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Entre individuel et collectif :

lhabitat intermdiaire
Juillet 2010

Tous nos remerciements :


A nos commanditaires qui croient aux vertus des Habitats, pluriels, intermdiaires et individuels denses : le PUCA et lUSH. A linitiateur du rapprochement des deux quipes : Pierre Peillon, fervent promoteur des dmarches qui contribuent lamlioration de la qualit urbaine Aux membres des deux quipes qui ont particip ces recherches : Herv Duret, Marc Dauber, Andr Erwin Faure, Catherine Grenier, Jean- Didier Laforgue, Franois Liermann, Patrice Sechet, Catherine Touya. A Danielle Valabrgue et Luc Bousquet qui, du PUCA, ont soutenu sans faille la dmarche, Catherine Grenier et Chrystel Gueffier-Pertin qui, lUSH, lont accompagne. A notre metteur en page Andr Erwin Faure et tous nos re-lecteurs. Barbara Allen, Michel Bonetti & Jean Werlen

En couverture : Rsidence du Motier, 102 boulevard Lafayette, Clermont-Ferrand (63), 6 logements en accession sociale, 2004, MOE : Bruhat - Bouchaudy - Dobel Architectes, MOE : OPHIS.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

ENTRE INDIVIDUEL ET COLLECTIF: LHABITAT INTERMEDIAIRE


Barbara Allen, Michel Bonetti (CSTB) & Jean Werlen (Urbitat)

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

Avertissement
Cet ouvrage fait suite deux tudes assez diffrentes. Lune conduite par le CSTB en coopration avec six matres douvrage HLM sur lhabitat individuel dense dans le cadre de lappel doffres de recherche du PUCA Densit, Intimit, diversit, et lautre conduite autour dUrbitat par une quipe de praticiens sur les habitats intermdiaires en rgions Centre-Est la demande de lUnion sociale pour lHabitat et avec le soutien du PUCA. Procdant de mthodes distinctes, conduites par des personnes de formations varies, ces deux dmarches ont pourtant mis en vidence des rsultats convergents. Cest la raison pour laquelle lUSH et le PUCA se sont associs pour engager les quipes concernes faire ressortir de leurs travaux respectifs les lments qui peuvent tre utiles aux professionnels souhaitant sengager dans ce type de ralisation. La premire phase de la recherche conduite par le CSTB sest appuye sur lanalyse dune quinzaine doprations, elles-mmes slectionnes partir dun chantillon plus vaste : Marseille : Quartiers St Just et Larousse Melun : avenue de Corbeil ; Vert St Denis, rue de Pouilly Orlans : Jacques Cartier, Clos Notre Dame et la Becasse La Bolire Reims : Quartier Berlioz et Petit Betheny St Nazaire : quartier du Grand Marais et site de Terra nova Toulouse : Quartier des Bourdettes et le village du Touch. Cette premire phase de recherche sest traduite par la ralisation dune analyse socio urbaine de ces oprations et de leurs dispositifs socio-spatiaux. La seconde phase a consist raliser des entretiens approfondis auprs dune centaine de mnages vivant dans un sous chantillon de sept de ces oprations et mettre les rsultats de ces entretiens en relation avec lanalyse socio - urbaine. Ltude conduite par URBITAT visait analyser les pratiques de la matrise duvre. Une trentaine doprations a t slectionne partir des 122 recenses en rgions RhneAlpes, Bourgogne, Franche-Comt et Auvergne (cartographie sur la page ci-contre). Sil sagit pour une bonne part doprations locatives Hlm, le champ dinvestigation intgre galement des oprations de promotion destines laccession la proprit.

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Ci-dessus : carte localisant les oprations dhabitat intermdiaire tudies dans le cadre de ltude habitats intermdaires en Centre-Est.

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Sommaire
Chapitre 1
LES POTENTIELS DE LHABITAT INTERMEDIAIRE
Pourquoi dvelopper lhabitat intermdiaire aujourdhui ?

Chapitre 2

LHABITAT INTERMEDIAIRE : UN POTENTIEL CONSIDERABLE DE DEPLOIEMENT DE NOUVEAUX MODES DHABITER

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Chapitre 3

L HABITAT INTERMEDIAIRE : UN HABITAT URBANISANT


Dans quelles conditions lhabitat intermdiaire constitue-t-il un outil damnagement urbain ?

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Chapitre 4

LA CONCEPTION INTERNE DES OPERATIONS DHABITAT INTERMEDIAIRE


Un habitat agrable qui offre une alternative lopposition classique entre lhabitat individuel et l habitat collectif

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Chapitre 5

LA GESTION DE LHABITAT INTERMEDIAIRE


A quelles conditions ces oprations peuvent-elles tre prennes et valorises ?

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Chapitre 6

LES CLES DE LA REUSSITE


Les points de vigilance et les conditions de russite de ces oprations

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Conclusion

LHABITAT INTERMEDIAIRE, GERME POUR UNE VILLE DURABLE ?

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Notes & bibliographie

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CHAPITRE 1
Les potentiels de lhabitat intermdiaire
Pourquoi dvelopper lhabitat intermdiaire aujourdhui ? DFINITIONS ET ORIGINES
Lhabitat intermdiaire, une troisime voie entre habitat individuel et habitat collectif

POURQUOI LHABITAT INTERMDIAIRE


Un enjeu important dans le contexte du dveloppement durable Un outil de dveloppement et de densification pour les collectivits locales Un outil damnagement fort potentiel Un outil de diversifcation pertinent pour les organismes de logements sociaux

1.1 DFINITIONS ET ORIGINES


Si lhabitat intermdiaire suscite un intrt particulier auprs des professionnels, des matres douvrage comme des maitres duvre, des amnageurs comme des promoteurs immobiliers, ce nest pas d lattrait de la nouveaut mais lintuition que ces outils participent un renouveau de lhabitat et de lurbanisme. Ce renouveau est pressenti comme une mutation invitable, compte tenu des effets de dcennies de politiques de la ville et de la ncessit de produire diffremment lespace urbain au regard de la qualit environnementale. La politique de la ville et les problmes quelle cherche rsoudre nous ont appris que lhabitat ne peut se rduire laddition de logements et de services, que la spcialisation des zones urbaines produit de lexclusion et du gchis, que lon ne peut impunment produire des lieux sans tenir compte de leurs conditions de fonctionnement social (pratiques, usages suscits par les espaces, capacit les grer), etc. Par ailleurs les enjeux que soulvent la prservation des cosystmes, le basculement dans un monde o, pour la premire fois, le caractre fini de ressources apprhendes jusque l sans limites est pos, le rle des btiments mais aussi de la voiture dans les missions de gaz effet de serre, exigent de renouveler notre approche de lhabitat et de ses rapports avec les espaces extrieurs, la voiture, les lments naturels. Ces mutations nous obligent galement de nous interroger sur le type de ville dans lequel nous voulons vivre demain.
Habitat individuel dense : Tout ensemble de logements qui ne se superposent pas mais qui forment un groupement urbain, continu ou fractionn, et qui sinscrit dans une logique de conception densemble. Habitat intermdiaire 1 : Trois critres essentiels : possder la fois un accs individuel, un espace extrieur privatif au moins gal au quart de la surface du logement et une hauteur maximale de R+3.

A la diffrence du pavillon, seul sur sa parcelle, (ci-dessus gauche) lhabitat individuel saccole pour constituer un petit ensemble urbain. Il ny a pas de superposition. Par contre lhabitat intermdiaire (au sens strict), (ci-dessus droite), utilise le volume pour imbriquer plusieurs logements lun sur lautre. La composition permet alors doffrir une extension extrieure pour le logement du dessus sur celui du bas. Ce dernier conservant un jardin de plain-pied. Le principe se dcline aussi par accolement et voisinage.

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Nouveaux enjeux donc, mais filiation tout de mme. Ni les logements en bandes, ni les cits-jardins nont t invents rcemment. Les logements de certaines cits, comme le carr mulhousien, la siedlung germanique et certaines maisons Loucheur sont autant de prfigurations des morphologies actuellement en gestation. Cest donc en renouant avec une tradition bien ancre, avant et aprs la seconde guerre mondiale, que la question se situe. Cest aussi dans le cadre rnov de la politique technique des annes 70, qui a produit le concept dhabitat intermdiaire que lon trouve de nombreuses expriences. Bien que ces formes dhabitat se soient peu dveloppes, ces dmarches de conception ont produit un nombre doprations non ngligeable et la plupart dentre elles connaissent un statut patrimonial enviable : rsidences souvent trs demandes pour celles qui ont un statut locatif ou connaissant soit de rares transactions soit des niveaux soutenus. La question, sans vraie rponse, est de savoir pourquoi ces morphologies nont pas rellement fait cole. Probablement car la filire nexistait pas et parce que la conception en tait plus difficile que la simple reproduction dun tage courant. Parce que dun ct, le mythe du pavillon individuel (avec la voiture intgre dans la parcelle) fleurissait et que dun autre le rve dindustrialisation des immeubles collectifs persistait. Le prsent ouvrage ne vise pas clore le dbat ni prner des recettes de conception qui par miracle rsoudraient toutes les questions du moment. Tout au contraire, il propose un ensemble de constats et danalyses qui devraient permettre douvrir une nouvelle priode de dveloppement des habitats intermdiaires. Chacun trouvera chapitre aprs chapitre des considrations sociologiques, de gestion, de conception, urbaine ou pratiques, et enfin quelques recommandations de mthode.

Il faut dfinir cette troisime voie alternative de manire spcifique - habitats intermdiaires mais singuliers et pluriels - et pas seulement comme un compromis entre lhabitat collectif et lhabitat individuel tant elle constitue une alternative riche de potentialits. Mais on verra que cest aussi une voie exigeante qui bouleverse les schmas de conception traditionnels. Elle oblige par exemple rinventer le rapport des immeubles la rue, les liens entre les espaces suivant leurs statuts. Cest donc un outil, pratique et pragmatique, pour repenser lamnagement urbain laune des exigences environnementales. Cela ne dispense ni de recherches thoriques, ni de savoirs spcifiques, mais vhicule une vision renouvele des problmatiques traditionnelles.

Lhabitat intermdiaire : une troisime voie entre lhabitat individuel et lhabitat collectif
Loffre immobilire se structure fondamentalement autour de lopposition entre lhabitat pavillonnaire avec comme archtype la maison au centre de sa parcelle, et lhabitat collectif. Le premier est par des vertus dun habitat soi, au sens propre et au sens figur, puisquil est souvent associ au statut de propritaire et une certaine forme de libert (on peut le modifier, choisir ceux qui en franchissent les limites). Mais rcemment, un certain nombre de problmes (consommation despace, cot des quipements et des services, grignotage des terres dvolues lagriculture), voire une certaine nocivit (cot des dplacements, mission des gaz effet de serre) sont venus ternir et remettre en question le type de dveloppement auquel il est associ (une priurbanisation dispendieuse, un talement urbain ou bien un parpillement sans limite).

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Le second, lorsque lon nhabite pas dans le centreville, est de plus en plus souvent prsent comme un choix par dfaut (tout individu normalement constitu devrait souhaiter rsider dans une maison et accder la proprit). Choix qui serait dict par la pnurie des terrains constructibles et les cots fonciers dans les villes ou dans leur proche priphrie. Dans lhabitat social en particulier, la dimension collective de lhabitat est charge dun ensemble de connotations ngatives lies la promiscuit, au fait de devoir partager des espaces communs, etc. Cest galement dans lhabitat collectif que lon trouve la plus grande partie des locataires. La dualit maison individuelle / immeuble collectif est ainsi dautant plus marque quelle est charge de significations statutaires et symboliques. Dfinir lhabitat intermdiaire est complexe. On admet couramment quil sagit doprations qui apparentent le logement de lhabitat individuel2 tout en mnageant une certaine densit (favorisant donc une optimisation de lutilisation de lespace) et en autorisant des superpositions. Pour donner un point de repre, lhabitat pavillonnaire correspond approximativement une densit de 10 20 logements lhectare, alors que la densit moyenne des oprations dont il sera question ici, se situe autour de 50 logements lhectare pour lindividuel dense, et de 80 100 pour lintermdiaire (au sens strict). Ces oprations ont donc un caractre collectif tout en incorporant certains attributs qui motivent lattrait pour la maison individuelle. Elles permettent surtout dviter la construction et lusage de certains espaces communs peu apprcis comme les halls, les ascenseurs ou les cages descalier.

Le potentiel de ce type dhabitat rside prcisment dans son caractre hybride, singulier, et cela, en mme temps, ncessite une grande exigence. En effet, la conception de ces oprations ne peut se permettre ni d peu prs, ni de standardisation, ni de modlisation, ni finalement toutes les erreurs qui ont t fatales aux grands ensembles collectifs et que lhabitat individuel permet de dissimuler plus facilement.

Place Diawara, Longvic (21), 6 logements locatifs sociaux, 2005, MOE : J.-C. Jacques, MOA : OPAC de Dijon.

Prcisment, lhabitat intermdiaire a une premire vertu Il fait clater lopposition individuel/collectif et ouvre une troisime voie. Il dessine une alternative prometteuse. Toutefois, en faisant clater cette opposition, ce type dhabitat oblige se dprendre de certains schmas de pense pr-tablis, abandonner surtout un certain systmatisme de conception et de production, qui concerne aussi bien lhabitat collectif que lhabitat individuel, et considrer chaque opration comme une dmarche singulire.
Les Saverots, rue de la Rcille, Mandeure (25), 21 logements locatifs sociaux, dont 15 intermdiaires, 2006, MOE : F.-X. Cahn, MOA : NEOLIA.

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Ilot F - Les Bosquets, quartier du Petit Btheny, Reims (51), 16 maisons, 2006, MOE : Cabinet Franois Lausecker, MOA : Foyer Rmois.

Village du Touch, quartier de Saint -Martin-du-Touch, Toulouse (31), 44 maisons de ville PLA et 4 logements intermdiaires PLA, 2004, MOE : Laurent Gouwy, Agence GGR, MOA : Patrimoine SA Languedocienne.

Les Alles de la Roseraie, rues Alfred de Vigny et Roger Franois, Grenoble (38), 68 logements en accession la proprit, 2005, MOE : Groupe 6, MOA : Meunier RhneAlpes.

Crdits : Groupe 6

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1.2 POURQUOI LHABITAT INTERMDIAIRE ?


Un enjeu important dans le contexte du dveloppement durable
La ncessit, voire lurgence de traiter un certain nombre de problmes et denjeux concernant le devenir de la plante constitue un impratif qui fait aujourdhui lunanimit. Pour autant, comme en tmoigne la nombreuse littrature sur le sujet, le dveloppement durable lui-mme suscite des points de vue et des conceptions trs diffrents. Il savre indispensable de promouvoir une vritable conception du dveloppement urbain durable. Bien que lon fasse rituellement rfrence la prise en compte des enjeux sociaux, conomiques et environnementaux, dans la ralit, la majorit des approches tend limiter le dveloppement durable aux enjeux de rduction des consommations deau et dnergie et au recyclage des dchets. Lapproche dominante tend en effet circonscrire la qualit environnementale des questions techniques, oblitrant ainsi les multiples facteurs qui contribuent faonner la qualit des environnements urbains.
On assiste en fait une application des diffrentes techniques de dveloppement durable au champ urbain, et non la mise en uvre de vritables conceptions urbaines durables.

intgre les diffrentes dimensions du dveloppement durable. Cette efficacit ne peut exister que si la ville, lieu de flux, lieu dactivits, lieu de rsidence, lieu de consommation, conserve son caractre, son identit fondamentale, qui est celle dun espace dchanges et de relations, un lieu o sexprime et sactualise un certain mode dorganisation de la socit, un lieu durbanit. A lvidence, la recherche de nouvelles solutions, une capacit novatrice, sont ncessaires face un dfi indit, qui exige de penser et de promouvoir un redploiement de la ville sur elle-mme. En effet, a contrario de la crise du logement des annes 50, qui a suscit la politique de construction des grands ensembles, ou bien encore des craintes de saturation des principales agglomrations qui a donn naissance aux Villes Nouvelles, les problmes actuels ne pourront plus tre rsolus par une urbanisation massive ex nihilo, dans laquelle ni les distances, ni les espaces consomms, ni les temps de dplacement, ne sont pris en compte. Les enjeux qui sous-tendent le dveloppement durable ncessitent une remise en cause radicale de la faon de poser les problmes et un profond changement des reprsentations que les acteurs se font des solutions quils peuvent mobiliser. La matrise / optimisation des rserves foncires, linventivit pour fabriquer de nouveaux terrains constructibles, en constituent de bons exemples. Il est aberrant de vouloir accrotre la densit des zones dvolues la construction comme on tend le faire, si lon continue les enserrer dans un maillage routier surdimensionn qui constitue pour le coup une formidable rserve foncire. Cette remise en cause se rvlera dautant plus difficile que nombre daxiomes de la politique damnagement et de production de lhabitat conduite depuis de nombreuses annes ont favoris le dploiement dune idologie qui a contribu inscrire durablement, dans

Le dveloppement urbain durable ne peut se rduire la juxtaposition dun certain nombre dinnovations technologiques pour diminuer les consommations dnergie ou lmission des gaz effet de serre et la mise en uvre dun certain nombre dexprimentations. Les problmes auxquels nous sommes confronts ncessitent videmment duvrer la recherche de solutions technologiques innovantes, mais ces solutions ne peuvent se rvler efficaces que si elles sinscrivent dans une manire nouvelle de considrer la ville et son dveloppement, que si elles prennent place dans un projet urbain densemble qui

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les reprsentations et limaginaire de bon nombre de citoyens, des valeurs auxquelles les changements quexige le dveloppement durable vont se heurter : La promotion de la densit dans un contexte o, dans limaginaire collectif, elle est associe aux pires maux, La mise mal de la maison individuelle, aprs plus de 40 annes de promotion de ce type dhabitat comme instrument de valorisation incontournable des identits sociales, La valorisation de la proximit, aprs avoir promu lultra-mobilit comme lexpression par excellence de la modernit, La transformation de zones entires dont lamnagement a t fond sur un usage intensif de la voiture (les villes nouvelles, les lotissements priurbains, limplantation de maisons individuelles encore plus loignes des noyaux de centralit, la surface des parcelles compensant des temps de transports encore plus longs), etc. Les enjeux suscits par le souci de ne pas obrer lavenir des gnrations futures tout en garantissant les conditions de vie les plus favorables possibles la gnration actuelle ne peuvent donc tre partags sans uvrer llaboration dune vision de la ville de demain qui puisse faire sens pour ses habitants. Le seul respect des exigences environnementales apprhendes dun point de vue technique ne pourra jamais constituer un projet urbain lui seul, il doit sinscrire dans une perspective de dveloppement urbain durable, respectueuse des attentes fondamentales des individus et des groupes concernant le rapport lhabitat et la ville. Lhabitat intermdiaire constitue ainsi une nouvelle voie qui permet de rinterroger les deux grandes catgories qui organisent notre manire dapprhender lhabitat.

Un outil de dveloppement urbain et de densification pour les collectivits locales


Ce type dhabitat constitue une option intressante pour des collectivits locales qui cherchent : densifier des zones pavillonnaires importantes,

Crdits : Google Earth 2010

St Herblain (44) : le tissu pavillonnaire en voluant devra invitablement se recomposer par parcelle et proposer des densits plus urbaines et plus respectueuses du territoire.

crer une nouvelle offre attractive pour de jeunes mnages, lutter contre la dsertification en zone rurale, amnager des zones dextension urbaine en proposant une part significative dhabitat social , optimiser lutilisation de terrains disponibles grevs de nombreuses contraintes ou amnager des dents creuses,

Vert St Denis (77) : Une trame urbaine lche ncessitera aussi des mutations avant mme son remplacement pour optimiser, ponctuellement, le sol et retrouver la prsence humaine qui svapore par diminution de la taille des mnages habitant les logements.

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Crdits : Google Earth 2010

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Crdits : Google Earth 2010

Petit Betheny (51) : Pour reconqurir des franges urbaines, souvent imbriques dans des friches et contraintes par lenvironnement, les habitats intermdiaires reprsentent des outils damnagement sduisants.

reconvertir des friches industrielles .

De mme que pour les organismes de logements sociaux, ce type dopration peut permettre aux villes de produire un tagement des formes dhabitat (individuel, individuel dense, petits collectifs, grands collectifs). Comme dans nombre de projets de renouvellement urbain (en particulier sur les franges du quartier) il peut aider sortir de lopposition grands ensembles/zones pavillonnaires, ou bien favoriser de vritables parcours rsidentiels lchelle dune petite ville, etc.

Un outil damnagement fort potentiel


Ces formes dhabitat constituent un outil damnagement trs riche en proposant des formes urbaines nouvelles, des formes urbaines intermdiaires, des formes urbaines rparatrices Elles peuvent tout aussi bien tre utilises pour raliser des extensions urbaines, densifier certains espaces ou bien encore amnager des dents creuses.

Crdits : Google Earth 2010

Ci-dessus : Boulogne sur Mer (62) : La structure urbaine se dveloppe le long des axes mais demande ensuite remplir les vides. Les habitats intermdiaires sont alors des outils courtois pour le voisinage.

Ci-dessous : Pour recomposer le quartier avec 6 logements et quelques commerces le concepteur de la place Diawara Longvic (21) (Jean Charles Jacques Architecte) utilise les vertus de lhabitat intermdiaire. (Analyse et croquis Andr Faure) Place Diawara, Longvic (21), 6 logements locatifs sociaux, 2005, MOE : J.-C. Jacques, MOA : OPAC de Dijon.

T5 - en duplex
terrasse circulation horizontale trois garages magasin (boulangerie)
local EDF

T4 - simplex
terrasse

escalier
cheminement

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Crdits : Google Earth 2010

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Il importe de souligner ici un aspect trs spcifique de ce type dhabitat : les formes diffrencies que ces oprations peuvent prendre et leur logique de conception en font des oprations dhabitat urbanisantes, mme lorsquelles sont de petite taille. En effet, il ne sagit pas de produire ni des maisons, ni des immeubles, mais des ensembles urbains. Ceux-ci doivent faire sens avec lenvironnement dans lequel ils sinscrivent et quils contribuent faonner. Il sagit dune production dhabitat qui permet de faire un travail de couture, de complment, de rparation, dtagement urbain dans les contextes dans lesquels ils sinsrent.

Un outil de diversification pour les organismes de logements sociaux


Lhabitat individuel (isol ou group) reprsente une part mineure du parc de logement social. Pendant une trentaine dannes, de 1950 la fin des annes 1970, le choix a t fait de constituer un parc social sous forme dimmeubles collectifs, choix trs diffrent de nos voisins belges ou anglais. Ainsi, selon les chiffres du commissariat gnral au dveloppement durable, au 1er janvier 2009 parmi les 4,373 millions de logements locatifs et de logements foyers grs par les organismes Hlm (Offices, Entreprises Sociales pour lHabitat, Coopratives), 84,4 % des logements sociaux sont collectifs, et 15,6 % seulement, soit 683 000, sont individuels. Le discours des organismes Hlm sur le dveloppement durable est, dune certaine manire, paradoxal. Alors que ce sont des acteurs qui peuvent jouer un rle majeur pour que la dimension cohsion sociale du dveloppement durable soit prise en compte, ils ne lvoquent que sous langle environnemental dans sa version strictement technique (conomies dnergie). Cela est vraisemblablement d aux orientations du comit oprationnel logement social du Grenelle de lenvironnement et aux proccupations concernant la facture des locataires de plus en plus paupriss. Pourtant, les enjeux auxquels ils sont confronts et les missions quils assument, les placent au cur de questions essentielles comme celles de laccs au logement, de la diversit sociale dans lhabitat, de la prservation du vivre ensemble. Cest au nom de ces missions que nombre de bailleurs sociaux sont aujourdhui soucieux de diversifier leur patrimoine. Cet objectif renvoie diffrentes proccupations : Les bailleurs sont confronts une volution des attentes laquelle ils sefforcent de sadapter (segmentation des demandes, diversification des structures familiales des mnages et des modes de vie). Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire Les potentiels de lhabitat intermdiaire

Ils cherchent galement favoriser les trajectoires rsidentielles, fidliser des locataires qui ne se satisfont plus des conditions dhabitat que peut leur offrir la vie dans un grand ensemble, dvelopper la mixit sociale tout en accueillant les familles en grandes difficults. De nombreux bailleurs sont galement prisonniers de luniformit de leur patrimoine hrit des Trente glorieuses et sefforcent donc de le diversifier et damliorer sa qualit. Dans cette perspective, ils cherchent dvelopper de nouvelles formes dhabitat. Ils ralisent de nouvelles oprations de taille modeste dans diffrents contextes urbains. Ils exprimentent de nouvelles formes architecturales. Dans le cadre des oprations de renouvellement urbain, ils sefforcent de diversifier leur patrimoine. La rarfaction des terrains de grande taille et laugmentation de leur cot les obligent explorer de nouvelles opportunits foncires. Ceci implique de raliser des oprations plus complexes, en sinscrivant dans des oprations de restructuration urbaine et en construisant sur des terrains de taille limite ou prsentant des contraintes damnagement importantes. Pour pouvoir construire, les bailleurs sont de plus en plus tributaires des politiques des collectivits locales. Ils sefforcent donc de dvelopper des comptences rpondant leurs attentes et dans un certain nombre de cas ils proposent des formes dhabitat susceptibles de convaincre, services et Elus, pour raliser des oprations dhabitat social. Par consquent, ils sont en qute de formes dhabitat intermdiaire entre habitat collectif et maison individuelle qui : contribuent la densification des tissus existants sans susciter lhostilit des habitants du voisinage quand il sagit dhabitat pavillonnaire, nintroduisent pas des ruptures dchelles trop fortes quand il sagit de grands collectifs, permettent de raliser des oprations dhabitat social dans des petites villes ou des villages sans susciter de craintes des lus ou de la population, optimisent lutilisation dun foncier de type dent creuse dans des villes plus importantes ou de dlaisss de dimension modeste dans lesquels dautres formes durbanisme paraissent peu adaptes.

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CHAPITRE 2
Lhabitat intermdiaire : un potentiel considrable de dploiement de nouveaux modes dhabiter
Les vues, la construction dun paysage et la formation dun imaginaire qui fasse sens pour les habitants La profusion des espaces et leur interdpendance Le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective ou partage : un enjeu fondamental Et le logement ? La mobilit des frontires de lintime De lhabitat intermdiaire lindividuation de lhabitat

Les problmes que ce type dhabitat permet de rsoudre pour les acteurs de lhabitat et de lamnagement suffisent-ils en valider la pertinence ? Bien sr que non ! Largumentaire ne peut prendre du sens quadoss, articul une analyse des attentes des destinataires de ce type dopration, cest--dire les habitants. Les rflexions qui sont proposes ici reposent prcisment sur la mise en perspective des rsultats des entretiens raliss auprs des habitants et du travail dobservation de leurs pratiques avec lanalyse sociourbaine de la conception des diffrentes oprations.
Cest parce que ce type doprations permet darticuler des problmes qui se posent aux oprateurs, aux collectivits territoriales, aux amnageurs, et rpond aux attentes des habitants, quil constitue une nouvelle voie rellement fconde et surtout prenne dans le temps.

Quels enseignements retire-t-on alors des explorations conduites de manire systmatique auprs dune centaine de mnages habitant dans un nombre limit doprations et du trs grand nombre de contacts informels, dobservations occasionnes par les innombrables visites dans dautres oprations ? Bien videmment, les entretiens raliss font apparatre une satisfaction quasi unanime concernant la fois le lieu dhabitat, la qualit du bti, la conception des logements et leur taille. Cette satisfaction est beaucoup plus leve que dans la majorit des quartiers dhabitat social. Pour de nombreux habitants, elle est lie au sentiment davoir pu raliser une trajectoire rsidentielle valorisante, davoir pu quitter un type dhabitat auquel ils se croyaient en quelque sorte assigns et dtre venus habiter dans des oprations plus petites et surtout caractrises par une qualit inattendue. Toutefois, ds que lon essaie daller plus loin, dapprofondir comment les habitants se sentent dans cet habitat, comment ils se lapproprient, sils

sy sentent chez eux, le sens quils lui confrent, les rsultats sont trs contrasts entre : Des habitants qui ressentent une amlioration considrable par rapport leur habitat antrieur, qui dveloppent une relation trs positive leur nouvel habitat. Ils sy sentent bien, pris en souci avec des effets qui vont bien au-del de lhabitat lui-mme, car le fait dhabiter l leur permet de confrer un sens nouveau leur propre vie. Ces habitants dcouvrent, construisent, dveloppent un nouvel tre habitant. Des habitants pour lesquels lamlioration attendue, lespoir suscit en venant habiter l, sest volatilis aprs une premire phase dinstallation. Fonctionnellement, cest mieux quavant, mais un certain nombre de caractristiques de leur habitat ne leur permettent pas de sy sentir bien, de linvestir, dy trouver un lieu rconfortant. Ils ne se sentent pas en scurit dans leur logement, voire chez eux. En mme temps, ils ont le sentiment davoir t favoriss en ayant pu venir sinstaller l. Ils savent que lopration dans laquelle ils habitent constitue le nec plus ultra de loffre laquelle ils ont accs, ils ne peuvent esprer mieux. Aussi, cela les enferme-t-il dans une contradiction. Lintrt de cette analyse tient au fait que cette distribution des habitants entre ces deux grandes catgories ne doit rien au hasard et quelle nest pas lie, comme on pourrait le croire, aux caractristiques socio-conomiques des mnages concerns. Ces deux modes dhabiter correspondent des oprations spcifiques dont les orientations de conception diffrent sur des points fondamentaux. On en voquera trois : les vues et la construction dun paysage, la profusion des espaces, leur interdpendance, le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective ou partage.

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Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire Un potentiel de dploiement de nouveaux modes dhabiter

Les vues, la construction dun paysage et la formation dun imaginaire qui fasse sens pour les habitants
Les vues, en particulier la vue depuis chez soi sur le lieu dans lequel on habite, structurent la perception que les habitants dveloppent du lieu dans lequel ils vivent, le regard quils portent sur lendroit o ils habitent (donc dun lieu partag avec dautres). Les vues (vue de lopration depuis son environnement, vue sur lenvironnement depuis limmeuble, vues proches, vues lointaines, vue depuis chez soi ou en se dplaant) semblent jouer un rle dcisif dans la perception du lieu habit. Par ailleurs, les vues construisent un paysage. Ce paysage va pouvoir tre investi dun imaginaire dans la mesure o les habitants pourront sapproprier les intentions de larchitecte, dans la mesure o elles ne leur resteront pas trangres, impntrables. Cet imaginaire va constituer le support dune identit rsidentielle du lieu habit qui va favoriser linvestissement de cet habitat. Cet imaginaire est apparu fortement corrl avec le sentiment de la beaut et de la diversit des paysages internes quoffre lopration dans laquelle ils rsident. Lorsque le travail de larchitecte a port sur la recherche dune esthtique formelle, le paysage quil a fabriqu ne trouve pas dcho chez les habitants.

Labondance des espaces et leur interdpendance


La spcificit des oprations dhabitat intermdiaire rside dans la richesse des espaces (espaces individuels, espaces semi-individuels comme les accs et leurs espaces de transition, espaces intermdiaires, espaces collectifs, espaces rsidentiels) et la diversit des dispositifs socio-spatiaux particuliers (escaliers, traitement des seuils, emplacements pour la voiture, etc.). Cette profusion, cette richesse, est peut-tre ce qui caractrise le plus fortement ces oprations, leur marque de fabrique en quelque sorte. Elle constitue indiscutablement un terrain privilgi pour la crativit des concepteurs. Cest surtout une opportunit formidable pour les habitants, en raison des jeux subtils dusages, de pratiques, dappropriations possibles. Cest lun des rsultats majeurs qui ressort de lanalyse. Le jeu induit par la multiplicit des espaces, le type de pratiques auxquelles elles invitent, les relations diffrencies qui sinstaurent selon le lieu o lon se trouve (part du jardin visible ou intime, espaces de circulation, avant ou arrire du logement, espaces collectifs, garages etc.), ou selon le moment de la journe, constituent le ressort fondamental du dploiement dune relation extrmement positive, investie son habitat. Ainsi tout un langage de relations et de pratiques se dploie. Mais pour que cette opportunit se concrtise, encore faut il que tous ces espaces puissent effectivement gnrer les usages pour lesquels ils ont t crs. Les entretiens avec les habitants montrent que lon ne peut pas dissocier les espaces les uns des autres. Les pratiques qui vont se dvelopper dans un espace particulier ne dpendent pas seulement de cet espace lui-mme, mais aussi des autres espaces avec lesquels il est en relation. Les diffrents espaces sont interdpendants. Un jardin thoriquement l, soi, qui ne peut tre utilis parce quil est trop fortement sous le regard des autres, est pire que labsence

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despace extrieur du fait de la dception quil gnre. Lusage dun espace particulier, les pratiques quil peut susciter, les significations quil revt, ne sont pas lis qu ses caractristiques propres mais fortement dtermins par lensemble des espaces avec lesquels il entre en interaction.
Une grande vigilance la composition des espaces, leur articulation, mais aussi aux conditions effectives dusage de chacun dentre eux, savre donc indispensable.

Le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective ou partage : un enjeu fondamental
Contre toute attente, lanalyse a montr quil ny avait pas dopposition entre la dimension individuelle de lhabitat et sa part plus collective, lie la recherche de densit, bien au contraire. Les sites o lon observe les situations les plus favorables, o habiter suscite le plaisir et linvestissement les plus importants, sont prcisment ceux dans lesquels la conception a donn et organis une multiplicit despaces, du plus priv (le logement) au plus collectif (le site dans son ensemble). Ces espaces sont conus les uns en rapport aux autres et se traduisent par un tagement despaces qui assurent une transition entre la sphre prive et la sphre rsidentielle. En fait, lanalyse des entretiens montre que la richesse et la pluralit de ces espaces permettent de choisir les lieux, les conditions et les modalits des relations avec les autres. Plus le sentiment de matrise des conditions de relation lautre est important, plus les relations entre les habitants se dveloppent. Par exemple, des personnes qui reoivent ou souhaitent sinstaller tranquillement dans leur jardin apprcieront que sa conception et un certain nombre de dispositifs socio-spatiaux (le traitement des cltures par exemple), leur assurent une certaine intimit. Ils savent que sils souhaitent changer quelques mots avec leurs voisins, ils pourront sinstaller dans une autre partie du jardin ou aller vers lespace situ lavant du logement. On a ainsi distingu les espaces et les lieux qui favorisent la rencontre fortuite (partie plus visible du jardin ou de la terrasse, garages, botes aux lettres, lieux des containers ordures, cheminements, aires de jeux, etc.) et ceux qui permettent des relations souhaites, organises par les personnes elles-mmes. Les sites o lon observe les situations les plus favorables sont donc ceux o lespace individuel, la part prive de lhabitat, na pas t pose en opposition mais dans une articulation avec

lensemble des autres espaces qui permettent une grande varit de relations et dinteractions. Lorsque la conception des oprations offre la possibilit de sortir des limites de la cellule logement pour offrir des dveloppements qui lui permettent de souvrir, dinvestir un dehors, et davoir ainsi accs une dialectique dedans/dehors particulirement riche en termes dusages, de pratiques, dinteractions sociales, cette forme dhabitat est particulirement investie par ses occupants. A contrario, lorsque lon est plus dans une adjonction despaces, ou bien quand certains problmes nont pas t anticips, ou bien encore quand ces deux dimensions ont t traites en opposition lune par rapport lautre, on observe alors des effets ngatifs qui peuvent aboutir soit un repli massif sur la cellule logement, soit un rejet de lensemble de lhabitat. Si par exemple le traitement de lespace extrieur associ au logement, ou bien certains dispositifs daccs des voisins proches gnrent un sentiment dintrusion, alors limpossibilit de matriser le rapport lautre tout proche entraine une mise distance de tous les autres et un refus/rejet de lensemble des autres espaces. Ainsi, a-t-on pu mettre en vidence un rsultat totalement inattendu : cest la manire dont est trait le rapport lunivers collectif (le fait de partager un environnement avec dautres) qui paradoxalement construit le sens de ce qui est donn comme habitat individuel.

Ainsi, le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective ou partage est apparu comme un enjeu fondamental. Ces deux dimensions ne peuvent tre traites ni de manire dissocie, ni juxtaposes, ni a fortiori tre opposes. La prise en compte de leur articulation est dterminante.

Et le logement ? La mobilit des frontires de lintime


De manire gnrale, le logement, les pratiques quil gnre, linvestissement quil peut susciter, sont absolument dtermins par les espaces qui se dploient en dehors de lui. Le mode de conception des logements, leurs caractristiques propres, nexpliquent pas le type de relations qui va se nouer ces espaces, le type de pratiques et surtout les dynamiques dinvestissement quils vont gnrer. En fait, pour comprendre la dynamique dappropriation et dinvestissement des logements, il faut tout dabord considrer les relations quils

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entretiennent avec les espaces extrieurs qui leur sont associs (balcons, terrasses, jardins, perrons, escaliers daccs). En soi, le fait de disposer dun espace extrieur nest pas trs significatif. Comme nous lavons vu, quand un espace extrieur est associ au logement mais que le mode de conception nen permet pas rellement lusage, ou bien quil en perturbe lutilisation, les effets sur le rapport lhabitat sont trs importants. Pourtant mme ainsi, les frontires du sentiment de chez soi bougent. Ce sentiment de chez soi va inclure cet espace comme un lieu dont on est priv, un chez soi qui aurait pu tre, mais qui reste inaccessible. Lespace extrieur ne pouvant tre investi par la sphre de lintime, le logement lui-mme perd alors son caractre dintimit protectrice. Dans tous les autres cas, lenjeu rside dans les pratiques nouvelles dont lespace extrieur aura permis le dveloppement, mais aussi celles engendres par tous les nouveaux espaces proposs (montes descalier, garages, botes aux lettres, cheminements, etc.) Manifestement par rapport lespace extrieur, plus ces nouvelles pratiques sont dveloppes et varies (amnagement, embellissement, jardinage, jeux des enfants, vie relationnelle, etc.), plus linvestissement dans lhabitat est important. Le plaisir dtre chez soi tout en tant dehors a t, de loin, la dimension la plus dveloppe par les habitants au cours des entretiens qui ont t conduits. Ces pratiques ncessitent donc la fois un certain degr de privatisation de cet espace et douverture. Ainsi le fait de traiter lespace extrieur en le fermant compltement, pour ne pas avoir tenir compte des autres espaces, constituerait une erreur de conception. Intimit ne veut pas dire ici fermeture, mais articulation entre ce qui relve de la sphre prive et une possibilit de confiance, dtayage sur la sphre publique, rsidentielle.

De lhabitat intermdiaire lindividuation de lhabitat


De lhabitat individuel lindividuation de lhabitat : Une grande majorit de mnages rejettent lhabitat collectif et aspirent vivre dans une maison individuelle. Le dveloppement de lindividualisme conduit en effet un certain nombre de ces mnages vouloir absolument vivre dans une maison radicalement spare du voisinage. Mais ce que beaucoup de mnages ne supportent pas, cest avant tout le fait de devoir vivre dans des immeubles collectifs comportant une multitude de logements, dans lesquels ils souffrent dune certaine promiscuit et qui ne leur offrent pas despaces extrieurs quils puissent sapproprier. Cest aussi le fait de vivre dans des univers trs minraux, coups de la nature. De plus, la plupart de ces immeubles leur paraissent uniformes, les appartements sont quasiment identiques, les espaces extrieurs sont assez pauvres, ce qui ne leur permet pas daffirmer leur identit. Lenjeu majeur pour ces personnes nest pas tant de bnficier dun habitat strictement individuel, mais de pouvoir individualiser leur espace de vie, de pouvoir dployer de multiples pratiques. Il sagit moins pour elles dtre radicalement spares de tout voisinage que de pouvoir affirmer sa diffrence et son identit. Lenjeu est donc avant tout lindividuation de lhabitat travers la composition de petites rsidences ayant une identit propre, offrant une grande varit de logements avec des accs quasi individuels et des espaces annexes particuliers, o lon retrouve de multiples agencements : des escaliers extrieurs, des cltures, des portails, des jardinets ou des terrasses. Cest aussi pouvoir bnficier de la prsence de la nature et entretenir des plantes. Bref, des lieux dans lesquels on peut se sentir chez soi sans pour autant tre totalement isol des autres. Cest prcisment ce quoffre lhabitat lintermdiaire avec en plus, la diffrence de la maison individuelle, de pouvoir vivre proximit des centres urbains, de disposer de services et dquipement proximit. Et de faire lconomie de temps de transport coteux et prouvants. Plus quun compromis entre lhabitat collectif et la maison individuelle, les dmarches dindividuation de lhabitat offrent une nouvelle perspective permettant la fois denrichir les fonctions et les usages de lhabitat en milieu urbain, dy faire pntrer la nature, de conserver des relations avec des voisins proches sans pour autant souffrir de leur prsence et de conforter la qute identitaire de ses occupants.

Un enjeu incontournable de la conception de lhabitat intermdiaire rside dans la gestion de la dialectique entre, dune part assurer la protection et lintimit sans crer un enfermement, et dautre part favoriser les interactions sociales sans crer un sentiment de promiscuit .

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Contre toutes attentes, la question du caractre individuel, ou rellement individuel (maison non jumele) de lhabitat nest pratiquement pas apparue dans les entretiens. Au contraire. Pouvoir habiter de lindividuel, accder un imaginaire de la maison tout en tant dans du collectif et en tant toujours locataire du logement social a t fortement valoris. On pourrait mme voquer dans un grand nombre de cas une forme de fiert retrouve dtre locataire du logement social et, lhabitat propos tant de grande qualit, un dsintrt total pour laccession la proprit. Par ailleurs, le fait de pouvoir concilier une dimension collective, au sens dun lieu support dinteractions sociales, et un chez soi enrichi de nouveaux espaces, de nouveaux dispositifs, est apparu comme la qualit fondamentale de ce type dhabitat. Il se pourrait alors que sa qualit, sa valeur ajoute, ne rside pas dans lindividualisation en soi travers certains dispositifs (accs individuel, espace extrieur propre), mais dans le fait quil suscite le dveloppement de nouveaux usages et pratiques, quil fasse bouger les limites du chez soi, enrichissant ainsi considrablement le jeu des possibles dun tre habitant.

Il se pourrait ainsi que la qualit fondamentale de ce type dhabitat, sa spcificit, rside dans les possibilits dindividuation quil offre. Cette notion de potentiel dindividuation de lhabitat permettrait de sortir de lopposition habitat individuel / habitat collectif pour esquisser une troisime voie qui recueillerait, si elle est bien conue, bien gre, les avantages des deux autres et permettrait de rsoudre potentiellement certains des dsavantages, des problmes ou des effets secondaires qui leur sont lis. La possibilit damnager son espace extrieur pour soi et pour le donner voir dautres rsout lun des problmes majeur que lhabitat collectif locatif pose, dans la mesure o il permet ce processus damnagementdiffrenciation gnralement impossible dans le logement. La densit ne constituerait plus alors une altration de lhabitat individuel, et lhabitat intermdiaire un pis aller par rapport au vrai individuel, mais bien un potentiel favorisant des processus dindividuation. Il en dcoule quelques conclusions simples : Il est illusoire dimaginer que ce type dopration permet de rgler mcaniquement les problmes souvent associs dans les grands ensembles lexistence de parties communes, ou une suppose densit, si on nest pas attentif la conception des diffrents espaces. La russite de ce type dopration est tributaire du soin apport sa conception densemble,

Lindividuation de lhabitat rsulterait dun processus dialectique. Ds lors que lon se sent confiant de lintimit confre par les lieux et le traitement des limites, on peut individuer cet espace, cest-dire lamnager en fonction de ses propres gots et dsirs, le dcorer pour soi et pour le donner voir dautres. En le donnant voir dautres, on contribue ainsi la cration dun bien commun partag, la fabrication et lenrichissement dun paysage densemble.

Rsidence Clovis Muyard, boulevard des Allobroges, Fontaines-ls-Dijon (21), 33 logements collectifs et 9 logements intermdiaires en locatif social, 2002, MOE : Cremonini Lauvergeat Paccard, MOA : OPAC de Dijon.

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au mode de traitement des rapports avec lenvironnement, la composition des diffrents espaces, la qualit et lagencement des dispositifs socio spatiaux. Les rsultats de nos analyses montrent galement limportance du choix de lcriture architecturale. La conception architecturale qui accorde beaucoup dattention aux dtails, qui se compose par adjonction dlments complmentaires, subtilement agencs, qui permet une certaine forme de bricolage, offre une esthtique incarne trs apprcie des habitants. Lcriture architecturale qui se veut minimaliste et opre par retranchement, par simplification, pour aller vers une forme dfinitive trs pure au risque de dsincarnation, place les habitants dans limpossibilit de lui confrer du sens. Ces rsultats conduisent galement sinterroger sur les rapports entre architecture et paysage, sur la capacit de larchitecture fabriquer des paysages inscrits dans une temporalit qui puissent voluer, dans lesquels lapport dun temps habit puisse simprimer. Le fait dimaginer que lon pourrait mcaniquement dupliquer une opration, ou produire tel ou tel effet en reproduisant tel ou tel type de dispositif, constituerait sans nul doute une approche risque. Enfin il convient dattirer lattention sur lenjeu de la gestion ultrieure de ces oprations et du maintien-dveloppement de la qualit initiale des espaces extrieurs (cheminements, jardins, espaces

collectifs, aires de stationnements, etc.). Un lment fondamental de leur russite, une fois pos lensemble des exigences dveloppes jusquici, rside dans le maintien de la qualit densemble des sites dont seule la gestion peut tre garante.

Toulbourd, quartier des Bourdelles, Toulouse (31).

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Un moteur du dveloppement durable


Si les concepts dhabitats groups et dhabitats intermdiaires ont connu un regain dintrt de la part des pouvoirs publics et des professionnels aprs les Trente glorieuses, cela est du un lgitime souci de diversification des formes dhabitat. Dsormais ces outils sont redcouverts, utiliss et dclins pour des motivations et dans des contextes forts diffrents. Le dveloppement durable implique le dveloppement dagglomrations ncessairement composites, plus diverses et plus conomes, certes en espace foncier, mais aussi en infrastructures de circulation et en quipements de rseaux lourds. Les formes dhabitats intermdiaires peuvent contribuer activement ces objectifs par leur nature, finalement, assez simple, mais surtout en raison des questions quils posent et des habitudes quils bousculent. Il faut ainsi ouvertement considrer ces habitats singuliers pluriels comme des vecteurs de modernit pour des tissus urbains co-responsables et pas seulement comme des produits logements.

CHAPITRE 3
Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant
Dans quelles conditions lhabitat intermdiaire constitue-t-il un outil damnagement urbain ? QUELS SONT LES LIEUX DE DVELOPPEMENT DES HABITATS INTERMDIAIRES
Les sites urbains reprsentant des enjeux Ladaptation indispensable lenvironnement et le choix dune stratgie de densification Le renouvellement urbain terrain de renaissance

LES HABITATS INTERMDIAIRES NE SE RDUISENT PAS SEULEMENT AU LOGEMENT


Outils de densification Densit invisible Lintrt des programmes dhabitats intermdiaires pour les bailleurs sociaux Outils de diversification de lhabitat Outil de production de lespace public

LES HABITATS INTERMDIAIRES COMME OUTILS DAMNAGEMENT


Quand les contraintes de densit et la complexit des oprations deviennent une source de crativit Outil dadaptation la diversit sociale dans la ville et dans lhabitat Les potentialits exceptionnelles dune architecture urbanisante Plasticit de conception et articulation des chelles

3.1

QUELS SONT LES LIEUX DE DEVELOPPEMENT DES HABITATS INTERMDIAIRES ?


Sortir de la dualit entre les immeubles collectifs et les maisons individuelles en introduisant cette forme intermdiaire qui peut tirer vers lune ou lautre de ces formes canoniques ; Rintgrer la nature dans la ville, non seulement grce limplantation de jardins en pied dimmeuble mais aussi aux plantations le long des cheminements intrieurs ou des rues ; Introduire des espaces collectifs soigns, dchelle rduite, dans des tissus qui en sont dpourvus (cheminements, ruelles, placettes). Ce genre despace serait cras par la ralisation dimmeubles collectifs. Ainsi, ces oprations offrent un potentiel de rponses des attentes en termes dhabitat dans des emplacements varis. Il sagit particulirement de contextes urbains pris entre plusieurs modles correspondant aux lments centraux de la ville ou celui de la maison individuelle. Cela est particulirement pertinent dans des lieux sans cohrence ou a contrario conus avec des formes rigides et uniformes, comme les grands ensembles, dont certains sont confronts des problmes importants. Cest sur ces territoires que les habitats intermdiaires, en combinant une localisation favorable, des conditions dhabitat plus individualises et une mise en uvre soigne, peuvent rvler nombre de potentiels qui feront alors sens. Les tissus concerns par le dveloppement de ces typologies sont peut-tre plus prcisment les tissus des villes moyennes quil importe de conforter, les secteurs dprcis des grandes agglomrations (prsence de grandes cits), certains faubourgs qui mutent difficilement. L, lacquisition du foncier ne ncessite pas une rentabilit excessive et propose des disponibilits sur des tnements pais. Si lon sen saisit, on dispose alors dun produit qui dveloppe des contextes urbains sous-utiliss, particuli-

Lhabitat joue avec le gnie du lieu et participe sa cration. Chaque morphologie peut-elle sinsrer partout ? Certes non, mais les habitats intermdiaires connaissent bon nombre de situations o ils peuvent contribuer lamlioration du cadre de vie. Les priorits du dveloppement durable exigent de valoriser la ville et de lutiliser plus habilement. Pour satisfaire cet enjeu majeur, en proposant dautres modes dhabiter et un cadre de fabrication dune ville moins segmente, les habitats intermdiaires offrent des possibilits remarquables.

Les sites urbains reprsentant des enjeux


Dans chacun de ces cas, mais selon des modalits diffrentes, cela renvoie de multiples enjeux urbains : Contribuer optimiser lutilisation du foncier, soit en densifiant, soit en occupant les vides urbains sans ncessairement chercher densifier (cas du renouvellement des grands ensembles) ; Diversifier les formes dhabitat, aussi bien proximit des lotissements pavillonnaires que dans les grands ensembles ou dans les oprations dextension urbaine ; Revaloriser certains quartiers, notamment les grands ensembles, en introduisant des formes dhabitat dotes datouts non ngligeables (jardins, terrasses, appentis, garages) ; Favoriser la mixit sociale en proposant un habitat disposant des qualits voques prcdemment pouvant attirer des couches intermdiaires ; Restructurer les espaces urbains et amliorer les formes urbaines. Cest notamment le cas de la reconstitution dun front urbain, mais aussi des oprations qui visent rduire des ruptures dchelle ou recomposer un espace public (place, mail, etc.) ; Assurer larticulation avec le tissu environnant par des transitions subtiles, des dispositifs de mdiation entre les espaces privs et publics.

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rement au regard du dveloppement durable, et qui offre simultanment un cadre de vie suffisamment attractif pour assurer par sa densit une faisabilit conomique.
Pour que ces formes dhabitat puissent constituer un outil damnagement utilisable dans diffrents contextes, il importe de prendre en compte le sens que ces oprations peuvent avoir aussi bien pour les responsables politiques locaux, pour leurs destinataires futurs que pour les habitants du voisinage. Ce sens dpendra de la culture urbaine locale et des contextes urbains et sociaux. Lenjeu sera profondment diffrent dans un bourg, proximit dun grand ensemble, dans un lotissement pavillonnaire ou quand il vient occuper un terrain dlaiss.

Ces types dhabitat peuvent donc servir : accrotre la densit proximit de tissus pavillonnaires qui varient entre 10 et 20 logements par hectare par lintroduction dun habitat semi-individuel, introduire a contrario, un habitat presque individuel disposant de jardinets et de terrasses dans un tissu compos dimmeubles denses (par exemple de 100 logements/ha) pour prserver un niveau de densit important justifi par la demande ou la situation urbaine, intgrer un habitat diffrent dans un tissu de densit moyenne (environ 50 logements/ha) compos exclusivement dimmeubles (cas de certains grands ensembles) ou mixte (mlange de btiment et de pavillons), tout en maintenant ce niveau de densit ou en laccroissant lgrement, dans le cas dun tissu ancien issu de grands volumes agricoles, les habitats intermdiaires permettent de reconstituer des volumtries sinon comparables du moins quilibres avec lexistant, en cur de bourgs traditionnels, la problmatique est celle de volumes qui rpondent lexistant mais sur des tnements assez troits, les habitats intermdiaires peuvent y rpondre, en complment dune opration existante disposant de larges stationnements en infrastructure, on peut mutualiser cet investissement en insrant des logements intermdiaires qui bnficieront de ces stationnements.

Ladaptation indispensable lenvironnement et le choix dune stratgie de densification


Parmi les atouts des habitats intermdiaires, on notera spcifiquement leur capacit densifier les tissus urbains, optimiser et repenser lamnagement en gnral, faciliter les adaptations, tant pour des volutions favorisant la mixit que des coutures nouvelles, et la constitution voire la reconstitution despaces publics. Clairement, il apparatra que ces habitats sont des acclrateurs de mutation en raison de leur nature polymorphe et dune invitation la rupture des standards. La pertinence de leur usage est un vhicule de progrs vers un amnagement plus responsable et vers des modes dhabitats plus diversifis. Lhabitat individuel dense permet de raliser des oprations dont la densit volue de 40 80 logements lhectare et lhabitat intermdiaire (au sens rglementaire) se dcline aisment jusqu 120 logts/ha.

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Le renouvellement urbain, terrain de renaissance


Dans le cas des projets de renouvellement urbain, tous ces enjeux peuvent tre combins : il sagit de diversifier les formes dhabitat et de crer des chelles intermdiaires entre de grands immeubles et le tissu pavillonnaire environnant sur les terrains souvent librs par des dmolitions et parfois enclavs. Il sagit souvent aussi de rduire la densit perue et le monolithisme en vitant de drouler des nappes de maisons individuelles au pied ou en substitution de morceaux de grands ensembles : non seulement cette dmarche constituerait un gchis du foncier disponible, mais elle risquerait de crer des tensions entre les habitants bnficiaires des maisons individuelles nouvellement construites et les occupants des immeubles conservs, mettant en pril les tentatives de dveloppement de la mixit sociale.
Lurbanisation des vides urbains est un enjeu majeur pour nombre dagglomrations : dans les sites o la densit est faible, le renouvellement anticip par adjonction de tissus diffrents est un moyen doux de complexifier donc denrichir un quartier. Cest notamment le cas de nombreux grands ensembles.

On constate ainsi que cet outil damnagement nest pas une recette passe-partout, mais un instrument de conception dun projet urbain, mettant en uvre une stratgie urbaine motive et adroite.

Photos ci-dessus : Quartier Renan, Dijon (21), 78 logements locatifs sociaux dont 24 intermdiaires, 2005, MOE : CITE SITE, MOA : OPAC de Dijon.

Les trames dilots sont souvent assez larges pour permettre limplantation densembles plus tnus en leur intrieur. Cela autorise, avec un produit flexible, des densifications en lieu et place dentrepts ou de granges. Les habitats intermdiaires ou individuels sur mesure sont alors particulirement efficaces et agrables.

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Ci-contre et ci-dessous : Les Terrasses, Meyzieu (69), 362 logements locatifs sociaux et en accession, 1977, MOE : Beauclair, Grimal, Sabatier et Zumbrunnen, MOA : SEMCODA.

Crdits : Google Earth 2010

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3.2

LES HABITATS INTERMDIAIRES NE SE


REDUISENT PAS SEULEMENT AU LOGEMENT
La compacit de la ville est inhrente sa nature : on comprend aisment que la ville nest ni un gros village dilat, ni une agglomration destructure.

La question de la densit constitue une priorit pour les acteurs, car le dbat sur la densit urbaine ne cesse de crotre en raison des enjeux de dveloppement durable, mais aussi parce quil est indispensable doptimiser les infrastructures. Dautre part, le choix de cette forme dhabitat est souvent li ce dbat sur la densit, soit en considrant que le logement individuel nest pas adapt car il nassure pas un rendement suffisant des espaces construits, soit parce que les immeubles collectifs sont trop prsents ou connots ngativement. Choix parfois par dfaut, les habitats intermdiaires deviennent souvent des vecteurs de mutation. Cest donc un facteur de progrs et damlioration des processus pour les dcideurs.
Pourquoi faut-il une ville plus compacte ? Lexpansion urbaine provoque la disparition de terres agricoles, de paysages ruraux et despaces vgtaliss prcieux pour lquilibre cologique. Il faut donc la mesurer au plus juste et la limiter au plus utile. Lurbanisation peu dense ncessite de plus des rseaux viaires disproportionns et rend toute la population captive de lautomobile. Ce phnomne, associ lutilisation de territoires spcialiss, augmente les dplacements et les lieux de relgation. A contrario, le rapprochement des voisinages permet lmergence dquipements collectifs et lefficacit des services. Parmi ceux-ci, les dplacements doux et les transports collectifs deviennent naturellement oprants. Une mixit fonctionnelle (habitat, activits, commerces et services) est possible grce la compacit des espaces traverser. La mixit sociologique ncessaire la cohsion sociale est ainsi possible. Un processus de sdimentation des pratiques spatiales et de fabrication de rapports sociaux complexes, donc riches, peut alors sengager. Cest ce qui fait le charme des villes traditionnelles, leur qualit de vie et leur quilibre.

Outils de densification
On imagine aisment quil serait aberrant de vouloir raliser des oprations de densit suprieure 50 logements/ha dans un tissu pavillonnaire. Ceci aboutirait imposer des btiments qui paraitraient massifs dans ce contexte et susciteraient un rejet violent de la part du voisinage. Inversement, dans un autre contexte, on peut viser des densits plus leves, car les mmes btiments paraitront au contraire beaucoup moins massifs que les immeubles existants. Il importe donc de dfinir une stratgie de densification : Dans un tissu pavillonnaire, ces oprations nont de sens que dans la mesure o elles permettent doptimiser la densit sans douleur, par exemple en passant de 15 ou 20 30 ou 40 logements lhectare. Hors questions de volumtrie, cest bien videmment lindividuel dense qui convient le mieux. Dans un tissu de moyenne densit, relativement homogne (autour de 50 logts / ha) on peut situer lopration ce niveau de densit ou laugmenter lgrement (jusqu 80 logts / ha), mais l lobjectif pourrait tre surtout de diversifier les formes dhabitat et dintroduire des lments attractifs de lhabitat individualis (jardinets, terrasses, accs individualiss) dans des tissus qui en sont dpourvus et rpondre la demande dindividualisation de lhabitat. Dans ce cas, tant lintermdiaire que lhabitat dense peuvent se conjuguer. En cur dlot, on peut insrer ce type dhabitat mme dans des sites contraints, l o il serait impossible dimplanter un btiment de plusieurs tages et o des maisons individuelles reprsente-

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T2 - simplex

T4 - triplex avec mezzanine et terrasse


T3 - simplex - group par quatre terrasse escalier patio divis en quatre terrasses terrasse escalier accs pour la cour intrieure

quatre garages
local vlo

local poubelles

raient un gchis de foncier et donneraient aux occupants limpression dtre sous le regard plongeant du voisinage. Dans des tissus htrognes, qui comportent la fois des maisons individuelles et des immeubles collectifs, lenjeu sera surtout dintroduire des formes dhabitat capables doprer une transition et de rduire la rupture par une chelle intermdiaire entre lhabitat individuel et les immeubles collectifs. Ainsi, ce seront toutes les variantes des habitats intermdiaires qui seront mobilises.

Schmas ci-dessus : Un dispositif trs savant combine une trame urbaine forte et des logements trs personnaliss, mais tous protgs des covisibilits. (Analyse et croquis Andr Faure) Les Alles de la Roseraie, rues Alfred de Vigny et Roger Franois, Grenoble (38), 68 logements en accession la proprit, 2005, MOE : Groupe 6, MOA : Meunier Rhne-Alpes.

Schma ci-dessous : Jumelant une opration dhabitats intermdiaires un immeuble sur rue et avec stationnements souterrains, le concepteur de lopration Clovis Muyard Dijon (21) contribue une mixit meilleure et une densit discrte. Rsidence Clovis Muyard, boulevard des Allobroges, Fontainesls-Dijon (21), 33 logements collectifs et 9 logements intermdiaires en locatif social, 2002, MOE: Cremonini Lauvergeat Paccard, MOA : OPAC de Dijon.

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Pour faire une place publique, il faut du volume et des faades. Le logement pavillonnaire ne le permet pas, les concepteurs de la Place du March Saint Lger-sur-Dheune (71) composent lespace avec des habitats intermdiaires (Analyse et croquis Andr Faure). Opration Coeur de Village, Saint-Lger-surDheune (71), 10 logements locatifs sociaux, 1999, MOE : Atelier I. Snchal-Chevalier et E. Auclair ; paysagiste V. Pruvost, MOA : OPAC de Sane-et-Loire.

terrasse cheminement jusqu'aux appartements T2 - simplex 2 garages et un local commun circulation horizontale T2 - simplex local commun

T2 - simplex

T3 - simplex

circulation horizontale escalier T3 - simplex

Comment mesurer la densit ? Les outils de mesure sont multiples (du coefficient doccupation du sol au nombre dhabitants au kilomtre carr). Idalement il faudrait mesurer le nombre dhabitants. Linstrument de mesure est videmment fonction du nombre de personnes par mnage. Ainsi 45 logements lhectare avec six personnes par mnage, comme ctait le cas lorigine de certaines ZUP, correspondraient la population de 123 logements par hectare pour des mnages moyens de 2,2 personnes (schma actuel).
Combinaison morphologie habitat & densit

Cependant, pour des raisons pratiques, on retiendra un indice simple mais efficace et clair : le nombre de logements lhectare. On veillera toujours comparer soit les densits nettes (sans voirie ni quipements) soit les densits brutes (incluant ces surfaces).

Peu comptitive
Logements par ha

Performante
50 100

Difficile
150

Logement pavillonnaire (1 par parcelle)

Habitat individuel dense (logement en bande)

Habitat intermdiaire

Habitat collectif

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Densit invisible
Nombre de travaux mettent en vidence (cf. note bibliographique en fin douvrage) le fait que la densit de logements intermdiaires (au sens rglementaire) comme dindividuels peut nettement dpasser celle de la plupart des quartiers de logements sociaux, notamment celle des grands ensembles, sans que cela soit perceptible ni par leurs occupants ni par la population environnante. Fait rvlateur, les oprations dhabitat intermdiaire (au sens strict avec superpositions) ayant la densit la plus leve (152 logts/ha), sont celles ralises par la promotion prive. Cela confirme si ncessaire le fait que la perception de la densit est sans rapport avec la morphologie de lhabitat3, alors que paradoxalement, dans ces types dhabitat intermdiaire, lempilement nest pas perceptible. Il nest pas difficile de reprer son logement de lextrieur car la monotonie et la rptition des logements ne sont pas de mise. Voici une srie de formes dhabitats qui constituent des outils damnagement parfaitement efficaces pour rinstaller des pratiques de villes plus compactes et plus efficaces.

Le jeu des empilages et de savantes combinaisons permettent au concepteur de la Veuglotte (Quetigny 21) une densit de cur de village tout en prservant de larges espaces verts privatifs ou collectif et une totale intimit pour chaque habitat (Analyse et croquis Andr Faure). La Veuglotte, Qutigny (21), 8 logements en accession, 1982, MOE : Atelier J.-C. Jacques, MOA : SCI La Veuglotte.

escalier et ascenseur
T5 en duplex

terrasse

T5 en duplex

salle polyvalente
local poubelles
3 boxes

T5 en triplex sur demi-niveau avec accs direct au garage

circulation horizontale

T5 en triplex sur demi-niveau avec accs direct au garage

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terrasse inaccessible terrasse T4 - triplex sur demi-niveaux avec terrasse

T4 - duplex balcon T4 - triplex sur demi-niveaux avec terrasse T5 - triplex sur demi-niveaux avec terrasse T3 - duplex sur demi-niveaux avec accs direct au garage

T3 - duplex sur demi-niveaux avec accs direct au garage

T3 - duplex sur demi-niveaux garage indpendant escalier escalier

Composant 2 linaires de logements empils, lopration apporte une forte intimit intrieure, des perspectives ouvertes et une perception trs rduite de la densit relle de lhabitat. Innovation Eurydice, Sochaux (25), 90 logements locatifs sociaux, 1977, MOE : Cabinet Brandon, MOA : OPHLM du Doubs - Habitat 25.

Dans tous les cas tudis, les rsultats des entretiens auprs des habitants sont formels : la perception de la densit (telle quelle peut tre ressentie dans un immeuble de grand ensemble) nest pas exprime, le questionnement apparat mme incongru. Au contraire, la question de lchelle est voque positivement, le voisinage nest plus peru comme tant trop proche et le sentiment de prservation de lindividualit dans le logement domine. Evidemment ce phnomne est dautant plus marqu que lintimit est prserve et que les co-visibilits sont correctement traites. A cette condition, le fait de bnficier dun espace extrieur, dun rapport direct au sol, dune qualit paysagre, provoquent ce sentiment dindividualit qui fait largument des promoteurs du pavillonnaire.
Lhabitat intermdiaire permet ainsi de raliser des oprations de la mme densit que lhabitat collectif. La diffrence repose sur lcart trs important que les formes dhabitat intermdiaire gnrent entre la densit relle et la densit perue par leurs habitants ou le voisinage. Une trs grande varit de densits est rendue possible et lacceptation dune densit gale ou plus forte est facilite par la morphologie propre de ces habitats qui offrent une grande varit de formes.

Dbattre de la densit dans ces conditions est novateur et contribue activement rhabiliter une ville plus intense. Le logement individuel dense peut atteindre une densit de cent logements lhectare, le logement intermdiaire (au sens rglementaire) va plus loin avec 150 logts/ha. Chacun dentre eux peut cependant staler plus et consommer 1000 m2 de sol par logement. La capacit de cet habitat sadapter diffrents environnements, varier son impact au sol et offrir une grande diversit de formes volumtriques, est remarquable. Outils urbains permettant doprer des transitions, les habitats intermdiaires peuvent galement composer des tissus de faubourgs ou de villages et de centre bourg et leur confrent des formes trs urbaines. Les formes haussmanniennes sont les seules quil serait difficile de raliser avec un tel outil damnagement, car leur morphologie est fonde sur la ralisation dimmeubles collectifs et un rapport assez strict la rue. A la fois les lus et les oprateurs qui entendent le besoin de densifier la ville pour y concentrer des services mais sans dtruire une harmonie qui nest pas questhtique, trouveront des capacits de rponse importantes dans ces formes intermdiaires, dont toutes les dclinaisons ne sont peut-tre pas encore dcouvertes.

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Lintrt des programmes dhabitat intermdiaire pour les bailleurs sociaux


Le patrimoine des organismes de Hlm est essentiellement constitu dimmeubles, et pour le reste de logements individuels, en bandes ou jumels. Cette offre est souvent monolithique et concentre dans certains quartiers. De plus, les constructions de chacun de ces ensembles datent souvent de la mme priode. Ces groupes ont parfois t raliss en deux ou trois tranches successives lgrement diffrentes, ce qui permet de distinguer les logements, mais cela reste superficiel. A couter les habitants, les demandeurs et les gestionnaires, le produit phare est lhabitat individuel ou ce qui sen rapproche. Cependant, sa mise en uvre est souvent plus difficile que celle des petits collectifs. De plus, si on sait que lindividualisation du logement simplifie la gestion, rduit les tensions des rapports de voisinages, la dispersion de la population ne favorise pas rellement les processus de socialisation et ne permet pas dutiliser rationnellement les quipements et le sol ouvert lurbanisation. Lun des enjeux majeurs pour les bailleurs sociaux est dsormais de diversifier les groupes immobiliers : en variant les temporalits de construction, les typologies, les morphologies et les niveaux de prix, ils accroissent lattractivit de leur patrimoine. A certains endroits, tre attractif signifie simplement pouvoir mlanger les populations. En sus, pouvoir changer le statut doccupation terme des logements sans trop de difficults devient ncessaire pour acclrer le renouvellement des parcs. On comprend que les habitats composites que sont les individuels denses et les intermdiaires stricts permettent cela avec aisance. Non seulement le produit est sduisant, mais il sinsre facilement sur des terrains difficiles ( condition de grer la place de la voiture) ou enclavs. Il fait lien avec lhabitat existant et coexiste aisment avec les immeubles ou les maisons situes proximit. Enfin son rendement la parcelle peut sadapter, et mme atteindre celui du collectif courant hors des centres mtropolitains. Ces formes, faiblement usites mais de manire constante depuis lorigine du logement social, offrent donc une perspective intressante de dveloppement de loffre locative sociale, puisquelles permettent de rpondre aux aspirations de nombre de locataires, doptimiser lutilisation du foncier, de proposer une offre intermdiaire ralisable en plus grand nombre que la maison individuelle et de jouer sur des formes urbaines nouvelles. Tous ces avantages prsentent cependant un inconvnient : cet habitat exige plus de travail de la part des

concepteurs et de la matrise douvrage. Cela tient au fait que ce produit est plus complexe et surtout ce nest pas un modle que lon peut reproduire sans considration pour le site et lenvironnement. En outre, il exige un travail dapprentissage de la part des diffrents intervenants. Affirmons aussi, rsultat majeur de nos investigations, que ces modes dhabitat ne tolrent pas l peu prs ou la mdiocrit, ni lors de la conception ni en cours de ralisation.
La fin du plan courant Par facilit de construction, puis par habitude, chaque tage dun immeuble collectif comprend toujours la mme organisation et le mme plan. Ce principe conduit la superposition de logements identiques du rez-de-chausse aux combles. Le phnomne na pas toujours t aussi systmatique, mais rduit dsormais fortement la qualit de lhabitat. Par nature les habitats intermdiaires ne permettent pas cette drive, car le rez-de-chausse est en rapport dusage avec le sol et les tages suprieurs recherchent des extensions extrieures qui modifient le plan dun niveau lautre.

Outils de diversification de lhabitat


Ces oprations constituent en elles-mmes un nouveau genre dhabitat et peuvent prendre des formes vraiment trs diffrentes. De plus chaque opration peut combiner des types dhabitat trs varis, soit en associant diffrents types de btiments, despaces rsidentiels, de modes darticulation aux rues environnantes ou despaces extrieurs associs aux logements, soit simplement par une conception composite. Cest donc une solution efficace et valide pour offrir une forme dhabitat et un statut intermdiaire entre lhabitat collectif et lhabitat pavillonnaire. Par ailleurs, ce type dhabitat est favorable laccueil de la diversit : Diversit des parcours rsidentiels, en permettant des locataires de lhabitat social de bnficier dune trajectoire rsidentielle ascendante et de jeunes mnages des couches moyennes de trouver un logement agrable, ventuellement dans lattente de pouvoir accder la proprit dun habitat individuel. Diversit des gnrations : si les petits logements avec balcon ou terrasse particulire sont recherchs par les jeunes mnages, ceux avec enfants apprcieront les rez-de-chausse avec jardins clos et

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les tages disposant de vastes prolongements. Par ailleurs, la scurit des tages ou des logements en retrait sera utile pour les seniors. Diversit des conditions daccs, ces types dhabitats tant accessibles aux personnes mobilit rduite. Diversit de loccupation sociale enfin, car la qualit de lhabitat facilite la cohabitation entre des personnes vivant dans des situations socio-conomiques trs diffrentes et ayant des trajectoires varies. En conclusion, comme globalement dans les oprations urbaines, la possibilit de partager un habitat de qualit reste la principale condition daccueil de la diversit.
Le danger du tout intermdiaire ou tout individuel dense On ressent bien parfois le poids de la monomanie, davoir voulu concevoir toute une opration, un groupe, avec des tours ou des barres. Cest bien, au contraire, de la combinatoire que vient la varit : aussi est-il prfrable dviter de concevoir des oprations totalement intermdiaires ou individuelles denses et de raliser des assemblages avec des collectifs ou des individuels suivant le contexte.

Le lien la voie Les lus et les oprateurs le constatent : le processus de fabrication de lespace public urbain est en crise. Dans lunivers occidental la ville se structurait partir de la composition de son espace public, tout au moins la mise en place des espaces et btiments publics tait articule avec le dveloppement de limmobilier priv (habitats, commerces, lieux de productions). Les suites de la Charte dAthnes ont abouti considrer lespace public, soit comme une extension de la trame viaire, essentiellement envisage comme un espace routier, soit comme un espace interstitiel, dlaiss ventuellement engazonn et magnifi par les incantations sur les espaces verts, entre le btiment et cette mme trame viaire entre lespace priv et cette mme trame viaire. Aujourdhui, mme si les discours ont chang, les rflexes persistent et les logiques professionnelles ne sont pas rellement remises en cause. Ainsi, lomniprsence de la culture routire domine-t-elle encore, sinon le dbat tout au moins les arbitrages.
La Charte d Athnes fait suite au IVme Congrs international darchitecture moderne en 1933 Athnes. Le thme de ce congrs tait La ville fonctionnelle. Urbanistes et architectes y recherchaient une composition rationnelle de quartiers modernes. Sous lgide de Le Corbusier, la Charte dAthnes a t laboutissement de ce rassemblement. Ces concepts ont t expriments par les urbanistes de ladministration pour les grands ensembles.

Outil de production de lespace public


Pour les dcideurs et les acteurs qui veulent changer le rapport de lhabitat avec lespace public et renouveler les processus de conception, cette filire est crative. Ces formes dhabitat enrichissent ainsi la qualit de vie collective et obligent reconsidrer les routines de fabrication de la ville. Couramment, cela permet dacclrer la mise en place de processus qui rsultent de valeurs redcouvertes : circulations douces, espaces cultivs partags, petites chelles damnits de proximits.
Penser la ville durable, cest dabord saffranchir de la ville uniquement conue pour la circulation automobile. Cest lapparition de la voiture individuelle qui a permis la conception (vorace en surface) de zones spcialises et sparant les fonctions. La consquence - outre le gchis de sol, de temps de parcours, dnergie - en est la prsence massive des infrastructures coteuses mais aussi lexclusion de toute une partie de la population qui ne peut se dplacer en voiture individuelle. Il faut donc repenser un espace public utilisable par les pitons, les cyclistes, et donc dautres chelles que celle de la voiture.

Cette culture urbaine se satisfait pleinement des produits habitat que sont les immeubles collectifs et le pavillon. Chacun ayant dvelopp soit une logique disolat, soit un rapport entre les btiments, les parcelles, et les voies publiques parfaitement normalis et consensuellement rduit au minimum. Les habitats intermdiaires proposent de nouvelles approches de nature recomposer les possibilits de choix. La logique est ainsi toute autre, car lespace extrieur est conu comme le lien entre lunivers privatif intime et lespace public, avec toute une graduation despaces intermdiaires. Le pavillon, comme la maison individuelle accole, produit un rapport bilatral avec la rue constitue comme le tuyau darrive, tant des fluides que des rapports sociaux et des habitants. Limmeuble, intrinsquement, doit constituer une interface collective, cest une partie de son intrt mais aussi lorigine de difficults. Celles-ci proviennent de lchelle de linterface. Si dans une socit plus uniforme ou lie par des valeurs fortes, la grande taille est viable, dans

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Lespace public est celui qui, cadastr ou non, appartient la collectivit. Par extension on utilise aussi ce vocable pour dsigner tous les espaces accessibles lensemble de la population, quel que soit le propritaire ou le gestionnaire. Lespace collectif est, par contre, celui rserv aux habitants dune rsidence, dun ensemble immobilier, dune coproprit. Son statut est celui dun espace priv. Enfin lespace individuel, galement priv, est celui qui est la disposition dun seul mnage, propre un logement ; devenu une extension extrieure de lhabitat, il appartient un domicile.

La contribution de lhabitat la formation de lespace public Si la trame despace public est pralablement conue, lhabitat contribue aussi sa production. La forme des btiments et leur agencement, le dessin, la couleur et la qualit de lentretien des faades, la hauteur, la forme et les matriaux utiliss pour raliser les cltures, sont autant dlments qui participent la formation des espaces publics. Au mme titre que les trottoirs ou les plantations, ils faonnent les rues ou les places qui les bordent. Ce sont eux qui crent des ambiances urbaines agrables et vivantes, ou bien mornes et tristes.

une structure la fois plus individualiste et diversifie (plus indpendante), dont la vie sociale est plus clate, les ensembles de grande chelle sont synonymes danonymat et provoquent un recul de lappropriation collective, parfois mis profit par des minorits. Les habitats intermdiaires changent la donne. Tout dabord, le trajet entre la rue et la porte du logement est essentiellement extrieur. On saisit aisment que chaque logement se trouve dans une position et une relation diffrente, donc spcifique, avec lespace collectif. La fabrication dune gographie mentale est ainsi plus aise et la richesse des combinaisons despaces partags naturellement plus forte. Enfin la notion daccessibilit change en raison de son caractre extrieur, le parcellaire devient ainsi plus profond et des strates dhabitats peuvent se succder. Apparaissent aussi les circulations publiques ou prives rserves aux vlos et aux pitons. La place de lautomobile Les phnomnes dcrits plus haut valent aussi pour le second mode daccs lhabitat quest lautomobile. Si la maison individuelle, hritire du pavillon, accepte aisment la voiture sur le tnement de la maison, et limmeuble sur un stationnement collectif en surface ou en infrastructure, la question est renouvele par les formes intermdiaires. Lusage du sol tant optimis, la prsence des voitures risque de manger lespace libre. Sachant en outre qu la diffrence des immeubles collectifs, il nest pas envisageable de crer des infrastructures souterraines car leur cot serait prohibitif. La place de la voiture se pose donc en termes diffrents, ce qui oblige repenser lorganisation de lespace et son rapport aux voies de circulation. Le dbat est dactualit et sort enfin des tabous en matire dhabitat. Les esprits conscients des enjeux, tant cologiques que de qualit de vie, sont prts reconsidrer les habitudes prises depuis plusieurs dcennies.
Les masse bties jouent un rle prpondrant dans la perception et la nature de lespace public. Ici, un simple jeu dans la composition des faades sur rue renvoie une diffrence perceptible sans pour autant modifier la surface de lespace public lui-mme.

Vers de nouvelles parois despaces publics Lespace public est un espace vide qui est structur et qualifi par les pleins qui le bordent : les faades et autres verticalits vgtales ou bties. Or justement les habitats intermdiaires, surtout lorsquil y a superposition, rcrivent les faades. Une extension extrieure (jardin, terrasse) dune surface gale un quart de la surface du logement, pour lintermdiaire (au sens rglementaire), change beaucoup lurbanit des ensembles immobiliers concerns. Premirement lextension tant privilgie mme le sol pour les logements en rez-de-chausse, il en rsulte que les linaires de faades qui, traditionnellement faisaient contact avec lespace public nassurent plus cette fonction. La faade sur rue ne dfinit plus le trottoir. A ltage, le principe ne se limite pas la cration de balcons mais gnralise la terrasse et les superpositions pleins/vides apparaissent comme des techniques efficaces. Disposer dune terrasse extrieure sur le logement de son voisin est plaisant et fait disparatre la faade verticale. Les pleins changeant, lespace public change galement. Il faut retenir que cela implique de concevoir lespace public simultanment avec le bti environnant.

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3.3

LES HABITATS INTERMDIAIRES COMME OUTILS DAMNAGEMENT


Tout se passe comme si la relative complexit de ces formes dhabitat intermdiaire gnrait de nouvelles contraintes qui obligent les matres douvrages et les concepteurs faire preuve dune grande crativit. Ces contraintes sont lies la plus forte densit, au fait de disposer despaces plus restreints entre les btiments pour en organiser le fonctionnement, et la volont doffrir des espaces extrieurs privatifs utilisables comme tels mais galement raccords lespace collectif. Ces formes dhabitat constituent donc un outil de rgnration de la politique urbaine. Les habitats intermdiaires conduisent effectivement dvelopper une plus grande subtilit dans la conception des espaces intermdiaires. Cest un habitat qui cre des espaces individualiss malgr une forte densit, et offre une concentration dlments architecturaux et urbains dans des espaces restreints. Le fait de devoir traiter une multiplicit de priorits et de cas de figure trs diffrents, dtre amen grer des agencements complexes en disposant despaces limits, conduit probablement les concepteurs et les matres douvrage tre trs attentifs, trs soigneux, faire preuve dune grande ingniosit dans le traitement de ces contraintes et condenser de multiples lments dans lespace limit dont ils disposent. Cest un peu comme certains habitants qui font preuve dune grande ingniosit dans lamnagement de leur appartement quand ils disposent dune trs petite surface. Cest galement une manire de penser lespace en volume et pas seulement en plan. La rinvention des schmas classiques On constate ainsi que toutes les formes dhabitats intermdiaires, par les perturbations des habitudes ou parce quelles rinventent dautres modes de fonctionnements, provoquent une remise en question de lespace public. Rpondant avec dautres critres aux logiques de maillages et daccessibilits, elles remettent en cause les rapports aux schmas viaires.

Chacun pressent bien que raliser une ville durable, un quartier agrable, un projet harmonieux, ne peut se produire par la juxtaposition doprations immobilires, mmes exemplaires. La tche damnagement, dans son sens le plus complet, est indispensable une gestion et un dveloppement responsable et agrable des tissus urbains. Or dsormais, le simple fait quun oprateur assure le traitement de lespace public ne peut suffire le qualifier damnageur. Celui-ci doit agir sur le parcellaire, son occupation, ses modnatures et ses architectures. Le dbat, la simulation et les cahiers des charges sur les productions immobilires sont indispensables. Les habitats intermdiaires sont autant doutils qui, mme des doses minoritaires, permettent une composition ou une recomposition des oprations sur leurs parcelles.

Quand les contraintes de densit et la complexit des oprations deviennent une source de crativit
La fabrication dune ville aimable est une question nvralgique pour tout concepteur; pour les amnageurs, elle reprsente une commande politique permanente. Les thoriciens prnent tous la diversit des formes urbaines, la varit des critures architecturales, la mixit des fonctions et des statuts doccupation, les modulations dchelles. De mme, une plus grande complexit des espaces collectifs et publics apparait comme positive, ce qui ne dispense pas de leur confrer une plus grande lisibilit. Les habitats singuliers pluriels offrent non seulement leurs propres varits et des gradations importantes, mais surtout des transitions vers les formes individuelles ou collectives.

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Rintroduisant diffremment lespace collectif, elles rinventent les gradations entre le public et le priv. Obligeant une pense nouvelle sur la place de lautomobile et son rapport avec le logement, elles construisent de nouvelles stratgies et de nouveaux partis en jouant avec des volutions socitales profondes. Enfin, dstructurant totalement lcriture architecturale, elles abandonnent le dessin des faades issu de lempilement de matriaux et permettent ainsi, conjointement avec la rvolution en marche pour des habitats nergtiquement autonomes, de redessiner les parois de nos rues et de nos places. La conjonction de ces lments avec les obligations de reconsidrer limmobilier et lamnagement au regard des priorits pour un dveloppement durable offre une dynamique nouvelle aux habitats intermdiaires.

Outil dadaptation la diversit sociale dans la ville et dans lhabitat


La volont que partagent tous les acteurs de concevoir des tissus urbains offrant aux habitants une plus grande mixit dusages, des statuts plus diversifis, ainsi que des produits habitat plus varis, de faire muter les grands quartiers monolithiques dans le mme sens, rsulte de la ncessit de transformer la ville doucement et progressivement, a contrario des indispensables mais coteuses oprations de rnovation lourdes. Cest vers une ville durable, donc varie et composite, dont les lments (les tissus parcellaires) peuvent muter indpendamment quil faut se diriger. Troubler le jeu Loffre immobilire rsidentielle se structure majoritairement autour du binme maison individuelle - immeuble collectif, et les formes dhabitats intermdiaires ouvrent un dbat dpassant largement

la question de la forme du logement. La dualit maison individuelle et immeuble collectif recouvre dvidents clichs statutaires et renvoie galement des processus de ralisation trs diffrents. Le pavillon individuel est massivement mis en uvre suivant le contrat de maison individuelle (CMI) qui lui confre un statut de propritaire - occupant. La mise en uvre dcouple, hlas, le sol (lemprise foncire) et limmobilier (la maison), ce qui induit des combinaisons diverses et lusage de modles, dont la varit, amplifie par des variantes infinies, permet de multiplier les apparences de choix. Le rsultat nest pas optimis, car lconomie du dispositif repose sur labsence de concepteur professionnel et sur une position hors sol donc trs peu performante en termes durbanit et dorientation. Elle gnre enfin des co-visibilits incontrlables. La possibilit de contrler la fabrication de lobjet et la varit des modles apparaissent comme des avantages pour celui qui fait construire sa maison par rapport celui qui lachte. Lopration gnralement vendue en tat futur dachvement (VEFA, outil de la promotion) ou garde en patrimoine subit des charges plus importantes et se distingue difficilement dans une production trop normalise. Le choix est donc rtrci et si la cohrence urbaine est plus assure, le prix subit les charges de la scurisation et de la conception.

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Le lieu, lhabitat situ Habiter nest pas un pur acte de consommation, mais une dmarche qui contribue la formation du rapport de lhomme la socit. Il importe ainsi que lhabitat soit cohrent avec le lieu, le site, lorientation, la vue, le climat. Pour cette raison limplantation dun modle sur une parcelle ne peut constituer un acte suffisant pour concevoir lhabitat. Il faut relier la construction lenvironnement, optimiser son fonctionnement propre et celui de lespace extrieur attenant, orienter les lments suivant les usages et les bnfices climatiques. Le lieu et lhabitat doivent tre intgrs pour en faire un domicile.

la crativit de ces modes de fabrication de lhabitat. Les potentialits se dclinent pour lamnagement urbain, pour le retour une ville plus intense et plus agrable vivre ensemble, donc plus dense, pour la fabrication de mixits sociologiques et de coutures urbaines. Ses ressources sont considrables. En plus de leur capacit traiter les enjeux trs importants de la densit, de loptimisation du foncier et de ltalement urbain, le potentiel de ces oprations tient au fait quelles constituent potentiellement des outils damnagement urbain remarquables. Ce mode de production de foncier peut devenir un outil majeur de transformation de la ville. Laptitude des habitats intermdiaires concourir cette transformation est stratgique. Cela ncessite dexplorer leurs capacits contribuer au renouvellement et au dveloppement urbain. Cette question se pose de manire trs diffrente selon les contextes car les villes sont engages dans des processus de renouvellement et de dveloppement du tissu urbain trs varis, travers plusieurs formes damnagement : la restructuration de tissus urbains prexistants (n1) ; le comblement de dents creuses et la reconstitution de fronts urbains le long des rues (n2) ; la densification de curs dlots (n3) ; le ramnagement dune place ou dun angle de rues (n4) ; la cration ou le renforcement de diffrentes formes de centralit urbaine (n5) ; le renouvellement urbain des quartiers dhabitat social (n6) ; les extensions urbaines en prolongement dun tissu existant ou le long dune nouvelle voie (n7). Dans des tissus centraux de faible densit ou des bourgs ne disposant pas de vritable centralit, les formes dhabitats intermdiaires peuvent aussi permettre de crer ou de renforcer une polarit urbaine. A la diffrence des grands immeubles traditionnels qui donnent voir une faade sur la rue ou des lotissements de pavillons individuels gnralement poss bien en vue, au beau milieu de leur parcelle, les habitats intermdiaires crent une continuit urbaine (ventuellement un alignement), dfinissent lchelle du logement (5 13 m) et assurent lanimation des faades grce aux extensions extrieures.

VEFA ou CMI Deux dispositifs se partagent la mise en uvre de lhabitat neuf en France depuis des dcennies. La vente en tat futur dachvement qui garantit lacheteur une qualit contractuelle et une bonne fin. Quasiment incontournable hors de lhabitat pavillonnaire, cest le processus utilis par les promoteurs. Il est rod et scuris, lacheteur acquiert un produit fini, ventuellement avec des variantes et des adaptations, la conception en est arrte avant la vente. Le contrat de maison individuelle repose sur un dispositif dassistance au client qui prend les risques. Mme sil la choisit sur un catalogue, il est juridiquement le concepteur de sa maison. Ce cadre juridique optimise le cot apparent de linvestissement mais ne garantit pas la qualit de la conception et ne peut se pratiquer, en fait, que pour des maisons isoles sur leurs parcelles.

Les potentialits exceptionnelles dune architecture urbanisante


Faute de mieux, nous avons utilis le concept darchitecture urbanisante, car la conception de ces ensembles ne se limite pas larchitecture des immeubles. Elle dborde largement les productions immobilires pour investir les lments qui participent la fabrication de lespace collectif, mais aussi urbain, et de ce fait la qualification de lespace public.

Plus souvent dfinis seulement comme des types de logements particuliers, les habitats individuels denses et/ou intermdiaires sont en ralit tout autant des processus pour repenser la ville et lhabitat que des produits immobiliers. Chacun saccorde reconnatre

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Rsidence Porte dEau, Montferrand, 9 logements locatifs sociaux, 2003, MOE : Faget Gendre Ressouche, MOA : OPHIS.

Les Forges, Saint-Fons (69), 17 logements locatifs sociaux dont 10 intermdiaires, 1993, MOE : AAMCO, MOA : OPAC du Rhne.

3
Rsidence du Motier, 102 boulevard Lafayette, Clermont-Ferrand (63), 6 logements en accession sociale, 2004, MOE : Bruhat Bouchaudy - Dobel Architectes, MOE : OPHIS.

4
Opration Coeur de Village, Saint Lger-sur-Dheune (71), 10 logements, 1999, MOE : Atelier Snchal-Chevalier et E. Auclair, paysagiste : V. Pruvost, MOA : OPAC de Sane-et-Loire.

5
Place Diawara, Longvic (21), 6 logements locatifs sociaux, 2005, MOE : J.-C. Jacques, MOE : OPAC de Dijon.

Le Coteau, Lyon 9me arrondt. (69), 28 logements locatifs sociaux, 2006, MOE : BBC Architecte, MOA : SACVL. Quartier Renan, Dijon (21), 78 logements locatifs sociaux dont 24 intermdiaires, 2005, MOE : CITE SITE, MOA : OPAC de Dijon.

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Une large gamme dlments peut contribuer cette animation des faades : balcons, loggias, terrasses, coursives, paliers ou cages descalier ouvertes. Le rapport au sol peut galement tre trait par des entres sur perrons dalls, des auvents, des jardinets avants, des plantations en bordure des immeubles. La qualification du rapport aux rues, et travers cela la qualification des rues elles-mmes, peut utiliser des cheminements dalls, des portails, des haies, des murets ou des grilles de clture.

Plasticit de conception et articulation des chelles


Pour tirer tout le bnfice de la plasticit de conception que ce type dhabitat peut offrir et de la varit des oprations damnagement dans lesquelles il peut tre utilis et des formes quil autorise, il faut clarifier la stratgie urbaine poursuivie. Une fois ceci ralis et bien inscrit, il convient dadapter les approches au contexte dans lequel on agit. Ce que nous appelons plasticit cherche traduire la forte vocation de ces ensembles sadapter souplement et valoriser des sites, des reliefs, des gomtries complexes.
Toutes les considrations qui suivent ne sauraient remplacer le travail de conception dun professionnel dont cest le mtier : larchitecte. Aucun des points abords nest traiter sparment, le projet est une alchimie subtile et dlicate mais toujours globale. Ces quelques lignes sont dabord un outil de rflexion pour le matre douvrage. Noublions pas que la conception urbaine est un savoir qui conjugue des travaux de nombreuses chelles : grandes chelles pour situer les enjeux, puis articuler les flux et les fonctions, enfin pour se combiner avec lenvironnement, petites chelles pour articuler lespace priv et lespace public, lhabitat et lensemble rsidentiel : la rue et limmobilier.

importantes quen intrieur dlot, celle sur des parcs ou des rivires encore plus. De tout temps, les tissus urbains progressaient avec le dveloppement des villes, la dilatation des primtres tait soit limite, soit saccompagnait de la monte du vlum. Ainsi, par similarit on peut considrer que le tissu prend un niveau chaque gnration, pour les plus rapides, chaque sicle, pour les plus mesurs. Ces lments sont videmment parfaitement conventionnels mais ils participent tablir une sorte de guide dapproche. On verra que si lon veut atteindre R+5 seul le recours au collectif soffre au concepteur. Entre R+1 et R+3 lintermdiaire (au sens rglementaire) excelle. Lindividuel dense peut se dvelopper du simple niveau au R+2 maximum ce qui permet de fabriquer des triplex, rares en France. Lhomognit Les dispositifs urbains et architecturaux fabriquant des formes homognes sont ceux qui maitrisent le sens des toitures (sil y en a) et alignent les faades. Bandeaux et murs de soutnement ou de clture fabriquent des symtries et des trames. Les chelles des volumes contribuent galement accrotre lhtrognit ou bien renforcer lhomognit. Cest un enjeu majeur du travail darchitecture.

La composition urbaine, pour lhabitat, doit rechercher la valorisation de lenvironnement quand il est de qualit mais aussi renoncer imposer, a priori, une seule criture architecturale. Ce principe amne les matres douvrages choisir des matres duvre immobiliers diffrents du maitre duvre urbain, au moins en partie. Par ailleurs, le monopole dune morphologie sur un tnement na pas de sens ; cest bien dans la combinaison des habitats individuels, intermdiaires et collectifs, que se fabrique la diversit urbaine.

La hauteur On considre habituellement que les variations de hauteurs, pour lhabitat, doivent sajuster en fonction des contextes. Ceci est toujours discutable mais globalement partag. Cette question se dcline dans lespace et dans le temps. Les hauteurs moyennes dun quartier (le vlum) subissent des variations qui peuvent tre importantes. Globalement des changements de variations de 50 % de la hauteur moyenne, ou de deux trois niveaux, apparaissent possibles. Evidemment la variation peut tre plus forte, mais alors plus progressive. Les hauteurs sur rue sont plus

La structure et la continuit urbaines L o la question est dassurer une continuit urbaine, dorganiser ou de conforter la structure urbaine, la rponse passe aisment par le choix dhabitats intermdiaires, tout au moins partiellement. Priorit alors la rflexion sur la volumtrie, la composition de lensemble ainsi quau rythme des pleins et des vides. Lorganisation des grandes parcelles en front, en couches, en mailles ou en lots est galement prpondrante.

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Le tissu des faubourgs est particulirement intressant car il est issu de divisions parcellaires rcentes, il prsente des tnements plus larges que la ville plus centrale et des occupations naturellement diversifies et mutantes en permanence. Cest loppos du grand ensemble monolithique et inscable. Ce tissu de faubourg constitue-t-il une perspective de mutation pour ce dernier ? Ce nest pas sr, mais il offre un recueil de rponses possibles la digestion du grand ensemble par la ville. Les habitats singuliers pluriels permettent la double (voire triple) couche, le composite sur parcelle, la fabrication dchelles de 10 ares 50 ares, ils se rangent dans ces perspectives.

La couture et lintgration L o la question est de couturer lespace urbain et de banaliser de lhabitat nouveau, la priorit sera au travail sur les transitions et sur la variation progressive des hauteurs. Le cas du grand ensemble, par exemple, initialement bti sur une grande parcelle agricole et form de tours et de barres, puis rejoint par une nappe de pavillons htroclites mais tous trs bas, ncessite un travail de transition entre ces deux morphologies. Les habitats intermdiaires permettent, avec le mme groupe immobilier et sur une distance mesure, de faire transition en accrochant des logements individuels, de faible hauteur, proximit du pavillonnaire et des logements intermdiaires superposs jusqu 4 niveaux cot des collectifs.

Le grand ensemble est desservi individuellement par la voie, souvent routire. En ralit cest gnralement son parking qui est connect la route.

Approche thorique de la mutation du tissu de faubourg : la profondeur des parcelles permet une implantation en double, voire triple couche.

La maison en lotissement pavillonnaire est connecte individuellement mais cest la parcelle qui est raccorde, pas lhabitation.

Lorientation Les exigences de dveloppement durable conduisent dsormais ce que le bilan thermique et le confort des logements soient pour une large part assurs par lensoleillement. La position dos au nord ventre au sud permet des logements trs performants mais cela ncessite quils soient traversants (quils aient des ouvertures de chaque ct), donc quils soient assez grands et les immeubles peu pais. Par contre la disposition perpendiculaire est - ouest permet de raliser des petits logements, aucun ntant au nord et tous confortables mme sans tre traversants.

Les habitats individuels denses et intermdiaires ont un rapport diffrent, parfois individuel, parfois group avec la voie. La varit des situations et des modes de contacts avec la rue permettent un fonctionnement plus urbain.

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Les mmes outils peuvent tre conjugus pour faire lien entre un tissu de banlieue ou de faubourg et une opration nouvelle plus collective ou superposant des logements sur des activits ou des commerces.

Des modles de compositions urbaines peuvent guider les approches, mais ils sont ni exclusifs, ni absolus. Ils peuvent se traduire par : la juxtaposition et lalignement de btiments le long de rues4, de cheminements intrieurs, le regroupement des btiments autour dun espace central intrieur servant de parking ou despace vert, despace de jeu ou de placette, sur lequel donnent les jardins arrire. Lentre des logements peut se faire sur la rue publique ou depuis cet espace intrieur, ou bien encore en alternant ces deux formules, le systme en peigne qui dispose les btiments perpendiculairement la voie, ventuellement relis par des arbres ou une galerie. Il valorise et protge lintrieur et diminue le linaire sur la voie, le ramnagement dune place ou dun angle de rues en implantant des jardinets ou des terrasses sur larrire5 .

La centralit Dans un tissu urbain peu dense, les habitats singuliers pluriels apportent des masses bties de tailles similaires aux ensembles urbains des lieux (btiments dexploitation ou petits collectifs) soit des faades de 15 35 m et des hauteurs de 5 12 m, des profondeurs suprieures 11 m (jusqu 13 15 m). Leur intgration est donc parfaitement lchelle des centres bourgs issus de la vie agricole. Le quartier nouveau Les habitats intermdiaires demandent une logique de conception pour traiter les accs et une autre approche, de lintrieur, pour assurer lintimit des espaces offerts. Cela induit parfois une division : cot ville - cot jardin. Pour des raisons densoleillement et dorientation du logement, on aboutit souvent se dispenser de la symtrie viaire, trottoirs et maisons de part de dautre de la rue. De plus lautomobile tant remise sa place, les schmas de circulation deviennent moins prgnants. Donc tous les lments pour une opration responsable sont dj en place.

La diversification Lorsque densifier et diversifier les produits logements est la priorit, on veillera scrupuleusement la qualit des espaces de vie personnaliss et volutifs, tant dans le bti qu lextrieur, sur les prolongements du logement que dans les parties collectives. La densification La densification ncessitera des formes architecturales habiles pour ne pas provoquer le rejet de lopration. Dans un tissu de pavillons, le choix dune architecture multiforme et dune criture un peu redondante peut apparatre comme un atout. Dans le cadre des projets de renouvellement urbain au contraire, une conception pure permet doprer une mdiation de style. Lorsquil sagit de transformer des friches industrielles, on dispose dune plus grande libert de choix dcriture, car on nest pas contraint par la prgnance de larchitecture environnante. Le choix dune architecture sobre et au cordeau peut tre plus facilement accept par lenvironnement lorsquil est accompagn par un dveloppement luxuriant des espaces paysagers6.

Lhabitat intermdiaire autorise une grande diversit de modes de composition urbaine, mais le choix dpend la fois des objectifs recherchs, de la forme et de la localisation des terrains, de la structuration des tissus urbains et des options concernant la circulation et le stationnement des vhicules. Le choix entre la cration de voies, de dessertes intrieures et lexternalisation de la circulation est particulirement dlicat. Cette option a eu la prfrence dans de nombreux co-quartiers, mais conduit rejeter les aires de stationnement la priphrie et, trop souvent, crer des nappes de parkings ou des batteries de garage lentre des ensembles. Ceci ne favorise pas leur intgration urbaine et nest pas trs agrable pour les gens du voisinage. On fait alors subir aux autres la prsence massive des vhicules pour sen protger soi-mme.

Sur la page ci-contre, en haut : Innovation Eurydice, Sochaux (25), 90 logements locatifs sociaux, 1977, MOE : Cabinet Brandon, MOA : OPHLM du Doubs - Habitat 25. Sur la page ci-contre, en bas : Les Saverots, rue de la Rcille, Mandeure (25), 21 logements locatifs sociaux, dont 15 intermdiaires, 2006, MOE : F.-X. Cahn, MOA : NEOLIA.

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CHAPITRE 4
La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire
Un habitat agrable qui offre une alternative lopposition classique entre lhabitat individuel et lhabitat collectif LES VUES ET LENVIRONNEMENT
Linsertion dans diffrents types denvironnement et la composition des rsidences Les vues et la construction dun paysage interne

UNE PROFUSION CREATRICE, UN INDISPENSABLE TRAVAIL DE COMPOSITION DES ESPACES RESIDENTIELS


Les amnagements et les espaces de transition entre les logements et les espaces publics Quand les contraintes de densit et la complexit des oprations deviennent une source de crativit La diversit et la richesse des dispositifs La varit des espaces et des amnagements

LA DIVERSITE DES MODES DINTEGRATION DES VOITURES


Les diffrentes sortes de traitement des garages La cration daires de stationnement Le stationnement longitudinal le long des rues ou des placettes Quelques remarques complmentaires

LA NECESSITE DINTRODUIRE DES ESPACES COLLECTIFS SOIGNES DECHELLE REDUITE LES CHOIX DE CONCEPTION ET LES INITIATIVES FAVORISANT LAPPROPRIATION DES ESPACES

4.1

LES VUES ET LENVIRONNEMENT


La diffrenciation interne pour favoriser la constitution de micro-identits qui vont permettre au site lui-mme de se constituer comme un environnement agrable ; Le soin apport la cration dune multiplicit despaces qui sarticulent et semboitent subtilement peut galement gnrer le dploiement de pratiques nouvelles trs apprcies, qui compensent le fait de se trouver dans un environnement peu avenant. De cette manire, le site cre sa propre urbanit. La densification dlots Les processus de densification dlots offrent souvent un contexte plus favorable limplantation doprations dhabitat Intermdiaire que les programmes dextension urbaine. Lenvironnement existant peut alors contribuer au dveloppement dune relation trs agrable des habitants au site : il leur permet de ne pas se sentir isols et de bnficier dun rapport des lieux de centralit et durbanit. Toutefois l aussi, lenvironnement ne peut pas gnrer lui tout seul cette situation favorable. Cest nouveau larticulation avec la conception des sites qui va jouer un rle fondamental : le mode de traitement des entres et des rapports la rue, lorganisation dun rapport lextrieur permettant aux habitants de ne pas se sentir isols et de bnficier dun lien avec des lieux de centralit et durbanit, la cration de micros articulations et la recherche de supports dintgration, la prise en compte de la perception de lopration depuis lextrieur, en lien notamment avec ce qui est donn voir de son organisation interne, de son architecture, etc.

Linsertion dans diffrents types denvironnement et la composition des rsidences


Les modes dinsertion dans lenvironnement, de fabrication de lenvironnement et dinteraction avec lenvironnement, conditionnent la russite de ce type dopration. Leur conception doit imprativement sadapter la diversit des contextes. Cela concerne la fois leur composition interne, le mode de traitement du rapport au dehors apprhend de lintrieur du site, la qualification des accs et des limites, le choix des formes architecturales. Linsertion dans un environnement peu attractif Dans des oprations situes dans un environnement priurbain, correspondant des enjeux dextension urbaine ou durbanisation danciennes friches industrielles, lenvironnement est souvent peu attractif. La manire dont est conu le rapport de ces oprations lenvironnement immdiat, leur organisation interne, les dispositifs socio-spatiaux propres chacun de ces sites sont dcisifs. Dans un tel contexte, on peut mobiliser plusieurs ressources qui permettent de temporiser avec un environnement peu favorable en attente dune urbanisation : Un traitement soign des relations avec lenvironnement, en engageant par exemple une vgtalisation du site ds le dbut du projet. Conue comme un lment constitutif du projet, de lintrieur du site elle rend invisible un environnement ingrat et ce ds linstallation dans les lieux. Ralise de manire trs soigne (et pas seulement pour masquer cet environnement), elle rend galement le site attractif de lextrieur. Lappui sur la taille du site, lorsque celle-ci est relativement importante. Cette taille lui permet, en quelque sorte, dimposer son identit propre au contexte dans lequel il sinsre.

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Le site est situ en pleine centralit dun bourg ancien (Vert St Denis) dans la banlieue de Melun. Son organisation et son architecture semblent sinsrer tout naturellement dans ce bourg. Il existe une sorte de continuit entre lopration et le centre du bourg qui sembotent et de ce fait le site apparait aux habitants comme un village dans un village. On a ainsi pu constater une rsonance entre la qualit urbaine du site et lenvironnement dans lequel il sinscrit. Les accs au site sont ferms mais le site lui-mme, son esthtique, son espace central, sont clairement visibles de lextrieur. 90% des mnages trouvent lenvironnement attractif, et pratiquement la moiti a spontanment voqu cette relation de rciprocit, de soutien, dtayage entre le site et son environnement. Rsidence Anne Franck, Vert-Saint-Denis (77), 19 logements, 2004, MOE : PO & PO, MOA : FSM - Foyer de Seine-et-Marne.

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Limplantation dans de grands quartiers dhabitat social Cette implantation permet de diversifier les formes dhabitat mais elle est plus complexe. Dans des projets de rnovation urbaine qui ont trait lensemble dun quartier, elles peuvent sinscrire de manire favorable et bnficier dun environnement renouvel quelles-mmes contribuent qualifier, sous rserve bien sr que les diffrents aspects voqus jusquici aient t pris en compte. Plus difficile est linsertion de ces oprations dans des quartiers dhabitat social qui nont pas bnfici de ce type de projet. Aux problmes de composition dj voqus, vont venir sajouter des enjeux en terme de valorisation / dvalorisation de lhabitat, ou la crainte de trop se singulariser dans des environnements perus comme dvalorisants.

A nouveau, la question de la taille joue un rle non ngligeable. Un site de petite taille ne parviendra pas renverser les significations dvalorisantes associes son environnement extrieur, alors quun site de grande taille peut gnrer son propre environnement sur lequel il pourra sappuyer pour se sentir protg des significations dvalorisantes de lensemble dun quartier. Ce principe noriente nullement vers ldification exclusive dhabitats intermdiaires dans ces oprations, mais signale lexistence dun point de bascule du changement dans le cadre du renouvellement urbain des quartiers de logements sociaux.
Les entretiens auprs des habitants dans diffrentes oprations ont permis de mettre en vidence le caractre la fois complexe et structurant du rapport lenvironnement. Dans tous les cas, la perception que les habitants ont de leur environnement, son impact sur le rapport quils dveloppent leur habitat, dpendent des relations entre : les caractristiques mmes de cet environnement (urbaines, centralit, animation, occupation sociale) ; les modes de traitement des relations du site avec cet environnement ; la conception mme des sites et la manire dont elle rencontre, majore, attnue ou efface les caractristiques de lenvironnement dans lequel ils sintgrent.

Les vues et la construction dun paysage interne


Traitant de la conception, il importe de rappeler ici un rsultat trs important des entretiens raliss auprs des habitants. La qualit des vues joue un rle essentiel dans la perception du lieu habit, quil sagisse de la vue de lopration depuis son environnement, de la vue sur lenvironnement depuis lopration, des vues proches, des vues lointaines, des vues depuis chez soi ou en se dplaant. Elles construisent un paysage dont le sens sera plus ou moins comprhensible, accessible, appropriable par les habitants. Les vues ne renvoient pas seulement des aspects esthtiques ou imaginaires. Elles racontent lunivers dans lequel on vit, le regard port par chacun sur lendroit dans lequel il habite, le regard imagin des autres sur ce lieu. Les vues sont multiples. Celles que lon a depuis ses fentres revtent une importance considrable, mais elles ne doivent pas faire oublier les vues lors des dplacements internes, les vues sur

Le site est intgr son environnement, mais en mme temps, il se singularise dans cet environnement. Cette singularit et la fantasmatique de vivre dans un environnement dvalorisant gnrent des craintes importantes des habitants, comme si tant trop connot ou trop particulier, le site risquait dattirer sur lui des ractions particulirement agressives de la part du voisinage. Du mme coup, ce qui a t donn comme ouverture (les jardins, les terrasses) est peru comme une source potentielle dagression. La crainte dune intrusion de lenvironnement dans le site est palpable, elle se traduit par un sentiment dinscurit paroxystique qui a t fortement aggrav par des problmes de gestion au moment de linstallation dans les lieux. Quartier Larousse Marseille (13).

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lespace extrieur propre, les vues sur les espaces communs et collectifs, les vues de son chez-soi depuis lextrieur, les vues dune opration depuis lextrieur, etc. La prise en compte de toutes ces vues, le rglage de ces vues, le paysage quelles construisent, doivent donc retenir toute lattention des concepteurs.

Les Alles de la Roseraie, rues Alfred de Vigny et Roger Franois, Grenoble (38), 68 logements en accession la proprit, 2005, MOE : Groupe 6, MOA : Meunier Rhne-Alpes.

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UNE PROFUSION CREATRICE,

4.2

UN INDISPENSABLE TRAVAIL DE COMPOSITION DES ESPACES RESIDENTIELS


La volont des matres douvrage dorganiser subtilement ces interactions et la crativit des concepteurs dans leur traitement constituent lune des sources les plus importantes du potentiel de ce type dhabitat.

Les amnagements et les espaces de transition entre les logements et les espaces publics
Lhabitat intermdiaire se caractrise par une richesse dlments architecturaux et urbains, de dispositifs assurant la transition entre les logements et lespace public : escaliers extrieurs, jardinets, cltures, haies, alles, placettes, cour, etc. Il sagit de dispositifs socio-spatiaux, car ce sont des lments damnagement et de qualification des espaces urbains et des btiments qui jouent un rle cl dans le dveloppement des usages, des pratiques sociales des habitants et de leurs relations. La conception de ces amnagements doit galement prendre en compte : la volont doffrir des espaces extrieurs (terrasses, jardins) ; le choix de diversification des formes dhabitat au sein dune mme opration ; la suppression des espaces collectifs intrieurs qui obligent un retrait des btiments par rapport la rue ; la ncessit dagencer les btiments et dorganiser leurs relations aux voies en ne disposant que dun espace restreint ; lobligation de rgler le rapport au sol doprations complexes ; lorganisation de la circulation des voitures et des cheminements des habitants lintrieur des sites ; la prservation indispensable de lintimit des logements ; la cration de petits espaces collectifs la disposition des habitants pour favoriser leurs interactions.

Quand les contraintes de densit et la complexit des oprations deviennent une source de crativit
Les contraintes lies la densit, le fait de disposer despaces restreints entre les btiments et la volont doffrir malgr cela des espaces extrieurs, gnrent une complexit qui oblige matres douvrages et concepteurs faire preuve dune grande crativit. Cet habitat conduit ainsi dvelopper beaucoup de subtilit dans la conception des espaces intermdiaires entre les logements et lespace public.
Cest un habitat qui vise crer des espaces individualiss malgr une forte densit, et qui offre une concentration dlments architecturaux et urbains dans des espaces restreints

Devoir traiter une multiplicit de problmes, tre amen grer des agencements complexes en disposant de trs peu despace, conduit tre trs attentif, soign, faire preuve dune grande ingniosit dans le traitement de ces problmes et condenser de multiples lments dans lespace limit dont on dispose.

La diversit et la richesse des dispositifs


La diversit et la richesse de ces dispositifs socio-spatiaux est frappante, compare leur pauvret dans les immeubles collectifs ou lhabitat pavillonnaire :

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dans les immeubles collectifs, on sort du hall pour se retrouver directement dans la rue ou bien sur un parking ou un espace souvent peu qualifi. lhabitat individuel na pas grer les interactions sociales entre les habitants et protger leur intimit, ce qui le dispense de crer de tels espaces. dans lhabitat intermdiaire superpos, on peut sortir de chez soi par un escalier agrable ou en franchissant un jardinet et en ouvrant un petit portail, cheminer dans une alle borde de vgtation, traverser une placette, longer la haie du jardin dun voisin en changeant quelques mots avec lui, franchir le portail de la rsidence, avant de se retrouver dans la rue.

transition entre les logements et les espaces collectifs. Le passage est ainsi fortement marqu. Les plantations au pied des constructions Ces plantations qualifient les constructions, donnent une paisseur et marquent une transition entre le sol et la verticalit des faades. Elles peuvent tre constitues de haies assez paisses qui offrent une protection symbolique aux habitants des rez-dechausse. Ces bordures, parfois entoures de petits murets ou de briquettes, permettent aussi dloigner les cheminements du pied des immeubles. Les voies de desserte et les cheminements intrieurs des rsidences Ces voies et ces cheminements ont une grande importance, car ils crent un univers micro-urbain, font que les rsidences apparaissent comme des petits quartiers ayant leur identit propre, et mnagent galement une transition avec lespace public. Ce sont des lieux dinteractions multiples o lon croise ses voisins, change quelques mots, loccasion des diverses activits quotidiennes. Les espaces verts et les plantations des espaces collectifs et des jardins privatifs Ces espaces rintroduisent la nature dans lunivers urbain, valorisent les quartiers et participent largement la formation de leur identit. Ils soffrent la vue des habitants aussi bien depuis leur terrasse ou leur fentre que lorsquils entrent et sortent des rsidences. Ils sont galement donns voir aux visiteurs et aux passants. Les initiatives des habitants, quil sagisse du fleurissement des balcons ou des plantations dans les jardins, contribuent largement la qualification de ces espaces (... ou leur dqualification lorsque les jardins sont laisss labandon ou encombrs dobjets htroclites).

La varit des espaces et des amnagements


Les auvents, les perrons, les paliers et les escaliers extrieurs Les paliers et les escaliers extrieurs, souvent partags entre quelques logements, peuvent offrir une vue sur les autres logements, les plantations ou la rue. On sy sent dans un entre-deux entre le logement et lespace collectif et on peut y changer quelques mots avec les voisins. Ils peuvent prendre diffrentes formes : les escaliers peuvent tre en colimaon, ou sappuyer sur des garages en saillie ; les terrasses peuvent aussi servir de paliers ; en retrait des faades et abrits, ils sont protgs de la pluie et du vent ; en saillie par rapport aux faades ; Des auvents ou des toits dbordants peuvent protger les paliers ou les perrons. Ces dispositifs abritent de la pluie quand on sort de chez soi, dcorent et rythment les faades. Ils crent galement un marquage des entres qui, coupl la qualit des sols des paliers ou des perrons, les rendent accueillants et signifient la

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Les jardins de devant donnant sur les cheminements internes ou les rues extrieures La localisation de ces jardins de devant leur confre des fonctions diffrentes, puisque les premiers assurent une mdiation par rapport aux voisins et les seconds protgent et scurisent les habitants par rapport lespace public. Ceux qui protgent les constructions et les entres des logements donnant sur les rues extrieures ont une trs grande importance et leur conception ou leur entretien ne bnficie pas toujours de lattention quils mritent. Ce sont des espaces de mdiation entre les logements individuels des rez-de-chausse et lespace public, mais galement entre lespace collectif des rsidences et cet espace public. Ils ont donc une fonction collective, et ce dautant plus que ce sont eux qui marquent le plus lidentit des rsidences pour les passants.

Cltures et portails Ce sont des lments dcisifs dintimisation et de scurisation des rsidences. Ils peuvent tre composs avec des matriaux trs divers : grilles doubles de haies, murets en bton ou en briques, barrires en bois, etc. Leur dimensionnement est un enjeu majeur : Dune faible hauteur, ils nassurent pas de protection visuelle et ne sont pas trs scurisants. Trs levs (au-del de1,50m), ils crent un sentiment denfermement et paraissent carcraux. Il importe de rgler le choix des matriaux et des hauteurs des cltures sur les pratiques des constructions du voisinage, de manire crer une harmonie avec lenvironnement. Lutilisation de cltures similaires peut constituer un rappel, une sorte de clin dil signifiant une volont dintgration lenvironnement. Pour tre sr de la qualit de lentretien des plantations qui bordent les cltures et ne pas avoir de mauvaises surprises, il est souvent judicieux de planter des haies lextrieur des parcelles privatives, mme si reprsente un cot de gestion pour le bailleur (ou la Ville). Noublions pas encore une fois que ces cltures participent, par lalignement quelles assurent, la formation des rues, du paysage urbain et des espaces publics.

Des passerelles permettent de rejoindre les entres des logements en rez-de-chausse depuis la rue. Ce dispositif cre des espaces intermdiaires entre le public et la priv. Le Coteau, Lyon 9me arrondt. (69), 28 logement locatifs sociaux, 2006, MOE : BBC Architectes, MOA : SACVL.

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Crdits photos : F. Haton Architecte

Crdits photos : F. Haton Architecte

Crdits photos : F. Haton Architecte

Rsidence Rodin, Besanon (25), 25 logements locatifs sociaux (PLA), 1996, MOE : F. Haton Architecte, MOA : SAIEM B.

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4.3

LA DIVERSIT DES MODES DINTGRATION


DES VOITURES
devant sans encombrer la chausse. Cette solution a nanmoins linconvnient de ncessiter la cration de jardins de devant quelque peu surdimensionns (environ trois mtres de profondeur). Or on sait que ces jardins sur rue ne sont gure appropris (et parfois laisss labandon) lorsquils sont trop importants et pas protgs de la vue des passants. implants a contrario en avance des faades, ils peuvent servir de sparation entre les logements et les jardins. Mais alors ceux-ci ne fonctionnent plus comme des jardins de devant. Ils deviennent les jardins principaux qui doivent tre protgs des regards intrusifs par des murets assez levs ou par des haies. Cette solution nest envisageable que sur des rues de desserte peu frquentes. les toits de ces garages peuvent servir de terrasses aux logements situs au premier tage et leur offrir ainsi des espaces extrieurs de taille confortable (environ 3 mtres sur 5). Des garages implants lintrieur des oprations Les dispositifs prcdents peuvent galement tre utiliss lintrieur dune rsidence. De la mme manire, on peut ainsi rythmer les rues ou des placettes intrieures. Les escaliers peuvent sappuyer sur les garages, et leurs toits servir de paliers ou de terrasses aux logements situs ltage. Plac le long ou entre deux garages, un escalier commun peut desservir deux ou trois logements. On vite ainsi davoir des escaliers massifs constituant de vritables verrues sur les faades. On peut mnager un espace de stationnement en crant un passage transparent sous les immeubles. Une grille sert alors de porte et larrire du garage reste ouvert. De cette faon laccs au logement peut se faire par ce passage, qui permet aussi de rejoindre le jardin arrire sans avoir entrer dans le logement. On vite ainsi de salir le logement lorsque lon jardine

Lintgration des voitures est un enjeu majeur, la fois en raison de limportance que les habitants attachent la scurisation de leur vhicule et des contraintes quimpose souvent la rglementation des PLU (bien que celle-ci tende sadoucir). Lhabitat intermdiaire offre en fait une grande diversit de possibilits dintgration des voitures, soit par la cration de garages, soit par limplantation daires de stationnement scurises, soit encore en mixant ces deux systmes.

Les diffrentes sortes de traitement des garages


Des garages sur rue rythmant les faades ou servant aussi de terrasses Contrairement ce que lon pourrait craindre, limplantation des garages sur rue peut contribuer la composition urbaine des oprations, ds lors quils ne sont pas aligns de faon monotone sur les faades et que leur architecture est soigne : placs en retrait des faades ( un mtre environ) entre deux constructions, ils contribuent la fois les rythmer et la formation des rues. On peut aussi donner aux rsidents la possibilit de stationner

Exemple dalignement de garages sur rue. Boulogne-sur-Mer (62).

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et que lon doit apporter des plantes ou de la terre, ou bien vacuer des dchets. Cela permet aussi aux enfants et leurs amis de circuler entre la rue et le jardin arrire sans traverser le salon, ou bien dinviter des amis dans son jardin lorsque lon ne souhaite pas quils pntrent lintrieur. Cest agrable de disposer ainsi de plusieurs cheminements pour entrer et sortir de chez soi. Cette solution offre aussi des vues en profondeur agrables depuis la rue, ce qui permet dapercevoir les plantations dans les jardins. Cette dilatation de lespace peut tre intressante, puisque la recherche de densit oblige souvent restreindre les espaces de circulation intrieurs, ce qui peut crer une sensation de resserrement. Sous rserve bien entendu que ce passage ne deviennent pas un lieu dentassement dobjets htroclites, mais la transparence incite gnralement les occupants entretenir et ranger cet espace. Ce genre de dispositif a t notamment utilis dans lopration Terra Nova Saint-Nazaire.

Eviter, autant que faire se peut, la cration de batteries de garage Ce systme utilis dans certaines oprations a linconvnient de crer des espaces peu attrayants et morts qui dvalorisent souvent leur architecture par ailleurs soigne. A moins bien entendu que lon vite dimplanter un nombre important de box en limitant chaque groupe de garages quelques units et que lon soigne la conception (choix des matriaux, toitures, parements, forme des portes, etc.). Il faut tout particulirement viter daligner ces blocs de garages lentre dune rsidence en bordure de rue, car celle-ci devient alors un espace triste et mort.

La cration daires de stationnement


Les poches de stationnement intrieures Cest une solution intressante, sous rserve l aussi de limiter la taille de ces poches (10 15 places) pour ne pas crer de grands vides tristes ; les poches en cur dlots peuvent avoir plusieurs configurations : former des placettes entoures des btiments lintrieur des rsidences, lentre des logements donnant sur ces placettes ;

Une rue intrieure lopration regroupe lensemble du stationnement automobile. Les Savertos, Mandeure (25), 21 logements locatifs sociaux, 2006, MOE : F.-X. Cahn, MOA : Neolia.

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pour les oprations dont lentre des logements se fait par des rues, les aires de stationnement peuvent tre implantes au cur des lots et bordes par les jardins arrires. Laccs cette aire se fait alors par un portail scuris donnant sur la rue. Cest la solution qui a t adopte dans plusieurs oprations de ce type Saint Etienne du Rouvray dans la banlieue de Rouen, dans le cadre de projets de renouvellement urbain. Les aires de stationnement lentre des rsidences en bordure de rue Comme pour les batteries de garages, cette solution nest pas trs heureuse. Si on regroupe 40 60 places de parking lentre dune rsidence, on cre un grand vide qui dvalorise la fois la rue qui la borde et la rsidence. Certes ce systme rduit la circulation lintrieur des rsidences (et donc le bruit et la pollution) mais il fait que lon est accueilli par une nappe de voitures, souvent spares de la rue par un mauvais grillage. Si de plus on installe l des abris containers peu esthtiques et un transformateur EDF, on pntre alors dans la rsidence par un espace ddi aux services qui devraient tre dissimuls larrire des btiments. Lespace de reprsentation se transforme en espace servant.

Le stationnement longitudinal le long des rues ou des placettes


Ce systme conserve beaucoup dintrt car : il dilue la prsence des voitures dans lespace et la rend discrte, cette prsence des voitures anime les rues et a une fonction scurisante ; elle donne en effet limpression que des habitants sont l. Les rues dsertes par les voitures paraissent souvent mornes. les voitures ainsi gares protgent de la circulation les enfants qui circulent ou qui jouent sur les trottoirs, il permet aux habitants de garer leur voiture dans la journe, quand ils retournent chez eux entre deux courses, sachant quils rpugnent ouvrir et refermer plusieurs fois par jour la porte de leur garage ou le portail dun parking scuris. Ce systme peut dailleurs prendre plusieurs formes. Le stationnement le long de rues intrieures ou extrieures aux rsidences Il est intressant de coupler ces deux solutions, car on dispose ainsi dun nombre plus lev de places et on satisfait deux formes de pratiques : les habitants (ou les visiteurs) peuvent se garer lextrieur sils doivent repartir rapidement, ou bien stationner dans la rsidence sils rentrent chez eux pour plus longtemps ou bien sils sont trs inquiets pour la protection de leur voiture.

Rsidence Armand Inconnu, Nevers (58), 58 logements locatifs sociaux, 1990, MOA : Nivre Habitat.

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Le stationnement dans les rsidences organises en impasses Alors que lorganisation des rsidences le long dimpasses est peu encourage (par crainte des difficults de circulation et dactivits dviantes au fond des impasses), on a pu constater, notamment au Petit Bthny Reims, que cela permettait de rgler les problmes de stationnement et pouvait crer un espace de convivialit trs conomique entre les voisins ; les enfants sy installant pour jouer et les adultes y dveloppant des changes informels. Les voitures qui pntrent dans cette impasse y roulent prudemment. Les habitants utilisent galement un parking situ lentre de limpasse pour y organiser des ftes. Par contre ceux qui habitent le long dune rue trs frquente se plaignent de leur isolement. Cette option nest viable qu de petites chelles.

Quelques remarques complmentaires


Le stationnement des habitants devant leur garage De nombreux matres douvrage calculent le nombre de places de stationnement ncessaires en intgrant les places de garage et comprennent mal que les habitants se plaignent souvent du manque de place alors quils garent leur vhicule devant leur garage ou sur la chausse. Or il faut admettre que la pratique la plus courante consiste ne rentrer sa voiture au garage que la nuit et la laisser lextrieur pendant la journe pour pouvoir se dplacer plus aisment. Penser au stationnement des visiteurs et des vhicules de livraison pour viter les conflits, sans oublier les dmnagements. Il nest pas rare que lon oublie de prvoir des places pour les visiteurs et les vhicules de livraison, ce qui gnre de nombreux conflits de voisinage. Les intrus nhsitent pas se garer sur les places rservs aux rsidents ou de manire sauvage quand ils ne trouvent pas de place disponible, provoquant lire des autochtones qui estiment que leur droit dusage de leur place est ainsi bafou. Colre qui se retourne souvent contre le voisin qui a laiss ses visiteurs sinstaller sans vergogne sur cette aire sacre. Il faut donc prvoir des places de stationnement destines aux visiteurs et aux livraisons, sans oublier de concevoir les circulations de manire faciliter les interventions des services dentretien et les dmnagements.

La crainte de lusage des garages comme lieu de recel, dactivits clandestines ou comme ateliers de bricolage Les matres douvrage font parfois part de leur inquitude concernant les habitants qui ne rangent jamais leur vhicule dans leur garage, car celui-ci est encombr dobjets, doutils ou de matriel (le dtournement de lusage des garages comme lieux de recel, ou pour exercer des activits clandestines, voire pour sous-louer cet espace, nest effectivement pas exclure. Nanmoins ce risque est trs limit). Les garages concerns servent gnralement de lieu de stockage de mobilier, ou de matriel de jardinage, ce qui est comprhensible, puisque dans ces oprations les habitants ne disposent gnralement pas de cave. De fait il est prfrable quils dveloppent ce genre de pratiques plutt que de stocker leur mobilier et leur matriel de manire anarchique dans leur jardin ou sur leur terrasse la vue de tout le monde, ce qui risque de transformer rapidement les rsidences en zone de stockage. Quant au dveloppement du bricolage, cest une pratique trs positive car : Elle offre aux habitants la possibilit de pratiquer une activit culturelle qui souvent leur plait beaucoup, de dvelopper un savoir-faire valorisant et accessoirement de faire des conomies. Cest souvent un support de coopration et dchanges sociaux entre amis et entre voisins. Cette activit vise souvent faire des travaux dans la maison, ce qui est un signe de trs forte appropriation et cest une contribution de leur part lentretien de leur logement. Les activits de bricolage, de fleurissement ou de jardinage, font en effet partie des nouvelles pratiques habitantes dont lhabitat intermdiaire favorise le dploiement.

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LA NCESSIT DINTRODUIRE DES

4.4

ESPACES COLLECTIFS SOIGNS DECHELLE REDUITE


La ralisation despaces publics dans les oprations dune certaine importance
Dans les oprations dune certaine importance (audel de 60 80 logements), il est souhaitable que la Ville ralise un espace public, de manire favoriser non seulement les changes entre les habitants de ces programmes mais galement les relations avec le voisinage. Il peut sagir dun square, dune aire de jeux pour enfants ou bien dun city-stade7 . Il ne faut pas croire que lexistence de grands quipements (grand parc, gymnase ou stade) dans le quartier, mais une certaine distance, suffit favoriser les relations sociales. Les changes sont beaucoup plus intenses dans de petits espaces de proximit bien amnags. On a vu que lintgration dune opration dhabitat intermdiaire suscite souvent des ractions de mfiance, voire dhostilit, de la part des habitants du voisinage : soit parce quelle vient densifier un tissu pavillonnaire, soit parce quelle vient occuper une partie despace vert que les habitants avaient lhabitude de frquenter dans un grand ensemble. La ralisation dun espace public dont les habitants du voisinage peuvent galement bnficier loccasion dune telle opration est donc un bon moyen de compenser les dsagrments (rels ou imaginaires) dont se plaignent les riverains et dattnuer leur hostilit. Il importe que ces espaces publics soient implants un lieu darticulation entre la nouvelle opration et le tissu environnant, de manire devenir un lieu symbolique dinteraction.

Les grands espaces collectifs reprsentent une importante perte foncire. On sait que leur gestion est souvent problmatique et reprsente des cots trs levs. Inversement, certains quartiers sont dpourvus despaces collectifs de proximit, ce qui ne favorise pas les interactions sociales. Bien entendu ce phnomne est aggrav par les ruptures avec lenvironnement entranes par la proximit de voiries surdimensionnes ou des murs denceinte trs levs. En outre, lorsque les enfants ne disposent pas despace de jeu, ils risquent de sinstaller dans les escaliers ou de dgrader des espaces qui ne sont pas adapts leurs jeux. Ces oprations permettent dintroduire des espaces collectifs soigns de taille rduite dont les cots de gestion sont limits et qui peuvent prendre des formes trs diverses, favoriser les changes entre les habitants et de multiples usages. Il suffit parfois de crer des espaces de rencontre arbors de petite taille avec quelques bancs adosss un massif, ou bien une petite aire de jeux pour les enfants, pour favoriser les interactions sociales.

La conception de cheminements, de placettes ou de terre-pleins gazonns favorisant les changes domestiques


Il importe de soigner les cheminements qui conduisent la sortie de la rsidence, un parking collectif, au local de stockage des containers, de manire ce que les habitants aient loccasion dchanger quelques mots en revenant de leurs courses, en allant chercher leur voiture ou en allant dposer leurs sacs poubelle. Ces menus changes suffisent crer des interactions entre les habitants. Les cots de gestion de ces espaces, qui ont en outre une utilit fonctionnelle, sont trs limits.

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LES CHOIX DE CONCEPTION ET LES

4.5

INITIATIVES FAVORISANT LAPPROPRIATION DES ESPACES


Linstallation dune terrasse minrale ou en bois devant les baies vitres donnant sur le jardin
Curieusement de nombreux habitants nosent pas investir leur jardin et y installer des tables et des chaises sils ne disposent pas dune terrasse minrale ou en bois de quelques mtres carrs devant la baie vitre du salon qui ouvre sur ce jardin. Ils craignent, en effet, de salir lintrieur de leur logement et ne savent pas ou nosent pas raliser un tel amnagement. Il importe donc dquiper les jardins de ce genre de terrasse avant mme linstallation des habitants afin de favoriser lappropriation de ces espaces.

On a pu constater que certains choix de conception ou des initiatives damnagement prises par les matres douvrage favorisent considrablement lappropriation des diffrents espaces et le soin que les habitants apportent leur entretien et leur embellissement.

Le pr-verdissement des rsidences et la ralisation de plantations pour encourager les initiatives de fleurissement des habitants
Les habitants qui ont peu dexprience en matire de fleurissement ou de jardinage sont souvent dmunis pour affronter laventure que reprsente lamnagement dune plate bande et a fortiori dun jardin lorsquils se retrouvent face un terrain nu. Par contre, ils sont plus laise et se sentent encourags prendre de telles initiatives lorsque le matre douvrage leur fournit une base de plantations quils nont qu enrichir progressivement. Ils vivent dailleurs ce genre dinitiative du matre douvrage comme une forme dattention leur gard.

La limitation de lcart de niveau entre le sol des logements et celui des terrasses
Lorsquil existe un cart de niveau important entre le sol des logements et celui des terrasses (quivalent la hauteur dune marche par exemple), on saperoit que les habitants investissent peu les terrasses mises leur disposition. Ce phnomne ne concerne pas seulement les personnes qui ont des difficults se dplacer. Ce genre dcart de niveau cre une rupture symbolique. Il rompt en fait la continuit entre lespace intrieur et lespace extrieur, qui napparat plus alors comme un prolongement et une extension du logement. Inversement, lespace extrieur ne pntre plus rellement lintrieur du logement, il ne lirrigue plus autant.

La mise disposition de plantes ou la cration dun club de jardinage


Bien entendu linvestissement des habitants dans ces activits de fleurissement ou de jardinage est encore plus important lorsquon leur fournit de la bonne terre et des plantes ou des bacs fleur, ou bien lorsque les gestionnaires crent un club de jardinage en sappuyant sur les habitants les plus comptents qui sont ravis de faire partager leur savoir-faire aux novices. Quand dans une rue ou une alle un habitant se met dvelopper ses plantations, ou dessiner de petits cheminements dalls dans son jardin, on voit souvent ses voisins limiter.

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CHAPITRE 5
La gestion de lhabitat intermdiaire
A quelles conditions ces oprations peuvent-elles tre prennes et valorises ? LENJEU DE LA GESTION DES ENJEUX DE GESTION QUI SE DPLACENT : DE LENTRETIEN DES PARTIES COMMUNES LA MAINTENANCE
DES ESPACES EXTRIEURS

LA RDUCTION DES COTS DE GESTION GESTION, STRATGIE COMMERCIALE ET DIVERSIT DE LOCCUPATION SOCIALE

5.1

LENJEU DE LA GESTION
accs aux entres, cheminements et rues intrieures, espaces verts, espaces rsidentiels, type de rsidentialisation, etc.). Lattention porte la gestion et la qualification de ces espaces contribue aujourdhui une qualit paysagre qui constitue un lment de valorisation de premier plan de ces rsidences, la fois pour leurs occupants et pour les habitants du voisinage. Ce petit dtour sur linfluence dcisive de la conception et de la composition des espaces sur le fonctionnement social urbain montre galement lenjeu que reprsente la gestion des oprations dhabitat intermdiaire, la fois pour consolider la qualit de ces oprations et pour corriger ventuellement certaines erreurs de conception qui peuvent pnaliser leur fonctionnement.

La gestion comme contribution la qualit de lhabitat pour ses habitants, la prennisation des investissements engags par les bailleurs, et outil de valorisation de lhabitat dans son environnement. La gestion des oprations dhabitat intermdiaire constitue un enjeu trs important et ncessite une adaptation des modes de gestion habituels. La majorit des acteurs est dsormais consciente du fait que la dgradation de certains quartiers dhabitat social est largement imputable un dficit de gestion8. La mobilisation de nombreux organismes pour amliorer leur mode de gestion et contribuer ainsi une amlioration de la gestion urbaine des quartiers faisant lobjet dun projet de rnovation urbaine montre par ailleurs clairement la ncessit duvrer la consolidation des actions engages par une gestion de meilleure qualit, plus attentive aux nouveaux dysfonctionnements qui peuvent merger9, plus souple, plus ractive, pour assurer la prennit des investissements raliss. Dautres travaux raliss sous lgide de lUSH sur lanalyse de rsidences mixtes, dans lesquelles des copropritaires privs et des locataires du logement social cohabitent depuis plusieurs dcennies, ont galement permis de dmontrer que la qualit de lhabitat constitue un facteur dterminant du fonctionnement social satisfaisant de ces rsidences10. La mixit des statuts doccupation ne pose pas de problme majeur, y compris dans un contexte o les carts sociaux se sont creuss entre copropritaires et locataires, tant que la qualit de lhabitat est suffisante pour constituer une forme de ciment qui attnue trs fortement les tensions que ces diffrences sociales pourraient gnrer. Or lefficacit de la gestion joue manifestement un rle fondamental pour prserver la qualit de ces rsidences. Cette qualit ne tient pas pour lessentiel la forme des immeubles ou la conception des logements, ni au plan masse de ces rsidences, mais au travail fin de diffrenciation des espaces (abords et arrires des immeubles,

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DES ENJEUX DE GESTION QUI SE DPLACENT : DE LENTRETIEN DES PAR-

5.2

TIES COMMUNES LA MAINTENANCE DES ESPACES EXTRIEURS


Les enjeux de gestion se dplacent de lentretien des parties communes vers la maintenance des espaces rsidentiels extrieurs. Ces oprations entranent une volution de la priodicit des interventions et probablement une diminution du temps consacr la gestion technique, mais elles exigent dapporter beaucoup de soin et dattention la qualit de la gestion. Lensemble des espaces, leur diversit, conduisent ainsi un dplacement des objets de gestion et des comptences mobiliser, sachant que dans beaucoup de quartiers les espaces extrieurs ont prcisment longtemps constitu le parent pauvre, si ce nest ignor, des pratiques de gestion. Ainsi les comptences se dplacent, les points de vigilance ne sont plus les mmes. Pour un certain nombre dorganismes, de nouvelles comptences comme le jardinage doivent tre mobilises plus fortement. Il est donc indispensable de faire voluer le rle des gardiens qui sont affects ce type doprations. De nouvelles relations et modes dimplication des locataires Comme nous lavons vu, les relations entre les espaces privs extrieurs (jardins, terrasses, seuils, escaliers) et les espaces collectifs (cheminements, rues, espaces collectifs, espaces rsidentiels) ont un rle essentiel. Jusquici, elles ont surtout t examines pour identifier ce qui pouvait gner, entraver les conditions dappropriation des espaces privs ou au contraire les favoriser, en fonction du mode de prise en compte de la composition des diffrents types despaces et de leur articulation par les concepteurs. Lvolution future de ces oprations dpend des qualits de la conception, de la qualit de gestion, de la manire dont elle pourra aussi corriger certaines erreurs initiales, mais galement de la manire dont les espaces privs (jardins, terrasses, seuils) vont contribuer composer le paysage densemble, ce qui ncessite des prcautions de diffrents ordres.

On peut en dduire que la prservation et la qualification continue des espaces extrieurs, grce la gestion, quil sagisse des espaces intermdiaires, des espaces collectifs, des espaces rsidentiels, constituent des conditions incontournables de la russite de ces oprations dans la dure. Les enqutes conduites auprs des habitants de ces oprations montrent quils accordent beaucoup dimportance ces aspects. Ainsi, dans les situations dhabitat favorable observes, ils sont trs soucieux de pouvoir compter sur le bailleur, de pouvoir continuer avoir confiance dans la continuit de son action. Un certain nombre de mnages rencontrs ont peru une attention particulire, un soin leur intention. Beaucoup ont le sentiment que pour la premire fois, on stait rellement proccup de leurs conditions de vie et dhabitat. Le saisissement des habitants face la qualit du traitement des espaces (collectifs et rsidentiels) dans certaines de ces oprations est dautant plus fort, ils sont dautant plus surpris, que ces espaces sont souvent ngligs par les matres douvrage. En retour, ils sont trs proccups de la prennit de cette qualit. La gestion du bailleur est pour eux une proccupation constante. Leur vigilance ce sujet est une manire de se prmunir contre les risques de rptition de mcanismes quils ont vu se dvelopper dans les grands ensembles o, pour certains, ils habitaient antrieurement. En dfinitive, les mnages interviews expriment les mmes craintes, les mmes interrogations, que celles que lon a pu observer chez des habitants des quartiers ayant bnfici de projets de rnovation urbaine de qualit. Ainsi, imaginer que la suppression des cages descaliers, des halls, des ascenseurs, des paliers, dans les oprations dhabitat intermdiaire conduirait un effacement quasiment total des espaces collectifs et quil suffirait de grer seulement les logements, croire que la gestion devrait tre moins exigeante, constituerait une erreur dapprciation considrable.

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Ainsi le pr-verdissement, le fleurissement dune opration avant sa mise en location, cre un cadre trs agrable pour les locataires au moment de leur installation, assure une intimit des espaces extrieurs privatifs (haies, buissons) mais donne galement le la des amnagements et des plantations futurs. Comme on la vu au petit Betheny, les habitants ont eu cur de sinscrire et de contribuer la beaut, lesthtique dun cadre quils percevaient comme une attention, un acte gratuit pour quils se sentent bien. Par ailleurs, des rgles de prise en charge par les habitants de lentretien de toutes petites zones plantes proximit de leur logement, mais dans lespace collectif, ont progressivement t mises en place. Enfin il est clair que le succs de lopration, dont tmoigne le grand nombre de visites dacteurs professionnels (architectes, matres douvrages, etc.), contribue une valorisation densemble laquelle les habitants ont envie de contribuer. Dans dautres oprations, les matres douvrage ont essentiellement fourni des cltures doubles de haies, plant des massifs, ce qui cre une homognit de lensemble et assure une certaine invisibilit. Ils ont galement mis au point un cahier des charges prcisant les usages des espaces extrieurs privs qui taient autoriss et ceux qui taient prohibs. Ce type doprations se prte trs bien lexprimentation de nouvelles formes de relations et de rgulation entre habitants et matre douvrage travers llaboration de cahiers des charges dfinissant les obligations des uns et des autres.

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5.3

LA RDUCTION DES COTS


DE GESTION

Les bailleurs prouvent des difficults pour valuer les cots de gestion spcifiques de ce type dhabitat car : ces oprations ont souvent un caractre exprimental dont il est difficile de tirer des enseignements ; les units de gestion englobent gnralement des secteurs collectifs avec quelques oprations dhabitat intermdiaire. Il est donc difficile disoler les cots de gestion spcifiques de ces oprations. Nanmoins, pour un bailleur comme les Foyers de Seineet-Marne, leur gestion est plus avantageuse que celle des autres formes dhabitat. Elles ne ncessitent pas la prsence dun gardien et pour lentretien des parties communes il est possible de demander aux locataires de faire des tours de mnages, car elles se limitent de petits escaliers. Pour les dchets mnagers les locataires dposent eux-mmes leurs poubelles dans des containers avant le ramassage par les services de la ville. Les charges des locataires sen trouvent alors rduites. par ailleurs, dans les oprations les plus anciennes, les taux de rotations sont trs faibles, ce qui diminue les cots de gestion (cot du travail administratif et de remise en tat des logements). Enfin, la facture nergtique de ces logements est beaucoup plus limite que pour lhabitat individuel isol, ce qui, de lavis des diffrents interlocuteurs, constitue un lment extrmement important pour des mnages trs sensibles au cot des charges, puisque celui-ci est faiblement pris en compte par les aides au logement. Dans tous les cas, il serait trs intressant de procder une analyse prcise des cots de gestion de ces oprations.

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5.4

GESTION, STRATGIE COMMERCIALE ET DIVERSIT DE LOCCUPATION


SOCIALE
rentales. Ces oprations sont particulirement bien adaptes pour ces mnages car elles sont souvent pratiques pour la vie de famille, peuvent favoriser une solidarit de voisinage et sont de dimension plus modeste et donc moins coteuses que les maisons isoles. Pour la part des attributions qui les concernent, beaucoup pratiquent la rgle du 50/50, attribuant la moiti des logements par des mutations internes et lautre moiti des demandeurs extrieurs. Mais cette rgle est applique de manire trs diffrente selon les bailleurs. Certains cherchent favoriser les trajectoires rsidentielles de mnages rsidant dj dans leur parc, en privilgiant lopportunit de gnrer une vritable amlioration pour les mnages concerns plutt que de stricts critres socio-conomiques, en donnant une chance des mnages fragiliss. Dautres privilgient systmatiquement le segment de leurs locataires en attente de mutation les plus solvables. Lattribution de logements des mnages qui entrent dans le parc tend favoriser des jeunes couples avec ou sans enfants bnficiant de revenus plus importants et en qute dun logement abordable. Nanmoins, si ces oprations stimulent la demande, elles ne permettent pas rellement de rduire le nombre de mnages qui souhaitent bnficier dun logement social, dans la mesure o la rotation y est souvent trs faible. Enfin signalons un point extrmement intressant mis en vidence par lenqute auprs des habitants. Lexploration de lattrait de laccs la proprit, dans ces oprations ou ailleurs, a rvl des aspects inattendus qui prtent sans doute rflchir. Sollicits pour sexprimer sur lattractivit de lacquisition du logement quils occupent actuellement, la plupart des mnages rencontrs ont exprim des rserves, voire mme affirm que cela ne les intressait pas rellement. La part de ces mnages la plus intresse par laccession, mais ailleurs, se trouve parmi les

Les bailleurs soulignent tous que ces oprations trouvent trs facilement preneur et que les taux de rotation sont extrmement faibles. La plupart dentre eux nexpriment aucune rserve, certains mettent seulement en avant la difficult louer ce type de logement des personnes nayant jamais vcu en habitat individuel ou semi individuel. En effet cela peut provoquer des incomprhensions et une certaine insatisfaction des locataires, car il sagit de formes hybrides. Un tout petit nombre de matres douvrage craint que cela gnre des frustrations, car il ne sagit pas rellement de maisons individuelles (libres de murs) auxquelles sont censs aspirer les habitants. Certains craignent galement que les habitants qui taient habitus vivre dans des immeubles collectifs sans vis--vis puissent parfois se sentir ltroit. Beaucoup soulignent que ce type dhabitat, mme sil est plus difficile raliser financirement en raison du cot de la conception, permet de favoriser la fois les trajectoires rsidentielles et la mixit sociale. Dans les sites qui ont t analyss, on a pu constater que les stratgies dattribution diffrent fortement dun bailleur lautre en ce qui concerne : la rpartition les logements entre les mutations internes et les attributions de nouveaux demandeurs ; le choix du profil socio-conomique des habitants ; la mixit sociale interne aux oprations. Dans les pratiques dattribution, certains bailleurs penchent pour attirer une clientle nouvelle qui compenserait en quelque sorte la pauprisation croissante dun grand nombre de quartiers dhabitat social. Ils visent ainsi diversifier loccupation sociale lchelle de lensemble de leur patrimoine. En filigrane, on sent bien que la possibilit dattirer une clientle proche des classes moyennes grce ces programmes constitue pour eux un atout important. Certains organismes de logement soulignent lintrt de ce type de programme pour les familles monopa-

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Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire La gestion de lhabitat intermdiaire

jeunes mnages qui entrent dans le logement social grce ces oprations. Habiter l constitue alors une solution dattente apprcie mais provisoire, dans un projet rsidentiel dj tout trac daccession dans un vrai pavillon. Tous les autres ont exprim quils ntaient pas intresss par laccession, ni l ni ailleurs, soit parce quils ne le peuvent pas, soit le plus souvent parce que laccs la proprit na plus aucun intrt pour eux depuis quils bnficient de ce type dhabitat trs agrable et valorisant. En effet, habitant l : ils disposent enfin de lhabitat de qualit quils espraient, ils ont le sentiment dune amlioration considrable de leur statut social, ils disposent dun espace extrieur propre : plutt que la notion de maison elle-mme, cest en fait cette dimension qui apparat comme la valeur ajoute la plus dcisive. Ils ont en quelque sorte les avantages de lhabitat collectif sans ses dsagrments, car ils ont le sentiment de pouvoir choisir les moments, les lieux et les conditions de leurs relations avec les autres ils se sentent en scurit puisquils sont toujours locataires du logement social.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire La gestion de lhabitat intermdiaire

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Si lhabitat intermdiaire est riche de potentialits, sa russite ncessite de respecter un certain nombre de points de vigilance et dexigence dans sa mise en uvre. Il contribuera dautant mieux la ville durable que certaines prcautions auront ts prises, certaines conditions runies.

CHAPITRE 6
Les cls de la russite
LORGANISATION DE LA CONDUITE DES PROJETS
Mobiliser les acteurs et dvelopper leur coopration Renforcer la coopration entre les services de la matrise douvrage Renforcer les liens amnageur-constructeur Choisir une matrise duvre complte et ouverte des collaborations Engager des ngociations et des dmarches pdagogiques avec les responsables politiques et les habitants du voisinage

LES ENJEUX DINTGRATION URBAINE


Intgrer les exigences HQE dans une Approche Environnementale de lUrbanisme AEU Articuler les diffrentes chelles de conception Prvoir la localisation des programmes dhabitat par rapport aux systmes de transport en commun. Penser le parcellaire simultanment avec le bti et les usages. Ne pas dissocier une opration de lenvironnement dans lequel elle sinscrit et quelle contribue crer Ajuster les choix de densit et des formes architecturales en fonction du contexte et de la vocation de lopration Favoriser les interactions sociales avec le voisinage Assumer la place de lautomobile. Concevoir des projets dhabitat volutifs

HABITAT INTERMDIAIRE, RENOUVELLEMENT URBAIN, CO-QUARTIERS, CO-CITS, QUELLES PERSPECTIVES ? LA CONCEPTION ET LA COMPOSITION DES ESPACES
Exiger une conception soigne, soucieuse de lenvironnement et attentive la qualit des dtails Intgrer les enjeux de gestion dans la conception des espaces et des quipements Concevoir et proposer aux habitants un cadre de vie aisment comprhensible et facilement appropriable Renoncer aux formes architecturales uniformes, monumentales, trop minimalistes ou agressives Qualifier et composer les lments qui caractrisent lhabitat intermdiaire (accs, cltures, espaces privatifs et collectifs, etc.) Soigner la conception des espaces extrieurs Crer de petits espaces collectifs favorisant les rencontres et les changes Considrer les terrasses et les jardinets comme de vritables pices extrieures Etre attentif la qualit et au rglage des vues

6.1

LORGANISATION DE LA CONDUITE DES


PROJETS
doprations dco-logements formant des morceaux de ville, isols les uns des autres, sans cohrence urbaine. Reconstruire la ville sur la ville ncessite que lamnageur, souvent simple producteur de droits construire pour les matres douvrages aprs la transformation de la structure foncire, assume une mission plus vaste qui sapparente celle densemblier de savoir-faire multiples dans des projets urbains. Le partenariat troit amnageur - constructeur devient la clef de russite pour penser la ville plurifonctionnelle dans laquelle lhabitat diversifi, les services et les activits sintgrent.

Mobiliser les acteurs et dvelopper leur coopration


Pour russir une opration dhabitat intermdiaire, il est indispensable que chacun des acteurs impliqus se mobilise fortement car il faut traiter et articuler de nombreux facteurs. Cela concerne tant la matrise duvre que la matrise douvrage car il faut prvoir des rencontres plus approfondies et des confrontations plus nombreuses avec tous les acteurs (de la collectivit locale, des services gestionnaires, des habitants). Devant rinventer des modalits de travail que les automatismes de conception du pavillonnaire comme des immeubles ont gomm, il faut prvoir du temps supplmentaire et surtout favoriser une attitude de dpassement des clivages techniques et administratifs habituels. La dmarche ncessite donc une troite coopration entre les diffrents acteurs impliqus.

Choisir une matrise duvre complte et ouverte des collaborations


Ds les tudes amont, la matrise duvre doit composer une quipe complte comprenant notamment : paysagiste pour les extrieurs, bureau dtude pour les questions de fluides, thermicien pour les performances nergtiques. Elle doit tre ouverte la coproduction pour travailler avec la matrise douvrage et ses partenaires, mais aussi pour veiller la qualit tout au long du processus et tout particulirement avec les concessionnaires. Ces exigences apparaissent contradictoires, sinon avec lobligation de mise en concurrence, tout au moins avec le concours sur prestations qui exclut la conception ncessairement itrative avec la matrise douvrage, alors que ce genre de dbat est trs productif.

Renforcer la coopration entre les services de la matrise douvrage


La qualit ne sobtient pas uniquement en mobilisant plus de moyens conomiques, elle demande dabord un travail de coopration entre les services de la matrise douvrage, tout particulirement en associant les futurs responsables de la gestion, et notamment ceux qui assurent la gestion de proximit. Idalement il faut partager une culture commune et apprhender ensemble ces questions, cest pourquoi lon conseillera deffectuer des visites doprations conjointes, avant de composer le programme.

Renforcer les liens amnageur-constructeur


Cette dmarche ncessite un renforcement du lien amnageur-constructeur. En effet, construire la ville durable ne peut se rsumer la juxtaposition

Engager des ngociations et des dmarches pdagogiques avec les responsables politiques et les habitants du voisinage
La capacit de sduction des habitats intermdiaires permet douvrir de manire plus constructive le dbat sur le choix des formes urbaines. En particulier, dans les cas de densification de lhabitat o les rsidents dj en place peuvent manifester de fortes

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Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire Les cls de la russite

inquitudes, voire de lhostilit, il est utile de montrer des images de ralisations o les atouts de lhabitat individuel et de lhabitat collectif ont pu tre conjugus. Sortant des grands standards de limmobilier dhabitation (immeuble ou pavillon), de lopposition entre lhabitat individuel et les immeubles collectifs, les habitats intermdiaires permettent douvrir un espace de dbat, de faire glisser le curseur de lun lautre, et donc de faciliter la construction daccords entre les acteurs.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire Les cls de la russite

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6.2

LES ENJEUX DINTGRATION URBAINE


Prvoir la localisation des programmes dhabitat par rapport aux systmes de transport en commun
Les dplacements motoriss individuels sont en trs forte croissance ces dernires dcennies en raison de la priurbanisation galopante et de lexpansion de la maison individuelle. Le reprage dopportunits foncires par les oprateurs autour des rseaux de transport en commun (du moins dans les grandes agglomrations) permettra de dvelopper une offre dhabitat intermdiaire proximit des zones demploi et de services, facilement accessible pour des personnes non motorises (tudiants, mnages aux ressources trs prcaires, personnes ges et handicapes). Ayant disposition une offre diversifie de transport en commun leur permettant de rejoindre aisment les zones de commerces et demplois, les habitants de ces rsidences seront davantage enclins limiter lutilisation de leur voiture personnelle.

Intgrer les exigences HQE dans une approche environnementale de lurbanisme AEU
LAEU est une dmarche dassistance la matrise douvrage qui doit tre intgre trs en amont, au moment de la rflexion sur le projet. Idalement lAEU est intgre lquipe de conception. Elle permet de prendre en compte lensemble des thmatiques environnementales : choix nergtiques cohrents avec limplantation des nouvelles urbanisations, les formes urbaines et les typologies envisages, adaptation des systmes de gestion de leau, des dchets et des dplacements, etc. LAEU permet galement dassister le matre douvrage dans la conduite de projet afin que les proccupations environnementales et les enjeux de dveloppement durable soient intgrs, ds sa conception, antrieurement llaboration dun cahier des charges HQE, et tout au long de son laboration.

Articuler les diffrentes chelles de conception


Lintrt des habitats intermdiaires est de penser simultanment le logement, lhabitat, la vie collective du groupe, le rapport au quartier et donc lurbanisme. Ceci ncessite de combiner plusieurs chelles de rflexion et de projet. Dune approche au 1/50me pour larchitecture et au 1/2000me pour la conception urbaine, chaque stade de la conception doit osciller entre ces diffrentes chelles et se vrifier par un aller et retour entre un contexte plus grand et une faisabilit plus prcise.

Penser le parcellaire simultanment avec le bti et les usages


On a vu combien le lien entre lhabitat et lespace public est fondateur de qualit de vie, aussi est-il indispensable de concevoir tous ces lments de manire articule. Le changement est dimportance, car sil ne condamne pas les travaux de combinatoire des modnatures, il interdit lutilisation de modles types. De mme, la dfinition des usages que lon souhaite dvelopper, tant dans lespace public que sur la parcelle prive, doit tre anticipe et donc dbattue avec les pouvoirs publics. Pour russir cette tape, il est indispensable danticiper les divisions parcellaires venir qui permettront une opration de muter progressivement.

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Ne pas dissocier une opration de lenvironnement dans lequel elle sinscrit et quelle contribue crer
Toute nouvelle opration dhabitat sinscrit ncessairement dans un environnement urbain et contribue la fois le modifier et le dvelopper. Le mode dinsertion des oprations dans leur environnement et de traitement de leur rapport cet environnement dpend bien sr du contexte de ralisation dune opration et de ses finalits en terme damnagement (extension urbaine, amnagement de dent creuse, densification de faubourgs ou de tissus pavillonnaires, etc.). Lintgration dans lenvironnement est cruciale plusieurs titres : lhabitat intermdiaire peut susciter des ractions de rejet (notamment dans les quartiers pavillonnaires) lorsquil simpose brutalement sans se proccuper de son articulation avec lenvironnement et des modifications ou des perturbations quil peut entrainer. ce type dhabitat, de par sa plasticit, dispose dune capacit tonnante sinsrer dans le tissu existant mais il peut galement contribuer le qualifier ou le recomposer (valorisation de friches, cration de nouvelles coutures, introduction dchelles intermdiaires, diversification du tissu existant, etc.). Il convient dutiliser au maximum ce potentiel de qualification urbaine quil recle, qui constitue lun de ses atouts majeurs. Cette intgration se joue travers le choix de la densit, des morphologies, des formes architecturales du traitement des faades, de lorganisation des circulations, du traitement des cltures, etc.

Ajuster les choix de densit et des formes architecturales en fonction du contexte et de la vocation de lopration
Selon le contexte, ces oprations servent densifier le pavillonnaire, structurer un tissu de faubourg, crer une chelle intermdiaire entre de grands immeubles et des pavillons, diversifier les formes dhabitat dans des grands ensembles, crer des fronts urbains. Ces diffrentes vocations lies aux contextes dans lesquelles elles sinsrent ncessitent donc dajuster la fois les densits et les formes architecturales et urbaines.

Favoriser les interactions sociales avec le voisinage


Il importe de favoriser les interactions sociales avec le voisinage en vitant donc de crer des enclaves. Dans certaines oprations qui nont pas eu ce souci, on note que les habitants ont tendance se replier sur leur logement et nont pas dvelopp un sentiment dappartenance au quartier ou la ville, voire subissent un certain rejet de la part du voisinage. Ces relations sociales peuvent tre encourages par lintgration des oprations dans lenvironnement (cf supra), par la cration de petits espaces publics de proximit dans des lieux bien choisis, la jonction des sites avec le voisinage, par des cheminements internes ouverts sur lextrieur.

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Assumer la place de lautomobile


Mme sil est dsormais possible douvrir le dbat sur le rle de la voiture dans la ville et de ses liens avec le logement, les attentes en la matire restent trs prgnantes. Les rflexions mergentes sur le lien entre habitat, espaces publics et espaces collectifs, permettent de se dgager des standards des dernires dcennies. Pour produire de la qualit urbaine, il est donc indispensable de dfinir en amont les principes daccessibilit automobile, de circulation et de stationnement lors de la conception des projets.

Concevoir des projets dhabitat volutifs


Au-del des proccupations dconomies dnergie et de la cration dorganisations urbaines trs structures (notamment en systmes de transport en commun) et du souci de leur prennit, la problmatique de la ville durable ncessite que le logement lui-mme puisse voluer sans surcots prohibitifs. Dans cet esprit, lhabitat intermdiaire qui autorise cette volutivit, devra tre conu pour permettre des extensions en hauteur ou en largeur, une densification des parcelles, mais galement des adaptations internes (distribution des pices, des quipements, etc.) en fonction de lge et de la typologie des mnages occupants. Cest cette condition quil contribuera pleinement la constitution de la ville durable.

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6.3

HABITAT INTERMDIAIRE, RENOUVELLEMENT URBAIN, CO-QUARTIERS, CO-CITS, QUELLES PERSPECTIVES ?

Les enjeux des politiques urbaines (le dveloppement durable, la cohsion sociale, etc.) ncessitent de renouveler la pense urbaine et de construire des alternatives ralistes aux deux formes dhabitat aujourdhui dcries : la maison individuelle isole et le grand ensemble. Dans cette perspective, lhabitat intermdiaire offre un potentiel de dveloppement trs important. En effet, ce type dhabitat permet de rpondre des questions essentielles : en termes de densit, avec une moyenne de 40 60 logements lhectare pour lindividuel dense et de 60 100 pour lintermdiaire superpos, il permet dviter les problmes que pose la perception de surdensit des grands ensembles ou la faible densit des espaces rsidentiels priurbains ; en termes de composition urbaine, il autorise la ralisation de compositions originales, et notamment de retrouver la rue et des espaces publics de qualit. en termes sociaux, il permet de mettre distance lisolement suppos des habitants des maisons individuelles comme la promiscuit contrainte des habitants des grands immeubles collectifs. Par ailleurs, grce ces oprations, il est possible de rduire les parties communes, comme les halls ou les paliers, qui reprsentent des sources de conflits potentiels dans les immeubles collectifs. en termes de consommation foncire, ces oprations permettent de diminuer la consommation despace naturel gnr par la croissance urbaine. Enfin, il constitue un puissant outil de diversification de lhabitat social.

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6.4

LA CONCEPTION ET LA COMPOSITION
DES ESPACES
Concevoir et proposer aux habitants un cadre de vie aisment comprhensible et facilement appropriable
Une condition importante de russite de ces oprations rside dans le fait de favoriser la rencontre entre les intentions qui ont prsid la conception et la perception que les mnages peuvent avoir de leur habitat. Les situations les plus favorables que lon peut observer concernent les oprations o limaginaire des architectes a rencontr, fait cho, celui des habitants qui sen sont alors saisis pour y greffer leurs propres significations. De la mme faon, mais cela nest pas propre ce type dopration, plus les modes dorganisation de lespace sont comprhensibles par les habitants, plus les usages de ces diffrents espaces sont clairement signifis, plus ils sont apprcis et donc respects. Ceci vaut pour tous les lments qui participent lamnagement du cadre de vie : conception des stationnements, des cheminements, modes de clture des espaces privatifs, systme de stockage des dchets etc. Ces espaces seront dautant plus apprcis quils permettent aux habitants dy inscrire des pratiques individuelles et collectives. Par ailleurs, les habitants sont extrmement sensibles (et donc respectueux) aux signes dattention que les concepteurs et les matres douvrage manifestent leur gard, travers par exemple le pr-verdissement des espaces paysagers avant leur installation ou la ralisation de micro-diffrenciations dans le traitement des zones rsidentielles.

Exiger une conception soigne, soucieuse de lenvironnement et attentive la qualit des dtails
La qualit de la conception est primordiale pour assurer la qualit de lhabitat. Elle demande humilit et modestie. Modestie car bien souvent il sagit de composer avec lenvironnement existant, donc de chercher sy intgrer, sans nier le programme mais sans agressivit. Un travail de conception trs soign et soucieux des dtails est donc indispensable. Cest souvent travers les dtails que la qualit sera atteinte, aussi est-il ncessaire de calepiner, de dessiner prcisment chaque objet un peu difficile raliser.

Intgrer les enjeux de gestion dans la conception des espaces et des quipements
La qualit dune opration se mesure dans le temps, aussi faut-il faciliter laccs aux quipements techniques et leur entretien, car ils sont souvent sources de problmes. Parmi ceux-ci, on recense tous les rseaux de fluides entrant ou sortant du logement dont le comptage et les interventions techniques doivent certes tre aiss mais ne pas gnrer des espaces et des objets uniquement conus dans un but utilitaire et sans rapport avec lobjet bti et lorganisation gnrale des lieux. Clairement, seuls le dbat pralable avec les concessionnaires et une surveillance accrue sur le chantier permettent dviter les contre-productions. De mme, la facilit daccs et de gestion des espaces extrieurs est indispensable pour assurer le bon entretien de ces espaces.

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Renoncer aux formes architecturales uniformes, monumentales, trop minimalistes ou agressives


Lavantage de lhabitat intermdiaire est la diversit des formes et la varit des agencements quil autorise. Ceci milite pour ne pas se crisper sur le choix dune morphologie unique (en ne faisant que de lintermdiaire ou de lindividuel dense) et donc de mixer les types dhabitat. Il faut aussi renoncer aux effets de monumentalit qui sont dplacs pour lhabitat et qui peuvent donner une impression de forte densit, voire mme faire ressembler certains de ces btiments des immeubles de grands ensembles une chelle plus rduite. Ceci nexclut pas de proposer des symtries ou des marquages symboliques. Les critures architecturales trop radicales, voire agressives, limitent galement la capacit des habitants comprendre leur environnement et se lapproprier. Elles peuvent mme nuire au confort des logements ou bien gnrer des problmes techniques coteux et difficiles traiter (par exemple la multiplication des dcrochements et des porte-faux). Larchitecture doit exprimer lusage et solliciter limaginaire des habitants, et non pas leur imposer un formalisme qui leur parait vide de sens. La diversit des oprations tudies prouve que lhabitat intermdiaire peut tre une source extraordinaire de crativit et dinnovation architecturale qui tmoigne de lingniosit dont les matres douvrage et les matres duvre peuvent faire preuve dans le travail darticulation de la conception des btiments, des espaces extrieurs et lintgration urbaine des oprations, sans pour autant tomber dans des excs qui se veulent modernistes et qui reproduisent des errements.

Qualifier et composer les lments qui caractrisent lhabitat intermdiaire (accs, cltures, espaces privatifs et collectifs, etc.)
Un certain nombre dlments (accs individualiss, espaces extrieurs privatifs, etc.) permettent de dcrire lhabitat individuel dense ou lhabitat intermdiaire. Toutefois il ne suffit pas dappliquer ces critres pour rellement qualifier ce type dhabitat, pour le rendre attractif et pour favoriser son appropriation par les habitants. Les mmes lments peuvent donner lieu des dclinaisons, des formes et des interprtations trs varies qui vont soit confirmer les usages auxquels ils sont destins et les significations dont ils sont censs tre potentiellement porteurs, soit au contraire les dvoyer. Par exemple, le fait de disposer dun espace extrieur privatif peut tre conu de telle sorte que cet espace soit effectivement associ au logement, mais sans permettre pour autant que ses occupants puissent se lapproprier voire mme lutiliser. Ce genre derreur gnre ncessairement une grande dception, il peut mme perturber lusage des logements, voire entraner un rejet de cet habitat. Par ailleurs, aucun de ces lments (accs individuel, espace extrieur, garage, etc.) ne peut tre considr en soi et tre trait de manire autonome. Quelle que soit linterprtation laquelle il peut donner lieu, quelle que soit la qualit du traitement dont il bnficie, quelle que soit sa pertinence, aucun deux ne peut mcaniquement produire une individualisation de lhabitat. Pour produire une telle individualisation, il faut ncessairement veiller raliser une composition cohrente et harmonieuse de ces lments. Le mode de composition des espaces mis la disposition des habitants est au moins aussi important que la conception de chacun de ces espaces.

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Soigner la conception des espaces extrieurs


Les espaces extrieurs sont la clef des habitats intermdiaires. Non seulement car cest leur facteur dattractivit majeur, mais aussi parce quils font le lien entre les espaces privatifs et lespace public. On prendra donc un soin tout particulier pour crer une diversit despaces et les composer, au sens strict du terme, cest--dire les relier les uns aux autres. Il sagit dtre particulirement attentif la faon dont ils se lient la fois aux logements et lespace public.

Etre attentif la qualit et au rglage des vues


Dans lhabitat intermdiaire, plus quailleurs encore, la qualit des vues savre un lment dcisif. Il sagit la fois de la vue de sa rsidence ou de son logement depuis lextrieur, de la vue depuis chez soi sur les espaces qui entourent les btiments, des vues sur lenvironnement. En outre le fait de disposer despaces privatifs extrieurs fait que le rglage des vues est dterminant pour assurer la qualit de vie quotidienne, prserver lintimit et assurer une cohabitation harmonieuse entre les habitants. Ce travail consiste viter des co-visibilits drangeantes sans pour autant enfermer les habitants. Ceci implique de ne pas mettre les logements et les espaces privatifs extrieurs sous le regard direct des voisins ou des passants, de traiter finement les garde-corps et les cltures. Il faut ainsi prohiber les jardins sans occultation donnant directement sur des voies trs passantes. Tout en assurant lintimit des espaces privs il faut aussi veiller prserver une ouverture vers les espaces collectifs, sans quoi l aussi on favorise le repli et lisolement des habitants.

Crer de petits espaces collectifs favorisant les rencontres et les changes


Etant donn que lhabitat intermdiaire est relativement dense et quil rduit les parties communes, il importe de crer des lieux partager par la communaut des habitants de lopration. Espaces o ces habitants, notamment les mres de familles, les enfants et les jeunes, puissent sinstaller, se rencontrer, jouer ou changer. Sans quoi on favorise un repli dans le logement, on risque de gnrer des tensions, et on empche que les habitants sapproprient rellement leur cadre de vie, soient soucieux de le prserver et participent son entretien. On sait aussi que les espaces collectifs jouent un rle despace intermdiaire, de sas, entre les lieux o se dploient les usages privs et ceux qui ont un statut public et qui sont donc ouverts tous. Ces espaces collectifs peuvent tre installs sur des surfaces de taille rduite, en choisissant attentivement leur localisation, mais leur conception et leur gestion doivent tre particulirement soignes.

Considrer les terrasses et les jardinets comme de vritables pices extrieures


On sest rendu compte que les terrasses et les jardinets taient fortement investis lorsquils taient bien conus. Ce sont des lieux o se dploient de nombreuses pratiques (jeux des enfants, fleurissement, jardinage, changes avec les voisins, invitation des amis etc.). Ils sont utiliss, en fait, comme de vritables pices extrieures ds quil fait beau. Ils doivent donc tre traits avec soin (traitement des sols, des cltures, des ouvertures, etc.) et non pas comme des espaces annexes secondaires. Leur surface devrait tre prise en compte dans le calcul des bilans nergtiques (avec sans doute un coefficient tenant compte de leur faible utilisation quand il fait froid).

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Les Alles de la Roseraie, rues Alfred de Vigny et Roger Franois, Grenoble (38), 68 logements en accession la proprit, 2005, MOE : Groupe 6, MOA: Meunier Rhne-Alpes.

Les Terrasses de Malissol, Vienne (38), 53 logements en accession sociale, 1981, MOE : AUA, J. Tribel & G. Loiseau, MOA : OPHLM Vienne .

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Conclusion
LHABITAT INTERMEDIAIRE, GERME POUR UNE VILLE DURABLE

LUSH a engag ces rflexions avec le soutien du PUCA, au moment o le type darchitecture et durbanisme sur lequel avait largement t fonde, quarante ans plus tt, la production de logements sociaux, faisait lobjet dune remise en cause radicale, et que samorait un programme ambitieux de dmolitions. Quant lalternative de lindividuel pavillonnaire, il y a beau temps dj quil montrait ses limites, tant en terme de consommation despace que de cots individuels et collectifs de fonctionnement. La ncessit simposait donc dexplorer de nouvelles typologies architecturales qui puissent combiner des densits proches de celles du logement collectif avec les amnits (notamment en matire despaces extrieurs) de lhabitat individuel. Deux types dhabitat ont ainsi fait lobjet de recherches plus ou moins en parallle, lhabitat intermdiaire, terme employ en rfrence une circulaire de 1974, et lhabitat individuel dense, administrativement moins norm, mais qui a depuis longtemps acquis ses lettres de noblesse dans nombre de villes franaises. Le terme gnrique dhabitat alternatif a t utilis par quelques chercheurs et agences durbanisme, a paru bien rsumer le caractre pluriel de ces objets plutt singuliers, qui peuvent proposer une alternative raisonnable et fructueuse aux modes actuels de production du logement. Trois enseignements principaux paraissent devoir tre retenus.

renouvele sur la ville. La tension entre le logement (dont, enqute aprs enqute, on nous dit que larchtype idalis est le pavillonnaire) et la ville (faite de densits, dchanges sociaux, de diversit de fonctions et dquipements collectifs) pourrait-elle pour partie tre ainsi rsolue ? En second lieu, il est assez vite apparu que la rflexion sur ces types dhabitat ouvrait des perspectives intressantes en termes de pratiques professionnelles. Elle conduit notamment des interrogations concernant les clivages sur lesquels reposent classiquement nos modes de faire : individuel / collectif certes, mais aussi ralisation / gestion, amnageur / constructeur (cf. infra), ainsi que les relations hypernormes et administres entre matrise douvrage et matrise duvre. Nanmoins, si lhabitat intermdiaire recle de grandes ressources, notamment par la richesse et la diversit des espaces quil favorise, il est en mme temps assez exigeant... Et ces potentialits, pour pouvoir se concrtiser, sont soumises au respect parfois imprieux dun certain nombre de conditions, qui ont t soulignes au cours du dernier chapitre de cette publication.

Outre la pertinence de lhypothse initiale, ces investigations ont soulign la fois la grande richesse potentielle que recle lhabitat intermdiaire et les conditions runir pour quelle puisse tre mobilise. En premier lieu, issue du logement, la rflexion a rapidement dbouch sur lhabitat, et ensuite sur la ville : on a ainsi pu constater quil tait possible, dans des contextes donns, de raliser une architecture urbanisante, et daboutir une pense

Les lments de satisfaction exprims par ses occupants constituent videmment un critre essentiel de dveloppement de cet habitat. Mme si toutes les propositions architecturales ne suscitent pas lenthousiasme, mme si certains types de composition gnrent des attitudes de rserve, les habitants apparaissent trs sensibles ce type de logement - ce large plbiscite tant relay par les gestionnaires. Mais leurs attentes sont fortes, tant en ce qui concerne la fonctionnalit de lespace qui leur est propos que limage qui est donne deux-mmes par cet habitat. Si ce produit est attractif, si les taux de sortie y sont, en secteur locatif, un niveau plancher, la qualit de traitement des dtails apparat, tant aux

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concepteurs quaux occupants, un facteur essentiel de russite ; ces derniers se montrent attentifs au soin apport leur habitat - et ce dans la dure, ce qui souligne limportance des processus de gestion.

emprises dune taille qui permet deffectuer les choix dimplantation les mieux adapts ; mme si ceci nest pas spcifique lhabitat intermdiaire, on constate que cette recherche, une fois encore, interroge les modes dorganisation professionnelle habituels, tels que la coupure amnageur / constructeur. Si lon admet que fabriquer la ville durable ne peut se rduire additionner des critres et les combiner de manire optimiser une quelconque grille dvaluation, il est raisonnable de considrer que lhabitat intermdiaire reprsente une autre manire daborder la question de sa fabrication ; par linvitation quil offre de penser autrement les questions de production du logement et de la ville, par la diversit des rponses quil est en mesure de proposer, il peut reprsenter un apport non ngligeable leffort collectif en faveur de la ville de demain.

Dans les rflexions actuelles sur la ville durable, lhabitat intermdiaire se trouve dans une situation plutt avantageuse. Dj la densification quil permet constitue un atout vident ; de plus les formes bties quil gnre le mettent quelque peu labri de la perception ngative - pour ne pas dire de lattitude de rejet - que suscite souvent la perception dune forte densit, notamment dans les grands ensembles. Diversit des formes, refus de la monumentalit, souci dinsertion dans son environnement, modes de traitement des espaces, constituent pour lui autant dlments en faveur dune bonne popularit auprs des citoyens, et un espoir raisonnable de modle alternatif la priurbanisation voire lexpansion des dplacements individuels. En outre, un niveau plus global, il offre une capacit, toujours sous certaines conditions, dinsertion dans des contextes urbains varis, notamment des espaces dlaisss, ou de densification de certains tissus (faubourgs, grands ensembles). De ce fait, il reprsente un outil particulirement prometteur pour recoudre des territoires urbains lches, dstructurs ou en reconversion (en particulier renouvellement des grands ensembles locatifs), et participer la reconstruction de la ville sur la ville. Une plus grande facult dinsertion dans les zones bties permet galement de dvelopper une approche environnementale de lurbanisme. Mais pour que le ralisateur et le concepteur des oprations soient en mesure doptimiser les conditions dexposition (soleil, vents) des volumes construits, voire de mettre en uvre des architectures bioclimatiques, il est ncessaire quils puissent travailler sur des

En conclusion, il ne sagit videmment pas de prsenter lhabitat intermdiaire comme la panace universelle : les conditions de sa mise en uvre ont t rappeles tout au long du prsent document. Pour autant, il serait regrettable de ne pas en utiliser les potentialits. Aprs vingt annes dcrits et de discours qui ont tent dimposer lide dune dilution de la ville dans des espaces informes organiss partir de flux et de non-lieux, ce type dhabitat ne constitue-t-il pas un moyen, certes modeste, de raffirmer des valeurs urbaines aujourdhui un peu mises mal ? Sans nostalgie pour la ville historique, sattachant seulement en tirer avec respect un certain nombre denseignements, ce travail conduit sur lhabitat intermdiaire reprsente une invitation la cration rigoureuse et au respect de notre environnement naturel et urbain. Aux acteurs de lhabitat, sils le jugent pertinent, de maintenant le relayer Pierre Peillon
Conseiller technique lUnion Sociale pour lHabitat

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Notes
Chapitre 1
LES POTENTIELS DE LHABITAT ALTERNATIF
1 - Ce concept fut presque contemporain de celui de logement locatif intermdiaire qui proposait un tarif de location intermdiaire entre le logement social et le prix du march. La similitude est fortuite et sans objet dans le prsent propos. 2 - Accs privatif au logement ou partag deux ou trois et espace extrieur propre sous forme de jardins (le plus souvent) ou de terrasses.

Chapitre 3
L HABITAT ALTERNATIF : UN HABITAT URBANISANT 3 - Voir les travaux de Vincent Fouchier sur les densits cits en bibliographie. 4 - A Marseille lopration du Boulevard Larousse a permis dimplanter deux ranges de btiments spares par une alle centrale le long dune rue et de reconstituer ainsi un front urbain en face dune cole . Les logements sont traversants (facilitant la ventilation lt). Sur la partie arrire des btiments ils disposent de jardinets au rez-dechausse et de profonds balcons ltage. 5 - A St Nazaire lopration de Grand Marais se dploie galement en bordure dune place. Elle a aussi permis de recomposer certains angles de rues. 6 - Les oprations de Melun et Vert Saint-Denis offrent lexemple de formes architecturales qui confrent cet habitat une identit particulire, avec de grandes terrasses au-dessus des garages pour la premire et des bardages en bois peints de couleurs vives pour la seconde, mais en conservant des formes (notamment des toits deux pentes) qui les apparentent au tissu environnant.

Chapitre 4

LA CONCEPTION DES OPERATIONS DHABITAT ALTERNATIF


7 - Terrain sportif, souvent de taille rduite, frquemment recouvert dun revtement souple et garni de dispositifs de protection pour viter les sorties de ballons.

Chapitre 5

LA GESTION DE LHABITAT ALTERNATIF


8 - B. Allen, M. Bonetti Gestion urbaine et dynamiques rsidentielles, recueil darticles, CSTB, 2003 9 - Notamment ceux produits par la rencontre entre : les transformations massives de lespace gnres pas le projet urbain et parfois lvolution de certaines caractristiques de loccupation sociale (effets des dmolitions - reconstructions sur le tissu social prexistant, arrive de nouveaux mnages plus favoriss), etc. et des fonctionnements sociaux prexistants (pratiques antrieures des habitants, habitudes, tensions, conflits, hirarchisation sociale antrieure au sein du quartier). 10 - Mixit des statuts doccupation, modes dhabiter et fonctionnement social : les rsidences de Coopration et Famille, quarante ans aprs B. Allen, J. Bouvier, X. Desjardins, H. Duret, Coopration et Famille/ USH/ CSTB, Fvrier 2009.

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Pour aller plus loin : bibliographie


Sur lhabitat intermdiaire ou individuel dense Le renouveau de lhabitat intermdiaire par Frdric Mialet - publi en 2006 par Certu Puca, 391pages, collection recherches du PUCA, 50 euros. Pour un habitat dense individualis / 20 formes urbaines diverses et contextuelles, publi en 2009 par le Certu / Direction gnrale de lamnagement du logement et de la nature, 238 pages, collection rfrences n 82, 40 euros. Lhabitat intermdiaire plbiscit, Jean Werlen - Habitat et Socit, revue de lUnion Sociale pour lHabitat - mars 2009 N53. Les deux tudes ayant servi de base cet ouvrage : LHABITAT INDIVIDUEL DENSE : LES INTERACTIONS ENTRE LES DISPOSITIFS ARCHITECTURAUX ET URBAINS ET LE DEPLOIEMENT DES MODES DHABITER Recherche ralise par le CSTB dans le cadre du programme de recherche du PUCA Habitat pluriel : densit, urbanit, intimit. Auteurs : Barbara Allen (CSTB), Michel Bonetti, Xavier Desjardins, Herv Duret, Patrice Schet (CSTB) Jean-Didier Laforgue (Architecte-Urbaniste) Justine Pribetich, Liza Terrazoni. ETUDE SUR LHABITAT INTERMEDIAIRE EN CENTRE-EST (Rhne-Alpes, Bourgogne, Franche Comt et Auvergne) pour le PUCA (Plan Urbain Construction et Architecture) lUSH (Union Sociale pour lHabitat) Auteurs : Jean Werlen, Andr Erwin Faure Urbitat Catherine Touya - Schwab architecture - Marc Dauber - atelier ponyme et Franois Liermann Panoptique Disponible sur le lien http:// www.hi.urbitat.fr/ Sur la densit urbaine Les densits urbaines et le dveloppement durable. Le cas de lIle de France et de trois villes nouvelles par Vincent Fouchier, Editions du SGVN - Secrtariat gnral du groupe central des villes nouvelles. La densification: une comparaison internationale entre politiques contrastes par Vincent Fouchier, Annales de la recherche urbaine, n 65 Juin 1965. Densit, un concept dfini par Vincent Fouchier, Diagonal N 139 - Septembre 1999. Les densits de la Ville Nouvelle dEvry : du projet au concret par Vincent Fouchier . Les densits de la Ville Nouvelle dEvry : du projet au concret par Vincent Fouchier - Anthropos Coll. Villes, 2000, 320 pages, Prface de J.-E. Roullier. Planification urbaine - Penser la densit par Vincent Fouchier - Etudes foncires - Septembre 1994.

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