0142896-82.2008.8.26.0100 2 Instancia Corrige Sentenca Ruim

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO
Registro: 2013.0000067600 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0142896-82.2008.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes ANDIARA DE CSSIA VERDERAMO (JUSTIA GRATUITA), ANDRA DE CSSIA VERDERAMO (JUSTIA GRATUITA), LEANDRO SINKIVITS (JUSTIA GRATUITA), RAFAEL PINTO DOS SANTOS (JUSTIA GRATUITA), SILVANA SALETE TOIGO DOS SANTOS (JUSTIA GRATUITA), IRAI FERNANDES DANIELI (JUSTIA GRATUITA), JSSICA MDICE DANIELE (JUSTIA GRATUITA), TEREZINHA CHIOSSI (JUSTIA GRATUITA) e FRANCISCO GUIDA (JUSTIA GRATUITA), apelado COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP. ACORDAM, em 2 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento aos recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOS CARLOS FERREIRA ALVES (Presidente), JOS JOAQUIM DOS SANTOS E ALVARO PASSOS. So Paulo, 19 de fevereiro de 2013. Jos Carlos Ferreira Alves RELATOR Assinatura Eletrnica
Este documento foi assinado digitalmente por JOSE CARLOS FERREIRA ALVES. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0142896-82.2008.8.26.0100 e o cdigo RI000000G0UA5.
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Apelao Cvel n 0142896-82.2008 Apelantes: Andiara de Cssia Verderamo, Leandro Sinkovits, Shirley Torchio, Rafael Pinto dos Santos, Silvana Salete Toigo dos Santos, Ira Fernandes Danieli, Jssica Mdici Daniele, Terezinha Chiossi,
Francisco Guida e Andra de Cssia Verderamo. Apelada: Bancoop Cooperativa Habitacional dos Bancrios Comarca: So Paulo MM. Juiz de 1 Instncia: Fernando Bueno Maia Giorgi
VOTO n 12897
EMENTA: APELAO CVEL improcedente BANCOOP jurdicas Resduo
Ao ordinria julgada Cooperativa habitacional
Cooperativa no sujeita s regras do cooperativismo, empresa por se e
prprias
demonstrar
verdadeira
construtora
incorporadora de imveis
Cobrana de resduo
Ausncia de comprovao da origem do dbito Sentena reformada Recursos providos.
RELATRIO. 1. Trata-se de recursos de apelao interpostos s fls.
1085/1094 e 1129/1141 contra a r. sentena de fls. 1065/1071 cujo relatrio se adota que julgou improcedente a ao
que apelantes Andiara de Cssia Verderamo, Leandro

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Sinkovits, Shirley Torchio, Rafael Pinto dos Santos, Silvana Salete Toigo dos Santos, Ira Fernandes Danieli, Jssica Mdici Daniele, Terezinha Chiossi, Francisco Guida e Andra de Cssia Verderamo, movem em face da apelada Bancoop. 2. Os apelantes opuseram embargos de declarao s fls.
1073/1074, rejeitados nos termos da r. deciso de fls. 1077. 3. Irresignada, insurge-se a apelante Andiara, alegando,
preliminarmente, cerceamento de defesa, salientando a necessidade de produo de prova pericial e oral. 4. Alega, no mrito, que a apelada no cooperativa
pois a apelada assumiu, desde o incio a funo de incorporadora, e, ademais, a apelante no participou de qualquer deciso, as quais eram tomadas a portas fechadas pelos dirigentes da apelada. 5. Alega, outrossim, que no se pode falar em resduo,
por se tratar de cobranas abusivas, realizadas de forma espordica durante o contrato, sem qualquer demonstrativo que comprove a sua necessidade ou veracidade. 6. Os apelantes Andra de Cssia Verderamo e outros
tambm apelam, argumentando, em sntese, que a apelada
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no merece ser beneficiada pelo regime cooperativista pelas seguintes razes: 1valor de venda dos imveis aos
cooperados no mesmo valor de mercado; 2- diversos cooperados quitaram o valor do imvel e no o receberam,
mesmo aps findo o prazo de entrega da obra; 3- os cooperados so obrigados a assinar aditivo contratual com novo lanamento monetrio a ser pago, valor este que chega quase totalidade do valor da unidade habitacional inicialmente comercializada; 4propaganda enganosa
veiculada informando que as unidades so vendidas a preo de custo. 7. Insurgem-se, ainda, em face da cobrana de valores
abusivos a ttulo de resduo, sem, contudo, prestar contas ou colocar disposio dos cooperados documentos que comprovem da necessidade de novo aporte financeiro por parte dos adquirentes. 8. Alm disso, trazem aos autos fato novo relacionado a
obras necessrias para o fim de evitar o desabamento das casas. 9. Contrarrazes dos apelados s fls. 1162/1195.
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FUNDAMENTOS. 10. Inicialmente, afasto a preliminar de cerceamento de
defesa tendo em vista que os prprios apelantes se manifestaram pela desnecessidade de prova pericial contbil, nos termos da manifestao de fls. 1015 dos autos. 11. 12. No mrito, os presentes recursos merecem provimento. Ao contrrio do entendimento esposado pelo i.
magistrado singular, a apelante no tem natureza nem caractersticas prprias de um ente cooperado. No porque se constituiu sob a forma de uma cooperativa que, por ato prprio e unilateral, possa se furtar ao regramento cogente da legislao consumerista. A apelante verdadeira
incorporadora e construtora de imveis (conforme sua ficha cadastral registrada na JUCESP, na qual o seu objeto vem expresso: incorporao e compra e venda de imveis), colocando no mercado de consumo unidades autnomas futuras, em construo ou a construir, razo pela qual se enquadra na definio do artigo 3 do Cdigo de Defesa do Consumidor e se sujeita s suas disposies. 13. Este o entendimento majoritrio que se firmou neste E.
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Tribunal, como se depreende de aresto de lavra do Des. Francisco Loureiro que, ao julgar caso idntico ao dos autos, assim se manifestou:
Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo
sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da
BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedor imobilirio, com produtos destinados ao pblico em geral. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente
protetivo dos consumidores. (Apelao n 015852907.2006.8.26.0100, j. 24.3.11, 4 Cmara de Direito Privado).
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14.
Neste mesmo sentido o entendimento do Ilustre
Desembargador Jacobina Rabello:

Em primeiro lugar, observe-se que, no obstante tenha a r procurado atribuir nfase ao fato de se cuidar de uma cooperativa imobiliria, a merecer,
portanto, outro tratamento jurdico, sobressai que os autores acabaram se associando apenas para celebrao do contrato imobilirio, de modo que se exclui, no caso, a aplicao da Lei n. 5764/71. A operao contratual, dessa maneira, deve ser decidida sob as regras do Cdigo Civil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, pois, embora
denominada como cooperativa, a r mais se aproxima de um consrcio, com o associado a aderir com o nico fim de aquisio da casa prpria, daquela podendo se desvincular. O
entendimento acima vem sendo pacificamente seguido pela jurisprudncia (JTJ 157/61, Rel. Des. Ruy Camilo; Agravo de Instrumento n. 223.789-4/0, Rel. Des. Waldemar Nogueira Filho). A 3 Turma do Egrgio Superior Tribunal de Justia, no Agravo Regimental no Agravo de Instrumento n. 387.392-SP, Relator o Min. Antonio de Pdua Ribeiro, assinalou que contrato a envolver o cooperado e a
cooperativa habitacional est sob a gide do Cdigo de Defesa do Consumidor. Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime
cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um
empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r
BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. (Apelao Cvel n 185.033.4/6- 00)
15.
Assim, a relao jurdica existente entre as partes se
subsume as normas protetivas do Cdigo do Direito do Consumidor, e no legislao afeita s cooperativas o que faz cair por terra a maioria de suas alegaes pautadas no regime jurdico do cooperativismo. Consequentemente, a cobrana de resduo do preo da obra com base na Lei n 5.764/71 no pode vingar. 16. Superada esta questo, tem-se que a previso
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contratual de cobrana de um saldo devedor ao final do empreendimento efetivamente apurado no , por si s, abusiva. 17. Porm, no caso dos autos (como si acontecer
naqueles em que a BANCOOP encontra-se envolvida), no h comprovao da origem do saldo cobrado pela apelante. 18. Novamente, valho-me das palavras do Des. Francisco
Loureiro que, analisando a fundo mais um caso envolvendo a apelante, afirmou que:
A conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao
pagamento do preo, sem nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16 a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa fazlo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito. No bastasse, cumpre reconhecer que a conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princpio da boa-f objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana para os cooperados, surpreendendo-os a cada vez com uma nova cobrana, de tempos em tempos, sem apresentar justificativa plausvel. Parece bvio que, decorridos
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO vrios anos aps o pagamento da ltima parcela, aps entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes. Ademais, conforme bem observou a sentena, no h nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a
origem e a especificao do novo saldo devedor. Com efeito, no h prova do custo das obras, dos materiais utilizados, da mo-de-obra empregada, sendo que a cooperativa no demonstra que tais despesas foram regularmente aprovadas pelos cooperados em assembleia
(Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo VOTO N 15.987).
19.
Ou
seja,
como
origem
do
dbito em
no
est
comprovada,
encontrando
fundamento
pretenso
demonstrativo de dbito formulado unilateralmente, sem a necessria passagem pelo crivo dos associados, a
procedncia do pedido de sua inexigibilidade era de rigor. 20. o que explica o Des. Enio Zuliani, em relao a venda
de unidades autnomas de outro empreendimento em que tambm no houve qualquer justificativa para a cobrana de resduo:
No fez a Cooperativa, como lhe competia, prova da regularidade da dvida que est exigindo do cooperado. O sistema contratual, centrado na
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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO funo social do contrato (artigo 421, CC) e na boaf dos contratantes (artigo 422, do CC), reclama dos partcipes atuao destacada nesses quesitos, at porque surge como despropsito prorrogar ad aeternum a quitao, que um direito dos que pagaram todas as prestaes para que o conjunto
fosse erguido. A presuno a de que na cifra de cada parcela exigida ao longo da construo se encontrava embutida o custo atualizado da obra, pois esse o esprito da incorporao pelo regime fechado. Agora, ainda que fosse possvel cogitar de um saldo, a cobrana deveria ter sido aprovada em assemblia com os rigores de uma administrao pautada pela tica, o que no ocorreu.
(Apelao Cvel n 994.09.318995-8)
21.
No mesmo sentido:
CONTRATO - Compromisso de compra e venda de imvel - Construo a preo de custo Saldo
residual - Falta de aprovao das contas em assembleia conforme determina o estatuto da cooperativa - Inexigibilidade da cobrana - Matria de mrito que no se confunde com falta de documento demanda indispensvel Aprovao propositura da no
superveniente
configurada - Ratificao dos fundamentos da sentena (art. 252, do RITJSP/2009) desprovido (Apelao n. Recurso 0116243-
49.2008.8.26.0001, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 10.5.11).
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22.
Portanto, seja por no se caracterizar a apelante como
verdadeira cooperativa, o que afasta a possibilidade da cobrana pretendida nesta ao com base na Lei n 5.764/71, seja porque no h provas concretas da origem do dbito
cobrado dos apelados (custo das obras, dos materiais utilizados, da mo-de-obra empregada, referente
exclusivamente ao empreendimento no qual est situado o imvel da apelada), calcado em clusula potestativa (pois mantm o adquirente indefinidamente vinculado ao
pagamento de um resduo) e planilha unilateral e insuficiente para sua demonstrao, o recurso dos autores merece prosperar. 23. Neste particular, alis, nenhuma valia para a pretenso
da apelante tem o acordo celebrado entre ela e o Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, pois h a ressalva expressa de que a celebrao do presente acordo no impede que os cooperados exeram todos os direitos que lhe so assegurados pelo ordenamento jurdico (especialmente pela Lei Federal n 5.764/71) e pelo Estatuto da BANCOOP, ou que ajuzem aes individuais ou coletivas contra a Cooperativa visando assegurar seus interesses. (fls. 516 dos autos).
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24.
Tampouco
aprovao
de
suas
contas
pela
assembleia realizada em 19 de fevereiro de 2009 aproveita sua pretenso, pois, como j se decidiu, aquela ata sequer traz indicao dos custos por obra, tendo sido aprovado,
apenas, as contas da cooperativa r dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada h nesse documento que permita concluir que houve aprovao dos resultados dos negativos autores.
correspondente
cobrana
efetuada
(Apelao Cvel n 9145098-19.2007.8.26.0000, rel. Des. Rui Cascaldi, j. 26.4.2011). 25. Destarte, diante do acolhimento dos recursos, inverto os
nus da sucumbncia. 26. Assim, diante do exposto, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO aos recursos, nos termos da fundamentao supra.
JOS CARLOS FERREIRA ALVES RELATOR
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que apelantes Andiara de Cssia Verderamo, Leandro

tambm apelam, argumentando, em sntese, que a apelada

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FUNDAMENTOS. 10. Inicialmente, afasto a preliminar de cerceamento de

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protetivo dos consumidores. (Apelao n 015852907.2006.8.26.0100, j. 24.3.11, 4 Cmara de Direito Privado).

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Neste mesmo sentido o entendimento do Ilustre

Desembargador Jacobina Rabello:

Assim, a relao jurdica existente entre as partes se

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(Apelao n 0107681-45.2008.8.26.0003 - So Paulo VOTO N 15.987).

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(Apelao Cvel n 994.09.318995-8)

49.2008.8.26.0001, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 10.5.11).

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Portanto, seja por no se caracterizar a apelante como

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PROVIMENTO aos recursos, nos termos da fundamentao supra.

JOS CARLOS FERREIRA ALVES RELATOR

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