UNIVERSIDAD LATINOAMERICANA DE CIENCIAS Y TECNOLOGA

E L C ONT RA TO D E T I E M PO C OM PA RT I D O
DERECHO DE CONTRATOS II
FAC I L I TA D O R : L I C. C A R L O S G A RC A

INTEGRANTES: ILKA GARIBALDO JONATHAN JONES MARCOS GONZLEZ DA N I E L VA L E N C I A ANTHONY CHVEZ CARLOS LANDERO RICARDO MITRE

PANAM, 10 D E DI CI EM B R E DE 2012 .

INTRO DU CCI N
El Derecho en su afn de regular las relaciones de los individuos en la sociedad, sea sta civil, penal, social, comercial, turstica, etc., va avanzando y evolucionado con la creacin de nuevas formas de regulaciones, leyes o normativas que se adecuen a la realidad econmica, social y poltica de cada sociedad (aunque generalmente el Derecho va muy detrs del avance de la sociedad especialmente en el mbito econmico y comercial). Es as que en el caso del mundo moderno o actual ya en algunas legislaciones se puede observar la aparicin de nuevas formas de propiedad (condominios, cementerios privados, tiempo compartido, entre otros).

Las personas en el mundo actual buscan satisfacer sus necesidades de la manera ms simple y accesible posible, y una de esas tan anheladas necesidades es la del ocio, o tambin llamadas actividades de esparcimiento, descanso, entretenimiento o recreacin. Esta necesidad de las personas por salir de lo cotidiano en busca de nuevos estmulos, nuevas aventuras o nuevas formas vacacionales, conllevaron a que en el mundo actual el ocio sea considerado como un Derecho inherente al ser humando. Es por esto, que en la actualidad surgieron nuevas formas de explotar ese derecho; de manera que se cre lo que hoy se denomina tiempo compartido timeshare, como es conocido en el Derecho Anglosajn, multipropiedad, derecho de aprovechamiento por turnos de inmuebles. Cabe sealar que el tiempo compartido no slo se utiliza para el mbito del turismo, sin embargo es en el mbito donde ms se aplica este tipo de figura jurdica.

Contrato de Tiempo Compartido

NDICE

Introduccin

Concepto

Caractersticas del contrato Generalidades Naturaleza Jurdica del contrato

Elementos esenciales del contrato

Efectos que conlleva el contrato para las partes

Modalidades del contrato

Modelo del contrato de derecho de uso por tiempo compartido Conclusin

EL CONTRATO DE TIEMP O C O M PA R T I D O
CONCEPTO, GENERALIDA DES, CARACT ERSTICAS
CONCEPTO

A este tipo de contrato se le conoce de distintas maneras: multipropiedad, propiedad espacio temporal, propiedad temporal, propiedad cuadridimensional, condominio con disfrute relativo.

Dentro de nuestra investigacin hemos encontrado diferentes conceptos que definen esta figura jurdica contractual; sin embargo para recoger en una sola definicin lo que conlleva este contrato, hemos escogido la siguiente:

Es un contrato en donde una de las partes llamada promotor prestador obliga a dar el uso, por un determinado tiempo, de una unidad habitacional con finalidad vacacional, estando sta equipada con los muebles de los que est provista y con los espacios y cosas de uso comn, obligndose adems a la prestacin de servicios, sean dependientes o independientes del uso y, tambin, la obligacin de administrar la propiedad con el fin de solucionar cualquier problema de tipo administrativo. La otra parte llamada usuario turista se obliga a pagar un precio cierto en dinero, ms el pago peridico de cuotas de mantenimiento, reparacin y mejoras.

En un contrato de tiempo compartido solo se hace referencia a dos de los sujetos intervinientes en la operacin comercial, que tambin se puede aplicar a bienes inmuebles como de bienes como un yate, una casa rodante, etc., pero en la prctica negocial tal relacin jurdica no es bilateral sino multilateral, ya que se trata de una serie de contratos conexos que resultan imprescindibles para la correcta prestacin de la obligacin principal. En el contrato de tiempo compartido el que adjudica adquiere este derecho mediante un contrato que se firma con la empresa que organiza el sistema y que, generalmente, es la propietaria de las unidades afectadas a este modo de uso. Es decir que se trata de la modo de negocio que otorga al futuro inquilino, propietario o usuario del sistema la facultad de usar un bien inmueble o
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mueble y de determinados servicios durante un perodo de tiempo, concluido el cual corresponder la misma a otro titular y as sucesivamente hasta que corresponda nuevamente al primero.

CARACTERSTICAS

El tiempo compartido se ha convertido, en la actualidad, en una institucin turstica que refleja, en la mayora de los casos, novedosas y diferentes formas del derecho a la recreacin. El tiempo compartido no es un derecho real, pues el tiempo compartido, slo tiene su fuente en un contrato, y quiz en un testamento, no crea derechos reales, sino solo derechos personales o de crdito para las personas que intervienen en su creacin. El tiempo compartido tiene una naturaleza totalmente distinta. Desde el punto de vista terminolgico, se puede llamar igualmente tiempo compartido al documento por el que el propietario afecta o destina un inmueble para que se utilice concediendo a terceros su uso por periodos cclicos, con las caractersticas que se indican; el contrato que celebra la persona que se obliga a conceder ese uso, con el beneficiario del mismo, y el sistema econmico y legal al que deben sujetarse tanto el documento de afectacin, como el contrato mencionado. El contrato de tiempo compartido no es vitalicio, sino a plazo, no es gratuito, sino oneroso; ni confiere derechos sobre el inmueble al compartidario y sus familiares.

El contrato de tiempo compartido presenta diferentes caractersticas, entre ellas, las siguientes: Es un contrato bilateral en el que una de las partes se obliga a alquilar una unidad habitacional con todo lo que la misma incluye (servicios, muebles, etc.), mientras que la otra parte por su lado se obliga a pagar un precio cierto dinero ms el pago de las cuotas correspondientes. Es un contrato oneroso ya que la persona que adquiere la unidad habitacional debe abonar una cuota con la finalidad de adquirir su derecho de acceder a la misma y a su vez la empresa se obliga a garantizarle el uso, su mantenimiento y administracin.

El contrato de tiempo compartido se caracteriza por ser un contrato atpico ya que en nuestro pas no se encuentra regulado por ninguna ley especfica. Slo en muy pocos pases como por ejemplo Portugal, Grecia y Francia este tipo de contrato, el de tiempo compartido, se encuentra tipificado. El contrato de tiempo compartido es un contrato de adhesin donde una empresa le ofrece un contrato al futuro inquilino y este debe firmarlo o no manifestando as su consentimiento o la falta del mismo. Tambin es un contrato de tracto sucesivo debido a que su prestacin se cumple peridicamente debido a que el inquilino se compromete al pago de una cuota mensual o anual. Las partes pueden firmar un contrato de tiempo compartido de la forma que prefieran pero es de suma importancia que el mismo sea realizado por escrito con el fin de obtener elementos probatorios en el caso de existir un futuro litigio. De acuerdo a la naturaleza jurdica del contrato de tiempo compartido, la doctrina se encuentra dividida en dos partes. Por un lado una parte de la doctrina considera que el tiempo compartido es un derecho personal y por otro lado considera que es un derecho real. Un derecho personal es aquel que le atribuye a su titular la facultad de exigir de otra persona una prestacin que puede consistir en dar, hacer o no hacer una cosa.

Contrato de Tiempo Compartido

G E N E R A L I DA D E S

El tiempo compartido nace en 1965, en una estacin de esqu en los Alpes de Francia en la localidad llamada Superdevoluy, donde se utilizaba como eslogan para atraer a los clientes no alquile la habitacin: compre el hotel, es menos caro. Sin embargo, es en los Estados Unidos de Norte Amrica en el Estado de Florida donde el tiempo compartido alcanza su mayor auge y xito en los aos setenta. En la actualidad el tiempo compartido se encuentra legislado en: Costa Rica, Canad, Estados Unidos de Norte Amrica, Mxico, en pases de Latinoamrica como Colombia, Argentina, en Asia, etc.

Gracias a esa acogida de los Pases y al crecimiento del turismo, el tiempo compartido en el ao 1970 obtuvo alrededor de 10 millones de ventas. Para fines de 1995 contaba con ms de 500 millones de ventas, es decir que las ventas se incrementaron en un 500%. Para el ao 2007 el tiempo compartido contaba con 7,315 centros tursticos, que reportan un poco ms de 8.9 millones de usuarios activos, y ms de 28 millones 866 mil entre usuarios activos y beneficiarios (es decir que utilizan el tiempo compartido), lo que alcanz en ventas una suma de $ 14.7 Billones de Dlares.

Por lo que el tiempo compartido como estructura vacacional resulta ideal para aquellos consumidores que no disponen de los recursos suficientes para adquirir un inmueble con tal destino y para solventar los gastos posteriores de mantenimiento, as como tambin para quienes disfrutan con el cambio permanente de lugares y con la bsqueda de nuevas experiencias. En este tipo de relaciones jurdicas, una de las partes se obliga a dar el uso y goce por uno o ms perodos al ao de una unidad habitacional con finalidad vacacional, con los muebles de los que est provista y con los espacios y cosas de uso comn, obligndose adems a la prestacin de servicios, la otra parte se obliga a pagar un precio cierto en dinero, ms el pago peridico de cuotas de mantenimiento, reparacin y mejoras. Como se puede apreciar esta definicin slo enmarca a dos sujetos intervinientes en la relacin jurdica; sin embargo, ests relaciones jurdicas tienen carcter multilateral y no bilateral, ya que existen una serie de relaciones jurdicas durante todo el transcurso de validez de dicha relacin jurdica, para que la primera relacin jurdica realizada tenga una correcta aplicabilidad dentro del mundo de las relaciones jurdicas. Entonces, el tiempo compartido puede ser descrito como una forma de acceder a los servicios que brindan los hoteles, especialmente en lugares donde existe gran afluencia de turistas a los cuales se les ofrece el derecho de uso, goce y disfrute, por uno o ms periodos al ao de una habitacin en un

complejo turstico, donde el usuario tiene derecho de disfrutar de su alojamiento por un nmero determinado de semanas fijadas a travs del calendario anual, las cuales pueden ser movibles de acuerdo a la fecha que el usuario reserv para sus vacaciones, por un nmero determinado o indeterminado de semanas (si la semana o semanas electas por el usuario coincide con temporada alta del lugar, est deber considerar su reserva con el tiempo de antelacin necesario). Es decir, que la familia vacacional obtiene una propiedad vacacional que ser utilizada la semana o semanas (dependiendo el porcentaje de compra) dentro del calendario anual, que ms convenga a la familia vacacional.

Una de las caractersticas, por la naturaleza del tiempo compartido, es que dichas relaciones jurdicas son denominadas transacciones transfronterizas, ya que para que esta institucin funcione se requiere de una organizacin a nivel internacional. Este tipo de organizacin generalmente la brindan dos empresas que funcionan a nivel internacional, a las cuales se encuentran afiliadas las dems empresas que ofrecen este servicio en los pases de origen (es decir donde se entablo la relacin jurdica). Dichas empresas (las del pas de origen) se encuentran afiliadas a: R.C.I. (Resort Condominios Internacional) o I.I. (Interval Internacional); estas empresas se encargan fundamentalmente de proporcionar y coordinar la o las semanas a intercambiar de todos los usuarios en diferentes partes del mundo.

El tiempo compartido en la actualidad consta de dos principales problemticas: la primera deviene de la discusin terica-doctrinal existente en este mbito, la cual se encuentran vinculada a determinar la naturaleza jurdica en este tipo de relaciones jurdicas. Es decir, que de acuerdo a la teora que se adopte se tendr la naturaleza jurdica del tiempo compartido. Es por esto, que el debate existente se da en el mbito de las obligaciones y derechos que surgen de la suscripcin del contrato del tiempo compartido; es decir, si stas obligaciones y/o derechos pertenecen a los derechos reales o a los derechos personales. La primera teora o lnea doctrinal refiere, que al existir en su naturaleza una potestad y/o facultad inmediata y directa con la cosa (la habitacin vacacional), se est frente a un contrato con efectos reales, adems de preguntarse si el tiempo compartido merece una proteccin efectiva en mrito al orden econmico-turstico; la segunda teora o lnea doctrinal nos menciona que el tiempo compartido versa simplemente sobre la autonoma de la voluntad de las partes al suscribir un contrato con obligaciones reciprocas. La segunda problemtica del tiempo compartido es que los contratos que suscriben los usuarios son los denominados contratos de adhesin, con las cuales en algunos Pases lograron estafar a los

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usuarios, ya que los contratos que suscriban, no permitan a los usuarios un control efectivo de la administracin, tampoco contaba con instancias para reclamar. Otras veces no se informaba bien lo que se estaba vendiendo. Por otro lado, algunos de estos contratos tampoco contaban con clusulas que determinaran las sanciones para los usuarios morosos del pago de la reparacin, mantenimiento, etc., del tiempo compartido. Sin embargo, sin importar la teora a adoptarse, se debe tomar en cuenta legislar o normar el tiempo compartido, adoptando reglas generales para este tipo de relaciones jurdicas, logrando as brindar la seguridad jurdica necesaria para su aplicabilidad.

En Pases donde se fomenta la inversin y el turismo, ya que ste les genera fuertes ingresos (Argentina, Chile, Venezuela, Mxico, Espaa, entre otros), ya se encuentra regulado el tiempo compartido, logrando as brindar a los usuarios y/o turistas la mayor seguridad jurdica posible en sus pases.

NA T U R A L E Z A J U R D I C A D E L C O N T R A TO

Entre las diversas tendencias doctrinales que tratan de expresar la naturaleza jurdica del tiempo compartido, podemos hacer notar dos que destacan:

La contractualista, la cual establece que el tiempo compartido es bsicamente un contrato y en consecuencia, engendrar derechos de crdito entre las partes, es decir, obligaciones de hacer.

La realista, que interpreta al tiempo compartido como un derecho real, bsicamente el de propiedad que por tiempo determinado o vitaliciamente se comparte entre varias partes.

Ambas tendencias admiten diversas modalidades. La primera, el contrato de adhesin o guin administrativo, y la segunda, el condominio, con la diferencia especial de un estado de pre horizontalidad que requiere de Proteccin jurdica.

E L E M E N TO S E S C E N C I A L E S D E L C O N T R A TO

Los elementos esenciales del contrato de tiempo compartido seran. Personales Compartidor (empresa, persona fsica o moral) y compartidario, usuario o turista Reales los objetos del contrato, ya sea directo o indirecto. Formales

Personales El compartidor, persona fsica o moral -empresa- que proporciona el uso del inmueble y el compartidario, normalmente persona fsica, usuario o turista que se obliga al pagar el primero por el uso del inmueble proporcionado. Al compartidor se le exige contar con la capacidad general para contratar y la especial del comerciante. Por lo que respecta al usuario o turista tambin se le exigir la capacidad general para contratar y la misma podr registrarse por las disposiciones del derecho civil, pues su actividad no es ni habitual ni profesional, sino eventual y ocasional. Reales El objeto directo de dicho contrato, es un dar o hacer, y el indirecto es conceder, por parte del compartidor, el uso del inmueble al cliente o compartidario. El otro objeto indirecto, corresponde al compartidario, es el precio cierto y en dinero obligacin de dar- que deber entregar el compartidor en una sola exhibicin o en bonos y otra cantidad adicional que puede variar debido a gastos causados por servicio y mantenimiento. Formales Al calificar al contrato de tiempo compartido como formal y consensual, est exigiendo para su perfeccionamiento la forma escrita y deja la opcin a las partes para que acudan a notario pblico y conformen as el citado contrato.

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E F E C TOS QU E C ON L L E VA

Tanto en una posible regulacin que se haga de esta materia, como en los contratos que se celebren, es muy importante precisar cuales seran los derechos y obligaciones tanto del prestador, como del usuario-turista. El prestador se obliga a conceder al usuario-turista el uso del inmueble materia del contrato. El prestador se obliga a respetar el derecho de uso del inmueble por parte de usuarioturista por el tiempo que hubiesen convenido. Este tiempo es muy variable, ya que la prctica sobre la especie lo permite. En este aspecto, cabe la posibilidad de que el prestador ofrezca y se obligue al cambio de periodo convenido con dos meses de anticipacin, s el periodo solicitado se encuentra vacante. El prestador se obliga a prestar al usuario-turista los servicios sealados en el contrato y por el mantenimiento del inmueble, los cuales debern constar por escrito, ser descritos con detalle y entregados al usuario-turista. Tales servicios podr realizarlos el prestador por s mismo o por mediacin de sus empleados, o contratarlos con personas dedicadas a esas actividades. El prestador negar el uso del inmueble al usuario-turista cuando su conducta o actividades dentro del establecimiento afecten la seguridad o tranquilidad del mismo, o se funde en disposiciones expresadas por otros ordenamientos. Obligaciones de usuario-turista: Pagar al prestador un precio cierto y en dinero, en una sola exhibicin o en bonos, as como una cantidad adicional, tambin en dinero, que puede ser variable debido a gastos ocasionados por el servicio y mantenimiento. Pagar la cuota anual de servicio y mantenimiento mencionados anteriormente, aun cuando no ocupe el inmueble durante el plazo correspondiente segn lo pactado. Avisar al prestador, con toda oportunidad, que no ocupar el inmueble en el tiempo que le corresponde. Derechos del usuario-turista: Entre los principales derechos del usuario-turista que se revierten como obligaciones para el prestador, tenemos las siguientes: Gozar de la ms amplia libertad para usar del inmueble durante el tiempo que por su contrato le corresponda y en consecuencia, puede habitarlo solo, con su familia o con sus amistades, prestarlo, rentarlo y recibir en l visitas y huspedes. Esto revierte en la

obligacin del prestador de reconocer al usuario-turista el derecho de designar a terceras personas para que reciban el servicio, designacin que podr hacer gratuitamente o contra pago de la contraprestacin que libremente convenga con dichos terceros. Designar a una o ms personas, si los usuario-turistas fueren varios, para que los represente en todo lo concerniente a sus intereses comunes, frente al prestador y toda clase de autoridades, o someterse en lo conducente.

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M ODA L I DA D E S

Para que exista tiempo compartido no basta que una persona tenga derecho a usar por periodos cclicos una vivienda turstica, sino que es necesario que un tercero se obligue a proporcionar en esa vivienda y en las dems, dentro de un inmueble, los servicios que sean necesarios para que el usuario-turista disfrute de un descanso o de sus vacaciones, con la posibilidad de que lo acompaen miembros de su familia.

Como ejemplos de situaciones que no constituyen tiempo compartido, se pueden citar los siguientes:

Varias personas compran una copropiedad un departamento ubicado en un edificio sujeto al rgimen de propiedad y condominio y para regular su uso, celebran un contrato que les permite ocupar el inmueble cierto periodo del ao cada uno de los copropietarios.

Varias personas celebran un contrato de arrendamiento con el propietario de una finca, por varios aos por lo cual cada uno de los arrendatarios tiene slo el derecho de uso del bien cierto tiempo en el ao. Un padre celebra un contrato de comodato por varios aos con sus hijos respecto de un inmueble y les concede el uso gratuito, a cada hijo por periodos fijos del ao.

Para que se d la figura del tiempo compartido se requiere que se preste un servicio de atencin, hospedaje y vigilancia dentro de un inmueble integrado por varias viviendas junto con la concesin del uso de esa vivienda por periodos determinados cada ao. Dentro de la bsqueda e investigacin para encontrar el medio y procedimiento ms idneo de carcter legal al tiempo compartido, se han propuesto diversas soluciones. Las ms comunes son: * La copropiedad; * Las asociaciones o sociedades; * El servicio hotelero * La concesin slo del uso y * El fideicomiso.

 La copropiedad. Al desarrollar un sistema de tiempo compartido, puede estructurarse bajo la base de vender a los usuarios turistas una parte indivisa de cada una de las viviendas que integran el conjunto sobre el que a su vez, previamente se ha constituido el rgimen de propiedad y condominio y obligar a los copropietarios de cada vivienda a pactar la obligacin recproca de permanecer en la indivisin y la regulacin del uso del bien en ciertos periodos del ao. En este sistema el promotor, se obliga a prestar los servicios de hospedaje, atencin y vigilancia que son propios del sistema y el usuario a pagar adems un precio, como contraprestacin por la parte alcuota en la copropiedad, una cuota peridica de mantenimiento como contraprestacin de los servicios. Esta forma de constitucin del rgimen del tiempo compartido puede originar muchos y graves problemas, adems de serios inconvenientes prcticos. Es un sistema muy caro, ya que el usuario debe pagar un precio que generalmente es alto como comprador del indiviso y pagar los gastos de escrituracin y registro de su ttulo, adems de los pagos futuros, por impuestos prediales y derecho municipales. La ventaja de esta formas, es que el usuario es el propietario y por ese medio tiene protegida su inversin y si el promotor incumple los servicios ofrecidos, por lo menos queda el inmueble para los usuarios. Hay problemas de certeza del rgimen, porque como todos los usuarios son copropietarios, cualquiera de ellos puede pedir la divisin del inmueble o si esta no es posible, la enajenacin del mismo, para terminar con la copropiedad. La objecin fundamental a esta forma de constituir el rgimen es que no podra ser utilizado por los extranjeros, en atencin a la prohibicin constitucional de adquirir inmuebles dentro de la zona restringida y es precisamente el tiempo compartido la bsqueda de soluciones a problemas tursticos y especialmente de los turistas extranjeros que desean vacacionar en zona de playas y limtrofes con otros pases. Las asociaciones y sociedades Para estructurar un sistema de tiempo compartido pueden utilizarse tanto las asociaciones como las sociedades ya sean civiles o mercantiles. La forma ms viable sera constituir primero la asociacin o la sociedad; despus que la persona moral ya creada adquiera el inmueble sobre el que se establecer el sistema y posteriormente conceder a los asociados o Contrato de Tiempo Compartido

socios el derecho a ese uso alternado por periodos generales anuales, para vacacionar. En la escritura constitutiva de la persona moral sus finalidades u objetivos; qu personas puedan ser asociados o socios; cules son sus derechos y sus obligaciones y por ltimo cmo podran ceder sus derechos y la posibilidad de su cesin. Es necesario diferenciar la regulacin del inmueble y de los derechos y obligaciones de sus propietarios o usuarios, de la regulacin del servicio administrativo hotelero que deba darse al usuarios turista para que ste pueda gozar del sistema. Lo normal ser que la asociacin adquiera la propiedad o el uso y goce del inmueble y despus haga en el las divisiones y ponga las instalaciones que permitan el funcionamiento del tiempo compartido y deber optarse ya sea porque los administradores de la persona moral sean los encargados de la administracin y operacin del tiempo compartido o contratar los servicios con un tercero. El servicio hotelero El prestador tiene ya toda la infraestructura para proporcionar tanto el uso de la vivienda o habitacin y los bienes muebles que se requieren, como los servicios que pretende el usuario turista. As el prestador es una empresa hotelera con instalaciones en diversos lugares del pas y del extranjero, tiene la posibilidad de proporcionar intercambios de los lugares en que preste el servicio. La forma de utilizar este medio, es un simple contrato en el que el prestador se obliga a proporcionar todos los servicios del sistema de tiempo compartido a cambio de una contraprestacin en dinero consistente en una suma determinada al momento o celebracin del contrato y pagos peridicos posteriores sujetos a determinacin, dependiendo de los costos de los servicios futuros. Esta estructura funciona como un simple derecho de apartado o una reservacin hotelera y los posibles usuarios no ven con claridad ninguna ventaja sobre la posibilidad de hacer cuando lo consideren necesario y con toda oportunidad, la reservacin hotelera para pasar sus vacaciones. La concesin slo del uso. El tiempo compartido es precisamente un sistema en que se permite a una persona el uso de una vivienda y se le proporcionan los servicios necesarios que le permiten disfrutar de una vacaciones y descanso en el sentido general y amplio de que tiene estos trminos.

Se otorga el uso del inmueble para que el usuario turista est consciente de que no tiene derechos de propiedad. Esta forma de proporcionar el sistema de tiempo compartido significa que no se requiere ningn mecanismo jurdico previo a la concesin de ese uso y que basta con que el propietario de un inmueble susceptible de destinarse a ese sistema ya sea persona fsica o moral, celebra un contrato y cierto pagos peridicos, por el mantenimiento del inmueble y por los servicios que reciba. La falta de reglamentacin adecuada llev a la comisin de muchos fraudes y estafas. El fideicomiso. El contrato de fideicomiso lo celebran, de una parte como fideicomitente el dueo del inmueble para hacer a travs de este medio la afectacin del bien y ser susceptible la inscripcin el Registro Pblico de la Propiedad, de la ubicacin del inmueble; como fideicomisario en primer trmino el prestador del servicio de tiempo compartido o la persona a quien se le den facultades para contratar el servicio con un tercero y en ocasiones como segundo fideicomisarios los usuarios turistas y por ltimo, como fiduciaria una institucin de crdito. Deben proponerse como fines del fideicomiso precisamente el destinar el inmueble fideicomitido al servicio de tiempo compartido y la posibilidad de emitir certificados de participacin que den a sus titulares el derecho a una parte alcuota de los frutos o rendimientos de los bienes, o del producto neto que resulte de su venta, si se pretende emitir a favor de extranjeros y con derecho a la parte alcuota del derecho de propiedad.

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M O D E L O D E C O N T R A TO D E D E R E C H O D E U S O P O R T I E M P O C OM PA RT I D O

Entre el Sr. ........ (nombre, tipo y N de documento), domiciliado en .......... en adelante EL PROPIETARIO y el Sr. ........ (nombre, tipo y N de documento), domiciliado en ...... en adelante EL BENEFICIARIO, convienen en celebrar el presente contrato de derecho de uso por tiempo compartido sujeto a las siguientes clusulas: PRIMERA: OBJETO. El propietario es titular del dominio de ........ unidades semanales en el complejo ......... ubicado en ......... El propietario concede al beneficiario el uso por el sistema de tiempo compartido y por el plazo de ......... aos de ......... (una, o ms) semana de temporada (alta/baja) para .......... personas al usuario y/o sus sucesores. Los sucesores del beneficiario debern acreditar ante el propietario su condicin de tales y unificar personera a fin de poder ejercer el derecho de uso. SEGUNDA: PRECIO. El precio pactado por el derecho de uso por el plazo indicado en la clusula que antecede es de $ ....... (pesos .......) pagaderos de la siguiente manera: $ ..... (pesos ....) a la firma del presente, sirviendo ste de recibo suficiente y $ ....... (pesos .......) al tiempo de la firma de la escritura pblica de constitucin del derecho de uso. TERCERA: ESCRITURACION. La escritura de constitucin del derecho de uso a favor del Sr. ....... se firmar en el plazo de ....... contados a partir de la fecha por ante el escribano ........ con oficinas en la calle ......... (telfono ....), quien notificar a las partes en forma fehaciente la fecha y hora fijadas para la celebracin del acto. En caso que la parte cumplidora fuera el beneficiario, este podr declarar resuelto el contrato y exigir el reintegro de lo pagado de acuerdo con la clusula segunda con ms un inters diario (mensual, etc.) del ...... %. En caso que la parte cumplidora fuera el propietario, podr declarar resuelto el contrato con ms los daos y perjuicios que correspondan. CUARTA: ADMINISTRACION. Ambas partes acuerdan en designar a ...... como administrados. El administrador tendr a su cargo la administracin y prestacin de servicios del sistema, en particular, el mantenimiento de todos los bienes, provisin y reposicin de muebles y el funcionamiento de todos los servicios que ofrece el sistema tales como ......... La gestin del administrador ser irrevocable salvo justa causa de remocin. En ese caso, el propietario proveer inmediatamente el reemplazo a fin de no afectar la continuidad de las prestaciones. QUINTA: EXPENSAS. El beneficiario abonar una cuota de mantenimiento anual de $ ........ (pesos .....) ms el impuesto al valor agregado (I.V.A.) por semana de uso adquirida. La misma se pagar del ....... al ........ del mes de ........... por adelantado. La primera se abona en este acto, sirviendo el presente de recibo suficiente.

La falta de pago de la cuota de expensas en tiempo oportuno colocar al beneficiario en estado de mora, que se operar en forma automtica y sin necesidad de interpelacin judicial o extrajudicial alguna. El atraso en el pago de las expensas devengar un inters punitorio del ..... % y compensatorio del .... % sobre las cuotas vencidas. Todo servicio extra que decida la administracin como excursiones, vehculos deportivos, traslados, etc. sern optativos y se facturarn independientemente de la cuota de mantenimiento. SEXTA: DESCRIPCION DE LAS SEMANAS. Las unidades semanales afectadas al sistema de tiempo compartido comprenden siete das consecutivos y se clasifican y enumeran por temporada alta, media o baja segn resulta de la planilla que se adjunta al presente y que las partes suscriben de conformidad. El beneficiario deber pedir la adjudicacin de la semana que desea, dentro de la categora adquirida dentro de los ...... das anteriores al comienzo de la semana N ...... El pedido del beneficiario estar sujeto a disponibilidades del complejo. Los das o semanas no usados no sern acumulables en el complejo. En caso que el beneficiario se encontrara en mora con el pago de las expensas pactadas en la clusula quinta, la adjudicacin de la semana quedar sin efecto. SEPTIMA: CESION. El beneficiario podr ceder los derechos que adquiere por el presente, en los mismos trminos y condiciones. Tambin podr prestar a terceros la unidad objeto de este contrato sin exceder la capacidad habitacional de la misma que es de ........ plazas. En todos los casos descriptos en esta clusula deber requerir la previa conformidad del propietario y de la administracin. OCTAVA: RESPONSABILIDAD. El beneficiario o quien ocupe la unidad a su nombre ser responsable de todo dao que cause por s o por terceras personas a su cargo, a cualquier bien del complejo o de la unidad. Los daos debern ser resarcidos al tiempo de la desocupacin de la unidad y de acuerdo a la estimacin que al efecto practicar la administracin. La falta de entrega en trmino de la unidad importar para el beneficiario el pago de una multa diaria de $ ......... (pesos ....) la que ser exigible en forma inmediata y por va ejecutiva. Las llaves debern depositarse contra recibo en la portera del complejo al tiempo de dejar entregar la unidad. Todo ocupante deber permitir el libre acceso de personal de mantenimiento del complejo para efectuar las reparaciones que resulten necesarias. No se podrn mover los muebles de lugar, ni cambiar los objetos de decoracin ni instalar carteles o antenas o exhibir objetos que puedan ser vistos desde el exterior de la unidad. NOVENA: DOMICILIOS. El propietario constituye domicilio en .......... y el beneficiario lo hace en ........ para todos los efectos derivados de este contrato. Ambas partes acuerdan en someterse a la competencia ordinaria de los Tribunales de ..... para todos los efectos judiciales derivados de este contrato. En prueba de conformidad se firman ....... ejemplares Contrato de Tiempo Compartido

de un nico y mismo tenor y cada parte recibe el suyo en ...... a los ...... das del mes de ........ de 200......

CONCLUSIN
El tiempo compartido es un derecho, sobre un bien determinado, derecho que es de uso y de goce, pero que no pertenece a nuestra universalidad del patrimonio, pero que podemos reclamar, si no se cumple con lo que se estipula dentro del contrato del tiempo compartido, por lo que lejos de ser un derecho real, bien podramos considerarlo como un derecho personal, es decir un derecho de crdito.

Este concepto que comenz a mediados del los aos 60s., se ha mantenido igual hasta la actualidad; pero adems su valor, utilidad, imagen y popularidad, han crecido y provocado que los grandes conocedores de esta industria, anticipen que este forma de vacacionar esta a por convertirse, en la primera opcin en el mundo en el transcurso de los prximos diez aos. Aunado a lo anterior esta la llegada de marcas reconocidas como Westin, Four Seasons, Marriot, Disney y Hilton (entre otros) las cuales ofrecen actualmente, un producto que garantiza unas formidables vacaciones en desarrollos tursticos espectaculares; ideales para cualquiera que guste de viajar y ahorrar en el costo de hospedaje a un largo plazo.

Tambin hemos podido observar que se discute en doctrina acerca de la naturaleza jurdica del tiempo compartido, pero independientemente de la naturaleza jurdica que se le asigne, es una realidad indudable que hasta el da de hoy esta figura ha sido muy criticada en su funcionamiento porque ha dado lugar a la existencia de las denominadas clusulas abusivas. Esto demuestra la necesidad de contar en nuestro pas con un rgimen legal que regule el sistema de Tiempo Compartido y que sirva al mismo tiempo para proteger adecuadamente los intereses de los usuarios, prohibiendo las clusulas abusivas en contratos que son predispuestos por el desarrollista y estableciendo sanciones.

Resulta necesaria una prolija regulacin que ponga orden a las relaciones y permita la correcta composicin de los intereses en juego, tanto en el momento de la contratacin como durante todo su funcionamiento. Es decir que considero indispensable la creacin de una ley que regule todo el funcionamiento del sistema: desde proteger al usuario o adquirente, regulando la actividad de las empresas dedicadas a la actividad, hasta la posibilidad de imponer un rgimen impositivo especial para esta modalidad de organizacin. Asimismo, creo que esa ley debe darle al instituto el tratamiento de derecho real. Sin embardo creo que no sera conveniente crear un derecho real nuevo dentro de la enumeracin que el actual artculo 2503 de Cdigo Civil hace de los mismos, bastando con que
doctrinariamente haya consenso sobre su naturaleza jurdica de Derecho Real, como oportunamente se hizo con la Propiedad Horizontal.

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