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SEANCE 2 : LA RENCONTRE DES VOLONTES

Cass. Comm, 18 septembre 2012 (raffirmation de Manoukian): si il y a eu rupture abusive de pourparlers au prjudice d'une socit, la socit fautive ne peut l'indemniser de la perte d'une chance de raliser des gains que permettait d'esprer le contrat. Cass. Civ 1re, 12 dcembre 2006 : dans le cas d'une reconnaissance de dette (mme notarie), si une expertise prouve que la personne signataire tait sous l'emprise d'un trouble mental qui affectait son jugement et donc qui l'empchait d'exprimer une volont consciente au moment de la signature alors la reconnaissance de dette peut-tre annule (mme si le notaire n'avait pas mis de rserve au moment de la signature : il n'a pas la comptence de dire si la personne tait saine d'esprit au moment de l'acte). Cass. Civ 1re, 6 mars 1990 : une offre d'achat est rvocable tant que la vente n'est pas parfaite, c'est dire, ici, l'acheteur pouvait se rtracter puisqu'il manquait l'acceptation du vendeur pour que la vente soit parfaite. Cass. Civ. 3me, 28 novembre 1968 : une annonce parue dans la presse constitue une offre faite au public, et cette annonce lie le pollicitant (ici le vendeur du terrain) envers le premier acheteur qui accepte les conditions de l'offre. Cass. Civ 3me, 1er juillet 1998 : une vente est considre comme parfaite lorsque l'acheteur et le vendeur ont convenu de la chose et de son prix, ds lors la proprit est acquise de droit l'acheteur. Dans cet arrt le lettre des poux Y acceptant l'offre public de la commune pour un terrain situ sur cette dernire constitue une vente parfaite, la commune ne pouvait donc pas la vendre une autre personne. Cass. Civ 1re, 24 novembre 1998 : pour qu'il y ait contrat, les diffrentes parties doivent s'accorder les lments essentiels de ce contrat et en loccurrence ce n'est pas le cas puisque le motocycliste en question, par sa lettre, demandait seulement des informations sur un possible renouvellement de contrat. Cass. Civ, 1re, 10 dcembre 1997 : lorsqu'un acte sous seing priv contient un dlai pour une promesse unilatrale de vente, si l'acheteur accepte l'offre dans les temps alors les vendeurs ne peuvent se rtracter, et l'offre ne devient pas caduque si un des vendeurs signataires dcde. Cass. Civ, 3me, 11 mai 2011 : il ne peut pas y avoir de vente force mme si le promettant s'est rtract avant que le bnficiaire lve l'option CAR dans ce cas il n'y a pas de rencontre des volonts de vendre et d'acqurir. Cass. Civ, 3me, 25 mai 2005 : un mandat apparent peut-tre retenu lorsque l'acheteur peut y croire lgitimement, de plus, la cour n'est pas sens vrifier la prennit des pouvoirs du mandataire. Ensuite, lorsqu'un dlai n'est pas dtermin prcisment (comme ici : rponse immdiate souhait ) alors la cour peut l'interprter souverainement (ici 5 semaines semble un dlai raisonnable compte tenu de l'acquisition). Cass. Civ, 3me, 20 mai 2009 : l'acceptation d'une offre doit intervenir dans un dlai raisonnable ncessairement contenue dans toute offre de vente non assortie d'un dlai prcis . Cass. Civ 3me, 7 mai 2008 : lorsqu'un acheteur signe une proposition d'achat, l'acheteur est tenu de maintenir son offre jusqu' la fin du dlai de rflexion des vendeurs. Marie-Anne Frison-Roche, Remarques sur la distinction de la volont et du consentement en droit des contrats : l'auteur tend tout d'abord faire remarquer le profit qu'il serait possible de tirer d'une distinction affirme entre volont et consentement : la volont serait au cur de l'humanisme tandis que le consentement y serait extrieur et ne serait finalement qu'une consquence de la volont, mais une consquence distincte ! La volont serait synonyme de puissance, de libert alors que le consentement serait li la notion de capitulation. Mais le contrat ne se rduit tout de mme pas la rencontre des volonts et suppose l'change de consentements. L'auteur dvoile d'abord le consentement comme tant un change d'otages , rendant le contrat comme un mcanisme mfiant et besogneux .

Puis elle axe ensuite sa rflexion sur l'change conomique, primordial dans nos socits et caractris par cet change des consentements . Ici le consentement n'est qu'un objet qui s'change et qui circule, il est la consquence de la volont mais il en est en mme temps dtach : on peut d'un ct garder notre volont, souveraine (afin par exemple d'exprimer d'autres consentements) et voir natre puis circuler notre consentement. Pour l'auteur, la distinction consentement/volont serait au final la rconciliation avec le contrat, et le consentement qu'il exige (il ne serait plus honteux, car il procderait de la volont) et cette distinction permettrait une meilleure adaptation du droit des contrats aux mcanismes des marchs (alliance de la volont, de l'individualisme te de la subjectivit avec le consentement, la masse, la fongibilit). En conclusion, l'auteur retient les 2 dfinitions suivantes : la volont : norme fondamentale a-juridique qui fonde le systme mais qui n'a pas vocation y participer de faon dominatrice le consentement : objet autonome dont on dispose et que l'on donne pour fabriquer un contrat qui est lui mme un objet autonome Dfinitions de termes : pollicitation : offre de contracter qui n'a pas encore t accepte pollicitant : personne qui fait une pollicitation : il peut avoir fix un dlai pour l'acceptation, soit de faon expresse, soit tacitement. En pareil cas, l'expiration du dlai sans acceptation a pour consquence de faire tomber la pollicitation acte sous seing priv : une convention crite tablie par les parties elles-mmes ou par un tiers, qui a t signe par elles ou par une personne qu'elles ont constitue pour mandataire en vue de rgler une situation contractuelle (vente, location, socit, contrat de travail...) usufruit : droit de se servir d'un bien ou d'en recevoir les revenus nue proprit : droit de disposer de son bien sa guise, et ventuellement de le modifier ou de le dtruire Commentaire d'arrt : Arrt Cour de Cassation, 3me chambre civile, 11 mai 2003 La leve de l'option par le bnficiaire de la promesse postrieurement la rtractation du promettant excluant toute rencontre des volonts rciproques de vendre et d'acqurir, la ralisation force de la vente ne peut tre ordonne . Voila comment nous pourrions rsumer l'apport de l'arrt rendu par la 3me chambre civile de la Cour de Cassation le 11 mai 2011. Les faits l'origine de l'affaire sont les suivants : un homme a acquis la nue proprit d'un immeuble tandis que ses parents ont obtenus l'usufruit de ce dernier. C'est aprs le dcs de son pre, que le 13 avril 2001, que l'homme signe une promesse unilatrale de vente de l'immeuble Monsieur Y. Cette promesse stipule que la mre du promettant reste usufruitire et que le bnficiaire pourra demander la ralisation de la promesse dans un dlai de 4 mois suivant la prise de connaissance de l'usufruitire. Le promettant dcde mais sa femme prend le relais, et le 31 octobre, elle annule unilatralement la promesse de vente, puis le 31 janvier elle notifie au bnficiaire de la promesse, le dcs de lusufruitire, et ce dernier retire son option le 17 mai 2006. L'arrt attaqu, datant du 10 novembre 2009, a t rendu par la Cour d'appel d'Aix en Provence, sur renvoi aprs cassation et la procdure prcdant cet arrt l n'es pas retranscrite. Nanmoins, nous savons que pour dclarer la vente parfaite, le cour d'appel retient que la femme du promettant aurait d maintenir son offre jusqu' l'expiration du dlai stipul dans la promesse de vente (c'est dire jusqu'au 31 mai 2006) et qu'elle ne pouvait donc pas unilatralement se dsengager. Mais cette dcision ne donne pas lieu satisfaction, donc la question suivante est pose par la suite la Cour de Cassation : dans le cas o le promettant s'est rtract avant que le bnficiaire ne lve l'option sur le bien, une vente force est-elle possible comme sanction ? La Cour de Cassation rpond par la ngative en se basant sur les articles 1101 et 1134 du Code Civil : elle casse et annule donc l'arrt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence. En effet, dans ce cas prcis, mme si le promettant s'est rtract avant mme le dbut du dlai stipul par la promesse de vente, le bnficiaire a lev l'option sur le bien, ce qui exclue toute rencontre de volonts en ce qui concerne la vente et l'acquisition de l'immeuble donc la vente force n'a pas avoir lieu. Nous pouvons alors nous poser la question suivante : la promesse de vente tient-elle lieu de contrat, autrement dit : quelle est sa force obligatoire ? Dans un premier temps, nous verrons le refus de l'excution force en nature de la promesse de vente puis l'effectivit de la promesse de vente.

I] Le refus de l'excution force de la promesse de vente L'arrt de la 3me chambre civile du 21 novembre 1984 dfinit la promesse unilatrale de vente ainsi : une convention par laquelle une personne, qualifie de venderesse , dclare vendre un immeuble un acqureur sous la condition suspensive que ce dernier confirme dans un certain dlai son intention dfinitive d'acqurir. La promesse unilatrale de vente peut donc tre considr comme un contrat et comme tout contrat, les parties sont tenus de l'excuter. Nanmoins quelque fois ce n'est pas le cas, il s'agit donc de trouver des solutions pour palier cela. En ce qui concerne la promesse unilatrale de vente, nous verrons que quant bien mme le contexte dans lequel a eu lieu l'arrt tudi laissait prsager un revirement de jurisprudence, il s'est avr que se fut plutt une continuation de la ligne de la jurisprudence antrieure. A- Un contexte pourtant favorable un revirement de jurisprudence Aprs avoir examin l'arrt, nous avons pu en conclure que la solution de la Cour de Cassation tait le refus de la ralisation force de la vente , et ce, malgr le fait que le promettant ait rompu sa promesse en se rtractant bien avant que le dlai de rflexion du bnficiaire ne soit coul. Cette dcision n'est pas surprenante dans un premier temps puisqu'elle reprend, si l'on se base sur la dcision et non sur le fondement, l'arrt du 15 dcembre 1993 qui prvoyait seulement des dommages et intrts comme sanction. Mais suite ce dernier arrt de 1993 qui se basait sur l'article 1142 du Code Civil, la doctrine fit part de critiques svres. Audrey Lebois, matre de confrence l'IEP de Rennes, dit ainsi : Nous pensons avec la majorit de la doctrine que la force obligatoire du contrat implique le droit pour le crancier d'obtenir l'excution en nature des obligations contractuelles. Selon nous, aucune obligation de faire, mme caractre personnel, ne doit par principe chapper l'excution force (La Semaine Juridique dition Gnrale n 47, 19 Novembre 2008, I 210). Elle comprend ici dans la notion de contrat, le cas des promesses unilatrales de vente et critique le choix de la Cour de Cassation en tant qu'il remet en cause la force obligatoire du contrat. En effet, si la promesse unilatrale de vente est considre comme un contrat alors il est normal que le bnficiaire de la promesse de vente puisse obliger le promettant, puis ce dernier a dj donner son consentement. Le consentement serait donc ici un objet, dcoulant de la volont, mais distinct et indpendant d'elle une fois qu'il eut t donn (Marie-Anne Frison-Roche, Remarques sur la distinction de la volont et du consentement en droit des contrats, RTD Civ. 1995 p. 573). Et donc une fois donn, et si l'on suit cette logique, le promettant de devrait pouvoir revenir en arrire. C'est en ce sens que l'arrt rendu par la 3me chambre civile de la Cour de Cassation le 8 septembre 2010 laisse prsager un revirement de jurisprudence car la cour avait alors estim, propos de l'incidence du dcs du promettant ,que puisque le promettant avait dfinitivement consenti vendre , il n'y avait aucune raison de l'hritier doivent raffirmer cela et donc qu'on ne pouvait pas revenir sur un consentement donn. Pourtant la Cour de Cassation ne va pas appliquer ce que lui dictait pourtant la doctrine, nanmoins, elle ne s'inscrit pas pour autant dans la ligne de l'arrt de 1993 en ce qui concerne l'explication de sa dcision. B- Le refus d'une excution force raffirme Ainsi, le refus de la ralisation force de la promesse unilatrale de vente va perdur, tout en se dotant d'une nouvelle force : celle procur par les articles 1101 et 1134 du Code civil. En effet, si la Cour de Cassation n'est pas prte changer du tout au tout sa dcision en ce qui concerne les solutions apportes la non-excution des promesses de vente, elle va tout de mme prendre en compte les critiques de la doctrine en ce qui concerne l'article 1142, et changer de fondements et donc d'explication. Dans un premier temps prenons les textes utiliss, tels qu'ils sont dans le Code civil. Tout d'abord, l'article 1101 : le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent, envers une ou plusieurs autres, donner, faire ou ne pas faire quelque chose . En ce sens, la promesse de vente est donc vu comme un contrat, une convention. Dans le cas tudi, il s'agit bel et bien d'une promesse unilatrale de vente puisque un homme, dtenteur de la nue proprit d'un immeuble a sign une promesse de vente un autre homme (le bnficiaire) qui devra lui rendre une rponse dans les 4 mois suivant la notification du dcs de sa mre, usufruitire de l'immeuble. Dans le cas de l'arrt du 11 mai 2011, nous sommes donc bien en prsence d'un contrat. Ensuite vient l'article 1134 du Code civil qui dispose : Les conventions lgalement formes tiennent

lieu de loi ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent tre rvoques que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent tre excutes de bonne foi . Ainsi puisque la promesse de vente a t sign dans les rgles de l'art, du moins en toute lgalit, elle constitue donc un contrat et elle doit donc tre excuts de bonne foi et tient lieu de loi l'gard des contractants (ici il s'agit du promettant principalement puisque c'est une promesse unilatrale). Le promettant a donc donn son consentement, et ce dernier ne peut donc y revenir dessus jusqu' la fin du dlai prvue dans la promesse de vente. Cependant ici, le promettant (du moins sa femme, puisque ce dernier est dcd) va se rtracter avant mme que le dlai prvu ne commence pour le bnficiaire (donc avant que la mre du promettant ne dcde elle aussi). Si l'affaire s'en tait arrt l, alors dans ce cas, le bnficiaire aurait seulement pu demander des dommages et intrts et non l'excution force de la promesse de vente comme le voudrait la doctrine. Seulement, dans le cas prcis de l'arrt tudi, le bnficiaire de la promesse va galement lev l'option qu'il avait sur l'immeuble, c'est donc pour cette raison que la Cour de Cassation va casser et annuler l'arrt de la Cour d'appel d'Aix en Provence prvoyant l'excution force de la vente promise. En effet, mme si la leve de l'option par le bnficiaire intervient postrieurement la rtractation du promettant, au final il n'y a plus de rencontre de volonts (plus de volont de vendre, ni de volont d'acheter) donc l'excution force de la vente de l'immeuble n'a pas lieu d'tre. Mais malgr cette justification, nous pouvons tout de mme nous demander ce qu'il en est de l'effectivit de cette promesse de vente, rentre-t-elle rellement dans la catgorie des contrats ? Qui protge-t-elle vraiment ? II] L'effectivit relle d'une promesse unilatrale de vente Nous avons donc vu que la promesse unilatrale de vente est analyse comme un contrat, et donc comme tout contrat, elle doit tre respecte par les parties qui la contractent, elle quivaut une loi qui rgit leur rapport sur un point prcis. Rappelons le encore une fois : dans le cas d'une promesse unilatrale de vente, un vendeur promet de vendre un bien (ici un immeuble), travers un acte authentique (le plus souvent), un bnficiaire qui doit rendre une rponse dans un dlai normalement donn. Le promettant est donc sens maintenir son offre jusqu'au terme de ce dlai MAIS nous avons vu que parfois cela n'est pas le cas et les solutions apportes par la Cour de Cassation tendraient dans un premier temps protger la libert du promettant au dtriment de celle du bnficiaire. A- Une promesse qui protge la volont du promettant Dans l'arrt tudi, le promettant a donc rompu la promesse fait par acte authentique (le 13 avril 2001), mais par la suite, et ce dans le dlai qui tait prvu, le bnficiaire qui devait normalement devenir propritaire de l'immeuble, a lui aussi lev son option. Ici, et comme la dmontrer la Cour de Cassation, il n'y a donc plus de rencontre des volonts entre le vendeur et l'acheteur, donc une excution force du contrat dans ce cas aurait t injustifi. La question que l'on pourrait se poser, c'est donc : est ce que la Cour n'aurait pas d, tout de mme, sanctionn la rtractation du commettant antrieur la leve de l'option par le bnficiaire ? A travers cette dcision, l'on pourrait voir une certaine volont, de la part des juges de cassation, de protger la volont, et donc la libert (Marie-Anne Frison-Roche, Remarques sur la distinction de la volont et du consentement en droit des contrats, RTD Civ. 1995 p. 573) du promettant. En effet, la logique voudrait, puisque l'on apparente une promesse unilatrale de vente un contrat, que le consentement, une fois donn, la partie qui s'est engag travers ce dernier, le respecte. Mais ici, c'est comme si la Cour de Cassation ouvrait une porte de secours la volont du promettant, qui trahirait donc son consentement et la promesse fait au bnficiaire. Mais puisqu'il s'agissait ici du cas o le bnficiaire levait finalement son option, ce qui conduisait la rupture des consentements, il convient de s'intresser au cas o le promettant se rtracte et que le bnficiaire ne lve pas l'option. Dans ce cas l, il y aurait alors une rupture dans la promesse fait au bnficiaire par le promettant, donc un retour sur un consentement donn, un retour n'est pas sens tre permis dans ce cas l. On pourrait alors s'attendre ce que la 3me chambre civile (tout comme l'a fait la Cour d'appel d'Aix en Provence), au nom de la force obligatoire du contrat, ordonne une ralisation force de la vente promise. Mais la Cour de Cassation s'est toujours refus d'avoir recours ce type de pratique (et ce depuis l'arrt de 1993), et dans ce cas l, c'est une allocution de dommages-intrts au dtriment du promettant et l'avantage du bnficiaire, qu'elle privilgie. La doctrine critique cette solution, car une indemnit pcuniaire ne remplace jamais la prestation promise (Audrey Lebois, La Semaine Juridique dition Gnrale n 47, 19 Novembre 2008, I 210).

Donc en ralit, en cas de rtraction du promettant, c'est au nom de la libert contractuelle que la Cour de Cassation agit, et non au nom de la force obligatoire du contrat, qui s'en retrouve un tant soit peu attnu, au dtriment du bnficiaire. B- Une force obligatoire attnue Nous avons d'ores et dj dfinit ce qu'tait une promesse unilatrale de vente, et dans cette dfinition il ne faut pas omettre de prciser (comme le fait le site www.notaires.fr, dans son article Le compromis et la promesse de vente) que cette promesse est un avantage incontestable pour le bnficiaire. En effet, puisque le promettant a dj donn son consentement, que ce dernier est normalement dfinitive et irrvocable, alors la main est au bnficiaire. Il doit, certes, rendre sa rponse dans un dlai gnralement prvu prcisment, mais cela n'enlve rien au fait que c'est lui que doit revenir le fin mot de l'histoire qui aboutira soit la finalisation de la vente promise, soit la leve de l'option (dans ce cas l, le vendeur conservera l'indemnit d'immobilisation verse par le bnficiaire, indemnit qui s'lve gnralement 10% du prix de vente). Mais en pratique, cela ne se droule pas toujours ainsi : l'arrt de la Cour de Cassation de 2011 en est un parfait exemple comme nous avons pu le voir prcdemment. En effet, l'absence de rtraction du promettant n'est pas toujours au rendez-vous, ce qui affecte la nature mme du principe de la promesse unilatrale de vente. En ce sens, nous pouvons alors nous questionner sur la vritable effectivit de cette promesse, considre comme un contrat. Le fait de ne pas sanctionner le retour sur un consentement pourtant donn par le promettant ne constituerait-elle pas une fragilisation de la force obligatoire du contrat ? Sans aller aussi loin, et pour attnuer notre propos, nous pourrions penser que sans remettre en cause la force obligatoire du contrat (ce qui ferait crouler tout le droit des contrats), nous pouvons alors penser que la Cour ne considre finalement pas la promesse unilatrale de vente comme un contrat semblable tout autre. De plus, en cas de rupture abusive de cette promesse, nous pouvons rappeler que le bnficiaire peut tout de mme obtenir des dommages-intrts, ce qui attnue un peu la protection que la Cour semble apporter la libert du promettant. Cependant, un arrt du 6 septembre 2011 (n de pourvoi : 10-20-362), rendu galement par la 3me chambre civile semble opr un discret revirement de jurisprudence (Alexie Galassi, La promesse unilatrale de vente, sa force obligatoire?, www.immodroit.fr, 16 janvier 2012) puisqu'elle ordonnerait l'excution force de la promesse rompue par le promettant malgr la leve d'option effectue par la suite par le bnficiaire. Cependant, il faut encore une fois relativiser notre propos puisque l'arrt cit prcdemment n'a pas t publi au bulletin, et que le 13 septembre 2011, la chambre commerciale rend de nouveau un arrt qui refuse la ralisation force de la vente promise (n de pourvoi :10-19526). En conclusion, si l'arrt du 6 septembre 2011 n'tablit pas un vritable revirement de jurisprudence, il offre une solution nouvelle et une protection supplmentaire et mrite au bnficiaire de la promesse unilatrale de vente. PLAN DE COMMENTAIRE I] La raffirmation de la place centrale du consentement A- La ncessit du consentement, condition essentielle du contrat (art 1108) B- Un consentement doubl de a rencontre des volonts II] La formation du contrat de la dpendance des volonts A- L'absence des rencontres des volonts : obstacle l'excution force B- La loi contractuelle de formation du contrat - interprtation stricte de l'article 1142