10

c&n

el observador Mircoles 13 de febrero de 2013

profEsioNalEs

impuesto y legal

Dnde finaliza el lmite de las rentas puras de capital en un arrendamiento de inmueble?

Anlisis de la norma incluida en un decreto recientemente publicado en el Diario Oficial
las ClavEs
por mara pradEri Capraro
mpraderi@kpmg.com
nn

l decreto N 33/013 se refiere a los contratos de coparticipacin en el arrendamiento de inmuebles que son a los acuerdos celebrados entre propietarios de unidades de propiedad horizontal, en los que se establezca la coparticipacin en los ingresos derivados del arrendamiento de dichas unidades, sobre la base de coeficientes que contemplen las caractersticas de las unidades y del perodo en el que cada una de ellas permanece a disposicin para ser arrendada. Dispone que las rentas derivadas de esos contratos se atribuirn a los titulares de los inmuebles de acuerdo a su participacin, y que la renta atribuida ser considerada como una renta de capital inmobiliario. A efectos de la inclusin en el rgimen fiscal establecido se debern cumplir conjuntamente las siguientes condiciones: - Los contratos celebrados con los arrendatarios: i) Debern referir a perodos no inferiores a un ao, salvo cuando se trate de arrendamiento de inmuebles con fines tursticos. ii) No debern prestarse servicios adicionales por parte de los propietarios o la copropiedad, por s o mediante terceros, tales como: servicios de desayuno, almuerzo o cena, servicios de lavado de sbanas o toallas, servicios de lavado y planchado de ropa, servicios de mostrador con sistema de reservas y control de ingresos y egresos, similares a los de la actividad hotelera. Quedan excluidos de la limi-

CoNtratos dE arrENdamiENto. Debern ser por perodos mayores al ao (salvo con fines tursticos) y no podrn incluir determinados servicios hoteleros.

nn

iNmuEblEs. Debern estar incluidos en el rgimen de propiedad horizontal.

nn

disCusiN. Dependiendo del tipo de renta que se trate sern los impuestos a abonar por los ingresos percibidos.

M. Zubillaga

tacin anterior los servicios de portera, seguridad, sanitarios, auxiliares de garaje, mantenimiento de ascensores y jardines, utilizacin de salones o espacios de usos mltiples para actividades deportivas, recreativas y sociales, as como la limpieza de las unidades y lugares comunes, incluida la sustitucin de sbanas o toallas, siempre que los mismos sean prestados en iguales condiciones a los propietarios y/o arrendatarios, y sean financiados a travs de los gastos comunes de la copropiedad. iii) Los inmuebles objeto del contrato debern estar incluidos en el rgimen de propiedad horizontal. - Las unidades de propiedad horizontal incluidas en el rgimen no debern haber sido objeto de ningn beneficio tributario vinculado a la actividad hotelera,

Recientemente fue publicado el Decreto N 33/013, el cual establece el tratamiento fiscal aplicable a las rentas provenientes de arrendamiento de inmuebles de propiedad horizontal
concedido al amparo de la Ley N 16.906. - Los titulares de los inmuebles no debern estar incluidos en el literal A) del artculo 3 del Ttulo 4 del Texto Ordenado 1996 (IRAE).

Nuestras impresiones
El presente decreto viene a pre-

cisar una cuestin que para nosotros ya surge de las normas vigentes dado que este tipo de operacin no difiere sustancialmente del arrendamiento puro de inmuebles salvo por el hecho de que los copropietarios reciben su renta, no en funcin del arrendamiento efectivo de su unidad, sino de un puntaje que corresponde a su calidad relativa. Por otra parte, en todo edificio de varias unidades es imperativa la existencia de servicios comunes del tipo de portera, vigilancia, limpieza, que son sufragados por los copropietarios; cuando se arrienda la unidad, el arrendatario pasa a recibir los mismos servicios que formalmente deberan ser considerados como prestados por los arrendadores dado que estrictamente stos son los empleadores de ese personal. Si se extrema el

juicio, no habra ninguna unidad de edificio arrendada que no generara una renta de capital y trabajo, sujeta al IRAE y, ms grave, al IVA. En cambio, pensamos que la apreciacin del caso debe hacerse con un criterio amplio, considerando que esa aplicacin del factor trabajo es completamente accesoria y por tanto no hace perder a la renta su calidad de renta inmobiliaria. En la buena lnea, el decreto adopta esa tesitura; se podra discutir si la lista de servicios aceptado no peca de escueta, pero el criterio general es enteramente compartible. En cambio, un criterio diferente fue el adoptado por la DGI al contestar la consulta 5525, respuesta que a la luz de la nueva norma reglamentaria habra que revisar. l