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OPTIMISER LIMMOBILIER DANS UNE SCI

SCI support de limmobilier dentreprise


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extinction de lusufruit .............. 97 abus de bien social, acte anormal de gestion : non .......................... 98 Intrt du dmembrement des parts : situation envisage ..................... 99 usufruit conomique .................. 100 rpartition des bnfices Notion de bnfice distribuable .................................. 101 consquences pour la SCI ........ 102 consquences pour la socit dexploitation .............................. 106 risques dabus de droits ............ 108 Acquisition dun terrain et construction .................................... 109

Constitution dune SCI


Maintien au bilan ou SCI ? inscription au bilan ..................... immobilier frein la transmission ............................ aspect financier ........................... Les avantages de la SCI : dtention de limmeuble en SCI sparation des patrimoines ...... allgement de la valeur de lentreprise ............................. procurer des revenus la SCI .......................................... risques fiscaux lis aux relations entre la SCI et la socit commerciale ................................ 80 81 82 83 84 85 86 87

Immobilier dentreprise et SCI : utilisations diverses


Acquisition de limmeuble et bail commercial : situation envisage ..................... 88 imposition des revenus fonciers : une fiscalit lourde ..................... 89 Intrt du dmembrement de limmeuble : situation envisage ..................... 90 usufruit conomique .................. 91 cot global rduit pour la socit dexploitation .............................. 92 une condition doccupation plus favorable que celle de locataire .................................. 95 absence de revenus fonciers pour la SCI ................................... 96

Les relations entre la SCI et son locataire


Bail commercial ............................... 110 Loyer commercial ........................... 111 Amliorations .................................. 112 Confusion des patrimoines : autonomie des deux socits ....................... 113 deux critres fondamentaux .... 114 confusion des comptes ............. 115 relations financires anormales ..................................... 116

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Constitution dune SCI
Maintien au bilan ou SCI ?

Inscription au bilan

80 Linscription au bilan dune entreprise de biens immobiliers permet leur amortis-

sement (voir 103). La socit civile propritaire des immeubles dexploitation ne peut amortir, sauf si elle opte pour limpt sur les socits. Linscription au bilan permet une dduction des frais dacquisition permettant, ventuellement la premire anne, de gnrer un dficit imputable sur les autres revenus du chef dentreprise. Lorsque limmeuble est inscrit au bilan dune entreprise, les intrts des emprunts contracts pour acqurir cet immeuble sont dductibles et diminuent dautant le revenu imposable. En fait, la dtention dun immeuble au travers dune socit civile immobilire non soumise lIS est attractive dans une perspective de cession dgageant une plus-value ; lorsque la socit est prpondrance immobilire, la taxation des plus-values de vente de limmeuble ou de cession des parts relve du rgime des plus-values immobilires et est totalement exonre si la cession intervient plus de 15 ans aprs son acquisition.

Immobilier frein la transmission

81 Linscription des immeubles au bilan de la socit commerciale peut tre un frein

une bonne transmission du patrimoine ; la valeur du patrimoine professionnel se trouve augmente par la prsence des immeubles ; le dsintressement des hritiers non repreneurs de lentreprise est plus difficile et lon pourra tre conduit clater les droits sociaux de la socit commerciale entre tous les hritiers. En cas de cession titre onreux des droits sociaux, le prix des titres de la socit commerciale est normalement plus lev en prsence dimmeubles ; le nombre dacqureurs potentiels sen trouve limit. En outre, lacqureur des titres de la socit ne pourra amortir limmeuble social pour la valeur du surplus quil aura pay ces titres en raison du patrimoine immobilier. Dans certains cas, les immeubles affects lentreprise ont une valeur trs faible et ne sont pas un lment dterminant du prix de cession. Dans dautres cas, ils peuvent constituer un des atouts de la socit commerciale. Le repreneur non intress par le patrimoine immobilier pourra aussi demander de sortir les immeubles de lactif de la socit commerciale. Cette opration est gnralement coteuse. On peut galement se trouver dans la situation o le repreneur aura rachet les lments dexploitation et la socit commerciale naura plus comme lment dactif quun patrimoine immobilier ; trs vite, limposition des loyers perus deviendra lourde et la dissolution de la socit, corrlative la vente des immeubles sociaux, entranera galement une charge fiscale importante. La constitution dune socit civile permet cet gard de mieux matriser la cession des droits sociaux de la socit dexploitation ; les immeubles compris dans la socit sont, en principe, hors ngociation. La discussion ne peut porter avec le repreneur que sur des modifications ventuelles des conditions du bail commercial consenti la socit commerciale par la socit civile.

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Droits denregistrement. La socit civile constitue, la cession portera sur des parts taxables au taux de 5 % sans abattement, taux comparable celui applicable aux ventes dimmeubles (5,09 % en gnral). Rgime des plus-values. Lorsque limmeuble est inscrit au bilan de la socit commerciale, la plus-value nette constitue un lment du rsultat imposable et est donc soumise lIS dans les conditions de droit commun. Entreprise individuelle. Les plus-values immobilires long terme dgages lors de la vente de limmeuble inscrit au bilan dune entreprise exerant une activit commerciale, industrielle, artisanale, librale ou agricole, sont imposes aprs application dun abattement de 10 % par anne de dtention au-del de la cinquime (CGI art 151 septies B).

Aspect financier

82 Laspect financier est certainement un des points importants du choix. En effet,

en inscrivant au bilan de la socit les immeubles, celle-ci augmente sa surface financire ; elle flatte en quelque sorte ses cranciers. Elle peut offrir des srets relles immobilires sans lintervention de tiers. En plaant les immeubles dans le patrimoine dune socit civile, les hauts de bilan de lentreprise commerciale seront affaiblis. Aussi les tablissements financiers auront-ils tendance demander le cautionnement de la socit civile afin de garantir des dcouverts ou prts consentis la socit commerciale ; ils le seront dautant plus que lon retrouve trs souvent les mmes personnes au sein des deux socits. Le cautionnement confr par la socit civile est possible ; il prsente nanmoins certaines difficults, surtout sil devient habituel ou sil est hors objet social ou sil porte atteinte lintrt social. Il peut entraner, dans ces diffrents cas, une requalification du rgime fiscal de la SCI et de limpt sur les socits. Ds lors que la socit civile se porte caution des activits de la socit commerciale, la finalit juridique souhaite ne pourra tre atteinte, savoir : le cloisonnement des patrimoines.
Conventions rglementes. La sparation des patrimoines peut galement conduire demander une caution la socit commerciale associe de la socit civile ; ces conventions, risquant dentraner une confusion des patrimoines, sont particulirement rglementes dans les SARL (c. com. art. L. 223-21) et dans les socits anonymes (c. com. art. L. 225-43). Abus de biens sociaux. Les retraits de trsorerie effectus sur une des deux socits afin dapurer le passif de lautre socit relvent de labus de biens sociaux ; en prsence dun groupe li par un intrt commun, la notion de lintrt de groupe peut lgitimer cet abus (cass. crim. 4 fvrier 1985, n 84-91581), mais si lexistence dun groupe est une condition ncessaire, elle nest pas suffisante. Lintrt de groupe ne justifie lusage des biens sociaux qu la condition : quil existe un intrt conomique, social ou financier commun, apprci au regard dune politique labore pour lensemble du groupe ; et que le concours financier ne soit pas dmuni de contrepartie et ne rompe pas lquilibre entre les engagements respectifs des diverses socits du groupe (cass. crim.
4 fvrier 1996, n 95-83718 ; cass. crim. 20 mars 2007, n 05-85253 ; cass. crim. 10 fvrier 2010, n 09-83691).

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Les avantages de la SCI

Dtention de limmeuble en SCI

83 Le dirigeant qui ne conserve pas limmeuble dexploitation dans son patrimoine

priv ni ne linscrit lactif de son entreprise peut dcider de le loger dans une SCI.

Sparation des patrimoines

84 En crant une SCI propritaire de limmeuble, le foncier sort la fois du patri-

moine priv de lentrepreneur et du patrimoine de son entreprise. Le chef dentreprise transforme des biens immobiliers en biens mobiliers reprsents par les parts de la SCI. En outre, la cration dune SCI permet : une meilleure stabilit du droit de proprit par opposition lindivision ; une dissociation de la proprit et du pouvoir, organiss par les statuts ; une transmission juridique et scale optimise des parts sociales reprsentatives des immeubles dtenus.

Accord des cranciers. Cette opration peut tre dlicate en prsence dhypothques garantissant un emprunt, par exemple ; laccord du crancier sera alors sollicit. Dans certains cas, il pourra exiger des garanties supplmentaires. Au regard du droit de lurbanisme, les oprations de fusion ou de scission se traduisant en des changes de droits sociaux ne donnent pas lieu lexercice du droit de premption urbain. Absence de dclaration dinsaisissabilit. Lorsque le logement ou un bien immobilier non affect un usage professionnel appartient une SCI dont le chef dentreprise dtient des parts, lautonomie patrimoniale de cette socit ne lui permet pas de procder une dclaration dinsaisissabilit (c. com. art. L. 526-1 et L. 526-2 ; voir 52, rubrique Insaisissabilit des biens immobiliers ). ISF. Limmeuble de lentreprise dtenu travers une socit civile nest pas considr comme un bien professionnel ; toutefois, les parts de la socit civile assurant la location ou la mise disposition dimmeubles professionnels au profit dune socit dont les actions ou parts constituent pour le contribuable des biens professionnels sont aussi assimiles des biens professionnels et ne sont pas soumises cet impt.

Allgement de la valeur de lentreprise

85 La valeur du patrimoine professionnel est diminue par labsence des immeubles.

Ainsi, un ventuel repreneur naura dbourser que la valeur de lexploitation commerciale. Lorsque les biens immobiliers sont la proprit de socit civile depuis une certaine dure, le repreneur personne physique pourra souhaiter acheter les parts de la SCI. Il attendra lexpiration du dlai de 15 ans afin de procder la vente par la SCI de limmeuble en exonration de toute plus-value immobilire.

Procurer des revenus la SCI

86 La constitution de la SCI permet ceux qui en dtiennent le capital dencaisser

les revenus provenant des loyers verss par lentreprise commerciale locataire, tant entendu que les loyers doivent correspondre la valeur locative normale de limmeuble compte tenu de sa nature, de sa situation et de ltat du march locatif.

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Si lacquisition a t ralise par la SCI au moyen dun emprunt, les loyers encaisss servent rembourser les mensualits de lemprunt dont les intrts sont dductibles des revenus fonciers.

Des risques fiscaux lis aux relations entre la SCI et la socit commerciale

87 Limpt sur les socits sera exigible si la socit civile :

loue un local muni du matriel et du mobilier ncessaires son exploitation ; participe aux rsultats de lentreprise au moyen dun loyer index sur le chiffre daffaires ou les bnces ; se porte de faon habituelle caution de lentreprise. Le risque de requalification est une sorte dpe de Damocls suspendue sur la tte des socits civiles dites familiales qui louent limmeuble professionnel lentreprise. Ainsi, au cours de la vie sociale, on ne peut exclure quune indexation du loyer travers le chiffre daffaires soit retenue ; de mme, la socit civile peut tre souvent sollicite pour donner sa caution afin de garantir des oprations commerciales.

Immobilier dentreprise et SCI : utilisations diverses


Acquisition de limmeuble par la SCI et bail commercial

Situation envisage

88 Le dirigeant qui ne conserve pas limmeuble dexploitation dans son patrimoine

priv ni ne linscrit lactif de son entreprise peut dcider de le loger dans une SCI qui le louera elle-mme lexploitant ou la socit dexploitation.

Imposition des revenus fonciers : une fiscalit lourde

89 Les loyers perus par la SCI sont imposables dans le patrimoine des associs dans

la catgorie des revenus fonciers, ds lors que le bnfice est constat mme sil nest pas distribu. Ces revenus sajoutent aux revenus professionnels et alourdissent limpt sur le revenu. Si la SCI a emprunt, les intrts demprunt sont dductibles des revenus fonciers imposables (CGI art. 31 1-d). En revanche, le capital nest pas dductible, de sorte que lorsque le prt arrive en phase de remboursement de capital, les associs sont taxs sur un loyer quils ne peroivent pas, celui-ci tant affect au remboursement du prt, sans rien dduire. Enfin, les charges dductibles tant limites (non dductibilit des frais dacquisition, absence damortissement fiscal de limmeuble), les revenus fonciers et les impts consquents sont majors due concurrence. Il en rsulte pour les associs un cot fiscal important et la ncessit de recapitaliser la SCI au moyen de leurs fonds personnels.
EXEMPLE Une SCI acquiert un immeuble moyennant un prix de 500 000 financ entirement au moyen dun emprunt sur 15 ans au taux de 4,5 % donn bail une socit commerciale pour un loyer annuel de 48 000 index 1,5 %. Par hypothse, le taux de limpt est de 40 % auquel sajoute les prlvements sociaux (12,1 %).

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Ainsi quil ressort du tableau ci-dessous, lopration entrane pour le contribuable un supplment dimpt de 211 456 sur 15 ans, soit une moyenne de 14 097 par an.
Annes Loyer Intrts Revenu Encaissement Emprunt Impt Solde Cumul en K

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

48 000 48 720 49 451 50 193 50 945 51 710 52 485 53 273 54 072 54 883 55 706 56 542 57 390 58 251 59 124

22 500 21 417 20 288 19 104 17 869 16 578 15 229 13 819 12 346 10 806 9 197 7 516 5 759 3 923 2 505

25 500 27 303 29 165 31 089 33 077 35 132 37 257 39 454 41 726 44 077 46 509 49 025 51 630 54 327 57 119

48 000 48 720 49 451 50 193 50 945 51 710 52 485 53 273 54 072 54 883 55 706 56 542 57 390 58 251 59 124

46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557 46 557

13 286 14 225 15 195 16 197 17 233 18 304 19 411 20 555 21 739 22 964 24 231 25 542 26 899 28 304 29 759

11 842 12 062 12 301 12 561 12 844 13 151 13 482 13 840 14 225 14 638 15 082 15 558 16 067 16 611 17 192

11 842 23 904 36 205 48 766 61 611 74 762 88 244 102 084 116 309 130 947 146 029 161 586 177 653 194 264 211 456

Pendant la phase de dtention, le recours une SCI soumise lIS est plus avantageux : rsultat fiscal dtermin suivant les rgles de lIS, dductibilit des frais dacquisition, amortissement de limmeuble, taux dimposition plus faible. En revanche, en phase de cession, le rgime de lIR sera plus intressant (plus-values immobilires des particuliers au lieu du rgime des plus-values ralises par les socits soumises lIS). Loption lIS tant irrvocable, il sera impossible de cumuler le bnfice des deux rgimes.

La constitution dun dmembrement permet de rduire le cot dutilisation de limmobilier dentreprise. Le dmembrement peut porter sur limmeuble dtenu par la SCI ou sur les parts de la SCI.

Intrt du dmembrement de limmeuble

Situation envisage

90 La SCI achte la nue-proprit de limmeuble. Au mme moment, lusufruit est

acquis par la socit dexploitation pour une dure dtermine sans excder 30 ans, qui peut concider avec la dure de remboursement du prt ventuellement sollicit. A la fin de lusufruit, la SCI redevient propritaire de lintgralit de limmeuble.

Usufruit conomique

91 Il convient de recourir une valuation conomique de lusufruit. En pratique,

il est tenu compte de lactualisation des flux futurs. Cest un des points les plus dlicats de lopration. La valeur de la nue-proprit (NP) peut tre dtermine partir de la valeur en pleine proprit (PP), de la dure de lusufruit (n) et du taux de rendement du bien (rapport entre le loyer et linvestissement i), au moyen de la formule suivante : NP = PP/(1 + i)n

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La valeur conomique de lusufruit (U) peut se rsumer la formule suivante : U = R1/(1 + i) + R2/(1 + i)2 + Rn/(1 + i)n Laddition de la nue-proprit et de lusufruit doit tre gale la valeur de la pleine proprit.
La majoration de la valeur de lusufruit par la socit bnficiaire peut constituer un acte anormal de gestion, et la minoration, une libralit dguise. La valorisation fiscale qui dtermine la valeur de lusufruit 23 % de la valeur de la proprit entire pour chaque priode de 10 ans dans la limite de 30 ans pour les personnes morales est obligatoire pour la liquidation des droits denregistrement et de la taxe de publicit foncire (CGI art 669).
EXEMPLE Acquisition dun immeuble de 500 000 dmembr sur 15 ans. Valeur de lusufruit : 500 000 46 % = 230 000 . Valeur de la nue-proprit : 500 000 230 000 = 270 000 .

Pour la socit dexploitation : un cot global rduit par rapport une location

92 Frais et droits de mutation. Lors de lacquisition, les frais et droits de mutation

sont calculs sur la valeur fiscale de lusufruit. La socit acqureur du droit dusufruit est en droit de dduire de ses rsultats taxables les frais dacquisition de ce droit peru lors de lenregistrement de lacte notari, soit lanne dacquisition, soit en en ltalant sur la dure damortissement du bien. financer lacquisition, les intrts demprunt sont dductibles.

93 Dduction des intrts demprunt. Si la socit recourt un emprunt pour 94 Amortissement de lusufruit sur la priode fixe. Au lieu de payer un loyer, la

socit va amortir lusufruit de limmeuble. Le droit dusufruit reprsente un actif non montaire sans substance physique devant tre comptabilis la signature de lacte en immobilisation incorporelle et amorti sur la dure de celui-ci. Pour prsenter le caractre dlment incorporel de lactif immobilis, lusufruit doit constituer une source rgulire de profits dote dune prennit suffisante et tre susceptible de faire lobjet dune cession (CE 21 aot 1996, n 154488). La constatation de lamortissement de lusufruit suppose quil soit normalement prvisible lors de son acquisition par lentreprise, que ses effets bnfiques sur lexploitation prennent fin une date dtermine, ce qui est le cas de lusufruit temporaire qui prend fin son terme (TA Paris 6 juillet 2009, n 04-19716). Lusufruit sera amorti plus rapidement quen cas dacquisition de la totalit de limmeuble.

Une condition doccupation plus favorable que celle de locataire

95 En sa qualit dusufruitire, la socit dexploitation peut ainsi occuper les locaux

sans quil ait t conclu de bail. La socit est certaine de disposer de limmeuble pendant la dure de lusufruit. Si elle nen a plus lutilit, elle peut donner limmeuble en location et recueillir les loyers correspondants. Sagissant dun immeuble commercial, le concours du nu-propritaire est ncessaire, sauf obtenir une autorisation judiciaire (c. civ. art. 595). En qualit de bailleur,

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la socit sera tenue de faire toutes les rparations ncessaires pour entretenir la chose en tat de servir lusage pour lequel elle a t loue ; dans cette hypothse, ce sont les rgles du louage qui sappliquent et non celles relatives aux relations entre lusufruitier et le nu-propritaire. En sa qualit dusufruitier, la socit ne peut modifier la destination du bien immobilier et doit restituer le bien dans ltat o il se trouvait louverture de lusufruit (c. civ. art. 578). Lusufruitier ne peut rclamer aucune indemnit pour les amliorations faites, mme si la valeur de limmeuble a t augmente par celles-ci (c. civ. art. 599). Sauf convention contraire, lusufruitier ne peut contraindre le nu-propritaire effectuer les grosses rparations (cass. civ. 3 mai 1989, n 88-10716). En consquence, il conviendra darrter dans une convention les conditions de jouissance, les droits et obligations respectives du nu-propritaire et de la socit usufruitire quant aux gros travaux et ceux dentretien. Cette convention prcisera les conditions de restitution des locaux lors de lextinction de lusufruit ; il sera galement drog lobligation de fournir caution par lusufruitier et de dresser inventaire.

Pour la SCI : absence de revenus fonciers

96 Lors de lacquisition, la SCI doit payer le prix correspondant la nue-proprit

et les frais dacquisition. Pendant la phase de dtention, aucune perception de revenus locatifs nest constate, de sorte que les associs ne sont pas imposables dans la catgorie des revenus fonciers. Corrlativement, les intrts de lemprunt de lacquisition de la nue-proprit ne sont pas dductibles. La dduction des intrts en cause nest justifie que par le fait que limmeuble est donn en location titre onreux dans des conditions normales (BOI 5 D-2-07, fiche 5, n18).
La possibilit pour le nu-propritaire de dduire de ses autres revenus fonciers les intrts du ou des emprunts quil a contracts pour lacquisition de ses droits nest ralisable qu la condition que lusufruitier soit un bailleur social (CGI art. 31-1-1 d ; BO 5 D-2-07, fiche n 3).

Il apparat donc que le dmembrement de limmeuble ncessite que la SCI dispose dune trsorerie suffisante pour acqurir la nue-proprit ; labsence de loyer rend difficile le remboursement dun emprunt ventuel.

lextinction de lusufruit

97 En apportant une participation rduite, la SCI devient pleine propritaire de lim-

meuble au terme de lusufruit temporaire, sans cot fiscal. Si la convention dusufruit temporaire a t assortie dun bail au profit de la socit dexploitation, la SCI percevra ensuite des loyers. Enfin, en cas de cession de limmeuble, les associs de la SCI bnficient pour le calcul de la plus-value immobilire dun abattement pour dure de dtention dont le point de dpart est constitu par lacquisition du droit de nue-proprit (CGI art. 150 VC).

Abus de biens social, acte anormal de gestion : non

98 Sous rserve de lapprciation souveraine des juges du fond, lacquisition dmem-

bre de limmeuble par une SCI dont lassoci est le principal actionnaire de la socit locataire, laquelle dispose des moyens financiers dacqurir la pleine proprit, ne constitue pas un abus de bien social (Rp. Straumann n 28171, JO du 5 mai 2009, AN p. 4357).

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Il est cependant essentiel que lopration soit motive par des raisons non exclusivement fiscales (raisons conomiques : pour la socit exploitante, lamortissement de lusufruit temporaire cotera moins cher que le versement dun loyer index pour la mme dure, optimisation de transmission) et quelle prsente pour la socit dexploitation comme pour la SCI, un rel intrt, afin dviter tout contentieux.

Intrt du dmembrement des parts

Situation envisage

99 Il sagit de constituer une SCI dont les parts sont dmembres, la socit dex-

ploitation possdant lusufruit temporaire des parts, et les associs de la SCI, la nue-proprit, ou encore, si la SCI est dj constitue, de cder lusufruit temporaire des parts la socit dexploitation. En parallle, la SCI donne bail limmeuble la socit dexploitation moyennant versement dun loyer.

Usufruit conomique

100 Comme dans le cas du dmembrement de limmeuble (voir 91), il sagit de retenir

la valeur conomique de lusufruit, laquelle tient compte de lactualisation des flux de revenus rellement encaisss par la SCI. Le taux dactualisation correspond au taux de rendement brut du bien. La dure prise en compte doit permettre la socit de raliser une opration financire satisfaisante, elle sera en gnral suprieure la dure de lemprunt contract par la socit dexploitation pour financer lusufruit des titres. Les droits denregistrement seront quant eux calculs suivant le barme fiscal (CGI art. 669).

Rpartition des bnfices Notion de bnfice distribuable

101 Lors du dmembrement des titres, il est important de dfinir par une clause

des statuts quel est le bnfice distribuable et quelle doit en tre la rpartition entre le nu-propritaire et lusufruitier (voir 856). La clause classique consistera attribuer lusufruitier le bnfice courant dtermin dans les statuts et le nupropritaire sera attributaire des bnfices exceptionnels et donc du bnfice prlev sur les rserves. On peut sinterroger sur la valeur de cette rpartition contractuelle au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle les bnfices raliss par une socit nont pas dexistence juridique avant leur distribution rgulire (cass. com. 10 fvrier 2009, n 07-21806). Il peut tre utile pour la SCI de conserver une part en toute proprit, et den cder une autre en toute proprit la socit dexploitation afin dviter tout risque de contestation quant la qualit dassoci de lusufruitier. En ltat de la jurisprudence actuelle, la qualit dassoci est reconnue au nu-propritaire mais rien nest dit sur le statut de lusufruitier (cass. com. 4 janvier 1994, n 91-20256 ; voir 67).

Consquences pour la SCI

102 Optimisation de la gestion du patrimoine priv. En cdant son droit dusufruit

portant sur les parts de la SCI, lassoci nu-propritaire recueille des liquidits lui permettant doptimiser la gestion de son patrimoine priv. lissue de lusufruit, le dirigeant retrouve la pleine proprit des parts, sans cot fiscal. Il peroit les revenus de la location qui sajouteront ceux capitaliss lors de la cession de lusufruit des parts, do un effet de levier financier.

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Pendant toute la dure de lusufruit, les conditions de transmission des parts sont optimises, leur valeur tant minore de lusufruit temporaire au profit de la socit dexploitation.
103 Incidence de linscription des parts lactif dune socit IS ou dune entre-

prise. Lorsque les droits dans une SCI sont inscrits au bilan dune socit soumise lIS ou dune entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, la part de bnfice revenant cette dernire doit tre dtermine dans la catgorie dont dpend sa propre activit (CGI art. 238 bis). Ainsi, pour les rsultats remontant la socit dexploitation usufruitire, la SCI devra les dterminer selon la rgle des BIC (voir 860). La SCI pour calculer son rsultat relatif la location de limmeuble, bnficie des rgles favorables de lIS, sans pour autant tre soumise cet impt (CGI art. 209-1). Ainsi, elle peut dduire des loyers acquis toutes les charges imputables suivant les rgles de lIS, savoir : lamortissement relatif limmeuble donn en location (CGI art. 39-1-2 CGI) ; les frais dacquisition dudit immeuble. Ce qui oblige la SCI tenir une comptabilit commerciale au moins sur la dure de lusufruit. la SCI ne peroit pas les revenus fonciers apprhends par la socit exploitante usufruitire des parts, et par suite nacquitte pas limpt raison des revenus de limmeuble. sables dans la catgorie des revenus fonciers. En outre, les associs de la SCI peuvent faire vendre limmeuble par la SCI ou cder leurs parts en bnficiant du rgime favorable des plus-values immobilires des particuliers. Le dlai de dtention des parts pour calculer les abattements se dcompte partir de lacquisition de la nue-proprit.

104 Absence de revenus fonciers. Lassoci qui dtient la nue-proprit des titres de

105 Extinction de lusufruit. lextinction de lusufruit, les loyers perus sont impo-

Consquences pour la socit dexploitation

106 Dduction du loyer. Dun ct, la socit dexploitation dduit de son rsultat

le loyer vers la SCI. De lautre, elle y ajoute, le rsultat net de la SCI, constitu des loyers verss dduction faite de la quote-part damortissement de limmeuble, qui remonte la socit dexploitation (CGI art. 238 bis K). Cette part nette est comptabilise par la socit dexploitation. ensuite compens pour partie par la dduction de lamortissement de lusufruit des parts, et soumis limpt. En effet, comme lusufruit de limmeuble, lusufruit des parts doit tre amorti sur la dure de lusufruit en tant quimmobilisation incorporelle.

107 Amortissement des parts dtenues en usufruit. Le rsultat ainsi obtenu est

Risques dabus de droit

108 Lopration pourrait tre remise en cause par ladministration fiscale dans la

mesure o il ressort que le cot de lopration est financ intgralement par la socit dexploitation. Il convient en consquence de prvoir une dure dusufruit

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plus longue que celle de lemprunt, permettant ainsi la socit dexploitation de rcuprer en trsorerie ce quelle a acquitt dimpt. Lopration doit prsenter pour la socit exploitante un rel intrt.

Acquisition dun terrain et construction


109 La socit civile pourra aussi acqurir un terrain et construire dessus. Cette

acquisition sera soumise TVA (CGI art 257). Enfin, lorsque la socit aura fait difier limmeuble, la TVA sera exigible sur le cot de la construction au titre de la livraison soi-mme. Par ailleurs, la TVA acquitte sur le prix dacquisition du terrain et des travaux de construction est rcuprable.
Locaux quips. La location de locaux quips du matriel et du mobilier ncessaires son exploitation rendrait la socit passible de lIS et lui permettrait damortir, mais aucune imputation des dficits sur le revenu global nest possible.

SARL de famille. La cration dune socit responsabilit limite de caractre familial propritaire des immeubles afin de permettre une imputation des dficits sur lensemble des revenus nest pas possible puisque loption pour le rgime fiscal des socits de personnes est rserve aux seules socits exerant une activit industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Une socit louant des locaux quips serait soumise de plein droit limpt sur les socits et ne pourrait prtendre bnficier du rgime fiscal des socits caractre familial. Bail avec autorisation de construire et bail construction. La socit civile ndifie pas limmeuble. Pour des raisons financires et notamment limpossibilit de runir les fonds ncessaires, la socit civile peut seulement acqurir lassise foncire ncessaire pour ldification du btiment. Elle transfre alors la charge de la construction sur la socit commerciale qui elle consentira un droit de jouissance avec autorisation de construire.

Les relations entre la SCI et son locataire


Le bail commercial
110 La socit civile immobilire consentira un bail commercial dune dure minimale

de 9 ans lentreprise. Ce bail sera soumis au statut des baux commerciaux, statut qui comprend un certain nombre de dispositions dordre public (voir Le bail commercial , RF 2010-5 paratre). Les relations entre la socit civile propritaire des murs qui a souvent pour principal associ le chef dentreprise et lentreprise commerciale locataire appartenant au chef dentreprise ou dont il dirige la socit dexploitation ne peuvent sinscrire dans des rapports souvent opposs dun contrat de louage classique. Ainsi, les parties auront tendance saffranchir dun formalisme attach aux baux commerciaux. Les procdures de rvision du loyer ou de renouvellement apparatront comme des contraintes inutiles ; ni le bailleur ni le locataire qui ont des intrts lis niront a priori se prvaloir de telle ou telle irrgularit. Les problmes peuvent surgir au moment de la vente de lentreprise ou de limmeuble (ou des parts de la SCI), les intrts devenant divergents.

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En outre, cette idylle entre la SCI et lentreprise commerciale entre les mmes mains peut voluer en fonction du contexte familial. La SCI au fil du temps peut regrouper des hritiers qui ne sont pas intgrs dans lentreprise commerciale.
Conventions rglementes. La procdure des conventions rglementes applicable selon la forme de la socit (SARL, SA, SAS) sera gnralement suivie dans la mesure o la socit civile et la socit commerciale ont des dirigeants communs et des participations rciproques. Par ailleurs, au sein de la SCI, lopration relvera des conventions conclues entre la socit et lun de ses grants ou une personne morale interpose. Dpart de lentreprise. Le poids des charges importantes devant tre support par lentreprise dans le cadre dun bail adapt la situation de fait pourra, face un march plus tendu, devenir insupportable et entraner son dpart ; limmeuble ainsi libr pourra tre difficilement relou ou vendu et la socit civile pourra tre prive dune de ses principales sources de revenus.

Le loyer commercial
111 Dans la situation envisage, ds lorigine du bail, le loyer peut ne pas correspon-

dre la valeur locative du march ; il convient de rduire les charges de lentreprise en phase de cration. La technique des baux commerciaux et le systme de calcul du loyer rvis puis plafonn lors des renouvellements conduiront, au fil du temps, un loyer trs loign de la valeur locative de lpoque. linverse et dans lintrt de la socit civile et de ses associs, le loyer peut tre trs lev. Des rattrapages ou ajustements peuvent intervenir au cours de la priode doccupation. Toutefois, les points suivants doivent tre pris en compte : toute stipulation du bail destine faire chec la rglementation lgale sur les rvisions du loyer est frappe de nullit (c. com. art. L. 145-15). Les parties ne peuvent dans le bail renoncer ou interdire la rvision du loyer. Aprs une notication de rvision, les parties peuvent seulement procder lamiable la rvision du loyer dans des conditions diffrentes de celles prvues par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce ; sont nuls et de nul effet, quelle quen soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire chec au droit de renouvellement institu par le code de commerce (c. com. art. L. 145-15). Ainsi, est nulle la renonciation par un preneur de tout droit indemnit dviction concomitamment la conclusion dun nouveau bail. Cette prohibition ne concerne pas la xation du loyer renouvel. Les parties peuvent arrter lavance les conditions du loyer renouvel, cette modication conventionnelle du loyer intervenue au cours du bail expir, dans des conditions trangres tant la loi quau bail initial, sanalyse en une modication notable des obligations respectives des parties justiant elle seule lexclusion de la rgle du plafonnement (cass. civ. 24 mars 2004, n 02-16933). Pour sortir des rgles de plafonnement des loyers commerciaux, la dure du bail initial peut tre lgrement suprieure 9 annes ; les dispositions de larticle L. 145-34 xant les rgles de plafonnement du loyer renouvel ne sont pas applicables aux baux dune dure suprieure 9 ans (cass. civ. 20 mars1991, n 89-19483) ; un loyer faible valorise la valeur du droit au bail et, par voie de consquence, le montant de lindemnit dviction due au locataire en cas de refus de renouvellement. Les relations nancires anormales entre la socit civile et lentreprise commerciale constituent une cause dextension dune procdure collective sur le fondement de la confusion de patrimoine (voir 113 et 693).

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Clauses recettes. Les parties viteront les clauses recettes permettant au propritaire de bnficier de la prosprit du locataire ; en effet, la clause selon laquelle le loyer du bail commercial variera en tout ou en partie en fonction du chiffre daffaires du locataire est souvent retenue comme un critre de commercialit pour la socit civile ; tel est le cas lorsque la clause a pour rsultat un transfert indirect des bnfices ou une participation aux pertes du locataire. Le Conseil dtat sattache limportance de la participation aux rsultats et la composition de la socit civile et de la socit commerciale locataire ; le fait que les deux socits aient des associs communs est un critre de requalification souvent mis en avant. Charges et travaux. Selon les objectifs des parties, soit lentreprise locataire supporte les charges classiques dun preneur bail, soit le locataire supporte toutes les charges, le bailleur souhaitant un bail net de toutes charges. Dans ce dernier cas, le locataire paiera limpt foncier, les assurances de limmeuble et la taxe sur les bureaux en Ile-de-France. Le bail pourra mme prvoir que le locataire paiera non seulement les travaux dentretien, mais galement les gros travaux. Ce transfert de charges incombant au bailleur sur la tte du preneur constitue une charge augmentative du loyer qui sera retenue pour le calcul de la valeur locative en cas de litige sur la fixation du bail renouvel.

Les amliorations
112 Le bail contient gnralement une clause selon laquelle les amliorations et

amnagements raliss par le preneur reviendront au bailleur sans indemnit lexpiration du bail. Laccession des amliorations seffectuera loccasion du premier renouvellement qui suivra leur ralisation, le renouvellement donnant naissance un nouveau bail. Cette accession des amliorations permet au bailleur de dplafonner le loyer lors du deuxime renouvellement conscutif la priode o ces amliorations ont t ralises. Les effets de laccession sont reports au deuxime renouvellement, mais pas au troisime. Pour le cas o le bailleur a support directement ou indirectement (rduction de loyers) la charge des travaux damlioration, il peut se prvaloir de ces travaux pour dplafonner le loyer loccasion du renouvellement du bail au cours duquel ils ont t raliss ; il na pas attendre le deuxime renouvellement et donc un dlai de lordre de 18 annes.

La confusion des patrimoines

Lautonomie des deux socits

113 Les immeubles inclus dans la socit civile ne sont pas, en principe, affects par

le prononc dune procdure collective lencontre de la socit commerciale locataire ; la sparation des patrimoines au sein de deux entits juridiques diffrentes conduit ce rsultat. En fait, le cloisonnement nest pas toujours aussi tanche dans la mesure o la socit civile a pu se porter caution de la socit commerciale et donner en garantie les immeubles. Les mandataires judiciaires et les cranciers ont souvent des vellits lencontre des socits civiles immobilires donnant bail des locaux une socit commerciale, lorsque ces deux personnes morales ont des dirigeants communs ou des liens en capital. Dans le cadre du rgime des procdures collectives, la procdure de sauvegarde peut tre tendue une ou plusieurs autres personnes en cas de confusion de

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leur patrimoine ou de fictivit de la personne morale (c. com. art. L 621-2). Ces dispositions sont applicables la procdure de redressement (c. com. art. L. 631-7) et la liquidation judiciaire (c. com. art. L. 641-1). Les deux patrimoines sont confondus et doivent rpondre ensemble du passif. Dans cette perspective, les actifs immobiliers de la socit civile ayant une valeur significative servent dsintresser les cranciers commerciaux de lautre socit dont le patrimoine tait insuffisant pour rpondre des dettes. La Cour de cassation dans le cadre du contentieux li aux affaires de confusion de patrimoines sest attache avant tout prserver lautonomie et la continuit des deux personnes morales mises en cause ; la runion des deux patrimoines ne peut tre quune exception ce principe qui doit tre traite selon une interprtation restrictive. Les nouvelles dispositions ne devraient pas modifier fondamentalement cette interprtation et les solutions dgages par cette jurisprudence. Dune faon gnrale, ne suffit pas caractriser lexistence dune confusion de patrimoines entre deux socits ou plus le fait quelles aient eu : des objets sociaux identiques ou complmentaires ; des associs et/ou des dirigeants communs ; une centralisation de leur gestion en un mme lieu ; des relations commerciales et des relations nancires usuelles, ds lors que ces socits ont conserv une activit indpendante, un actif et un passif propres et quaucun ux nancier anormal nexistait entre elles.
Loyer vers par la socit commerciale. Lextension de la procdure collective a aussi t refuse lencontre dune socit civile qui ne disposait pas dautres ressources que le loyer vers par une SARL qui elle avait donn bail limmeuble lui appartenant (cass. com. 25 novembre 1997, n 95-17864).

Deux critres fondamentaux

114 Selon la jurisprudence, deux critres sont rvlateurs dune confusion de patri-

moines : la confusion des comptes, dune part ; cette confusion existe lorsquil nest plus possible de savoir quelle socit rattacher tel bien ou telle dette, les deux patrimoines tant tellement imbriqus ; les ux nanciers anormaux ou, selon une nouvelle approche, les relations nancires anormales, dautre part, labsence de contrepartie tant gnralement mise en avant. Ces deux critres dgags par la Cour de cassation ne sont pas totalement hermtiques ; une comptabilit rgulire peut en fait dissimuler une opration anormale. La jurisprudence recense sous ces deux critres est riche denseignement pour les crateurs ou dirigeants de SCI ; son tude doit permettre dviter les risques de requalification.

La confusion des comptes

115 Du fait de lexistence dun imbroglio entre les comptes de deux socits civiles

immobilires et dune SARL dmontrant que cette dernire ntait en ralit quun cran destin assumer le passif, en laissant le soin aux SCI de prserver lactif, les procdures de redressement judiciaire ont t jointes aux trois socits (cass. com. 23 janvier 1996, n 93-14684). Dans le cadre du couple SCI/socit commerciale, ce sont surtout les relations financires anormales qui sont retenues. Le dsordre gnralis des comptes

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concerne plus des accords entre des socits proches ou des relations entre un commerant et son locataire-grant, domaines dans lesquels la confusion de patrimoines est galement prononce.
Interpntration des socits civiles et commerciales. La confusion de patrimoines a t prononce lencontre dune SCI en raison de linterpntration existant entre cette socit et une socit commerciale, sa locataire et du fait que la dpendance de la SCI lgard de la socit commerciale tait totale (cass. com. 12 octobre 1993, n 89-17509). Au cas considr, des marchs de travaux intressaient les btiments pour lesquels la SCI tait titulaire dun bail emphytotique ; par bail commercial, elle avait donn ces btiments en location la socit commerciale pour lexploitation dun centre de loisirs et dune discothque ; les marchs taient conclus indiffremment par lun ou lautre des dirigeants des deux socits pour les mmes travaux sans que la part revenant chacune delles puisse tre dtermine.

Relations financires anormales

116 Au vu de mouvements de fonds manifestement anormaux entre une socit civile

et une SARL diriges par la mme personne et formant en ralit une seule entreprise dont le patrimoine immobilier avait t constitu grce aux ressources de la SARL, les deux socits ont t mises en liquidation judiciaire (cass. com. 26 mai 1998, n 96-10582). Les situations o des flux financiers anormaux entre deux socits ont permis aux cranciers dobtenir lextension de la procdure collective lencontre de la socit civile immobilire propritaire des murs sont assez nombreuses. Mais des faits isols sont insuffisants, il faut tablir lexistence prolonge de flux financiers anormaux, caractriss notamment par des transferts de fonds sans aucune contrepartie dune socit vers une autre. La Cour de cassation retient lexpression relations financires anormales au lieu et place de flux financiers anormaux pour caractriser la confusion des patrimoines. Une socit civile immobilire loue, moyennant un loyer qualifi dexcessif, des locaux une SARL ; selon les clauses du bail, celle-ci restait propritaire, en fin de bail, des travaux dembellissement effectus par le preneur. La SARL cesse de rgler les loyers pendant plus de 2 ans tandis que la SCI nen a pas rclam le paiement, se mettant ainsi dans limpossibilit de faire face au remboursement de ses emprunts ; en outre, la SCI sabstient de dlivrer la SARL un commandement de payer visant la clause rsolutoire, la faisant ainsi bnficier, sans contrepartie, de la mise disposition de son seul actif (cass. com. 7 janvier 2003, n 00-13192). Au cas considr, il nexistait plus de flux financiers entre les deux socits ; cest surtout labsence de paiement de loyer puis de poursuite qui faisait natre des relations financires anormales entre un bailleur et son locataire.
Loyer excessif servant rembourser un emprunt. Le loyer trs lev destin rembourser lemprunt contract par la SCI constitue par les associs de la socit commerciale pour acqurir ou financer des travaux de limmeuble donn en location la socit commerciale est galement un rvlateur de mouvements financiers anormaux (cass. com. 17 dcembre 1991, n 91-11998 ; cass. com. 14 mars 2000, n 96-21497). Encaissement de loyers et octroi de garanties. Dmontre lexistence dune confusion de patrimoines entre deux socits le fait quune des deux socits ait encaiss des loyers de certains immeubles appartenant lautre et que sur les biens de cette dernire elle ait consenti, sans aucune contrepartie, des hypothques et nantissements (cass. com. 22 octobre 1996, n 94-18285).

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Dpt de garantie important. La confusion de patrimoines a t prononce au vu du versement dun dpt de garantie reprsentant plus du quart de la valeur du bien lou et plus de 2 ans de loyer pour le paiement duquel la socit locataire a fait un emprunt cautionn par la SCI, sa propritaire (cass. com. 14 mars 2000, n 97-21375). Dtournement de ressources. La confusion de patrimoines est encore plus vidente en prsence de deux socits diriges par les mmes personnes dont le patrimoine immobilier de lune avait t constitu grce aux ressources de la socit commerciale et que la SCI avait pour unique finalit de faire chapper la partie immobilire aux cranciers de la socit commerciale (cass. com. 1er octobre 1997, n 95-14578). La SCI sest enrichie grce aux travaux de la socit commerciale. La confusion de patrimoines entre une SCI billeresse et une socit commerciale locataire a t retenue notamment du fait que la socit commerciale avait procd une rnovation complte des locaux pour une somme importante. Suite la mise en liquidation judiciaire de la socit et la rsiliation du bail, la SCI a bnfici des travaux ainsi effectus sans payer dindemnits conformment aux clauses du bail, bnficiant ainsi dun flux financier annuel au dtriment des cranciers de la socit commerciale (cass. com. 26 mai 2010, n 09-66615).

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