Acrdo do Tribunal da Relao de voraAcrdos TREAcrdo do Tribunal da Relao de vora Processo:76/04.1TBVVC.

E1 Relator:FRANCISCO MATOS Descritores:CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA TRADIO DA COISA POSSE Data do Acordo:19-01-2012 Votao:UNANIMIDADE Texto Integral:S Meio Processual:APELAO Deciso:REVOGADA A SENTENA Sumrio:I A entrega da coisa, na sequncia de um contrato-promessa de compra e venda, no permite, em regra, falar de posse do promitente-comprador. II Excepciona esta regra a posse do promitente-comprador que pagou a totalidade do preo e actua sobre a coisa como se sua fosse designadamente nela realizando obras que pela sua natureza e extenso expressam poderes de um verdadeiro possuidor. III No releva para a caracterizao da posse do promitente-comprador a circunstncia da promessa de venda se reportar a bens pertena de herana e se mostrar assinada por um s herdeiro. Deciso Texto Integral:

Proc. n 76/04.1TBVVC.E1 Vila Viosa Acordam na 1 Seco Cvel do Tribunal da Relao de vora: 1. Relatrio: 1.1. Apelantes: Brio .., casada, residente na .. Joaquina ., casada, residente na . Manuel .., casado, residente no .. Apelados: Jos . mulher, Maria residentes em

1.2. No Tribunal Judicial da Comarca de Vila Viosa, Jos [1] intentou, em 11/2/2004[2], a presente aco declarativa com processo ordinrio, contra os apelados, em sntese, pelas seguintes razes: Em Abril de 1955, arrendou uma casa para habitar, composta de trs divises no Monte do Sesmo , sito na freguesia de Rio de Moinhos, concelho de Borba, pagando a renda de 60$00. Anos mais tarde, o prdio foi ampliado pelos herdeiros de Antnia da Conceio Serol que construram uma casa igual habitada pelo autor, ao lado desta. Em princpios do ano de 1972, acordou com o ento senhorio, em habitar as duas casas e passou a pagar uma renda mensal de 150$00, arrendamento que cessou em 1/1/1980, na sequncia de um contrato-promessa de compra e venda do prdio urbano de que at a era arrendatrio que, em 18/12/79, celebrou com Leopoldina ., na qualidade de cabea de casal da herana de sua

irm Antnia ., pelo preo de 150.000$00. O autor pagou a totalidade do preo sem realizar a escritura publica de compra e venda, por atrasos decorrente da situao registral do prdio, tendo-lhe sido entregue uma declarao de finais de Abril de 1981, dos herdeiros de Antnia , comprovativa de haverem recebido o preo total da venda do prdio. Desde 1 de Janeiro de 1980, o autor tm vindo a agir como nico proprietrio do imvel, assim, requisitou o fornecimento de gua, de energia elctrica e a instalao de servio telefnico, colocou azulejos no cho de cimento, transformou portas em janelas, ampliou janelas, reconstruiu a chamin, construiu uma casa de banho, construiu uma placa, colocou um telhado com vigas de cimento, construiu escadas, cimentou o cho da entrada, construiu um tanque no terreno adjacente casa, afundou o poo, cultivou o terreno. Tais actos foram praticados pelo autor em nome prprio, de boa f, de modo pacfico e pblico, na convico de que no lesava direitos de outrem o que confere ao autor o direito de aquisio do prdio por usucapio. O autor veio a saber, h menos de uma ano, que os rus registaram a seu favor a aquisio do prdio, tendo como causa a adjudicao em inventrio e da para c vive em sobressalto e sofrimento com a possibilidade dos rus ficarem com o prdio que seu. Formulou os seguintes pedidos (principal e subsidirio): 1- Serem os rus condenados a reconhecer o autor como legtimo proprietrio do prdio identificado no art 1 deste articulado[3]; 2- Ser ordenado o cancelamento do registo efectuado na Conservatria do Registo Predial de Borba a favor dos rus; 3- Serem condenados os rus a pagar uma indemnizao ao autor pelos danos patrimoniais sofridos com os presentes, nomeadamente os honorrios suportados com a sua mandatria, quantia esta a liquidar em execuo de sentena; e pelos danos no patrimoniais referidos nos arts 95 a 109 deste articulado, a liquidar em execuo de sentena. No caso de estes no procederem deduz-se subsidiariamente o seguinte pedido: 1- Serem os rus condenados a pagar ao autor o valor por si gasto nas obras referidas nos arts 46 a 71, acrescido do montante correspondente ao valor que o prdio tem para o autor, conforme referido nos arts. 72 a 81, cujo valor no ser inferior ao valor actual do prdio e que o autor contabiliza em 100.000,00. 2- Devolver ao autor a quantia que o mesmo pagou pela compra do imvel, 748,20, acrescida dos juros legais vencidos desde o ms de Abril de 1979 at efectivo e integral pagamento. 3- Serem os rus condenados a pagar uma indemnizao ao autor pelos danos patrimoniais sofridos com os presentes, nomeadamente os honorrios suportados com a sua mandatria e danos no patrimoniais sofridos pelos factos referidos nos arts 95 a 109, quantia esta a liquidar em execuo de sentena. [transcrio de fls. 25 e 26] Contestaram os rus e deduziram reconveno. Impugnando a verso dos factos apresentados pelo autor salientaram, em sntese, que Leopoldina . no era a cabea de casal da herana aberta pelo bito de Antnia ., facto que o autor conhecia, de qualquer forma o contrato-promessa porque outorgado aps a morte desta, s seria vlido se assinado por todos os herdeiros, o que no o caso. O contrato nulo e o autor tem ocupado o prdio por mera tolerncia dos rus que no solicitaram judicialmente a sua entrega, aps o haverem adquirido por adjudicao no inventrio que correu termos aps o bito de Antnia .. A ocupao e deteno do prdio ofende os direitos de propriedade dos rus e o autor est obrigado a desocupar o mesmo. A ocupao do prdio pelo autor contra a vontade dos rus, ao longo de vrios anos sem qualquer contrapartida confere aos autores o direito a uma

indemnizao correspondente ao rendimento mensal que este lhes proporcionaria, caso estivesse arrendado, que quantificam em 150,00 mensais. Concluem pela improcedncia da aco e formulam o seguinte pedido reconvencional: devendo condenar-se o autor a restituir o prdio misto, identificado no art 1 da p.i. aos rus e ainda a pagar-lhes uma indemnizao no valor de 25.650,00 acrescida dos juros legais desde a citao at efectivo e integral pagamento [transcrio de fls. 153]. O autor respondeu por forma a concluir como havia concludo na p.i. e requereu o chamamento demanda dos Herdeiros de Antnia . 1.3. Designado dia para a realizao de uma audincia preliminar, a autora desistiu do incidente da interveno, foi admitido o pedido reconvencional, e condensado o processo com factos provados e base instrutria[4]. Teve lugar a audincia de discusso e julgamento, foi proferido despacho que respondeu matria de facto includa na base instrutria e depois proferida sentena em cujo dispositivo se consignou: - Julgo improcedente a aco, por no provada, e em consequncia absolvo os RR. dos pedidos principais e subsidirios formulados. - Julgo procedente o pedido reconvencional deduzido, condenado os AA no pagamento de uma quantia mensal, desde Fevereiro de 1990, at data de entrega do imvel, correspondente ao valor locativo do prdio, relegando-se para liquidao de sentena o apuramento desse valor, e considerando a responsabilidade patrimonial do pagamento de tal montante em funo da data de bito do A,. conforme supra exposto. 1.4. desta sentena que os habilitados autores interpuseram o presente recurso, exarando as seguintes concluses que se transcrevem: 1- Considerou o Douto Tribunal "a quo" que o A. sabia que a casa ainda no lhe pertencia, concluindo pela inexistncia do elemento "animus" analisado na Douta Sentena recorrida. Salvo o devido respeito, que muito, no aceitam os Recorrentes que no exista o referido elemento. 2- Resultou provado que o A., na sequncia do acordo escrito acordou com a Leopoldina , que se intitulou como cabea-de-casal da herana integrada pelo prdio em causa, a venda da mesma, no ano de 1980. 3- Decorre da matria provada ( )que no incio de 1980 o preo da compra do imvel j se encontrava integralmente pago e que desde a passou a usufruir da casa com a sua famlia, como dono da mesma, de forma plena e de boa f, convicto de que era o proprietrio. 4- Exercendo o poder de facto, com a inteno de agir como titular exclusivo do direito de propriedade sobre o prdio referido, efectuou as obras necessrias para criar condies de habitabilidade na casa. F-lo sem a oposio de quem quer que fosse, exercendo-os ostensivamente e vista de toda a gente. 5- O A. acreditou no que a Cabea de Casal lhe disse e que o facto de ter pago a totalidade do preo seria suficiente para assegurar a sua qualidade de proprietrio. 6- Nesta conformidade, no existia, por parte do A. uma mera expectativa de aquisio, como referido na Douta Sentena recorrida, mas efectivamente o direito de aquisio da propriedade. 7 - Da matria provada resulta claramente que o A. tem usufrudo e usado o imvel como se de coisa sua se tratasse e no por mera tolerncia dos proprietrios. Actuou, no em nome do promitente-vendedor, mas em nome prprio com a inteno de exercer sobre o prdio o direito de propriedade. 8- Assim, a posse do A. sobre o referido prdio, depois do pagamento da totalidade do preo convencionado para a compra e venda - o que aconteceu

em princpios de 1980 - era boa para usucapio; por outras palavras, deixou, nessa data de ser uma mera deteno ou posse precria, para passar a ser uma posse em nome prprio, em termos de direito de propriedade, com os requisitos de "corpus" e "animus". 9- Por outro lado, o que inicialmente era um contrato promessa de compra e venda tornou-se num verdadeiro contrato de compra e venda, com o pagamento integral do preo (em princpios do ano de 1980). 10-Na realidade, celebrado um contrato mediante o qual o A. compra um determinado imvel, pagando desde logo a totalidade do preo e entrando de imediato na posse de tal terreno, dever qualificar-se tal contrato como de compra e venda e no como um contrato-promessa de compra e venda. 11- O facto de o negcio ter sido realizado verbalmente, nada tem a ver com a qualificao do contrato mas apenas com a sua validade formal. Pois, no tendo sido o contrato celebrado mediante escritura pblica, a posse do autor/comprador dever ter-se como no titulada, embora a decorrente presuno da m f possa ser, como foi, ilidida pelo possuidor. 12- Tendo o autor mantido a posse continuada e de boa f, pblica e pacfica, durante mais de 15 anos, adquire a propriedade do terreno por usucapio. 13-0s RR. nunca se opuseram posse do A., conforme resulta da matria provada. 14- O A. , assim, proprietrio do prdio em causa por haver adquirido o respectivo direito por usucapio, pelo que, o pedido de reconhecimento da usucapio deveria ter sido julgado procedente e no improcedente. Assim, a Douta Sentena violou o disposto no art. 1287 do C.Civil. 15-0s RR. deveriam ter sido, pelo menos condenados em quantia que se viesse a apurar em execuo de Sentena, relativamente ao valor das benfeitorias, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa 16-Determina o artigo 1273 do Cdigo Civil que tanto o possuidor de boa f como o de m f tm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessrias que hajam feito e, bem assim a levantar as benfeitorias teis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela. 17 - bvio que as referidas benfeitorias passaram a constituir parte integrante do imvel, no podem ser retiradas sob pena de deteriorao ou detrimento das mesmas e do imvel em causa e que foram efectuadas pelo possuidor. , tambm, manifesto que as referidas benfeitorias valorizaram o prdio. 18-0s Apelantes sempre teriam direito a receberem o montante das benfeitorias que realizaram no prdio em causa, sob pena de enriquecimento sem causa, uma vez que sem essas obras e plantaes, o sobredito prdio estaria hoje definhado e com valor inferior ao do mercado. 19-A Douta Sentena recorrida ao no considerar o referido direito dos Apelantes no ressarcimento das benfeitorias, salvo o devido respeito, violou o disposto nos arts. 4730 e 4790 do C. Civil. 20- No corresponde verdade que o A. no possusse ttulo que legitimasse a ocupao do prdio, pelos motivos anteriormente referidos. 21-No resulta da matria provada que os RR. tenham solicitado a devoluo do prdio ao A., no ano de 1990. Antes resulta, nos nmeros . da matria provada que os factos descritos em . foram praticados pelo A. de forma ininterrupta, vista de toda a gente e sem a oposio de ningum. 22- A Douta Sentena recorrida ao considerar que os RR. solicitaram a devoluo do prdio ao A., no ano de 1990, no resultando o mesmo da matria provada, conheceu de questo de que no poderia tomar conhecimento, o que constitui causa de nulidade de sentena (cfr. art. 6680 n1 1 aI. d) do CPC). 23- No est preenchido o art. 4830 e ss do C. Civil, no existindo obrigao de indemnizar os Apelados. 24- Deve a Douta Sentena recorrida Ser revogada e substituda por outra

que considere procedente a aco por provada e improcedente o pedido reconvencional. Os rus responderam pugnando pela manuteno da sentena recorrida. O recurso foi admitido como de apelao. Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. 2. Objecto do recurso. O objecto dos recursos delimitado pelas concluses das alegaes de recurso, como resulta do disposto nos arts. 684, n3 e 685-A, n1, ambos do Cdigo de Processo Civil. Considerando o teor destas, importa decidir se: - a sentena nula por excesso de pronuncia; - esto reunidos os pressupostos legais de aquisio por usucapio do prdio que o autor, em vida, habitou ou se o autor tm direito a indemnizao por benfeitorias no mesmo realizadas. 3. Fundamentao. 3.1 Factos. a seguinte a matria de facto a considerar: a) O prdio misto denominado "Monte do Sesmo", sito na freguesia de Rio de Moinhos, concelho de Borba, descrito na Conservatria do Registo Predial de Borba sob o n 227, daquela freguesia, inscrito na matriz predial rstica sob o art. 21, e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1053, encontra-se registado a favor de Jos , mediante a inscrio G-l. b) Por sentena proferida nos autos de inventrio com o n 16/1978, que correu termos por este mesmo tribunal, em que foi inventariado Antnia , foi homologada a partilha constante do mapa de fls. 233 a 246 daqueles autos, tendo sido adjudicado ao interessado Jos Antnio ., a verba n 7 da relao de bens, onde se relaciona o prdio misto sito na freguesia de Rio de Moinhos, concelho de Borba, descrito na Conservatria do Registo Predial de Borba sob o n 4847, a fls. 164, do Liv B-15, inscrito nas respectivas matrizes prediais sob os arts. 21 da seco H (rstico) e 1053 (urbano), sentena aquela que transitou em julgado. c) No aludido inventrio exerceu as funes de cabea-de-casal o interessado Antnio . d) Em Abril de 1955, Antnia e Jos .. ajustaram entre si, verbalmente, como senhorio e inquilino, o arrendamento da habitao composta por trs divises, sito no local referido em a). e) Em principio do ano de 1972, Antnia .. e Jos .., ajustaram entre si, verbalmente, como senhorio e inquilino, o arrendamento da habitao composta por trs divises, anexa habitao referida na alnea anterior, mediante a renda mensal de 75 cntimos, renda esta abrangendo as divises indicadas em d). f) No dia 18 de Dezembro de 1979, Leopoldina . e Jos .., declararam, por escrito particular, a primeira que prometia vender ao segundo a parte urbana, inscrita na matriz sob o art. 1053, do prdio misto referido em a), tendo o segundo declarado aceitar. g) A casa composta pelas divises referidas em d) e e) desde Abril de 1955, no tinha luz, nem gua, nem esgotos. h) O cho da casa era em cimento. i) O tecto da casa era forrado com paus e tbuas. j) No existia casa de banho, nem esgotos. l) Para a higiene pessoal, o A. tinha de ir buscar gua fonte e utilizar bacias e outros recipientes. m) A gua usada na bebida e para confeccionar as refeies era transportada da fonte para a sua casa. n) Para iluminar o interior da casa utilizavam velas e candeeiros a leo. o) O A. solicitou junto de Antnia . a realizao de obras. p) No acordo referido em f) Leopoldina identificou-se na qualidade de

cabea-de-casal da herana aberta por bito de Antnia ... q) No mesmo acordo, convencionou-se que Jos .. entregaria a Leopoldina .a quantia de 150.000$00. r) Tendo, no momento em que o acordo foi celebrado, entregue a Leopoldina de a importncia de 75.000$00. s) Foi, ainda, acordado que o restante do valor seria entregue a Leopoldina de ................ no acto da outorga da escritura. t) Mais foi convencionado que a escritura seria feita o prazo de dois meses a contar da efectivao dos registos. u) Comprometendo-se a Leopoldina de ................ a diligenciar aquela efectivao e uma vez realizados, avisaria o autor do dia e hora e cartrio da realizao da escritura. v) Devendo esse aviso ser feito por carta registada e com a antecedncia mnima de dez dias. x) Tambm foi acordado que o A. "cessar o pagamento da respectiva renda a partir do dia 1 de Janeiro de 1980 , deixando a partir dessa data pag-la. z) Entre 18 de Dezembro de 1974 e Abril de 1980, Leopoldina de ................ pediu ao A. para este liquidar o restante montante por referncia factualidade descrita em p) e q). aa) No incio de 1980 foi efectuado esse pagamento. ab) A partir de princpios do ms de Abril de 1980, o A. instalou esgotos na casa a que se referem as alneas d) e e). ac) Instalou canalizao para ligao ao sistema de rede pblica de abastecimento de gua. ad) Em 31 de Maro de 1983, o A. requisitou junto da Cmara Municipal de Borba, fornecimento de gua. ae) Em 26 de Maro de 1975, o A. requisitou junto da federao de Municpios dos Distritos de vora e Portalegre o fornecimento de energia elctrica. af) Em 15 de Setembro de 1992, o A. requereu junto da "Portugal Telecom" a instalao de servio telefnico. ag) Na parede que dividia as duas habitaes, o A. construiu um "hall" de entrada e colocou azulejos no cho de todas as divises. ah) As portas que existiam em cada uma das habitaes foram transformadas em duas janelas e foi colocada uma porta divisria das duas. ai) O A. alargou as janelas e colocou estores e pedra mrmore sua volta. aj) O A. colocou azulejos nas paredes da cozinha e da casa de banho. al) O A. pintou as paredes e colocou portas. am) O A. colocou no tecto da casa, abrangendo todas as divises, uma placa de cimento. an) O A. elevou a chamin meio metro. ao) O A. construiu uma casa de banho. ap) No tecto da casa, o A. construiu um sto e para lhe aceder, construiu umas escadas. aq) O cho da entrada da casa foi cimentado e o A. erigiu um muro volta da casa, revestido a mrmore. ar) O A. construiu um tanque num terreno envolvente casa. as) O A. afundou, em 10 metros, o poo existente no terreno envolvente casa e construiu um muro de cimento volta do mesmo. at) O A. com a sua mulher e filhos lavraram o terreno envolvente casa e nele semearam e colheram batatas, couves, nabias, feijo, milho, uvas, laranjas, limes e azeitonas. au) E roaram o mato e silvas e retiraram lenhas. av) Os factos descritos de ab) a au) foram praticados pelo A. de forma ininterrupta. ax) vista de toda a gente. az) Sem a oposio de ningum.

ba) O A. agiu dessa forma confiando no teor do contrato referido em f) e na sequncia deste. bb) O A. mostrou-se preocupado com a noticia de que a habitao havia sido adjudicada a outro herdeiro do antigo senhorio, procurando resolver a questo de forma conciliatria, procurando aquele e que teve conhecimento de tal adjudicao na data em que foram efectuadas as licitaes em tribunal. 3.2. Do direito. 3.2.1. Nulidade da sentena. A sentena nula quando conhea de questes de que no podia tomar conhecimento art 668, n1, al. d), do CPC. O critrio a observar decorre da 2 parte do n2 do art 660 do CPC, o juiz no pode ocupar-se seno das questes suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras. Dir-se-, assim, que sempre o juiz se ocupar de questes que no tenham sido suscitadas pelas partes e no sendo caso de delas dever conhecer por razes do seu ofcio, a pronuncia exorbitante ou excessiva. O princpio geral este: a sentena deve corresponder aco.[5] E no respeito por este principio o juiz deve conhecer na sentena, sob pena de nulidade desta, os pedidos deduzidos pelo autor e pelo ru reconvinte, as causas de pedir por estes invocadas, s excepes deduzidas e est vinculado quelas que tenham sido suscitadas pelas partes e, ressalvadas a permisso ou imposio de conhecimento oficioso de outras, s destas poder conhecer. A lei impe ainda outro limite actividade do juiz, na elaborao da sentena, o juiz s pode servir-se dos factos articulados pelas partes cfr. art 664, do C.P.C. Incumbe s partes a formao da base factual do litgio cuja resoluo reclamam, estando vedado ao juiz a considerao de factos principais que as partes no alegaram, com excepo dos factos notrios, dos factos que o tribunal deva conhecer por exerccio das suas funes e dos factos constitutivos de simulao ou fraude processual cfr. arts. 264 n2 e 3, 514, 665, todos do C.P.C. Posto isto, ponderam os autores que a sentena recorrida ao considerar que os rus solicitaram a devoluo do prdio ao autor, no ano de 1990, no resultando o mesmo da matria provada, conheceu de uma questo de que no poderia tomar conhecimento e daqui a nulidade. No estabelecem os autores qualquer distino entre facto e questo; mas na economia da nulidade que suscitam tal distino essencial pois a mesma s ocorre, no segmento que importa considerar, quando o juiz aprecie questes - e no de factos - de que no podia tomar conhecimento. Ou seja, se no raciocnio de subsuno dos factos ao direito, para elaborao do silogismo judicirio que a sentena, em regra deve comportar, o juiz se serviu de um facto que no est provado, que o argumento dos autores, o que ocorre no a nulidade da sentena mas o erro de julgamento. A questo j no nova e mereceu a ateno de Alberto dos Reis, que a resolveu demonstrando mesmo quando o juiz tome conhecimento de factos de que no podia servir-se, por no terem sido, por exemplo, articulados ou alegados pelas partes (art 664), no comete necessariamente a nulidade do art 668. Uma coisa tomar em considerao determinado facto, outra conhecer de questo de facto de que no podia tomar conhecimento; o facto material um elemento para a soluo da questo, mas no a prpria questo.[6] Assim se conclui pela improcedncia da arguida nulidade da sentena sem prejuzo de, sendo o caso, se analisar a questo em sede de conhecimento do mrito do recurso. 3.2.2. Prescrio aquisitiva. Consideram os autores 2 questo colocada no recurso - que a posse

pblica, pacfica, continuada durante mais de 15 anos conferiu ao falecido autor, seu pai, a aquisio, por usucapio, da propriedade do prdio a que os autos se reportam. A sentena recorrida negou-lhes este direito por no haver logrado encontrar nos actos materiais que o autor exerceu sobre o prdio o animus possidendi, indispensvel afirmao da posse[7]. Vejamos se assim dever ser. O autor que j habitava no Monte do Sesmo desde Abril de 1955, na qualidade de arrendatrio,[8] veio a celebrar 18 de Dezembro de 1979, com Leopoldina ................ um contrato-promessa para compra e venda do prdio que tomara de arrendamento deixando, por acordo com a promitente-vendedora, de pagar rendas a partir de 1/1/1980[9]. Enquanto arrendatrio o autor era um possuidor em nome alheio, no h dvidas, as dificuldades surgem quanto natureza da posse do autor enquanto promitente-comprador a quem foi entregue a coisa. A entrega da coisa na sequncia do contrato-promessa no permite, em regra, afirmar a posse do promitente-comprador e isto porque como escreve Antunes Varela o promitente-comprador investido prematuramente no gozo da coisa, que lhe concedido na pura expectativa da futura celebrao do contrato prometido, no possuidor dela, precisamente porque, sabendo como ningum, que a coisa pertence ainda ao promitente-vendedor e s lhe pertencer a ele depois de realizado o contrato translativo prometido, no pode agir seriamente com a inteno de um titular da propriedade ou de qualquer outro direito real sobre a coisa. [10] Nesta perspectiva, o promitente-comprador que obteve a traditio apenas frui um direito de gozo que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerncia deste sendo por conseguinte um detentor ou possuidor precrio cfr. art 1253, do Cd. Civil. Foi, alis, e segundo nos parece, a aplicao desta regra que determinou o sentido da deciso recorrida. Esta regra, porm, deve comportar excepes. Como j se escreveu, um crescente nmero de situaes anmalas ou invulgares, que tm vindo a ser julgadas pelos nossos tribunais, obrigou, contudo, a uma inflexo nessa posio de princpio, por se revelar, cada vez mais, redutora, inadequada e injusta para com os direitos do promitente-comprador. [11] So configurveis hipteses em que o promitente-comprador com traditio pratica em relao coisa, actos materiais, em nome prprio, correspondentes ao exerccio do direito de propriedade, ou seja, actua em relao coisa como se fosse sua[12]. Com ensina Menezes Cordeiro, Tudo depende da vontade das partes: haver, pois, que interpretar o acordo relativo traditio usando, para isso e se necessrio, todos os demais elementos coadjuvantes a traditio visou antecipar o cumprimento do prprio contrato definitivo; trata-se de uma hiptese frequente nos casos em que o preo esteja todo ou quase todo pago; o promitente-adquirente , ento, desde logo, investido num controlo material semelhante ao do proprietrio, podendo falar-se em posse em termos de propriedade [13] Tambm no Ac. STJ de 17/4/2007[14], se considerou que pode efectivamente haver posse do promitente-adquirente, o que suceder quando, obtido o corpus pela tradio, a coberto daquela pressuposio de cumprimento do contrato definitivo e na expectativa fundada de que tal se verifique, pratica actos de posse com o animus de estar a exercer o correspondente direito de proprietrio em seu prprio nome, ou seja, intervindo sobre a coisa como se sua fosse. Naquela primeira situao, de verdadeira posse, poder-se-o integrar, eventualmente entre outros, casos como os do promitente-comprador que pagou a totalidade ou quase totalidade do preo, ou em que a entrega da coisa lhe feita pelo promitente-vendedor como se sua fosse j e aquele como tal passa a agir, ou ainda em que a tradio seja motivada ou

acompanhada de circunstncias que, por incompatveis com acto de mera tolerncia, revelem ou consolidem uma expectativa de irreversibilidade da situao .Numa palavra ho-de ser o acordo de tradio e as circunstncias relativas ao elemento subjectivo a determinar a qualificao da deteno. Vejamos ento se a leitura permita pelos factos provados, sobre a vontade das partes e o controlo material que o autor exerceu sobre o prdio, revelam uma expectativa de irreversibilidade da situao. O preo, mostra-se integralmente pago[15], a partir do dia 1 de Janeiro de 1980 o autor, como j se referiu, deixou da pagar a renda, instalou esgotos na casa, instalou canalizaes para abastecimento de gua, requisitou o fornecimento de gua, de energia elctrica e a instalao de servio telefnico, construiu um hall e colocou azulejos no cho de cimento, transformou portas em janelas, ampliou janelas, colocou azulejos nas paredes da cozinha e da casa de banho, pintou paredes, colocou portas, construiu uma placa de cimento no tecto da casa que abrange todas as divises, reconstruiu a chamin, construiu uma casa de banho, construiu escadas, cimentou o cho da entrada, construiu um tanque no terreno adjacente casa, afundou o poo, cultivou o terreno envolvente casa, roou matos e silvas, retirou lenhas, tudo fazendo de forma ininterrupta, vista de toda a gente, sem oposio de ningum, confiado no contrato-promessa que havia celebrado com Leopoldina ................ e na sequncia deste.[16] Tais factos, estamos em crer, evidenciam que o autor interiorizou que o prdio j era seu e passou a actuar como se proprietrio fosse do mesmo. Num primeiro momento, por haver pago a totalidade do preo ajustado para a sua aquisio (para o cidado mdio a escritura da contrato de compra e venda constitui uma mera formalidade j que em termos scio-econmicos, com o pagamento integral do preo, a venda mostra-se efectuada). Posteriormente, por haver levado a efeito no prdio um conjunto de obras, no s de melhoramento das condies de habitabilidade mas tambm de natureza estrutural imprprias de quem possui em nome de outrem e ajustadas a quem possui em nome prprio. De facto, s uma expectativa de irreversibilidade da situao compaginvel com as obras de instalao de esgotos, canalizaes para ligao do abastecimento de gua, colocao de uma placa de cimento, abrangendo todas as divises, construo de casa de banho, transformao de portas em janelas ou elevao da chamin que, entre outras, foram obras realizadas pelo autor no prdio. das regras da experincia que um detentor ou um possuir precrio no tomaria a iniciativa de realizar obras com a natureza e amplitude das obras que o autor efectuou no prdio mormente quando o prprio senhorio e em data anterior ao contrato-promessa as no realizou[17]. Configura-se, assim, in casu, a situao em que, o autor na sequncia do contrato-promessa passou logo a agir como se dono da coisa fosse, praticando sobre ela actos materiais, cuja natureza e amplitude, s se podem qualificar como correspondentes ao exerccio do direito de propriedade, no caso, adquirindo a posse por inverso do ttulo da posse[18], ou seja, antes possuidor em nome alheio, como arrendatrio, agora possuidor em nome prprio como proprietrio. Se duvidas houvessem quanto natureza da posse exercida pelo autor e, como procurou demonstrar-se no h, a mesma haver-se-ia que presumir exercida em nome prprio, atenta a factualidade em apreo e o disposto no art 1252, do Cd. Civil. Actos de posse, alis, que incidiram no s sobre a parte urbana prometida vender mas tambm sobre a parte rstica.[19] A tal no obsta a demonstrada circunstncia do autor se haver mostrado preocupado com a noticia de que a habitao havia sido adjudicada a outro herdeiro do antigo senhorio, procurando resolver a questo de forma conciliatria, procurando aquele e que teve conhecimento de tal

adjudicao na data em que foram efectuadas as licitaes em tribunal.[20] Primeiro, porque esta factualidade no permite extrair qualquer concluso quanto atitude, em concreto, assumida pelo autor; embora procurando resolver a questo de forma conciliatria desconhece-se se actuou, nessa diligncia, como proprietrio da coisa, ou como detentor ou possuidor precrio, ou seja, da factualidade assim apurada nada se extrai de relevante para a caracterizao da existncia ou inexistncia do animus da posse. Depois, porque natural que o autor, mesmo actuando como proprietrio do prdio, sabendo que a escritura pblica no chegara a ser realizada, e note-se que foi a promitente-vendedora quem ficou incumbida de diligenciar pela sua realizao,[21] ficando a saber que o prdio, que considerava seu, havia sido adjudicado em partilhas num inventrio, tivesse diligenciado na salvaguarda dos seus interesses procurando chegar fala com o adjudicatrio. Tal iniciativa nos termos genricos em que se mostra demonstrada - no configura qualquer comportamento antagnico com a sua assumida posio de proprietrio, podendo at interpretar-se como uma legtima preocupao com a defesa dos seus interesses. A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposio em contrrio, a aquisio do direito a cujo exerccio corresponde a sua actuao: o que se chama usucapio. cfr. art 1287, do Cdigo Civil. A posse do prdio pelo autor, decorrente da inverso do ttulo de posse operada com a promessa de compra e venda, remonta a 1 de Janeiro de 1980 e traduz, pelo que se deixou dito, uma antecipao do cumprimento do prprio contrato definitivo. Os rus suscitaram, porm, a questo da nulidade do contrato-promessa, por configurar por parte da herdeira Leopoldina ................ a promessa de venda de bens que no lhe pertenciam.[22] De facto, resulta do art 2091, n1, do Cd. Civil que os direitos relativos herana s podem ser exercidos conjuntamente por todos os herdeiros , donde a venda de um bem da herana por apenas um dos herdeiros, sem o consentimento dos outros, havida como venda de coisa alheia. Mas no o caso. Trata-se de uma promessa de venda de que decorre, no a alienao de patrimnio da herana, mas sim a mera obrigao de contratar. A promessa de venda de bem alheio vlida, em virtude de ficar sujeita ao regime da venda de bens futuros, com assento no art 893, do Cdigo Civil e, assim, excluda do regime de nulidade emergente do art 892, do mesmo diploma[23]. Mas ainda que fosse substancialmente invlido o contrato insusceptvel seria de inquinar a posse do autor para efeitos de usucapio, de facto, a lei considera titulada a posse fundada em qualquer modo legtimo de adquirir, independentemente, quer do direito do transmitente, quer da validade substancial do negcio jurdico cfr. art 1259, n1. Precisando o sentido da lei, ensina Mota Pinto que posse titulada a que se funda num modo legtimo de adquirir, ou seja, posse titulada a que se funda num modo que segundo o seu tipo geral idneo para provocar uma aquisio, independentemente de, no caso concreto, o transmitente ter ou no o direito a transmitir e independentemente da validade substancial do negcio jurdico. [24] No releva, assim, para descaracterizar a posse do autor, a apontada nulidade se fora o caso e no - do contrato-promessa, consubstanciada na promessa de venda por parte de uma herdeira de bens que pertenciam herana.

Posse esta, assim, titulada, presumida de boa-f[25] (a qual se reporta ao momento da sua aquisio, sendo irrelevantes as posteriores alteraes do estado de esprito do possuidor[26]), pacfica (porque adquirida sem coaco fsica ou moral[27]), pblica (porque exercida vista de toda a gente e sem oposio de ningum[28]). Assim e porque exercida ininterruptamente[29] havia mais de quinze anos, data da propositura da aco[30], prazo aplicvel por fora do disposto no 1296 do Cdigo Civil e da caracterizao da posse a que nos vimos reportando designadamente de boa f, impe-se a concluso que o autor adquiriu o prdio parte urbana e rstica por usucapio. Dir-se- e no caso certo por resultar dos factos provados e da cpia da inscries do registo[31], que os rus registaram a seu favor a aquisio do prdio em 11/09/1990 e que tal registo sendo definitivo constitui presuno de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, que no caso seriam os rus. Mas tal circunstncia, s por si, no interrompeu o prazo da prescrio aquisitiva que corria a favor do autor. A interrupo da prescrio s ocorre pela citao ou notificao judicial de qualquer acto que exprima directa ou indirectamente, a inteno de exercer o direito, seja qual for o processo a que o acto pertence e ainda que o tribunal seja incompetente , equiparando a lei citao ou notificao qualquer outro meio judicial pelo qual se d conhecimento do acto quele contra quem o direito pode ser exercido. [32] Mas os rus no demonstraram ter procedido deste modo e quando, em sede de contestao, afirmaram o seu domnio sobre o prdio que o autor vinha possuindo, o que ocorreu em 20/5/2004,[33] h muito que a propriedade do mesmo se havia consolidado na esfera jurdica do autor, por via da usucapio. As razes porque assim procederam, nem so relevantes para a questo de direito, nem ficaram explicadas nos autos mas no pode deixar de estranhar-se que os rus alegadamente de modesta condio econmica, tal como o autor - tenham descurado de tal forma a defesa dos seus interesses, pois quando registaram o prdio a seu favor ainda estavam muito a tempo ainda tinham quase cinco anos para interromperem o prazo que corria a favor do autor; no o fizerem e, atento o que se exps, outra soluo no resta que no seja a de reconhecer a aquisio da propriedade pelo autor, por usucapio, com o consequente cancelamento da inscrio que no registo consta a seu favor. 3.2.3. Pedido Reconvencional. Do que ficou j decorre que o parcial provimento do pedido reconvencional, que a sentena recorrida consagrou, no se poder manter por ter como fundamento uma abusiva ocupao pelo autor de um prdio da propriedade dos rus que no se reconhece. O pedido reconvencional dever, pois, improceder. Em jeito de sumrio: I A entrega da coisa, na sequncia de um contrato-promessa de compra e venda, no permite, em regra, falar de posse do promitente-comprador. II Excepciona esta regra a posse do promitente-comprador que pagou a totalidade do preo e actua sobre a coisa como se sua fosse designadamente nela realizando obras que pela sua natureza e extenso expressam poderes de um verdadeiro possuidor. III No releva para a caracterizao da posse do promitente-comprador a circunstncia da promessa de venda se reportar a bens pertena de herana e se mostrar assinada por um s herdeiro. 4. Deciso:

Face ao exposto, acordam os juzes da 1 Seco Cvel do Tribunal da Relao de vora, em julgar procedente a apelao e, em consequncia, em revogar a sentena recorrida, condenando os rus a reconhecerem os autores como legtimos proprietrios, em comum e partes iguais do prdio misto, denominado Monte do Sesmo , sito na freguesia de Rio de Moinhos, concelho de Borba - rstico com a rea de 1250 m2, inscrito na matriz sob o art 21 da seco H; urbano destinado a habitao e quintal, inscrito matriz predial urbana sob o art 1053, descrito na Conservatria do Registo Predial de Borba sob a ficha n 00227/110990, por o haverem adquirido por usucapio, declarando-se extinto o direito dos rus sobre o referido prdio misto e ordenando o cancelamento da respectiva inscrio (Ap.01/110990). - Julgam ainda improcedente o pedido reconvencional. Custas (em ambas as instncias) a cargo dos recorridos/rus. vora, 19/1/2012 Francisco Matos Jos Antnio Penetra Lcio Joo Gonalves Marques

__________________________________________________ [1] Falecido na pendncia da causa, tendo sido habilitados, como seus nicos e universais herdeiros os ora apelantes para com eles prosseguir a aco cfr. despacho de fls. 446 a 448. [2] Porque iniciado antes de 1/1/2008, aplica-se ao presente processo o regime de recursos prvio reforma introduzida pelo Dec-Lei n 303/2007, de 24/8 (v. os respectivos artigos 9, alnea a), 11, n1 e 12, n1) . Pela mesma razo, qualquer disposio do Cdigo de Processo Civil citada neste Acrdo, cujo texto tenha sido alterado pelo referido D.L., referir-se- verso anterior a este. [3] No art 1 da p.i. foi identificado o seguinte prdio: prdio misto, denominado Monte do Sesmo, sito na freguesia de Rio de Moinhos, concelho de Borba, tendo a parte rstica a rea de 1250 m2, descrita na matriz sob o art 21 da seco H; e a parte urbana, composta de casa de habitao e quintal, a confrontar a norte com estrada pblica, a Sul com Amaro Vinhas, a Nascente com caminho pblico e a Poente com Adriano Geadas, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1053 e descrito na Conservatria do Registo Predial de Borba sob o n 227. [4] Cfr. fls. 229 a 237 dos autos. [5] Aco aqui entendida em sentido amplo cfr. Alberto dos Reis, CPC, anot, vol. 5, pg. 52. [6] Ob. e vol. cit., pg. 145. [7] Escreveu-se a este propsito na sentena recorrida: Da matria de facto provada resulta uma situao "sui generis". Com efeito, resulta que o A., na sequncia de acordo escrito acordou com algum que se intitulou de cabaa-de-casal da herana integrada pelo prdio em causa a venda da mesma, no ano de 1980. E que desde ento passou a utilizar aquela casa como sua, sendo que j antes a tinha por arrendamento, fazendo diversos melhoramentos na mesma. E f-lo sem a oposio de quem quer que fosse, exercendo-os ostensivamente e vista de toda a gente. Todavia, da matria de facto provado resulta que, sendo certa a expectativa de aquisio do bem, tendo em considerao o acordo escrito, nunca deixou o mesmo de ter conscincia que, tratando-se a venda de um

negcio formal, para o qual exigido a realizao de escritura pblica, a mesma no se realizou at presente data. Assim, sabia o A. que s aps esse acto ele deixaria de ser mero detentor, com uma alegada expectativa de aquisio. A isso acresce que pelo menos desde 1990, ano em que foi feita a partilha no inventrio que integrou o prdio em causa como bem a partilhar, que o A. sabia que o cabea de casal o aqui R. e que o bem lhe foi adjudicado. Por conseguinte, fica demonstrado saciedade que o A. sabia que a casa ainda no lhe pertencia, inexistindo, portanto, o elemento "animus' supra analisado. Assim h que improceder o pedido principal formulado de aquisio por usucapio. Sendo o contedo do alegado direito elementos indispensvel do mesmo, e elemento de prova que cabia ao A., resultando o mesmo incerto, ter a aco de improceder "in totum". [8] Cfr. al. d) da matria de facto provada. [9] Cfr. als. f) e x) da matria de facto provada. [10] RLJ, 128, pg. 146. [11] Ac. RL, de 8/5/2008, proc. 1331/2008-6, in www.dgsi.pt [12] Nos termos do art 1251, do Cdigo Civil, a posse o poder que se manifesta quando algum actua por forma correspondente ao exerccio do direito de propriedade ou de outro direito real . [13] Tratado de Direito Civil, II, Tomo II, pg 392 [14] Cfr. ainda doutrina e jurisprudncia no aresto citadas, proc. 07A480, in www.dgsi,.pt . No mesmo sentido, cfr. Ac. R.L. de 19/11/2002, proc. 0082057, in www.dgsi.pt [15] O autor entregou a Leopoldina ................, na data da celebrao do contrato-promessa a quantia de 75.000$00 e no incio de 1980 o restante, ou seja a quantia de 75.000$00, assim perfazendo o total de 150.000$00 que foi o preo acordado no contrato-promessa cfr. als. q), r) e z) e aa) da matria de facto provada. [16] Cfr. als. ab) a ba) da matria de facto provada. [17] Provou-se que o autor solicitou junto de Antnia Serol a realizao de obras cfr. al. o) sendo legtimo concluir que esta as no realizou, pois se as tivesse realizado o autor no teria necessidade de as fazer. [18] Cfr. art 1263, al. d), do Cd. Civil. [19] Cfr, als. ar) a au) da matria de facto provada. [20] Cfr. al. bb) da matria de facto provada. [21] Cfr. al. u) da matria de facto provada. [22] A propsito deste ponto afirmaram os rus: O autor tinha perfeito conhecimento que por bito da proprietria do prdio, Antnia da Conceio Serol, lhe sucederam vrios herdeiros e que a alegada promessa de compra e venda teria que ser feita e formalizada por todos eles, o que no aconteceu. O contrato de promessa junto aos autos nulo por configurar por parte da herdeira Leopoldina ................ a promessa de venda de bens que no lhe pertenciam cfr. arts 34 e 35 da contestao. [23] Cfr., neste sentido o Ac.STJ de 6/5/2008, em que foi relator Mrio Cruz, in www.dgsi.pt [24] Direitos Reais, 1972, pg. 199 [25] A posse diz-se de boa f, quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem. A posse titulada presume-se de boa f cfr. art 1260, ns 1 e 2, do Cdigo Civil. [26] Designadamente as que podem ter ocorrido quando o autor teve conhecimento da a notcia de que a habitao havia sido adjudicada a outro herdeiro do antigo senhorio e procurou resolver a questo de forma conciliatria, a que supra nos reportmos. [27] 1. Posse pacifica a que foi adquirida sem violncia. 2. Considera-se violenta a posse quando, para obt-la, o possuidor usou de

coaco fsica ou moral, nos termos do artigo 255. cfr. art 1261 do Cdigo Civil. [28] Posse pblica a que se exerce de modo a poder ser conhecida pelos interessados art 1262, do Cdigo Civil. [29] Cfr. al. av) da matria de facto provada. [30] Com incio em 1/1/1980, data da propositura da aco 11/2/2004 a posse do autor era exercida havia mais de 24 anos. [31] Cfr. fls. 55 e 89. [32] Cfr. art 323, n1, aplicvel ex vi do art 1292, ambos do Cd. Civil. [33] Cfr. fls. 138 dos autos.