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Tableau de bord

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L  PINEUX PROBLME DUFINANCEMENT


Aprs avoir tudi la rentabilit existante et les potentialits de votre camping cible, aprs stre mis daccord avec le vendeur sur la chose et le prix, reste trouver le financement de lacquisition. Une recherche qui nest pas toujours de tout repos dans un contexte o les banques se montrent de plus en plus exigeantes et trs attentives tous les lments du dossier de reprise.
Bruno ravard, expert-comptaBle associ du caBinet Fidea/Bdo (www.Bdo.Fr)

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ans un tel contexte, quels en sont les fondamentaux et comment le repreneur dun terrain de camping doit-il faire pour mener bien son projet de reprise auprs des banques ?

Si ltude du produit et de la faisabilit de lentreprise est un lment primordial dans le montage du projet, la recherche du financement reste particulirement complexe. Une meilleure adaptation des moyens de financement va rsulter de lapprhension des contraintes financires et juridiques : spcificit du secteur conomique ; part trs capitalistique de linvestissement : la part de limmobilier, les normes techniques et commerciales induisent souvent des surcots ; la dure ncessaire lobtention dune rentabilit satisfaisante est souvent beaucoup plus longue que dans des secteurs industriels ; ncessit de rinvestir de faon rcurrente et importante en vue de maintenir et amliorer loffre ; lacquisition du terrain peut se faire au travers de lacquisition des titres de la socit existante exploitant le terrain de camping et entranant des contraintes de financements. En raison de ces contraintes, convaincre un banquier pour quil fasse confiance un repreneur de terrain de camping reste une chose dlicate. Les chiffres du pass sont certes intressants, mais ils nclairent que le pass et le management du cdant. Pour sduire et convaincre, le dossier financier doit dpasser le stade des chiffres et mettre en vidence les aspects stratgiques, qualitatifs et de dveloppement, qui feront le succs de demain.

Le contexte

Avant mme denvisager le financement dun terrain de camping, il est ncessaire de savoir ce que lon achte (les actifs du terrain de camping ou les titres de la ou des socits des vendeurs exploitant le camping). En effet, suivant le type dacquisition, les financements mis en place prsenteront des caractristiques trs diffrentes. Acqurir des titres, cest acheter tout la fois tout ce que possde la socit qui exploite le terrain de camping mais aussi ses dettes. Acqurir les actifs (murs et fonds de commerce) nest acheter que ce quelle possde. Les deux solutions prsentent des avantages et des inconvnients. Lacquisition des actifs ou lacquisition du contrle de la socit dhtellerie de plein air prsentent chacune des intrts et des contraintes que lon peut prsenter ainsi :

Quachte-t-on : les actifs ou les titres de la socit qui exploite le terrain de camping ?

Dans le caDre De lacquisition Des actifs. les intrts : l clart de lopration, puisquil ny a pas de reprise dun passif qui nest pas toujours bien identifiable au moment de la cession ; l il ny a pas ncessit de mettre en place une garantie de passif et autre garantie sur garantie qui souvent rendent les ngociations difficiles ; l acquisition dun droit de proprit sur les actifs avec la totalit des prrogatives que ce droit confre ; l le banquier prfrera ce genre de transaction car il pourra mettre en place des garanties sres (hypothque sur le foncier) qui vont le rassurer. La contrainte principale est le poids lev des frais dacquisition (droits denregistrement calculs sur lensemble du prix des actifs). Dans le caDre De lacquisition Des titres. lintrt : l frais dacquisition plus faibles en cas dacquisition dactions (limitation des droits denregistrement). les contraintes : l difficult dapprciation du passif et ngociation difficile (faire un audit des comptes) pour la mise en place dune garantie de passif ; l difficults dans certains cas de mettre en uvre de manire efficace les garanties du cdant ; l ncessit de crer une socit holding afin dy loger les titres acquis et bnficier de la dduction fiscale des intrts des emprunts souscrits pour acqurir ces titres ; l une fiscalisation plus importante dans les premires annes suivant la reprise (on ne peut bnficier dun amortissement sur la valeur value du terrain de camping mais seulement sur les valeurs dorigine du terrain : impact => impt sur les socits payer plus lev et donc perte de trsorerie disponible par rapport lacquisition des actifs). Dans un contexte dallgement des plus-values pour le vendeur, cest en quelque sorte lacqureur qui en supporte la fiscalit ; l la dure de financement des titres de la socit accorde par les banquiers est plus faible que la dure de financement des actifs, augmentant ainsi le poids des chances des emprunts ; l rticence des banquiers financer ce type dopration car ils ne peuvent mettre en place une garantie relle forte (pas dhypothque possible). Aprs avoir donc dfini les caractristiques de la chose achete, il sera alors temps denvisager le financement de lacquisition grce aux apports de lacqureur et au recours ncessaire des partenaires bancaires.

La maxime bien connue Aide-toi et le ciel taidera est particulirement vraie en matire de reprise dans le secteur HPA. Les apports personnels du repreneur constituent le

Les apports du repreneur, la premire barrire !

FIDEA est devenu depuis le 1er octobre 2011

Bruno RAVARD - Olivier GAUTRON 85180 Le Chteau dOlonne Tl. 02 51 22 98 11 E-mail : bruno.ravard@bdo.fr olivier.gautron@bdo.fr www.fidea.fr (specialisation-hotellerie-de-plein-air)

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socle fondateur du projet. Ils servent la fois de catalyseur et deffet de levier. Outre sa dtermination et sa motivation, ils dmontrent sa capacit grer et prvoir. Lacqureur va tre confront deux contraintes principales. Lune concerne sa capacit convaincre le banquier quavec ses conomies disponibles quil souhaite investir dans la reprise, la faisabilit du projet est relle. Lautre concerne la ngociation avec le vendeur qui va souhaiter ardemment quil puisse lui assurer des apports personnels suffisants pour que ce dernier envisage de continuer la ngociation sur le terrain de camping. En rgle gnrale, les transactions qui existent jusqu rcemment montraient quun apport personnel minimum de 30% du prix total de lacquisition tait ncessaire pour pouvoir envisager lobtention dun financement par un organisme bancaire. Cependant, les tendances actuelles indiquent que le besoin rel se situerait plus vers 40/45%. De plus, suivant le type de reprise envisage, le niveau dapport demand sera plus ou moins consquent. En effet, on constate que pour les dossiers de petite taille (terrains de moins de 150 emplacements), la valeur foncire du terrain est prdominante, reprsentant plus des deux tiers de la valeur globale du terrain. Il sensuit que lactivit dgage par le camping, trs faible, ne permet pas de dgager les ressources ncessaires pour rembourser un emprunt reprsentant plus de 50 55% du prix total du terrain. En revanche, plus la taille du camping sera importante et son activit dveloppe, plus le niveau dapport demand sera faible. Ainsi, pour des terrains ralisant des chiffres daffaires plus significatifs (+ de 500 000 a), un niveau dapport de 35/45% pourra tre envisag. Enfin, cet tat de fait doit tre minor suivant le profil du repreneur. Un acqureur potentiel ne prsentant

aucune connaissance du secteur dactivit ni aucune exprience dune activit commerciale naura que trs peu de chance de sduire un banquier avec un apport infrieur 45%. En revanche, un professionnel du secteur souhaitant, soit dvelopper son activit, soit acqurir un nouveau terrain, pourra envisager de monter un dossier de financement avec un apport moindre. Ce constat montre que, aujourdhui vouloir acqurir un terrain de camping en pleine proprit ncessite un apport personnel consquent, et cela mme pour un terrain de petite taille. Nos expriences montrent quavec des apports personnels infrieurs 300 000/400 000 a, il est difficile denvisager la reprise dun terrain tout en assurant un quilibre financier.

Les autres sources de financements externes

Crdits vendeurs, prts dhonneur, fonds dinvestissements, etc., autant de sources de financements tudier pour complter ses apports et ainsi boucler son plan de financement. Le repreneur se doit de ne ngliger aucune piste, mais il doit apprhender les spcificits de chacune des solutions avant de sengager.

Il a dit
LesrsidentieLsontfaitLadiffrence Suite un plan social de mon labo pharmaceutique, il y a trois ans, jai dcid de changer de vie et dacqurir un camping. Jen ai visit une douzaine, avant de choisir celui-ci, acquis en juillet 2010. Laffaire cotait environ 1,4 Me (murs et fonds), et je disposais de 400 000 e dapport. Par rapport aux autres terrains visits, celui-ci ne posait pas de problme ct financement, simplement parce que le terrain comptait une centaine de rsidents. Ce chiffre daffaires annuel, garanti de lordre de 160 000 e, sest rvl trs rassurant pour les banquiers et ma permis de raliser lacquisition. Jajoute que le terrain, ne comptant pas encore de locatifs en propre, pouvait prtendre de nouvelles perspectives. Jai dailleurs install vingt-quatre locatifs pour ma premire saison. Dautres terrains de mme capacit et prsentant les mmes opportunits de dveloppement (locatif), mais pas de rsidentiels, mtaient refuss moins davoir un apport suprieur. Jean-Pierre Martin, camping Kerscolper, HH, 160 emplacements, Fouesnant (Finistre).

Cest lopration qui consiste diffrer une partie du rglement du prix pour assurer le bouclage financier du projet. Le crdit vendeur, qui lie le vendeur et le repreneur pendant une dure dtermine afin dassurer la prennit de la reprise, va dans lintrt des deux parties : pour le vendeur : cela lui permet de vendre son entreprise dans les conditions leves du march de lhtellerie de plein air ; pour le repreneur : le recours au crdit vendeur favorise le montage financier de la reprise par un recours moindre au financement bancaire et constitue galement pour le banquier, les tiers et le personnel de lentreprise, un gage de confiance du cdant dans les comptences et capacits du repreneur. Dans ce schma, le cdant accorde un crdit vendeur partiel pour le financement de la cession elle-mme. Ce montant peut reprsenter de 10 20% du montant de la cession.

Le crdit vendeur

A linstar des banques qui reviennent aux fondamentaux de la reprise, les fonds dinvestissements rgionaux et nationaux, voire lmergence des investisseurs privs, sont de plus en plus prsents sur le secteur HPA, et offrent de relles opportunits pour accompagner les repreneurs en capital et en quasi fonds propres. Pour les individuels ou les groupes, le capital risque est, sans conteste, une source de financement ne pas ngliger pour les oprations significatives.

La participation de socits capital risque et autres investisseurs

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Sur ce type dopration, il est vivement conseill de sentourer des spcialistes du secteur HPA et de ce type de montage avec notamment des points particuliers discuter : Tri (Taux de rentabilit interne), reporting, fonctionnement, rpartition actions/obligations, rmunrations des apports, conditions de sortie, pactes dactionnaires...). - Lutilisation des ressources de la cible Uniquement dans le cas dune reprise des titres, cest lopration qui consiste transfrer une partie de la trsorerie excdentaire de la socit reprise dans la socit holding, pour financer le prix dacquisition. Cette technique ncessite beaucoup de vigilance, tant juridique que financire, et demande une analyse fine de lvolution de la trsorerie passe et venir. En cas dapport insuffisant, la recherche dun fonds de commerce peut tre une solution Dans le cadre dune acquisition, le prix de lensemble des actifs peut paratre bien trop important eu gard aux apports du repreneur. Ce dernier pourra cependant ventuellement ngocier la reprise en plusieurs tapes. La premire concernerait la reprise exclusive du fonds de commerce avec un bail commercial pour la location des murs. La deuxime consisterait ngocier la reprise terme des murs au travers dune proposition dacquisition dans un dlai donn. Cette solution a pour avantage de permettre au repreneur de se donner le temps dacqurir lexprience suffisante et de dvelopper lactivit du camping lui permettant, terme, de dgager une capacit dautofinancement suprieure ncessaire au financement des murs.

Nous reviendrons dans un autre article sur les diffrents choix juridiques soffrant au repreneur dun terrain de camping.

La mise en place du financement bancaire dpend des biens que lon finance. Il sera ncessaire dadapter sa demander en fonction de ses apports et du type dacquisition ralis. La dure du crdit Le crdit classique est dune dure de : fonds de commerce : de 7 10 ans ; mobile-home : de 5 7 ans ; foncier : de 12 15 ans ; investissement de renouvellement : de 5 10 ans ; titres de socit : de 7 10 ans (parfois jusqu 12 ans). Lorganisation de la demande de financement dpendra du type de reprise (fonds de commerce, fonds de commerce + murs ou titres de la socit cible). En effet, comme nous lavons indiqu prcdemment, la part de limmobilier dans la valeur totale dun terrain de camping est prdominante et le financement doit tenir compte de cette spcificit. Les gestionnaires de terrains de camping sont en gnral toujours tents de financer leurs investissements sur une dure trop courte, voire parfois de les autofinancer. Pour-

Le financement bancaire, la nouvelle barrire

tant, la dure du financement doit sadapter aux besoins de lentreprise. Des biens durables, qui sont destins tre utiliss pendant une longue priode, doivent faire lobjet dun financement sur une dure longue pour ne pas dsquilibrer la trsorerie. De plus, le gestionnaire ne devra pas consacrer plus de 70% du rsultat reproductible, en cas de reprise des titres ou de la capacit dautofinancement disponible en cas de reprise des actifs, au remboursement de la dette. Dans la caDre Des achats Dactifs Pour lacquisition dun simple fonds de commerce, la dure du prt demand sera dans 90% des cas sur une dure de 7 ans. Pour lacquisition des murs et du fonds, pour financer lensemble de lacquisition, il peut tre prvu de crer pour la reprise : l soit une socit pour lacquisition de lensemble. Dans ce cas, il sera ncessaire daffecter lapport personnel au financement du fonds de commerce et de demander un financement bancaire pour lacquisition des murs. Ainsi on pourra obtenir une dure de financement plus en adquation avec la spcificit de lactivit (15 ans au lieu de 7 ans pour le fonds de commerce) ; l soit une socit pour lacquisition du fonds de commerce et une SCI pour lacquisition des murs. Dans ce cas, lapport personnel sera destin la socit cre pour lacquisition du fonds de commerce (autofinancement) et un prt sera sollicit dans la SCI pour lacquisition des murs avec une dure de 15 ans. Dans le caDre Dachats De titres De socit Lacquisition des titres de la socit cible se fera, dans la majorit des cas par une socit (socit holding) qui sera cre cet effet par les repreneurs (cela peut permettre la dductibilit des intrts demprunt dans le cadre de lintgration fiscale). Il sera donc demand un financement au sein de cette structure. Le financement sera gal la diffrence entre le cot dacquisition des titres et le montant de lapport personnel. Le remboursement de lemprunt se fera ensuite annuellement par une remonte de dividendes de la socit achete la socit holding. En gnral pour ce type dopration, les organismes bancaires accordent des prts dune dure de 7 ans. Or, la spcificit de lactivit fait que le prix des titres tient compte dun actif immobilier important prsent dans les comptes de la socit reprise. Une dure de 7 ans entranera souvent des chances bien suprieures au rsultat disponible de la socit achete. Il sera donc ncessaire de ngocier avec la banque des dures qui pourront aller de 10 12 ans. De plus, ce type de montage prsente pour le banquier des inconvnients car il ne pourra mettre en uvre des garanties aussi fortes que celles existantes dans le cadre dachat dactifs (hypothque sur les murs).

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