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Lei paulista permite protesto de crdito condominial no adimplido

Briga de vizinho Risco do protesto de dvida de condomnio no compensa Marcelo Vallejo Marsaioli e Everton Casagrande (Noticiado na Revista Consultor Jurdico, em 16 de agosto de 2008) [Fonte: http://www.sindicon.com.br/not_lei_paulista.html, em 14 de dezembro de 2009]

O universo das relaes condominiais em edifcios residenciais e comerciais vive em constante evoluo e mudana. Seguindo essa linha, entrou em vigor no dia 21 de julho de 2008, a Lei Estadual 13.160, de So Paulo, que, alterando a Lei 11.331 de 2002, determina que os tabelionatos de protesto de ttulos recebam para protesto comum - dentre outros crditos que j recepcionam - tambm o crdito condominial oriundo de quotas de rateio de despesas e aplicao de multas, segundo determine suas respectivas convenes de condomnio e a prpria lei, podendo ser devidas pelo condmino ou pelo possuidor da unidade. Alguns operadores do Direito viram o advento desta Lei Estadual como uma verdadeira revoluo na recuperao de crditos em razo, sobretudo, do carter coercitivo que os temidos protestos exercem sobre os devedores. De outra quadra, outra corrente analisa este instituto de maneira cautelosa, justamente pelos radicais efeitos que um instrumento de protesto pode causar ao condmino em geral. Filiamo-nos, com todo o respeito s opinies diversas, a esta ltima corrente. No h dvidas dos aspectos positivos do instrumento de protestos nas cobranas, pois sua natureza de publicidade da dvida e a presso que exerce ao limar o crdito do devedor em todas as esferas do comrcio, certamente so poderosos aliados em qualquer tipo de cobrana. O protesto o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplncia e o descumprimento de obrigao originada em ttulos e outros documentos de dvida, tornando-a pblica em todos os mbitos possveis, tudo conforme o artigo 1 da Lei de Protestos (Lei 9.492, de 10/09/1997). O protesto torna pblico o inadimplemento do devedor de modo a permitir comerciantes/empresrios conheam a falta de liquidez daquele que fora protestado. que

Entretanto, maior a eficcia do mecanismo de cobrana, maior tambm a responsabilidade que nasce com ele, que o que passaremos a analisar. Primeiramente, cabe examinarmos a nova legislao estadual dentro do contexto do sistema legal que j existe em nosso pas de onde observaremos iminente conflito com o Cdigo de Processo Civil (Lei Federal 6.015/73) e com a prpria Constituio Federal de 1988. A explicao simples: ao ser tomada como ttulo "protestvel" e, portanto, passvel de lanamento do nome dos devedores em rgos de restrio de crdito alm dos outros nefastos efeitos do Protesto em si, a despesa condominial passar a ganhar conotao dos chamados Ttulos Executivos Extrajudiciais.

2/4 Estes ttulos representam dbitos certos, lquidos e exigveis pela lei, ou seja, despesas que no permitem discusso, com origem legtima e indiscutvel, vencimento consumado, e exigibilidade total. Em outras palavras, estes ttulos representam dbitos que no admitem discusses acerca de sua origem, teor e constituio, respeitadas as excees contidas em lei. Ora, por bvio que a despesa condominial no despesa lquida e certa e muito menos exigvel! O condmino devedor possui garantido por lei o direito de contestar o crdito que entender estar em desacordo com a realidade do Condomnio. O boleto condominial no funciona como uma confisso de dvida, nos moldes do cheque ou da Nota Promissria, podendo ser amplamente questionado, debatido e dissecado em juzo pelo devedor que assim o desejar. O que se tem aqui que a lei estadual determinou o protesto da cota condominial em atraso, mas deixou de criar mecanismos legais para que ela possa ser exigida na mesma forma dos demais ttulos passveis de protesto. Os ttulos executivos esto listados no artigo 585 do Cdigo de Processo Civil e, neste rol de ttulos, no encontram-se as quotas condominiais. Indo mais alm, mesmo na anlise do Cdigo Civil ou da Lei 4.591/64 (Lei anterior que regia as relaes em condomnios edilcios) no se vislumbra qualquer aluso a possibilidade de protesto de quotas condominiais. A incongruncia tamanha, que a quota condominial passar a ser objeto do protesto, mas no poder compor a Ao de Execuo de Ttulo Extrajudicial. Assim sendo, caso o devedor deixe de pagar o ttulo protestado (quota condominial), caber ao Condomnio ajuizar a Ao de Cobrana pelo Rito Sumrio/Ordinrio, o que nos leva a situao idntica a que temos atualmente! Nada foi alterado no aspecto judicial j que a Ao de Execuo est vinculada aos ttulos previstos no artigo 585 acima mencionado, de onde esto excludas as quotas condominiais mensais. Logo, certo afirmarmos que o boleto bancrio no espcie de Ttulo de Crdito Extra-Judicial, o que o coloca numa posio indefinida, mais ainda, documento elaborado unilateralmente (via de regra pelo credor, ou pela Instituio Financeira autorizada pelo credor), aspecto que a ser sopesado, pois com certeza haver discusso sobre a questo de no ser a despesa mensal condominial um ttulo liquido, certo e exigvel. importante tambm atentarmos para o fato de que a nova lei estadual nada menciona acerca dos requisitos formais essenciais para a emisso de boleto bancrio, isto , qual o formato que o "novo boleto condominial protestvel" deveria seguir. Fica-se assim, sujeito o exerccio deste direito, s milhares de variaes caso a caso para emisso dos boletos, dependendo das peculiaridades de cada transao, de cada Administradora, de cada Sndico e de cada Condomnio. Somente estes requisitos j oferecem respaldo para que o Poder Judicirio socorra eventuais condminos protestados que decidam discutir o dbito que lhes cobrado sem precisar ter em seu nome restries de crdito durante seus debates.

3/4 A previso aqui de uma verdadeira enxurrada de aes judiciais daqueles que busquem a tutela do Estado para sustao dos protestos por meio de Medidas Cautelares de Sustao de Protesto e Aes Declaratrias de Inexigibilidade de Dbitos com pedido de Liminar e at mesmo com Pedidos de Indenizao por Danos Morais contra o Condomnio. Imaginemos ento algumas situaes corriqueiras do cotidiano dos condomnios verticais. A titularidade do imvel e a responsabilidade pelas quotas condominiais em atraso, por exemplo, ponto certo a causar polmica, pois como se sabe, a doutrina e jurisprudncia no pacificaram ainda o tema. O dbito condominial seria de carter propter rem (dvida do imvel e no da pessoa)? Apesar de estarmos certos que sim, a matria ainda encontra grande debate nos Tribunais, pois h aqueles que acreditem ser oriunda de relao pessoal, outros de relao real, e h ainda aqueles que ponderam ser uma relao mista balizada nos dois institutos. Nesta toada, poder residir o maior prejuzo ao condomnio, bastando imaginar protestar-se o figurante no cadastro condominial (matrcula do Cartrio de Registro de Imveis) sendo que quem se utiliza das benesses do condomnio aquele que est ocupando o imvel qualquer ttulo (ocupante, compromissrio-comprador, comodatrio, cessionrio, donatrio). Em posterior ao judicial, reconhecida a ilegitimidade do antigo proprietrio (protestado), configurado estar seu insofismvel direito ao pleito indenizatrio (indenizao por danos morais por abalo de crdito) em face do condomnio. Outro bom exemplo de discusso jurdica perigosa ao condomnio a da aprovao das contas do sndico, pois se, ao final de um mandato as contas do dirigente condominial forem reprovadas e houver condminos com despesas daquele mandato em protesto, certamente estes tero tambm direito de discutir a legalidade do protesto em seu nome e at mesmo, dependendo de cada caso, pleitear indenizao por danos morais. A isso tudo some-se ainda eventuais falhas de baixa de dbitos no sistema bancrio, documentos extraviados e outros problemas de ordem cotidiana, que hoje podem ser analisados e sanados sem maiores conseqncias, mas que com o protestos, passaro a trazer conseqncias impiedosas aos condomnios. Equvocos escusveis e sanveis nas cobranas do dia-a-dia no mais sero admissveis e ainda sero punveis. A responsabilidade civil do sndico e da administradora aflorar mais do que nunca sobre atos ligados aos protestos. Somente despesas sobre as quais inexiste qualquer tipo de dvida devero ser enviadas a protesto, mas mesmo assim, cremos na possibilidade plena do devedor conseguir xito em ajuizar ao prpria para barra os efeitos do protesto enquanto a Ao de Cobrana competente cumpre seus trmites normais. Os condomnios passaro assim a tambm estarem sujeitos a gastos processuais e advocatcios que atualmente no tm. No aspecto prtico, importante ressaltar que o condomnio dever intentar pedido de protesto, no respectivo cartrio, munido do boleto das despesas de condomnio e seus acrscimos, por meio

4/4 de requerimento assinado pelo sndico, acompanhado da xerocpia da ata da assemblia que o elegeu. Pela meno expressa da "forma da lei ou conveno", por bvio que o condomnio dever anexar tambm ao Instrumento a ser entregue no cartrio de protestos, a conveno condominial, a especificao do condomnio e, todo e qualquer documento que comprove a dvida; ou seja, as atas das assemblias gerais que aprovaram as previses oramentrias e os rateios extras. De suma importncia ainda, anexar o documento que comprova a titularidade do imvel, a condio de condmino ou e ele equiparado (certido do registro imobilirio, cpia do compromisso de venda e compra ou de cesso de direitos, formal de partilha ainda noregistrado etc). Esta justamente a hiptese mencionada anteriormente, e que deve seguir a orientao do Cdigo Civil, no pargrafo segundo do artigo 1.334, que prev que "so equiparados aos proprietrios, para os fins deste artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas". Por fim, ainda no aspecto legal, parece-nos evidente que a lei estadual invadiu competncia da Unio Federal ao legislar sobre matria de evidente carter cambirio, natureza incontestvel do Instrumento de Protesto. A Constituio Federal de 1988 prev claramente em seu artigo 22 que: "Compete privativamente Unio legislar sobre: I - direito civil, comercial (...)", fazendo concluir que somente a Unio poderia legislar sobre direito comercial e, por conseqncia, sobre o que protestvel ou no. No h dvida de que invaso legislativa desta natureza tem o condo de potencialmente acarretar a declarao de inconstitucionalidade da Lei Estadual 13.160, de 21 de julho de 2008, o que apenas mais um aspecto desta legislao nova a ser examinado. O que se pode extrair de toda esta anlise parcimoniosa, que apesar de todas as cautelas e ressalvas quanto ao texto da lei estadual, talvez este tenha sido um grande passo inicial e preliminar para que surja uma norma especfica para a eficcia do boleto de cota condominial disciplinando os requisitos necessrios de sua elaborao para sua eficcia correspondendo ao exerccio do direito de protest-lo, caracterizando-o efetivamente como ttulo de crdito extrajudicial, o que no foi agasalhado pela lei estadual atual. Medida extremamente salutar seria propor que a despesa condominial passasse a compor o rol do artigo 585 do Cdigo de Processo Civil, equiparando-se assim a ttulo executivo extrajudicial, e permitindo ao condomnio propor posterior a ao de execuo, cujo andamento muito mais clere, o que ainda ensejaria a competente averbao no registro de imveis, do ajuizamento da execuo. Caso fossemos perguntados se arriscaramos protestar hoje despesas condominiais ao assumir um hipottico encargo de sndico, responderamos que no, pois os riscos e as possveis mazelas a serem suportadas pelo condomnio no compensam o benefcio - apenas extrajudicial - que a nova lei traz.