GUA DE APLICACIN

PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL

Direccin General Arq. Oliver Hartleben

Coordinacin General Arq. Delia Velsquez Primera edicin 2009 Edicin Arq. Oliver Hartleben Arq. Delia Velsquez Arq. Ada Alejandra Fuentes Lic. Luis Pedro Bermejo
La Gua de Aplicacin del POT es un producto del trabajo tcnico de la Direccin de Planificacin Urbana y est dirigida a los desarrolladores, planificadores, arquitectos y soadores que deseen conocer la normativa municipal y aplicarla en sus proyectos. Cualquier consulta con respecto al contenido de este manual puede hacerse a: pot@muniguate.com www.pot.muniguate.com Direccin de Planificacin Urbana 21 calle 6-77, zona 1, Centro Cvico, Palacio Municipal, Municipalidad de Guatemala Guatemala, Centroamrica. Tel: 22858066 Fax: 22538589

Diseo y diagramacin Arq. Ada Alejandra Fuentes

Call Center 1551 Se autoriza la reproduccin y difusin de material contenido en este producto informativo para fines educativos u otros fines no comerciales sin previa autorizacin escrita de los titulares de los derechos de autor. Se prohbe la reproduccin del material contenido en este documento informativo para reventa u otros fines comerciales.

Ilustraciones Arq. Ada Alejandra Fuentes Arq. Nancy Prez Arq. Andrea Velsquez
El contenido de la presente Gua de Aplicacin tiene como nico objeto explicar e ilustrar lo supuesto en el Plan de Ordenamiento Territorial de la Municipalidad de Guatemala. Es por ello que cualquier similitud de su contenido con un proyecto sujeto a una autorizacin municipal no determina su aprobacin por la Municipalidad de Guatemala.

2009 por Municipalidad de Guatemala. Todos los derechos reservados

NDICE
INTRODUCCIN CAPTULO I Qu es el POT? 1. Divisin territorial administrativa 2. Zonas generales 3. Mapa POT Las capas del mapa POT 4.Sistema vial primario del POT y su relacin con las zonas G CAPTULO II 5 7 8 9 10 11

Qu me permite el POT realizar en el predio? 1. Localizacin del predio dentro del mapa POT 2. Parmetros normativos 3. Interpretacin de tablas de parmetros normativos a. Procedimiento DCT b. Procedimiento JOT c. Procedimiento JOT+VEC d. Procedimiento JOT+VEC+COM e. Parmetros para ciclo de fraccionamiento f. Parmetros para ciclo de obra g. Parmetros para ciclo de uso del suelo

13 14 15 16 16 16 16 16 17 18 22 25 27 28 29 30 31 32

CAPTULO III

Tiene mi predio condiciones especiales? 1. Alineacin municipal 2. Zonas generales G0 y G1 3. Zonas especiales 4. Altura de aeronutica civil 5. Planes Locales de Ordenamiento Territorial 6. Planes Parciales de Ordenamiento Territorial

CAPTULO IV

Qu servicios me ofrece la Direccin de Control Territorial? Servicios Administrativos 1. Consultas 2. Informes de factibilidad 3. Autorizaciones municipales

33 34 35 37 38

CAPTULO V

Aplicacin prctica del POT Caso I: Construccin de vivienda unifamiliar Caso II: Construccin de un edificio de apartamentos localizado en un predio que tiene asignadas varias zonas generales Caso III: Construccin de torre de oficinas y comercio Caso IV: Construccin de edificio de apartamentos y comercio localizado en un predio afecto por alineacin municipal. 42 44 47 50

INTRODUCCIN
Es para m un gusto presentar a la comunidad planificadora, diseadora y desarrolladora de proyectos inmobiliarios esta gua de aplicacin del Plan de Ordenamiento Territorial. El POT, que fue aprobado en octubre de 2,008 por el Concejo Municipal y entr en vigencia en enero 2,009, supone una revolucin en la aplicacin de la normativa urbanstica de la Ciudad de Guatemala, que, en esencia no haba evolucionado desde la dcada de 1,970. Normas proscriptivas, discrecionales y difciles de interpretar y aplicar dieron paso a una normativa unificada, efectiva y correspondiente a la poltica territorial del Municipio de Guatemala, la cual tiene como objetivo primario la utilizacin racional del territorio acorde a su mayor potencial. En la elaboracin del POT nunca se perdi de vista la visin de ciudad de alcanzar un desarrollo sostenible, tanto desde la perspectiva de la responsabilidad ambiental, como de la solidaridad social y la competitividad econmica. Un componente esencial de la aplicacin del POT es la provisin de informacin clara y transparente para todos los actores urbanos, lo cual provee certeza tanto para los vecinos residenciales como para los vecinos inversionistas. El objeto de esta gua de aplicacin es poner a disposicin de la comunidad dedicada a los proyectos inmobiliarios un manual prctico, claro y conciso de los contenidos del POT, que precisamente contribuya a la difusin generalizada de la informacin de la normativa urbanstica. Esta gua explica el contenido legal del POT a travs de textos breves, grficas claras y ejemplos fcilmente entendibles, y facilita al planificador de proyectos el diseo de los mismos acorde a la normativa, coadyuvando as a la agilidad en la aprobacin de proyectos. Debo hacer mencin de un especial agradecimiento al Colegio de Arquitectos de Guatemala y a la Cmara de la Construccin de Guatemala que hicieron posible la presente publicacin y que a travs de su colaboracin continuada han contribuido decisivamente con una normativa urbanstica progresista, visionaria, efectiva y, sobre todo, viable. El POT no es ms que una serie de reglas preestablecidas para que, a partir de un plano inicial, los actores urbanos puedan construir a lo largo del tiempo la ciudad que desean, dentro de un marco de transparencia y certeza. Espero que esta gua, presente en todos los escritorios de arquitectos, ingenieros, desarrolladores y financistas de proyectos, sea su referencia diaria de consulta para el diseo de proyectos y el vehculo para lograr la ciudad para vivir.

Oliver Hartleben

QU ES

EL POT?

CAPTULO I
5

I POT?
QU ES EL

El POT es un cuerpo normativo bsico de planificacin y regulacin urbana conformado por normas tcnicas, legales y administrativas que la Municipalidad de Guatemala establece para regular y orientar el desarrollo de su territorio. Es una herramienta indispensable para hacer realidad las polticas territoriales de la Municipalidad, cuyo fin primordial es simplificar la normativa existente, buscando dar ms claridad en la informacin, ms certeza a los vecinos residentes e inversionistas, y proveyendo principalmente calidad de vida a sus habitantes. El POT se basa en la categorizacin del territorio en zonas generales que van de lo rural a lo urbano, tomando en consideracin la oferta de transporte para determinar las intensidades de construccin y reduciendo la misma en zonas ambientalmente valiosas y de alto riesgo. El POT norma los procedimientos administrativos que se dan de acuerdo a las intervenciones en un determinado momento sobre el territorio, por ejemplo un fraccionamiento, una obra o un cambio de uso del suelo.

El transecto es el modelo de distribucin de densidades de poblacin e intensidades de construccin que el POT utiliza como base para la organizacin urbana, dirigiendo las altas densidades de construccin hacia donde exista una buena oferta de transporte y limitando la construccin en las zonas de alto valor ambiental o de alto riesgo.

El transecto

El POT fue aprobado el 13 de octubre de 2008 por el Concejo Municipal, fue publicado el 30 de diciembre de 2008 en el diario oficial y entr en vigencia el 7 de enero de 2009.

CAPTULO I

1 Divisin territorial administrativa

El POT instituye una divisin territorial administrativa del Municipio conformada en regiones municipales, zonas municipales, delegaciones y barrios para lograr una mejor planificacin y administracin de su territorio, buscando asimismo una mayor participacin ciudadana. La divisin territorial instituida responde a un modelo de organizacin administrativa para una toma de decisiones pblicas efectiva y eficiente sobre todos los niveles del territorio, tomando en consideracin las caractersticas especficas locales.
Municipio de Guatemala: Delimitacin territorial en donde la Municipalidad de Guatemala ejerce jurisdiccin administrativa, con una superficie de 227 km2.

Regiones Municipales: 4 divisiones territoriales bsicas del Municipio de Guatemala que agrupa a las zonas municipales.

Zonas Municipales: territoriales que delegaciones.

22 divisiones agrupan las

Delegaciones: Aproximadamente 635 divisiones que emergen de las zonas municipales y son utilizadas para la planificacin local de las decisiones pblicas territoriales.

Barrios: Aproximadamente 2500 superficies con caractersticas comunes dentro de una delegacin, utilizadas para el desenvolvimiento de la participacin ciudadana dentro de la planificacin local. Una delegacin puede contener uno o ms barrios.

Las regiones municipales, las zonas municipales y las delegaciones se encuentran delimitadas en el Mapa POT.

CAPTULO I

Zonas generales naturales y rurales: Son las reas del municipio ambientalmente valiosas y que tienen un mayor riesgo de desastres naturales por las caractersticas del suelo. stas constituyen el cinturn ecolgico del Municipio de Guatemala.

2 Zonas generales (zonas G)

El POT categoriza el territorio del Municipio de Guatemala en 6 zonas generales segn las caractersticas de sus reas naturales y rurales, as como las de sus reas urbanas y aquellas por urbanizar. Las zonas generales determinan los parmetros normativos aplicables dentro de un predio que inciden en la construccin y en el uso del suelo, as como los procedimientos que deben seguirse para poder adquirir una autorizacin municipal.

Zona general G0 [natural]: reas que por su topografa y orografa se consideran de vocacin para la conservacin del ambiente y que por sus condiciones se consideran de riesgo de desastres y no aptas para edificaciones y ocupacin humana continuada.

G0
natural

Zona general G1 [rural]: reas que por su topografa se consideran de vocacin para la conservacin del ambiente y los recursos naturales, con aptitud para la ocupacin humana compatible con el ambiente, correspondiente a una baja intensidad de construccin.

G1
rural

Zonas generales urbanas o por urbanizar: Son las reas del municipio que por las caractersticas propias del suelo tienen un mayor potencial de urbanizacin.

Zona general G2 [semiurbana]: Son aquellas reas que por su distancia con las vas de mayor acceso del municipio se consideran aptas para edificaciones de baja intensidad de construccin y en las que predominan la vivienda unifamiliar y las reas verdes. Zona G3 [urbana]: Son aquellas reas que por su relativa cercana con las vas de mayor acceso del municipio se consideran aptas para edificaciones de mediana intensidad de construccin y en las que predomina la vivienda, tanto unifamiliar como multifamiliar. Zona G4 [central]: Son aquellas reas que por su cercana con las vas de mayor acceso del municipio se consideran aptas para edificaciones de alta intensidad de construccin y en las que predominan la vivienda multifamiliar y los usos del suelo no residenciales compatibles con la vivienda. Zona G5 [ncleo]: Son aquellas reas que por su colindancia con las vas de mayor acceso del municipio se consideran aptas para edificaciones de muy alta intensidad de construccin y en las que predominan la vivienda multifamiliar y los usos del suelo no residenciales compatibles con la vivienda.

G2
semiurbana

G3
urbana

G4
central

G5
ncleo

Para cada zona G existe una tabla de parmetros normativos que se explican en la pg. 15

CAPTULO I

3 Mapa POT
Las condiciones topogrficas del suelo y la relacin de los predios del municipio de Guatemala con su cercana a las vas de mayor acceso fueron las circunstancias determinantes que dieron origen a la categorizacin del territorio en el Mapa POT. El mapa tiene como principal objetivo la ubicacin de las distintas zonas generales para cada uno de los predios pertenecientes al Municipio de Guatemala, buscando garantizar la correcta aplicacin del POT.

G2
semiurbana

G0
natural

G3
urbana

G1
rural

G4
central

G5
ncleo

Mapa POT

El POT contempla mecanismos para adaptar el Mapa POT a las distintas actualizaciones que puedan darse dentro del territorio, como unificaciones o desmembraciones de predios.

CAPTULO I

Las capas del mapa POT

El Mapa POT est conformado por varias capas de informacin. stas contienen los distintos componentes que son de utilidad para determinar las actividades que se pueden realizar dentro de los predios del Municipio de Guatemala. En el mapa se representa el sistema vial primario como componente determinante para la designacin de las zonas generales urbanas, las reas que por la pendiente del terreno se designan como zonas generales naturales y rurales, las zonas especiales, las delegaciones del municipio y las reas que se encuentran afectas a las restricciones de altura de aeronutica civil.

Sistema vial primario

Sistema vial primario: Espacio vial dentro de la jurisdiccin del Municipio constituido por las vas T0, T1, T2, T3, T4 y T5, definidas por el POT .

Zonas generales G0-G1

Zonas generales: reas que definen la caracterizacin segn la vocacin del suelo de la mayor parte del territorio dentro del municipio para su ordenamiento territorial.

Zonas generales G2-G5

Zonas especiales

Zonas especiales: reas que, debido a la predominancia de usos del suelo monofuncionales, les puede o no aplicar parcialmente la caracterizacin territorial de las zonas generales.

Delegaciones

Delegaciones: Son las circunscripciones ubicadas dentro del permetro de las zonas municipales y de menor extensin que stas y son la base para la planificacin local.

Altura de aeronutica civil

Altura de aeronutica civil: Elevacin establecida por la Direccin General de Aeronutica Civil, que determina la altura de los planos imaginarios horizontales sobre los cuales no deben existir obstculos para la navegacin area.

10

CAPTULO I

Sistema vial primario del POT y su 4 relacin con las zonas G

4.1 Sistema vial primario
El sistema vial primario definido por el POT para el Municipio de Guatemala se encuentra constituido por las vas T0, T1, T2, T3, T4 y T5 establecidas acorde al ancho proyectado de la va pblica y la conectividad con el resto de vas del municipio. El tipo de va tiene incidencia directa con la asignacin de una zona general a un predio en particular.

T5: Son las vas que tienen un ancho de 50 m o ms que producen G5.

T5
G5
auxiliar

G5
1 2 3 4

50 metros

T4
T4: Son las vas que tienen un ancho entre 40 y 50 m que producen G5.

G5
ncleo

G5
auxiliar

auxiliar

G5
1 2 3 4

40 metros

T3
T3: Son las vas que tienen un ancho entre 30 y 40 m que producen G4.

auxiliar

G4
1 2 3 4

G4
30 metros

G4
central

T2
T2: Son las vas que tienen un ancho entre 20 y 30 m que producen G3.

G3
1 2 3 4

G3
20 metros

T0: Son las vas existentes con el ancho actual que producen G3.

G3
1

T0
2 3 4

G3
urbana

G3

x metros

G1
T3x: Son las vas que se encuentran en reas con pendientes mayores a 20. No producen zonas G urbanas y regularmente se encuentran ubicadas en zonas G0 o G1.
rural

T3x

G0
natural

30 metros

T1: Son las vas que tienen un ancho de 10 a 20 m. No producen zonas G.

Las zonas generales G0 y G1 no se asignan por medio del sistema vial primario del POT, sino por las pendientes del terreno.

11

CAPTULO I

4.2 Criterios de asignacin de zonas generales G0 y G1

Para asignar las zonas generales G0 y G1 se toman en cuenta las pendientes del terreno y las franjas de proteccin de ros, riachuelos o quebradas.
Por pendiente de terreno mayor a 40 y por franja de proteccin de cursos de agua Por pendiente de terreno entre 20 y 40 Franja de proteccin de ros, riachuelos o quebradas: Franja de 15 metros medidos desde cada una de las riberas del curso de agua, que independientemente de la pendiente del terreno son asignadas como zona general G0.

G0
natural

40o

G1
rural

> 20o~40o

Ver Gua de Aplicacin del Reglamento para el Desarrollo del Cinturn Ecolgico.

4.3 Criterios de asignacin de zonas generales de G2 a G5

Para asignar el resto de zonas G se toman en cuenta las pendientes de terreno comprendidas entre los 0 y 20 y el rea de los predios catastrados y su relacin con el sistema vial primario del POT.
Por pendiente de terreno entre 0 y 20

y
Por rea de predios catastrados del Municipio de Guatemala y su relacin con el sistema vial primario Predios con rea < 1ha Distancia de red

> 0o~20o

Predios con rea > 1ha Franja lineal

m

80 16 0m

Distancia de red (predio menor a 1ha): Medida a lo largo de las vas contada a partir de la alineacin municipal. El predio adquiere una sola zona general para la totalidad de su superficie.

32

0m

Franja lineal (predio mayor a 1ha): Medida perpendicular a las vas del sistema vial primario hacia el interior de un predio contada a partir de la alineacin municipal. El predio puede adquirir una o ms zonas generales.

G5
ncleo

80 m

160 m

320 m

640 m

G4
central

80 m

480 m 560 m

640 m 640 m

G3
urbana

G2
semiurbana

Medida para asignacin de zona G segn sistema vial primario y alineacin municipal
La alineacin municipal podra o no afectar su predio. (Ver pg. 27 Condiciones especiales) El mdulo de 80m de longitud surge de la medida de una cuadra espaola.

Alineacin municipal: Lnea imaginaria sobre la superficie del suelo, establecida por la Municipalidad para determinar los lmites entre el espacio vial y el espacio no vial, y entre la propiedad privada y la propiedad municipal destinada a parques, plazas y en general reas de uso pblico.

12

QU ME PERMITE EL POT REALIZAR EN EL

PREDIO?

CAPTULO II
13

II

1 1 Localizacin del predio dentro del mapa POT.

Para determinar qu permite el POT realizar dentro de un predio especfico es necesario localizarlo dentro del Mapa POT para identificar la zona general aplicable. Para ello ser necesario contar con cualquiera de los siguientes datos: La direccin exacta del predio, o El nmero de finca, folio y libro del predio de acuerdo a su inscripcin en el Registro General de la Propiedad y que se encuentre registrado en la Direccin de Catastro, o El nmero catastral del predio

por ejemplo:
1 avenida 12-07 zona 10 F231 F48 L48 10 0090 007

Tabla de parmetros normativos

La ubicacin del predio dentro del Mapa POT es fundamental para poder conocer sus caractersticas con respecto a la normativa municipal. Ubicando el predio es posible identificar la zona general y las condiciones especiales que le pueden aplicar, as como el nmero de delegacin al que corresponde.

Ser posible localizar un predio a travs de una consulta a la pgina http://vu.muniguate.com/ o bien directamente en la Direccin de Control Territorial. Si no se cuenta con ninguno de los datos mencionados, el predio se podr localizar en la Direccin de Control Territorial con las coordenadas geodsicas. El mapa POT es una herramienta de consulta que cambia constantemente, ya sea por actualizaciones catastrales o bien por la implementacin de planes suplementarios.

Condiciones especiales: - Alineacin municipal - G0s y G1s - Zonas especiales - Restricciones de aeronutica civil - Existencia de un Plan Local de Ordenamiento Territorial [PLOT] - Existencia de un Plan Parcial [PP]

14

CAPTULO II

21 Parmetros normativos
Para poder alcanzar los objetivos buscados por el POT se definen parmetros normativos para cada una de las zonas generales que se disponen en tablas para un manejo fcil y sencillo. Las tablas de parmetros normativos poseen cuatro columnas que contienen los distintos procedimientos a los que se podra optar para poder obtener una autorizacin municipal, de acuerdo a los distintos parmetros que un proyecto solicite: a[DCT] b[JOT] c[JOT+VEC] d[JOT+VEC+COM] PROCEDIMIENTOS
Anexo II. Tabla de Parmetros Normativos

Parmetros normativos: Aspectos tcnicos establecidos para normar el fraccionamiento, la realizacin de obras y uso del suelo en predios. Tablas de parmetros normativos: Son las herramientas establecidas para saber de forma rpida y certera qu proyecto se puede realizar en el predio o inmueble.

Parmetro de proyecto: Dimensin y magnitud especfica que tiene cada parmetro normativo en un proyecto especfico. Procedimientos: Pasos con los que se debe cumplir para obtener una licencia municipal. [DCT] Procedimiento ante la Direccin de Control Territorial, tambin conocido como Procedimiento Directo.

G5
Ncleo

PARMETROS
descripcin unidad

DCT

PROCEDIMIENTOS

JOT

JOT + VEC + COM

JOT + VEC

[JOT] Procedimiento ante la Junta de Ordenamiento Territorial. [JOT+VEC] Procedimiento ante la Junta de Ordenamiento Territorial con opinin no vinculante de vecinos . [JOT+VEC+COM] Procedimiento ante el Concejo Municipal y la Junta de Ordenamiento Territorial, con opinin no vinculante de vecinos . Ciclo de transformacin del territorio: Momentos distintos en los que se acta sobre el territorio. Se trata del fraccionamiento de bienes inmuebles, la realizacin de obras y el cambio de uso del suelo. Fraccionamiento: Accin y efecto de desmembrar un predio o inmueble.

FRACCIONAMIENTO

e
PARMETROS

frente de predios superficie efectiva de predios

m m2

21 ~ 600 ~

6 ~ < 21 450 ~ < 600

OBRAS
ndice de edificabilidad base ampliado base ampliada relacin relacin m m % m relacin
(h=altura)

~ 6.0 > 6.0 ~ 9.0* ~ 64 > 64 ~ 96* 0% ~ 0~ 1/4 h ~ 5~ 1/8 h ~ <5 > 96 ~ > 64 ~ 96

(predominan restricciones de aeronutica)

altura

f
BLOQUE INFERIOR BLOQUE SUPERIOR
h >16m ~ h ~ 16m

porcentaje de permeabilidad separaciones a colindancias lado mnimo de patios y pozos de luz separaciones a colindancias lado mnimo de patios y pozos de luz

m relacin
(h=altura)

(ver clasificacin de usos del suelo)

USO DEL SUELO

m2 m2 m2
% residencial

natural rural residencial

0 ~ 0 ~ 0 ~ 25% ~ 0~ 0~ 0~ 0~

con actividades

no residencial

mixto (al cumplir este % se obvia el parmetro normativo

de usos no residenciales con actividades ordinarias)

ordinarias condicionadas I condicionadas II condicionadas III

m2 m2 m2 m2

SIMBOLOGIA

~ x : desde "0" hasta "x" | x ~ y : desde "x" hasta "y" | x ~ : desde x hasta infinito | > : mayor que | < : menor que

* : Aplica a travs de Incentivos o TEC

Modificable a travs de PLOT

No permitido

Obra: Cualquier accin que altere las caractersticas funcionales, ambientales, estructurales o de seguridad de un predio, edificacin o estructura. Uso del suelo: Empleo habitual de la totalidad o de una porcin de la superficie de un predio, de un inmueble, de una edificacin o de una estructura. Opinin de los vecinos: Es aquella opinin que se extiende de forma individual y separada por las juntas directivas de los comits nicos de barrio (CUB) del rea donde se localiza el predio y por los propietarios de inmuebles directamente colindantes al mismo.

DCT: direccin de control territorial COM: concejo municipal JOT: junta de ordenamiento territorial VEC: opinin de vecinos TEC: transferencia de edificabilidad por compensacin PLOT: plan local de ordenamiento territorial

A su vez, las tablas de parmetros normativos contienen tres apartados bsicos relacionados con los distintos ciclos de transformacin del territorio: e FRACCIONAMIENTO f OBRA g USO DEL SUELO

De acuerdo a la zona general variarn los parmetros normativos. Los parmetros normativos que no se encuentren descritos se consideran no permitidos. Los vecinos tienen un plazo de cinco das hbiles para dar su opinin sobre los parmetros definidos y sta no ser vinculante en la toma de decisiones de la JOT y del Concejo Municipal.

15

CAPTULO II

Interpretacin de tablas de parmetros 3 normativos

3.1 Procedimientos
a. Procedimiento [DCT] Es el procedimiento directo al que se puede optar para obtener una autorizacin municipal en la cual la Direccin de Control Territorial extiende inmediatamente su aprobacin si el proyecto cumple con stos parmetros normativos, brindando al desarrollador absoluta certeza de aprobacin.
[DCT]: primera columna
poco tiempo de aprobacin

cumple con los estndares de la municipalidad

aprobacin

b. Procedimiento [JOT] Es el procedimiento en el cual la Direccin de Control Territorial otorga la autorizacin municipal previo a una resolucin positiva de la Junta de Ordenamiento Territorial, siempre que el proyecto se encuentre dentro de stos parmetros normativos. Corresponde a los casos que tienen incidencia a nivel urbanstico sobre el territorio.
[JOT]: segunda columna
mediano tiempo de aprobacin

por ejemplo: menos frente y rea de predio

aprobacin

por ejemplo: ms altura de la establecida

c. Procedimiento [JOT + VEC] Es el procedimiento en el cual la Direccin de Control Territorial otorga la autorizacin municipal previo a una resolucin positiva de la Junta de Ordenamiento Territorial previa opinin no vinculante de los vecinos. Por la posible incidencia negativa de un proyecto sobre el vecindario se extienden los tiempos de aprobacin.
[JOT+VEC]: tercera columna
alto tiempo de aprobacin

aprobacin

d. Procedimiento [JOT + VEC + COM] Es el procedimiento en el cual la Direccin de Control Territorial otorga la autorizacin municipal previo a opinin tcnica de la Junta de Ordenamiento Territorial, y opinin no vinculante de los vecinos y se emite una resolucin positiva del Concejo Municipal. Debido a la fuerte incidencia negativa sobre el vecindario y sobre el territorio, se extieden an ms los tiempos de aprobacin.
[JOT+VEC+COM]: cuarta columna
muy alto tiempo de aprobacin

por ejemplo: actividades como casinos o prostbulos

aprobacin

Los vecinos podrn opinar nicamente sobre los parmetros definidos por cada procedimiento y no son vinculantes para la decisin de aprobacin.

16

CAPTULO II

3.2 Parmetros
En cuanto a los parmetros normativos para los ciclos de transformacin del territorio, al momento de efectuar un fraccionamiento, obra o cambio de uso del suelo, se debe identificar la zona general que el predio tiene asignada para conocer dichos parmetros normativos exigidos por el POT para cada uno de estos ciclos. ej. ZONA G IDENTIFICADA

G5
ncleo

e. Parmetros para ciclo de fraccionamiento Dentro de la tabla de parmetros normativos, en el apartado de fraccionamiento, en este caso para la zona general G5, se encontrar la informacin relativa a frente de predio y superficie efectiva de predio. Ejemplo ilustrativo
para frente y superficie efectiva de predio

Frente de predio [F]: Longitud mnima que debe tener la colindancia de un predio con el espacio vial, segn la zona general que le corresponda. Superficie efectiva [S]: rea del predio edificable, segn la zona general aplicable.

[DCT]

[JOT]

e
procedimiento

S = 500m S = 750m
predio a fraccionar
2

S = 500m
2

F= 15m F= 25m

F= 15m

S F S F

750m2 > 600m2 25m > 21m 450m2 <500m2 < 600m2 6m < 15m < 21m

[DCT]

[JOT]

El predio se pretende fraccionar en tres, una porcin con un rea de 750m2 y un frente de predio de 25m, y dos porciones con reas de 500m2 y frentes de predio de 15m. Para determinar si el fraccionamiento se ajusta a los parmetros normativos de la zona general G5, se analiza lo siguiente: La porcin con el rea de 750m2 se encuentra dentro de los parmetros normativos del procedimiento directo (DCT), ya que se tiene un rea mayor a 600m2 y un frente de predio superior a 21m. Por el contrario, las porciones de 500m2 de rea no se encuentran dentro de los parmetros normativos del procedimiento directo (DCT), pero s dentro de los parmetros normativos del procedimiento JOT, ya que cuentan con un rea mayor a 450 y menor a 600m2 (450 - < 600) y un frente de predio superior a 6 pero menor a 21m (6 - < 21). En este caso, el predio a fraccionar contiene dos desmembraciones que por sus parmetros deben seguir el procedimiento JOT para su aprobacin.

17

CAPTULO II

f. Parmetros para ciclo de obra Al igual que el fraccionamiento, para determinar los parmetros normativos al efectuar una obra se debe identificar el tipo de zona general que el predio tiene asignada. En el apartado de obra, en este ejemplo para la zona G5, se encontrar la informacin relativa a los parmetros normativos de ndice de edificabilidad, altura, porcentaje de permeabilidad, separaciones a colindancias y lado mnimo de patios y pozos de luz. Ejemplo ilustrativo

ndice de edificabilidad [IE]: Indica la intensidad de construccin que tiene o que puede tener un edificio.

ndice de edificabilidad base [IEb]: ndice de edificabilidad aplicable a los proyectos.

para ndice de edificabilidad base y ampliado

[DCT]

ndice de edificabilidad ampliado [IEa]: ndice mximo aplicable a los proyectos que adopten alguna de las prcticas incentivables.

1S
s s s s 1s 1s 1s + 1s 6S

superficie efectiva del predio

S S S S S + S 3S

IEb = 6S

[DCT]

IEa = 9S

3S + 6S
[DCT]*
*se puede optar al IEa por DCT a travs de la realizacin de prcticas incentivables

Si el proyecto desea cumplir con los parmetros normativos del procedimiento directo en una zona general G5 debe efectuar una construccin que contenga como mximo un rea construible de seis veces su superficie efectiva utilizando el ndice de edificabilidad base. De lo contrario, puede utilizar el ndice de edificabilidad ampliado, a travs de la realizacin de prcticas incentivables, y efectuar una construccin que contenga como mximo un rea construible de nueve veces su superficie efectiva.
La edificabilidad se calcula multiplicando el I.E. indicado en la tabla de parmetros normativos por la superficie efectiva del predio.

Ver Gua de Aplicacin de Incentivos

Prcticas incentivables: son aquellas acciones, conductas o iniciativas que se desean incentivar, acorde con las polticas pblicas de ordenamiento territorial.

18

CAPTULO II

Ejemplo ilustrativo

para altura base y altura ampliada

[DCT]

[JOT+VEC]

Altura [A]: Elevacin que tiene una edificacin sobre el nivel existente del terreno.

Ab 64m
=

Altura base [Ab]: Altura medida en metros que como mximo puede alcanzar una edificacin o estructura segn el ndice de edificabilidad base.

A
0.00

= 62m

Ab

62m < 64m

[DCT]

La altura propuesta en el proyecto es de 62m. El parmetro normativo para la altura base en el ciclo de obra es de 64m por lo que puede ser aprobado a travs del procedimiento directo (DCT).

Aa96m
=

Altura ampliada [Aa]*: Altura mxima aplicable a los proyectos que adopten alguna de las prcticas incentivables.

=94m

Aa Aa

94m < ~ 96m

[JOT+VEC]

94m < ~ 96m

[DCT]*
*se puede optar al IEa por DCT a travs de la realizacin de prcticas incentivables

0.00
Ver Gua de Aplicacin de Incentivos

No obstante, podra ser posible acceder a una altura de hasta 96m a travs del procedimiento con resolucin de la JOT previa consulta de vecinos o realizando prcticas incentivables, las cuales permitiran que el proyecto sea aprobado por la DCT.

Si desea ampliar la altura a ms de 96 m, deber hacerlo a travs del procedimiento JOT + VEC + COM. Se debe tomar en cuenta que la altura de aeronutica civil prevalece sobre la del POT, siempre que sea menor a sta ltima. Al momento de optar a cualquier prctica incentivable, el predio se deber ajustar a las condiciones establecidas por dicha prctica.

19

CAPTULO II

Ejemplo ilustrativo

para porcentaje de permeabilidad

[DCT]

Permeabilidad [P]: Es el rea efectiva de un predio que debe tener un suelo natural y cobertura vegetal, sin stanos, edificaciones, cubiertas ni estructuras o pavimentaciones de ningn tipo.

%p
rea permeable

12% > 0%

[DCT]

12%
Porcentaje de permeabilidad [%P]: Indicador de la superficie permeable del suelo con que debe contar un predio.

rea no permeable

El porcentaje de permeabilidad propuesto en el proyecto es del 12% de la superficie efectiva del predio. Considerando que el parmetro normativo es de 0% en una zona general G5, puede ser aprobado por la DCT.
No se consideran reas permeables las reas de rellenos estructurales que cuenten con pavimentacin de cualquier tipo de materiales aunque stos permitan cierta permeabilidad. El % de permeabilidad vara segn la zona G.

Ejemplo ilustrativo

para bloque inferior y bloque superior

[DCT]

[JOT+VEC]

Bloque inferior [Bi]: Volumen de una edificacin que sobresale de la superficie exterior del suelo, hasta la altura que establece el POT. Bloque superior [Bs]: Volumen de una edificacin por encima del bloque inferior, hasta la altura que establece el POT.

bloque superior

= Hbs>16m = Hbi0 ~16m

0.00

bloque inferior

Altura de bloque inferior [h Bi]: Altura medida en metros que, cmo mximo puede alcanzar el bloque inferior de un edificio o una estructura.

Los parmetros normativos de bloque inferior y superior en una zona general G5 determinan que el bloque inferior puede contar con una altura mxima de 16m, mientras que el bloque superior se eleva a partir de estos 16m y puede alcanzar la altura mxima permitida.

Altura de bloque superior [h Bs]: Altura medida en metros que puede alcanzar el bloque superior de un edificio o estructura.

20

CAPTULO II

Ejemplo ilustrativo

para separaciones a colindancias lmite de predio

C= 6m bs

= Cbs3m

Cbi Cbi Cbs

6m > 0m 0m = 0m 6m > 5m 3m < 5m

[DCT] [DCT] [DCT] [JOT+VEC]

0.00

= 6m bi

= 0m bi

Cbs

En este ejemplo, el bloque inferior tiene una separacin a colindancias de 6m en el lado izquierdo y 0m en el lado derecho, lo que determina su autorizacin a travs de la DCT, ya que el parmetro normativo de separaciones a colindancias para el bloque inferior en una zona general G5 es igual a 0m, es decir que puede pegarse por completo a las colindancias. El bloque superior se separa 6m del predio colindante del lado izquierdo, por lo que es autorizable a travs de la DCT ya que supera los 5m requeridos para una zona general G5. No obstante, el bloque superior se separa 3m del predio colindante del lado derecho, por lo que no aplicara el procedimiento DCT, pero podra ser autorizable a travs del procedimiento JOT+VEC, ya que la distancia de separacin propuesta es menor a la establecida para una zona general G5. Ejemplo ilustrativo

Separaciones a colindancias [C]: Distancia mnima que debe mantenerse entre el bloque inferior y superior de una edificacin o estructura, a los linderos de los predios vecinos y alineaciones municipales.

para lados mnimos de patios y pozos de luz

lmite de predio

patios y pozos de luz

Dbs = 62/8 = 7.75m

8m

bs
4.50m

D bi D bs D bi= 16/4 = 4m

4.50m > 4.00m 8.00m > 7.75m

[DCT]

bi

El lado mnimo del pozo de luz se calcula multiplicando por la altura del bloque inferior que es de 16m, dando como resultado 4m. Para el bloque superior es 1/8 parte de la altura de este bloque. En este caso esta dimensin es de 62m, dando como resultado 7.75 m. Si el proyecto cumple con los parmetros establecidos, puede ser aprobado a travs de la DCT.

Distancia de lados mnimos de patios y pozos de luz [DB]: Dimensin mnima que debe existir entre los lados opuestos o adyacentes ms cercanos de un patio o pozo de luz.

bs

bs

bs

bi
Aplica nicamente cuando existan patios y/o pozos de luz dentro de la propuesta de diseo y hayan ventanas que den hacia ste.

bi

bi
planta lado mnimo

21

CAPTULO II

g. Parmetros para ciclo de uso del suelo El uso del suelo se refiere a la actividad que se llevar a cabo dentro de un inmueble. El POT contempla como principal clasificacin del uso del suelo, segn las caractersticas propias de los predios en: natural, rural y urbano. Los predios por su localizacin urbana pueden tener un uso del suelo residencial, no residencial o mixto.
Uso primario: Uso del suelo al que est destinado un inmueble. Uso del suelo: Empleo habitual de la totalidad o de una porcin de la superficie de un predio, de un inmueble, de una edificacin o de una estructura.

natural

Uso accesorio: Uso del suelo que complementa o suplementa a un uso del suelo primario, sin que se convierta en uno de ellos.

usos

Uso primario mltiple: Inmueble en donde coexisten dos o ms usos del suelo primarios.

rural

residencial urbano mixto no residencial

Uso natural: Superficies en estado natural, de conservacin o ecolgicas.

Uso rural: Superficies dedicadas a actividades agrcolas, pecuarias o forestales.

[ordinarias] con actividades

Uso residencial: Superficie edificada destinada al uso del suelo primario residencial.

[condicionadas I]
Uso mixto: Superficie edificada que tiene un porcentaje mnimo residencial y el resto no residencial.

[condicionadas II]

[condicionadas III]

Uso no residencial: Superficie edificada dedicada a uno o ms usos del suelo primarios no residenciales.

Cada una de las actividades condicionadas tiene asignado en las tablas de parmetros normativos un procedimiento de aprobacin de licencia municipal de acuerdo al impacto que stas tienen sobre su entorno.

Uso no residencial con actividades condicionadas: Superficie edificada dedicada a uno o ms usos del suelo primarios no residenciales en donde se realizan actividades condicionadas I, II o III.

22

CAPTULO II

Para saber qu actividades pueden desarrollarse dentro de un proyecto, o bien, si se desea cambiar el uso actual, debe consultarse la tabla de parmetros normativos correspondientes a la zona G asignada al predio, as como la tabla de clasificacin de usos del suelo primarios. [DCT]

Clasificacin detallada de usos del suelo primarios

No ocupacin humana continuada Compatibles con el uso natural: conservacin o gestin medioambiental Senderismo o ecoturismo Obras o estructuras de infraestructura de proteccin ambiental, manejo hdrico o de prevencin y mitigacin de riesgos Vas pblicas del sistema vial primario del POT

natural

usos

Agricultura Actividades pecuarias Actividades forestales Semilleros, invernaderos, huertos, hortalizas y vergeles Infraestructura de proteccin ambiental, manejo hdrico o de prevencin y mitigacin de riesgos

rural residencial

Viviendas unifamiliares Viviendas multifamiliares

G5 G4 G3 G2 G1

25% residencial mnimo 35% residencial mnimo 50% residencial mnimo 75% residencial mnimo 75% residencial mnimo

urbano

Comercio Restaurantes, cafeteras Oficinas Colegios Cines Canchas, piscinas, pistas Talleres, bodegas, fbricas Hoteles, hospitales Gimnasios, discotecas Galeras, museos, bibliotecas Predios sin uso

no residencial

Para que el uso del suelo sea considerado como mixto se deber cumplir con los porcentajes mnimos de usos residenciales de cada zona general.

mixto

23

CAPTULO II

[JOT]+ [VEC]+[COM] [DCT] [JOT] [JOT+VEC]

Uso del suelo no residencial con actividades:

Ordinarias Todo lo que no est dentro de las categoras siguientes:

por ejemplo:

Comercio Oficinas Restaurantes

no residencial con actividades

Estacionamiento de vehculos livianos como uso del suelo primario Almacenamiento, logstica, embalaje u otras actividades directamente relacionadas con el transporte pesado Servicios de publicidad o promocin Actividades dedicadas a enseanza superior Manejo de residuos biolgicos, mdicos u hospitalarios Actividades masivas de excavacin, procesamiento o depsito de materiales Almacenamiento o expendio de sustancias txicas, combustibles o peligrosas Actividades relacionadas con el movimiento masivo de pasajeros Servicios de manejo, almacenaje, procesamiento o disposicin de desechos slidos Actividades de produccin y distribucin de productos o servicios pblicos Consumo de bebidas alcohlicas Actividades grupales, de espectculos en vivo Utilizacin de instrumentos musicales o aparatos reproductores o amplificadores de sonido Celebracin de servicios religiosos Servicios de reparacin, mantenimiento o limpieza de vehculos Actividades de manufactura o industria mecanizada o automatizada Actividades con autoservicio Servicios de alojamiento por fraccin de tiempo Actividades de velacin, embalsamamiento, enterramiento, inhumacin o cremacin Realizacin de juegos pasivos o de apuestas debidamente autorizados Actividades relacionadas al comercio o el servicio sexual

Parqueos pblicos Bodegas Vallas publicitarias Universidades Incineradores, hospitales Cementeras Gasolineras Centrales de transporte Rellenos sanitarios Antenas de telecomunicacin, subestaciones elctricas Bares, cantinas Estadios, teatros Discotecas, auditorios Iglesias Talleres Industria Autobancos Moteles Funerarias Bingos, casinos Prostbulos

Condicionadas I

Condicionadas II

24

Condicionadas III

TIENE MI PREDIO CONDICIONES ESPECIALES?

CAPTULO III
25

III

Condiciones especiales
Dependiendo de las caractersticas propias y la localizacin de un predio, pueden existir condiciones especiales que se debern tomar en cuenta en el momento de su desarrollo.

Debido a estas condiciones, el predio podra... ...estar afecto a una alineacin municipal
40 m

T4

ver pg.27

...tener asignada una zona general G0 o zona general G1

ver pg.28

...encontrarse dentro de una zona especial

E1

E2

E3
ver pg.29

...encontrarse dentro de un polgono de altura de aeronutica civil

ver pg.30

...encontrarse dentro de un rea sujeta a un Plan Local de Ordenamiento Territorial [PLOT]

delegacin 4002

+
PLOT M4002

ver pg.31

...encontrarse dentro de un rea sujeta a un Plan Parcial [PP]

ver pg.32

26

CAPTULO III

1 Alineacin municipal
Para el correcto crecimiento y desarrollo del sistema vial primario del municipio de Guatemala se defini la alineacin municipal. El mapa POT contiene una simbologa especfica para las alineaciones municipales proyectadas que constituyen condiciones especiales en algunos predios. Los predios pueden estar afectos por una alineacin municipal por encontrarse en cualquiera de las siguientes situaciones:

Alineacin municipal: Lnea imaginaria sobre la superficie del suelo, establecida por la Municipalidad para determinar los lmites entre el espacio vial y el espacio no vial, y entre la propiedad privada y la propiedad municipal destinada a parques, plazas y en general reas de uso pblico.

1.1 Que el predio tenga simplemente una superficie afecta

Superficie afecta [Sa]: Superficie del suelo dentro de un predio que est o sea designada como un rea de servicio pblico.

Sa
40 m superficie afecta

T4

G5 < 1/4 T

G5 seccin

Sa< 1/4 T
alineacin municipal

Sa
G5 G5 planta

El predio colinda con una va del sistema vial primario del POT y es afecto por una distancia menor a del ancho de la va proyectada. En este caso no se permite la construccin y fraccionamiento dentro de la superficie afecta, pudindose ceder dicha rea a la Municipalidad de Guatemala a cambio de ubicar la edificabilidad de la superficie afecta dentro de la superficie efectiva restante del predio.

1.2 Que el predio tenga una superficie afecta y una doble asignacin de zonas generales
G5 El predio colinda con una va del sistema vial primario identificado en el mapa POT y es afecto por una distancia mayor a del ancho de la va proyectada. En este caso existe una doble asignacin de zonas generales y el interesado puede acceder a la zona general mayor siempre que ceda a la Municipalidad de Guatemala la superficie afecta por alineacin municipal. Si cede la superficie afecta el interesado podr adicionalmente ubicar la edificabilidad de sta, correspondiente a la zona general menor, dentro de la superficie efectiva restante del predio.

Sa
50 m superficie afecta

G4 seccin

T5

G4 > 1/4 T

Sa > 1/4 T
alineacin municipal

Sa
G4 G5 planta

1.3 Que el predio tenga una doble asignacin de zonas generales y no est afecto inmediatamente por una alineacin municipal
G4/G3 no existe va an, por lo tanto

T4

G3

El predio no colinda con una va del sistema vial primario del POT, sin embargo, la asignacin de la zona general depende de la va proyectada, que en este caso an no existe o an no cuenta con la capacidad asignada. En este caso existe una doble asignacin de zona general y el interesado podr acceder a la zona general mayor cuando exista fsicamente la va proyectada, de lo contrario deber cumplir con los parmetros normativos que exige la zona general de menor rango asignada en el predio.

Se podr solicitar una rectificacin a la Direccin de Planificacin y Diseo en caso exista un error en el trazo de las alineaciones municipales.

27

CAPTULO III

2 Zonas generales G0 y G1
Las caractersticas propias del terreno en las zonas generales G0 y G1 ameritan un tratamiento especial en los procesos de su transformacin. Dentro de las condiciones especiales que deben adoptarse se encuentran procedimientos y requerimientos especficos para emitir autorizaciones municipales en dichos predios. El tratamiento de las zonas generales G0 y G1 se encuentra normado en el Reglamento para el Desarrollo del Cinturn Ecolgico del Municipio de Guatemala.
Simbologa de zonas generales G0 y G1 en Mapa POT
Ver Gua de Aplicacin del Reglamento para el Desarrollo del Cinturn Ecolgico.

G0
natural

G1
rural

G2 - G5
< 20o

G1
> 20o<40o 40o

G0
40o

G1
> 20o<40o

G2 - G5
< 20o

15.00m

15.00m

ribera del ro curso de agua

ribera del ro

G2 - G5

G0
40o

G3
< 20o

G0
40o

G2 - G5

15.00m

15.00m

ribera del ro curso de agua

ribera del ro

Una zona general G0 no permite construcciones destinadas a la ocupacin humana continuada. Si es un fraccionamiento anterior al POT y tiene ms del 40% de G1, esa superficie se convierte en G2, siempre que el mismo haya obtenido licencia municipal.

28

CAPTULO III

3 Zonas especiales
Existen reas del municipio que a pesar de las transformaciones del territorio siguen teniendo un uso del suelo especfico y que estn dedicadas a una sola funcin, circunstancia que motiv la clasificacin de las zonas especiales dentro del POT. Cada una de stas contiene caractersticas propias de donde nacen sus restricciones especiales y se catalogan en E1, E2 y E3.

Zonas especiales E1: Comprenden los inmuebles que, siendo bienes nacionales, estn dedicados a actividades pblicas, comunitarias, comunales, colectivas o vecinales de acceso pblico a la poblacin a la que sirven, siempre y cuando tengan fines de ocio, recreacin, deporte o cultura.

Zonas especiales E1

deportivas recreativas comunales

Zonas especiales E2: Comprenden los inmuebles que constituyen bienes nacionales, en los cuales nicamente pueden realizarse fraccionamientos y obras directamente relacionadas con el uso del suelo mono-funcional al que estn dedicados.

Zonas especiales E2
E2.1: Las reas aeroportuarias y terminales de transporte

E2.2: Las reas o sitios arqueolgicos E2.3: Las prisiones E2.4: Los cementerios pblicos E3.5: Las infraestructuras urbanas

T3

Zonas especiales E3: Comprenden los bienes inmuebles nacionales o de propiedad privada en los que predominan los usos del suelo monofuncionales, cuyo desarrollo est sujeto a la aplicacin de las normas aplicables a las zonas generales.

Zonas especiales E3
E3.1: Las reas hospitalarias E3.2: Las reas industriales E3.3: Las reas educativas y culturales E3.4: Las reas militares E3.5: Las reas de cementerios privados

Si el predio est dentro de una Zona especial E3 y el proyecto corresponde a cualquiera de las actividades contenidas en dicha zona, podr aplicarse el procedimiento directo. Se podr solicitar una rectificacin en caso exista un error en la asignacin de las zonas especiales en el mapa POT

29

CAPTULO III

4 Altura de aeronutica civil

La Direccin General de Aeronutica Civil, segn lo dispuesto en el Reglamento de la Ley de Aviacin Civil, ha establecido alturas mximas dentro del rea influencia del Aeropuerto Internacional La Aurora, a la cuales se deben ajustar las estructuras y edificaciones afectas.
altura POT= 64m

no autorizable altura aeronutica= 32m

Altura aeronutica: Elevacin establecida por la Direccin General de Aeronutica Civil, que determina la altura de los planos imaginarios horizontales sobre los cuales no deben existir obstculos para la navegacin area.

NNT0.00

prevalece altura del POT

prevalece altura de aeronutica

G3
urbana

G4
central

G5
ncleo

Nivel natural de terreno: Cota referenciada a un plano horizontal base de cada punto de un predio o terreno, en condiciones previas a cualquier intervencin fsica del hombre.

Las restricciones de altura aeronutica inciden directamente en la altura mxima que corresponde a las zonas generales. stas se encuentran representadas en el Mapa POT por medio de polgonos que incluyen la altura mxima permitida.

48 56

64 72
Simbologa en Mapa POT
Cuando la altura permitida de aeronutica es menor al parmetro normativo de altura de una zona general, la altura de aeronutica prevalece sobre la altura del POT. Cuando la altura permitida de aeronutica es mayor al parmetro normativo de altura de una zona general, prevalece la altura del POT y no est indicado en el mapa.

30

CAPTULO III

5 Planes locales de ordenamiento territorial [PLOT]

Los PLOTs son una herramienta de planificacin destinada a adaptar los lineamientos generales establecidos por el POT a las caractersticas propias de un barrio o delegacin especfica ya urbanizados. Los predios pueden estar afectos por un PLOT por las siguientes situaciones:

Planes locales de ordenamiento territorial [PLOTs]: Son los planes suplementarios formulados para reas o delegaciones municipales con urbanizacin consolidada, por medio de los cuales se adaptan los lineamientos generales del POT a las condiciones particulares de dichas reas o delegaciones, los cuales podrn ser municipales o vecinales.

5.1 Por un PLOT en proceso de formulacin

En los PLOTs plurales el interesado podr ser partcipe directo del proceso de formulacin. En los PLOTs municipales el interesado podr dirigir sus opiniones a las unidades municipales encargadas de la formulacin.

PLOTs plurales: Son aquellos planes elaborados a instancia de los interesados de una delegacin para adecuar el Plan de Ordenamiento Territorial a las necesidades y condiciones particulares de la localidad. PLOTs municipales: Son aquellos planes elaborados por la administracin municipal en reas de importancia estratgica para el desarrollo del Municipio o para propiciar la revitalizacin de un rea urbana especfica. tabla de parmetros normativos modificada por un PLOT

5.2 Por un PLOT aprobado

El PLOT aprobado determina que el interesado debe aplicar los parmetros normativos definidos por dicho PLOT.

delegacin 4002

parmetros normativos modificados por un PLOT

PLOT M4002

nmero que identificar los PLOTs Solicitud de formulacin de PLOTs plurales: A travs de los propietarios o poseedores legtimos de los inmuebles ubicados dentro de la delegacin respectiva, o los usufructuarios, habitacionistas, usuarios o arrendatarios que tengan el uso o goce del inmueble por un perodo igual o superior a diez aos.

A travs de un PLOT se puede realizar lo siguiente: modificar zonas generales modificar ciertos parmetros normativos establecer condiciones especficas de uso del suelo establecer factores que cambian otras normativas (por ejemplo: impacto vial, estacionamientos, incentivos) establecer parmetros de dieo arquitectnico
La formulacin de un Plan Local de Ordenamiento Territorial puede modificar algunos parmetros normativos.

Ver Gua de Aplicacin para la formulacin de PLOTs

El Concejo Municipal podr aprobar una normativa transitoria durante el proceso de formulacin de un PLOT.

31

CAPTULO III

6 Planes parciales de ordenamiento territorial [PP]

Los PPs son una herramienta de planificacin destinada a adaptar los lineamientos generales establecidos por el POT a las caractersticas propias de aquellas reas suburbanizadas que se pretendan urbanizar o aquellas reas previamente urbanizadas que se pretendan urbanizar de nuevo. Un predio puede estar afecto por un PP si se encuentra en cualquiera de las siguientes situaciones:
Planes parciales [PP]: Son los planes suplementarios al POT formulados para orientar el desarrollo de las reas suburbanizadas o urbanizadas con una superficie mayor a una hectrea y que, por sus dimensiones y caractersticas particulares, requieren de una planificacin o diseo urbano especfico previo a su desarrollo.

6.1 Es un rea sujeta a la elaboracin de un PP

a) El predio es mayor a una hectrea. b) El predio se encuentra localizado dentro de un rea suburbanizada que en su conjunto es mayor a una hectrea y cada predio tiene construido menos del 50%. c) El predio es mayor a una hectrea, se encuentra ya urbanizado pero se desea demoler al menos el 50% de lo edificado para reurbanizar.

rea suburbanizada: Superficie contigua compuesta de uno o varios predios sin vas de uso pblico que la separen, con una extensin mayor a una hectrea, excluyendo el rea natural, y en donde las edificaciones y estructuras, si existiesen, ocupan en cada predio individual una superficie igual o menor al cincuenta por ciento del rea del mismo.

rea suburbanizada rea urbanizada rea sujeta a PP

rea urbanizada: Superficie contigua compuesta de uno o varios predios, que no sea rea suburbanizada.

6.2 El predio se encuentra dentro de un PP en proceso de elaboracin

El predio est ubicado en un rea donde existe un PP en proceso de elaboracin, en donde los propietarios pueden ser partcipes de dicho proceso.

6.3 Existe un PP aprobado para ese predio

Determina que se deben aplicar los parmetros normativos definidos por el mismo.
La formulacin de un Plan Parcial puede modificar algunos parmetros normativos.

Ver Gua de Aplicacin para la formulacin de PPs

32

QU SERVICIOS ME OFRECE LA DCT?

CAPTULO IV
33

IV

Servicios administrativos
El POT crea la Direccin de Control Territorial [DCT] como la dependencia municipal que sustituye al Departamento de Control de la Construccin Urbana, con el propsito de ampliar sus funciones y atribuciones administrativas en materia de ordenamiento territorial, buscando la eficiencia y celeridad en los procedimientos administrativos. Los servicios administrativos pueden consultarse a travs de:

http://pot.muniguate.com/
La DCT con el propsito de informar sobre el potencial de desarrollo y viabilidad de un proyecto en un predio en particular, ofrece a los interesados los servicios administrativos que se detallan a continuacin:

1. Consultas
Las consultas tienen como objetivo informar las condiciones especficas que afectan al predio y determinan su potencial de desarrollo segn el POT. Asimismo, la DCT podr recomendar la zona general adecuada para desarrollar un proyecto especfico. Las consultas tambin podrn reflejar los procedimientos de autorizacin aplicables y la documentacin que debe presentarse.

voluntarios obligatorios

2. Informes de factibilidad
Los informes de factibilidad tienen como objetivo brindar asesora tcnica al desarrollador para que conozca los procedimientos y la normativa aplicable, con el fin de determinar la viabilidad del proyecto y reducir el tiempo de los trmites administrativos. La solicitud de estos informes no es obligatoria para la obtencin de una licencia municipal.

3. Licencias
Las licencias son las autorizaciones municipales que permiten la realizacin de acciones en cualquiera de los ciclos de transformacin del territorio (fraccionamiento, obras y uso del suelo) en un predio.

Si el predio se encuentra dentro del Centro Histrico o hace parte de conjuntos histricos, el interesado deber solicitar informacin en las oficinas de Centro Histrico. Los servicios administrativos pueden consultarse tambin en Ventanilla nica en el primer nivel del Palacio Municipal o a travs de la web: http://vu.muniguate.com

34

sujetos a tasas municipales

gratuitos

CAPTULO IV

1 Consultas
Las consultas se pueden efectuar directamente en la ventanilla nica POT en el Palacio Municipal, en las Minimunis, o a travs del portal http://vu.muniguate. com/. Dependiendo de la informacin con que se cuente, las consultas podrn aportar la siguiente informacin:

1.1 La zona general aplicable a un predio conocido

Esta consulta dar informacin sobre el potencial de desarrollo de un predio especfico. La consulta desplegar los parmetros normativos de la zona o zonas generales y las condiciones especiales que aplican al predio. Para poder efectuar esta consulta se deber contar con cualquiera de los siguientes datos: La direccin exacta del predio de acuerdo a la nomenclatura municipal El nmero catastral municipal del predio Matrcula y terminacin

se localiza el predio en el mapa POT para determinar la zona G

ZG0

ZG1

ZG2

ZG3

ZG4

ZG5

1.2 La zona general aplicable a un proyecto especfico

Esta consulta dar informacin sobre las posibles ubicaciones dentro del Municipio de Guatemala para el desarrollo de un proyecto especfico. La consulta desplegar las reas que contendrn la zona o zonas generales ideales para la realizacin del proyecto.

se consulta la tabla de parmetros normativos de la zona G determinada + condiciones especiales

ej. zona 14

se conocen los parmetros del proyecto y la zona municipal

se determina qu parmetros del proyecto se ajustan a una ZG4

ej. zona 14 se ubican todos los predios G4 en la zona municipal solicitada

Estas consultas son voluntarias y no constituyen un prerrequisito para la emisin de informes de factibilidad, de licencias o de dictmenes municipales.

35

CAPTULO IV

1.3 Los parmetros normativos aplicables a un predio y proyecto especfico

Esta consulta dar informacin sobre el potencial de desarrollo de un predio y proyecto especfico. La consulta desplegar los parmetros normativos de la zona o zonas generales y las condiciones especiales que aplican al predio, determinando si el proyecto especfico cumple con los parmetros normativos aplicables. Para poder efectuar esta consulta se deber contar con la informacin solicitada para la consulta de zona general aplicable a un predio conocido y la consulta de zona general aplicable a un proyecto especfico.

se conocen el predio y los parmetros del proyecto

se consulta la tabla de parmetros y se define el procedimiento a seguir verificando la viabilidad del proyecto

ZG0

ZG1

ZG2

ZG3

ZG4

ZG5

[DCT] se localiza el predio en el mapa POT para determinar que zona G le corresponde

[JOT]

X X X

[JOT+VEC] se determina la zona G

[JOT+VEC+COM]

36

CAPTULO IV

2 Informes de factibilidad
Los informes de factibilidad se pueden solicitar directamente en la ventanilla nica del POT en el Palacio Municipal. Dependiendo del detalle de la informacin con que se cuente sobre un proyecto, los informes de factibilidad podrn ser de dos tipos:

2.1 Informe de factibilidad general [IFG]

El informe de factibilidad general tiene como propsito dar a conocer los procedimientos, condiciones especiales, requisitos municipales y otros aplicables a una propuesta de diseo de un proyecto especfico. Para poder solicitar este informe se deber presentar: Ubicacin del predio y Planos de arquitectura de la propuesta de diseo

Propuesta de proyecto: Iniciativa de fraccionamiento, obra, cambio de uso del suelo o localizacin de establecimiento abierto al pblico, presentada por el propietario de un inmueble ante la DCT con el fin de obtener un informe de factibilidad sobre la viabilidad de la misma respecto a las normas municipales vigentes previo a solicitar una licencia de construccin. Vigencia de informes de factibilidad: Los informes de factibilidad tendrn una vigencia de 4 meses a partir de su aprobacin y se podr solicitar una sola prrroga de 2 meses adicionales.

resultado

requisitos muni

requisitos estado

predio

propuesta de proyecto procedimiento a aplicar requisitos municipales por solventar requisitos municipales por solventar
vigencia 4+2 meses

2.2 Informe de factibilidad especfico [IFE]

El informe de factibilidad especfico tiene como propsito hacer un anlisis de la propuesta de proyecto presentada, determinando la viabilidad de desarrollo del mismo y realizando las gestiones de aprobacin que corresponden previo a la emisin de la autorizacin municipal. En este caso la propuesta de diseo deber haber cumplido con todos los requisitos municipales aplicables. Para poder solicitar este informe se deber presentar: Ubicacin del predio Planos de arquitectura de la propuesta de diseo Memoria descriptiva de parmetros del proyecto Otros requisitos municipales aplicables

Informes de factibilidad: Son una herramienta til para los desarrolladores de proyectos porque permite que el procedimiento de solicitud de las autorizaciones municipales sea ms rpido y certero. A su vez puede ser una herramienta para promocionar la viabilidad de un proyecto previo a la elaboracin de los planos constructivos.

resultado

predio requisitos muni

IFE viable

requisitos estado

propuesta de proyecto

procedimiento aplicado

requisitos municipales solventados

vigencia 4+2 meses

Se podr solicitar un informe de factibilidad especfico sin haber solicitado previamente un informe de factibilidad general. Estos informes no son obligatorios. Los formularios para solicitud de informes de factibilidad se pueden descargar del portal http://vu.muniguate.com/

37

CAPTULO I V

3 Autorizaciones Municipales
La Municipalidad de Guatemala controla los ciclos de transformacin del territorio a travs de la emisin de las siguientes autorizaciones municipales por parte de la DCT:

3.1 Licencia de fraccionamiento

Es la autorizacin municipal que se emite para poder realizar cualquier tipo de fraccionamiento o desmembracin en el Registro General de la Propiedad. Cuando el fraccionamiento es mayor a cuatro predios ser necesaria la solicitud paralela de una licencia de obra de urbanizacin.

3.2 Licencia de obra

Es la autorizacin municipal que se emite para poder de realizar cualquier tipo de obra. Dependiendo del tipo de obra se podrn extender las siguientes licencias, individual o concurrentemente. Urbanizacin: Licencia que se extiende para poder realizar obras que tienen como objeto la introduccin de instalaciones y servicios pblicos, como por ejemplo, pavimentacin de vas, servicios de agua potable, drenajes y energa elctrica. Demolicin: Licencia que se extiende para poder demoler parcial o totalmente una edificacin o una estructura.

Movimientos de tierra y excavaciones: Licencia que se extiende para poder realizar movimientos de tierra, cortes, rellenos y excavaciones que transformen el territorio. Construccin menor: Licencia que se extiende para poder realizar obras y pavimentaciones menores de 30 m2.

Construccin mayor: Licencia que se extiende para poder realizar obras y pavimentaciones mayores de 30 m2.

Estructura: Licencia que se extiende para poder realizar estructuras cimentadas en el subsuelo o sobre edificaciones existentes.
Para una solicitud de licencia de obra se deber solicitar concurrentemente licencia de uso del suelo. Las modificaciones ligeras no requieren licencia de obra exceptuando los inmuebles considerados como bienes culturales.

Modificaciones ligeras: son aquellos trabajos de carcter liviano tales como: repellos, cernidos, arreglos a cielo raso, pintura, instalacin de molduras, apertura de puertas peatonales, portones y ventanas y viviendas unifamiliares, rejas y balcones. Se incluye dentro de esta categora la reparacin de techo y cambio de lmina por lmina siempre que sea menor a los 30 m2 y todo trabajo que no modifique ninguno de los parmetros normativos del POT.

38

CAPTULO IV

3.3 Licencia de uso del suelo

Con el objeto de tener un mejor control sobre las actividades que se realizan dentro de un inmueble y de esta forma poder asegurar una mejor calidad de vida, el POT contempla la autorizacin municipal denominada licencia de uso del suelo determinada segn la clasificacin de usos del suelo primario. Requieren licencia de uso del suelo : Las nuevas obras Las ampliaciones de obras existentes (para la porcin que se amplia) Los cambios de uso del suelo en obras existentes

3.4 Dictamen de localizacin de establecimientos abiertos al pblico

Dentro de las funciones encomendadas a la Municipalidad se encuentra la emisin de un dictamen de localizacin de establecimientos abiertos al pblico para permitir la ubicacin de los mismos previo a que el interesado solicite los permisos de funcionamiento con las autoridades correspondientes.

3.5 Autorizacin de localizacin industrial

Es la autorizacin municipal que se emite para poder de realizar actividades industriales en reas especficas del municipio de Guatemala.

Todas las actividades industriales debern contar con la autorizacin de Localizacin Industrial.

El uso del suelo es la actividad fsica u observable que se lleva a cabo de forma continuada y habitual dentro de un inmueble.

39

CAPTULO IV

40

APLICACIN PRCTICA DEL POT

CAPTULO V
41

1 Casos de estudio
Con el objeto de ejemplificar todos los conceptos y grficas expuestas a lo largo de la Gua de Aplicacin POT se presentan los siguientes casos de estudio que sirven para comprender y manejar adecuadamente la nueva normativa emitida por la Municipalidad de Guatemala.

Caso de estudio I:

Construccin de una vivienda unifamiliar El Sr. Prez es propietario de un predio de 224m2 ubicado en la zona 15 y est pensando en construir una vivienda unifamiliar de aproximadamente 450m2.
Ingresando al portal de la ventanilla nica del POT el Sr. Prez, con la direccin de su inmueble, podr conocer la zona general asignada a su predio. En este caso el sistema le indica que el mismo tiene asignada una zona general G3 y le despliega la tabla de parmetros normativos correspondiente.

predio con superficie efectiva de 224 m2

G3
urbana

DCT

OBRA

USO DEL SUELO

zona 15

El Sr. Prez desea obtener lo ms pronto posible su autorizacin municipal, por lo que revisando la tabla de parmetros normativos correspondiente a una zona general G3 y cumpliendo con los parmetros establecidos dentro de la columna DCT, el trmite ser ms rpido y certero. Asimismo, identifica que segn su proyecto, nicamente deber cumplir con los parmetros normativos para los ciclos de obra y uso del suelo porque no pretende fraccionar el predio.
El portal de la ventanilla nica del POT es http://vu.muniguate.com/

42

CAPTULO V

Por lo que, aplicando los parmetros normativos, el Sr. Prez procede a calcular de la siguiente forma: 1. Siendo el ndice de edificabilidad (I.E.) de 2.7 multiplica ste por la superficie efectiva del predio que es de 224m2 dando como resultado 604m2, edificabilidad a la que puede optar. La vivienda propuesta es de 450m2, por lo que es aprobable por la DCT.

por ejemplo:
450m2 24.6% [DCT] 5m planta

G3
ndice de edificabilidad edificabilidad m2 de construccin altura

parmetro normativo 2.7 604 m2 16 m

parmetro de proyecto 2.0 450 m2 8m

2.

3.

4.

5.

6.

ndice de edificabilidad 2.7 2.0 altura 16 m 8m parmetro parmetro de 2 de construccin 2 G3 m 604 m 450 m2 bloque normativo proyecto separacin a colindancias 0m~ 0m inferior 16 m altura de edificabilidad patios y pozos 8m ndice 2.7 2.0 lado mn. de 2m 5m %2de permeabilidad 10%604 22.4 m2 24.6% m2 de 2 2 parmetro parmetro m m de construccin m 450 55 altura 16 m ~ El bloque porcentaje de G3 permeabilidad (%p) mnimo es del 10% de proyecto la superficie normativo 16 8m altura 16 m superior altura 8 de no aplica m efectiva del predio (22.4m2). En la vivienda se propone un jardnm 55m2, ndice de edificabilidad 2.7 2.0 bloque separacin 0m~ por lopermeabilidad a colindancias % 2 del suelo residencial por la DCT. 10% 0 m22.4 m2 24.6%0 m 55 m2 de 2~ uso que es aprobable 450 m2 inferior m de construccin 604 m2 450 m2 lado mn. 2 m 5m parmetro parmetro de altura G3de patios y pozos 16m 8m altura 16 m 8m normativo proyecto bloque altura 16m ~~ m parmetro parmetro de 0 0m bloque separacin a colindancias G3 inferior % de permeabilidad 10% 2.7 22.4 2 24.6% 2.0 55 m2 ndicepermeabilidad % de de edificabilidad normativom proyecto superior lado mn. de patios y pozos no aplica parmetro parmetro de 2m 5m altura G3 16 m 8 m m de de edificabilidad (B ) el Sr. Preznormativo 604 m 2 450m 2 ndice bloque inferior 2.7 2.0 En 2 el construccin no 2requiere separaciones a proyecto i uso del suelo residencial 0m 450 m2 16 m ~ bloque altura colindancias por lo que puede pegarse completamente hacia0elm2 separacin 02.7~ m altura de edificabilidada colindancias 16 m m2 de 604 m 2 450 vecino, ndice construccin 2.0 8m inferior superior siempre y cuando no existan ventanas. aplica no El bloque superior (Bs) no aplica lado mn. 2 m % 2 de el proyecto tiene nicamente 10%altura2 m2 altura 16 22.4 m de permeabilidad 450 m2 2 8 porqueconstruccin de patios y pozos una 604m de 8m.24.6%5 m 55 m uso del suelo residencial 0 m2 ~ 450 m2 altura 16 m ~ m2 24.6%8 m 55 m2 % de 10% 16 m 22.4 alturapermeabilidad bloque parmetro parmetro de bloque parmetro parmetro G3 superior separacin a colindancias no aplicamm m2 24.6%0 m 55de 2 altura G3 16 ~ % de permeabilidad 10% 0 22.4 8 normativo proyecto m inferior normativo proyecto bloquesuelo residencialpatios y pozos parmetro parmetro de 2~ uso del inferior mn. de colindancias 016m~ mm 450m 2 lado G3 separacin altura ndice de edificabilidada 2.7 2.0 bloque 2m 5 m 02.7 0 8 ndice de edificabilidadseparaciones a 2.0 inferior normativo proyecto bloque altura colindancias 16m ~ lado m2 de construccin de patios y pozos 604 m2 450 m2 bloque superior mn. no0 m 2 aplica 5 02.7 32 m bloque separacin a colindancias m2 de construccin 604m~2 m 450 m ndice de edificabilidad 2.0 inferior parmetro parmetro de superior lado mn. patio propuesto es de 5m m~ cual es mayor m los 2m G3de patios y pozos no aplica m 2 16 el altura 16 2 5 8 m El bloque altura 2 de normativo proyecto altura mnimo del 16 mladoconstruccin 604 m 450m 2 8 a que sede edificabilidad el bloque inferior. 16 m ~ m2 24.6%2.0 55 m2 requieren 2 ~ superior altura para uso del suelo residencial no aplica 22.4 2 % de permeabilidad 10% m 450 m2 ndicepermeabilidad bloque % de 10% 0 2.7 24.6%8 m 55 m2 altura 16 22.4 m m parmetro parmetro de superior altura G3 uso del suelo residencial no aplica m~ 16 2 0 mm 2 450 m 2 8 m m2de permeabilidad 450m 2 altura 16 % de construccin 10%604 22.4 m2 24.6%8 m 55 m2 normativo proyecto bloque bloque separacin a uso del suelo residencial colindancias 0 2.7~ 450m 2 0 m2 m 0 m altura de edificabilidada colindancias 16 m~ 8m separacin 16 ~ ndice inferior 2.0 bloque 0 mh 0m 1/4 m 58m inferior altura lado mnimo de patios y inferior patios y bloque lado mn. depozos de luzpozos 10% 2 m 2 m2 24.6% 5 m55 m2 %bloqueconstruccin de patios y pozos de permeabilidad lado separacin m2 de superior mn. a colindancias 60422.4 m 450 m no0 m 2 aplica 5 02mh 1/8m~ inferior altura 16 m ~ altura quede patios y pozos 16m ~ m proyecto es residencial. 8m bloque altura 16 m altura del lado 16 El bloque suelomn. el Sr. Prez propone en el uso 2 5 8m bloque superior separacin normativo parano aplica suelo Segn el parmetro a colindancias no aplica m~~ m2residencial, en m2 uso del 22.4 0m 0 m 55 una superior altura % de permeabilidad 10% 16 24.6% inferior bloque zonadel suelo residencial permite construir desdem2 ~2 en adelante para este 0m uso general G3 se de patios y pozos 02 m 450 m2 lado mn. 5m superior altura uso del suelo residencial no aplica m~ 16 0 m2 450m 2 8 m

parmetro parmetro de La altura (A) segn el parmetro normativo en la columna DCT es de G3 normativom2 24.6% proyecto % de la altura del 22.4 55 16m ypermeabilidadproyecto es de 8m, 10% lo que tambin cumple. m2 por

[DCT]

8m 24.6%

[DCT]

elevacin

uso del suelo residencial

[DCT]

NA isomtrica calle [DCT]

NA

bloque 16m2 ~ uso del suelo residencial colindancias separacin a bloque altura 0m ~ 450m 2 0 m~ 0 m parmetro parmetro de inferior G3 superior no aplica m normativo proyecto [DCT] lado mn. de patios y pozos 2 5m ndice suelo residencial 2.0 uso del suelo residencial 0 2.7 ~ m2 ~ 450 m2 uso delde edificabilidad 16 m bloque altura m2 de construccin 604 m2 450 m2 superior no aplica 8m Poraltura suelo residencial cumple con todos16 m~ parmetros450 m2 que su lo tanto el Sr. Prez los para uso del 0 m2

uso.

proyecto sea evaluado y aprobado por la10% 22.4 m2 DCT. % de permeabilidad

altura bloque inferior separacin a colindancias lado mn. de patios y pozos 16 m 0m~ 2m

24.6% 8m 0m 5m

55 m2

[DCT]

43

CAPTULO V

Caso de estudio II:

Construccin de un edificio de apartamentos localizado en un predio que tiene asignadas varias zonas generales El Arq. Velsquez tiene un cliente que es propietario de un predio de 1,000m2 en la zona 16 y desea construir un edificio de 10 apartamentos de 130m2 c/u con un saln social de 320m2.

Ingresando al portal de la ventanilla nica del POT, el Arq. Velsquez, con la direccin de su inmueble, podr conocer la zona general asignada a su predio. En este caso, el sistema le indica que el predio tiene asignadas varias zonas generales, que son G3, G1 y una G0. Asimismo, el sistema le permite desplegar la tabla de parmetros normativos de cada una de las zonas generales.

predio con superficie total de 1,000 m2

G0
natural

G1
rural

G3
urbana

OBRA

USO DEL SUELO DCT

zona 16

El Arq. Velsquez desea obtener lo ms pronto posible su autorizacin municipal, por lo que revisando la tabla de parmetros normativos correspondiente a cada una de las zonas generales y cumpliendo con los parmetros contenidos dentro de la columna DCT, el trmite ser ms rpido y certero. Adems, identifica que segn su proyecto, nicamente deber cumplir con los parmetros normativos para los ciclos de obra y uso del suelo ya que no va a fraccionar el predio.

44

CAPTULO V

Por lo que, aplicando los parmetros normativos para el ciclo de obra de cada una de las zonas generales asignadas a su predio, el Arq. Velsquez deber calcular lo siguiente: 1. El ndice de edificabilidad de una zona general G3 es de 2.7. En este caso el 2.7 se multiplica nicamente por los 655m2 que le corresponden a la G3 dando como resultado 1,768m2 construibles sobre la porcin del predio asignada con dicha zona general. El ndice de edificabilidad de una zona general G1 es de 1.2. En este caso el 1.2 se multiplica nicamente por los 210m2 correspondientes a esta zona, dando como resultado una edificabilidad de 252m2 construibles sobre la porcin del predio asignada con G1. El Arq. Velsquez decide conservar el rea asignada con G0 cmo rea de bosque por lo que no realiza ningn tipo de intervencin en esa porcin del predio. Por tanto, esta porcin se excluye del anlisis.
G3
superficie efectiva predio 655 m2

por ejemplo:
edificabilidad

G1
210 m2

G0 G3 G0
135 m2

TOTAL G1 1,000 m2 TOTAL G0

G3

G1

TOTAL

I.E. ndice de edificabilidad efectiva superficie efectiva predio superficie 2.7 2G3 predio 1.2 2G1 655 m2 G0 2 655 m 210 m 135 m G3 m G0 210 m1,000TOTAL G02 G12TOTAL 2 135 m G3 G1 m2 construibles 1,768655 252 210 2,020 m2 2.7 135 135 1.2 1,000 m2 I.E. 2.7m2 1.2 2 G3 G1 G0 TOTAL superficie efectiva predio superficie I.E.2 m2 predio m2 m2 655 m2 m2 m2 210 m2 1,000 m2 m2 135 superficie efectiva predio 655efectiva m 210 m m2 construibles superficie efectiva predio I.E. I.E.
2 construibles m1,768I.E.2 655 m22.7 2.7m

1,000 m2 TOTAL
2 2 1,300m1,000 m 2 2,020 m

G1 G3 G0
planta

252 m21.2 1,768 m2 m2 210 135 2.7 1.2

2 252 m2,020 m2 1.21,000

parmetro2de proyecto I.E. m construibles m2 construibles

m2 construibles

2.7 1,300 m2 m2 1,768 m2 construibles 1,768 1,768 m2

320 m2 m2 1,768 m2 1.2 2 252 252

252 m2

252 m2 2,020 m2 2,020 m2

2,020 m2

edificabilidad para usos de no m2 2,020 ocupacin humana continuada

[DCT] 1,300m2 < 1,768m2 320m2 > 210m2

[DCT]

El rea social segn la propuesta de diseo, est ubicada dentro de la zona general G1 y sobrepasa el I.E. permitido, por lo que el Arq. Velsquez tiene la opcin de reubicar una parte del rea social sobre la porcin del predio asignada con una zona general G3 y de esta forma compensar los metros cuadrados que le sobran y poder evaluarse por el procedimiento directo. Dado que el cambio es posible y la zona G3 an tiene holgura para aceptar ms edificabilidad, este pequeo cambio es el que ms le conviene al Arq. Velsquez.
G3 G1 G0 TOTAL
superficie efectiva predio 655 m2 G3 G3 210 m2 G1 G1 1.2 210 210 predio m2 m2 135 m G0 G3 G0 2 135 135 655 m2 m2 m2 m TOTAL 2 G11,000TOTAL G0 1,000 m2 210 m2 1,000 m2 m2 135

para lograr aprobacin por DCT

TOTAL TOTAL 1,000 m2

1450m2 m2 1,000
2,020 m2 2,020 m2

I.E. 2.7 superficie efectiva predio 655 superficie efectiva predio 655 m2 m superficie efectiva2

ndice de edificabilidad

G3 G3

G1 G1

G3 G0 G0

TOTAL G0 G1 TOTAL

G1 G3 G0
planta

2 1,000 m2 construibles 1,768I.E. 252 m superficie efectiva predio efectiva 135 superficie efectiva predio superficie2.7m2 m2 predio1.2 21.2 2 655 m2G0 2 m2 210 mTOTAL2 m2 m2 655 655 m 210 210 m 135 m 1,000 I.E. I.E. 2.7 135 1.22,020 m G3 22.7 G1 2 construibles m2 construibles superficie mI.E. I.E. predio efectiva 2 construibles I.E. 2.7 2.7 1,768 m2 m6551,768 m2 m2

2.7 m2 1.2 2 252 m1.2m2 1,768135 m2 210 252

1.2 2,020 m2 252 m2 2,020 m2 1,000 252 m2 2,020 m2 2,020 m2 2,020 m2

m2 de proyecto parmetro construibles m2 construibles I.E. m2 construibles

1,768 m2 construibles 1,768 m2 m2 1,450 m2 2.7 1,768 m2

170 252 m2 1,768 m2 252 m2 1.2

252 m2

[DCT] 1,450m < 1,768m

2 2

[DCT] 170m2 < 210m2

2. La altura propuesta para el edificio es de 16m. En ambas zonas generales la altura permitida por un procedimiento directo es de 16m medidos desde el Nivel Existente del Terreno.
G3
altura altura
16 m

altura

16m 4m
NET NET elevacin

G1
16 m

G0
[DCT]

8m

16m

parmetro de proyecto

16 m

16 m

45

CAPTULO V

3.

El porcentaje de permeabilidad mnimo en una zona general G3 es del 10%, lo que implica que en ese 10% no puede haber ningn tipo de construccin incluyendo stanos. Para la zona general G1 el porcentaje de permeabilidad es de 70%. En este caso el rea mnima permeable se cumple para ambas zonas.
G3 G3
superficie efectiva prediosuperficiem 655 I.E. % de permeabilidad % de permeabilidad m2 construibles
2 efectiva 655 m2

permeabilidad

10%

70%

G1G1
predio m 210 2102m2 1.2 70%

G3
655 m2 2.7 1,768 m2

G0 G0
135 m
2 135 m2

G1
210 m2 1.2

TOTAL G0
1,000 m2135 m2

TOTAL
1,000 m2

isomtrica

2.7 10% I.E. m2 construibles 1,768 m2

m2 permeables

66 m2

147 m2

252 m2

[DCT]

252 m2 2,020 m2

2,020 m2

parmetro de proyecto

100 m2

162 m2

4.

Las separaciones a colindancias no se requieren en bloque inferior, por lo que el El Arq. Velsquez puede pegarse completamente al vecino. En el bloque superior, que en este caso inicia a partir de los 12m, deber dejar una separacin a colindancias de 3m con las que el proyecto cumple.
h G3
BLOQUE BLOQUE INFERIOR INFERIOR separaciones a colindancias separaciones a colindancias

bloque superior 4m 16m

G3 G1 G3 ~ 0~ 0
0~ ~ 3 G1 3
0 3~ ~

G1 G0 G1 0~
0 G0 3~
3~

G0 G0 [DCT]

[DCT]

12m

bloque inferior

0 ~ 12 ~

BLOQUE INFERIOR separaciones a colindancias BLOQUE SUPERIOR SUPERIOR separacionesdecolindancias parmetro a proyecto BLOQUE INFERIOR SUPERIOR separaciones a colindancias BLOQUE separaciones a colindancias

G3 12 ~ 3
16 ~ 3

bloque inferior

bloque superior

0 ~ 16 ~

BLOQUE SUPERIOR

parmetro a proyecto separacionesdecolindancias

4 3~

5.

El lado mnimo del patio deber ser igual o mayor a 3m para el bloque inferior y 2m para el bloque superior. El lado mnimo del patio presentado en la propuesta de diseo para el bloque inferior es de 5m y para el bloque superior es de 8m por lo que aplica de nuevo el procedimiento directo.
h
bloque inferior
BLOQUE lado patios patios pozos lado mn. demn. de y pozosyde luz de luz INFERIOR BLOQUE lado mn. de patios y pozos de luz BLOQUE INFERIOR parmetro de proyecto lado mn. de patios y pozos de luz SUPERIOR BLOQUE lado mn. de patios pozos lado mn. de patios y pozosyde luz de luz SUPERIOR

8m 5m 12m 16m

~ 12 12

G3 G3 1/4h
1/4h 5 1/8h 1/8h

G1 G1 1/4h
1/4h 1/8h 1/8h

[DCT]

G0 G0

bloque superior

~ 16 16

[DCT]

parmetro de proyecto

G3
655 m2 parmetro normativo parmetro de proyecto parmetro normativo

8 G1
210 m2 parmetro de proyecto parmetro normativo

G0
135 m2 parmetro de proyecto

6. El proyecto tiene un 100% de uso del suelo residencial y el rea social es para ndice de edificabilidad 2.7 2.21 1.2 0.81 uso exclusivo de los inquilinos, por lo que sta ser considerada como uso m2 de construccin de los 1,768 m2 1,450 m2 por252 m2 no 170 m2 del suelo accesorio apartamentos y, tanto, cuentan para el clculo del rea de uso del suelo. altura 16 m 16 m 16 m 8m
% de permeabilidad uso del suelo (residencial) 10% 66 m2
parmetro normativo

0 0 m2

uso del suelo accesorio

10.6%

70% 0~

71.4%
210 m2 0 m2 parmetro de proyecto

G3 70 m2
parmetro de proyecto

147 m2 G1 150 m2
parmetro normativo

[DCT] G0
135 m2 parmetro normativo

0 ~ 655 m2 1,300 m2

parmetro uso del suelo primario de proyecto

ndice de edificabilidad m2 de construccin

2.7 1,768 m2 16 m 10% 66 m2

2.21 1,450 m2

1.2 252 m2 16 m 70% 147 m2

0.81 170 m2 8m 71.4% 150 m2

0 0 m2

46

altura % de permeabilidad

16 m 10.6% 70 m2

CAPTULO V

Por lo tanto, en resumen, el proyecto tiene los siguientes parmetros:

655 m
2

G3

G1

G0
2

210 m

135 m2

ndice de edificabilidad m2 de construccin

parmetro G3parmetro G3parmetro G1parmetro G1 parmetro G0 parmetro G0 normativo de proyecto normativo de proyecto normativo de proyecto 655 m2 210 m2 135 m2 655 m2 210 m2 135 m2 parmetro 1,768 m2 normativo

2.7

parmetro 1,450 m2 de proyecto normativo

2.21

parmetro 2 normativo de252 m proyecto

1.2

parmetro 170 m2 de proyecto normativo

0.81

parmetro parmetro normativo de proyecto

parmetro 0 m2 de proyecto normativo

parmetro [DCT] de proyecto

ndice de edificabilidadedificabilidad 2.7 ndice de altura 16 m m2 de construccin construccin m2 1,768 m2 de 10% % de permeabilidad 66 m2 altura 16 m altura uso del suelo (residencial) 0~ 10% % de permeabilidad % de permeabilidad 66 m2 uso del suelo uso del suelo (residencial) (residencial) 0~

2.21 2.7 16 m 1,450 m2 1,768 10.6% 70 m2 16 m 1,300 m2 10.6% 10% 70 m2 66 1,300 m2 0~

1.2 2.21 16 m 252 m2 1,450 m2 70% 147 m 2 16 m 0~ 70% 10.6% 147m22 70 m 0~ 1,300 m2

0.81 1.2 8m 170 252 m2 71.4% 150m 2 8 m 16m 0 m2 71.4% 70% 150 147 m2 0 m2 0~

0.81 170 m2 8 m 71.4% 150 m2 0 2 m

0 0 2 m

0 0 m2

El Arq. Veslsquez hizo todos sus clculos y adecu su diseo a los parmetros normativos contenidos en la columna de procedimiento directo [DCT], por lo que su proyecto ser aprobado sin dilacin.

[DCT]

Las zonas generales G0 conforman el Cinturn Ecolgico del Municipio de Guatemala.

Ver Gua de Aplicacin del Reglamento para el Desarrollo del Cinturn Ecolgico.

47

CAPTULO V

Caso de estudio III:

Construccin de torre de oficinas y comercio El Sr. Bermejo desea saber si es viable la construccin de un centro comercial y una torre de oficinas en un predio de 2,116m2 ubicado en la zona 9. El proyecto propone aproximadamente 1,800m2 de uso del suelo comercial y 3,200 m2 para uso del suelo de oficinas.

Ingresando al portal de la ventanilla nica del POT, el Sr. Bermejo con la direccin o el nmero catastral de su inmueble podr conocer la zona general que tiene asignada su predio. El sistema le indica que el predio tiene asignada una zona general G4, por lo que le despliega la tabla de parmetros normativos. Asimismo, el predio presenta una condicin especial por estar dentro de un polgono con restriccin de altura de aeronutica civil.

Condiciones especiales Restriccin de altura de aeronutica civil

predio con superficie efectiva de 2,116 m2

DCT

G4
central

OBRA

24
USO DEL SUELO
zona 9

polgono con restricciones de altura de aeronutica

El Sr. Bermejo desea obtener lo ms pronto posible su autorizacin municipal, por lo que revisando la tabla de parmetros normativos se da cuenta que cumpliendo con todos los parmetros de la columna DCT, su trmite ser ms rpido y certero. Asimismo, identifica que segn su proyecto, nicamente deber cumplir con los parmetros normativos para los ciclos de obra y uso del suelo.

48

CAPTULO V

Aplicando los parmetros normativos del ciclo de obra para una zona general G4, el Sr. Bermejo deber tomar en cuenta que: 1. El ndice de edificabilidad para una zona general G4 es de 4.0 (8,464m2). El proyecto tiene prevista la construccin de 5,ooom2, por lo que no supera el ndice de edificabilidad permitido y sera aprobable en cuanto a este parmetro.
parmetro parmetro de normativo proyecto parmetro parmetro de 2,116 m2proyecto normativo parmetro parmetro de 4.0 2,116 m2proyecto 2.37 normativo

por ejemplo:
5000m2

superficie efectivo predio (m2) I.E. superficiede edificabilidad (m2) ndice efectivo predio I.E. superficie2efectivo predio (m2) m construibles superficie efectiva I.E. m2 construibles m2 construibles

8,464 m2,116 m2 2.37 2 5,000 m 4.0 2 8,464 m2 4.0 8,464 m2 5,000 m2 2.37 5,000 m2 [DCT]

2.

La altura correspondiente a una zona general G4 es de 32m. La altura de la propuesta para el proyecto es de 32m pero sta se tendr que reducir a 24m ya que posee una restriccin de altura de aeronutica civil hasta esta altura. Por lo tanto, el proyecto deber ser rediseado en cuanto a altura para cumplir con las normas de aeronavegacin.
Tome en cuenta que el reducir la altura no implica una reduccin en el ndice de edificabilidad.

no aprobable

24m altura POT > altura de aeronutica civil

32m

parmetro normativo

parmetro de proyecto

altura POT altura aeronutica

prevalece altura de aeronutica civil

32 m 24 m

32 m
[DCT]

altura de aeronutica civil

3.

Adicionalmente, el metraje cuadrado del uso del suelo no residencial propuesto (5,000m2, 3,200m2 para oficinas y 1,800m2 para comercio) supera los 1,500m2 de uso no residencial permitidos para una zona general G4, pero esto no implica que el proyecto no pueda ser viable, ya que el POT ofrece varias opciones para realizarlo.

uso no residencial

superficies dedicadas a labores de oficina superficies dedicadas a venta de productos o prestacin de servicios 3,200m2 oficinas

uso no residencial

parmetro normativo uso no residencial con actividades ordinarias

parmetro de proyecto

1,500 m2

5,000 m2
[DCT]

X
1,800m2 comercio

49

CAPTULO V

4.

Para poder construir 5,000m2 de uso del suelo no residencial, el Sr. Bermejo tiene dos opciones. La primera es que el proyecto sea evaluado por la Junta de Ordenamiento Territorial con opinin no vinculante de los vecinos colindantes. (Procedimiento JOT + VEC).
Los vecinos nicamente podrn opinar sobre el uso del suelo, por lo que el proyecto sera evaluado por la JOT + VEC.

5,000m2 de uso del suelo no residencial procedimiento [JOT+VEC]

procedimiento [DCT]

2,900m2 de uso del suelo residencial

La segunda opcin es incluir un 35% de uso del suelo residencial dentro del proyecto para que el resto, es decir el 75%, de los otros usos del suelo no residencial puedan ser aprobados a travs de un procedimiento directo. En este caso, dado que el proyecto tiene holgura en cuanto a edificabilidad, vale la pena mantener los 5,000m2 que se tenan originalmente previstos y adicionarle 2,900m2 de residencia (es decir, ms que el 35%). Esto, toda vez que el proyecto ya haba que redisearlo por razones de altura de aeronutica civil.
parmetro normativo uso residencial uso no residencial con actividades ordinarias parmetro de proyecto

24m

35% 65%

2,962 m2 5,502 m2

37% 63%

2,900 m2 5,000 m2
5,000m2 de uso del suelo no residencial

5.

Por lo tanto:

G4
ndice de edificabilidad m2 de construccin altura POT altura aeronutica % de permeabilidad uso del suelo residencial uso del suelo no residencial

parmetro normativo

parmetro de proyecto

[DCT]

4.0 8,464 m2 32 m 24 m 0% 35% 65% 2,962 m2 5,502 m2 37% 63%

3.74 7,900 m2 24 m 0% 2,900 m2 5,000 m2

El Sr. Bermejo decide incluir 2,900 m2 de uso del suelo residencial en su proyecto y as poder optar a construir los 5,000 m2 de uso del suelo no residencial que necesita para que su proyecto sea aprobado por procedimiento DCT para todos los parmetros.

[DCT]

50

CAPTULO V

Condiciones especiales

Caso de estudio IV:

Construccin de un edificio de apartamentos y comercio localizado en un predio afecto por condiciones especiales El Sr. Fuentes es propietario de un predio de 800m2 en la zona 14 y desea construir un edificio de apartamentos, con comercio.

1. Est dentro de un rea declarada Residencial: Se permiten nicamente usos no residenciales de venta de primera necesidad ubicados en el primer piso o bien oficinas de hasta 100m2 ubicadas en el primer piso 2. Afecto por una Alineacin Municipal

Ingresando al portal de la ventanilla nica del POT, el Sr. Fuentes con la direccin de su inmueble podr conocer la zona general que tiene asignada su predio. En este caso el sistema le indica que el predio posee Condiciones especiales. Se encuentra en un rea declarada como Residencial y tiene doble asignacin de zonas generales (G3 y G4), lo que significa que ste se encuentra afecto por una Alineacin municipal. La superficie afecta es de 100m2 y la superficie efectiva del predio es de 700m2.
predio con superficie efectiva de 700 m2

Superficie efectiva [S]: rea del predio edificable, segn la zona general aplicable.

Superficie afecta [Sa]: Superficie del suelo dentro de un predio que est o sea designada como un rea de servicio pblico.

G4
central

alineacin municipal
G3
urbana

no cede superficie afecta (G3)

superficie afecta de 100m2

zona 14 cede superficie afecta (G4)

El Sr. Fuentes tiene la opcin de ceder la superficie afecta a la Municipalidad. Si decide no ceder, el predio conserva la zona general G3 que originalmente le corresponda. Si decide ceder, al predio automticamente se le asigna una zona general G4 y los m2 de edificabilidad de la superficie afecta (Sa) se pueden trasladar a la superficie efectiva del predio, lo que permite una mayor edificabilidad.

DCT

Sa
G3 G4 seccin OBRA

Es importante saber que la edificabilidad de la superficie afecta, si la cediera, es la de la zona general G3.

El Sr. Fuentes debe evaluar los parmetros normativos que aplican a las dos zonas generales consultando las tablas de parmetros normativos correspondientes a cada una, en los ciclos de transformacin de obra y uso del suelo.

USO DEL SUELO

51

CAPTULO V

Por lo que, aplicando los parmetros normativos del ciclo de obra para cada una de las zonas generales asignadas al predio, el Sr. Fuentes deber comparar: 1. El ndice de edificabilidad (I.E.) de una zona general G3 es de 2.7 lo que permitira construir hasta 1890m2, mientras que el I.E de una zona general G4 es de 4.0 lo que permitira construir hasta 2,800m2 ms la edificabilidad que tendra en la superficie afecta (270m2), si sta fuese cedida, es decir 3,070m2.
a b

por ejemplo:

G3
superficie efectiva del predio I.E. m2 construibles (segn tabla de parmetros)
2 m2 por cesin a afecta de predio superficie cambio de edificabilidad

G4
700 m2 4.0 2,800 m2 270 m2 3,070 m2
16m

1890m2

2.7 1,890 m2 1,890 m2

no cede superficie afecta superficie afecta 270m2

b

m2 construibles totales

No se podr construir en la superficie afecta independientemente de que sea o no cedida.

2.

La altura que le corresponde a una zona general G3 es de 16m mientras que una zona general G4 tiene una altura de 32m. En una zona general G3 debe existir un porcentaje de permeabilidad del 10% mientras que en una zona general G4 no es necesario que exista permeabilidad dentro de la superficie efectiva del predio.
a b

32m 2800m2

cede superficie afecta 270m2

G3
altura % de permeabilidad

G4
32 m 0%

16 m 10%

Es importante resaltar que el porcentaje de permeabilidad requerido en una G3 no podr estar ubicado en la superficie afecta.

3.

El predio posee una restriccin por estar ubicado en un rea declarada como Residencial. Segn el POT en reas residenciales podr ubicarse un uso del suelo no residencial con superficies dedicadas a la venta de productos o prestacin de servicios, siempre que stas sean para localizar comercios para la venta de artculos de primera necesidad y que stos se ubiquen en el primer nivel.
a b

uso residencial

superficies dedicadas a labores de oficina superficies dedicadas a venta de productos o prestacin de servicios
a

uso no residencial

G3
m2 totales de usos posibles del predio 1,890 m2 superficie efectiva

G3
2.7

G4 G4
3,070 700 m2 m2

G3 uso residencial I.E. 1,260 m2 uso no residencial 630 2 1,890 m2 m2m2 totales de usos posiblesde parmetros) m construibles (segn tabla
uso a cambio m2 por cesinresidencialde edificabilidad uso no residencial m2 construibles totales 1,260 m2 630 m2

G4 2 2,370 m4.0
b

7002,800 m2 2 1,890 m2 3,070 m m2 2,370 m2 m2 270 m2 1,890 m2 7003,070 m2

Si el predio del Sr. Fuentes se mantiene como G3 podr tener nicamente 630 m2 de uso del suelo no residencial (por tener que mantener el 10% de permeabilidad); en cambio en una G4 podr ubicar los 700m2 de superficie efectiva para el uso mixto.

uso no residencial solamente en el primer nivel

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Por lo tanto; el resumen comparativo de ambas opciones es:

a b

G3
ndice de edificabilidad m2 construibles altura % de permeabilidad uso residencial uso no residencial

G4
4.0 3,070 m2 32 m 0% 2,370 m2 700 m2

2.7 1,890 m2 16 m 10% 1,260 m2 630 m2

El Sr. Fuentes decide ceder la superficie afecta del predio a la Municipalidad, ya que le conviene tener asignada un zona general G4 porque aumenta su edificabilidad y altura, sin tener restriccin de permeabilidad y pudiendo usar un poco ms de rea para usos no residenciales. Ceder la superficie afecta es, desde toda perspectiva, ms lgico y rentable.

[DCT]

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NOTAS

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