Plan Negocios Conjunto Habitacional

Myriam Torres
Resumen
Este documento es un Plan de Negocios Inmobiliarios de El Conjunto Habitacional Vista Aurora. Partiendo del anlisis macroeconmico se realiza el diagnstico situacional del mercado inmobiliario en la ciudad de Quito y especficamente en el Valle de Cumbay, donde se encuentra ubicado el Proyecto Vista Aurora. De este anlisis se ha sacado los parmetros que nos permiten entender la situacin del mercado, oferta-demanda del sector, los ingresos de los potenciales clientes, sus necesidades y prioridades cuando van a adquirir una vivienda. Tambin se hace un anlisis tcnico arquitectnico, en el que se revisa sus caractersticas funcionales, formales y tecnolgicas. Partiendo de este resultado se hace un estudio financiero que define la rentabilidad esttica y dinmica del proyecto y luego plantea estrategias de accin como son publicidad y mercadeo del producto, la gerencia del proyecto y por ltimo el estudio del marco legal. Para concluir este plan se realiza el anlisis de supuestos y riesgos frente a la consecucin del objetivo y como mitigarlos en el caso de que se presenten, para as obtener el producto esperado.
Myriam Torres
Abstract
This document is a Business Plan for Vista Aurora Residential Development. Following a macroeconomic analysis, a situational diagnosis has been made of the property market in the city of Quito and specifically in the nearby Cumbay valley, where Vista Aurora is located. This analysis throws up parameters that reveal the market situation, such as local supply and demand, and the income of potential customers, along with their needs and priorities when purchasing housing. A technical, architectural analysis has also been conducted, reviewing functional, formal and technical traits. This analysis is furthermore the basis for a financial study, which defines the static and dynamic profitability of the project and then puts forward action strategies, such as the advertising and marketing of the product, project management and a study of the legal framework. The business plan ends with an exploration of the assumptions and risks entailed in the progress towards the objective, examining how these could be mitigated should they arise so as to be able to assure accomplishment of the expected result.
Myriam Torres
NDICE DE CONTENIDOS
1 Resumen Ejecutivo ................................................................................................................ 2 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 Antecedentes ................................................................................................................ 2 Estudio de Mercado ...................................................................................................... 3 Anlisis de Costos.......................................................................................................... 4 Estrategia Comercial ...................................................................................................... 4 Anlisis Comercial ......................................................................................................... 5 Anlisis Econmico Financiero. ..................................................................................... 6
Entorno Macroeconmico .................................................................................................... 8 2.1 2.2 Antecedentes ................................................................................................................ 8 Anlisis......................................................................................................................... 11 Sector Real .......................................................................................................... 11 Evolucin del PIB ................................................................................................ 12 PIB por Ramas Variaciones............................................................................... 13 Tasas de inflacin ................................................................................................ 14 Remesas .............................................................................................................. 15 Empleo................................................................................................................. 16 Sector inmobiliario y de la construccin ............................................................. 17 Inflacin de la construccin................................................................................. 18 Sector Financiero, segmento Vivienda................................................................ 19 Fortalezas ............................................................................................................ 20 Debilidades.......................................................................................................... 22
2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 2.2.10 2.2.11 2.3 3
Conclusiones: .............................................................................................................. 23
Estudio de mercado ............................................................................................................ 26 3.1 Anlisis de la Demanda ............................................................................................... 26
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3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 3.1.6 3.1.7 3.1.8 3.1.9 3.1.10 3.1.11 3.2
Introduccin ........................................................................................................ 26 Condiciones para comprar una vivienda............................................................. 27 Condiciones de la vivienda actual ....................................................................... 28 Intencin de compra ........................................................................................... 29 Intencin de compra por sectores ...................................................................... 30 Preferencia entre Casa o Departamento ............................................................ 31 Preferencia por tamao de inmueble ................................................................. 32 Caractersticas importantes de la nueva vivienda .............................................. 33 Servicios comunales preferidos........................................................................... 34 Formas de Pago ................................................................................................... 35 Medios de Promocin ......................................................................................... 36
Perfil del Cliente .......................................................................................................... 37 Nivel de ingresos ................................................................................................. 38 Capacidad de pago .............................................................................................. 39 Conclusiones........................................................................................................ 40
3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3
Anlisis de la Oferta .................................................................................................... 40 La Competencia................................................................................................... 40 Proyectos Nuevos................................................................................................ 42 Localizacin de Proyectos en oferta.................................................................... 43 Composicin del Producto .................................................................................. 48 Servicios Complementarios................................................................................. 49 Comparacin de precios...................................................................................... 50 Unidades Vendidas.............................................................................................. 51 Comparacin de reas de vivienda ..................................................................... 52 Tabla de ponderables de los proyectos .............................................................. 52 Posicin del Proyecto Vista Aurora con relacin a la Competencia.................... 54 Conclusiones........................................................................................................ 55
3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 3.3.8 3.3.9 3.3.10 3.3.11
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Componente tcnico arquitectnico .................................................................................. 56 4.1 Anlisis de la Ubicacin ............................................................................................... 57 Localizacin ......................................................................................................... 57 Terreno................................................................................................................ 58 Orientacin y Topografa..................................................................................... 59 Entorno natural y Clima....................................................................................... 59 Anlisis del Entorno............................................................................................. 60 Vas de acceso y transporte................................................................................. 61 Servicios............................................................................................................... 63 Conclusiones: ...................................................................................................... 64
4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.2
Anlisis del Urbano...................................................................................................... 65 Usos de suelo ...................................................................................................... 65 Zonificacin Urbana ............................................................................................ 66 Ventajas y desventajas del terreno del proyecto................................................ 67
4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3
Anlisis y evaluacin del componente Arquitectnico ............................................... 68 Filosofa del proyecto .......................................................................................... 68 Descripcin del proyecto..................................................................................... 69 Anlisis Formal .................................................................................................... 70 Anlisis Funcional ................................................................................................ 71 Programa del conjunto........................................................................................ 73 Conclusiones........................................................................................................ 81
4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.4
Anlisis de Costos........................................................................................................ 82 Costos de Terreno ............................................................................................... 82 Costos directos .................................................................................................... 83 Costos indirectos ................................................................................................. 84 Costos totales...................................................................................................... 86 Costo por metro cuadrado .................................................................................. 87
4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5
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4.4.6 5
CRONOGRAMA GENERAL.................................................................................... 89
Estrategia Comercial ........................................................................................................... 91 5.1 5.2 5.3 Marketing .................................................................................................................... 91 Plaza ............................................................................................................................ 92 Producto y promocin................................................................................................. 93 Fuerza de ventas de la constructora o propia..................................................... 93 Nombre del Producto.......................................................................................... 94 Logotipo del proyecto ......................................................................................... 95 Slogan del proyecto............................................................................................. 95 Pgina Web ......................................................................................................... 96 Vallas y hojas publicitarias .................................................................................. 98 Hojas publicitarias ............................................................................................... 98
5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.3.6 5.3.7 5.4
Precio de venta............................................................................................................ 99 Estrategia de precios ......................................................................................... 102 Cronograma valorado de ventas ....................................................................... 103
5.4.1 5.4.2 5.5 6
Conclusiones.............................................................................................................. 105
Anlisis Econmico Financiero .......................................................................................... 107 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 Introduccin .............................................................................................................. 107 Anlisis de ingresos ................................................................................................... 107 Anlisis de egresos .................................................................................................... 110 Flujo de caja............................................................................................................... 113 Anlisis Esttico......................................................................................................... 115 Tasa de descuento.................................................................................................... 116 Mtodo para clculo de tasa de descuento...................................................... 117
6.6.1 6.7 6.8
Clculo del Van y de la TIR......................................................................................... 118 Anlisis de sensibilidad Riesgo del proyecto .......................................................... 121 Sensibilidad a la variacin de costos ................................................................. 122
6.8.1
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6.8.2 6.9 6.10 7
Sensibilidad segn la variacin de precios ........................................................ 124
Anlisis del VAN y del TIR con apalancamiento ........................................................ 126 CONCLUSIONES ......................................................................................................... 128
Gerencia del proyecto ....................................................................................................... 131 9.1 Fases de la direccin del proyecto .................................................................................. 131 7.1 Objetivos del proyecto ............................................................................................. 132 Generales .......................................................................................................... 132 De mercado ....................................................................................................... 132 Tcnicos arquitectnicos................................................................................... 132 Financieros ........................................................................................................ 132 Legales............................................................................................................... 133 Organizacionales ............................................................................................... 133
7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.1.5 7.1.6 7.2
Alcances del proyecto ............................................................................................... 133 Dentro del alcance ............................................................................................ 133 Fuera del alcance............................................................................................... 135
7.2.1 7.2.2 7.3
Entregables producidos del proyecto ....................................................................... 135 Entregables organizacionales............................................................................ 135 Entregables finales ............................................................................................ 136
7.3.1 7.3.2 7.4 7.5
Organizaciones funcionales y su participacin ......................................................... 136 Estimacin de esfuerzo y duracin ........................................................................... 137 Costo estimado.................................................................................................. 137
7.5.1 7.6 7.7 7.8
Horas esfuerzo estimadas ......................................................................................... 138 Duracin estimada .................................................................................................... 139 Supuestos del proyecto............................................................................................. 140 Riesgos del proyecto ......................................................................................... 140
7.8.1 7.9 7.10
Enfoque del proyecto................................................................................................ 141 Organizacin del proyecto ........................................................................................ 142
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7.11 7.12 8
Organigrama.............................................................................................................. 143 Estructura detallada del trabajo................................................................................ 144
Aspectos legales ................................................................................................................ 146 8.1 Fase de Planificacin ................................................................................................. 146
8.2 Fase de Ejecucin ............................................................................................................ 147 8.3 Fase de Promocin y Ventas ........................................................................................... 147 8.4 Fase de Entrega de Viviendas y Cierre del Proyecto ...................................................... 147 9 Referencias........................................................................................................................ 150 9.1 9.2 9.3 9.4 Referencias Bibliogrficas ......................................................................................... 150 Pginas Web consultadas.......................................................................................... 151 Referencias Catedrticas MDI ................................................................................... 151 Referencias Hemerotecas ......................................................................................... 151
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NDICE DE CUADROS
Cuadro 1. Condiciones de compra de viviendas ......................................................................... 27 Cuadro 2. Condiciones de vivienda ............................................................................................. 28 Cuadro 3. Intencin de compra................................................................................................... 29 Cuadro 4. Sectores de Quito de preferencia de compra............................................................. 30 Cuadro 5. Preferencias tipo de vivienda ..................................................................................... 31 Cuadro 6. Tamaos preferidos de inmuebles ............................................................................. 32 Cuadro 7. Caractersticas de viviendas........................................................................................ 33 Cuadro 8. Servicios comunales preferidos.................................................................................. 34 Cuadro 9. Formas de pago .......................................................................................................... 35 Cuadro 10. Medios de promocin............................................................................................... 36 Cuadro 11. Composicin arquitectnica..................................................................................... 49 Cuadro 12. Servicios complementarios....................................................................................... 50 Cuadro 13. Anlisis de precios .................................................................................................... 51 Cuadro 14.Comparativo unidades de vivienda vendidas............................................................ 52 Cuadro 15. Comparativo reas viviendas.................................................................................... 52 Cuadro 16. Comparativo de proyectos competencia ................................................................. 54
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NDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustracin 1. ndice de clima econmico.................................................................................... 10 Ilustracin 2. PIB trimestral......................................................................................................... 11 Ilustracin 3. Variacin del PIB.................................................................................................... 12 Ilustracin 4. PIB por ramas de la produccin nacional.............................................................. 13 Ilustracin 5. Inflacin................................................................................................................. 14 Ilustracin 6. Remesas de migrantes .......................................................................................... 15 Ilustracin 7. Tasas de desocupacin y subocupacin................................................................ 16 Ilustracin 8. Variacin del volumen de Construccin................................................................ 17 Ilustracin 9. Variacin de la inflacin en la Construccin ......................................................... 18 Ilustracin 10. Inters de vivienda referencial............................................................................ 19 Ilustracin 11. Tasas de inters para crdito en Vivienda .......................................................... 20 Ilustracin 12. Sectores de la ciudad de Quito............................................................................ 41 Ilustracin 13. Ubicacin geogrfica del proyecto...................................................................... 57 Ilustracin 14. Ubicacin fsica del proyecto............................................................................... 58 Ilustracin 15. Implantacin del Proyecto .................................................................................. 73 Ilustracin 16. Pgina Web de publicidad................................................................................... 92 Ilustracin 17.Flujo de caja........................................................................................................ 113
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NDICE DE FOTOS
Foto 1. Ubicacin proyectos cercanos ........................................................................................ 43 Foto 2. Ubicacin geogrfica y topografa .................................................................................. 59 Foto 3. Panormicas del entorno................................................................................................ 59 Foto 4. Establecimientos educativos cercanos ........................................................................... 61 Foto 5. Acceso vehicular 1........................................................................................................... 61 Foto 6. Acceso vehicular 2........................................................................................................... 62 Foto 7. Acceso vehicular 3........................................................................................................... 62 Foto 8. Servicios cercanos ........................................................................................................... 63 Foto 9. Foto panormica del proyecto........................................................................................ 68 Foto 10. Foto panormica 2 del proyecto................................................................................... 70 Foto 11. Vista panormica desde el proyecto a la Cordillera ..................................................... 71
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NDICE DE TABLAS
Tabla 1. Perfiles de clientes......................................................................................................... 37 Tabla 2. Niveles socioeconmicos de clientes ............................................................................ 38 Tabla 3. Capacidad de pago de clientes potenciales................................................................... 39 Tabla 4. Composicin arquitectnica.......................................................................................... 49 Tabla 5. Servicios complementarios............................................................................................ 49 Tabla 6. Anlisis de Precios ......................................................................................................... 51 Tabla 7. Ponderables de proyectos ............................................................................................. 52 Tabla 8. Proporcin de reas....................................................................................................... 80 Tabla 9. Mtodo residual ............................................................................................................ 82 Tabla 10. Costos Directos............................................................................................................ 83 Tabla 11. Costos indirectos ......................................................................................................... 84 Tabla 12. Costos Totales.............................................................................................................. 86 Tabla 13. Costo por metro cuadrado .......................................................................................... 87 Tabla 14. Cronograma valorado de construccin ....................................................................... 88 Tabla 15. Cronograma general del Proyecto............................................................................... 89 Tabla 16. Cronograma valorado de ventas ............................................................................... 103 Tabla 17. Ventas acumuladas.................................................................................................... 104 Tabla 18. Plan de ventas............................................................................................................ 108 Tabla 19. Cuadros de anlisis de egresos.................................................................................. 112 Tabla 20. Flujo de caja............................................................................................................... 114 Tabla 21. Pre factibilidad econmica ........................................................................................ 116 Tabla 22: Tabla de intereses...................................................................................................... 127 Tabla 23: tabla de amortizacin................................................................................................ 127
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Captulo 1 Resumen Ejecutivo
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Resumen Ejecutivo
1.1 Antecedentes El Proyecto del Conjunto Residencial Vista Aurora es promovido por la Constructora Inmobiliaria Zenit que lleva ms de 6 aos en el mercado, realizando proyectos similares. Vista Aurora es un proyecto de vivienda que se est desarrollando en el
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sector de San Jos de Cumbay, al Oriente de la ciudad de Quito, junto a la Autopista Simn Bolvar y dentro de una zona de gran proyeccin
poblacional. Se encuentra muy cerca de centros educativos de prestigio, y zonas comerciales ya establecidas en la parroquia de Cumbay. Dispone tres vas aceptables de acceso y de servicios bsicos, como agua potable y energa elctrica
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Se trata de un conjunto residencial privado de 22 unidades de vivienda que se dividen en 16 casas y 6 apartamentos y van desde 134 m hasta 264 m, integradas en 6 bloques de 2 pisos.
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El presente Plan de Negocios comprobar la viabilidad de este Proyecto en base a informacin referida a los siguientes aspectos: 1.2 Estudio de Mercado
Despus de investigar la demanda de mercado en el sector de Cumbay y el perfil del potencial cliente para el proyecto VISTA AURORA se estableci: En cuanto a la competencia, se puede decir que el proyecto mantiene un nivel similar, en diseo y caractersticas constructivas, pero posee una gran ventaja que es la ubicacin y sobre todo la orientacin, ya que tiene una vista excepcional, lo que le da gran ventaja en relacin a los otros cercanos. El perfil del cliente que se ha fijado es de un nivel econmico Alto y Medio-Alto, al que se le ofrecer un producto que est a su alcance y sobretodo que satisfaga sus necesidades tanto de calidad, seguridad y confort.
Nivel Socio Econmico NSE Alto NSE Medio Alto NSE Medio Tpico NSE Medio Bajo NSE Bajo NSE Muy Bajo
Categora A B C D E F
Ingresos mensuales 2.501 o ms 1.201 a 2.500 501 a 1.200 301 a 500 151 a 300 menos de 150
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1.3
Anlisis de Costos
En este captulo se hace un anlisis de todas las reas del proyecto tomado en
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cuenta unidades de vivienda, parqueaderos, reas comunales e infraestructura y se saca un costo ponderado de metro cuadrado de construccin, a ste se le suma el precio del terreno y los costos indirectos.
DESCRIPCION Terreno Costo Directo de Construccin Costos Indirectos COSTO TOTAL: COSTO / m : USD USD COSTO (USD) 240 000.00 1 664 472.00 631 021.37 2 535 493.37 683.42 INCIDENCIA (%) 9.47 65.65 24.89 100.00
Por tanto el costo por m2 til de construccin es de $ 683.42 por 3710.00 m2 construidos nos da un total de $ 2 535 493.37.
1.4 - Estrategia Comercial El objetivo principal de este proyecto es vender todas sus unidades de vivienda en un plazo de 22 meses con un mes adicional en donde se hacen los ltimos cobros. Para este proyecto se ha planteado una velocidad de ventas de 1 unidad de vivienda al mes con lo que se terminara las ventas en el tiempo estimado. La poltica de ventas se plantea de la siguiente manera:
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Se estableci que el precio por metro cuadrado til para la venta es de $ 850.00. Por tanto si se compara los costos con el precio de venta se tendr un margen de rentabilidad del 22%. La forma de pago para la compra de una vivienda se la hace en tres partes, 10% de entrada, 20% pagadero mientras dura la construccin y 70% a la entrega de la vivienda.
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Plan de ventas
Entrada para la reserva de la vivienda Ajuste durante la construccin Al momento de la firma de las escrituras Entrega de la vivienda 10% 20% 70% Total pagado 100%
1.5 Anlisis Comercial
Se ha planteado varias estrategias de marketing para poder llegar al cliente entre las que tenemos el estudio de la plaza, producto, precio y promocin. Hay que destacar que para las ventas se aprovechar la fuerza de venta de la misma constructora y la promocin se la har por medio de diferentes medios publicitarios como: pgina web, vallas publicitarias, volanteo, trpticos y revistas.
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1.6 - Anlisis Econmico Financiero. El costo total del proyecto asciende a $ 2.535.493 Las ventas alcanzan la cantidad de $ 3.233.738
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Por lo que la utilidad en trminos contables es de $ 698.244 Que equivale al 22% de las ventas. Al calcular el VAN nos da que es positivo en $ 203.000, por lo que se puede decir que este proyecto es econmicamente viable.
VAN
$ 203.000
El anlisis de sensibilidad demuestra que los indicadores financieros son sensibles a la variacin de precios y de costos, por lo que se calculan los valores lmites de las variables hasta los cuales se mantiene la viabilidad del proyecto.
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Captulo 2 Entorno Macroeconmico General
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Entorno Macroeconmico
2.1 Antecedentes En este captulo se tratar de identificar las Fortalezas y Debilidades del
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entorno Socio-Econmico Ecuatoriano, frente a los sectores inmobiliario y de la construccin. Se va a realizar un anlisis de la macroeconoma ya que sta se centra en los movimientos del ciclo econmico y de las implicaciones de dichos movimientos para el crecimiento econmico, la inflacin, la recesin, la productividad, los dficits presupuestarios y comerciales, y el valor de la moneda.
Parece que el sector financiero nacional, manejado directamente por los gobiernos de turno, ha sido determinante para el descalabro econmico del pas, sobre todo mientras ms nos acercamos al famoso feriado bancario de 1999, que es la peor catstrofe que pudo sobrevenirle al Ecuador. El sistema financiero nacional en las dos ltimas dcadas ha adquirido un peso fundamental en la economa del pas, ste se vio incrementado a partir del gobierno del Arquitecto Sixto Durn Balln, quien aprob el crecimiento excesivo de entidades financieras y permiti que grandes sumas de dinero del estado Ecuatoriano pasaran a manos de la banca privada. En el ao 1999 el sistema financiero colapsa, ms de 18 bancos son intervenidos, cerrados y finalmente liquidados, siendo sta una de las principales causas para la devaluacin monetaria en ms del 400% tan solo en el gobierno del Doctor Jamil Mahuad. Obligando a una salida a esa crisis sin precedentes, mediante la dolarizacin, reconociendo as el total fracaso en el manejo de una moneda
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nacional e iniciando la dependencia econmica con los Estados Unidos de Norteamrica.
Sin embargo, la dolarizacin
tiene sus fortalezas, como la estabilidad

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monetaria y cambiaria, su mejor valor frente a las otras monedas de Latinoamrica, etc. Pero tiene tambin sus debilidades como, por ser una
moneda extranjera hay que pagar por su uso; y es una moneda que est en decadencia debido a que le van superando otras ms fuertes, como el euro, la libra esterlina.
Pero, al mismo tiempo es importante saber que, si el pas no ha sucumbido, ha sido por el tesn y voluntad del pueblo ecuatoriano ms azotado por dicha catstrofe, que ha salido adelante mediante la migracin a pases con mejores economas, como Espaa, Estados Unidos, Italia, Francia e Inglaterra. Sus remesas de dinero en euros y en dlares se constituyeron en uno de los pilares fundamentales en la economa del Ecuador: La corriente circular de la economa privada de medio milln de familias ecuatorianas, vieron incrementados significativamente sus ingresos que, de otra forma, quiz no hubiesen podido ni siquiera subsistir. Buena parte de la poblacin ecuatoriana debi dedicarse a las actividades Informales para las que estaba ms o menos preparada, lo cual le permiti, por lo menos subsistir por un tiempo, hasta que, recuperndose la economa del pas, pudiera dedicarse al empleo, en el sector privado o estatal. El sector de la construccin y actividad inmobiliaria fue, posiblemente, el ms beneficiado con las remesas de los emigrantes. En efecto, despus de
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superado el impasse econmico-social en que estuvo en peligro la misma supervivencia, las familias que recibieron dichas remesas, se dedicaron a la construccin o mejoramiento de sus viviendas.
Ilustracin 1. ndice de clima econmico
10
ndice de Clima econmico

Venezuela Bolivia Mexico Ecuador Argentina Colombia Paraguay Uruguay Per Chile Brasil
0 1 2 3 3 4,4 4,4 4,4 Media actual Media proyectada 5,5 5,6 5,7 5,3 5,7 5,3 5,8 6,3 7 7,3 7,4 8,2 7,8 4 5 6 7 8 9 10
Fuente: F.Getulio Vargas Grfico: Fabrizzio Arteaga
8,2 8,3 8 8,8 8,6
ICE Proyectado 2011 ICE Actual
Fuente: Banco Central del Ecuador, 2010
El
Ecuador
en
el
2009,
segn
el
BCE,
termina
con
estadsticas
macroeconmicas inciertas, pero con un moderado mejoramiento frente a los dems pases de la regin. Por otro parte, las principales economas del mundo han empezado a crecer nuevamente luego de la crisis financiera internacional, y no hay seales claras que en Ecuador ste sea el caso. Aunque solo hay cifras oficiales de cuentas nacionales hasta el segundo trimestre, hay indicadores de actividad que sugieren que este ao no se vera crecimiento. Tambin es importante indicar que la economa ecuatoriana no fue severamente golpeada por la crisis, en comparacin con otras economas del mundo (BCE, 2010).
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2.2 Anlisis Anlisis del entorno macroeconmico nacional frente a la construccin, con algunos datos estadsticos e histricos de los ltimos aos. Empezaremos el anlisis con el Producto Interno Bruto PIB:
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11
2.2.1 Sector Real

Ilustracin 2. PIB trimestral
DECRECE
Este cuadro nos indica claramente cmo ha ido evolucionando el PIB trimestral desde el ao 2003 hasta septiembre del 2009, esta evolucin no tiene una tendencia al decrecimiento, especialmente en el 2008 donde se produjo la crisis mundial, tambin se ve una leve recuperacin para el 2009.
El PIB real, per cpita, en el Ecuador, oscila en los USD 3050, uno de los ms bajos de Amrica, lo que se proyecta en mayor pobreza y menores oportunidades de trabajo para la poblacin.
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2.2.2 Evolucin del PIB

Ilustracin 3. Variacin del PIB
60000 10% 6,00% 4,25% 40000 3,58% 3,90% 2,65% 4,25% 8% 6% 4% 2% 30000 2,80% 0% 20000 -2% -4% 10000 -6% 0 -6,30% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2007(prev) 2008(prev) 2005(sd) 2006(p) -8%
8,00% 5,34%
50000
12
PIB en millones USD
Tasa de variacin anual
Al revisar los grficos anteriores, vemos que en el primer grfico las variaciones de PIB han sido muy marcadas de acuerdo con cada trimestre, pero en el ltimo trimestre del 2009 tiene una ligera pendiente positiva.
De la misma manera en el segundo grfico se observa que el PIB anual tiene una tendencia a crecer, pero con los acontecimientos mundiales, la verdadera tendencia es a la baja, en especial en el ao 2008.
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2.2.3 PIB por Ramas Variaciones

Ilustracin 4. PIB por ramas de la produccin nacional
5,8 Intermediacin financiera 4,6 Comercio Construccin Construccin Sum. electricidad y agua 4,5 Ind. manufactureras 4,9 Expl. de minas y canteras 4,4 Pesca 3,6 Agricultura 4,2 PIB -4 0 4 8 Variacin 2008-2007 Variacin 2007-2006 Variacin 2006-2005 7,0 6,5
13
12
16
20
El sector de la construccin ha sido uno de los ms severamente afectados por la crisis mundial, pero a pesar de este bajn tiene una rpida recuperacin para el 2009. Tambin la pequea y mediana industria han sido las ms afectadas entre los sectores productivos, debido a la gran crisis econmica y por la
implementacin de medidas de ajuste econmico neoliberal que provocaron la quiebra de cientos de estas empresas, aumentando, en consecuencia, el desempleo.
El aporte del Sector de la Construccin siempre es importante aunque un gran porcentaje de ese aporte sea cualitativo, pues ninguna actividad econmica se puede desenvolver adecuadamente sin contar con l. Esta importancia no se refleja en los datos de participacin porcentual ni en la absorcin de mano de obra. El promedio de participacin en el PIB total est
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alrededor del 7.5 % anual lo que le ubica despus de sectores como comercio y minas y canteras.
2.2.4 Tasas de inflacin

Ilustracin 5. Inflacin
14
En este cuadro se observa claramente que luego de la dolarizacin se ha tratado de mantener la inflacin en niveles aceptables, despus de haber pasado una etapa de adaptacin y especulacin del dlar.
En el ltimo ao ha existido un nivel bajo de inflacin, lo que ha permitido una estabilidad en el pas. Se espera que haya una tendencia a la baja para los prximos trimestres. Los recursos que el gobierno nacional ha introducido al sistema econmico gracias la exclusin de pagos por amortizacin e intereses de la deuda pblica es un buen indicador de que la economa interna est fortalecindose. El crecimiento del gasto pblico se ha visto reflejado a travs de mayores salarios del sector pblico, transferencias y subsidios, lo que se
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traduce en una mayor demanda de bienes y servicios. Lo cual ha sucedido en buen porcentaje con la presencia de mayor obra pblica, principalmente reflejada en la atencin a la Infraestructura de servicios bsicos de la
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poblacin, construccin y mejoramiento de calidad de vida.
15
2.2.5 Remesas
Ilustracin 6. Remesas de migrantes
Proyeccin en base a promedios trimestrales
Al analizar este cuadro se puede ver claramente que la crisis mundial del 2008 afect significativamente a los migrantes ecuatorianos, que dejaron de enviar dinero y muchos se regresaron; sin embargo la economa ecuatoriana se ampla puesto que el ahorro es mayor que la inversin que se ubica en las remesas de dinero de los emigrantes, parte de la cual se gasta en la construccin de inmuebles y pago de deudas.
La actividad edificadora se desarrolla ms en el mbito privado y depende mucho de la situacin del sistema financiero. A pesar de que ha existido
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dinamizacin en los ltimos aos, sta ha sido producto de las remesas de los extranjeros, principalmente, lo que sirve como fuente de financiamiento aunque estos recursos se agotarn en poco tiempo. En el 2002, las remesas alcanzaron una cifra de 1.432 millones de dlares, de la cual se estima que al menos un 60 % estuvo dirigido a la compra y/o construccin de inmuebles, especialmente vivienda. Para el 2003, esta cifra super los 1.500 millones de dlares. Lo que ha sido positivo es que tambin ha dependido de la estabilidad econmica.
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16
2.2.6 Empleo
Ilustracin 7. Tasas de desocupacin y subocupacin
En el ao 2009 la demanda laboral tuvo una variacin con respecto al 2008 con una tendencia a la alza, pero en el ltimo trimestre se ve una leve disminucin.
La construccin de vivienda, actualmente, ofrece alrededor de 250.000 empleos, directos e indirectos, sobre todo a las clases sociales ms pobres del pas, como son los inmigrantes indgenas y campesinos que llegan a las grandes ciudades del Ecuador, como son: Guayaquil, Quito, Cuenca,
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Ambato y Machala. Proveyendo de esta manera la utilizacin de la mano de obra no calificada que de otra forma sera muy difcil insertarla en actividades que demanden algn nivel bsico de tecnificacin. En consecuencia, con esta oportunidad de empleo, la mano de obra entra en un proceso de auto capacitacin y mejoramiento del nivel de vida de estos obreros. En el 2002 absorbi el 6.3 % de la Poblacin Econmicamente Activa (PEA), es decir, que ocupa a 287.735 personas, de las cuales, la mayor parte est concentrada en las reas urbanas que es donde existe mayor escasez de fuentes de trabajo.
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2.2.7 Sector inmobiliario y de la construccin

Ilustracin 8. Variacin del volumen de Construccin
Revisando la variacin del volumen de construccin no hay una clara tendencia ya que cada mes sube, al prximo baja y as sucesivamente. Por todo lo anteriormente expuesto, podramos ya determinar las oportunidades en el
futuro inmediato para la actividad constructiva e inmobiliaria frente al entorno socio-econmico ecuatoriano.
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Segn el BID, la construccin de vivienda en el Ecuador, en la dcada del 90, siempre se mantuvo por debajo del 1 % del PIB nacional. En el siguiente decenio, se ha recuperado levemente. En el gobierno del Presidente Rafael Correa ha aumentado mucho ms, alcanzando el 6 %. Esta reactivacin es una buena oportunidad para que todo el pueblo tenga esperanzas para adquirir una vivienda propia. En cuanto al nmero de empresas dedicadas a este sector, las 2.023 empresas no son suficientes para abastecer la demanda de vivienda nacional, tanto ms si se tiene en cuenta que en los primeros aos despus del feriado bancario, stas permanecieron casi inactivas, hasta cuando comenzaron a llegar las primeras remesas de dinero (sobre todo en euros, desde Espaa), el mismo que, lentamente, inici la reactivacin de este sector, que es vital para el crecimiento econmico del pas.
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18
2.2.8 Inflacin de la construccin

Ilustracin 9. Variacin de la inflacin en la Construccin
Este es un indicador que mide la variacin de los precios tanto de materiales, equipos y maquinaria. Podra afirmarse que el Ecuador est en ventaja
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competitiva, frente a los otros pases, debido principalmente a su gran biodiversidad, a un aceptable desarrollo de la industria maderera, a la gran disponibilidad de insumos del cemento (pueden instalarse varias fbricas en diversos lugares), a la industria petro-qumica (que puede ampliarla mucho ms), a la variedad de alimentos (debido a sus diversos pisos ecolgicos), y debido a la fuerte competencia con los pases vecinos que nos llevan alguna ventaja.
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2.2.9 Sector Financiero, segmento Vivienda

Ilustracin 10. Inters de vivienda referencial
Interes de Vivienda referencial

Vivienda Mxima
12,90
12,46
12,32
12,27
12,42
12,15
12,19
12,13
12,24
11,50
11,71
11,47
11,33
11,19
11,16
11,15
11,15
11,16
11,13
11,11
11,13
11,15
11,11
11,01
10,93
10,97
11,03
11,05 feb-10
10,87
feb-08
10,82
dic-08
10,86
feb-09
dic-09
dic-07
may-08
may-09
mar-08
mar-09
ene-10
nov-07
ene-08
abr-08
ene-09
abr-09
nov-09
nov-08
sep-07
sep-08
sep-09
oct-07
jun-08
jul-09
ago-08
jun-09
ago-09
oct-09
oct-08
jul-08
Los recursos que el gobierno nacional ha introducido al sistema econmico gracias a la exclusin de pagos por amortizacin e intereses de la deuda pblica es un buen indicador de que la economa interna est fortalecindose. El crecimiento del gasto pblico se ha visto reflejado a travs de mayores salarios del sector pblico, transferencias y subsidios, lo que se traduce en una mayor demanda de bienes y servicios, Por tanto ante este aumento tan
Myriam Torres
mar-10
ago-07
10,94
significativo de la demanda, la oferta tena que crecer en un monto equivalente. Lo cual ha sucedido en buen porcentaje con la presencia de mayor obra pblica, principalmente reflejada en la atencin a la Infraestructura de servicios bsicos de la poblacin, construccin y mejoramiento de calidad de vida.
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Ilustracin 11. Tasas de inters para crdito en Vivienda

Tasas del sistema financiero en el segmento de crdito "Vivienda"
11,33 11,33 11,33 11,33 11,32 11,32 11,32 11,32 11,31 11,30 11,30 11,30 11,29 11,27 11,25 11,24 11,24 11,22 11,22 11,18 11,12 11,12 11,07 11,03 10,99 10,99 10,97 10,92 10,69 10,67 10,63
12,0 11,5 11,0 10,5
10,50
10,47
Tasa promedio
10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0
9,55 7,48
CODESARROLLO
MACHALA
LOJA
COOOPAD
ANDALUCIA
PACIFICO
Aqu se observa como las diferentes entidades financieras ofrecen crdito para vivienda y las tasas de inters que cobran, claramente se visualiza como el Banco del Pacfico tiene el inters ms bajo del mercado, esto se debe a que es un banco Estatal. Existe una estratificacin de sectores que por parte del Gobierno ha impulsado su crecimiento mediante la creacin de subsidios y mejores crditos, especialmente a nivel de vivienda popular.
2.2.10
La generacin de
construccin que anteriormente solo se los adquira por importaciones,
CAPITAL
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MEGO
AZUAY
Fortalezas
produccin domstica de algunos insumos para la
PRODUBANCO
CACPE LOJA
OSCUS
COOPROGRESO
PASTAZA
RIOBAMBA
PROCREDIT
CAMARA DE
SANTA ROSA
GUAYAQUIL
EL SAGRARIO
CHONE
SANTA ANA
COMERCIO
BOLIVARIANO
TULCAN
PROMERICA
QUINCE DE
IMBABURA
ATUNTAQUI
PICHINCHA
RUMIAHUI
SAN FRANCISCO
29 DE OCTUBRE
INTERNACIONAL
MUT.PICHINCHA
creando nuevas empresas que acrecientan el empleo de mano de obra y disminuyendo costos que al final benefician la economa nacional.
La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar un producto final

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21
de mejor calidad, sin afectar, en gran medida, su costo. Apareciendo, en consecuencia, un nuevo y ms evolucionado espritu emprendedor que genera innovaciones de todo tipo.
En este mismo mbito de oportunidades tomemos algunos datos emitidos por la Cmara de la Construccin de Quito:
Segn los clculos del VI Censo de Poblacin y Vivienda, que se llev a cabo en el 2001, de cada 100 ecuatorianos, 16 poseen vivienda propia. Segn el Instituto Nacional de Estadsticas y Censos INEC- se ha generado un dficit de, aproximadamente, 200.000 unidades, en los ltimos cinco aos. El dficit total de vivienda, segn el Banco Mundial, era de 1200.000 unidades (sumados el dficit cuantitativo y el cualitativo) en 1997. Consideremos que en el 2001, se contabilizaron 3456.103 unidades habitacionales, de las cuales 2048.000 son casa o villas y 282.000 son departamentos. El resto son construcciones precarias que muy posiblemente, no renen las condiciones mnimas de habitabilidad y que por tanto, estaran incluidas en el dficit cualitativo.
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En relacin a la provisin y precios de materiales, la situacin ha mejorado para el sector de la Construccin, pues gener una estabilidad de costos a nivel de productor, fabricante y/o importador1
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22
. Antes de la dolarizacin, la volatilidad en los mismos impeda planificar an a mediano plazo y produjo la necesidad de calcular precios finales en dlares para proteger las inversiones del elevado costo financiero, especialmente.
Es posible construir en el momento actual? Por la estabilidad que se empieza a notar en los precios de dos de los principales materiales de construccin de obras de infraestructura, como son el acero y el cemento, la respuesta sera afirmativa, la posibilidad de planificar a mediano y hasta a largo plazo, es ahora posible.
2.2.11
Debilidades
Por ltimo, mencionemos las posibles amenazas que se presentaran en contra de sector inmobiliario y constructor por parte del entorno socio-econmico nacional: Las remesas de dinero que han llegado del exterior, despus del 2002, disminuyeron paulatinamente hasta la actualidad, puesto que, seguramente, los emigrantes ecuatorianos se dieron cuenta de que era mejor invertir en el pas
La evolucin de la Sociedad Econmica, Robert Heilbroner y William Milberg.
Principios de Economa, Francisco Mochn Morillo.
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que les acogi, antes que ahorrar en su patria, puesto que el fenmeno de la dolarizacin nacional ya no tena el efecto positivo inicial. Igualmente nefasto fue el efecto que produjo el IESS, desde antes del feriado bancario, en la industria de la construccin y en la inversin para bienes inmuebles, paralizando todo tipo de prstamos para dichos sectores. Sin embargo que ahora se presenta una reactivacin de este servicio. Sobreoferta de edificaciones y vivienda, tornndose su venta y posterior financiamiento para nuevos proyectos, en un gran problema que pocas empresas logran sobrepasar. Presencia de Empresas Inmobiliarias poderosas contra las cuales es muy complicado competir para los pequeos y medianos empresarios. Difcil acceso crediticio al sector bancario y financiero debido a la imposicin de numerosas trabas y condicionamientos hacia proyectos constructivos. La industria de la Construccin produce nicamente bienes durables, es decir sus inventarios son muy inflexibles convirtindose por lo tanto, en bienes muy vulnerables a cualquier evento en especial de tipo econmico, en
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23
consecuencia, su lucro cesante o costo de oportunidad es muy alto.
2.3 Conclusiones: A pesar de todos los aspectos negativos que rodean al mbito de la construccin, hay muchos ms positivos y de los cuales debemos aprovechar, para tratar de contribuir al desarrollo del Ecuador. Esperemos que las penosas lecciones que nos han dado las crisis nos conduzcan a verdadera transformacin con el fin de que los entes financieros,
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pblicos, privados y Gobierno cumplan con su naturaleza de servicio para los ecuatorianos y por ende para el sector de la construccin. Por ltimo, debemos estar conscientes de que la construccin dentro de la
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economa ecuatoriana est situada en un sector privilegiado por las oportunidades que tiene de salirse de una nocin estricta de industria aislada y evolucionar a una nocin ampliada de desarrollo, siendo ste un potencial muy importante que tenemos los constructores para resolver el dficit de calidad de vivienda, por lo tanto, de vida de nuestros compatriotas.
24
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25
Captulo 3
Estudio de Mercado
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Estudio de mercado
3.1 Anlisis de la Demanda

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3.1.1 Introduccin
El objetivo principal para realizar este estudio es el hacer un anlisis confiable que nos lleve a determinar las preferencias y tendencias de los potenciales clientes. La mayora de proyectos en los cuales no se ha hecho las investigaciones necesarias, estn ya terminados y no se los ha vendido; razn por la cual es imprescindible realizar todos los estudios que nos orienten a satisfacer las necesidades reales de nuestros potenciales clientes, tanto en el campo de comercializacin, como en el de la construccin. La demanda inmobiliaria en la ciudad de Quito para este proyecto se ha hecho en base a la informacin del estudio de consultoras de Market Watch publicado en enero del 2009, el mismo que toma como punto de partida varios elementos entre los que tenemos: Pas: Ecuador, Sudamrica Ciudad: Quito, Distrito Metropolitano Estudio: caractersticas de la Demanda/ Variables y Magnitud de la demanda Categora: Vivienda Universo: Hombres y mujeres de 25 a 65 con intencin de compra de vivienda en los prximos 3 aos
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Metodologa: Cuantitativa, utilizando un cuestionario semiestructurado de entrevistas personales.
3.1.2 Condiciones para comprar una vivienda

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Cuadro 1. Condiciones de compra de viviendas
27
Fuente: Market Watch y Ernesto Gamboa Consultores. 2009
Una vivienda puede ser adquirida de diferentes formas entra las que tenemos: cuando est en planos, cuando est en construccin, cuando est la obra terminada o cuando est usada. Segn el cuadro anteriormente expuesto se puede observar que el 2% de las personas estn dispuestas a comprar en planos, cuando estn en construccin la disposicin de compra es de un 7%, Hay una disposicin mayor de compra que es muy notoria del 39% cuando la vivienda est terminada, este factor se da porque lo que las personas compran ya es algo tangible, por lo tanto existe ms confiabilidad de stas. Tambin se puede observar que hay una disposicin de compra de inmuebles usados del 12%, este dato tambin
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demuestra la confiabilidad de la gente por adquirir un producto tangible. Un gran nmero de potenciales compradores, el 40%, es indiferente al estado del bien para su compra, por lo que deja a libre criterio el verdadero nmero de clientes potenciales.
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28
3.1.3 Condiciones de la vivienda actual

Cuadro 2. Condiciones de vivienda
La demanda de usuarios de vivienda propia es mayor, como se puede observar en el cuadro el 60% de la poblacin posee vivienda propia lo que nos indica la tendencia de la mayora para adquirir vivienda, Sin embargo existe un nmero no despreciable de usuarios de vivienda arrendada que es el 25%, no es del conocimiento exacto los motivos del arrendamiento, pero vindolos en trminos de demanda puede ser un buen nmero de potenciales compradores. El 5% y 10% de usuarios que viven con familiares o tienen viviendas prestadas respectivamente, es muy pequeo.
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3.1.4 Intencin de compra

Cuadro 3. Intencin de compra
29
Segn el cuadro el ao 2007 hay una intencin de compra del 36% muy diferente a la del 2008 que hay una baja significativa de 9 puntos, este 27% de potenciales compradores se debe a la crisis mundial, todos estos problemas polticos y especialmente econmicos tuvieron una repercusin directa en el sector inmobiliario. Se nota claramente en el ao 2009 que hay una tendencia al crecimiento de los posibles compradores, ya que este ao se iniciaron una serie de incentivos por parte del gobierno y de las entidades privadas para la adquisicin de viviendas, tanto de tipo econmico como medio y medio alto. A pesar de que todava existen rezagos de la crisis financiera del 2008, este ao tuvo mayor ndice de adquisiciones y existe una clara tendencia al crecimiento.
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3.1.5 Intencin de compra por sectores

Cuadro 4. Sectores de Quito de preferencia de compra
30
Como se puede observar en el grfico anterior el 40% de la intencin de compra est ubicada al norte de la ciudad, muy seguido de un 34% ubicada en los Valles, de los Chillos (17%) y Tumbaco (17%), tambin el sur tiene una injerencia significativa con un 11% muy seguido de la zona de Caldern con un 9%. La demanda de vivienda en los valles ha crecido sustancialmente en los ltimos aos, en los estudios se llega a la conclusin de que el sector que tiene ms demanda es el del Norte, pero esa tendencia siempre ha existido, no es as con el sector de los Valles que solo en los ltimos aos se avizora esa tendencia, la misma que se da por varios factores como, tranquilidad, seguridad, vas de acceso rpidas hacia el centro y norte de la ciudad y sobre todo la existencia de toda clase de servicios entre los que se destacan:
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Bancos, Centros Comerciales, escuelas, colegios y universidades de prestigio.
3.1.6 Preferencia entre Casa o Departamento

Cuadro 5. Preferencias tipo de vivienda
31
Esta informacin es muy importante determinarla para la realizacin de cualquier proyecto de vivienda, ya que la preferencia del usuario nos dice en parte cul es su intencin de compra. En el cuadro se puede observar claramente que la mayora de familias 84% prefieren vivir en casas y solamente un 15% prefiere hacerlo en departamentos. El proyecto Vista Aurora est enfocado a satisfacer a estos dos tipos de usuario, por lo que es muy importante determinar qu cantidad de unidades de vivienda se destinan para casas y qu cantidad para departamentos.
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3.1.7 Preferencia por tamao de inmueble

Cuadro 6. Tamaos preferidos de inmuebles
32
En este grfico se observa que hay preferencia por inmuebles desde 51m a 120m con un 81% del total investigado, esto significa que la intencin de compra est en este rango. Las familias o usuarios dan mucha importancia al rea de construccin, ya que es donde se realizarn todas sus actividades dentro de la vivienda. Al pasar de los aos la familias han ido disminuyendo su tamao por lo que prefieren viviendas ms pequeas, las viviendas de ms de 120m no necesariamente poseen ms dormitorios, sino sus ambientes son ms holgados, estas viviendas estn enfocadas para un estrato social ms alto.
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3.1.8 Caractersticas importantes de la nueva vivienda

Cuadro 7. Caractersticas de viviendas
33
Para la elaboracin de este cuadro solo se ha tomado en cuenta los tems ms importantes con los que las personas se identifican o buscan el momento de intencin de compra de sus viviendas. Los dos elementos que tienen ms importancia son la seguridad y la buena vista, este fenmeno ocurre en la zona de Cumbay, no as para otros
sectores; otro de los puntos que tambin tienen mucho peso a la hora de elegir una vivienda, por supuesto, es la ubicacin del inmueble, seguido por la
cercana a servicios como financieros y comerciales, rpidas vas de acceso, y no menos importante es el tipo de financiamiento que se ofrece.
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3.1.9 Servicios comunales preferidos

Cuadro 8. Servicios comunales preferidos
34
Los servicios comunales se han convertido en un elemento primordial para cualquier proyecto de vivienda en conjunto o condominio privado, ya que cuando conviven algunas familias es necesario algn elemento recreativo, no solo para nios sino tambin para adultos. En este cuadro se puede apreciar que solo en reas verdes se copa casi la mitad de las preferencias del usuario con un 42%, seguido de la guardiana con un 17%, lo que quiere decir que es muy importante la seguridad para los condminos, en tercer lugar tenemos piscina y sala comunal con un 11% cada una, estos requerimientos tambin tienen que ver con la distraccin y esparcimiento de los usuarios.
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3.1.10
Formas de Pago
Cuadro 9. Formas de pago
35
Al analizar el cuadro se puede decir que hay una marcada tendencia por los compradores para adquirir su vivienda con crdito, sea ste de alguna entidad financiera o crdito directo; es decir de la constructora. Esto nos lleva a la conclusin de que en el proyecto a desarrollar debe tener para su programacin algunas formas de financiar el producto para los usuarios. Solo un 18% est dispuesto a pagar al contado, esta forma de pago es muy beneficiosa para el proyecto, pero a la vez se tiene que dar a los clientes unas rebajas significativas.
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3.1.11
Medios de Promocin
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Cuadro 10. Medios de promocin
36
Los medios de promocin para la venta de viviendas as como de otros inmuebles, son la parte ms importante de las ventas, ya que mediante estos la gente se informa de la ubicacin, tamao, precios, servicios y muchos otros factores que ofrecen las diferentes empresas constructoras e inmobiliarias. En primer lugar tenemos la difusin de publicidad por las mismas inmobiliarias con un 24%, seguido de la prensa con un 22%, la televisin tambin es un medio muy utilizado para esta clase de publicidad, otros medios de publicidad tambin son muy aceptados como las ferias de la vivienda que hoy por hoy se han ampliado en gran manera llegando casi a realizarse una cada dos meses. De esta manera las empresas ofrecen sus productos y los clientes tienen opciones para escoger.
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3.2 Perfil del Cliente

Tabla 1. Perfiles de clientes
NSE A
% de personas de este nivel 4%
NSE B
21%
NSE C
41%
NSE D
27%
37
Tamao de Hogar
3,9
4,1
4,7
Dormitorios
3,8
2,7
2,2
1,9
Baos Gasto promedio. Familiar mensual
2,1
1,3
0,9
$ 2.500,00
$ 700,00
$ 500,00
$ 300,00
Gastos en alimentos
$ 430,00
$ 200,00
$165,00
$135,00
Gastos en Educacin
$ 340,00 Univ. Completa
$ 90,00
$ 35,00
Educacin Jefe de Hogar
Universitaria comerciante, ejecutivo
Secundaria Dueo de vveres
$ 20,00 Primaria, Secundaria incompleta Trabajador, Operario
Ocupacin
Empresario
Auto Particular
83%
36%
8%
1%
Internet
74%
25%
4%
0%
Cable Tenencia de Cuentas Bancarias
76%
21%
4%
0%
100%
100% Privada, Publica
60%
23%
Cuidado Salud
Fuente: Arq. Myriam Torres. 2010
Privada
Pblica
Pblica
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Este cuadro ha sido realizado segn informacin proporcionada por Market Wach que hizo una investigacin cuantitativa, para determinar el perfil del cliente, con un universo de jefes de familias de edades entre 25 y 65 aos.
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3.2.1 Nivel de ingresos

De niveles socioeconmicos A, B y C, excluyendo los niveles D y E que se consideran con un nivel de ingresos muy limitados y no tienen capacidad de compra.
Tabla 2. Niveles socioeconmicos de clientes
38
Nivel Socio Econmico NSE Alto NSE Medio Alto NSE Medio Tpico NSE Medio Bajo NSE Bajo NSE Muy Bajo
Categora A B C D E F
Ingresos mensuales 2.501 o ms 1.201 a 2.500 501 a 1.200 301 a 500 151 a 300 menos de 150
El Proyecto Vista Aurora est dirigido hacia un cliente de nivel socio econmico A y B, ya que sus viviendas son de un rea mayor a los 130m, lo que significa que ste debe contar con: Mnimo 2 estacionamientos 3 o 4 dormitorios 2 y medio a 3 baos.
El nivel de ingreso mensual de los posibles clientes NSE A est sobre los $ 2.500,00 USD y los clientes NSE B est entre $ 1.201,00 a $ 2.500,00 USD.
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Sin embargo de que los niveles socioeconmicos A y B tienen esos tipos de ingresos, no significa que estn calificados para adquirir una vivienda, por tal motivo se debe hacer un anlisis de capacidad de pago.
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3.2.2 Capacidad de pago

En esta tabla se presenta el ingreso mnimo que debera percibir el cliente para poder cubrir las cuotas mensuales as como un anlisis de lo que gasta el cliente potencial al cual est dirigido el proyecto.
Tabla 3. Capacidad de pago de clientes potenciales
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Nivel Socio Econmico
Total gastos al mes
Ingresos mensuales mnimos 2.850,00 1.350,00
Ahorro Cuotas
Ingresos mensuales mximos 5.000,00 2.500,00
Ahorro cuotas
NSE Alto (A) NSE Medio Alto (B)
1.600,00 990,00
790,00 390,00
3.400,00 1.510,00
El proyecto Vista Aurora tiene un precio por metro cuadrado que oscila entre los 900 USD y 1000 USD, que luego de hacer el anlisis de capacidad de pago; se puede concluir que las familias de NSE A lo pueden adquirir fcilmente. Para el NSE B es un poco ms difcil poder hacer este tipo de adquisicin, ya que su capacidad de pago es ms reducida, pero s se puede lograr. Hay que tomar en cuenta tambin que al tener vivienda propia se deja de pagar arriendo y este dinero ingresara al pago de la mensualidad del inmueble que deseen adquirir.
Myriam Torres
3.2.3 Conclusiones
Despus del anlisis del perfil del cliente potencial para los valles perifricos de Quito, en especial del valle de Cumbay, se concluye que para las personas de NSE A y NSE B, stas son las mejores opciones para residir. Por el valor que estn dispuestos a pagar por las viviendas, se puede decir que el Valle de Cumbay posee habitantes de clase acomodada. Por todo lo anteriormente mencionado, concluimos que el proyecto planteado cumple con las expectativas para el perfil del cliente al cual nos dirigimos NSE A y B, los que tienen capacidad para financiar su vivienda dando una entrada del 30% y el 70% pagando cuotas mensuales y a largo plazo.
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40
3.3 Anlisis de la Oferta
3.3.1 La Competencia
Para el desarrollo de cualquier proyecto inmobiliario y ms aun de vivienda, es necesario hacer un estudio de la competencia, los niveles de absorcin, los servicios del sector en el que se va a desarrollar el proyecto, todo esto para determinar si ste es viable o no, y si va a satisfacer las necesidades del posible usuario.
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El proyecto Vista Aurora planificado por la Constructora Zenit est ubicado en el Valle de Cumbay al nororiente de Quito. En este captulo se har un estudio sobre los proyectos en desarrollo que estn
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ubicados cerca del proyecto Vista Aurora, y analizando los diferentes factores se determinar cules podran ser la competencia del proyecto. A continuacin se mostrar un grfico de la ciudad de Quito en el cual se puede observar la divisin de sta en varios sectores como son Norte, centro, sur, Caldern, Pomasqui y los Valles de Cumbay y Tumbaco.
41
Ilustracin 12. Sectores de la ciudad de Quito
Sector del proyecto

Myriam Torres
Para la construccin de viviendas especialmente casas y en un nmero menor departamentos, para clase social media, media alta y alta, el Valle de Cumbay es una zona muy prspera, especialmente por toda la facilidad de servicios que posee y las vas rpidas que le permiten llegar hacia el centro, norte y sur de la ciudad. El Valle de Cumbay se ha consolidado como una ciudad satlite de Quito, y por la afluencia de cantidad de personas de NSE A, B, D y E se ha convertido en un nicho de mercado en el cual la mayora de inmobiliarias desean ingresar; por esta razn se han creado una cantidad de proyectos nuevos que los vamos a analizar a continuacin.
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42
3.3.2 Proyectos Nuevos

La ubicacin del proyecto no permite realmente tener una competencia directa, ya que ste se encuentra en una zona donde recin se empieza a desarrollar, tiene infraestructura bsica, como agua y luz, pero todava carece de lneas telefnicas, internet y otras. Su acceso desde la va Oriental, desde Cumbay y Lumbis lo hace un proyecto muy interesante, porque a pesar de encontrarse en medio del bosque es muy fcil acceder a l. Los proyectos nuevos que se estn levantando por el sector estn a una distancia de ms o menos dos kilmetros a la redonda; sin embargo los estudiaremos para hacer un anlisis de las tendencias.
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3.3.3 Localizacin de Proyectos en oferta

Foto 1. Ubicacin proyectos cercanos
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PROYECTO VISTA AURORA
Los Proyectos inmobiliarios que actualmente se encuentran en oferta son muchos ubicados en este sector, pero se han escogido cinco, los mismos que estn cercanos a Vista Aurora y poseen caractersticas similares, tanto de oferta como del mercado al cual estn proyectados. Estas unidades de vivienda estn actualmente a la venta, no todas estn terminadas, algunas se encuentran todava en etapa de construccin. Para analizar estos proyectos se ha realizado visita al campo, es decir al sector para levantar informacin de primera mano.
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Proyecto Suraj
| Proyecto:
44
Suraj
Ubicacin: Tipo: Unidades: Dormitorios: Baos: Dormitorio de servicio: Parqueaderos: Jardines: rea: Comunales: Precio Total: Precio m:
El Sauce y Orellana, Cumbay Casas 12 3 4 y medio 1 2 70 m 197 m Piscina, sauna, BBQ, Guardiana USD 185.000 USD 939
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Proyecto Los Ceibos Los Ceibos

|
Proyecto:
45
Calle Chimborazo, Cumbay Casas Departamentos 3 3 3 y medio 2 y medio 1 no 2 2 26 m no 202 m 122 m Piscina, gimnasio, BBQ, Guardiana USD 188.640 USD 114.000 USD 934 USD 934
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Proyecto Villa Andaluz
Proyecto:
Villa Andaluz
|
46
Cultura Huancavilca, Lumbis Casas 12 4 3 y medio no 2 25m 163 m Piscina, canchas, Guardiana USD 143.440 USD 880.00
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Proyecto Portn de Cumbay
Proyecto:
Portn de Cumbay
|
47
Orellana y Chimborazo, Cumbay Casas 19 3 3y medio 1 2 48 m 167 m reas verdes, Guardiana USD 153.640 USD 920
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Proyecto Kokopeli
| Proyecto:
48
Kokopeli
Va a Cununyacu, Cumbay Casas 7 4 3 y medio 1 2 60 m 265 m reas verdes, Guardiana USD 238.500 USD 900
3.3.4 Composicin del Producto

Anlisis de la composicin arquitectnica de los Proyectos
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Tabla 4. Composicin arquitectnica
COMPOSICIN ARQUITECTNICA Proyecto Unidades Departamentos Casas Total | Suraj Los Ceibos Villa Andaluz Portn de Cumbay Kokopeli Vista Aurora 12 6 12 19 7 24 33% 50% 100% 50% 100% 100% 100% 67% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
49
Cuadro 11. Composicin arquitectnica
3.3.5 Servicios Complementarios

Tabla 5. Servicios complementarios
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SERVICIOS COMPLEMENTARIOS Proyecto Piscina Sauna

BBQ Guardiana Sala Comunal reas verdes Gimnasio
| Suraj Los Ceibos Villa Andaluz Portn de Cumbay Kokopeli Vista Aurora si si si no no no si no no no no no Si Si No No No Si si si si si si si no no si si si si no no si si si si no si no no no no
50
Cuadro 12. Servicios complementarios
3.3.6 Comparacin de precios
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Tabla 6. Anlisis de Precios
ANLISIS DE PRECIOS Proyecto Producto Precio total Precio m2 Promedio de m2 | Suraj Los Ceibos Villa Andaluz Portn de Cumbay Kokapeli Vista Aurora Casas Casas Departamentos Casas Casas Casas Casas Departamentos 185.000 188.640 114.000 143.440 153.640 238.500 136.640 116.500 939.00 934.00 934.00 880.00 920.00 900.00 850.00 869.00 939.00 934.00 880.00 920.00 900.00 860.00
51
Cuadro 13. Anlisis de precios
3.3.7 Unidades Vendidas
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Cuadro 14.Comparativo unidades de vivienda vendidas
52
3.3.8 Comparacin de reas de vivienda

Cuadro 15. Comparativo reas viviendas
3.3.9 Tabla de ponderables de los proyectos

Tabla 7. Ponderables de proyectos
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PROYECTOS PONDERADOS
Servicios N de Precio Unidades rea de Compleme Unidades M2 Vendidas Construccin ntarios
Nombre
Total
Proyecto |
53
Suraj
18
Los Ceibos Villa Andaluz Portn de Cumbay Kokapeli
16
17
19
17
Vista Aurora
18
En este cuadro se ha hecho una ponderacin de algunos elementos inherentes a los proyectos de la competencia, incluido Vista Aurora, este anlisis sirve para tener una idea clara del sitio en el que se encuentra el proyecto en estudio, con relacin a los proyectos cercanos. Se ha calificado cada factor del 1 al 5, siendo cinco la mxima calificacin y uno la mnima. Al concluir este estudio se ha realizado un grfico estadstico de barras para colocar el proyecto junto a los otros y establecer el lugar real en el que se encuentra.
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3.3.10 Posicin del Proyecto Vista Aurora con relacin a la Competencia

Cuadro 16. Comparativo de proyectos competencia
54
La competencia en el sector plantea realizar en su mayora casas, pero el proyecto Vista Aurora tambin plantea departamentos. Al ponderar algunas de las caractersticas ms importantes de los proyectos como son: Nmero de unidades, servicios complementarios, precio por metro cuadrado, Unidades vendidas y rea de construccin. Se ha encontrado que el proyecto Portn de Cumbay est con la calificacin ms alta, seguido de Suraj y Vista Aurora que tienen la misma calificacin, en tercer lugar tenemos al proyecto Kokapeli y Villa Andaluz. Con este anlisis llegamos a concluir que el proyecto en estudio se encuentra a la par de los dems proyectos del sector, por lo tanto tiene puede competir casi en iguales condiciones.
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3.3.11
Conclusiones
Despus de analizar la oferta del sector se puede concluir que el proyecto cumple con casi todos los requerimientos del mercado, es decir, cumple con las necesidades que presenta el estudio del perfil del cliente. Tambin encontramos que la competencia presenta viviendas de
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55
caractersticas similares, es decir una tipologa moderna, tanto en diseo como en acabados. La ventaja ms clara que tiene Vista Aurora ante los dems proyectos, como su nombre lo dice es la vista, ya que es el nico proyecto que tiene esa ubicacin privilegiada y puede gozar de esa caracterstica.
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56
Captulo 4
Componente Tcnico del Proyecto
Componente tcnico arquitectnico
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4.1 Anlisis de la Ubicacin
4.1.1 Localizacin
Ilustracin 13. Ubicacin geogrfica del proyecto
57
El Terreno se encuentra localizado estratgicamente en San Jos de Cumbay a 10 minutos de Quito y Cumbay. Esta zona de los Valles est empezando a crecer rpidamente, por ahora a su alrededor casi no hay construcciones y a primera vista parecera que no hay desarrollo; sin embargo, a ms o menos un kilmetro a la redonda hay varias zonas que estn en proceso ya de consolidacin. Estas zonas anteriormente mencionadas se han ido desarrollando por la existencia de Colegios como, Terranova, Cardenal Spellman, Universidad SEK, Keppler, etc. Y se han convertido en polos de desarrollo del sector.
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4.1.2 Terreno
Ilustracin 14. Ubicacin fsica del proyecto
58
Proyecto
Algo muy importante es el futuro crecimiento del sector gracias a los nuevos proyectos como la construccin de la futura Autopista del sur del Aeropuerto y la Autopista Metropolitana. Lo que permitir a sector un desarrollo econmico, de servicios, produccin, etc.
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4.1.3 Orientacin y Topografa
59
Foto 2. Ubicacin geogrfica y topografa
El terreno est orientado hacia el Este con la mejor vista a los valles y nevados, en medio de un ambiente natural. La topografa del terreno es muy irregular y con pendiente positiva desde la calle que se ingresa al proyecto, parte de la infraestructura de la obra es una va privada que solo tiene acceso al proyecto, lo que le da un mayor valor agregado al mismo.
4.1.4 Entorno natural y Clima

Foto 3. Panormicas del entorno
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El entorno natural es privilegiado ya que a su alrededor existen quebradas, bosques y la vista es espectacular, se alcanza a divisar la cordillera y casi la totalidad del Valle de Tumbaco. El clima de los valles es muy beneficioso para la salud, pues por ser algo clido la vegetacin es ms exuberante que en la ciudad de Quito, tambin cabe recalcar que tambin es recomendado por mdicos, para ayudar a tratamientos de diferentes enfermedades. Otro punto importante con respecto a la ubicacin, aparte del clima; es la
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60
calidad de vida de sus habitantes, este sector es muy tranquilo y amigable por encontrarse rodeado de naturaleza, el proyecto est rodeado de bosques y quebradas que todava no han sido intervenidas por la mano del hombre.
4.1.5 Anlisis del Entorno

reas recreativas.- aparentemente el terreno est ubicado lejos de reas recreativas, ya que el sector en el que est ubicado est en vas de desarrollo y no se encuentra consolidado. De igual manera, no existe ningn tipo de parque, canchas o diversin infantil en sus cercanas. Todos estos servicios los encontramos en Cumbay y Tumbaco, es decir a unos 10 minutos del terreno.
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Foto 4. Establecimientos educativos cercanos
61
Educacin.- Ms o menos a unos 2Km a la redonda tenemos cantidad de colegios, escuelas como, Cardenal Spellman, Alemn, Terranova y Keppler y un poco hacia Cumbay tenemos la Universidad SEK, y Universidad San Francisco de Quito. Centro Religioso.- Existe cerca del proyecto el Centro Educacional San Patricio y muy cerca de ste, el Colegio Cardenal Spellman donde existe una Iglesia.
4.1.6 Vas de acceso y transporte

Foto 5. Acceso vehicular 1
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Este proyecto posee grandes facilidades en cuanto a las vas de acceso, se puede acceder por tres puntos principales: El primero, es el que va desde la va Cumbay-Tumbaco por donde se
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puede ingresar al proyecto y se demora unos 10 minutos.

62
El segundo acceso se encuentra ubicado muy cerca de la Autopista Simn Bolvar a unos 5 minutos en auto y desde Quito a la altura del intercambiador de Gupulo.
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El tercer acceso est por la va de San Juan de Cumbay, en la zona de los Colegios Spellman, Alemn, Universidad SEK, por lo tanto est conectado directamente con Cumbay. Algo muy importante, es que a 400metros del proyecto se construir la futura Autopista del sur del Aeropuerto y la Autopista Metropolitana. En lo que se refiere a Transporte, lastimosamente no hay una lnea de bus que pase por el sector, por ahora la nica manera de llegar es en auto particular.
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63
4.1.7 Servicios
Foto 8. Servicios cercanos
En la zona existen servicios de infraestructura como luz, agua, todava no hay telfono ni alcantarillado, ya que es una zona en desarrollo, la infraestructura vial es favorable, existen dos vas juntas ( paralelas ) que llegan cerca del proyecto, la una va es empedrada y la otra es pavimentada, por lo que se puede afirmar que no habr problemas de accesibilidad al proyecto, es ms ests vas carecen totalmente de trfico alguno.
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Por otro lado tenemos muy cerca, a unos 10 minutos (Cumbay) servicios hospitalarios, Centros comerciales, cines y una gran variedad de comercios y sobre todo el rea financiera que se los podra catalogar como servicios.
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64
4.1.8 Conclusiones:
Pese al parcial crecimiento es claramente visible que el sector ha sido planificado, y ordenado, por lo que tiene grandes expectativas de crecimiento y de mucha inversin para la construccin y desarrollo urbanstico. Las subdivisin de lotes casi es nula en el sector, el lote mnimo es de 1000 m, lo que le da a la zona presencia y sobre todo carcter de rea exclusiva para vivienda de alto costo, es un lugar muy tranquilo y de baja densidad poblacional, apto para los citadinos que estn cansados de la rutina de la gran ciudad y solo quieren tener un lugar tranquilo para vivir y sobre todo rodeado de naturaleza.
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4.2 Anlisis del Urbano
4.2.1 Usos de suelo

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65
El sector donde se desarrolla el proyecto tiene un uso de suelo netamente residencial de baja densidad. Al analizar el IRM podemos encontrar que aparentemente la ocupacin del terreno es mnima ya que solo nos permiten utilizar el 35% del total del lote de 4.800 m, es decir solo podemos construir un rea til de 1.680 m. Otro aspecto es la altura de la edificacin, podemos construir nada ms que dos pisos y con una forma de ocupacin aislada.
Todo lo anteriormente analizado nos llevara a la conclusin de que es poco rentable en lo que se refiere al rea construible del terreno en cuestin, sin embargo, el proyecto que se ha diseado en dicho lote aprovecha al mximo el COS del predio en cuestin. Las casas proyectadas son de tres plantas a pesar que el IRM solo permite dos, pero se aprovecha la pendiente negativa para adicionar una planta de subsuelo, en donde se localizan dos parqueaderos, bodega y cuarto de servicio.
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4.2.2 Zonificacin Urbana

Tabla 8. Informe de Regulacin Urbana (IRM)
INFORME DE REGULACIN METROPOLITANA

Identificacin del propietario
Nombre: Cdula de identidad: Nmero de predio: Clave Catastral: Parroquia: Barrio: rea del Terreno: Frente: Propiedad Horizontal: Derechos y acciones: rea de Construccin: Calle: Ancho: Zonificacin: Lote mnimo: Frente mnimo: COS TOTAL: COS PB: Altura: N de pisos Retiro Frontal Retiro Lateral Retiro Posterior Entre Bloques Forma de ocupacin del suelo: Clasificacin del suelo: Etapa de incorporacin: Uso Principal: Ancho de va: Borde de quebrada: Area de proteccin de quebradas Wirsig Waldemar 3214069050 |
66
Identificacin del predio

1274636 10211060080 Cumbay San Jos
Datos del terreno

4.800 m2 60.00 m No No 0.00 m2 S/N 12.00m
Regularizaciones
A2(A1002-35) 1000m2 20m2 70% 35% 6m 2 5m 3m 3m 6m (A) Aislada (SU) Suelo Urbano Etapa 1 (2006 hasta 2010) (R1) Residencia de baja densidad
Observaciones
Pedir replanteo vial Pedir informe Establecido en la ordenanza
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Tabla 9. Anlisis de aprovechamiento del terreno
ANALISIS DEL APROBECHAMIENTO DEL TERRENO

Datos del terreno
rea del Terreno rea Construida en PB rea Total construida reas no computables construccin Total rea bruta COS PB COS TOTAL
rea real en m2
4.800 1.742,07 3.493,91 4.390,95 7.884,00 36,29% 72,79%
rea segn IRM

4.800,00 1680,00 3360,00 0 0 35% 72,79% |
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4.2.3 Ventajas y desventajas del terreno del proyecto

VENTAJAS
Es relativamente cercano a servicios de transporte, salud, centros comerciales, educacin y servicios en general. Posee todos los servicios bsicos como agua, alcantarillado, y telfono. Es un sector poco poblado, lleno de reas verdes, quebradas y enfrente est ubicado el Parque Metropolitano. Es una zona muy tranquila, de poco transito tanto vehicular como peatonal. Posee un clima templado subtropical, sin muchas variaciones, ideal para vivir. La demanda de viviendas por el sector es muy alta.
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DESVENTAJAS
La quebrada que existe a su lado le quita una gran rea de terreno y no permite la mxima utilizacin del mismo. La inclinacin del terreno es muy pronunciada, por este motivo el proyecto tuvo que construir su propia va de acceso. Se debe invertir mucho dinero en impermeabilizacin del subsuelo y drenaje por cuanto la humedad del suelo es alta. El acceso desde Quito por la Avenida Simn Bolvar es complicado en las horas pico ya que existe mucha congestin vehicular.
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68
4.3 Anlisis y evaluacin del componente Arquitectnico
4.3.1 Filosofa del proyecto

Foto 9. Foto panormica del proyecto
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El concepto fundamental por el que fue creado este proyecto, es mejorar la calidad de vida de los clientes, satisfaciendo sus requerimientos, con una vivienda que contenga elementos que hagan ms fcil y placentera sus actividades diarias. Todo esto enmarcado en un concepto de arquitectura de Vanguardia y sobre todo que cuide el medio ambiente, tratando siempre de causar el mnimo impacto ambiental.
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69
4.3.2 Descripcin del proyecto

Se trata de un conjunto residencial privado de 22 unidades que se dividen en 16 casas y 6 apartamentos. Que van desde 130 m hasta 264 m, integrados en 6 bloques de 2 pisos. Tiene vista privilegiada desde todas las viviendas hacia el Valle de Tumbaco y nevados de la Cordillera Oriental. Posee extensas reas verdes en el parque Central, posee una sala Comunal, reas recreativas y gimnasio. El diseo Arquitectnico es de Vanguardia y acabados de primera. Cuenta con estacionamientos cubiertos y seguridad las 24 horas.
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4.3.3 Anlisis Formal

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70
Foto 10. Foto panormica 2 del proyecto
Segn la forma rectangular del terreno, el proyecto est dispuesto de tal manera que se ha aprovechado la forma en toda su magnitud, es decir las construcciones de encuentran ubicadas alrededor de la parte central o reas comunales, esta ubicacin es simtrica ya que el proyecto en su composicin geomtrica tiene un eje central que va desde el este hacia el oeste y las construcciones a los lados estn dispuestas una frente a la otra como espejo. La implantacin del proyecto se la ha hecho de acuerdo a la pendiente y curvas de nivel existentes en el terreno, es decir las viviendas estn en plataformas de tal manera que no se produzca desbanques excesivos.Esta implantacin permite que cada unidad de vivenda tenga una vista privilegiada hacia el valle de Tumbaco y la Cordillera Oriental de los Andes.
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Foto 11. Vista panormica desde el proyecto a la Cordillera
71
Las fachadas tiene relacin directa con la forma de las plantas, los volmenes se interrelacionan unos con otros dando la idea de unidad, semejanza y proporcin. Se denota una arquitectura moderna interrelacionada con la naturaleza y una sencilla pero sobria composicin de espacios comunales.
4.3.4 Anlisis Funcional

La idea principal del proyecto es que fue creado para formar un conjunto de viviendas con caractersticas innovadoras y sobre todo que satisfagan a plenitud la necesidad de los clientes, como ya se ha visto anteriormente el proyecto cuenta con varios ambientes internos y externos que sern motivo de anlisis.
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UBICACIN DE ACCESOS: La disposicin del acceso principal est en el lado oriente del proyecto, como el terreno tiene una pendiente positiva, ste se encuentra en la parte ms baja del
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mismo. Solo existe un acceso por donde ingresan peatones y vehculos. La difcil ubicacin del terreno no ha permitido que exista ms de un acceso y ste ha sido construido por la constructora incluida la va.
72
REAS COMUNALES: Las reas comunales estn divididas en reas verdes, reas de recreacin infantil, camineras, Sala comunal y BBQ. Todas stas se encuentran en el centro del conjunto, esto ha permitido que las viviendas obtengan luz y ventilacin directa. En lo que se refiere a la circulacin interior del conjunto sta es mucho ms directa y tiene una lectura fcil del entorno, as como una fcil orientacin, esto quiere decir que las personas tienen una fcil visibilidad hacia donde deseen llegar.
DE LAS EDIFICACIONES: La forma concntrica como stas se encuentran ubicadas, hacen que el
proyecto tenga mucha privacidad y tranquilidad en lo que se refiere a la parte central del mismo, ya que las edificaciones tambin actan como envolventes o cascarn.
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4.3.5 Programa del conjunto

Para este anlisis se va a revisar los tipos de casa y departamentos que han sido planificados. IMPLANTACIN:
Ilustracin 15. Implantacin del Proyecto
73
Este conjunto se ha planificado de la siguiente manera: Bloque 1 y 2, casas de 135 m Bloque 3, casas de 137 m Bloque 4, casas de 200m Bloque 5 y 6, apartamentos de 160 m y dplex de 264 m
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UNIDADES HABITACIONALES TIPO:

CASAS 135 m
|
74
PLANTA BAJA Tres dormitorios Sala de estar Dos baos completos
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CASAS 135 m
75
PLANTA ALTA Sala comedor Cocina y bao Terreza-balcn
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CASAS 135 m
76
PLANTA TERRAZA Terraza cubierta Terraza abierta rea de BBQ
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CASAS 137 m
77
PLANTA BAJA
PLANTA ALTA
PLANTA DE TERRAZA
En esta vivienda podemos encontrar que: En la planta baja se localiza el rea social y de servicios En la planta alta los dormitorios y una sala de estar En la planta de terraza existe un rea cubierta y zona de BBQ.
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CASA 264 m
78
PLANTA BAJA
PLANTA ALTA
SEGUNDA PLANTA ALTA
PLANTA DE TERRAZA
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DUPLEX 260 m
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PLANTA BAJA
PLANTA TERRAZA
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PROPORCION DE AREAS DEL PROYECTO

Elabor: Arq. Myriam Torres DESCRIPCION Casas y Departamentos Bodegas Comunales Circulacin Estacionamientos Total de Construccin
Tabla 8. Proporcin de reas
Mayo del 2010 rea (m) 3 710.00 148.81 2 393.78 932.00 700.00 7 884.86 Proporcin %
47.05 1.89 30.36 11.82 8.88
80
100.00
En este cuadro, notamos que las superficies ms destacadas en el Proyecto son las de Casas y Departamentos, y las Comunales.
Myriam Torres
ACABADOS DE LA CONSTRUCCIN Los acabados que se colocarn en el proyecto son de primera calidad, se ha planificado que todas las casas y departamentos tengan el mismo tipo de
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81
acabados, solo sern cambiados por pedido de los propietarios con su respectiva orden de cambio. Para los pisos de las reas sociales como sala, estudio y comedor se utilizar, tabln de chanul o colorado. Para las reas ntimas como dormitorios se utilizar alfombra importada de alto trfico. Para las reas de servicio como baos, cocina y cuarto de lavado se colocar piso de porcelanato de clase A. La pintura ser de caucho para la vivienda y se colocar sobre estucado. Las paredes de los baos y cocina tambin sern de porcelanato de clase A. La ventanera ser de aluminio y el vidrio de 4mm. El tumbado de Gypsum y para las reas hmedas se utilizar gypsum verde.
4.3.6 Conclusiones
Este proyecto es viable por cuanto cumple casi con todos los requerimientos de reas para el perfil del usuario del que se hizo el estudio. La parte funcional es muy dctil y la fcil lectura del espacio hacen que este proyecto sea vendible y por lo tanto agradable al usuario.
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4.4 Anlisis de Costos En este captulo se analizar los costos del proyecto, es decir todos los factores que influyen en el costo general del proyecto Vista Aurora, como influye el terreno, los costos directos y los costos indirectos.
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82
4.4.1 Costos de Terreno
Aqu se analizar la influencia del costo del terreno con relacin al costo total del proyecto, para este anlisis se utilizar el mtodo Residual.
Mtodo Residual Datos para Vivienda

rea de Terreno Precio Venta de Casas en la Zona Ocupacin del Suelo COS Altura Permitida (h) K = rea til Rango de Incidencia (Terreno) "ALFA" I Rango de Incidencia (Terreno) "ALFA" II
Unidad M2 US$ * M2 % Pisos % % % 3.360,00 2.856,00 $2.456.160,00 $245.616,00 $294.739,20 $270.177,60 $56,29
Valores 4.800,00 $860,00 35% 2,0 85% 10% 12%
Clculos
rea Construida Mxima rea til Vendible Valor de Ventas "ALFA" I Peso del Terreno "ALFA" I Peso del Terreno Media "ALFA"
VALOR DEL (M2) DE TERRENO EN US$

Tabla 9. Mtodo residual
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4.4.2 Costos directos
Elabor: Arq. Myriam Torres ITEM 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 ACTIVIDAD Herramientas y Equipos Obras preliminares Movimiento de tierras Cimentacin Estructura de Hormign Armado Mamposteras Enlucidos Instalaciones Sanitarias Internas Instalaciones de Agua Potable Internas Piezas sanitarias Instalaciones Elctricas internas Recubrimientos Carpintera Cerrajera Ventanas Alcantarillado Instalaciones de agua potable generales Instalaciones elctricas exteriores Instalaciones varias Obras de Circulacin peatonal y vehicular Jardines Cerramientos y varios COSTO DIRECTO TOTAL: USD COSTO TOTAL (USD) 19 807.22 6 824.34 32 956.55 76 732.16 447 576.52 80 560.44 65 413.75 30 126.94 37 117.73 48 103.24 29 461.15 334 891.77 119 841.98 23 469.06 55 593.36 20 972.35 40 779.56 51 765.08 16 311.83 38 615.75 8 988.15 78 563.08 1 664 472.00
Mayo del 2010 INCIDENCIA (%) 1.19% 0.41% 1.98% 4.61% 26.89% 4.84% 3.93% 1.81% 2.23% 2.89% 1.77% 20.12% 7.20% 1.41% 3.34% 1.26% 2.45% 3.11% 0.98% 2.32% 0.54% 4.72% 100.00%
83
Tabla 10. Costos Directos
En el cuadro, se describen los diferentes rubros que intervienen en la Construccin con su respectiva incidencia en relacin al Costo Directo Total. Notndose el predominio de la Estructura de Hormign Armado y de los Recubrimientos.
Myriam Torres
84
4.4.3 Costos indirectos
RESUMEN DE COSTOS INDIRECTOS

Elabor: Arq. Myriam Torres DESCRIPCIN Planificacin Tasas e Impuestos legales Honorarios y Consultoras Publicidad y ventas Otros costos COSTO DIRECTO TOTAL: COSTO INDIRECTO TOTAL:
Tabla 11. Costos indirectos
Mayo del 2010 COSTO (USD) 158 125 35 620 216 381 159 310 61 585 USD USD INCIDENCIA (%) 3.00 3.00 8.20 1.98 8.47 100.00 38%
1 664 472
631 021
Myriam Torres
En este cuadro, estn detallndose los Costos Indirectos del Proyecto como los Estudios, en que se consideran: Levantamientos Topogrficos, Estudios de Mecnica de Suelos, Diseos Arquitectnico, Estructural y de las Instalaciones varias. Honorarios Profesionales, como: Gerencia del Proyecto, Direccin
|
85
Arquitectnica, Residencia de Obra y dems aspectos administrativos. Al igual que todo lo concerniente a trmites municipales, como Aprobaciones, Permisos de Construccin, pagos de Impuestos, tasas, etc. Y legales como Escrituracin y Asesoras. Mercadeo se refiere a las actividades relacionadas con Marketing, Publicidad, etc. En Ventas se han considerado las comisiones.
Myriam Torres
4.4.4 Costos totales
COSTOS TOTALES DEL PROYECTO

| Elabor: Arq. Myriam Torres DESCRIPCION Terreno Costo Directo de Construccin Costos Indirectos COSTO TOTAL: COSTO / m :
Tabla 12. Costos Totales
86
Mayo del 2010 COSTO (USD) 240 000.00 1 664 472.00 631 021.37 INCIDENCIA (%) 9.47 65.65 24.89 100.00
USD USD
2 535 493.37 683.42
En este cuadro, se encuentra la descripcin de los elementos generales del Proyecto, como costo de adquisicin del terreno, Costo Construccin y Costos Indirectos. Directo de
Myriam Torres
4.4.5 Costo por metro cuadrado
COSTO POR METRO CUADRADO

Elabor: Arq. Myriam Torres DESCRIPCIN Construccin de Obra Civil Total del Proyecto De Venta
Tabla 13. Costo por metro cuadrado
87
Mayo del 2010 COSTO / m 380.0 683.4 850.0
Este cuadro, refiere a la diferencia entre los Costos por metro cuadrado de Construccin, del Total que incluye Costos Indirectos. Y de Venta, donde incluye Costos Financieros que se analizarn posteriormente.
Myriam Torres
Tabla 14. Cronograma valorado de construccin
88
Myriam Torres
4.4.6 CRONOGRAMA GENERAL
CRONOGRAMA GENERAL DEL PROYECTO DEL PROYECTO

Elabor: Arq. Myriam Torres 2009
1 2 3 4 5 6 7
89
junio del 2010 2010

8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
2011
20 21 22 23 24
25
FASE Terreno Planificacin Construccin Tasas e impuestos legales Honorarios y consultoras Publicidad y ventas Otros Costos
NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEPT OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEPT OCT NOV
Tabla 15. Cronograma general del Proyecto
Myriam Torres
90
Captulo 5
Estrategia Comercial
Myriam Torres
Estrategia Comercial
En este captulo se har un estudio para definir qu tipo de estrategia se utilizar en la comercializacin, promocin y ventas del proyecto, al hacer este anlisis se ver las mejores opciones para desarrollar los planes de marketing como son: precios, como llegar rpida y objetivamente al cliente y de esta manera asegurar las ventas e incrementarlas. El objetivo principal es llegar al cliente con un producto de alta calidad en una zona muy bien ubicada, cerca de todos los servicios y que tenga un precio justo, lo que permitir obtener una inversin segura. 5.1 Marketing
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En lo que se refiere al marketing; la empresa que desarrolla el proyecto est utilizando las 4 Ps, que son: plaza, producto, precio y promocin; todo esto para posesionar el producto dentro del mercado.
Plaza.- Es el lugar donde se ofrecer el producto, en este caso ser San Jos de Cumbay Producto.- Es lo que la empresa constructora ofrece para la venta, en nuestro caso son las casas y departamentos del conjunto Vista Aurora. Precio.- es el valor al que saldr a la venta el producto que se est ofreciendo. Promocin.- Es la forma o estrategia como se dar a conocer el producto ofrecido.
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5.2 Plaza El proyecto est ubicado en San Jos de Cumbay a 400m de la futura Autopista sur del aeropuerto, y autopista metropolitana. Esta plaza de mercado ha sido calificada para edificar el proyecto, por todas las caractersticas fsicas, de servicios y accesibilidad favorables para desarrollar inters en los futuros clientes, ya que el perfil del cliente al que se va a satisfacer busca para su inversin un proyecto cuyo entorno tenga las caractersticas ya nombradas.
Ilustracin 16. Pgina Web de publicidad
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5.3 Producto y promocin Generalmente en un proyecto inmobiliario existen dos fuerzas de venta; la fuerza de ventas de la constructora y la fuerza de ventas de la empresa inmobiliaria, en nuestro caso solo tendremos la primera, ya que la constructora tiene su propia fuerza de ventas y no utilizar otros servicios.
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5.3.1 Fuerza de ventas de la constructora o propia

Esta fuerza se conforma con personal de la empresa, los mismos que son profesionales calificados que atendern al cliente en obra. La fuerza de ventas contar con el espacio fsico adecuado y acondicionado que estar ubicado dentro de la obra, stos contarn con el equipo y material necesario para la buena atencin al cliente. Folletos de informacin Maqueta del proyecto Valla publicitaria en el mismo proyecto. Para facilitar el proceso de comercializacin las ventas y promocin del proyecto se harn tambin en sus oficinas, mediante los siguientes canales: Publicaciones en revistas inmobiliarias Publicaciones en diarios Internet Ferias inmobiliarias
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5.3.2 Nombre del Producto

Uno de los puntos ms importantes de la estrategia de ventas es la conceptualizacin del nombre del proyecto VISTA AURORA nombre que evoca el amanecer de un nuevo da, la Aurora; este nombre es muy llamativo, ya que insina un convivir diario con la naturaleza, la tranquilidad. Sobre todo la hermosa vista que se tiene desde todos los puntos del proyecto hacia la cordillera, donde se puede divisar con gran facilidad el Cotopaxi, y las montaas y nevados prximos.
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Tambin el nombre VISTA AURORA es un nombre sencillo, fcil de recordar y pronunciar, que es elegante y tambin tiene estatus.
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5.3.3 Logotipo del proyecto

Realmente la constructora no ha realizado un logotipo del proyecto, ste se lo ha realizado para la presentacin del plan de negocios, pero puede ser una buena alternativa. Este logotipo se lo realiz pensando en la primera vista que se tiene al abrir la ventana en las primeras horas de la maana.
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5.3.4 Slogan del proyecto

Esta frase enfatiza la mejor idea del cliente en invertir su dinero, ya que este ser utilizado en un proyecto donde su vida ser ms tranquila, porque est rodeado de naturaleza y sobre todo en un lugar muy exclusivo de Cumbay.
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5.3.5 Pgina Web

El rea de ventas de la constructora ha creado una pgina web donde los futuros clientes se puedan informar muy fcilmente del contenido del proyecto, en esta pgina hay varios tipos de informacin: Inicio.- en este punto existen fotos de todo el proyecto desde diferentes vistas. Ubicacin.- est dibujado un croquis para acceder al proyecto Proyecto.- es donde se explica las razones del porqu hay que invertir aqu.
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Video.- ms o menos dura alrededor de 2 minutos, en donde explica cmo llegar, los servicios cercanos, todos los proyectos de la ciudad que estn
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cerca de Vista aurora, etc. Planos.- Estn todos los tipos de inmueble que se ofrecen, stos contienen mobiliario y reas, muy fciles de leer y entender por los usuarios. Financiamiento.- Como se puede financiar el proyecto, y los costos de cada inmueble, casa o departamento. Galera.- Existen fotos del estado actual del proyecto y como se est desarrollando, es decir de su construccin. Contctenos.- es la direccin, telfonos de la oficinas y tambin los datos de los interesados.
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5.3.6 Vallas y hojas publicitarias

La valla publicitaria es un producto que la empresa no lo hizo en un inicio de la construccin, pero que al momento lo est elaborando ya que han visto la necesidad de la informacin es sitio, las caractersticas de esta valla publicitaria, deben ser: Tamao y colores llamativos para todos los transentes. Fcil lectura e informacin resumida, que los lectores puedan recordar y retener.
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5.3.7 Hojas publicitarias
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Estas contienen planos de todos los tipos de inmuebles con su respectiva rea de construccin. Contiene tambin informacin del porqu comprar esta vivienda, ubicacin del proyecto, fotos panormicas de la construccin y de la vista que tiene el proyecto hacia la cordillera. En la ltima parte est la informacin de la constructora, direccin, nmeros telefnicos y pgina Web. Esta publicidad volante pretende llegar al cliente con suficiente informacin, como para que los interesados vayan a la constructora o a la obra para obtener mayor informacin del proyecto.
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5.4 Precio de venta.
Para plantear esta estrategia primero se analizarn los tipos de productos que han salido al mercado, es decir la variedad de casas y departamentos que el proyecto ofrece. Se ha considerado el precio por metro cuadrado en funcin del tipo de inmueble, la ubicacin y sobre todo la calidad, existen 6 tipos de Bloques de vivienda que se dividen entre casa y departamentos, a continuacin se detallan:
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BLOQUE 1
Inmueble Valor Casa $/m2 1A 1B 1C 1D 880,00 830,00 830,00 860,00 AREA UTIL (M2) 135,00 135,00 135,00 135,00 135,00 PRECIO (USD) VIVIENDA 118.800,00 112.050,00 112.050,00 Terraza (m2) 60,32 60,32 60,32 Balcn (m2) 5,10 5,10 5,10 5,10 5,10 Patio (m2) 46,90 21,10 21,10 31,55 30,16 Precio 2 estacion. Total cubiertos (USD) 10.000,00 128.800,00 | 10.000,00 122.050,00 10.000,00 122.050,00 10.000,00 126.100,00 10.000,00 124.750,00
100
116.100,00 14,60/60,32 114.750,00 45,24
Promedio 850,00
BLOQUE 2
Inmueble Valor Casa $/m2 2A 2B 2C 2D 880,00 830,00 830,00 860,00 AREA UTIL (M2) PRECIO (USD) Terraza Balcn (m2) (m2) 29,54 29,54 29,54 29,54 29,54 2,76 2,76 2,76 2,76 2,76 Patio (m2) 56,40 19,90 19,90 52,40 37,15 2 estacion. Precio Total cubiertos (USD) 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 123.344,00 116.157,00 116.157,00 120.768,00 119.097,50
128,80 113.344,00 127,90 106.157,00 127,90 106.157,00 128,80 110.768,00 128,35 109.097,50
Promedio 850,00
BLOQUE 3
Inmueble Valor Casa $/m2 3A 3B 3C 3D 860,00 830,00 830,00 880,00 AREA UTIL (M2) PRECIO (USD) Terraza Balcn (m2) (m2) 29,54 29,54 29,54 29,54 29,54 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Patio (m2) 78,73 24,30 24,30 75,97 50,83 2 estacion. Precio Total cubiertos (USD) 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 129.350,80 123.751,50 123.751,50 132.126,40 127.232,00
138,78 119.350,80 137,05 113.751,50 137,05 113.751,50 138,78 122.126,40 137,92 117.232,00
Promedio 850,00
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BLOQUE 4
AREA UTIL (M2) rea til subsue (m2) 40,00 40,00 40,00 40,00 40,00
Inmueble Casa 4A 4B 4C 4D Promedio
Valor $/m2 790,00 790,00 790,00 790,00 790,00
PRECIO (USD)
Terraza Balcn 2 estacion. Precio (m2) (m2) cubiertos Total (USD) 82,50 82,50 82,50 82,50 82,50 2,76 2,76 2,76 2,76 2,76 10.000,00 168.000,00 10.000,00 168.000,00 10.000,00 168.000,00 10.000,00 168.000,00 10.000,00 168.000,00
101
200,00 158.000,00 200,00 158.000,00 200,00 158.000,00 200,00 158.000,00 200,00 158.000,00
BLOQUE 5
Inmueble Dpto. 5A Dplex 5B 5C Valor $/m2 AREA UTIL (M2) PRECIO (USD) Terraza (m2) 87,85 Balcn Patio (m2) (m2) 2 estacion. cubiertos Precio Total (USD)
860,00 264,03 227.065,80
23,70 110,85 10.000,00 237.065,80 11,85 11,85 45,00 10.000,00 150.800,00 0,00 10.000,00 150.800,00
880,00 160,00 140.800,00 COMUNAL 880,00 160,00 140.800,00 COMUNAL
Promedio
873,33 194,68 169.555,27
15,80
51,95 10.000,00 179.555,27
BLOQUE 6
Inmueble Dpto. 6A Dplex 6B 6C Valor $/m2 AREA UTIL (M2) PRECIO (USD) Terraza (m2) 87,85 Balcn Patio (m2) (m2) 2 estacion. cubiertos Precio Total (USD)
860,00 264,03 227.065,80
23,70 110,85 10.000,00 237.065,80 11,85 11,85 45,00 10.000,00 150.800,00 0,00 10.000,00 150.800,00
880,00 160,00 140.800,00 COMUNAL 880,00 160,00 140.800,00 COMUNAL
Promedio
873,33 194,68 169.555,27
15,80
51,95 10.000,00 179.555,27
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5.4.1 Estrategia de precios

Despus de hacer un anlisis cualitativo y cuantitativo como son costo y utilidad del proyecto, se va a desarrollar la etapa de la comercializacin para poder obtener la utilidad que se desea percibir. Luego de los anlisis de precios unitarios, es decir el costo real de construccin se encontr que el precio por m2 ponderado es de $380.00, el mismo que se vender en $850.00 promedio, las casas y departamentos tienen diferentes reas de construccin, bodegas, terrazas, otras balcones, por lo que el precio del m2 de construccin vara para la venta, por lo que se saca un promedio del precio. Para la estrategia de precios se tomar en cuenta dos aspectos importantes Incremento de precios.- para la introduccin del producto en el mercado en la primera etapa se colocarn precios cmodos, que tengas atractivos para el cliente, los mismos que llamen su atencin y el vea una atractiva oportunidad de inversin. En la segunda etapa habr un incremento en los precios, cuando el producto ya se encuentre en el mercado y sea conocido, este incremento ser paulatino hasta que se terminen de vender todas las casas y departamentos. Descuentos o rebajas.- Solo se har descuentos cuando la venta sea de contado aqu se har un 5% al comprarlos, no existir ningn otro tipo de descuento. Se ha considerado un margen de utilidad del 22%, este porcentaje ha salido del anlisis de factibilidad que est en el captulo financiero.
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5.4.2 Cronograma valorado de ventas

3 14.334 4 2.606 14.334 5 2.606 2.606 14.334 6 2.606 2.606 2.606 14.334 7 2.606 2.606 2.606 2.606 14.334 8 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 14.334 9 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 14.334 10 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 14.334 11 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 14.334 12 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 14.334 13 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.867 14.334 14 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.867 3.185 14.334 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.867 3.185 3.584 14.334 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.867 3.185 3.584 4.095 14.334 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.867 3.185 3.584 4.095 4.778 14.334 15 16 100.339 100.339 100.339 17 18 19 20 21 22 23 24
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103
100.339 100.339 2.606 2.606 2.606 2.606 2.867 3.185 3.584 4.095 4.778 5.734 7.167 14.334 2.606 2.606 2.606 2.867 3.185 3.584 4.095 4.778 5.734 7.167 9.556 14.334 2.606 2.606 2.867 3.185 3.584 4.095 4.778 5.734 7.167 9.556 14.334 14.334 2.606 2.867 3.185 3.584 4.095 4.778 5.734 7.167 9.556 14.334 28.668 43.002 43.002 43.002 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339 100.339
100.339 ###### 1.404.741 ######
2.606 2.606 2.606 2.606 2.606 2.867 3.185 3.584 4.095 4.778 5.734 14.334
14.334 14.334
16.940 31.274
19.546 50.821
22.153 72.974
24.759 97.732
27.365 125.098
29.971 155.069
32.577 187.646
35.184 222.830
37.790 260.620
40.657 301.277
43.842 345.119
44.819 389.938
146.647 536.585
148.819 685.404
151.947 837.351
156.507 #####
163.457 1.157.315
175.185 ######
315.920 1.648.420
Tabla 16. Cronograma valorado de ventas
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El tiempo planeado para las ventas del proyecto es de 24 meses, que sern contados a partir de la iniciacin del proyecto lo que nos indica que no hay preventas, sin embargo en la estrategia de ventas se considera esta etapa de preventas para el caso que se de este supuesto.
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Tabla 17. Ventas acumuladas
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5.5 Conclusiones La estrategia comercial de este proyecto busca que la totalidad de las ventas del mismo se las realice durante el perodo planificado, es decir mientras la fase de construccin est vigente, se puede decir que hay una coincidencia entre el perodo de construccin (20 meses) y el nmero de viviendas (22 unidades), por lo que su terminacin est casi en el mismo mes. Por otra parte toda la publicidad que se est generando en torno al proyecto busca dejar en sus clientes la marca en su mente, sta ser del nombre, slogan e imgenes que son muy sencillas, pero que a la vez trasmiten tranquilidad, comodidad, estatus y seguridad en los clientes. Se concluye entonces que con la estrategia comercial que se est utilizando es viable que se venda el proyecto en el tiempo estimado.
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Captulo 6
Anlisis Econmico Financiero
Myriam Torres
Anlisis Econmico Financiero
6.1 Introduccin
En este captulo se har un anlisis de los ingresos mensuales acumulados que son las ventas versus los egresos de acuerdo al cronograma del proyecto (captulo costos), todo esto para determinar los flujos, considerando stos con y sin financiamiento. De esta manera se calcularn los indicadores financieros econmicos como el TIR (tasa interna de retorno), el VAN (Valor actual neto), la Tasa de descuento y luego de estos anlisis determinar si el proyecto es o no viable. Tambin se hace un anlisis de las sensibilidades del VAN respecto a la variacin de costos, velocidad de ventas, precios y recuperacin de capital, para determinar posibles riesgos o escenarios que se pueden dar a lo largo de todo el proceso de la realizacin del proyecto. 6.2 Anlisis de ingresos Luego de hacer el estudio de la estrategia de ventas en el sector de Cumbay se ha determinado que la velocidad de ventas es de 1 unidad habitacional por mes, esta referencia ha resultado del estudio de mercado utilizando los proyectos de la competencia y el propio proyecto que ya se encuentra en etapa de construccin y ventas. Se ha estimado que se concluirn las ventas en un plazo de 24 meses. Hay que tomar en cuenta que los primeros ingresos se los ha percibido durante el
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primer mes cuando empez la construccin del proyecto, es decir que desde que empez la construccin empezaron las ventas. Para que se facilite la compra del inmueble se va a realizar un plan de ventas:
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Plan de ventas
Entrada para la reserva de la vivienda Ajuste durante la construccin Al momento de la firma de las escrituras Entrega de la vivienda
Tabla 18. Plan de ventas
10% 20% 70% Total pagado 100%
El mismo que inicia con una reservacin del 10%, luego para facilitar la forma de pago del 20% de la entrada se ha establecido que los pagos se efecten en 11 cuotas iguales despus de cerrada la negociacin hasta el trmino de la construccin. El saldo 70% restante ser cancelado en el mes 13 en el que coincide con la entrega de las escrituras. En este caso cuando se realice la negociacin en los primeros meses de construccin. Se ha dado un mes de holgura desde que se termina la ltima cuota con la que se completa el 20%, para pagar el 70% restante, por lo que esta ser cancelada en el mes 13. A continuacin se realiza el cuadro del flujo de ingresos mensuales e ingresos acumulados, con su respectivo grfico.
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19
20
21
22
23
24
TOTAL DE INGRESOS INGRESOS ACUMULADOS
14.334
16.940
19.546
22.153
24.759
27.365
29.971
32.577
35.184
37.790
40.657
43.842
44.819
146.647
148.819
151.947
156.507
163.457
175.185
315.920
100.339
1.404.741
109
14.334
31.274
50.821
72.974
97.732
125.098
155.069
187.646
222.830
260.620
301.277
345.119
389.938
536.585
685.404
109
837.351
993.858
1.157.315
1.332.501
1.648.420
1.748.759
3.153.500
Myriam Torres
Como se nota, el mayor ingreso del proyecto se lo percibir en el ltimo mes que es el 25 en donde lo clientes pagan el 70% restante del valor total de su vivienda.
6.3 Anlisis de egresos Para este anlisis se consideran los valores analizados en el captulo 4, relativo a costos Se realiz un cronograma valorado del total de los egresos o costos los mismos que fueron distribuidos en un perodo de 24 meses. Primero.- para este proyecto se ha considerado la compra del terreno que se la hace en el primer mes. Segundo.- durante tres meses, incluido el de la compra del terreno se hacen los estudios de mercado, estudios tcnicos. Tercero.- Asesora jurdica que encierra todos los requisitos y trmites legales. Esta etapa no tiene un tiempo determinado por lo cual se la realizar durante toda la obra. Cuarto.- A partir del cuarto mes se inicia la etapa de Marketing y al mismo tiempo la etapa de construccin, durante 22 meses restantes Quinto.- Los honorarios ejecutores y costos administrativos se los realizar desde la etapa de planificacin (3 meses) hasta finalizar la etapa de la construccin (24 meses).
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Elabor: Arq. Myriam Torres

2009 2010 2 DIC 80.000 6.875 3 ENE 80.000 6.875 6.875 14.555 1.696 10.304 7.241 1.696 10.304 7.241 6.875 6.875 6.875 84.717 1.696 10.304 7.241 6.875 87.624 1.696 10.304 7.241 6.875 92.172 1.696 10.304 7.241 4 FEB 5 MAR 6 ABR 7 MAY 8 JUN 9 JUL 10 AGO 11 SEPT 12 OCT 13 NOV 14 DIC
FASE
Terreno Planificacin Costos Directos Tasas e impuestos legales Honorarios y consultoras Publicidad y ventas Otros Costos Egreso mensual Egreso acumulado
1 NOV 80.000 6.875
111
| 6.875
1.696
111
89.311 10.304 7.241
6.875 92.647 1.696 10.304 7.241
6.875 87.701 1.696 10.304 7.241
6.875 130.067 1.696 10.304 7.241
6.875 105.235 1.696 10.304 7.241
29.794 185.599 1.696 10.304 7.241 1.696 10.304 7.241
86.875
86.875 106.116 279.866
40.672 320.538
55.911 211.715 110.833 113.741 118.288 376.449 588.164 698.997 812.738 2011
115.427
118.763
113.817
156.183
131.351
86.875 173.750
931.026 1.046.453 1.165.217 1.279.034 1.435.217 1.566.568
FASE
Terreno Planificacin Costos Directos Tasas e impuestos legales Honorarios y consultoras Publicidad y ventas Otros Costos Egreso mensual Egreso acumulado
15 ENE
16 FEB
17 MAR
18 ABR
19 MAY
20 JUN
21 JUL
22 AGO
23 SEPT
24 OCT
25 NOV
6.875 70.595 1.696 10.304 7.241 6.159 102.870
6.875 83.343 1.696 10.304 7.241 6.159 115.618
6.875 121.115 1.696 10.304 7.241 6.159 153.390
6.875 93.122 1.696 10.304 7.241 6.159 125.397
6.875 83.290 1.696 10.304 7.241 6.159 115.565
6.875 55.679 1.696 10.304 7.241 6.159 87.954
6.875 75.753 1.696 10.304 7.241 6.159 108.028
6.875 48.901 1.696 10.304 7.241 6.159 81.176
6.875 33.261 1.696 10.304 7.241 6.159 65.536 7.241 6.159 13.400
1.669.439 1.785.057 1.938.447 2.063.844 2.179.409 2.267.363 2.375.392 2.456.568 2.522.104 2.535.504
Myriam Torres
112
Tabla 19. Cuadros de anlisis de egresos
Myriam Torres
De acuerdo a los grficos anteriores se ve claramente que el mayor egreso que hay en el proyecto est localizado en el mes de marzo en donde se invierte ms de $150.000, pero al ver los egresos acumulados tenemos una curva que va creciendo paulatinamente.
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113
6.4 Flujo de caja Si se hace un flujo de caja donde se relacionan los ingresos y egresos se
obtendrn los saldos que posteriormente nos permitirn saber cul es el monto de inversin que har el promotor. En este flujo se observan los saldos acumulados de caja a final de cada mes, esto sin considerar el apalancamiento o financiacin del proyecto.
Ilustracin 17.Flujo de caja
Myriam Torres
Tabla 20. Flujo de caja FLUJO

INGRESO MENSUAL INGRESO ACUMULADO EGRESO MENSUAL EGRESO ACUMULADO SALDO MENSUAL SALDO ACUMULADO FEO FLUJO ACUMULADO 1 0 0 -86.875 -86.875 -86.875 -86.875 -86.875 -86.875 2 0 0 -86.875 -173.750 -173.750 -260.625 -86.875 -173.750 3 30.891 30.891 -106.116 -279.866 -248.975 -509.600 -75.225 -248.975 4 35.138 66.029 -40.672 -320.538 -254.509 -764.110 -5.534 -254.509 5 39.489 105.518 -55.911 -376.449 -270.931 -1.035.041 -16.421 -270.931 6 43.958 149.476 -211.715 -588.164 -438.688 -1.473.729 -167.757 -438.688 7 48.558 198.034 -110.833 -698.997 -500.963 -1.974.692 -62.275 -500.963 8 53.307 251.341 -113.741 -812.738 -561.397 -2.536.089 -60.434 -561.397 9 40.336 291.677 10 42.700 334.377 -115.427 -1.046.453 -712.076 -3.887.514 -72.727 -712.076 11 45.063 379.440 -118.763 -1.165.217 -785.776 -4.673.291 -73.700 -785.776 12 47.427 426.868 -113.817 -1.279.034 -852.167 -5.525.457 -66.390 -852.167
114
114
-118.288 -931.026 -639.349 -3.175.438 -77.952 -639.349
FLUJO
INGRESO MENSUAL INGRESO ACUMULADO EGRESO MENSUAL EGRESO ACUMULADO SALDO MENSUAL SALDO ACUMULADO FEO FLUJO ACUMULADO
13 50.027 476.895 -156.183 -1.435.217 -958.323 -6.483.780 -106.156 -958.323
14 52.916 529.811 -131.351 -1.566.568 -1.036.757 -7.520.537 -78.435 -1.036.757
15 53.803 583.614 -102.870 -1.669.439 -1.085.825 -8.606.362 -49.068 -1.085.825
16 146.156 729.770 -115.618 -1.785.057 -1.055.287 -9.661.649 30.538 -1.055.287
17 148.126 877.896 -153.390 -1.938.447 -1.060.551 -10.722.200 -5.264 -1.060.551
18 150.963 1.028.859 -125.397 -2.063.844 -1.034.985 -11.757.185 25.566 -1.034.985
19 142.099 1.170.957 -115.565 -2.179.409 -1.008.452 -12.765.637 26.534 -1.008.452
20 139.735 1.310.692 -87.954 -2.267.363 -956.671 -13.722.308 51.781 -956.671
21 137.371 1.448.064 -108.028 -2.375.392 -927.328 -14.649.636 29.343 -927.328
22 135.008 1.583.071 -81.176 -2.456.568 -873.497 -15.523.132 53.831 -873.497
23 91.003 1.674.074 -65.536 -2.522.104 -848.030 -16.371.162 25.467 -848.030
24 1.479.426 3.153.500 -13.400 -2.535.504 617.996 -15.753.166 1.466.026 617.996
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6.5 Anlisis Esttico

ANALISIS DE PREFACTIBILIDAD ECONOMICA
PROYECTO: VISTA AURORA Fecha: Junio del 2011
DESCRIPCION DEL PROYECTO: 16 casas y 6 departamentos DETALLE DE COSTOS ITEM 1 DESCRIPCION COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCION Area total de construccin Areas de bodegas y casa comunal Area de urbanizacin Estacionamientos cubiertos COSTOS INDIRECTOS PLANIFICACION Planificacin arquitectnica Direccin arquitectnica Diseo estructural Diseo hidraulico - sanitario Diseo elctrico - telefnico TASAS E IMPUESTOS LEGALES Colegio de Arquitectos Fondo de garanta Costos de aprobacin Colegio de Ingenieros Impuesto de Alcantarillado Cuerpo de Bomberos Impuesto Predial Impuestos EMAP de Construccin Impuestos EMAP de la Matriz Impuestos de Alcantarillado Empresa Elctrica Acometida Emetel Declaracin Propiedad Horizontal Honrarios y Gastos legales HONORARIOS Y CONSULTORIAS HONORARIOS DE CONSTRUCCION GERENCIA ADMINISTRATIVA DEL PROYECTO PUBLICIDAD Y VENTAS OFICINA DE VENTAS VARIOS GESTION DE VENTAS COMISIONES DE VENTA PUBLICIDAD OTROS COSTOS Varios otros costos Guardiania y mantenimiento Suministros Gastos medicos Copias Servicio Basicos 3 TERRENO AREA COSTO / m2 3.710 380 148 240 3.120 30 660 190 COSTO (USD) 1.664.472 COSTO TOTAL 1.409.952 35.520 93.600 125.400 % del costo de construccin % del costo total 65,65%
115
2 2.1
2.2
2.3
2.4
631.021 158.125 41.612 83.224 16.645 8.322 8.322 35.620 1.664 16.645 2.497 1.664 499 1.664 832 666 666 499 832 832 2.497 4.161 216.381 133.158 83.224 159.310 11.651 1.664 129.350 16.645 61.585 3.329 41.612 1.664 832 832 13.316 240.000 2.535.493
24,89% 9,5% 2,5% 5,0% 1,00% 0,50% 0,50% 2,1% 0,10% 1,00% 0,15% 0,10% 0,03% 0,10% 0,05% 0,04% 0,04% 0,03% 0,05% 0,05% 0,15% 0,25% 13,00% 8,00% 5,00% 5,80% 0,70% 0,10% 4,00% 1,00% 3,70% 0,20% 2,50% 0,10% 0,05% 0,05% 0,80% 14,4%
2.4
9,47% 100,00%
COSTO TOTAL DEL PROYECTO
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DETALLE DE INGRESOS
Valor unitario (USD)
ITEM
DESCRIPCION Total venta 1 Estimada
Unidad m2
Cantidad 3.710 850
INGRESO (USD)
3.233.738
INGRESOS TOTALES DEL PROYECTO VALOR (USD) UTILIDAD DEL PROYECTO 698.244 % Costo total
3.233.738
116
22%
Tabla 21. Pre factibilidad econmica
Este anlisis esttico del proyecto nos muestra la utilidad pura del proyecto sin apalancamiento financiero. Se ve claramente que la utilidad pura del proyecto es de $698.244,00 lo que representa un margen del 22%. Luego de hacer este anlisis se concluye que los resultados cumplen con las expectativas del promotor del proyecto.
6.6 Tasa de descuento Los proyectos inmobiliarios segn sus caractersticas y factores relacionados con riesgos asumidos y situacin econmica del pas tienen el rendimiento esperado. Para los clculos financieros de dicho proyecto la tasa mnima de descuento esperada por el promotor es del 20% anual. Para evaluar si el proyecto es o no rentable, ste no debera ser menor a la tasa indicada ya que en anteriores proyectos se ha obtenido este rendimiento promedio.
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6.6.1 Mtodo para clculo de tasa de descuento

El CAMP es un modelo econmico que sirve para evaluar activos de acuerdo al
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117
riesgo y al retorno futuro previsto. Relaciona la Tasa de rentabilidad requerida para un activo con su riesgo. (Eliscovich 2010). Este mtodo tambin utiliza indicadores de riesgo y de mercado de los EEUU, pero se aumenta el riesgo del pas Ecuador, dando una sensibilidad de riesgo y su relacin directa con la rentabilidad. Para los anlisis financieros inmobiliarios se utiliza una tasa de descuento que se obtiene por el Modelo de Evaluacin de Activos de Capital CAPM. La frmula que se utiliza en el mtodo del CAPM para sacar la tasa de rendimiento esperado es la siguiente: Re = Rf + (Rm Rf) * + Rp Re = Tasa de descuento Rf = Tasa de libre de riesgo Rm = Tasa de mercado = Indicador del sector (EEUU) Rp = Riesgo Pas
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A pesar de que este mtodo aqu indicado es una orientacin para realizar cualquier tipo de inversin inmobiliaria, en Ecuador no existen valores
establecidos de ni del rendimiento de la construccin, por lo que hacer dicho clculo sera irreal ya que este mtodo adopta el uso del riesgo pas de Estados
|
118
unidos. En el proyecto VISTA AURORA se utilizar una tasa de descuento promedio del mercado, esta se ha sacado en base a las tasas que utilizan las constructoras e inmobiliarias que tienen proyectos similares por el sector en el que est ubicado el proyecto, establecen una tasa efectiva de corte o de actualizacin del 20% anual, valor por debajo del cual no estaran dispuestos a seguir con el proyecto.
6.7 Clculo del Van y de la TIR Luego de haber analizado los ingresos, egresos del proyecto y la tasa de descuento mxima requerida por los promotores el siguiente paso es analizar el VAN (Valor Actual inmobiliario. El VAN es un mtodo de evaluacin de proyectos que consiste en determinar el valor presente o actual de una inversin descontando sus flujos futuros de efectivo, lo que hace es traer a valor presente todos sus flujos mensuales, en base a una tasa de descuento mensual establecida, dando la suma de todos estos el Valor Actual y adicionalmente se debe incluir a estos flujos el valor de la inversin Neto) y el TIR (Tasa Interna de Retorno) del proyecto
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inicial. EL TIR es aquella tasa que al ser utilizada como tasa de descuento hace que el valor actual de la inversin sea igual a cero. La tasa interna de retorno solo depende de los flujos de efectivo de la inversin en particular y no de las tasas de inters del mercado externas del proyecto. Los argumentos de aceptacin para realizar la inversin en el proyecto son los siguientes: Con respecto al VAN: la inversin ser aceptada si el VAN es positivo, utilizando la tasa de descuento establecida que es del 20%. Lo que indicara que el proyecto es viable y que la rentabilidad estar dentro de los parmetros establecidos por los promotores del proyecto.
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119
Con respecto a la TIR: la inversin ser aceptable si la TIR es superior al rendimiento requerido, es decir a la tasa de descuento establecida, este indicador confirma que el proyecto es rentable y que est por sobre las tasas de retorno esperadas por el promotor. Con la consideracin de que los flujos no presenten varios cambios de signos en el tiempo, ya que los resultados se presentan abstractos.
Para el clculo del VAN y del TIR se utiliza el flujo de caja del proyecto y se lo obtiene mediante los acumulados del mismo. A continuacin se har un resumen de los indicadores financieros.
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CALCULO DEL VAN Y LA TIR
FLUJO
1 0 0 -86.875 -86.875 -86.875 -86.875 -86.875 -86.875
2 0 0 -86.875 -173.750 -173.750 -173.750 -86.875 -173.750
3 30.891 30.891 -106.116 -279.866 -248.975 -248.975 -75.225 -248.975
4 35.138 66.029 -40.672 -320.538 -254.509 -254.509 -5.534 -254.509
5 39.489 105.518 -55.911 -376.449 -270.931 -270.931 -16.421 -270.931
6 43.958 149.476 -211.715 -588.164 -438.688 -438.688 -167.757 -438.688
7 48.558 198.034 -110.833 -698.997 -500.963 -500.963 -62.275 -500.963
8 53.307 251.341 -113.741 -812.738 -561.397 -561.397 -60.434 -561.397
9 40.336
10 42.700 334.377 -115.427 -1.046.453 -712.076 -712.076 -72.727 -712.076
11 45.063 379.440 -118.763 -1.165.217 -785.776 -785.776 -73.700 -785.776
12 47.427 426.868 -113.817 -1.279.034 -852.167 -852.167 -66.390 -852.167
120
291.677
120
-118.288 -931.026 -639.349 -639.349 -77.952 -639.349
VAN
$ 234.499,05
TIR
NO SE CALCULA
FLUJO
13 50.027 476.895 -156.183 -1.435.217 -958.323 -958.323 -106.156 -958.323
14 52.916 529.811 -131.351 -1.566.568 -1.036.757 -1.036.757 -78.435 -1.036.757
15 53.803 583.614 -102.870 -1.669.439 -1.085.825 -1.085.825 -49.068 -1.085.825
16 146.156 729.770 -115.618 -1.785.057 -1.055.287 -1.055.287 30.538 -1.055.287
17 148.126 877.896 -153.390 -1.938.447 -1.060.551 -1.060.551 -5.264 -1.060.551
18 150.963 1.028.859 -125.397 -2.063.844 -1.034.985 -1.034.985 25.566 -1.034.985
19 142.099 1.170.957 -115.565 -2.179.409 -1.008.452 -1.008.452 26.534 -1.008.452
20 139.735 1.310.692 -87.954 -2.267.363 -956.671 -956.671 51.781 -956.671
21 137.371 1.448.064 -108.028 -2.375.392 -927.328 -927.328 29.343 -927.328
22 135.008 1.583.071 -81.176 -2.456.568 -873.497 -873.497 53.831 -873.497
23 91.003 1.674.074 -65.536 -2.522.104 -848.030 -848.030 25.467 -848.030
24 1.479.426 3.153.500 -13.400 -2.535.504 617.996 617.996 1.466.026 617.996
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Despus de hacer el flujo de fondos corrientes con la tasa de descuento del 20% se obtiene un VAN nominal del $234.500, el que es positivo por lo que se puede concluir que el proyecto es viable. Es importante recalcar que los valores altos del VAN ayudaran a reducir los riesgos en el caso de incremento de costos, reduccin de precios o que el tiempo de las ventas de las unidades habitacionales sobrepase el perodo estimado en el estudio de mercado. El valor del TIR no se considera como referencia ya que en los flujos existen cambios de signo por lo que el TIR sera ambiguo.
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121
6.8 Anlisis de sensibilidad Riesgo del proyecto
Este estudio nos permite conocer los lmites del proyecto a travs de variables establecidas acordes con la realidad del mercado inmobiliario. Para analizar el riesgo debemos saber que existen algunas variables que se pueden presentar mientras se ejecuta el proyecto, estas pueden ser externas o internas las que afectaran directamente a la rentabilidad, estas son: Variacin de los costos del proyecto Variacin de los precios Velocidad de ventas
Myriam Torres
El anlisis se lo realiza para prever cul es la variacin del VAN con cada escenario, es decir se tomarn las variables mencionadas, lo que permitir observar el riesgo que tiene el proyecto con cada variacin y las posibilidades de negociacin del mismo.
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122
6.8.1 Sensibilidad a la variacin de costos

En toda la ejecucin del proyecto puede existir una elevacin de los costos que afecte la realizacin del mismo. Para este escenario de sensibilidad al costo se ha considerado la variacin para todos los costos del proyecto, ya que aun no se han concluido las negociaciones de algunos rubros de los indirectos del proyecto y muchos de ellos son un porcentaje de los costos de la construccin.
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SENSIBILIDAD AL COSTO
VALORACION PORCENTUAL DE PRECIO
-2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
MESES
123
| TOTAL DE VENTAS BASE

VALORACION DE FLUJO FEO BASE NUEVO SALDO DE CAJA
0 0 30.891 35.138 39.489 43.958 48.558 53.307
123
40.336 42.700 45.063 47.427 -807 -77.952 -78.759 -854 -72.727 -73.581 -901 -73.700 -74.601 -949 -66.390 -67.339
0 -86.875 -86.875
0 -86.875 -86.875
-618 -75.225 -75.843
-703 -5.534 -6.237
-790 -16.421 -17.211
-879 -167.757 -168.636
-971 -62.275 -63.246
-1066 -60.434 -61.500
MESES
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
TOTAL DE VENTAS BASE

VALORACION DE FLUJO FEO BASE NUEVO SALDO DE CAJA
50.027
52.916
53.803
146.156
148.126
150.963
142.099
139.735
137.371
135.008
91.003
1.479.426
-1001 106.156 107.157
-1058 -78.435 -79.493
-1076 -49.068 -50.144
-2923 30.538 27.615
-2963 -5.264 -8.227
-3019 25.566 22.547
-2842 26.534 23.692
-2795 51.781 48.986
-2747 29.343 26.595
-2700 53.831 51.131
-1820 25.467 23.647
-29589 1.466.026 1.436.437
VAN
VAN
$ 186.815
0 234.499 -2 186.815 -4 139.131 91.447 43.763 -6 -8
-9,84 0
-12 -51.605
-14 -99.289
-16 -146.973
-18 -194.657
-20 -242.341
$ 186.815
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6.8.2 Sensibilidad segn la variacin de precios

Este anlisis se lo realizar en un escenario donde exista una reduccin porcentual del precio de venta de las viviendas, en este habr una sensibilidad en el cual segn la variaciones se verificar el comportamiento del VAN se observar la mxima disminucin del precio y la rentabilidad del proyecto.
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124
Analizando las sensibilidades, este proyecto para ser rentable debe disminuir sus precios en un mximo del 16,88%, ya que cualquier variacin superior a ese porcentaje, implicara que el VAN sea negativo, por lo que el proyecto dejara de ser rentable. En cuanto a la sensibilidad de costos estos pueden aumentar mximo en un 9,84%, ya que si se aumenta ms, el proyecto dejara de ser viable.
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SENSIBILIDAD AL PRECIO
VALORACION PORCENTUAL DE COSTOS MESES
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
125
COSTOS DE CONSTRUCCIN BASE VALORACION DE FLUJO FEO BASE NUEVO SALDO DE CAJA
-14.555
-29.794
-185.599
-84.717
-87.624
-92.172
-89.311
-92.647
-87.701
0 -86.875 -86.875
0 -86.875 -86.875
0 -75.225 -75.225
-291 -5.534 -5.825
-596 -16.421 -17.017
-3712 -167.757 -171.469
-1694 -62.275 -63.969
-1752 -60.434 -62.186
-1843 -77.952 -79.796
-1786 -72.727 -74.513
-1853 -73.700 -75.553
-1754 -66.390 -68.144
MESES
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
COSTOS DE CONSTRUCCIN BASE VALORACION DE FLUJO FEO BASE NUEVO SALDO DE CAJA
-130.067
-105.235
-70.595
-83.343
-121.115
-93.122
-83.290
-55.679
-75.753
-48.901
-33.261
-2601 -106.156 -108.757
-2105 -78.435 -80.539
-1412 -49.068 -50.479
-1667 30.538 28.871
-2422 -5.264 -7.686
-1862 25.566 23.704
-1666 26.534 24.868
-1114 51.781 50.667
-1515 29.343 27.828
-978 53.831 52.853
-665 25.467 24.802
0 1.466.026 1.466.026
VAN
VAN $ 206.720
$ 206.720
0 234499 2 206720 4 178940 6 151161 8 123381 10 95602 12 67822 14 40043
16,88 0
16,88
16
Myriam Torres
6.9 Anlisis del VAN y del TIR con apalancamiento

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126
En este anlisis se considera un financiamiento bancario en el proyecto y se comparan los resultados del mismo, entre los comportamientos de los indicadores econmicos VAN y TIR con los resultados de capital propio, previamente establecido. Para analizar el comportamiento de los indicadores considerando un apalancamiento bancario, se realiza un ajuste de ingresos y egresos en el flujo de caja del proyecto con las siguientes condiciones de crdito bancario.
CARACTERSTICAS DEL CRDITO
MONTO SOLICITADO
430.000
TASA DE INTERES
11,23%
GASTO PARA LA CONSTITUCIN 3%
12.900
PLAZO Y FORMA DE PAGO DE INTERES
TRISMESTRAL
PAGO DEL CAPITAL
EN EL MES 12
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La tabla de intereses:
Tabla 22: Tabla de intereses MES CAPITAL GASTOS EGRESO 1 GASTOS E INT. ACUMULADOS
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
TOTALES
$ 12.900 $ 430.000
12.072
9.178
6.203
-430.000 $ 12.900
$ $
3.145 30.598
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
12.900 12.072 9.178 6.203 3.145 43.498,36
127
La tabla de amortizacin:
Tabla 23: tabla de amortizacin
FINANCIAMIENTO
Prstamo Entrada Capital Total Deuda Plazo tasa Pago Total Pagado Total Intereses PERIODO 1 2 3 4 430.000 0 430000 430000 4 11,23% 110027 440107 30598 CAPITAL 106.003 106.995 107.996 109.007 Nmero Capital 1 Capital total
periodos trimestrales anual Pago individual
INTERES 12.072 9.178 6.203 3.145
CUOTA 118.075 116.173 114.199 112.151
SALDO 323.997 217.003 109.007 0
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Grfico de flujo de fondos con apalancamiento:
128
Luego de hacer el anlisis de los flujos con apalancamiento se nota que hay una leve recuperacin y luego baja casi al mismo nivel en que se encontraba antes del hacer el crdito; sin embargo si no se lo planteara de esa manera, en los siguientes meses se tendra una inclinacin negativa para el proyecto. En el anlisis del VAN sube casi al doble, por lo que se recomendar trabajar con crdito bancario para la construccin.
6.10 ONCLUSIONES En conclusin con los anlisis financieros previos a la tasa de descuento establecida se puede decir que el proyecto es viable, pues su
rentabilidad haciende al 22% en 24 meses y el 11 % para un ao. Por
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esta razn el proyecto alcanz un VAN positivo de $ 234.499,00, valor que demuestra que el proyecto es rentable para el promotor. En cuanto al anlisis del TIR, este no se lo hace ya que en el flujo del proyecto hay cambios de signo. En el anlisis de la sensibilidad del VAN frente a variaciones de costos, este llega a cero cuando los costos varan hasta un 16,88%, lo que demuestra que la incidencia del VAN a las alzas del costo no es muy alto. El VAN frente a las variaciones de precios de venta, este llega a cero cuando los precios disminuyen en un 9,84%, lo que demuestra que el proyecto es mucho ms sensible a los cambios de precios que a los costos. Por ltimo con la posibilidad de tener un crdito bancario del 70% del costo de la obra, esto hizo que el VAN aumentara, lo que significa que el proyecto es ms rentable con apalancamiento ya que las inversiones disminuyen considerablemente. De acuerdo al anlisis financiero la ejecucin de este proyecto es factible.
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129
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130
Captulo 7 Gerencia del proyecto
Myriam Torres
Gerencia del proyecto
El objetivo comn de la mayora de proyectos inmobiliarios de hoy en da es la realizacin exitosa de estos en todos los aspectos, cumpliendo presupuestos y
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131
plazos previstos, esto solamente se puede lograr con una buena gerencia . En el campo inmobiliario se ha hecho indispensable la gerencia de proyectos ya que cada vez son ms grandes y ms complejos siendo esta la nica manera de garantizar resultados esperados. En este captulo se tratar sobre la direccin de proyectos basada en el Proyect Management Institute (PMI). 9.1 Fases de la direccin del proyecto Acta de constitucin del proyecto Objetivos del proyecto Alcance del proyecto Fuera del alcance Entregable producidos del proyecto Estimacin de esfuerzo y duracin Riesgos del proyecto Organizacin Estructura del trabajo
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7.1 Objetivos del proyecto
7.1.1 Generales
Es ser parte de la oferta de vivienda necesaria para cubrir un dficit que existe en la ciudad de Quito y sobre todo en el Valle de Cumbay, enfocado a familia de nivel econmico medio alto.
|
132
7.1.2 De mercado
Realizar las ventas de unidades de vivienda en los perodos establecidos. Ofrecer un producto competitivo acorde a las necesidades de demanda inmobiliaria en el sector de San Juan de Cumbay. Dar a conocer el nombre de la empresa inmobiliaria en el sector y sus alrededores, tratando de posesionar su nombre en el mercado inmobiliario.
7.1.3 Tcnicos arquitectnicos

Brindar a los clientes un lugar con altos estndares de calidad, cmodo y seguro, cumpliendo normas nacionales e internacionales. Conseguir la relacin ms estrecha, hombre-naturaleza, ya que las condiciones del lugar se prestan tanto por su entorno como por la magnfica vista que posee.
7.1.4 Financieros
Conseguir el margen de utilidad esperado por sobre la inversin realizada
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Cumplir con el presupuesto del proyecto, con un incremento mximo del 5% en total.
7.1.5 Legales
Mantenernos dentro de las normas y reglamentos municipales tanto en la planificacin como a lo largo de todo el desarrollo del proyecto. Obtener todos los documentos habilitantes, para el trmite de los crditos hipotecarios antes dela conclusin de la etapa de construccin del proyecto. Concluir el trmite de escrituracin de los departamentos en un mes mximo luego de la terminacin de la etapa de construccin.
|
133
7.1.6 Organizacionales
Lograr el entendimiento y comunicacin entre los profesionales encargados de las distintas reas del proyecto para asegurar el cumplimiento y conclusin de las metas propuestas. Satisfacer las expectativas de los clientes y promotores del proyecto. 7.2 Alcances del proyecto
7.2.1 Dentro del alcance

Tenemos algunas fases que son: Pre inversin Ejecucin Entrega
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FASE DE PREINVERSIN Estudios de factibilidad del proyecto Plan de negocios del proyecto
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134
Diseo arquitectnico del anteproyecto Diseos arquitectnicos definitivos Estudios complementarios de ingenieras Detalles arquitectnicos, constructivos, cuadro de especificaciones y acabados
Registro de planos, licencia de construccin otorgados por el municipio de Quito.
Programacin y presupuestos
FASE DE EJECUCIN Construccin de las viviendas, parqueaderos, reas verdes y reas comunales. Fiscalizacin del proyecto Gerencia del proyecto Direccin Tcnica Promocin y Publicidad del proyecto Venta de las unidades de vivienda Obtencin del permiso de Habitabilidad Recuperacin de fondos de garanta
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FASE DE ENTREGA Entrega de las viviendas a los respectivos compradores Trmite de entrega de escrituras Coordinar la conformacin de un comit de copropietarios Entrega de planos As Built al representante del comit Entrega del manual del manejo de viviendas a cada propietario Entrega del manual de manejo de equipos de reas comunales al representante del comit. Dar soporte de post ventas a los propietarios de las viviendas Cierre del proyecto.
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135
7.2.2 Fuera del alcance

Cambios arquitectnicos y estructurales, que no estn considerados en los planos anteriormente aprobados por el Municipio Cambios del cliente Ampliacin o reduccin del tiempo de entrega de las viviendas Administracin posterior a la entrega de los departamentos.
7.3 Entregables producidos del proyecto
7.3.1 Entregables organizacionales

Estudio de pre factibilidad del proyecto Contrato de aceptacin de las partes interesadas
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Definicin del proyecto, Diseo preliminar, Presupuesto referencial, estudio de mercado, Informe de factibilidad Diseos definitivos arquitectnicos e ingenieras, Gerencia del proyecto, aprobaciones y permisos Informes mensuales de avance de obra, fiscalizacin y ventas Acta de recepcin definitiva.
|
136
7.3.2 Entregables finales

Construccin total de las 22 unidades de viviendas segn planos aprobados por el municipio Construccin de reas comunales, parqueaderos, reas verdes, circulaciones y guardiana. Proceso de entrega y finalizacin de cobranzas. 7.4 Organizaciones funcionales y su participacin Empresa Promotora: Planificacin: Construccin: Promocin: Ventas: Entrega: Constructora Zenit Constructora Zenit Constructora Zenit Constructora Zenit Constructora Zenit Constructora Zenit
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7.5 Estimacin de esfuerzo y duracin
7.5.1 Costo estimado

Para el proyecto Vista Aurora se ha estimado un costo total de $ 2535.493 de los cuales el 65,65% corresponde a costos directos, el 24,89% corresponde a costos indirectos y el 9,47% es el valor del terreno, este desglose se encuentra en el captulo de costos, a continuacin se muestra una tabla con los costos totales y sus incidencias correspondientes.
137
DESCRIPCION Terreno Costo Directo de Construccin Costos Indirectos COSTO TOTAL: COSTO / m : USD USD
COSTO (USD) 240.000,00 1.664.472,00 631.021,37 2.535.493,37
INCIDENCIA (%) 9,47 65,65 24,89 100,00
683,42
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7.6 Horas esfuerzo estimadas Las horas de esfuerzo para el conjunto Habitacional Vista Aurora se las ha calculado segn el cronograma de actividades de las
| diferentes fases del proyecto, este inicia en noviembre del 2009 y finaliza en noviembre del 2011, se estima u total de 25 meses de
138
duracin hasta llegar al cierre del proyecto.
2009
1 2 3 4 5 6 7
2010
8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
2011
20 21 22 23 24
25
FASE Terreno Planificacin Construccin Tasas e impuestos legales Honorarios y consultoras Publicidad y ventas Otros Costos
NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEPT OCT NOV DIC ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEPT OCT NOV
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7.7 Duracin estimada De acuerdo al cronograma de obra, la fecha de inicio del proyecto es el 1 de noviembre del 2009. Los siguientes son hitos principales del proyecto con su respectiva fecha de entrega
|
139
Hito
Fecha de trmino
Entregables finalizados
Definicin del proyecto Diseo preliminar
Factibilidad del proyecto
30 de noviembre del 2009 Presupuesto referencial Estudio de mercado Informe de factibilidad Diseo definitivo
Planificacin
31 de enero del 2010
Gerencia de proyectos Aprobaciones y permisos Obras preliminares Cimentacin
Ejecucin del proyecto
30 de septiembre del 2011 Estructura Acabados Instalaciones elctricas y sanitarias Proceso de entrega
Entrega del proyecto
30 de noviembre del 2011 Cierre del proyecto Final de cobranzas
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7.8 Supuestos del proyecto Ha sido necesario hacer algunas suposiciones y premisas para identificar la tarea y el tiempo del proyecto. Con base en el conocimiento actual, las suposiciones del proyecto se listan en esta seccin. En el transcurso de la planificacin de este proyecto se han considerado varios factores como supuestos para prever el comportamiento del mercado en los prximos dos aos, as como las posibles variaciones de precios, costos y velocidades de ventas. En primera instancia se prevee un comportamiento estable en la economa del pas. El dlar seguir siendo la moneda oficial de circulacin en la economa nacional. Tasas como desempleo e inflacin mantendrn su tendencia a lo largo del ciclo de vida del proyecto sin cambios inesperados o variaciones abruptas. La velocidad de ventas del proyecto est estimada entre 12 y 20 meses.
|
140
7.8.1 Riesgos del proyecto

Los riesgos del proyecto son caractersticas circunstancias o situaciones del ambiente, que si ocurren pueden causar un impacto negativo en el mismo y por lo tanto en la calidad de sus entregables. Los riesgos que se pueden dar se enumeran a continuacin y se los califica
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como A (Altos), M (Medios) y B (Bajos) de ocurrencia. Para esto se ha elaborado un plan de contingencia para reducir el impacto que pueda llegar a producir en el proyecto.
|
141
Riesgo
Incrementos de la oferta inmobiliaria y reduccin de la demanda
Nivel (A/M/B)
Plan de contingencia
Impulsar la mayor agresividad en la publicidad, efectuar eventos en el proyecto para captar ms clientes.
Eliminacin de la dolarizacin
Suspensin de la obra
Incrementos inesperados en los costos de los materiales, de la construccin de la mano de obra y sueldos en general.
Buscar materiales que den la misma garanta de calidad y durabilidad, que reduzcan costos
Reduccin de crditos hipotecarios
Se buscar facilidades para el cliente como cuotas de entrada ms bajas o mayores plazos de pago
7.9 Enfoque del proyecto Con los estudios de mercado, costos y anlisis financieros se define la factibilidad del proyecto. Elaborar los estudios de ingenieras y arquitectnicos y en base a estos iniciar la construccin Arrancar la etapa de ventas en el mes 3 de inicio del proyecto.
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Concluir el proyecto en el mes 25 con las rentabilidades y tiempos establecidos. 7.10 Organizacin del proyecto
|
Para poder lograr el xito del proyecto debe existir una estructura organizacional inherente.
142
Rol
Patrocinador ejecutivo Patrocinador ejecutivo Director del proyecto Director tcnico de la obra
Responsable
Gerente en lnea recta Gerente en lnea recta Jefe de proyectos en lnea recta Jefe de construcciones en lnea recta Patrocinador
Miembros del comit de direccin del proyecto
Director del proyecto Director tcnico de la obra Fiscalizador
Cliente Consejeros del proyecto
En lnea recta Asesores especialistas en las diferentes ingenieras Patrocinador Director del proyecto Jefe del departamento tcnico Director tcnico de la obra
Miembros del equipo
Fiscalizador Gerente corredora inmobiliaria Jefe de mercadeo y publicidad Vendedores Jefe del departamento financiero
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7.11 Organigrama
143
CONSTRUCTORA ZENIT
PROMOTOR
GERENTE DEL PROYECTO
DIRECTOR TECNICO DE OBRA
FISCALIZACION
ASESORES ESPECIALISTAS
JEFE DE CREDITO Y COBRANZAS
CORREDORA INMOBILIARIA
RESIDENTE DE OBRA
PERSONAL DE OBRA
VENDEDORES
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7.12 Estructura detallada del trabajo
1 PROYECTO VISTA AURORA
144
1.1 Planificacin y Diseo
1.2 Ejecucin y Construccin
1.3 Comercializacin
1.4 Cierre del Proyecto
1.1.1 Estudio de Suelo
1.2.1 Obras Preliminares 1.2.2 Movimiento de Tierras 1.2.3 Estructura y losas
1.3.1 Publicidad
1.4.1 Evaluacin
1.1.2 Planificacin Arquitectnica
1.3.2 Ventas
1.4.2 Cierre
1.1.3 Diseo estructural
1.2.4 Mampostera y enlucidos 1.2.5 Pisos y Recubrimiento s 1.2.6 Pintura y Gipsum
1.1.4 Diseo Hidrosanitario
1.1.5 Diseo Elctrico Y Telefnico
1.2.7 Instalaciones Sanitarias 1.2.8 Instalaciones Elctricas 1.2.9 Carpintera Metal y Madera 1.2.10 Obras Exteriores
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145
Captulo 8 Aspectos Legales del Proyecto
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Aspectos legales
En lo relacionado con los Aspectos Legales, se describe en este captulo el cumplimiento ordenado, a lo largo de todas las fases del Proyecto, de la
|
146
diversidad de trmites y gestiones legales ante los respectivos organismos y entidades pblicos y privados. 8.1 Fase de Planificacin En esta etapa, en primer lugar, para la adquisicin del terreno se requiere de la asistencia de un profesional del Derecho que intervenga en la Escrituracin y transferencia de la propiedad. Para verificar la factibilidad del Proyecto Inmobiliario, es fundamental obtener el Informe de Regulacin Metropolitana (IRM), en el cual se estipulan las caractersticas de construccin permitidas en base a las Ordenanzas
Municipales vigentes. Como tambin, la existencia o no, del suministro de Servicios Bsicos de agua potable y alcantarillado. Con el desarrollo del Proyecto Arquitectnico y su presentacin en una Administracin Zonal del Distrito Metropolitano, adjuntando algunos
documentos habilitantes, se realiza el trmite de obtencin del Acta de Registro de Planos Arquitectnicos. La misma que se convierte en otro documento
habilitante, conjuntamente con planos estructurales y planos de las diversas instalaciones existentes, para la posterior emisin de la Licencia de Construccin, que autoriza finalmente la construccin del Proyecto.
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8.2 Fase de Ejecucin Con la Licencia de Construccin y fundamentados en las caractersticas
constructivas inherentes al Proyecto, se procede a la contratacin de los Profesionales, Proveedores y Seguros pertinentes que intervendrn en esta etapa de ejecucin. Adicionalmente, se gestionarn las acometidas provisionales y de ser posible, las definitivas de los Servicios Bsicos de Alcantarillado, Agua Potable y Energa Elctrica. 8.3 Fase de Promocin y Ventas Son necesarios en esta etapa: tanto los trmites de permisos para Rotulacin y Publicidad exterior emitidos por el Municipio Metropolitano de Quito, como la contratacin de Promocin y Ventas con la Empresa Inmobiliaria seleccionada para el efecto. Adicionalmente, se celebrarn, con los propietarios de unidades ya vendidas, los contratos respectivos de Promesas de Compra-Venta. 8.4 Fase de Entrega de Viviendas y Cierre del Proyecto Para la conclusin definitiva del Proyecto, se solicita el Permiso de Habitabilidad al Municipio, el cual, luego de verificadas las caractersticas reales del Proyecto en relacin a los Planos Registrados, otorga dicho Permiso. Entonces, el Constructor, procede a solicitar la devolucin del Fondo de Garanta entregado al Municipio para el otorgamiento de la Licencia de Construccin.
|
147
Myriam Torres
Finalmente,
se procede a la Transferencia de Dominio de las unidades
vendidas, para lo cual es menester realizar, previamente, el trmite de Divisin en Propiedad Horizontal ante el Municipio Metropolitano. Esta escrituracin, de la Transferencia de Dominio a los nuevos propietarios, se tramita ante el Registro de la Propiedad.
|
148
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149
Referencias
Myriam Torres
Referencias
9.1 Referencias Bibliogrficas

|
150
*Market Watch, Estudio de Demanda de Vivienda, Quito. 2008. *Mason R, Lind D, Marchal W, Estadstica para Administracin y Economa, Dcima Edicin, Alfaomega, Mxico. 2003. *Kotler Philip, Armstrong Gary, Fundamentos de Marketing, Pearson Education, Mxico. 2003. *Vsquez Lola, Saltos Napolen, Ecuador su realidad, Artes Grficas Silva, Quito. 2008-2009. *Gua PMBok, 10 Step, Fundamentos de la Direccin de Proyectos. Project Management Institute, Inc.2008. *Constructora Aguilar Veintimilla, Informacin, Datos y Estadsticas, 2006-2009. *Gridcon Consultores, Estudio de la demanda de Vivienda. Quito.2005-2007. *Robalino Carolina, Tesis Conjunto Habitacional Reina Julia, USFQ. Quito. 2009. *Aguilar Carolina, Tesis Conjunto Habitacional Portal de Carolina, USFQ. Quito. 2009. *Pico Mauricio, Tesis Conjunto Habitacional Paradiso, USFQ. Quito. 2009. *Porras Sebastin, Tesis Conjunto Habitacional Georgina Gardens, USFQ. Quito. 2009. *Eliscovich Federico, Tesis Conjunto Habitacional El Vergel, USFQ; Quito. 2009. *Consejo Metropolitano de Quito, Ordenanzas Municipales, Registro Oficial 2009. *Ross Stephen, Fundamentos de Finanzas Corporativas. Mxico. Quinta Edicin. 2004.
Myriam Torres
9.2 Pginas Web consultadas
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de
Estadsticas
Censos.
|
151
* http//www.pichincha.com. Banco Pichincha.Tasas Activas-Pasivas. 2010. *http//www.bce.fin.ec. Mensual. Enero 2010. Banco Central del Ecuador, Informacin Estadstica
* http//www. superintendenciadebancos.gov.ec. Superintendencia de Bancos y Seguros. Quito. Indicadores Econmicos. Enero-Abril 2010.
9.3 Referencias Catedrticas MDI
*Castellanos Javier, Ing. Gua para elaboracin de Business Plan o Plan de Negocios. MDI. *Maiguashca Franklin, Lic. Entorno Macroeconmico. MDI. *Gamboa Ernesto, Ec. Informacin Estudio de Mercado. MDI. *Eliscovich Federico, Ing. Direccin Financiera. MDI. *Serrano Hiplito, Ing. Evaluacin deProyectos. MDI.
9.4 Referencias Hemerotecas
*Revista Gestin. Ediciones Diciembre 2009 a Mayo 2010. *Revista El Portal Inmobiliario. Ediciones Enero a Mayo 2010. *Revista Inmobilia. Ediciones Enero a Mayo 2010. *Revista Casas. Ediciones Enero a Mayo 2010.
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152
Anexos
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153
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Estudio de mercado ............................................................................................................ 26 3.1 Anlisis de la Demanda ............................................................................................... 26

3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3

4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.2

4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.3

4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.4

4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5

5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.3.6 5.3.7 5.4

5.4.1 5.4.2 5.5 6

6.6.1 6.7 6.8

6.8.2 6.9 6.10 7

Sensibilidad segn la variacin de precios ........................................................ 124

7.1.1 7.1.2 7.1.3 7.1.4 7.1.5 7.1.6 7.2

7.2.1 7.2.2 7.3

7.3.1 7.3.2 7.4 7.5

7.5.1 7.6 7.7 7.8

7.8.1 7.9 7.10

Enfoque del proyecto................................................................................................ 141 Organizacin del proyecto ........................................................................................ 142

Organigrama.............................................................................................................. 143 Estructura detallada del trabajo................................................................................ 144

Aspectos legales ................................................................................................................ 146 8.1 Fase de Planificacin ................................................................................................. 146

Captulo 1 Resumen Ejecutivo

1.5 Anlisis Comercial

Captulo 2 Entorno Macroeconmico General

nacional e iniciando la dependencia econmica con los Estados Unidos de Norteamrica.

Sin embargo, la dolarizacin

tiene sus fortalezas, como la estabilidad

ndice de Clima econmico

8,2 8,3 8 8,8 8,6

ICE Proyectado 2011 ICE Actual

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2010

2.2.1 Sector Real

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2010

2.2.2 Evolucin del PIB

PIB en millones USD

Tasa de variacin anual

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2010

2.2.3 PIB por Ramas Variaciones

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2009

2.2.4 Tasas de inflacin

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2009

poblacin, construccin y mejoramiento de calidad de vida.

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2009

Proyeccin en base a promedios trimestrales

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2009

2.2.7 Sector inmobiliario y de la construccin

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2010

2.2.8 Inflacin de la construccin

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2010

2.2.9 Sector Financiero, segmento Vivienda

Interes de Vivienda referencial

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2010

Ilustracin 11. Tasas de inters para crdito en Vivienda

12,0 11,5 11,0 10,5

10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0

Fuente: Banco Central del Ecuador, 2010

construccin que anteriormente solo se los adquira por importaciones,

La gran competitividad que se ha generado obliga a presentar un producto final

La evolucin de la Sociedad Econmica, Robert Heilbroner y William Milberg.

Principios de Economa, Francisco Mochn Morillo.

consecuencia, su lucro cesante o costo de oportunidad es muy alto.

3.1 Anlisis de la Demanda

Metodologa: Cuantitativa, utilizando un cuestionario semiestructurado de entrevistas personales.

3.1.2 Condiciones para comprar una vivienda

Fuente: Market Watch y Ernesto Gamboa Consultores. 2009