait jour, ds 2005. Aucune enveloppe budgtaire initiale na t fixe pour la ralisation du projet, et aucune tude financire pralable na t ralise. La Sadev 94 a sollicit, directement, la socit Ineum Consulting, pour laider formaliser lexpression de son besoin. Alors que le projet tait en cours de dveloppement, les utilisateurs ont t amens faire voluer le progiciel, ce qui a entran des cots supplmentaires et un allongement du calendrier dexcution de la prestation. Le directeur gnral de la Sadev 94 confirme quune partie des difficults du dveloppement de ce projet est due labsence de participation des utilisateurs. Impos plus quaccept, ce projet a t peru, par les quipes oprationnelles, comme un outil de contrle de leur action, entranant, ainsi, une dfiance son endroit. Aujourdhui, en dpit de la mise en place des groupes utilisateurs, ladhsion nest pas encore totale et reste construire.

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La Sadev 94 indique que de notre point de vue, le principal responsable du manque dadhsion loutil dans la dfinition de sa premire version est la socit Lascom , alors que la socit Lascom, quant elle, estime que ctait de la responsabilit de INEUM dviter que le projet ne soit redfini en cours dexcution, et de sassurer que les utilisateurs soient impliqus suffisamment tt . 6.2. L E CHOIX DE L ASSISTANT A MAITRE DOUVRAGE

Trois missions ont t successivement confies Ineum Consulting. La premire, formalise par un contrat dassistance la modernisation du systme dinformation, avait pour but dtablir un diagnostic du systme dinformation, de formaliser les principales procdures de travail manquantes et mettre niveau les procdures existantes, de dfinir les orientations informatiques et enfin daider au choix de loutil le plus adapt. Lassistance au choix de solutions pour la modernisation du systme dinformation a fait lobjet de la deuxime mission, par contrat en date du 22 fvrier 2006. Elle comprenait la conduite du projet, la rdaction du cahier des spcifications fonctionnelles, le test des solutions prslectionnes, lanalyse des offres, ainsi que lassistance dans le choix du progiciel. A lissue de la consultation, o cinq prestataires ont candidat, la socit Lascom a t retenue avec son progiciel Advitium . Le contrat avec Lascom a t sign le 16 octobre 2006. Il dfinit les prestations de paramtrage, dinstallation et de fourniture du progiciel Advitium . Le contrat stipule que Lascom concde la Sadev 94 les droits dutilisation, de reproduction, de reprsentation et dadaptation du progiciel. Ces droits sont personnels, non exclusifs et non cessibles. Par lettre de mission en date du 2 aot 2006, la socit Ineum Consulting a, enfin, assist la Sadev 94 pendant le dploiement du progiciel Advitium . Il sagissait, dans le cadre de cette troisime mission, dassurer la coordination avec la socit Lascom, dans le management et le pilotage du projet et dassister les quipes de la Sadev 94 dans la mise en uvre du progiciel. Le montant forfaitaire, prvu au contrat, pour chacune de ces interventions, slevait 74 200 HT pour la premire mission, 49 000 HT pour la deuxime mission, et 72 800 HT, pour la dernire mission. 6.3. UN PILOTAGE DU PROJ ET DEFAILLANT

6.3.1. Le non-r espect des dlais initiaux


Le dossier de consultation des entreprises, rdig par la socit Ineum consulting, prvoyait un calendrier prcis pour le dploiement du progiciel qui devait tre ralis, par tapes, de janvier dcembre 2006. Il prcisait que la mthodologie propose par les candidats devra imprativement respecter ces contraintes calendaires. Le candidat retenu sengage respecter strictement les dlais de ralisation des prestations tels que mentionns ci-dessus. Ce calendrier a un caractre impratif et constitue pour la Sadev 94 lune des conditions essentielles du projet. () Le candidat retenu devra prendre ses frais toutes les dispositions utiles pour viter les retards dont il serait responsable () .

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En dpit de ces stipulations auxquelles ntaient associes aucune pnalit de retard, les chances contractuelles nont pas t respectes et les dlais initialement prvus ont t trs largement dpasss. La mise en exploitation du progiciel, prvue dbut janvier 2007, ntait toujours pas effective la mi-2009, la version n 1 ne rpondant pas aux besoins de la Sadev 94. A lheure actuelle, alors que le dploiement de la version n 2 nest toujours pas achev, une troisime version est dj envisage. La socit Lascom prcise que les drapages de calendrier sont lis aux demandes dvolutions permanentes de Sadev. Nous considrons que les drives du projet sont en grande partie dues la matrise duvre qui a complexifi considrablement le projet sans tenir compte suffisamment des besoins des utilisateurs. Nous navons par ailleurs cess de dnoncer ces drives et cette complexit qui nous inquitaient grandement .

6.3.2. Des dr ives sur le livr able lui-mme : la r edfinition du pr ojet en cour s dexcution
Limplication tardive des utilisateurs a entran une volution de la demande de la Sadev 94 au fur et mesure du dveloppement du progiciel. Dans son courrier du 14 janvier 2010 adress la Sadev 94, le dveloppeur, la socit Lascom voque un contexte peu prcis concernant vos attentes , laissant ainsi entrevoir un manque de cadrage et de dfinition du projet. Il apparat, de plus, que la Sadev 94 a demand la socit Lascom des prestations non prvues dans le cahier des charges initial, lesquelles ont t, finalement, supprimes. Ainsi, la socit Lascom a procd la suppression des volutions majeures demandes par Sadev et reconnues par vos soins comme tant non initialement demandes dans votre cahier des charges initial, savoir : la relecture de lensemble des champs pour 12 000 HT, ltablissement des fiches dynamiques pour 15 400 HT, la modalit de gestion des marchs pour 6 000 HT . Inversement, au cours de la phase 2, ont t rintroduites des spcifications gnrales, dont la suppression avait t demande par la Sadev 94 dans le cadre de la phase 1(19). Ces deux pisodes illustrent les demandes formules au fil de leau par la Sadev 94 sur des adaptations non prvues dans le cahier des charges initial, qui rvlent labsence dun rel pilotage du projet par la socit. Jusqu larrive de lactuel secrtaire gnral, fin 2007, aucun rfrent na t dsign par la Sadev 94 pour suivre les prestations. Un suivi ponctuel, mais insuffisant, tait opr par le contrleur de gestion. Au final, les volutions demandes par la Sadev 94 sur la version n 1, ainsi que les nouvelles demandes des utilisateurs, ont rendu ncessaire le dveloppement dune version n 2. Ce dveloppement sest droul, partir de septembre 2010, en deux phases : la premire visait simplifier les conditions dutilisation de loutil par les utilisateurs finaux tout en introduisant une option supplmentaire organisation par projet , la seconde comportait la mise en uvre des volutions demandes par la Sadev 94. A lheure actuelle, des volutions sont encore attendues par les quipes oprationnelles.
(19)

Cf. document rdig par la socit Lascom le 10 aot 2010.

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La Sadev 94 rappelle que si des spcifications dordre gnral ont t supprimes au cours de la phase 1 du dveloppement du projet, il convient de rappeler que ces ajustements avaient t imposs Sadev. () Ce nest en ralit, quavec la dveloppement du produit dans sa nouvelle version (2010), () que la socit Lascom a t mme de rpondre aux besoins initiaux de Sadev .

6.3.3. Le blocage Sadev 94/Lascom


Le cahier des charges initial ne sert plus de document de rfrence, opposable, compte tenu des volutions du livrable. Sen suit un conflit entre la Sadev 94 et la socit Lascom. Dans sa note sur le bilan du dploiement du progiciel de gestion Advitium adresse la socit Lascom, le 20 juillet 2009, la Sadev 94 fait peser la responsabilit sur cette dernire, en constatant quun dcalage est apparu entre les termes de son engagement, et leur traduction oprationnelle . La Sadev 94 a menac la socit Lascom de poursuites judiciaires, si elle ne menait pas son terme le dveloppement du progiciel. En rponse cet ultimatum, la socit a effectu, fin aot 2009, un audit ses frais. Dans ses conclusions, elle prconisait un certain nombre de solutions qui ont t juges satisfaisantes par la Sadev 94. Si la socit Lascom reconnat une part de responsabilit dans les problmes de dveloppement du progiciel(20), elle souligne, toutefois, que la socit Ineum consulting a la sienne dans la conduite du projet.

6.3.4. Au final, un pr oduit qui ne r pond pas aux attentes des utilisateur s
Au-del de son dveloppement technique, le projet Advitium na bnfici daucune dmarche daccompagnement pour encourager son utilisation quautorisent les fonctionnalits existantes. Selon la socit Lascom, le budget de formation, assistance, accompagnement tait insuffisant . Cette inadquation du livrable au regard des attentes des utilisateurs et ce dfaut daccompagnement des directeurs oprationnels ont t relevs par le cabinet Performance Consulting lors du diagnostic de la Sadev 94 quil a ralis en octobre 2009. Ce qui est mentionn concourt avec les conclusions de notre propre audit. Lors de laudit nous avions constat une mauvaise utilisation de loutil par les utilisateurs, ce qui rendait leurs actions moins efficaces () , prcise la socit Lascom. Limplication et ladhsion des directeurs oprationnels est indispensable lappropriation du progiciel par les quipes, au risque dun rejet dfinitif qui pourrait signer labandon pur et simple de loutil.

(20)

Courrier du 14 janvier 2010 : Suite aux diffrents changes que nous avons eus entre juillet et novembre 2009, nous ne pouvons que vous rappeler notre analyse diffrente de la vtre dans le droulement du projet Sadev, notamment sur lintervention dIneum dont vous semblez occulter la part de responsabilit dans la conduite et la direction donne au projet .

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Pour la Sadev 94, si ladhsion de tous Advitium est en effet indispensable, ce sont bien les vicissitudes que le projet a rencontres pendant son dveloppement, et dont Lascom est la principale responsable, qui constituent le principal risque de rejet dfinitif du progiciel . Elle prcise aussi qu un groupe de travail sur les besoins de la socit, en termes de systme dinformations, intgrant lensemble des profils utilisateurs de la socit, dbute en septembre 2012 . 6.4. UN BUDGET NON MAITRISE

6.4.1. Les dpassements du budget initial


Les hsitations dans le pilotage du projet et les redfinitions des besoins, voques prcdemment, ont entran une augmentation considrable des cots initialement prvus. Contractuellement, les missions confies la socit Ineum Consulting, relatives au diagnostic du systme dinformation, lassistance au choix de solutions pour la modernisation du systme dinformation et lassistance matrise douvrage pour le dploiement d Advitium , slevaient 196 000 HT, soit 234 416 TTC. Le cot du projet, estim travers les missions confies la socit Ineum consulting par la Sadev 94, ralises entre 2005 et 2009, est de 233 100 HT, soit 278 788 TTC(21). A ces cots, il convient, galement, dajouter les prestations de dveloppement technique assures par la socit Lascom entre 2006 et aujourdhui, qui slvent 207 173 HT, soit 247 779 TTC(22). Ainsi, entre la conception par la socit Ineum consulting et le dveloppement par la socit Lascom, le cot du projet Advitium stablit, en septembre 2011, 440 273 HT, soit 526 567 TTC. Consquence du dveloppement du logiciel au fur et mesure de sa mise en uvre, le budget initial de 306 510 HT a t largement dpass, de 44 %. Les montants facturs par la socit Ineum Consulting ont dpass de 19 % les montants initialement prvus, sans que cette situation ne provoque une remise en cause de la qualit de ses prestations par la Sadev 94. De plus, les vicissitudes rencontres dans le dploiement du projet ont entran un surcot des prestations de la socit Lascom de 87 %, de 110 510 HT 207 173 HT. Le cot de laccompagnement du dveloppeur par la socit Ineum consulting, 153 300 HT, soit 183 347 TTC, reprsente 53 % du montant du dploiement lui-mme.

(21) (22)

Cf. tableau n XVI en annexe. Cf. tableau n XVII en annexe.

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Tableau n 17 cot du projet Advitium


Prestataire Missions Refonte des procdures Projet de systmes dinformation(*) TOTAL Dploiement Advitium TOTAL GENERAL Montants contractuels HT (en ) 74 200 121 800 196 000 110 510 306 510 Montants facturs HT (en ) 79 800 153 300 233 100 207 173 440 273 Ecarts 8% 26 % 19 % 87 % 44 % Montants facturs TTC (en ) 95 44 183 347 278 788 247 779 526 567

LASCOM
( )

* Le projet de systmes dinformation recouvre lorganisation de la consultation et laccompagnement de la socit Lascom.

Sur la base des effectifs des quipes oprationnelles, soit 23 salaris, le cot du progiciel, par agent, stablit 19 142 HT. A titre de comparaison, la Cour des comptes, dans sa lettre dobservations dfinitives en date du 19 dcembre 2005, sur la gestion du projet application coordonne de comptabilisation, dordonnancement et de rglement de la dpense (Accord), fait rfrence une tude dun cabinet daudit qui tablit une fourchette entre 10 000 et 30 000 HT par utilisateur pour la mise en uvre dun progiciel de gestion intgre (PGI) en milieu administratif. Cette rfrence aurait pu situer le cot d Advitium dans la partie mdiane de cette fourchette. Mais, sagissant dun programme qui na pas les caractristiques dun PGI car nassurant pas dinterface avec une autre activit de la socit (finances, comptabilit, par exemple), elle indique surtout que le cot par agent se situe un niveau lev. En outre, il ne sagit pas dun cot complet puisquil nintgre pas le cot des personnels de la socit qui ont contribu la mise en place de cet outil. Enfin, il nest pas dfinitif, compte tenu des volutions encore attendues. 7. LES ACTIONS DE COOPERATION DECENTRALISEE 7.1. L A COOPERATION AVEC LE M ALI

Les motifs de cette coopration tiennent au fait que le Mali est lune des premires sources de migration dans le Val-de-Marne et que, sur place, la socit dispose dun appui local (Association malienne de solidarit et de coopration internationale pour le dveloppement, (AMSCID), dont le sige est Bamako), avec lequel elle est lie, par convention, depuis fvrier 2007(23).

(23)

Cette convention avait pour objet de favoriser les contacts avec les autorits sur place, assister la Sadev 94 dans lidentification et la mise en uvre dactions dans les domaines de lamnagement urbain, les tudes de projets urbains et les ouvrages publics et privs. La dotation budgtaire tait fixe 15 000 , sur la dure de la convention, soit 18 mois. Un avenant est intervenu en aot 2008, renouvelant la convention initiale pour une dure de huit mois jusquau 7 avril 2009, accompagn dun versement de 2 500 .

INEUM Consulting

6.4.2. Le cot par agent

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Le conseil dadministration, dans sa sance du 16 dcembre 2008, a autoris la cration de la fondation dentreprise charge de la coopration avec le Mali, entit dont la gestion est assume par la Sadev 94. Les statuts de la fondation ont t approuvs par arrt prfectoral du 23 mars 2009. Le prsident du conseil dadministration et le prcdent directeur gnral de la socit ont t respectivement nomms prsident et secrtaire gnral de la fondation. Lactuel directeur gnral est administrateur de la fondation. Dix-sept entreprises, spcialises dans le btiment, font partie des fondateurs. Lobjet de la fondation est de dvelopper des actions dune part, dans le cercle de la commune de Yliman, centres autour de lirrigation, la cration de ppinires et le dveloppement des activits marachres, dautre part, dans la commune V de Bamako, autour de laccs leau, lassainissement et la requalification despaces publics. Tel quil figure dans les statuts de la fondation, le programme daction pluriannuel slve 1 500 000 . La Sadev 94 sest engage pour 1 125 000 , sur cinq ans, dure de la fondation. Les autres fondateurs participent hauteur de 5 000 chacun, soit un total de 375 000 . Au 31 dcembre 2011, la Sadev 94 a vers 675 000 la fondation et 450 000 seront rgls sur les deux dernires annes (325 000 en 2012 et 125 000 en 2013). Parmi les autres partenaires, figurent lAgence franaise de dveloppement qui contribue au projet hauteur de 1 M, lagence de leau Seine-Normandie qui a accord une subvention de 270 000 au volet assainissement liquide et voiries , le syndicat des eaux dIle-de-France (Sedif) qui a apport 100 000 au volet eau potable . Au Mali, la Somagep, concessionnaire local de leau potable, participe hauteur de 86 000 , la commune V de Bamako met disposition un terrain valoris 65 000 et le gouvernement malien a accord une exonration de taxes qui permet une conomie estime prs de 380 000 . En plus de cet appui financier, la Sadev 94 a autoris la fondation occuper, titre gratuit et provisoire, lespace dont elle est locataire dans le primtre de la Zac des Guipons. Lensemble reprsente environ 60 m. Une convention doccupation du domaine a t signe en ce sens en mars 2010. La socit a entrepris des travaux de mise en conformit de llectricit, ainsi que divers amnagements intrieurs, comportant du mobilier de bureau. Ces travaux, dun montant de plus de 50 000 , ont t confis lun des co-fondateurs de la fondation. La Sadev 94 assure aussi la gestion de la fondation, le suivi financier, ainsi que la communication. La comptabilit est assure par les agents du service comptabilit de la Sadev 94 sur leur temps de travail. Le partenariat de la Sadev 94 avec des socits prives, par ailleurs lies elle ou susceptibles de ltre, dans les oprations damnagement et de construction, entretient une possible confusion dans les intrts poursuivis. La chambre recommande la socit de prendre toutes mesures de nature prvenir tout risque de conflit dintrt.

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7.2.

L A COOPERATION AVEC C UBA

Par convention en date du 10 fvrier 2009, la Sadev 94 sest engage Cuba o elle soutient, notamment avec lassociation Cuba coopration, la cration dune cole de mtiers dans la ville de Cienfuegos. Cette convention est signe par le prsident du conseil dadministration. Il semblerait que si le conseil dadministration est tenu inform de lexcution du projet, il na pas approuv, formellement, le principe de cette coopration. La contribution de la Sadev 94, dun montant de 68 250 , est verse au programme des Nations-unies pour le dveloppement (Pnud). Au 31 dcembre 2011, la Sadev 94 a rgl 122 891 HT au titre de cette opration. Les frais incluent 68 500 au titre de sa contribution, 7 660 au titre des consultations davocat, 22 000 de frais de voyages et 25 000 dhonoraires de consultant. La collaboration dun consultant, sur place, est motive par la ncessit, pour la Sadev 94, davoir un relais local pour suivre lavance du projet. La socit est lie avec ce consultant par une convention de mission dassistance et de conseil en date du 29 mars 2010. Ce contrat prvoit un montant forfaitaire de 2 500 HT la rception dun rapport bimestriel. Au titre de sa mission, il est charg de runir une documentation sur les expriences cubaines pouvant utilement clairer la Sadev 94 dans la mise en uvre de ses actions au Mali. Il est aussi mobilis pour mettre en place un rseau dchanges dexpriences, de technologies et de savoir-faire dans les domaines de lnergie, de ladduction deau, de techniques agricoles et tous autres thmes ncessaires au bon aboutissement des projets soutenus par la Sadev 94. La nature du projet cubain (construction dune cole) tant assez loigne du projet dvelopp au Mali (rseau deau potable et assainissement), il nest pas certain que les deux projets mobilisent les mmes comptences techniques de la part dun consultant. De plus, il nest pas dmontr que les expriences ralises Cuba constituent des rfrences pour des projets mens en Afrique. Enfin, en termes de calendrier, cet objectif se concilie assez mal avec ltat davancement des projets au Mali, qui, au moment de la signature du contrat avec le consultant, sont en phase dtudes avances, voire dexcution. En ce qui concerne le rapport devant tre produit par le consultant, les rserves exprimes par lavocat conseil nont pas t suivies deffet. Ce dernier recommandait la Sadev 94 dindiquer dans la convention ce que devait comporter a minima ce rapport, afin de permettre la socit dexercer un meilleur contrle sur lexercice de la mission de son consultant, car cela contribuerait certainement renforcer lide de ce que la rmunration est bien la contrepartie dune prestation dlivre par le consultant, et non la simple rmunration dun temps pass . Ainsi, faute davoir exprim clairement les conditions dans lesquelles ce consultant devait restituer son travail, la Sadev 94 a t destinataire de rapports de mdiocre qualit et qui napportent pas de relles informations de nature permettre la socit damliorer le pilotage du projet.

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De plus, il dcoule de ses statuts que la Sadev 94 nest pas fonde mener, de sa propre initiative, des actions ltranger, conduites pour son propre compte. Elle ne peut envisager la coopration dcentralise que dans le cadre dun soutien des actions menes par une collectivit ou par les acteurs conomiques du Val-de-Marne. Larticle 2 des statuts de la Sadev 94 relatif lobjet, prcise quelle peut intervenir ltranger, dans le cadre dactions de coopration dcentralises engages par les collectivits locales ou pour des actions de promotion des acteurs conomiques situs dans le dpartement du Val-de-Marne . La Sadev 94 a t informe de la non-conformit des actions de coopration dcentralise, dans les conditions actuellement conduites, au regard de ses missions statutaires, par un cabinet davocats, charg danalyser la mission dassistance confie au consultant. Les conclusions dun avis juridique sont sans ambigut : une telle rdaction ne laisse pas dambigut sur le fait quil ne ressort pas de larticle 2 des statuts que la Sadev 94 puisse intervenir ltranger au titre dactions de coopration dcentralise quelle engagerait pour son propre compte. Elle nest suppose le faire que ds lors quune action est engage linitiative dune collectivit locale ou ds lors que dcoulerait des actions de coopration conduites, un effet promotionnel pour les acteurs conomiques du dpartement du Val-de-Marne . Lobjet de la coopration avec Cuba scarte des critres prciss par les statuts de la Sadev 94. Il nest pas tabli que cette intervention sinscrive dans le contexte dune initiative locale ou dune promotion des acteurs conomiques locaux. Par ailleurs, le conseil dadministration ne semble pas avoir autoris cette initiative. Le prcdent directeur gnral prcise que la lecture restrictive qui est faite des statuts ne correspond pas la volont des rdacteurs de cette modification des statuts [], il tait clair pour les auteurs de cette rdaction que la Sadev pouvait intervenir l'tranger, dans le cadre dactions de coopration dcentralise engage par les collectivits locales, ou pour des actions de promotion des acteurs conomiques situs dans le dpartement.[]. La volont, peut-tre mal rdige des actionnaires, tait dautoriser la Sadev intervenir de sa propre initiative dans des actions de coopration dcentralise . 8. LES OPERATIONS 8.1. P RESENTATION GENERALE DE L ACTIVITE

8.1.1. Les secteur s dactivit de la Sadev 94


La Sadev 94 sest concentre sur trois grandes activits : lamnagement, la construction et le dveloppement sur le territoire du dpartement du Val-de-Marne. Cest le segment amnagement qui constitue le cur de lactivit de la socit, organise autour de 25 oprations damnagement, situes essentiellement dans le dpartement du Val-de-Marne (20 communes du dpartement), lexception doprations menes Bezons (Val-dOise). Cette implantation se renforce avec deux oprations trs importantes Villejuif (Zac Cancer Campus) et Ivry-sur-Seine (Ivry Confluences).

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La socit conduit des tudes pour le compte des collectivits, qui prfigurent le lancement des oprations damnagement. Ainsi, la Sadev 94 a notamment men les tudes pour les oprations suivantes : Avenir Gambetta Ivry-sur-Seine (devenue depuis Ivry Confluences), RN7 nord Chevilly-Larue, Paul Hochard LHa-les-Roses, centre Jeanne Hachette Ivrysur-Seine et le quartier des Mordacs Champigny. La socit a t dsigne comme amnageur pour toutes ces oprations. La Sadev 94 construit aussi des btiments publics ou excute des travaux (groupes scolaires, centres culturels, parc public), sous forme de mandats publics de matrise douvrage dlgue pour le compte de collectivits. Elle intervient galement pour son propre compte, le plus souvent, dans le cadre doprations damnagement. Enfin, la Sadev 94 construit en vente en tat futur achvement (Vfa) ou en contrat de promotion immobilire (CPI) des immeubles pour le compte de socits prives ou parapubliques.

8.1.2. Lactivit en chiffr es


Apprcie laune du critre couramment utilis dans la profession, cest--dire en termes de Shon, qui est la mesure de surface des planchers, la partie prpondrante de la socit concerne les logements et, un moindre degr, les secteurs bureaux et activits. En dpit dune contraction du chiffre daffaires de 12 % entre 2009 et 2010, la Sadev 94 affiche une certaine stabilit, dans la commercialisation de droits construire : 106 855 m vendus en 2008, 90 288 m en 2009, 92 031 m en 2010 et 94 547 m en 2011. Mais, alors que limmobilier dentreprise reprsentait en 2008 et 2009, respectivement, 63 % et 74 % des surfaces vendues, il nen reprsente que 8 % en 2010, pour rebondir en 2011. Le rsidentiel connat une tendance inverse. Il porte lactivit de la socit dans un contexte marqu par la crise que traverse le secteur de limmobilier tertiaire. En 2010, 92 % des cessions le sont au titre du logement (plus de 84 000 m). En 2011, ce secteur demeure majoritaire (61 % des Shon vendues).
Tableau n 18 Shon vendues (en m) 2008 immobilier d'entreprise 67 424 63 % 106 855 logement 39 431 0 2009 immobilier d'entreprise 66 852 74 % 90 288 logement 23 436 26 % 2010 immobilier d'entreprise 7 213 8% 92 031 logement 84 818 92 % 2011 immobilier d'entreprise 47 506 42 % 114 036 logement 66 530 58 %

La Sadev 94 connat une activit nettement prdominante de commercialisation de logements, depuis 2009, linverse de ce qui a pu se produire au cours des prcdents exercices. Cest le territoire du sud de la premire couronne qui est quasi-exclusivement concern par ces commercialisations, ce qui confirme son attractivit croissante.

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Sous rserve de confirmation, plus de 312 000 m2 taient sous promesse de vente ou option dachat, dont prs de 225 000 m2 concernaient limmobilier dentreprise, ce qui pourrait tmoigner, de la part des promoteurs, dune prise de position en cas de reprise de ce march. Ainsi, en raison, notamment, du renouvellement amorc par la socit de son portefeuille doprations damnagement, les surfaces qui restent commercialiser sont portes, fin 2010, plus de 1,77 million de mtres carrs, dont 38 % concernent les logements et 62 % limmobilier dentreprise, mais aussi les quipements publics. 8.2. ANALYSE DE L ACTIVITE : PRESENTATION DE LA METHODE

Un chantillon doprations et de mandats a t constitu(24), afin de vrifier la rgularit des procdures mises en uvre et didentifier les ventuelles zones de risque, tant pour la Sadev 94 que pour les collectivits actionnaires. Une approche multi-critres a t retenue : oprations proches de la clture, oprations anciennes avec un faible taux dexcution, ou encore oprations de mandats et oprations propres atypiques, loignes des secteurs traditionnels dintervention de la socit. Lchantillon comporte 24 oprations, 18 conventions damnagement, une opration Vfa et cinq mandats. Cet chantillon correspond 80 % du chiffre daffaires en 2011 et 68 % de la Shon totale prvue pour toutes les oprations. 8.3. ANALYSE DES RISQUES J URIDIQUES

8.3.1. Les conventions


Le cadre contractuel des concessions damnagement est dfini par larticle L. 300-5 du code de lurbanisme et larticle L. 1523-2 du code gnral des collectivits territoriales (CGCT) qui prvoient les obligations des partenaires. Les conventions respectent ces obligations lgales ; elles prcisent lobjet, les modalits et le montant de la participation financire la charge de la collectivit, les modalits de son contrle sur lopration, ainsi que les conditions dindemnisation et les modalits des avances consenties par la collectivit. Nanmoins, la chambre relve que pour lopration Zac Louis Rousseau Ivry-sur-Seine, la socit pourrait sexposer un risque juridique. Le trait de concession damnagement de la Zac Louis Rousseau a t sign le 3 novembre 1999, pour une dure de six ans. Le programme de lopration porte sur 13 500 m2 Shon, compos, essentiellement, de logements. Au titre des quipements publics, sont prvus des travaux de voirie et lagrandissement de lcole Gabriel Pri. Les travaux sont aujourdhui en voie dtre achevs. Or, depuis la fin de validit du contrat, soit le 2 novembre 2005, aucun avenant na t sign, afin de prolonger sa dure. Du fait de lexpiration de la dure de la concession, lopration na plus de base lgale.
(24)

Cf. tableau n XVIII en annexe.

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La socit explique que compte tenu de la faible importance des tches restant raliser, les parties la concession ont pens pouvoir les poursuivre dans la continuit du contrat existant, sans quil soit besoin de formaliser cette poursuite par un avenant []. Toutefois, Sadev 94 est aujourdhui en mesure non seulement de commercialiser lilot 1, mais encore dachever les travaux damnagement restant raliser sur lopration. Cest donc dans la perspective de procder la clture de la concession que Sadev 94 a labor le bilan de clture de ladite opration pour le soumettre la dlibration de lorgane dlibrant du concdant avant la fin de lanne 2012 . La ville dIvry indique que la participation de la ville pour lagrandissement de lcole na pas t mise en uvre car limpact du programme sur les effectifs scolaires ne la pas justifi et que la Zac sera clture fin 2012. De plus, le dernier compte rendu dactivits, dlibr par la commune, est celui de lexercice 2008. Depuis, les rapports adresss par la Sadev 94 ne sont plus dlibrs par le conseil municipal. La ville dIvry prcise que labsence de compte rendu est lie lexpiration du trait de concession.

8.3.2. Les mandats


Dans le cadre de mandats de matrise douvrage dlgue, la socit excute des travaux pour les collectivits locales. Le mandat de matrise douvrage publique (Mop) est rgi par la loi n 85-704 du 12 juillet 1985 et les textes ultrieurs. La Sadev 94 agit sous mandat, dlgu par des organismes publics. Cinq mandats ont t slectionns pour leur originalit dans les procdures ou dans lobjet de lopration : le lyce Montaleau, les groupes scolaires Charles Pguy Villiers, le studio 66 Champigny, la cit Saint-Exupry Fresnes, ainsi que la Grande Borne Grigny. Tous ces mandats font lobjet de conventions conformes la lgislation avec notamment la mention des attributions confies la socit, des modalits de financement de louvrage par le matre douvrage spcifiant les procdures de paiement par ce dernier, des conditions de rmunration de la socit En revanche, la chambre relve que si certaines pratiques de la socit peuvent se justifier dun point de vue oprationnel, elles trouvent leurs limites dun point de vue juridique. Lexemple de lopration mene Fresnes est, de ce point de vue, significatif. Par dlibrations en date des 28 septembre et 2 octobre 2006, cette ville et le dpartement du Val-de-Marne ont contract une convention de matrise douvrage par laquelle ils ont dcid la ralisation dune opration de construction dune cit scolaire Saint-Exupry Fresnes, comportant un collge, un gymnase, une cole maternelle et primaire et une salle dvolution, pour une enveloppe financire de 30,7 M TTC. Le groupement Sadev 94 - Socit dconomie mixte damnagement de la ville de Fresnes (Semaf) sest vu confier, le 26 avril 2007, par la ville de Fresnes, un mandat de matrise douvrage pour la construction de cette cit scolaire. La rmunration du groupement est de 1 075 431,20 TTC (dont 717 002 TTC pour la Sadev 94 et 358 429 TTC pour la Semaf).

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La Sadev 94 a convenu de mettre en place une procdure particulire avec le matre douvrage qui permet de faire valider les travaux supplmentaires, lors de lexcution du projet. Afin de ne pas retarder le cours des oprations, il a t convenu entre les parties de procder par fiches de dcision . Ces fiches prpares par la Sadev 94 sont soumises aux lus qui, par leur signature, valident les travaux complmentaires. Ces fiches sont, ensuite, rgularises a posteriori par des avenants. Ces fiches de dcision, motives par les seules considrations oprationnelles, peuvent placer la Sadev 94 dans une situation juridique fragile si elles sont contestes par les autorits qui sont appeles signer lavenant. En effet, dun point de vue juridique, lexcution de travaux supplmentaires, imprvus, ne peut intervenir avant la notification dun avenant. Ces avenants de rgularisation contreviennent cette exigence. La Sadev 94 explique que la procdure particulire de validation des travaux supplmentaires en cours dexcution du projet, au travers de fiches de dcision rgularises a posteriori par voie davenant, rpond un impratif de ractivit dans la prise de dcision : en effet, un allongement des dlais de validation en phase de chantier pourrait savrer prjudiciable au bon droulement du projet . Elle souligne que dune part, pralablement la validation de ces fiches de dcision de nombreux changes ont lieu sur les travaux supplmentaires concerns entre Sadev 94 et son mandant et que, dautre part, ce jour aucune de ces fiches de dcision na fait lobjet de contestations ultrieures de la part des autorits mandantes . La ville de Fresnes estime, quant elle que la Sadev 94 ayant une dlgation dans le cadre de la convention de mandat, lavenant intervenir avec la ville ne saurait tre regard comme un avenant de rgularisation de travaux car il concerne la relation contractuelle entre la ville et son mandataire. En effet, lavenant qui interviendra en fin dopration sera un avenant portant sur lenveloppe financire globale de lopration tant prcis que les lments contractuels de dpart existants entre la ville et son mandataire comprennent des rubriques portant sur lactualisation ou les provisions qui couvrent les alas lis la passation davenants aux marchs de travaux initiaux. La Sadev 94 ne supporte donc aucun risque juridique ou financier .

8.3.3. Les comptes r endus dactivit et bilans de cltur e


Larticle L. 300-5 II du code de lurbanisme, prcise que le concessionnaire doit fournir chaque anne un compte rendu dactivit la collectivit locale (CRACL) comportant en annexe, le bilan prvisionnel des activits ralises et raliser en recettes et en dpenses, le plan de trsorerie actualis, ainsi quun tableau des acquisitions et cessions immobilires. Le prcdent rapport de la chambre relevait que les CRACL envoys aux communes diffraient de ceux communiqus au commissaire aux comptes. La Sadev 94 a pris en compte cette observation. Les CRACL tablis pour lactivit de lanne n sont adresss aux communes au mois de juin de lanne n+1 et les collectivits les valident entre le mois de juin et la fin de lanne. Le commissaire aux comptes peut alors les certifier ; cette certification intervient vers le mois de mars-avril de lanne n+2.

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En ce qui concerne lenvoi des bilans de clture, la chambre a identifi, particulirement, une opration pour laquelle la Sadev 94 rencontre des difficults qui lui interdisent dtablir le document dfinitif. Elle a trait la reconstruction du lyce Jean Jaurs Charenton-le-Pont. La rgion, matre douvrage, a confi, le 20 janvier 2005, la Sadev 94 lopration de reconstruction du lyce. Lenveloppe financire initiale prvisionnelle, fixe 28,2 M, toutes dpenses confondues, a t porte, en cours dopration, 29,8 M. Les dpenses engages sont dun montant de 29,7 M. Le procs-verbal de rception a t tabli le 27 aot 2009, sous rserve de malfaons qui devaient tre reprises avant le 4 janvier 2010. La garantie de parfait achvement sest termine le 29 aot 2010. Malgr les deux annes coules depuis la livraison du btiment, les rserves ne sont toujours pas leves. A t ainsi retenu par la Sadev 94, jusqu la leve de la dernire rserve, le solde d aux prestataires qui slve plus de 150 000 TTC. La socit indique que, depuis, les rserves ont t leves permettant ainsi denvoyer le quitus de lopration la rgion Ile-de France.

8.3.4. Le bilan financier global des opr ations


Le chiffre daffaires, issu des cessions de droits construire, slve 40 M HT, contre 50 M HT, en 2009. Il intgre le transfert des terrains, pour 2 M, des oprations damnagement vers les oprations de construction prives o la Sadev 94 intervient, comme ce fut le cas en 2010 Arcueil, travers la construction de logements dans le cadre dune Vfa sur la Zac de la Vache Noire. La tendance la baisse est confirme en 2011, le chiffre daffaires stablissant 33 M, port, essentiellement, par les oprations ralises sur les communes de Valenton, Arcueil et Vitry-sur-Seine. La rentabilit des oprations se concentre dsormais plus sur la commercialisation des logements que sur le tertiaire et limmobilier de bureau.
Tableau n 19 Chiffre daffaires des oprations par territoire (en milliers deuros) Arcueil Champigny-sur-Marne Chevilly Larue Choisy-le-Roi Valenton Villejuif Vitry-sur-Seine LHay-les-Roses Ivry-sur-Seine Chiffre d'affaires 2010 2011 15 709 7 224 2 885 2 279 2 258 1 769 6 137 6 480 8 634 311 6 091 1 486 6 162 4 700 3 971 291

39 966 36 423 Total Source : Sadev 94 les chiffres 2011 ont t rviss et prsents au conseil dadministration du 6 dcembre 2011.

Les cessions de charges foncires ont t manifestement plus difficiles raliser en 2011. Alors que la socit avait prvu, en 2011, 62 M de chiffre daffaires, elle nen a ralis que 27 M.

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Ainsi, le diffrentiel entre le chiffre daffaires prvisionnel et celui ralis est de 35 M. La Zac Val Pompadour est particulirement affecte, avec une diffrence de 14,6 M. La Zac Simonnettes nord na dgag aucun chiffre daffaires, alors que 10 M de cessions taient prvus. Quant la Zac Ivry Confluences, il sagit dune opration rcente, les premires cessions ne devant intervenir au mieux quen 2013. La socit explique quil sagit de dcalages dans le temps qui viendront, elle lespre, amliorer le niveau du chiffre daffaires de lexercice 2012.
Tableau n 20 Comparaison chiffre daffaires prvisionnel et ralis 2011 Opration (en milliers deuros) Zac Ivry Confluences Zac des Barmonts Zac Pasteur Zac des Simonettes Nord Zac dpartementale du Val Pompadour Zac Paul Hochart Zac Concorde Stalingrad Zac du Chaperon Vert Zac du Port Zac Vache Noire Zac Petit Leroy Zac Louis Rousseau Zac du Coteau Total Source : rapport de gestion de la Sadev 94. Commune Ivry-sur-Seine Villejuif Villejuif Champigny Valenton Lhay-les-Roses Vitry Arcueil Choisy Arcueil Chevilly-Larue Ivry-sur-Seine Arcueil Chiffre daffaires prvisionnel 2011 5 850 1 352 515 10 000 23 021 1 432 9 898 1 745 2 220 972 1 222 291 3 500 62 018 Chiffre daffaires ralis 2011 0 0 0 0 8 375 3 762 6 160 1 745 0 0 1 769 0 5 285 27 096 diffrentiel - 5 850 - 1 352 - 515 - 10 000 - 14 646 + 2 330 - 3 738 0 - 2 220 - 972 + 547 - 291 + 1 785 - 34 922

La Sadev 94 explique qu il existe toujours un diffrentiel entre un budget prvisionnel ambitieux voire excessivement optimiste et le ralis. Compte tenu, des premiers effets de la crise de limmobilier, ce diffrentiel a t particulirement important en 2011 . Enfin, la Sadev 94 tire profit de ses oprations propres enregistres, pour lessentiel, des constructions ralises dans le cadre de CPI ou de Vfa. En moyenne, elle dgage, depuis 2008, 10 M de rsultats. Elle dveloppe ce type dactivit en suivant une logique dopportunit, en fonction des charges foncires quelle doit commercialiser sur les diffrentes oprations damnagement dont elle a la charge. Les oprations ayant contribu la formation de ce rsultat concernent, surtout, les oprations de construction suivantes : lhtel cinma Arcueil, les maisons de ville de limpasse Renan Villejuif, limmeuble de logements Laplace sur la Zac de la Vache Noire Arcueil, ainsi que la rsidence tudiante sur la Zac du Chaperon Vert Arcueil. Elles concernent quasiexclusivement le secteur rsidentiel (logement collectif, htellerie, rsidence tudiante).

8.3.5. Exposition financir e pour les collectivits


Les collectivits interviennent sous forme de participations financires ou davances, conformment larticle L. 1523-2 du CGCT qui numre les mentions et stipulations devant obligatoirement figurer dans la concession damnagement. Son troisime alina fait rfrence aux obligations de chacune des parties et notamment, le cas chant, le montant de la participation financire du concdant .

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Les collectivits accordent, aussi, leur caution sur des emprunts souscrits par la Sadev 94. Sont ainsi particulirement engags financirement, le dpartement du Val-de-Marne (24 M), les villes dIvry-sur-Seine (24 M) et de Choisy-le-Roi (3,6 M). Les avances ne constituent pas un mode privilgi de financement des oprations. Au regard de leur cot, les collectivits sont faiblement sollicites par la Sadev 94 (de 7,5 M en 2008 4,3 M en 2011).
Tableau n 21 Avances des collectivits (en milliers deuros) 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Avances collectivits 1 657 Source : Sadev 94 rapports de gestion.

2 849

4 810

4 814

7 564

6 917

1 737

4 335

Sur 18 conventions doprations damnagement, 10 prvoient des participations de collectivits publiques. La plus leve est celle dIvry-sur-Seine (75 M) lie lampleur de lopration Ivry Confluences. Le dpartement du Val-de-Marne est particulirement engag dans lopration du Val-Pompadour. Sa participation lquilibre du cot de lopration slve 5,8 M. Mais des villes, telles que Vitry, Arcueil, Choisy ou Chevilly-Larue, constituent aussi des partenaires financiers importants.
Tableau n 22 Participations des collectivits donnes prvisionnelles 2011-extraitsOPRATIONS (en milliers deuros) Zac dpartementale du Val-Pompadour Zac RN7 Nord Chevilly Zac Concorde Stalingrad Vitry Zac du Chaperon vert (Arcueil) Zac du Port Choisy Source : Sadev 94. Recettes cumules 18 735 3 417 31 410 30 710 56 424 Dpenses cumules 26 937 18 899 33 546 31 798 59 244 Rsultat - 8 202 - 15 481 - 2 136 - 1 088 - 2 819 Participation cumule 10 345 3 216 9 657 9 646 7 389 Avancement thorique (en %) 40 10 79 54 68

Les participations initiales peuvent tre modifies au cours de la vie de lopration : cest lexemple de la Zac Pasteur o la participation de la collectivit a t revue la baisse, par avenant conclu en octobre 2011. La participation fixe 3 M, a t ramene 1,8 M par la Sadev 94, au regard des bons rsultats de cette opration. Le plus souvent, la convention initiale ne prvoit pas une rpartition de lexcdent entre la Sadev 94 et la collectivit. En pareil cas, les parties doivent conclure un avenant. Il pourrait en tre ainsi de la Zac de la Vache Noire. En voie de clture, cette Zac, qui date de mai 2000, devrait tre trs excdentaire, de 8,5 M. La socit tudie la possibilit de rsilier lopration, afin de prendre le rsultat qui serait rparti hauteur de 20 % pour la Sadev 94 et 80 % pour la commune. La Zac Petit Leroy Chevilly-Larue pourrait se trouver dans la mme situation, avec un rsultat positif de 1 M.

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La Sadev 94 nenvisage pas une rsiliation anticipe de la concession de la Zac de la Vache Noire, tant que le programme ne sera pas achev. La clef de rpartition fait actuellement lobjet de discussions. Concernant la Zac Petit Leroy, lavenant de rpartition du rsultat a t sign avec la ville de Chevilly-Larue en date du 23 juin 2009. Il prvoit une rpartition de lventuel rsultat hauteur de 40 % pour Sadev 94 et 60 % pour la ville. Par ailleurs, au regard des informations figurant dans le rapport du commissaire aux comptes qui dtaille les estimations relatives chaque concession, pour le dernier exercice clos (2010), il apparat que la participation cumule la charge du concdant est, en rgle presque gnrale, gale au rsultat thorique de lopration en fin dexercice, hors participation. Cela tendrait indiquer que le dficit ventuel dune opration serait la charge du concdant. Pour les concessions les plus anciennes, aux risques du concdant, lquilibre financier repose, sur des prvisions qui dpendent fortement des participations des collectivits, mais aussi de la situation future du march de limmobilier et du march bancaire, puisquelles sont tablies au vu des conditions actuelles des prix du march. Ainsi que lindique la Sadev 94, les ventuelles volutions de la participation du concdant, telles que prvues lorigine, doivent faire lobjet davenants conclus dans le cadre des rgles de la commande publique.

8.3.6. Analyse du r isque financier pour la Sadev 94


La crise du secteur de limmobilier et notamment de limmobilier dentreprise entrane un ralentissement des cessions de charges foncires. La socit est, par consquent, conduite assurer le portage financier des terrains, dont la commercialisation est diffre dans le temps. Pour rappel, entre les cessions de charges foncires prvues et ralises, il existe une diffrence de 35 M. Le financement de ce portage est assur par le recours lemprunt et par la mobilisation dune partie des fonds propres. Pour le moment, la Sadev 94 ne rencontre pas de difficults mobiliser des ressources longues auprs des tablissements bancaires ; les taux dintrt restent, lheure actuelle, favorables. Cependant, ses marges de manuvre tant limites en ces deux domaines, la socit prouve, de plus en plus, une relle difficult assumer, seule, le portage des grands projets (port de Choisy, Ivry Confluences, Rouget de Lisle, Cancer Campus, ), sauf renoncer ces dveloppements. Des accords particuliers avec le syndicat daction foncire du Val-de-Marne (Saf 94) ainsi quavec ltablissement public foncier rgional dIle de France, pourraient tre envisags. Par ailleurs, et dans une moindre mesure, certaines oprations finances par des partenaires multiples rendent la gestion de la trsorerie de la socit plus complexe. A titre dexemple, pour la construction du financement de lopration la cit Saint-Exupry Fresnes , les appels de fonds donnent lieu des changes entre la collectivit et la Sadev 94 qui empchent un droulement fluide et rgulier de lopration. Compte tenu des montants (de lordre de 3 M en moyenne par trimestre), le risque pour la collectivit est de mobiliser tt de la trsorerie pour des besoins qui auraient t surestims, et pour la Sadev 94, un appel de fonds mal valu et sous-estim qui la placerait en situation de risque financier.

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La ville de Fresnes considre que cette pratique permet justement de limiter le risque pour la collectivit de mobiliser trop tt de la trsorerie et ne met pas la Sadev 94 dans une situation financire dlicate dans la mesure o ses intrts sont toujours pris en compte et o elle dispose toujours des fonds ncessaires la continuit du chantier pour le trimestre venir . Par ailleurs, les relations avec les organismes qui financent ou qui grent les projets de rnovation ou de renouvellement urbain ne vont pas sans difficults. Ainsi, le projet du Chaperon Vert, initi en novembre 2006, a pour objet de renouveler, dvelopper et dsenclaver ce quartier, situ entre Arcueil et Gentilly, en profitant de lessor des portes dArcueil, de la porte de Gentilly et de la cit universitaire de Paris. Dans le cadre dune convention, signe en 2008, avec lAnru, la Sadev 94, dsigne amnageur le 29 mars 2007, doit amliorer lhabitat (38 000 m de logements diversifis), crer de nouveaux quipements (groupe scolaire) et des activits conomiques (15 000 m de bureaux et 700 m de commerces et activits). Le terme de la Zac a t fix, selon la convention, a fvrier 2015. Sur le budget prvisionnel de 57,2 M, la participation de la commune dArcueil est de 11,2 M HT, dont 2,6 M HT dapports en nature (terrains) et le montant de la subvention Anru sest lev 4,3 M. Une avance de 30 %, soit 1 M, a t reue par la Sadev 94, fin 2009, de la part de lAnru. Les acomptes sont ensuite sollicits auprs de cette agence, au fur et mesure de lavance de lopration. Le solde est vers en fin dopration, sur justification de lachvement complet des travaux. La difficult principale tient la complexit de la procdure dinstruction des demandes dacomptes qui se traduit par des dlais importants pris par les services de la DRIHL. Ainsi, alors que la Sadev 94 a adress, le 21 juillet 2011, la DRIHL, sa demande dun montant de 1 567 041 , correspondant un taux global davancement de lopration de 60 %, la notification nest intervenue quen dcembre 2011. En mars 2012, 457 057 avaient t effectivement verss. La DRIHL indique que plusieurs raisons expliquent la dure de montage et dinstruction de ces dossiers ainsi que la diffrence entre le montant demand et celui vers au jour daujourdhui : ncessit de modifier des lignes de la maquette financire Anru, afin de fusionner huit oprations de voirie ; nature atypique des oprations (oprations mles damnagement et dquipement au sein des mmes dossiers, primtre des travaux de la Zac non identique celui des oprations finances par lAnru) ; difficult obtenir lvaluation des Domaines dans un contexte de contrles renforcs de linstruction demands par lAnru. Labsence dvaluation des Domaines a, quant elle, provoqu un retard supplmentaire jusquen juillet 2012 pour lopration d'ensemble. Ce problme na pas encore t compltement rsolu mais est en bonne voie de l'tre. Lavis des Domaines finalement obtenu porte lestimation globale des cessions foncires 28 millions, et non 21 millions de cessions ralises par lamnageur et retenus pour le calcul du bilan damnagement. Un travail dexamen des surfaces par utilisation [] est donc encore ncessaire et permettra de calculer les cessions retenir dans le calcul final de la subvention. Celui-ci sera rajust au solde si ncessaire, selon les rgles fixes par lAnru .

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Elle prcise que dans le cas de lopration Chaperon Vert, le primtre de la Zac tant beaucoup plus vaste que celui de lopration Anru, le CRACL na pas pu tre utilis pour attester des cots et des dpenses de lamnageur. Pour justifier des acomptes verser pour chacune des trois oprations de la Sadev, un travail fin de rpartition des dpenses, des recettes et des avancements a donc d tre tabli par lAnru en lien avec la Sadev . En effet, dans ce laps de temps, lAnru a modifi ses procdures internes. 1 082 032 sont, ainsi, bloqus par lAnru, faute pour la Sadev 94 davoir transmis les estimations de la direction nationale dinterventions domaniales (DNID) relatives aux terrains concerns par la Zac. Or, la plupart des charges foncires de la Zac ayant dj t cdes, la DNID est dans limpossibilit deffectuer ces estimations. LAnru tudie, actuellement, les solutions pour dbloquer cette situation. Dans lattente du financement de lAnru, la Sadev 94 est contrainte de faire une avance de trsorerie. Pour autant, il semblerait quil ny ait pas dincidence majeure identifie pour la trsorerie de lopration, compte tenu des moyens de financements dj mobiliss cet effet. Lopration de la Grande Borne Grigny est galement gre dans le cadre de lAnru. Le mandant est la communaut dagglomration des Lacs de lEssonne. Le quartier de la Grande Borne, en bordure de lA6, entre Grigny et Viry-Chtillon stend sur 84 hectares. Il sagit de ramnager les espaces publics et de dmolir pour reconstruire des logements, de dsenclaver le site, afin de mieux le relier au centre-ville. Sur appel doffres, la Sadev 94 a t retenue pour raliser lensemble des voiries et espaces publics. Il sera cr des voies pour le transport en commun en site propre et pour les voitures, ainsi que deux voies de pistes cyclables, et surtout la ralisation dun franchissement au-dessus de lA6. Des modalits particulires de rglement ont t mises en place dans la cadre du mandat : la Sadev 94 procde, directement, au paiement des factures des prestataires, puis transmet la communaut dagglomration les demandes de remboursement, qui comportent, en plus des sommes rgles, le cot de trsorerie de ces avances. De plus, des dlais de plusieurs mois sont souvent constats entre les appels de fonds et les versements correspondants, ce qui se traduit pour la communaut dagglomration par laugmentation des intrts appliqus par la Sadev 94. La socit prcise que les demandes de remboursement qui comportent le cot de trsorerie en plus ne traduisent que les intrts financiers appliqus par notre propre tablissement bancaire . 8.4. ANALYSE DES RISQUES OPERATIONNELS

8.4.1. La modification du pr ojet initial


8.4.1.1. La modification de lopration la suite dune rclamation ou dun recours Ce risque a t analys au travers de deux oprations : la convention publique damnagement Jeanne Hachette Ivry-sur-Seine, dont le projet a t modifi la suite dune rclamation, et la Zac des Simonettes nord Champigny-sur-Marne, qui fait lobjet de plusieurs recours.

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La convention publique damnagement Jeanne Hachette, signe en 2004, est en voie dtre rsilie, la suite dune rclamation dpose par le fils dun architecte ayant conu un btiment appel tre dtruit dans lopration. En plus des amnagements despaces publics, lopration prvoyait, notamment, la requalification commerciale du centre Jeanne Hachette, par la dmolition dune partie des btiments existants. Toutefois, avant le dmarrage des travaux, et lors de la phase de consultation, une demande de protection de lensemble immobilier, au titre des monuments historiques, a t introduite par le fils de Jean Renaudie, architecte de lensemble immobilier dans les annes 70, appuye par la direction rgionale des affaires culturelles. Une note de pr-liquidation, en date du 1er dcembre 2011 rdige par la Sadev 94, prcise que la commune dIvry-sur-Seine a suspendu la mise en uvre oprationnelle du projet, et a demand la Sadev 94 de porter de nouvelles rflexions sur le sujet, en respectant les caractristiques architecturales essentielles de lensemble immobilier conu par Jean Renaudie. Lavenant n 2 la convention damnagement a pour effet de prendre acte de ces nouvelles rflexions, et de proroger sa dure dun an, jusquau 22 avril 2012, afin dtudier la faisabilit du nouveau projet. Il rsulte de ces tudes que lvolution du projet et de la programmation du centre modifie sensiblement lconomie gnrale de lopration damnagement. En effet, la nouvelle programmation, qui prvoit la transformation du centre Jeanne Hachette en ple de services publics, a pour consquence de rendre marginales les recettes prvisionnelles de charges foncires (6 845 412 ) au regard de la participation communale (26 551 369 ). Dans ces conditions, la ville dIvry-sur-Seine et la Sadev 94 ont, dun commun accord, pris la dcision de procder la rsiliation anticipe de lopration. Cette rsiliation naura pas dincidence financire pour la Sadev 94. En effet, le portage foncier est assur par le Saf 94 qui pourra rtrocder la ville, au prix dachat, les terrains quil a acquis. Le montant total des acquisitions slve 916 169 . Les frais engags par la Sadev 94 sur cette opration ne concernent que les tudes (338 960 ), pour lesquelles une refacturation la commune est prvue. Au final, les dpenses sont donc exclusivement supportes par la commune dIvry-sur-Seine, qui aura dpens plus de 1,7 M dans cette opration, sans bnficier en retour de la rnovation des espaces publics initialement prvus. La ville dIvry indique que la clture de lopration saccompagne de biens de retour pour la ville constitu essentiellement du foncier acquis qui sera valoris dans le projet venir ainsi que des tudes de faisabilit ou pr-oprationnelles qui ont permis deffectuer des diagnostics et les avant-programmes ncessaires . Par ailleurs, la Zac des Simonettes nord, qui comporte notamment la construction dun centre commercial sur le territoire de la commune de Champigny-sur-Marne, fait lobjet de plusieurs recours, susceptibles de provoquer son annulation.

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La convention relative cette opration, signe le 17 juillet 2001, prvoit un budget prvisionnel de 42,9 M HT. Sur une superficie de 5,5 hectares, lamnagement doit permettre la construction dune Shon denviron 22 000 m2 destination des PME, des PMI et des commerces , selon les termes de la convention. Trois recours, de nature diffrente, ont t dposs. Le premier concerne la dclaration dutilit publique (Dup) et a t form par quelques riverains de la Zac expropris et regroups en association. Alors que, selon la Sadev 94, le risque dannulation tait limit, en raison du nombre demplois crs par le projet, larrt de Dup du 9 dcembre 2008 a t annul par le tribunal administratif de Melun le 22 mars 2012. La Sadev 94 indique quelle a fait appel de cette dcision. La ville de Champigny a aussi interjet appel du jugement et sollicitera, prcise son maire, une nouvelle dclaration dutilit publique pour tenir compte du projet dimplantation dune gare du Grand Paris proximit du primtre de la Zac . Le deuxime est exerc contre lautorisation commerciale dlivre au promoteur du centre commercial Apsys. Ce recours est formul par les commerants concurrents dApsys. Bien que lautorisation commerciale, dlivre par la commission dpartementale damnagement commercial, ait t confirme par la commission nationale, la requte est, actuellement, entre les mains du Conseil dEtat qui devrait rendre sa dcision fin 2012. Dans lintervalle, Apsys prpare, dores et dj, le dpt dune nouvelle demande, dans lhypothse o son autorisation serait annule. Le dmarrage des travaux est suspendu la dcision du Conseil dEtat. Le report de nos accords avec APSYS a t prvu jusqu fin 2013. Il conviendra de proroger ces accords prcise la Sadev 94. La concession damnagement fait lobjet du troisime et dernier recours, prsent, en 2009, par lassociation prcite des riverains. Il est toujours en phase dinstruction. Un risque dannulation a t clairement identifi par la Sadev 94, du fait de labsence de mise en concurrence pour choisir lamnageur. Les travaux nayant pas encore dmarr, lhypothse privilgie par la commune est de relancer un appel doffres, afin de retenir lamnageur de lopration. La Sadev 94 et le maire de Champigny ont indiqu quils avaient relanc la procdure de dsignation de lamnageur. Linstruction de ces recours paralyse lavance des travaux, ce qui se traduit, pour la Sadev 94, par un report sur les annes suivantes du chiffre daffaires attendu (10 M taient prvus en 2011), alors que des frais ont dj t engags hauteur de 4,4 M HT au 31 dcembre 2011. 8.4.1.2. La modification de lopration la suite de la redfinition du projet initial Cette situation concerne, particulirement, la Zac du Port Choisy-le-Roi. La convention de concession damnagement, signe le 3 juillet 1998, fixe le terme de lopration au 28 octobre 2012, prorog au 31 dcembre 2014, par avenant en date du 25 octobre 2010. Situe sur les bords de Seine, sur une emprise ferroviaire appartenant la SNCF, la Zac concernait, au dpart, la ralisation de 113 000 m2 Shon, dont 47 000 m2 affects des activits. Les quipements publics raliser comprenaient une maison de quartier, une cole maternelle et un gymnase. Cette convention a fait lobjet de quatre avenants. Le dernier, en date du 25 octobre 2010, proroge la dure de la convention jusquau 31 dcembre 2014.

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Lavenant n 2 du 7 janvier 2004 modifie substantiellement lconomie gnrale du projet initial. La superficie totale de lopration est porte 168 000 m2 Shon ; si la surface des logements locatifs (prs de 420 logements) et en accession (prs de 450 logements) reste identique (31 350 m2 chacun), la superficie des bureaux augmente de 50 000 m2, passant de 20 000 m2 70 000 m2, et celle des locaux dactivit passe de 25 000 m2 30 000 m2. Par dlibration du conseil municipal en date du 29 septembre 2010, le programme des quipements publics est galement modifi ; sont prvus la construction dune mdiathque de 2 800 m, ralise en lieu et place dune cole, sur un terrain dtenu par la Sadev 94, un gymnase, une salle de convivialit de 80 m et un parc de stationnement de 4 500 m. Les premires acquisitions foncires ont t ralises en 2001, par loffice public damnagement et de construction (Opac) du Val-de-Marne et le Saf 94. Ce dernier a procd directement aux acquisitions foncires et immobilires du primtre de la Zac en vue de leur rtrocession la Sadev 94, au fur et mesure des travaux damnagement, et de la commercialisation des droits construire prvue au plus tard en 2012. Les premiers chantiers ont dmarr dbut 2006, et les premiers rsidents du quartier du Port ont t accueillis en novembre 2007. Au 31 dcembre 2011, sur un budget prvisionnel de 82,87 M, les recettes cumules slevaient, 56,42 M et les dpenses cumules 59,24 M. La participation cumule de la commune de Choisy-le-Roi tait de 7,38 M. Pour cette opration, la diffrence entre le budget prvisionnel 2011 et le budget rvis, telle que prsente au conseil dadministration de la Sadev 94, le 6 dcembre 2011, tait de 2,22 M, due, pour lessentiel au retard dans la cession des charges foncires. En effet, les lots relatifs aux bureaux et aux activits connaissent des difficults tre commercialiss. Ainsi, un btiment mixte denviron 11 000 m Shon dactivits et bureaux, baptis Modulair , na toujours pas fait lobjet dune promesse de vente. Le montant estim des recettes attendues est de 1,89 M. Il en est de mme pour les lots B1 B3, pour lesquels le montant estim des recettes attendues est de 16,41 M, la cession de lhtel (lot B6) est, quant elle, estime 1,08 M. Pour les lots B4 et B5, correspondant au Ple tertiaire , les retards de commercialisation sont sensibles. La caducit du permis de construire du lot B4 impose de relancer une nouvelle procdure qui retardera le dbut des travaux. Au total, lestimation des charges foncires restant cder slve 30,13 M. Ces charges concernent, essentiellement, la construction dactivits tertiaires et de bureaux dont la surface avait t augmente, en 2004, lors de la redfinition du projet initial. Ce choix pse aujourdhui lourdement sur la Sadev 94, charge de la commercialisation de ces lots, dans un contexte conomique et immobilier peu favorable. Un autre exemple concerne la Zac RN7 nord Chevilly-Larue. Cette Zac, signe en juillet 2005, stend sur 18 hectares pour une priode de six ans. Lobjectif de lamnagement est de construire 10 000 m de nouveaux logements et des quipements (centre multi-accueil pour la petite enfance) dans une zone comprenant le site LOral, un ensemble htelier, des casses automobiles et le poste des transformateurs Electricit de France (EDF)- Rseau transport dlectricit (RTE) de Chevilly-Larue.

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Lexcution de cette opration ne sest pas droule comme le prvoyait le calendrier initial. le maire de Chevilly-Larue prcise que le rythme des discussions et du circuit de validation de la socit lOral, groupe international, navait pas t pris en compte dans un calendrier 7 ans. [] Un compromis de vente a pu tre sign en 2011, pour 40 000 m2 de bureaux et de laboratoire de recherche. Le premier permis de construire a t dlivr et les travaux ont commenc en aot 2012 . La Sadev 94 ajoute que le dveloppement de programme rsidentiel a t retard afin de permettre la ralisation du projet de tramway sur la RD7 (travaux en cours) . Par dlibration du conseil municipal en date du 28 juin 2011, la dure de la convention publique damnagement a t proroge jusquau 31 dcembre 2014. A la date du 31 dcembre 2011, sur plus de 60 700 m2 Shon, 20 800 m2 restaient commercialiser, ce qui conduit un bilan financier dgrad. Sur 33 M de recettes prvues, seuls 3,4 M ont t encaisss. Les acquisitions foncires et lamnagement ne sont pas achevs ; ils reprsentent 18,9 M, alors que le budget les prvoit hauteur de 32,7 M. La participation de la commune au cot de lopration a t revue la hausse par deux avenants : le premier, en aot 2007, la fixe 3,94 M HT ; elle a ensuite t porte 6,09 M HT par le second avenant, intervenu en mai 2009, dont 3,94 M au titre du financement des quipements publics et 2,15 M au titre du dficit global de lopration. La Sadev 94 a contract un emprunt de 13,4 M, destin financer les investissements prvus au budget. Le maire de Chevilly-Larue prcise que : au programme d'quipement public de la Zac, tait inscrite la ralisation dun centre multi accueil de la petite enfance. Son cot tait estim 3,94 HT. A sa livraison, en 2009, la ville a vers la Sadev 3 846 810,19 TTC, cot prvu dans le plan pluri annuel de la ville. Lavenant n2, en mai 2009, a mis en place, toute fin utile, une participation dquilibre de la ville de 2 150 000 . Depuis trois ans, lamnageur na pas fait appel lapplication de cet article 2 de lavenant. Depuis la signature de la promesse de vente avec lentreprise lOral, il sagit bien dune inscription conservatoire en cas de dficit de lopration. Dailleurs, ce mme avenant, dans larticle 3, prvoit en cas de solde dexploitation une formule de calcul du partage du rsultat final . Cette opration risque fort dtre redfinie dans ses contours et son objet. Ainsi, RTE soppose toute cession des terrains dont il est propritaire, dans un objectif de logement classique . Dores et dj, le programme de logements prvus sur ces terrains est abandonn, mais les discussions en vue de la ralisation dun foyer pour laccueil temporaire de jeunes travailleurs se poursuivent. Les changes avec RTE pour lacquisition de lots situs au sud du primtre de la Zac, ouverts en 2010, ont t relancs. Le maire de Chevilly-Larue explique que la volont municipale tait de raliser un programme de logements en lien avec le tissu existant. Une parcelle, en friche, proximit du centre-ville a t identifie. Malgr de premiers changes plutt favorables, RTE, propritaire de cette parcelle, soppose, aujourdhui, la ralisation de logements non loin du site EDF, poste source pour une partie du sud de Paris. Lamnageur se voit dans lobligation de rtudier la programmation et le projet urbain de la Zac. Ces tudes ncessitent du temps, do le prolongement de la convention publique damnagement jusquau 31 dcembre 2014 .

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8.4.2. Les opr ations pr opr es


La nature atypique de certaines oprations peut faire peser un risque oprationnel sur la Sadev 94. Ainsi, la commercialisation dun cinma, secteur spcifique et inhabituel pour les quipes de la Sadev 94, aurait pu se rvler prilleuse. Il sagit de la Vfa de lHtel-cinma Arcueil. Le risque, pour la Sadev 94, est aussi dinvestir sur un segment, actuellement peu porteur, qui est celui de limmobilier dentreprise. 8.4.2.1. Lacquisition dun cinma : un risque d la nature atypique de lopration Lopration Htel-cinma Arcueil est situe sur un terrain de 1 953 m2 de la Zac de la Vache Noire et devait, initialement, faire partie intgrante de la Zac. Cependant, la nature de lopration, qui visait ds le dpart la construction dun htel et dun cinma, sest rvle complexe, ce qui a dcourag dventuels candidats. En labsence dentreprises intresses par lopration, la Sadev 94 a donc dcid de la raliser elle-mme. Outre les aspects techniques tenant la construction de ces ouvrages, lenjeu de cette opration tait de trouver un acqureur, compte tenu du dsengagement de Cinarcueil. La Sadev 94 tait charge de la construction dune coque vide pour le cinma, pour une capacit de six salles et 900 places (2 144 m2 de Shon), charge pour lexploitant deffectuer les amnagements intrieurs. Une promesse synallagmatique de bail commercial en ltat futur dachvement a t signe entre la Sadev 94 et le Cinarcueil le 15 mai 2007. Au mois de septembre 2008, alors que les travaux de construction de la coque du futur cinma avaient dmarr, la socit Cinarcueil a annonc la Sadev 94 son impossibilit de poursuivre le projet dans la forme initialement convenue, en raison du refus du Centre national de la cinmatographie (CNC) de subventionner ce projet. La socit Cinarcueil a, alors, propos un projet alternatif, consistant en une prise de capital dans le Cinarcueil de la socit Cap Cinma, conditionne par la rduction du programme cinq salles et 750 fauteuils et des adaptations techniques importantes. Cette proposition a t refuse par la Sadev 94 au motif que, outre les consquences techniques induites par le nouveau projet, la diminution de la capacit du cinma bouleversait lquilibre conomique de laccord financier fix par le bail du 15 mai 2007. La Sadev 94 devait constater lincapacit du Cinarcueil remplir ses obligations contractuelles. Ce dsengagement a compromis lopration, tel point que la Sadev 94 a envisag de revoir son objet mme, en prenant notamment contact avec lenseigne Leroy Merlin qui envisageait la cration dun show-room sur lemplacement du cinma. Cette opration a connu, nanmoins, une issue heureuse pour la Sadev 94. Lexploitant Mgarama, qui avait rachet, entretemps, Cinarcueil, a repris le projet initial. Le nom de Cinarcueil a t conserv suite ce rachat. Lacte de Vfa avec Cinarcueil a t sign le 15 avril 2010, pour un montant de 1,8 M HT, soit 2,2 M TTC. La livraison de la coque du cinma est intervenue dans les temps, en mai 2010, louverture au public devant intervenir dans le courant du premier semestre 2012.

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Le prcdent directeur gnral indique que cest une opration complique par le dsengagement [dune socit] qui a ncessit de trouver une solution avec un autre oprateur aprs de nombreuses pripties, nous avons russi un coup double, russir limplantation dun htel 3 toiles Arcueil, en mme temps quun cinma de trois salles, le tout en opration propre dgageant honoraires et rsultats et prvendu pour 1htel . Le budget de lopration est de 24,5 M HT, dont 16,2 M HT de travaux. Au 31 janvier 2011, le rsultat intermdiaire de lopration est de plus de 2,1 M HT. Le montant de la rmunration de la Sadev 94 est de 392 298 HT. Les vicissitudes de ce projet illustrent le risque pris par la Sadev 94 de sloigner de ces champs dintervention traditionnels, avec des oprateurs, notamment les exploitants de cinma, dont elle est peu familire. La Sadev 94 reconnat quelle tait, certes, peu familire des oprations de ralisation de salles de cinma. On peut, toutefois, observer quune premire exprience est toujours ncessaire lacquisition dune comptence. Cest ce qui a t fait sans que cela nait, en rien, plac la socit face un risque excessif . Lopration prvoyait, galement, la construction dun htel de 170 chambres et divers amnagements, reprsentant une surface de 6 700 m Shon. Lacte de Vfa a t sign avec la socit Paris Arcueil Real Estate Company, dont la socit amricaine Marriott est actionnaire, le 5 juin 2008 pour un montant de 21,6 M HT, soit 25,8 M TTC. La livraison est intervenue le 17 janvier 2011. 8.4.2.2. Lengagement dans un programme dimmobilier de bureaux A la suite dune consultation, la ville dArcueil a confi lamnagement de la Zac du Coteau sur 4,9 hectares la Sadev 94, dans le cadre dune concession damnagement signe le 15 fvrier 2008, pour sept ans. Il sagit de raliser une nouvelle entre de ville, de dvelopper des commerces et services de proximit (3 000 m2 Shon) sur le quartier du Plateau, de raliser des immeubles de logements sociaux (2 000 m2 Shon), ainsi que de logements en accession (6 000 m2 Shon). Mais, la programmation sappuie surtout sur un ensemble immobilier tertiaire de 66 000 m2. Le chiffre daffaires rvis de lopration est de 5, 28 M pour lexercice 2011, suprieur de 1,78 M au chiffre daffaires prvisionnel qui tait estim 3,5 M, ce qui tmoigne dune bonne dynamique de cessions de charges foncires de lopration sur la partie logement. Par acte en date du 27 octobre 2011, la Sadev 94 a cd une socit civile immobilire (SCI) de construction-vente, la SCI Arcueil Zac du Coteau, reprsente par son grant, la socit Nexity rgions I, les charges foncires relatives au programme logement correspondant une Shon prvisionnelle globale de 9 600 m environ, et 134 places de stationnement en sous-sol difier sur ledit terrain, pour un montant de 5,28 M HT. Surtout, dans le primtre de la Zac du Coteau, la Sadev 94 a dvelopp un programme dimmobilier de bureaux appel City Zen Parc . Lopration a lambition de devenir le premier maillon dun nouveau ple dattractivit au Sud de Paris, sur laxe constitu par le prolongement de la ligne 14 du mtro .

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Dans le but de commercialiser le programme de bureaux la location, la Sadev 94 a entam des discussions avec une socit qui a marqu son intrt pour prendre bail ces immeubles en tat de futur achvement. En ce qui concerne la construction, un protocole daccord a t sign, le 10 juin 2009, entre la Sadev 94 et la socit Sogelym Steiner Ile-de-France, pour raliser, conjointement, lopration dans lhypothse o la socit contacte prendrait bail ces immeubles. Le programme de bureaux porterait sur une superficie de 65 000 70 000 m2. Cependant, ce protocole daccord a t rsili le 19 janvier 2010, la socit ayant renonc, en dfinitive, prendre en location ces immeubles. Alors que le protocole initial prvoyait un partage par moiti des dpenses ddies aux tudes, la Sadev 94, par lacte de rsiliation, renonce demander la socit Sogelym, le rglement dune facture de 183 927 correspondant aux frais engags par les prestataires ayant travaill sur le projet, notamment pour la constitution de demande de permis de construire. Par cet avenant de rsiliation, la socit Sogelym reconnat que lintgralit des tudes ralises, ainsi que les diffrentes autorisations durbanisme venir, appartiennent la Sadev 94, sans indemnit au profit de Sogelym, chacune des parties conservant sa charge les frais engags par elle jusqu ce jour . La rsiliation emporte aussi caducit de lobligation, souscrite par la Sadev 94, de proposer Sogelym un nouveau partenariat en cas de nouvelle offre locative mise lgard de la socit initialement intresse. Sogelym renonce dfinitivement la ralisation de cette opration. En ltat actuel des choses, la Sadev 94 est toujours la recherche dun constructeur. Elle sest engage sur ses fonds propres sur cette opration, pour laquelle elle a investi plus de 5,2 M. La socit est dans lattente dune ventuelle dcision de la ville dArcueil de reprendre cette opration dans la Zac. La conjoncture conomique ne favorisant pas la construction de bureaux, la ville comme la Sadev 94 seraient disposes attendre une priode plus favorable. Le budget prvisionnel des oprations conduites dans le primtre de la Zac a t tabli sur la base de 28,6 M de recettes. A lheure actuelle, aucune cession nayant t ralise, aucune recette na t enregistre. Compte tenu de limplantation future de la ligne 14, la Sadev 94 considre que ces terrains ont un fort potentiel. Jusqu ce quun nouvel oprateur soit dsign, le portage financier est assur par la Sadev 94. Les permis de construire, obtenus par la socit en 2010, seront atteints de caducit en 2012. Dans ce cas, elle solliciterait le dgrvement et la restitution des taxes de bureaux rgles, qui porterait sur 4,8 M. Par rapport au 5,2 M engags, la Sadev 94 devra assumer 400 000 de diffrence, dans lattente denregistrer, terme, les bnfices de lopration. 8.5. L E RISQUE LIE AUX TECHNIQUES PARTICULIERES DINTERVENTION

Sont ici particulirement releves les acquisitions de socits qui deviennent, ds lors, des filiales de la Sadev 94 et la pratique des contrats de pr-commercialisation.

8.5.1. Pr sentation des par ticipations de la Sadev 94 dans des filiales


Elles concernent trois socits civiles : lune dnomme Socit civile Campus des Hautes Bruyres est une socit cre au cours de lexercice 2007 au capital social de 1 000 dtenu 99 % par la Sadev 94 ; une deuxime dnomme Socit civile de construction vente du Pont Carle , au capital de 1 000 , est dtenue 45 % par la socit ; la dernire, dnomme SCI du 100, avenue de Stalingrad est une socit acquise au cours de lexercice 2006, dans le cadre de lopration Zac RN7 nord Chevilly-Larue. La socit avait pour objet lacquisition de limmeuble situ 100 avenue de Stalingrad Chevilly-Larue et de la Sas RN7 Auto. La SCI du 100 avenue de Stalingrad a t dissoute, entranant la transmission universelle du patrimoine de ladite socit la Sadev 94, avec effet au 31 dcembre 2009.

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8.5.1.1. La Socit civile Campus des Hautes Bruyres Dans le projet damnagement global du site Cancer-Campus, la Sadev 94 a procd un montage original, afin de se rendre propritaire des terrains dtenus par la Sas Timing, considrs par la Sadev 94 comme particulirement stratgiques dans le cadre de la ralisation du projet Cancer Campus, men linitiative de la communaut dagglomration du Val-de-Bivre. Ces terrains ont fait lobjet dune tude pr-oprationnelle relative ce projet. Sur ces terrains, dune superficie suprieure 46 000 m, sont implants des immeubles composant le centre htelier, et une halle sportive disposant de courts de tennis, dtenus par la Sas Timing. Figure aussi un centre sportif sous enseigne Forrest Hill et Timing . Pour les besoins du projet Cancer Campus, les immeubles dtenus par la socit Timing, dont ceux dans lesquels est exploit le fonds de commerce du centre sportif, ont vocation tre dmolis. Le prcdent directeur gnral prcise que concernant campus cancer, les modalits de matrise du foncier Timing nont pas dpendu de la Sadev, le propritaire de 1htel et des tennis, donc du foncier correspondant ces actifs, ne voulait vendre que les socits propritaires des biens et non les biens eux-mmes pour des raisons de fiscalit. Nous navons pas eu dautre choix que den passer par l sauf encourir le risque dune cession des parts sociales une autre personne voulant dvelopper un projet diffrent de celui de campus cancer . Aux fins dacquisition de ces terrains, la Sadev 94 a cr, au cours de lexercice 2007, une socit dnomme Socit civile Campus des Hautes Bruyres (SCCHB) . Son capital de 1 000 est dtenu 99 % par la Sadev 94, le solde par une socit, intgre au dispositif, en raison de sa comptence en matire de gestion htelire, puisque, sur le terrain concern, tait implant un htel. La SCCHB bnficie dune avance en compte courant, fin 2010, de 14,9 M, qui a permis lacquisition des titres de la Sas Timing. Cette socit tait dtenue par la socit Cotimvest qui tait, elle-mme, propritaire de terrains situs sur le site des Hautes Bruyres Villejuif. La SCCHB, lors de son assemble gnrale du 15 dcembre 2009, a procd lacquisition des titres de la Sas Timing par voie de convention de cession signe le 23 dcembre 2009, avec la socit Cotimvest, qui dtenait la Sas Timing. Lavance en compte courant a t verse la socit Cotimvest. Le 18 janvier 2010, la Sas Timing a t rachete par la SCCHB. A cette date, a t sign un avenant au contrat de cession entre la socit Cotimvest et la SCCHB pour transfrer les terrains. La cession a port sur 200 000 actions pour un montant de 815 026 . La socit Timing, renomme Sas CCHB depuis le 20 avril 2011, a poursuivi pendant quelques mois lexploitation du centre sportif, jusqu sa cession, le 28 mai 2010, au groupe Forest Hill. Le fonds de commerce attach au centre sportif a t cd, pour un prix de 360 000 (320 000 pour le fonds de commerce et 40 000 pour les immobilisations). En vue de lacquisition du fonds de commerce, la socit groupe Forest Hill a constitu la socit Forest Hill Paris Sud .

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Forest Hill a droit de jouissance des locaux dans lesquels est exploit le fonds, titre de prt usage, jusquau 31 dcembre 2013. La prcarit de lexploitation est lie la date laquelle seront dlivres les autorisations administratives en vue de la dmolition des immeubles. Le 10 septembre 2010, lobjet social de la socit Timing a t modifi, afin de tenir compte du changement dactivit rsultant de la cessation dactivit htelire et de la cession du fonds de commerce du centre sportif. La SCCHB a procd la fermeture de lensemble htelier, fin 2009, et a licenci le personnel concern. Il a t prvu darrter galement, court terme, lexploitation du fonds de commerce du centre sportif exploit sous les enseignes Forest Hill et Timing Villejuif. La SCCHB sest engage indemniser Forest Hill des sommes quil aurait d verser ses salaris dans le cadre de la rupture du contrat de travail rsultant de la cessation de lexploitation du fonds de commerce au 31 dcembre 2013. Une provision d'un montant de 588 986 , constitue en 2009, lie au licenciement des salaris de lhtel et aux transactions possibles avec les salaris Forest Hill, a t reprise dans son intgralit en 2010. La Sas CCHB est dsormais une coquille vide. Elle pourrait faire lobjet dune transmission universelle de patrimoine, procd utilis dans le cadre de fusion entre socits, qui permet de dissoudre lentreprise rachete sans avoir effectuer de liquidation. Lvolution de la socit dpend en grande partie de la date dimplantation du Grand Paris Express et de la station Cancer Campus de la ligne 7 du mtro. Le rsultat de lexercice 2010 de la SCCHB est dficitaire de 103 144 . Ce dficit est li lacquisition des titres de la socit Sas Timing qui a donn lieu au rglement de droits denregistrement qui doivent faire lobjet dune dotation aux amortissements sur cinq exercices de 106 021 . La Sadev 94 envisage les modalits suivantes pour la SCCHB : soit lacquisition par la Sadev 94, auprs de son associ, du solde des titres de la SCCHB, soit la transmission universelle de patrimoine, sous forme dapport des titres de participation, au sein de lopration damnagement, emportant dissolution sans liquidation de la SCCHB, soit enfin la fusion simplifie de la Sas CCHB et de la Sadev 94, dans lopration damnagement par annulation des titres et lintgration des valeurs dactif et de passif en stocks. Ces oprations ont, globalement, pour effet de convertir lavance en compte courant de la Sadev 94 la SCCHB en stocks d'opration damnagement. Ce transfert de patrimoine serait conforme au droit des socits, et sans incidence sur la situation nette de Sadev 94, condition que le patrimoine de la Sas CCHB et de la SCCHB soit transfr au sein dune concession damnagement. La matrise du foncier a conduit la Sadev 94 prendre le contrle dune socit, et assumer la responsabilit de dirigeant, dans un domaine dactivit loign de son cur de mtier et de son objet statutaire. La Sadev 94 rpond quelle na, dans ce cadre, exploit ni un htel, ni un ensemble sportif. Dautre part, cette acquisition a permis dviter une cession un exploitant qui, dans les mois suivants, aurait dcouvert quune opration damnagement en gestation laurait conduit devoir cesser son activit. Lanticipation a ainsi vit de graves difficults financires et sociales ultrieures .

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8.5.1.2. Socit civile de construction Vente du Pont Carle Cette socit, dtenue 45 % par la Sadev 94 et 55 % par la Caisse des dpts et consignations (CDC), a t cre en vue de lacquisition de droits construire, de la construction des immeubles et de leur vente, dans le primtre de lopration durbanisme de la Zac du Port Choisy-le-Roi. Elle est maintenue afin de permettre dventuels nouveaux dveloppements sur la Zac du Port. Elle a pour objet la construction, en vue de la vente de locaux situs dans le primtre de lopration durbanisme de la Zac du Port. Le rsultat de lexercice 2010 est bnficiaire de 3 754 . La filiale SCCV du Pont Carle tait maintenue en activit du fait dune ventuelle suite la construction du btiment pour lImprimerie nationale. Labandon du projet dextension de lImprimerie nationale entrane lextinction de lobjet social de la SCCV. Une dissolution anticipe suivie dune liquidation serait envisager en 2012. Chaque associ aurait vocation rcuprer sa quote-part en fonction de son apport en capital, soit, pour la Sadev 94, un peu moins de 1 M qui viendrait abonder sa trsorerie.

8.5.2. La gestion des filiales


La gestion des filiales par la Sadev 94 appelle, par ailleurs, trois remarques. 8.5.2.1. La facturation des prestations de service La Sadev 94 ralise des prestations pour le compte de ses filiales qui ne donnaient lieu aucune facturation. Ainsi, la Sadev 94 supportait, pour le compte de la Sas Timing, des charges lies des conseils extrieurs (avocats, experts-comptables). Depuis dcembre 2010, ces dpenses internes et externes, engages pour le compte de filiales, font lobjet de conventions de prestations de service qui permettent la refacturation de prestations aux filiales. Ces conventions ont un effet rtroactif au 1er janvier 2010. En contrepartie de la tenue de la comptabilit et de ltablissement des comptes annuels, de toute assistance en matire fiscale et sociale, du suivi de la trsorerie, de la gestion des recouvrements, de la gestion des contentieux avec les salaris et les organismes de scurit sociale, la Sadev 94 peroit de Sas CCHB une rmunration forfaitaire annuelle de 10 000 HT. Ce montant na, semble-t-il, pas fait lobjet dune valuation qui permette de sassurer quil permet de couvrir les charges assumes par la Sadev 94. 8.5.2.2. Les conventions de compte courant En application des articles L. 225-42 et L. 823-12 du code de commerce, le commissaire aux comptes a signal que la convention de compte courant entre la Sadev 94 et la SCCHB na pas fait lobjet d'une autorisation pralable de la part du conseil dadministration de la Sadev 94. La raison invoqu est que, compte tenu du rsultat dficitaire anticip par la Sadev 94, il na pas t jug utile de prsenter au Conseil dadministration une convention de rmunration qui ne sappliquera peut tre qu'ultrieurement . Ce compte courant, dun montant de 14,9 M, na pas t rmunr en 2010 du fait du rsultat dficitaire de la SCCHB.

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Il en est de mme pour la SCCV du Pont Carle. Lapplication de la rmunration du compte courant aurait conduit un rsultat dficitaire de la socit. La chambre recommande que le conseil dadministration soit inform de la situation des filiales, et notamment des conditions de rmunration des comptes courants, dans la plus grande transparence. La Sadev 94 indique qu elle prend note de cette recommandation et, lavenir, en tiendra compte . 8.5.2.3. La question de la consolidation La Sadev 94 dpasse, depuis plus de deux exercices, les seuils conduisant lobligation dtablir des comptes consolids. En accord avec le commissaire aux comptes, elle a dcid de sexonrer de cette prsentation de comptes consolids, dans la mesure o toutes les filiales et participations dune socit, prises individuellement et comme un ensemble, sont considres comme ngligeables par rapport lobjectif de rgularit de sincrit et de fidlit dimage des comptes, larticle L. 233-19 du code de Commerce, relatif lexclusion du primtre de consolidation de filiales contrles, peut sanalyser, par extension, comme une dispense de consolidation . La Sadev 94 considre que la prise en compte de lintgralit des risques encourus et lexhaustivit des informations fournies en annexe aux comptes sociaux permettent une dispense dtablissement de comptes consolids, qui napporterait pas une meilleure information financire que celle dj transcrite dans les comptes de la socit. Il semble nanmoins que la dispense fonde sur le caractre non significatif du rsultat de la filiale SCCHB ne se justifie plus dans les conditions actuelles, compte tenu des rsultats prvisionnels. Ce point est confirm par lexpert-comptable qui estime que le critre essentiel retenu pour la clture des comptes 2010 consistait en limpact non significatif du rsultat de la Sas Timing sur les comptes du groupe pris dans leur ensemble (le rsultat Timing est infrieur 1 % du rsultat groupe). Ce seul motif ne justifie plus aujourdhui lexemption dtablissement de comptes consolids. En effet, les rsultats estims par Sadev 94 pour larrt des comptes 2011 sont les suivants : Sadev 94 bnfice dun rsultat de lordre de 2 M, Sas CCHB affiche une perte de lordre de 0,4 M . Il convient toutefois de rappeler quen vertu de larticle 1 000 du rglement 99-02 du Conseil national de la comptabilit (CNC), le caractre significatif dune entreprise contrle ne sapprcie pas uniquement sur la base de critres quantitatifs. Un seuil, sur la base du chiffre daffaires ou dun autre poste des tats financiers, nest pas ncessairement pertinent. Ainsi, la consolidation dune entreprise, situe en dessous des seuils, peut prsenter un caractre significatif si cette socit vient dtre cre, et sil sagit d'un investissement stratgique. En labsence d'autre prcision sur la nature des critres susceptibles dtre retenus, le groupe devra fixer, en fonction de ses activits, ses propres critres dapprciation du caractre significatif dune entreprise ou d'un ensemble dentreprises. Ainsi, les critres suivants, gnralement retenus dans la pratique, pourront tre utiliss : total du bilan, capitaux propres, capitaux permanents, chiffre daffaires, valeur ajoute etc.

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A laune des principes rappels par larticle 1 000 du rglement CNC 99-02, la chambre recommande la Sadev 94 dtablir des critres dapprciation sur le principe de consolidation des comptes et rappelle que si la socit estime que lentit ad hoc prsente un intrt ngligeable, et sen prvaut, pour ne pas tablir et publier des comptes consolids, elle devra inclure une information dans lannexe pour justifier de lexemption. La Sadev 94 prcise que les prconisations de la chambre [] ont t suivies deffet et ont t intgres dans lannexe aux comptes annuels clos le 31 dcembre 2011 .

8.5.3. Les contr ats de pr -commer cialisation dans le cadr e de lopr ation Ivr y Confluences
Lopration dIvry Confluences porte sur un territoire denviron 145 hectares, soit le cinquime de celui dIvry-sur-Seine, qui, depuis lorigine du projet, porte le nom d AvenirGambetta . En 2002, une tude de projet urbain a t lance sur le territoire Avenir-Gambetta dans la dynamique cre par la Charte Vers Ivry-sur-Seine 2015 et les actions de lAssociation Seine Amont Dveloppement. En 2004, la suite de cette tude, la ville dIvry-sur-Seine a adopt un schma damnagement de rfrence Avenir-Gambetta , prsent au conseil municipal du 18 novembre 2004. En 2007, la ville a labor le schma directeur dIvry-Port, qui fixe le cadre gnral des futures oprations damnagement et a dsign, par dcision en date du 15 fvrier 2007, la Sadev 94 en tant que concessionnaire de lopration damnagement Avenir-Gambetta , rebaptise, en 2008, Ivry Confluences. Le trait de concession damnagement, sign le 7 mars 2007, porte sur un primtre de 125 hectares et un programme de 185 000 m Shon de logements, 407 000 m Shon dactivits conomiques et 8 000 m Shon dquipements. Cependant, la constructibilit de lopration Avenir-Gambetta issue de llargissement du primtre de rflexions urbaines et de laugmentation significative du foncier mutable dpasse le volume de constructions dfini dans le trait de concession sign avec la Sadev 94 (25). La ville a donc souhait reconsidrer le programme initial de lopration, en largissant son primtre et en augmentant significativement le foncier mutable. Le primtre est pass de 125 145 hectares, tandis que la programmation est passe de 600 000 1 300 000 m Shon. Ainsi, par dlibration du 25 juin 2009, le conseil municipal a approuv les objectifs d'amnagement de lopration. Le 24 juin 2010, il a approuv le bilan de la concertation, pralable la cration de la Zac Ivry Confluences et la rvision simplifie du plan local durbanisme (PLU), et a mis un avis favorable au dossier de cration de la Zac. Par arrt prfectoral en date du 28 octobre 2010, la Zac Ivry Confluences a t cre. Lopration devait tre ralise par la Sadev 94, en partenariat avec quatre oprateurs avec lesquels elle a choisi de sassocier en vue du dveloppement des programmes de logements et de bureaux prvus.
(25)

Extrait de la dlibration du 25 juin 2009 du conseil municipal dIvry-sur-Seine.

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Cest dans ce contexte que la Sadev 94 a sign, en 2009, des conventions de prcommercialisation par lesquelles elle sengage acqurir et cder les droits construire diffrentes socits, en vue de la ralisation des programmes immobiliers de lopration. Pour la Sadev 94, il ne sagit pas proprement parler de promesses de vente, mais davantage de contrats de rservation qui obligent ces promoteurs acqurir des charges foncires pour y dvelopper des projets de logements et de bureaux. Ces conventions concernent Bouygues Immobilier, Icade et un groupement Bremond/Unimo, ainsi que la socit Sodearif. Le programme est peu prs quitablement rparti entre les trois groupes principaux (30 % chacun).
Tableau n 23 Rpartition entre oprateurs du programme pr-commercialis Ivry Confluences (en m) quipement commerces activit tertiaire logement accession logement social TOTAL Total Opration 57 400 26 600 169 400 407 000 216 900 205 400 1 082 700 Icade Bouygues Sodearif Bremond/ unimo 11 300 1 200 33 800 21 600 10 000 65 400 104 000 59 700 38 200 214 400 Total

6 400 3 800 96 200 60 700 39 800 206 900

3 400 1 400 100 700 75 700 30 600 211 800

21 100 6 400 334 700 217 700 118 600 698 500

Source : CRC partir des contrats de pr-commercialisation.

La Sadev 94 soblige acqurir un droit sur les terrains, destins la cession de droits construire, permettant la ralisation de chacune des phases du programme. La cession des droits construire du programme doit intervenir, par phases successives, selon le calendrier suivant : la phase 1 est comprise entre 2009 et fin 2012, la phase 2 entre 2013 et fin 2017, et enfin, la phase 3 est prvue entre 2018 et fin 2022. En contrepartie, lesdites socits ont vers la Sadev 94 une indemnit de rservation, correspondant, pour la phase 1 plus de 13,3 M. Lintrt pour la Sadev 94 est de prfinancer lacquisition des charges foncires et, par consquent, de ne pas assumer, sur ses fonds propres, la totalit du portage financier de la matrise foncire. Au total, ces indemnits reprsentent plus de 35,2 M.
Tableau n 24 Indemnits de rservation verses par les oprateurs (en ) Phase 1 phase 2 phase 3 TOTAL Icade 4 000 000 3 209 516 3 089 792 10 299 308 Bouygues 4 000 000 3 648 594 3 277 968 10 926 562 Sodearif 1 300 000 1 092 593 1 025 397 3 417 990 Bremond/ unimo 4 000 000 3 432 149 3 185 206 10 617 355 Total 13 300 000 11 382 852 10 578 363 35 261 215

Source : CRC partir des contrats de pr-commercialisation.

Ces indemnits, verses par phase, font lobjet de garanties bancaires (Caisse dpargne, Socit gnrale et Dexia), lexception de la socit Bremond qui ne la pas sollicite.

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La garantie ne couvre pas toutes les consquences financires de manquements dans lexcution du contrat mais uniquement les sommes dues en contrepartie du service ou des prestations dont lobjet est de dterminer les modalits et conditions de rservation des droits construire que Sadev 94 soblige acqurir et que les socits sengagent lui acheter en vue de la ralisation des programmes immobiliers de lopration . Les conventions prvoient quen cas dimpossibilit pour la Sadev 94 de vendre la socit tout ou partie des terrains dassiette des droits construire dune phase, ou si elle nest plus en capacit de respecter les engagements souscrits la prsente convention, la Sadev 94 devra rembourser la socit la partie correspondante de lindemnit pour la phase concerne, au prorata des droits construire considrs. La Sadev 94 considre que les conventions de rservation signes entre Sadev 94 et les quatre socits rservataires sont quilibres dans la mesure o elles prvoient que Sadev 94 conserve les indemnits lies la rservation dun terrain si les oprateurs refusent in fine dacheter la charge foncire rserve et correspondant audit terrain, en contrepartie du fait que Sadev 94 sengage rembourser les indemnits lies la rservation dun terrain en cas dimpossibilit pour elle de respecter ses engagements . La Sadev 94 sera considre comme dfaillante si elle ne peut proposer, au cours dune phase, la signature dune ou plusieurs promesses de vente portant sur plus de 20 % des droits construire du programme la socit. En ralit, la construction de cette phase 1 est prvue de telle sorte quelle nengage pas la Sadev 94 sur la base dambitions draisonnables. Lon peut ainsi considrer, que sur la base dune programmation de la phase 1 trs prudente, la Sadev 94 nest pas en situation de risque au regard des stipulations conventionnelles. Ainsi, du fait de la difficult pour la Sadev 94 se positionner sur la partie du programme qui concerne la construction de bureaux, aucune cession nest prvue dans ce domaine, alors quil tait prvu lacquisition de 31 000 m de bureaux lors de la phase 1. Les cessions en cours de la phase 1 se portent, par consquent, sur les segments les plus porteurs : logements en accession et logements sociaux, au dtriment du tertiaire.
Tableau n 25 Cession prvues en 2012 de la phase 1 du programme prcommercialis Ivry Confluences phase 1 commerces activit tertiaire logement accession logement social TOTAL (en m) 3 500 0 31 000 16 458 10 972 61 930 8 8 5 6 total opration (en %) 13 cession prvue en 2012 0 0 0 32 000 36 700 61 930

Source : CRC partir des informations de la Sadev 94.

Cependant, pour les phases suivantes, si le contexte nvoluait pas en faveur de limmobilier tertiaire, les bases de ces accords pourraient tre remises en cause, ce qui obligerait la Sadev 94 et ses partenaires rviser leurs engagements, afin que lune ou lautre des parties ne soit place en situation de risque. Un point de rendez-vous est envisager avant la fin de lanne 2012 qui marque la fin de la phase 1.

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9. LA POSITION PRIVILEGIEE DE LA SADEV 94 DANS LE DEPARTEMENT DU VAL-DE-MARNE 9.1. LA


STRATEGIE OPERATIONNELLE DE LA SADEV 94 SAPPUIE SUR LA CONDUITE DETUDES PREALABLES ET LA MAITRISE DES CHARGES FONCIERES

9.1.1. La r alisation des tudes


Les tudes pralables ont, certes, vocation valuer les enjeux dun territoire, mais aussi emporter la dcision des lus locaux dinvestir dans des oprations damnagement. La Sadev 94 identifie, elle-mme, les zones potentiel, court ou moyen terme. Aprs avoir ralis cette veille de march , elle laisse la collectivit le soin, soit de raliser des tudes complmentaires, soit de crer une Zac directement. De fait, les tudes conduisent, frquemment, la cration dune Zac. Ces tudes tmoignent ainsi de la capacit dinitiative, danticipation de la socit, ainsi que de sa capacit dinfluence sur les collectivits, par ailleurs actionnaires. Les tudes pralables, bien que non obligatoires(26), sont primordiales, dans la mesure o elles guident les collectivits dans lapprciation de la faisabilit du projet et de lopportunit de sa mise en uvre. Gages dconomie globale, elles conditionnent la qualit des ralisations urbaines(27). La Sadev 94 ralise deux types dtudes(28) : celles pour son propre compte, et celles pour le compte de collectivits, les secondes pouvant complter les premires. Les tudes pour le compte de la Sadev 94 peuvent saccompagner ou non dacquisition de terrains. Elles peuvent conduire, le cas chant, la cration dune Zac puis lattribution, la Sadev 94, de la concession. Il est constat que, sur 13 tudes ralises par la Sadev 94, pour son propre compte, entre 2005 et 2011, sept ont dbouch directement ou indirectement sur la cration de Zac. La Sadev 94 a dj t dsigne comme concessionnaire damnagement pour cinq dentre elles. Sur les cinq tudes pralables la dsignation de la Sadev 94 comme concessionnaire, quatre ont contribu directement la cration de Zac (Voltaire, Chaperon Vert, les Simonettes sud, le Coteau et Aragon). Sur la base de ces quatre tudes, la Sadev 94 a, de plus, acquis des terrains pour des montants significatifs : 3,4 M de terrains sur la base de ltude Chaperon Vert Arcueil, 1,7 M de terrains sur la base de ltude Marais-de-Gaulle Champigny-Sur-Marne, 7 M de terrains sur la base de ltude du site EDF de Villejuif et 0,36 M de terrains sur la base de ltude des terrains Darius Milhaud .

(26)

Larticle L. 300-4 du code de lurbanisme ne fait plus mention des tudes pralables depuis la loi du 20 juillet 2005 sur les concessions damnagement. (27) Cf. Circulaire UHC/MA 2/16 n 2004-48 du 18 aot 2004 relative aux principes gnraux dorganisation de mise en concurrence en matire dtudes damnagement, durbanisme et de dplacements. (28) Cf. annexes respectivement intitules Les projets de la Sadev de 2005 2011 et Liste des consultations auxquelles la Sadev 94 a rpondu depuis 2008 . Les deux tableaux ne couvrent pas les mmes priodes et ne peuvent pas tre compars en tant que tels. Lannexe n 1 prcisant lensemble des dpenses ralises dans le cadre des tudes et oprations de dveloppement, le montant propre aux tudes na pas t communiqu.

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Quant aux tudes menes par la Sadev 94 sur mandat des collectivits, elles ont pour objet de dfinir la programmation et les principes des amnagements raliser dans les futures Zac. Ces tudes sont un pralable, avant le lancement dune opration damnagement. Sur 30 tudes de ce type, une vingtaine ont conduit la cration dune Zac. Ces tudes sont parfois lextension dtudes ralises linitiative de la Sadev 94. Tels sont le cas des trois tudes confies par le dpartement du Val-de-Marne et de la communaut dagglomration du Val-de-Bivre (tude des Hautes Bruyres Villejuif, de prprogrammation Epi dOr et de Cancer Campus), qui ont fait suite ltude sur les terrains Darius Milhaud mene linitiative de la Sadev 94. Ces trois tudes ont ensuite abouti la cration de la Zac Cancer Campus Villejuif. Le laps de temps qui scoule, en moyenne, entre la ralisation des tudes et le choix de la Sadev 94 comme concessionnaire damnagement se situe, pour environ la moiti des projets, moins dun an et pour lautre moiti dans une priode allant jusqu trois quatre ans. Pour la Sadev 94, les tudes sont un moyen dapprofondir sa connaissance des potentiels du territoire, mais, compte tenu des cots importants, elles ont clairement pour finalit de permettre la Sadev 94 dtre dsigne comme amnageur. La socit rpond que ces tudes ont pour but de contribuer au dveloppement du territoire du Val-de-Marne (mission statutaire de la socit), que Sadev 94 soit ou non amnageur, ce qui contribue renforcer lattractivit du territoire dintervention prioritaire de Sadev 94, l o la socit intervient comme oprateur tout autant que l o ses concurrents sont prfrs .

9.1.2. La matr ise du foncier , lment dter minant de la cr ation dune Zac
Les acquisitions du foncier, avant la cration de la Zac, ont systmatiquement men la dsignation de la Sadev 94 comme concessionnaire damnagement. La socit prcise que dans le cas o Sadev 94 ne serait pas dsign comme amnageur, il revendrait le bien acquis loprateur choisi par le concdant, comme nimporte quel propritaire foncier de la ZAC . Ainsi, avant la constitution de la Zac, la Sadev 94 a investi, significativement, dans la matrise du foncier : - 16,5 M de terrains pralablement la cration de Cancer Campus ; - 3,4 M de terrains sur la base de ltude Chaperon Vert Arcueil mene en 2005-2006. La Sadev 94 est devenue concessionnaire de la Zac Chaperon Vert en 2007 ; - 7 M pour 16 182 m de terrains EDF acquis au premier trimestre 2010 sur la base de ltudede Villejuif, destins accueillir lessentiel du programme vocation tertiaire. La Sadev 94 est devenue concessionnaire de la Zac Aragon en octobre 2011 ; - en outre, la Sadev matrisait un cinquime du foncier mutable dans le cadre de lopration Avenir-Gambetta devenue ensuite Ivry Confluences.

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La matrise du foncier est un atout puissant pour la Sadev 94, face des collectivits qui considrent, gnralement, que les acquisitions de terrains par la Sadev 94 prservent leurs intrts au regard, notamment, du secteur priv qui procderait la cession des terrains dans des conditions financires diffrentes. Le directeur gnral estime que les acquisitions financires de la Sadev 94 de rattachement une mission de service public excute pour les collectivits. Il ne sagirait pas dun enjeu financier pour la socit. Elles permettent, selon lui, de prempter des terrains intressant le secteur priv, des prix infrieurs. 9.2. L A TRADUCTION OPERATIONNELLE DE LA STRATEGIE DE LA SADEV 94 A TRAVERS LES DEUX OPERATIONS DENVERGURE I VRY C ONFLUENCES ET C ANCER C AMPUS La cration, puis lattribution la Sadev 94, des deux principaux projets Ivry Confluences et Cancer Campus font suite un enchanement planifi de ralisations dtudes et dacquisitions de terrains pralables par la socit. De 2005 2011, la Sadev 94 a conduit plus dune quarantaine de projets damnagement, tablis sur environ 4 millions de mtres carrs Shon. La rpartition des surfaces amnager montre une concentration pour moiti sur les territoires des villes dIvry-sur-Seine et de Villejuif. Les projets de la ville dIvry-sur-Seine occupent un tiers de la surface totale damnagement. Cette superficie est essentiellement lie de lopration Ivry Confluences qui reprsente 1,3 million de mtres carrs Shon et totalise un budget de 726,6 M HT. Les projets de la ville de Villejuif, quant eux, occupent 22 % de la surface totale damnagement. Cette superficie est essentiellement relative a de lopration Campus Cancer qui reprsente environ 0,6 million de mtres carrs Shon et totalise un budget de 264,2 M HT. Le projet Ivry Confluences consiste en lamnagement complet dune zone, avec comme axes, le dveloppement conomique, la cration despaces publics de qualit et de nouveaux axes de circulation, le ramnagement des bords de Seine et la cration de nouveaux espaces verts. Le projet stale sur 145 hectares, soit un cinquime de la surface dIvry-sur-Seine. En janvier 2011, la Sadev 94, propritaire du foncier mutable, acquis lors de la premire Zac, Avenir-Gambetta , et titulaire de la totalit des tudes pralables, a t dsigne comme concessionnaire damnagement. Le projet Cancer Campus consiste dvelopper un ple dexcellence en matire de recherche technologique et mdicale et dactivits industrielles et tertiaires dans le domaine de la cancrologie. Le site, situ au cur de la communaut dagglomration du Val-de-Bivre, comprend notamment le secteur des Hautes-Bruyres Villejuif, autour de lInstitut Gustave-Roussy. En 2005, la Sadev 94 a tudi, de sa propre initiative, une proposition de constructibilit sur les terrains Darius Milhaud Villejuif et Arcueil. En avril 2007, la Sadev 94 a acquis, la suite de cette tude, 41 248 m de terrains pour 360 000 via sa filiale Timing, dans lobjectif dun dveloppement futur. Le dpartement du Val-de-Marne a confi, en 2006, la Sadev 94, associe lagence darchitectes-urbanistes TVK, llaboration du schma directeur damnagement du site du plateau des Hautes-Bruyres Villejuif. Aprs avoir termin cette tude prospective, en dcembre 2008, la Sem a conduit deux tudes de prprogrammation lances par la communaut dagglomration du Val-de-Bivre portant sur la requalification de la zone dactivit conomique de lEpi dOr (2008-2011) et sur le projet Cancer Campus lui-mme (2009-2010). La Sadev 94 a acquis, sur la base de ces tudes, respectivement pour 2 164 848 et 14 000 000 de terrains.

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Conforte par les tudes menes par la Sadev 94 et la proportion importante de terrains matriss par la socit, la communaut dagglomration du Val-de-Bivre a engag les procdures en vue de la cration dune Zac dintrt communautaire sur le site, le projet Cancer Campus. En dcembre 2011, dans le cadre dun appel doffres, la Sadev 94 a t dsigne amnageur de la Zac. 9.3. J URIDIQUEMENT
REGULIERES, LES ETUDES PREALABLES ET LA MAITRISE DU FONCIER PLACENT LA SADEV 94 DANS UNE POSITION PRIVILEGIEE

Rien ninterdit lattribution dune convention damnagement aprs la ralisation dtudes pralables au mme candidat, mais ce dernier, sil est incrimin, doit apporter la preuve quil nest pas en position de bnficier dun quelconque avantage par rapport ses concurrents(29). La participation de loprateur en charge des tudes la procdure de mise en concurrence pralable lattribution de la concession damnagement est susceptible de rompre lgalit de traitement entre les candidats, dans la mesure o cet oprateur a pu obtenir, cette occasion, des informations privilgies susceptibles de lavantager pour llaboration de son offre, ou quil a pu profiter de sa situation pour influencer le rsultat des tudes, dans un sens qui lui soit favorable(30). Nanmoins, cette preuve est, par dfinition, particulirement difficile apporter mme si le risque de rupture dgalit entre les candidats ne peut tre totalement cart. En pratique, il revient au concessionnaire damnagement de sassurer que certaines mesures ont t mises en uvre par lautorit concdante pour que lensemble des candidats soient placs dans les mmes conditions pour formuler leur offre. Ces mesures consistent, notamment, communiquer aux autres candidats et soumissionnaires toute information utile change dans le contexte de la participation du candidat ou soumissionnaire susmentionn la prparation de la procdure, et fixer des dlais adquats pour la rception des offres. La Sadev 94 rappelle que la mise en place des procdures dappels la concurrence nest pas de la responsabilit des candidats ou du concessionnaire, mais celle de la collectivit. Nanmoins, Sadev 94 sest assure, lorsque la socit a conduit des tudes pralables, que celles-ci taient communiques lensemble des candidats . La Sadev 94 devra tre particulirement attentive au respect de ces mesures de prcaution, faute de quoi, elle pourrait sexposer voir les concessions qui lui sont attribues, dfres au juge administratif par un concurrent vinc, au motif de la violation du principe dgalit de traitement des candidats. Pour autant, les tudes pralables et la matrise des charges foncires par la Sadev 94 se prsentent comme des avantages concurrentiels.

(29)

Cour de justice des communauts europennes (CJCE), 3 mars 2005, Fabricom SA, affaire C-21/03, C-34-03. La CJCE met la charge de la personne ayant particip la prparation du march lobligation de faire la preuve, que dans les circonstances de lespce, lexprience acquise par elle na pu fausser la concurrence . A linverse du droit franais, pour lequel la preuve de latteinte lgalit de traitement des candidats doit parvenir de ce lui qui en fait le reproche, le juge communautaire impose au candidat incrimin de rapporter la preuve quil nest pas en position de bnficier dun quelconque avantage par rapport ses concurrents. (30) Source : rsultats de ltude mene dans le Guide de lamnagement oprationnel, les collections dactualits habitat n 132 : Participation des prestataires dtudes la mise en concurrence des oprateurs damnagement .

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La socit souligne quil est loisible aux concurrents de Sadev 94 dengager, galement, des tudes pralables. Cest au demeurant, ce que font lEtablissement Public dAmnagement ORSA sur son territoire dintervention et lEPAMARNE sur le sien . Sur quatre procdures de mise en concurrence analyses (Ivry Confluences, Zac RN7 de Chevilly-Larue, Zac des Barmonts Villejuif, projet de restructuration de llot du centre commercial du quartier des Mordacs Champigny-sur-Marne) la Sadev 94 sest prsente comme lunique candidat, lexception du projet Ivry Confluences. Pour ce projet qui est le plus important de la Sadev 94 en termes de superficie, deux socits ont candidat : la Sadev 94 et une socit dconomie mixte damnagement. La proposition de cette socit a t carte, pour des motifs qui pourraient laisser supposer quelle ne sest pas implique dans des tudes pralables, lesquelles ont t ralises par la Sadev 94(31). La Sadev 94 considre que: le motif de rejet de la candidature de la [socit] semble relever, non pas dtudes ralises avant la consultation mais plutt dune absence de proposition dtudes complmentaires aux prcdentes qui, au demeurant, lui avaient t communiques . 9.4. DE POSSIBLES CONFLITS DINTERET

Dans les procdures dappel doffres analyses, ont t releves des zones de risques pouvant comporter des conflits dintrt. Le reprsentant la commune de Champigny-Sur-Marne, au sein du conseil dadministration de la Sadev 94, a fait partie, en 2007, en tant quadjoint au maire, des membres du conseil municipal composant la commission dappel doffres de la commune, constitue dans le cadre de la concession damnagement relative la restructuration de llot du centre commercial du quartier des Mordacs. Sur dlgation du maire, il a prsid louverture des plis la commission davis sur les candidatures. Il a ensuite pris part au vote, qui a dsign la Sadev 94 comme concessionnaire damnagement. En outre, il appartient aussi la commission dappel doffres de la Sadev 94. De mme, le reprsentant la commune dIvry-sur-Seine, au sein du conseil dadministration de la Sadev 94, a fait partie de la commission dappel doffres appele dsigner lamnageur, dans le cadre de la concession damnagement dIvry Confluences. Il a vot lors de la dsignation, en septembre 2010, de la Sadev 94 en tant que concessionnaire damnagement. La chambre recommande la Sadev 94 de rappeler aux administrateurs de la socit que ces fonctions sont incompatibles avec leur prsence au sein des commissions dappel doffres de la collectivit sur les dossiers intressant la Sadev 94, sauf se placer en situation de conflit dintrt. La Sadev 94 indique quelle sest avise, assez tardivement, de cette situation, rsultat dun regrettable manque de vigilance. Il est apparu que dans les cas voqus Champigny-surMarne et Ivry-sur-Seine, les communes nont pas assimil la commission adhoc la commission communale dappels doffres. Elles nont donc pas appliqu, dans ces cas, les rgles quelles appliquent habituellement. Sadev 94 a procd une analyse juridique qui a conclu au risque de similarit des deux commissions. Elle a donc appel lattention des ses administrateurs sur ces risques .
(31)

[la Sem] napportait aucune rponse sur la nature des tudes envisages, ni leur ncessit en fonction des tudes dj ralises (rapport danalyse des offres).

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Les maires de Champigny et dIvry se sont engags veiller ce que le reprsentant de la ville auprs de la Sadev 94, en tant quadministrateur, ne participe plus aux commissions de la ville charges dexaminer les candidatures une opration damnagement lorsque la socit aura soumissionn.

10. ENJEUX ET PERSPECTIVES Quoiquen bonne sant financire, la Sadev 94 doit faire face la crise du secteur de limmobilier et notamment celle qui affecte limmobilier dentreprise entranant un ralentissement dans la cession des charges foncires. Mcaniquement, elle doit financer le portage des oprations dans lattente des recettes gnres par ces cessions, ce qui conduit accrotre le niveau de son endettement, dj lev, et mobiliser une partie de ses fonds propres. Ainsi que lindique le directeur gnral, le contexte actuel suscite donc des inquitudes, mme si le portefeuille dactivits de la socit lui permet denvisager des perspectives de commercialisation favorables. Le chiffre daffaires prvisionnel stablit en 2014 142,4 M, en progression de plus de 50 % par rapport 2011 (75,8 M). A lhorizon de 2014, le bnfice atteindrait 7,5 M (contre 2 M en 2011) et les fonds propres seraient renforcs, passant de 38,4 M 54,5 M. Ces prvisions sont surtout conditionnes par les oprations Ivry Confluences, Cancer Campus et par une autre opration en cours dtudes. Ils doivent tre considrs avec prudence car, comme le rappelle la socit, le chiffre daffaires prvisionnel issu du Plan Moyen Terme constitue une projection mcanique des rsultats tels quils se prsenteraient si les chanciers prvisionnels des bilans doprations se droulaient sans alas. Ils sont, par consquent, trop optimistes et seront, obligatoirement, contredits par la ralit . Dans les conditions actuelles, la socit na pas encore t confronte une contraction du crdit bancaire qui limiterait sa capacit propre dinvestissement, value plus de 457,5 M entre 2012 et 2014 ou celle des collectivits locales. Ivry-sur-Seine, par exemple, sest expose hauteur de 119,6 M HT dans lopration Ivry Confluences. Son niveau dendettement lev pourrait conduire la Sadev 94 accrotre ses fonds propres, afin daugmenter sa capacit mobiliser des ressources externes. Pour cela, deux techniques sont habituellement appliques : les reports nouveau des bnfices dgags ou la recapitalisation par les actionnaires. La premire voie renvoie la capacit de la Sadev 94 maintenir un niveau lev de bnfices conditionns par la commercialisation des charges foncires ; la seconde nest pas envisageable, lheure actuelle. La matrise des dpenses apparat, dans ces conditions, comme une ncessit. Les marges de manuvre sur les frais de structure sont limites, en raison du poids de la masse salariale (plus de 60 %). Le risque, selon le directeur gnral, serait de dgrader ses capacits dintervention oprationnelles ce qui est impensable aprs une priode de forte croissance du portefeuille des oprations dvelopper . En revanche, dun point de vue oprationnel, il convient de diffrer, autant que possible, les acquisitions foncires et les travaux non urgents .

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La matrise foncire et le diffr dans la cession des charges foncires posent la question du portage financier qui suppose la recherche de partenaires. La surface financire des oprations denvergure telles quIvry Confluences, Rouget de Lisle, Cancer Campus ne permet pas la socit dassumer, elle seule, leur portage. Ainsi que le reconnat le directeur gnral, mme si cela altre partiellement notre indpendance et notre capacit agir sur certains paramtres des bilans, ce stade, ncessit fait loi car la maitrise foncire, sans concours extrieur, pse fortement sur notre socit et les alas du march immobilier crent des situations dengorgement . Cest ainsi que la socit envisage de nouer des accords particuliers avec le Saf 94, ainsi quavec ltablissement public foncier rgional dIle-de-France.

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ANNEXE

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Tableau n I : CARACTERISTIQUES DES EMPRUNTS EN 2010


Capital emprunt (en M) 3 4,2 4,5 0,18 0,23 1,5 15 9,6 10 25,4 1 7 Marge sur taux variable 0,70 % 0,80 % 0,45 % 0,75 % 0,95 % 1,40 % 0,27 % 0,85 %

Opration Zac des Simonettes nord Zac RN7 nord Zac du Port Ateliers locatifs du Bois lAbb Construction dun centre de tri postal sur la Zac des Vux Saint-Georges Zac Entre de ville Paul Hochart Opration de restructuration urbaine AvenirGambetta Opration de restructuration urbaine AvenirGambetta Opration de restructuration urbaine AvenirGambetta Opration de restructuration urbaine AvenirGambetta Sige social Zac des Barmonts

Ville

Etablissement prteur

Indexation Variable Variable Variable Fixe Fixe Variable Fixe Variable Variable Variable Fixe Variable

Taux Euribor 3 mois Euribor 3 mois Euribor 3 mois 5,90 % 5,00 % Euribor 3 mois 2,67 % Eonia Eonia Euribor 3 mois 4,79 % Euribor 1 mois

Echance 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2020 2020 2020 2021 2023 2031

Champigny-sur-Marne Crdit Coopratif Chevilly Larue Choisy-le-Roi Socit Gnrale Crdit Coopratif

Champigny-sur-Marne Caisse dEpargne Villeneuve-le-Roi Lhay-les-Roses Ivry-sur-Seine Ivry-sur-Seine Ivry-sur-Seine Ivry-sur-Seine Structure Villejuif Caisse des Dpts et Consignations Crdit Coopratif Caisse dEpargne Caisse dEpargne Socit Gnrale Crdit Foncier Socit Gnrale Caisse dEpargne

Source : Sadev 94.

Tableau n II : BUDGET DE FONCTIONNEMENT


(en ) Autres achats Locations diverses Location immeubles et parking Entretien immeuble Entretien matriel Assurances Documentation Honoraires Publicits, publications et relations publiques Frais de mission et dplacements Frais postaux et tlcommunication Frais de gestion Impts et taxes Salaires bruts Charges salariales Autres frais de personnel Frais financiers et bancaires Amortissements Total budget de fonctionnement Total charges exceptionnelles Total impts et participations TOTAL BUDGET DE FONCTIONNEMENT GLOBAL Source : Sadev 94. Ralis 2008 59 443 192 312 126 796 24 353 41 960 88 532 220 759 251 896 151 028 67 105 44 017 50 464 181 329 2 113 995 857 790 125 813 45 581 69 538 4 712 711 389 520 2 333 185 7 435 416 Ralis 2009 61 632 244 488 20 116 37 521 78 169 112 785 244 823 243 592 204 080 93 428 53 864 46 399 268 514 2 052 738 888 977 81 860 83 759 115 304 4 932 049 346 732 591 157 5 869 938 Ralis 2010 57 677 117 650 27 633 41 425 85 234 80 295 299 709 347 818 172 355 72 779 52 773 49 263 302 398 1 921 779 865 719 104 390 12 323 137 105 4 798 462 240 290 591 157 5 629 909 2011 rvis 60 325 161 531 28 188 38 640 135 840 105 600 248 000 437 365 173 200 86 000 60 070 63 850 292 582 2 305 531 1 166 948 30 000 144 700 240 300 Evolution -3% - 39 % - 78 % 70 % 103 % -9% 36 % 38 % 14 % 8% 20 % -2% 67 % 9% 1% - 17 % - 73 % 97 % 2% - 38 % - 75 % - 24 %

5 778 670

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Tableau n III : EVOLUTION DES MARGES ET REMUNERATIONS (en M) Amnagement Dont rmunration Dont mission dassistance technique Mandat public Dont matrise douvrage Dont prestations services Oprations propres Total Oprations propres marges exceptionnelles sur clture opration Amnagement marge exceptionnelle sur clture opration Total gnral
Source : Sadev 94-rapports de gestion.

2007 3,5 2,9 0,5 0,7 0,4 0,3 1,4 5,6 3,5 9

2008 5,6 4,9 0,7 0,8 0,5 0,3 1,6 8 3,5 0,3 11,7

2009 5,8 5,3 0,5 0,8 0,4 0,3 1,8 8,3

2010 5, 8 5,3 0,5 0,5 0,5 0,6 4,1 10,4

8,4

10

Tableau n IV : REPARTITION DES REMUNERATIONS HORS MARGES EXCEPTIONNELLES (en M) Amnagement Mandat public Oprations propres
Source : Sadev 94-rapports de gestion.

2007 62% 13% 25%

2008 70% 10% 20%

2009 69% 9% 22%

2010 56% 5% 39%

Tableau n V : RESULTATS REALISES EN OPERATIONS PROPRES (en M) VEFA/CPI/Autres oprations propres


Source : Sadev 94-rapports de gestion.

2006 1

2007 1,4

2008 5

2009 1,8

2010 4

Tableau n VI : OPERATIONS PROPRES SUR FONDS PROPRES Au 31 dcembre (en M) Capitaux propres Oprations propres Mandats publics
Source : Sadev 94-rapports de gestion.

2007 25 1 0,7

2008 30 16 0,7

2009 39 2 0,7

2010 44 4 0,5

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Tableau n VII : BILAN PREVISIONNEL DES OPERATIONS

(en K)

Donnes HT issues du dernier CRACL (dlibr en 2011) Estimation du rsultat revenant au concdant Budget dpenses Budget recettes Estimation du rsultat terminaison Recettes cumules (1)

Donnes prvisionnelles au 31 dcembre 2011 HT (2) Quote-part rsultat Sadev94 94 1 942 1 226 2 593

Oprations

Zac Cancer Campus Zac Ivry Conflences Zac des Barmonts Zac Pasteur Zac des Simonettes nord Opration de rnovation urbaine des Mordacs Zac dpartementale du Val Pompadour Zac RN7 nord Chevilly Zac Paul Hochart Zac Concorde Stalingrad Vitry Zac du Chaperon vert Zac du Port Choisy Zac RN 305 sud Zac de la Vache Noire Zac Petit Leroy Chevilly Zac Louis Rousseau Zac du Coteaux CPA Jeanne Hachette Mandats Lyce Montaleau Groupes scolaires C. Peguy Villiers Studio 66 Champigny Mandat Cit Saint-Exupry Mandat Grande borne Grigny Vfa Htel cinma Arcueil

264 095 726 644 33 181 26 465 10 499 9 836 46 946 32 761 27 090 39 702 57 247 82 874 61 844 37 644 12 807 3 969 24 474 11 967

264 190 726 644 33 184 26 465 10 501 9 837 47 145 33 041 27 091 39 932 57 262 82 874 61 844 48 312 14 265 4 107 33 500 11 975 8

199 280 229 15 8 535 15 109 4 242 8 -

94 4 2

12 280 8 607 25 040 1 2 300 18 735 3 417 6 455 31 410 30 710 56 424 1 085 43 964 13 885 3 815 5 285 -

93 598 18 603 25 803 4 456 3 689 26 937 18 899 6 872 33 546 31 798 59 244 1 961 35 236 9 408 3 783 9 435 1 699

1 000 1 573 10 345 3 216 9 657 9 646 7 389 1 085 -

2 134 1 444 29 4 784

15 636 6 043 3 098 26 186 41 355

15 636 6 043 3 098 26 186 41 355

14 109 5 598 29 16 659 750

21 937

24 530

2 593

24 530

21 704

(1) Participations incluses. (2) Ces donnes prvisionnelles sont bases sur le rgl et non pas le factur. (3) recettes cumules sur budget recettes. Source : Sadev 94

(en % ) davancement thor ique (3)


0 2 26 95 0 23 40 10 24 79 54 68 2 91 97 93 16 0 90 93 1 64 2 99

Participation cumule

Dpenses cumules

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Tableau n VIII : EVOLUTION PROSPECTIVE DE LA DETTE

Hypothse 1 : hausse de 2,5 % de la situation nette partir de 2015


(en M) Situation nette Ratio dette /Situation nette 2010 37 248 % 2011 38 256 % 2012 44 287 % 2013 50 377 % 2014 63 391 % 2015 65 297 %

Hypothse 2 : volution de 2,5 % des fonds propres partir de 2012


(en M) Situation nette constante (valeur fin 2011) Ratio dette /Situation nette
Source : Sadev 94.

2010 37 248 %

2011 38 256 %

2012 39 318 %

2013 40 463 %

2014 41 596 %

2015 42 452 %

Tableau n IX : EVOLUTION DES HONORAIRES COMPTABLES (en M) Total PIERRET/PA AUDIT (commissaire aux comptes) PRIMEXIS (expert-comptable) ADP Autres 2008 64 167 32 825 28 000 3 342 0 2009 90 957 30 445 48 890 9 722 1 900 2010 116 468 34 440 58 821 9 523 13 683 Evolution 81 % 49 % 110 % 185 %

Tableau n X : COUT DU CONTRAT ECS SOLUTIS Contrat Priode du 01/03/2007 au 31/04/2007 Contrat initial du 01/02/2007 du 01/05/2007 au 31/08/2007 Avenant n 1 du 31/07/2007 Avenant n 4 du 29/10/2009 Contrat dhbergement du 30/07/2008 du 01/09/2007 au 01/11/2009 Indemnit de rsiliation anticipe du 01/08/2008 au 01/02/2009 42 840 282 256 32 568 18 761 391 545 8 397 55 322 6 383 3 677 76 743 51 237 337 578 38 951 22 438 468 288 Montants HT (en ) 15 120 TVA (en ) 2 964 Montant TTC (en ) 18 084

TOTAL

S2-2120401 : BB

88/90

Tableau n XI : REPARTITION DU COUT DE LA COMMUNICATION EXTERNE (en HT) Communication externe dont salons dont relations clients dont insertions publicitaires dont rapports et lettres-projets
Source : Sadev 94.

2008 288 748 95 729 40 726 71 186 58 379

2009 328 939 146 308 72 658 77 363 47 265

2010 391 617 177 732 57 732 38 827 52 823

2011 361 446 134 397 59 258 21 310 67 041

Prvisions 2012 358 900 145 000 56 300 36 100 63 000

Tableau n XII : COUT DE LA PARTICIPATION AUX SALONS IMMOBILIERS (en ) Communication externe dont salons dont Mipim dont Simi
Source : Sadev 94.

2008 288 748 95 729 43 917 43 516

2009 328 939 146 308 82 913 60 315

2010 391 617 177 732 77 264 64 915

2011 361 446 134 397 36 717 61 000

Prvisions 2012 358 900 145 000 80 000 60 000

Tableau n XIII : COUT DE LA PARTICIPATION AU MIPIM 2010 Mipim 2010 (en ) Stand location de l'espace amnagement du stand accrditations rception Grey d'Albion (70-80 personnes) quipement carton invitation rception Htel Beau rivage 185 la chambre (4 nuites pour 3 personnes) Htel l'Amarante 244 par chambre Novotel 237 par chambre Convention Agence rgionale de dveloppement TOTAL
Source : Sadev 94.

64 069 23 319 39 109 1 642 12 778 2 907 2 870 7 000 1 303

732 6 897 15 500 101 279

S2-2120401 : BB

89/90

Tableau n XIV : LINTERESSEMENT AUX RESULTATS DE LA SOCIETE (en )


Marge brute Produits Charges Intressement calcul avant plafonds (10 % Marge brute) Plafond salaires (20 %) Rsultat comptable avant IS et intressement Plafond rsultat (10 %) Plafond retenu Part fixe 30 % Part variable 70 % Source : Sadev 94.

2011 3 391 277 8 093 931 4 702 654 339 127 463 633 2 546 261 254 626 254 626 76 388 178 238

2010 6 061 530 10 034 738 3 973 207 606 153 355 643 3 888 623 388 862 355 643 106 693 248 950

2009 4 418 650 8 345 836 - 3 927 186 441 865 373 555 3 911 964 391 196 373 555 112 067 261 489

2008 7 712 241 11 457 411 - 3 745 170 771 224 358 090 8 237 650 823 765 358 090 107 427 250 663

2007 3 619 703 6 874 454 - 3 254 751 361 970 328 388 13 589 617 1 358 962 328 388 98 516 229 871

Tableau n XV : FRAIS DE RECRUTEMENT- 2011 Objet Recrutement responsable services gnraux accompagnement de la direction gnrale Recrutement charg et responsables doprations Mission responsable de projets Recrutement pour le service comptabilit Recrutement les directions oprationnelles et Montant TTC (en ) 10 034,44 77 500,80 22 844,80 6 637,80 7 276,46 124 294,3
Source : Sadev 94.

Tableau n XVI : COUT DU CONTRAT DASSISTANCE A MATRISE DOUVRAGE : Ineum Consulting


(projet Advitium)

mission 1 missions 2 et 3

2005 HT TTC 79 800 95 441

2006 HT 137 200 137 200 TTC 164 091 164 091 HT

2007 TTC 97 115 97 115 HT

2008 TTC 3 349 3 349

HT

2009 TTC 10 884 10 884

TOTAL HT TTC 79 800 95 441 230 300 310 100 275 439 370 880

81 200 81 200

2 800 2 800

9 100 9 100

TOTAL 79 800 95 441 Source : Sadev 94.

S2-2120401 : BB

90/90

Tableau n XVII : COUT DU CONTRAT DU DEVELOPPEUR : Lascom (projet Advitium) V1 + V2 (en ) HT TTC 2006 73 878 88 358 2007 34 617 41 402 2008 20 595 24 632 2009 3 738 4 471 2010 47 345 56 625 2011 27 000 32 292 Total 207 173 247 779

Source : CRC IDF partir dune extraction Gesprojet transmise par Sadev 94.

Tableau XVIII : ECHANTILLON DES OPERATIONS EXAMINEES PAR LA CHAMBRE


Oprations Oprations amnagement Zac Cancer Campus Zac Ivry Confluences Zac des Barmonts Zac Pasteur Zac des Simonettes nord Opration de rnovation urbaine des Mordacs Zac dpartementale du Val Pompadour Zac RN7 nord Chevilly Zac Paul Hochart Zac Concorde Stalingrad Vitry Zac du Chaperon vert Zac du Port Choisy Zac RN 305 sud Zac de la Vache Noire Zac Petit Leroy chevilly Zac Louis Rousseau Zac du Coteaux CPA Jeanne Hachette Mandats Lyce Montaleau Groupes scolaires C. Peguy Villiers Studio 66 Champigny Mandat cit Saint-Exupry Mandat Grande borne Grigny Vfa Htel cinma Arcueil 2011 21 937 24 530 99 2013 2003-2012 2011-2014 2011-2013 15 636 6 043 3 098 26 186 41 355 15 636 6 043 3 098 26 186 41 355 90 93 1 64 2 20122010-2025 2007-2018 1991-2011 2001-2013 2007-2013 2001-2009 2005-2011 2007-2015 2004-2012 2007-2015 1998-2012 2010-2017 2000-2015 2005-2011 1999-2005 2008-2015 2004-2010 264 095 726 644 33 181 26 465 10 499 9 836 46 946 32 761 27 090 39 702 57 247 82 874 61 844 37 644 12 807 3 969 24 474 11 967 264 190 726 644 33 184 26 465 10 501 9 837 47 145 33 041 27 091 39 932 57 262 82 874 61 844 48 312 14 265 4 107 33 500 11 975 40 10 24 79 54 68 2 91 97 93 16 0 0 2 26 95 0 23 Priodes convention Budget dpenses (en M) Budget recettes (en M) Taux davancement (en %)