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Este motor económico está perfilado por un serie de trazos identitarios propios, como
que elaboran, diseñan y planifican, o los encargados producir y suministrar los inputs,
hasta los agentes o empresas que llevarán acabo la construcción efectiva. Así como los
numerosos desfases productivos desde que se comienzan las obras hasta que se
terminan y que impiden un ajuste inmediato del mercado. Y por supuesto, las
que lo convierten en objeto de inversión y los elevados costes de estos bienes, que
1.2.1 La oferta.
obviada dado el considerable peso de este tipo de inversión en el PIB, así como la
relación reciproca de los ciclos económicos con los ciclos en el sector, motivada entre
otros por la sensibilidad de la oferta a las condiciones de los mercados financieros y las
Por otro lado, para entender mejor el funcionamiento de la oferta residencial hay que
mencionar una serie de dificultades que particularizan estos bienes como susceptibilidad
que la componen.
utilizadas.
expectativas futuras.
c) El mercado de reventa. Posee una oferta flexible, pero las variables de que
estos se emancipen.
1.3.1 La demanda.
plazo, donde la oferta adolece de rigidez influyen en los precios, y en el largo plazo
esta formada, por un lado por aquellos que están solo interesados en los servicios que
puede ofrecer esta opción y su tendencia de tenencia es el alquiler y por otro, de los que
ven el activo inmobiliario como un bien de consumo duradero, donde además de los
demanda efectiva esta compuesta por aquella parte de la demanda potencial con
de las familias.
medida que existe un trato impositivo preferencial que implica una reducción
del coste efectivo de la vivienda. Otra, cree que a mayor inflación crecería el
d) Factores financieros. Aquí tenemos que subrayar como los tipos de interés
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Paloma Taltavull de la Paz. “Economía de la construcción”, Civitas.
En el mercado inmobiliario residencial se constata un comportamiento cíclico en su
tomamos como referencia un horizonte entre los 18 y 50 años, encontramos unos ciclos
formación familiar, inmigración y renta. Con una amplitud de 3 a 5 años están los
ciclos de corto plazo que resultan más sensibles a variables económicas como los tipos
La duración de este ciclo comprende un espacio temporal entre los 18 y 50 años. En este
variables de carácter socioeconómico como son población y renta, que sin embargo
menores.
familias tanto como por su tamaño, como por su estructura y composición, conllevan
nupcialidades, así como una caída en la tasa de emigración. De esta forma, la variable
renta se trasmite a los ciclos de construcción teniendo como hilo conductor la formación
familiar.
Este ciclo menor opera solamente entre los 3 a 5 años. Al contrario que en el ciclo de
largo plazo, hay una escasa relación con los cambios de renta, sin embargo se constata
residencial a través de los tipos de crédito pero también en forma de flujos financieros
que acuden al sector, ya que en muchas ocasiones, el estado de la economía puede hacer
que resulte más atractivo dirigir el capital disponible hacia otros sectores. 3 Así vemos
En el funcionamiento interno del mercado inmobiliario el stock existente, así como los
El stock actúa sin duda como elemento de equilibrio absorbiendo la demanda de nuevas
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P. Taltavull (Coord.), J. Leal, M. Á. López, C. Marcos, M. Martí, J. M: Naredo, F. Ramón, F. Roch, I.
San Martín, P. Serrano, J. J. Tinaut, M. Valenzuela y F. Zamora. “Vivienda y familia”, Colección
Economía Española Volumen XIII.
mensaje a los posibles oferentes de nuevas unidades.4 Una transmisión errónea de la
de nuevas viviendas, ayuda una vez más a entender los desfases en la reacción de la
oferta.
demanda, de igual forma que el modo en el cual reacciona este mercado, también se ve
condicionado por elementos de carácter endógeno como los desfases originados por la
propia actividad productiva o los ciclos de demanda derivados del propio mecanismo de
vacantes.
Ambos ciclos se encuentran interrelacionados a través de una serie de factores que los
viviendas.
La evolución de los ciclos se desenvuelve de forma paralela en las distintas fases, algo
inmediatamente.
de la vivienda y del alquiler y aunque se activan nuevas obras, no resulta suficiente por
el desfase ocasionado.
oferta engrasada por un gran número de obras terminadas, lo que lleva a un superávit
económico.
recesión económica, vuelve a despertar en 1971 tras la firma del acuerdo con la
de la economía.
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Paloma Taltavull de la Paz. “Economía de la construcción”, Civitas.
Periodo de estancamiento (1975-1978). Se produce una fuerte crisis económica,
Comunidad Europea.
paro y la subida de los precios de los inmuebles fueros decisivos en esta caída de
España. El aumento medio anual en ese periodo fue del 13%, ampliamente
pesar de los que los descensos en los tipos de interés continuaron entre 2001-
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Paloma Taltavull. “Los ciclos en el mercado de viviendas y el papel de la oferta”, “Economistas Nº
103”, Colegio de Economistas de Madrid.
ante el esfuerzo de acceso a la vivienda, que ha pasado del 33,3% de los ingresos
En este apartado intentaré realizar un sucinto examen del horizonte inmobiliario más
Año 2004. Vienen marcado por una serie de determinantes que condicionan
Primer y segundo trimestre 2005. El 2005 arrancó con la misma fuerza con que
viviendas muy similares a las del año anterior. Una positiva evolución del
demanda. Por otro lado, el precio de la vivienda supuso una subida interanual del
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Julio Rodríguez López. “Accesibilidad y política de vivienda”, “Economistas Nº 103”, Colegio de
Economistas de Madrid.
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“Situación Inmobiliaria Enero 2005”, Servicio de Estudios Económicos BBVA.
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“Situación Inmobiliaria Segundo trimestre 2005”, Servicio de Estudios Económicos BBVA.
Noviembre 2005. Comienza a adivinarse un cambio de tendencia. La oferta
ventas y la tasa de crecimiento de los precios es cinco puntos inferior a las que
“suave aterrizaje” para el 2006. Otra cuestión vital, que posterior analizaremos,
precios en el 2005 comienza a surtir efectos en el 2006 con una ligera reducción
de las nuevas obras a comenzar. Durante el 2005, los bajos tipos de interés
efectos muy negativos sobre las familias, cuya capacidad financiera se espera se
España, que están superando las previsiones, el modo que las cohortes de edad
desaceleración.13
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“Situación Inmobiliaria Noviembre 2005”, Servicio de Estudios Económicos BBVA.
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“Situación Inmobiliaria Febrero 2006”, Servicio de Estudios Económicos BBVA.
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Santiago Fernández Muñoz, Álvaro Martín Guerrero y David Martínez Turégano. “Situación y
perspectivas de la demanda de vivienda y conveniencia y riesgos de su deceleración”, “Economistas Nº
103”, Colegio de Economistas de Madrid.
PARTE II: EL ANÁLISIS DE LA POLÍTICA DE GASTO EN VIVIENDA.
2.1 Introducción.
representa en la actualidad en torno al 15% del PIB y supone una importante fuente
millones de personas, lo que supone cerca del 10% del total de ocupados. La
consumo a través del efecto riqueza, que trasmite por la propiedad y revalorización de la
vivienda.14
medio plazo.
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María Antonia Trujillo, Ministra de Vivienda. “Mercado inmobiliario y acceso a la vivienda”,
“Economistas Nº 103”, Colegio de Economistas de Madrid.
La relevancia del sector en la economía y el horizonte que se presenta, sitúan la política
desarrollarán.
residencial.
necesidad intervencionista, que se encuentra relacionada con los posibles fallos del
mercado.
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Julio Rodríguez López. “Accesibilidad y política de vivienda”, “Economistas Nº 103”, Colegio de
Economistas de Madrid.
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Paloma Taltavull de la Paz. “Economía de la construcción”, Civitas.
1. La existencia de monopolios en la provisión o posesión de bienes inmobiliarios.
también las connotaciones propias de mercado del suelo, que debido a sus
inelástica.
Al margen de estos tres puntos fundamentales, que podríamos señalar como los fallos
del mercado inmobiliario residencial, hay otros argumentos que a favor de un programa
público de vivienda más allá de resolver esto fallos, como podría ser el desarrollo de
una política de acceso a la vivienda de aquellas familias con rentas menores o jóvenes
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Paloma Taltavull de la Paz. “Economía de la construcción”, Civitas.
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José A. Herce, Miguel Ángel López García, Julio Rodríguez López y Paloma Taltavull. “El papel del
suelo en el mercado de viviendas”, “Economistas Nº 103”, Colegio de Economistas de Madrid.
ciudadanos acceder a una vivienda, cumpliendo así un mandato constitucional como el
del alquiler y que pueden ser activados a través de paquetes de incentivos o incluso
provisión directa.
El Derecho a una vivienda digna no solo es un derecho de todos los ciudadanos, sino
diversos sectores de nuestra sociedad, como los jóvenes, los inmigrantes y en general a
casi todos aquellos que intenten adquirir una vivienda por primera vez.
La situación actual esta entorpeciendo el acceso a un bien, que más allá de un derecho,
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Paloma Taltavull de la Paz, “Política de vivienda en España”, “El gasto público en la democracia”,
Instituto de Estudios Fiscales.
En un modelo de economía social de mercado el gobierno puede y debe actuar cuando
Desde 1940 hasta hoy han sido más de una decena los planes de vivienda, que con
diferente fortuna, han existido en España. En este apartado intentaré hacer un recorrido
a lo largo de todos ellos. Los planes de vivienda en España han sido los siguientes:
1. Se parte de una situación inicial, en torno a 1940, en que el 71% del parque de
financiación pública.
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María Antonia Trujillo, Ministra de Vivienda. “Mercado inmobiliario y acceso a la vivienda”,
“Economistas Nº 103”, Colegio de Economistas de Madrid.
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Datos obtenidos de: Paloma Taltavull de la Paz, “Política de vivienda en España”, “El gasto público en
la democracia”, Instituto de Estudios Fiscales.
4. Plan Nacional de la Vivienda 1961-1976. Se propone acabar con el déficit
la situación real del parque de viviendas, así como destrucción des parque
objetivos que se plantea este plan son dotar de viviendas óptimas a los grupos
menores ingresos.
11. Plan Vivienda 1996-1999. Pretendía continuar con los objetivos diseñados en el
13. Plan de Vivienda 2002-2005. Pretendía impulsar la compra de vivienda entre los
facilitar el acceso a colectivos como jóvenes, familias con hijos y con mayores y
14. Este Plan fue interrumpido por el paquete de medidas urgentes en vivienda
aprobado por el PSOE en 2004 y posteriormente por la entrada en vigor del Plan
Finalmente podríamos hacer una observación de los puntos comunes de los diferentes
planes de vivienda en España. Ciertamente han estado marcados por unas notas
posibilitar que todos los españoles se beneficiasen de una vivienda pública, también
El análisis del “Plan Vivienda 2005-2008” es la manera más gráfica para aproximarnos
movilización de préstamos por 33.000 millones de euros, lo que supone más del doble
que el Plan 2002-2005 que contaba con 3.380 millones de euros, y pretende garantizar
vacías subvencionando hasta con 6000 euros a los propietarios que pongan su
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Datos obtenidos del “REAL DECRETO 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal
2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda”, así como de las declaraciones de la
Ministra de Vivienda en “La Comparecencia ante la Comisión General de las CC.AA. en el Senado el
Sábado, 23 de mayo de 2005”.
2. Incremento de parque de vivienda protegido. Se busca no sólo favorecer a los
2.5.1 Suelo.
El suelo constituye uno de los factores principales del aumento del aumento del precio
eternidad y depósito de valor, entre otras, que hacen que se convierta en un bien de
El mercado del suelo está condicionado por su escasez, habida cuenta de que no hay
suelo en cantidades ilimitadas y que en muchos casos el aumento de la oferta del mismo
depende de decisiones administrativas que se revisan a largo plazo, lo que trae como
el que se aportan menores cantidades de suelo de las posibles, al mayor precio que se
Las diferentes soluciones que se proponen pasan por el abanico existente entre la
los planes urbanísticos con una liberalización del suelo resultante, sin más
urbanizadora de SEPES.
2. Acuerdo por las políticas de suelo y ciudades. Este acuerdo que busca un
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José A. Herce, Miguel Ángel López García, Julio Rodríguez López y Paloma Taltavull. “El papel del
suelo en el mercado de viviendas”, “Economistas Nº 103”, Colegio de Economistas de Madrid.
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José A. Herce, Miguel Ángel López García, Julio Rodríguez López y Paloma Taltavull. “El papel del
suelo en el mercado de viviendas”, “Economistas Nº 103”, Colegio de Economistas de Madrid.
y urbanismo en temas concretos como: urbanismo sostenible, agilización de los
evaluación de resultados.
desarrollo de la persona.
2.5.1.3 Conclusiones.
El las diferentes medidas del Plan Vivienda 2005-2008 antes expuestas se identifica
suelo por ejemplo, paliar la escasez del suelo en el mercado y flexibilizar la oferta del
mismo.
Por otro lado, es importante la introducción de medidas como las “buenas prácticas”,
sostenible entre otras, en el mercado de un bien como el suelo, con las externalidades y
El mercado del alquiler también es objeto de las medidas impulsadas por el Plan
Vivienda 2005-2008. Este modo de disfrute inmobiliario en la mayor parte de los casos
obstante el deseo por parte de los inquilinos de acceder a la propiedad. Así mismo, en la
mayor parte de los casos las familias que optan por esta alternativa lo hacen motivadas
por el nivel de ingresos familiares, que puede ser insuficiente para acceder a la vivienda
observa una menor tendencia al alquiler en las poblaciones de pequeño tamaño, ya que
población inmigrante, mayor movilidad tanto laboral como por estudios y centralización
dinamización del sector del alquiler, corregir los fallos de mercado (aumentando la
vivienda a colectivos más amplios y alcanzar las 25.000 viviendas intermediadas por la
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P. Taltavull (Coord.), J. Leal, M. Á. López, C. Marcos, M. Martí, J. M: Naredo, F. Ramón, F. Roch, I.
San Martín, P. Serrano, J. J. Tinaut, M. Valenzuela y F. Zamora. “Vivienda y familia”, Colección
Economía Española Volumen XIII.
2.5.3 Los jóvenes.
con sus padres en el contesto de una demanda de vivienda para la población menor de
esto conlleva, sino que constituye el perjuicio de impedir que la demanda potencial se
vías la entrada en el mercado de los jóvenes podría ayudar a resolver muchas de las
inmobiliaria.
El Plan del Gobierno sitúa en una posición preferente las actuaciones destinadas a lo
jóvenes. Los puntos principales de ayuda a los jóvenes son los siguientes:
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P. Taltavull (Coord.), J. Leal, M. Á. López, C. Marcos, M. Martí, J. M: Naredo, F. Ramón, F. Roch, I.
San Martín, P. Serrano, J. J. Tinaut, M. Valenzuela y F. Zamora. “Vivienda y familia”, Colección
Economía Española Volumen XIII.
• Se facilita el cambio de vivienda protegida según cambien las necesidades
personales.
vivienda joven.
a la vivienda por parte de los jóvenes. Se pretende tanto facilitar el acceso a la vivienda
en propiedad como al alquiler, que parece una formula adecuada para salvar gran parte