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TASACION DE CONSTRUCCIONES DEFINICIONES TECNICAS

A.

CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES:

Se clasifican por Tipo, Clase y Calidad.


A.1. TIPO:

A.1.1. A.1.2. A.1.3. A.1.4. A.1.1. GALPONES:

GALPONES OBRAS CIVILES OBRAS COMPLEMENTARIAS OTRAS CONSTRUCCIONES

Construcciones no habitacionales de un piso diseadas para cubrir grandes luces. Presentan plantas libres con una estructura soportante modular y repetitiva. Los elementos estructurales son sus apoyos verticales y elementos de transmisin de cargas horizontales. La estructura de techumbre est calculada para soportar cargas inferiores a 150 Kg/m2. Presentan cubiertas livianas de un peso igual o menor a 30 kg/m2 . Adicionalmente, pueden tener subterrneos y/o zcalos y/o contener construcciones interiores o altillos, independientes de la estructura del galpn o formando parte de sta. La superficie de los galpones se determina segn lo dispuesto en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en adelante O.G.U.C.

A.1.2. OBRAS CIVILES: Carpetas de rodado de carreteras, puentes, tneles, pistas de aterrizaje, muelles, molos, centrales hidroelctricas, termoelctricas, etc. Para su clculo, se considera el volumen o superficie de la obra, segn corresponda.

A.1.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS: Silos, estanques, marquesinas de estaciones de servicio y similares, pavimentos exteriores y piscinas hechas en obra. Adems se incluyen techumbres que careciendo de estructura vertical, se apoyan en otras edificaciones (no se consideran los cobertizos techados y abiertos para estacionamientos de vehculos, los techados de lavaderos y patios de servicio de construccin liviana respecto de la construccin principal y de bajo valor comercial). Para su clculo, se considera el volumen o superficie de la obra, segn corresponda. A.1.4. OTRAS CONSTRUCCIONES: Toda construccin que no corresponda a las definidas en los tres tipos anteriores, cualesquiera sean sus caractersticas. La superficie de las construcciones se determina segn lo dispuesto en la O.G.U.C.
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A.2.

CLASE:

Corresponde al material predominante de la estructura vertical de las construcciones. Se aplican los siguientes cdigos y definiciones:

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TIPOS DE CONSTRUCC
UNIDA CLASE D

GALPONES Acero Hormign Armado Albailera Madera Madera Laminada Adobe

OBRAS CIVILES

OBRAS COMPLEMENTARIAS

GA GB GC GE GL GF OA OB OE SA SB EA EB M P W TA TE TL A B C E F G K

m2

m3 m2 m3

Acero Hormign Armado Madera Silo de Acero Silo de Hormign Armado Estanque de Acero Estanque de Hormign Armado Marquesina Pavimento Piscina Techumbre Apoyada de Acero Techumbre Apoyada de Madera Techumbre Apoyada de Madera Laminada

m2 m3

m2

AceroA en Hormign Albailera hormign reforzadaD. Madera: E (se incluyen Adobe: Alb puede ser d Perfiles m espesor. Estructura incluyen en de acero ga

A Acero: Se consideran en esta clase los tubos y perfiles fabricados para construccin estructural, de acuerdo a l B Albailera simple: Es la constituida por ladrillos de arcilla, piedra, bloque de cemento, bloque de hormign ce C Albailera armada: Es la formada por una albailera simple que tiene distribuidas armaduras verticales y/u requisitos de diseo y clculo se encuentran en la NCh 1928 Of. 1993. D Albailera reforzada: Es la formada por una albailera simple, confinada entre elementos de hormign arm 1997.

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A.3.

CALIDAD:

Permite diferenciar construcciones de una misma clase. A.3.1. GALPONES: Se califican con las siguientes denominaciones, segn sus caractersticas tcnicas: N DE CARACTERISTICAS CODIGO NOMBRE GUIA TECNICA PARA DETERMINAR LA CALIDADDE LA GUIA TECNICA DE GALPONES: 1 Superior 15 o ms (Los trminos subrayados, se 2 Media 8 a 14 encuentran definidos en 3 Inferior 0a7
Anexo N 3 de la presente Resolucin).

CALIDAD

N 1 2

MATERIA FACHADA CERRAMIENTO

CUBIERTA

CARACTERISTICAS Al menos una de las siguientes: Curva, en ngulo o inclinada (en planta y/o elevacin). 2 o ms planos en una fachada, cuyos desplazamientos sean iguales o superiores a 1 m. Todo su permetro. Al menos una de las siguientes: Curva (en planta y/o elevacin). Bveda de 200 m2 o ms. Marquesina de 50 m2 o ms con un lado mnimo de 2 m. Estereomtrica de 300 m2 o ms.

SUPERFICIE RECINTOS INTEGRADOS AL GALPON

4.000 m2 construidos o ms.


Al menos una de las siguientes: Altillo en al menos un 50% de la superficie del galpn. Construccin interior en al menos un 30% de la superficie del galpn. Cmara de fro. Al menos una de las siguientes, con una distancia mnima entre apoyos: Metlica de 15 m. Hormign Armado de 12 m. Madera de 10 m. Madera laminada de 15 m. Que soporta gras mviles, tecles o similares. Con resistencia de 200 kg/cm2 o ms. Al menos una de las siguientes: Interior de 6 m o ms en su punto mximo. Exterior de 10 m o ms en su punto mximo (incluye antetechos). 10% o ms de la superficie construida, de uno o ms de los siguientes materiales: Baldosas microvibradas; cermicos; porcelanatos; flotantes fotolaminados, de madera, exceptuando maderas no durables (pino insigne, lamo, olivillo, tepa (Art. 5.6.8 de la O.G.U.C.)); radieres terminados con pintura epxica o tratamientos qumicos (endurecido o sellado). Al menos en un 30% de una fachada. Al menos una de las siguientes o la sumatoria de ellas: Ptreos: Mrmol natural; pizarra; piedra canteada; granito. Metales: Aluminio; cobre; acero inoxidable; acero prepintado. Otros: Porcelanatos; enchapes de arcilla; estucos texturados o con piedras; hormigones terminados lisos y/o con texturas; cristales; espejos; telas; maderas, exceptuando maderas no durables. 100 m2 o ms. 25% o ms de la superficie de al menos una fachada.

VIGAS

7 8 9

ESTRUCTURA RADIER O LOSA ALTURA

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PAVIMENTOS INTERIORES

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TERMO PANEL

REVESTIMIENTOS 12 12.1 INTERIORES 12.2 EXTERIORES

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CIELOS FALSOS

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MATERIAL DE CUBIERTA PARASOLES Y/O QUIEBRAVISTAS ESCALERAS

Al menos una de las siguientes: Curvo. Prefabricados modulares metlicos prepintados. Prefabricados modulares de fibra mineral. De madera, exceptuando maderas no durables. Al menos una de las siguientes, que cubra un rea total de 100 m2 o ms: Placas de policarbonato compacto o celular autosoportante. Placas de polmeros (acrlico) y/o vidrio. Emballetados metlicos. 30% o ms de una fachada. Al menos una de las siguientes: Escaleras mecnicas. Rampas mecnicas. Una de las siguientes. Si se presentan dos o ms, esta materia tiene doble ponderacin: Climatizacin incorporada a la construccin. Calefaccin. Inyeccin de fro y/o calor. Evacuacin mecanizada de gases txicos. Aislacin trmica en cierre perimetral y/o cubierta. Sistema de recuperacin de fluidos qumicos. Sistema de correo neumtico. Sistema autnomo de generacin y/o captacin. Al menos una de las siguientes: Sistema centralizado de control computacional de personal. Sistema de aspersores contra incendio, de agua y/o espuma. Pintura intumescente. Sistema elctrico blindado. Dos de las siguientes. Si se presentan 3 o ms, esta materia tiene doble ponderacin: Detectores de flama. Alarmas antirrobo. Detectores de humo. Detectores de movimiento. TV cable. Videocmaras de vigilancia. Computacin. Telfonos. Citfonos. Msica ambiental. Sistema interno de informacin por televisin. Fibra ptica. Sistema de comunicacin mediante altavoces. Redes de agua potable y alcantarillado.

15 16

17

CLIMATIZACION Y OTROS

18

ENERGIA SEGURIDAD Y OTROS

19

20

CANALIZACIONES PARA CORRIENTES DEBILES Y OTROS

21

INSTALACIONES SANITARIAS

A.3.2.

OBRAS CIVILES:

Se califican con una calidad nica. A.3.3. OBRAS COMPLEMENTARIAS:

SILOS, ESTANQUES Y MARQUESINAS TECHUMBRES APOYADAS PISCINAS PAVIMENTOS Calidad 1 Calidad 2


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Calidad nica. Pavimentos que resisten cargas de 200 Kg/cm o ms para trnsito vehicular, de maquinaria pesada, aeronaves, etc. Otros pavimentos.
5

A.3.4.

OTRAS CONSTRUCCIONES:

Se califican con las siguientes denominaciones, segn sus caractersticas tcnicas: CALIDAD CODIGO 1 2 3 4 5 NOMBRE Superior Media Superior Media Media Inferior Inferior N DE CARACTERISTICAS DE LA GUIA TECNICA
CONSTRUCCIO NES DE HASTA 4 PISOS 14 o ms 6 a 13 0 a 5 (*) CONSTRUCCIO NES DE MAS DE 4 PISOS 19 o ms 10 a 18 0 a 9 (*)

Ver definiciones

Nota: (*) Cuando la construccin presente 0 caractersticas, ver previamente las definiciones de las calidades 4 y 5. GUIA TECNICA PARA DETERMINAR LA CALIDAD DE OTRAS CONSTRUCCIONES:
(Los trminos subrayados, se encuentran definidos en Anexo N 3 de la presente Resolucin).

N 1

MATERIA ALTURA DE LA EDIFICACION

FACHADA

CARACTERISTICAS Se incluye piso zcalo, se exceptan subterrneos. 10 a 19 pisos. 20 pisos o ms. En este caso esta materia tiene doble ponderacin. Al menos una de las siguientes: Curva, en ngulo o inclinada (en planta y/o elevacin). 3 o ms planos de fachada, cuyos desplazamientos sean iguales o superiores a 1 m, no obligado por rasante. Al menos una de las siguientes: Foso de un piso o ms de profundidad.

ELEMENTOS DE FACHADA

Corredor, portal y/o prtico de 3 m o ms de altura. Arcadas; balaustradas; frontn; columnas; pilares, pilastras y otros elementos ornamentales. Hasta dos unidades de ms de 140 m2 .

4 5 (*)

UNIDADES POR PISO ALTURA DE RECINTO SUPERFICIES TOTALES

SUPERFICIE DE RECINTOS

8 (*)

HALL DE ACCESO

OTROS RECINTOS

(Se exceptan cajas de escala). En unidades: 2.5 m o ms. En reas de uso o dominio comn: 3.5 m o ms. Al menos una de las siguientes: 200 m2 o ms en viviendas de hasta 4 pisos, oficinas o locales comerciales (se exceptan plantas libres). Planta libre de 500 m2 o ms. Edificios no acogidos a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria de 5.000 m2 o ms. En viviendas, al menos una de las siguientes: Dormitorio de 25 m2 o ms y/o en suite de 35 m2 o ms. Estar principal o comedor de 20 m2 o ms, o estar comedor integrado de 40 m2 o ms. Cocina de 15 m2 o ms. Bao de 6 m2 o ms. Al menos una de las siguientes: En unidades: 10 m2 o ms. En reas de uso o dominio comn: 25 m2 o ms en destino habitacional. 40 m2 o ms en otros destinos. Al menos una de las siguientes: 3 o ms baos en destino habitacional (se excluyen baos de servicio ). 2 o ms dormitorios de servicio. 2 o ms recintos con bao exclusivo en destino habitacional u oficina (se excluyen baos de servicio).

En casas: garaje de 25 m2 o ms, integrado a la construccin.

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10 (*)

(Adosada a la construccin). En unidades: TERRAZA

25 m2 o ms en total, por unidad.

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SALAS O RECINTOS INTEGRADOS Y/O ANEXOS A LA CONSTRUCCION

En reas de uso o dominio comn: 100 m2 o ms en total. Auditorio; bar; biblioteca; cafetera; camarn; piscina temperada; cancha deportiva; capilla u oratorio; casino; cava; comedor de diario de al menos 9 m2; despensa en destino habitacional de 2 m2 o ms; escritorio; estar y/o comedor de servicio; estudio; gimnasio; guardera infantil; hidromasaje; juegos infantiles; lavado (se excluyen en loggias); ms de un estar; quincho; repostero; salas de: cine, msica, televisin, computacin, eventos, exposiciones, juegos, multiusos, reuniones; sauna; solario; vestidores para personal de servicio. En unidades: 2 a 4 recintos. Si se presentan 5 o ms, esta materia tiene doble ponderacin. En reas de uso o domino comn: 3 a 5 recintos. Si se presentan 6 o ms, esta materia tiene doble ponderacin. Al menos una de las siguientes: Diseada a la vista en al menos una fachada. Que soporta helipuerto; piscina; cine o teatro.

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ESTRUCTURA

Estereomtrica de 40 m2 o ms. Con plataforma antissmica. Considera distancia mnima entre apoyos, exceptuando subterrneos. En construcciones de hasta 4 pisos: 1 o ms. 13 VIGAS En construcciones de 5 o ms pisos: 3 o ms del mismo tipo o distintas . Hormign armado de 7 m. Metlica de alma llena o tubular de 7 m. Metlica reticulada de 12 m. Madera de 6 m. Madera laminada de 10 m. Al menos una de las siguientes (se exceptan en subterrneos): De 30 m2 o ms entre apoyos con un lado mnimo de 5 m.

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LOSA

Nervada. En volado de 20 m2 o ms, con un lado mnimo de 3 m. Inclinada (se exceptan rampas en estacionamientos y obligadas por rasante). 2 pisos.

15

SUBTERRANEOS

3 pisos o ms. En este caso, esta materia tiene doble ponderacin. Al menos una de las siguientes, o la sumatoria de algunas de ellas: Ptreos: Metales: Otros: Mrmol natural; pizarra; piedra; granito.

REVESTIMIENTO S 16 16.1 INTERIORES

(*)
16.2 EXTERIORES 17 (*) PAVIMENTOS INTERIORES

18 19 (*)

TERMO PANEL CLIMATIZACION Y OTROS

Aluminio; cobre; acero inoxidable; acero prepintado. Porcelanato; enchapes de arcilla o piedra; estucos especiales pigmentados; hormigones terminados a la vista, lisos y/o texturados; cristales; espejos; telas; maderas, exceptuando las no durables. En unidades y/o reas de uso o dominio comn: en construcciones de hasta 4 pisos, 10 m2 o ms. En construcciones de ms de 4 pisos, 20 m2 o ms. En centros comerciales, 100 m2 o ms. En construcciones de hasta 4 pisos, 40 m2 o ms. En construcciones de ms de 4 pisos, 60 m2 o ms. En centros comerciales, 200 m2 o ms. Al menos una de las siguientes, o la sumatoria de algunas de ellas: Mrmol natural; pizarra; granito; porcelanato; piedra; adoquines de piedra; madera, exceptuando maderas no durables. En unidades: 20 m2 o ms. En reas de uso o dominio comn: 40 m2 o ms al menos en un piso. En construcciones de hasta 4 pisos: 15 m2 o ms en total. En construcciones de ms de 4 pisos: 50% o ms en una fachada. En unidades y/o reas de uso o dominio comn : Climatizacin incorporada a la construccin. Calefaccin por losa, muro, radiadores o zcalos. Sistema centralizado de inyeccin y/o extraccin de aire y/o gases (se exceptan en cajas de escala) .
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2 o ms chimeneas hechas en obra. Sistema de correo neumtico.

20 (*)

ASCENSORES Y ESCALERAS

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CUBIERTA

22 23

MATERIAL DE CUBIERTA ENERGIA CANALIZACIONE S PARA CORRIENTES DEBILES Y OTROS

24 (*)

(*)

SE APLICA DOBLE PONDERACIN SI LA CARACTERISTICA SE PRESENTA TANTO EN UNIDADES COMO EN AREAS DE USO O DOMINIO COMUN.

En unidades y/o reas de uso o dominio comn : Ascensores: 6 o ms; 1 o ms en construcciones de hasta 4 pisos sin considerar subterrneo; panormico; para vehculos; de uso restringido; de servicio. Escaleras: mecnicas; con diseo especial, como por ejemplo con ms de 1 descanso entre 2 pisos, peldaos de largo irregular o en volado; rampa mecnica. Al menos una de las siguientes: Curva (en planta y/o elevacin). 6 faldones (aguas) o ms. Cpula, pirmide, bveda, lucarna de 4 m2 o ms, o que existiendo ms de una, sumen entre ellas 16 m2 o ms. Lucernario de 10 m de longitud o ms. Marquesina de 20 m2 o ms con un lado mnimo de 2 m. Tejas de alerce, metlicas, arcilla o piedra pizarra; emballetados de cobre; losa impermeabilizada en construcciones de hasta 4 pisos; vidrio con una superficie de 25 m2 o ms. Sistema autnomo de generacin y/o captacin. En unidades y/o reas de uso o dominio comn, con canalizacin embutida, oculta sobre cielo o bajo piso falso. Al menos tres de las siguientes: Videocmaras de vigilancia; alarmas antirrobo; detectores de humo, gases o movimiento; detectores de flama; aspersores contra incendios; video portero; 15 o ms circuitos elctricos en casas y 10 o ms en departamentos habitacionales; fibra ptica; control computacional centralizado de personal; comunicacin mediante altavoces; circuito interno de comunicacin por televisin; aspiracin centralizada.

DEFINICION DE CALIDADES 4 Y 5:
USO DE LAS DEFINICIONES: Si la construccin tiene 0 caractersticas, se deber aplicar previamente las definiciones para las calidades 4 5. Si stas no son concordantes con la construccin, la calidad que se debe asignar es 3. CALIDAD 4: Construcciones que cuentan con un programa bsico de recintos, el que para el destino habitacional, se considera el Art. 7.4.1 de la O.G.U.C. Sus materiales de construccin son de tipo econmico, como por ejemplo: cubierta de zinc, fibrocemento, fierro galvanizado, pavimentos vinlicos, radier afinado, entablados de madera no durables, vinlicos o similares en su costo. Sus instalaciones sanitarias bsicas son completas (alcantarillado, agua potable, electricidad), pudiendo tener alguna red a la vista. En viviendas, su planificacin tcnica puede ser repetitiva y de aplicacin masiva. Algunos recintos pueden presentar deficiencias de asoleamiento, ventilacin o funcionalidad. Se clasifican adems en esta calidad, los recintos y sus respectivas reas de uso comn que correspondan a estacionamientos y/o bodegas, ubicados en piso zcalos y/o subterrneos. CALIDAD 5: Se incluyen en esta calidad las viviendas bsicas, casetas sanitarias y construcciones similares. Pueden presentar algunos defectos estructurales. Sus terminaciones e instalaciones son mnimas y de baja calidad y/o defectuosa colocacin o con materiales de desechos. Pueden carecer de un servicio bsico.

B. FACTORES DE AJUSTE:
B.1. CONDICIONES ESPECIALES:

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PARA GALPONES Y OTRAS CONSTRUCCIONES


NOMBRE CODIG O DEFINICION FACTOR

CONSTRUCCION INTERIOR

CI

Construccin secundaria edificada al interior de una construccin mayor. Puede ser independiente de los elementos estructurales de sta. Consiste en una plataforma o estructura de piso generalmente apoyada en la estructura principal, levantada al interior de una edificacin mayor, en donde se aprovecha la altura de sta con el objeto de lograr un segundo nivel. En caso de galpones, se aplica este factor slo cuando el altillo no exceda el 75% de la superficie de la construccin mayor . PARA OTRAS CONSTRUCCIONES
DEFINICION

0.8

ALTILLO

AL

0.6

NOMBRE

CODIG O

FACTOR

CONSTRUCCION ABIERTA

CA

Recinto cubierto y abierto por uno o ms lados. Recinto habilitado en el entretecho, con ventilacin e iluminacin natural. No se considera mansarda los pisos ubicados en edificios en que los muros son inclinados, como consecuencia de la aplicacin de rasantes. Recinto cuyo piso se encuentra bajo el nivel del terreno que lo rodea, al menos en un 50% de la superficie de cada uno de sus muros, con iluminacin natural al menos por uno de stos. En caso de edificios destinados total o parcialmente a comercio u oficina, esta condicin especial slo se aplica a los pisos zcalos que estn destinados a estacionamientos y bodegas. Recinto cuyo cielo est bajo el nivel del terreno que lo rodea, en un 100% de todos sus lados. Carece de iluminacin natural. En caso de edificios destinados total o parcialmente a comercio u oficina, esta condicin especial slo se aplica a los subterrneos que estn destinados a estacionamientos y bodegas.

1.0

MANSARDA

MS

0.8

PISO ZOCALO

PZ

SUBTERRANEO

SB

0.7

B.2. DEPRECIACION: Los valores unitarios de construccin, excepto las Obras Civiles y Obras Complementarias correspondientes a pavimentos y piscinas, se castigarn segn la edad desde el ao 2005 inclusive hacia atrs, en los porcentajes que se indican en la tabla siguiente. En ningn caso el castigo de los valores unitarios podr superar el porcentaje mximo de depreciacin sealado en la misma tabla.

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CLASE DEPRECIACION
A - B - C - GA GB - GC GL- EA EB - M - SA - SB E - GE -TE TA TL F - GF G K

% ANUAL % MAXIMO

0.8 60

1.5 80

2.0

1.5 70

1.0

B.3. LOCALIZACION COMUNAL: El valor unitario de construccin se ajusta por un factor, segn la comuna de ubicacin de sta, de acuerdo a la siguiente tabla: FACTOR 1.0
Las Condes Lo Barnechea Providencia Santiago Vitacura

0.9
Antofagasta Concepcin La Reina La Serena uoa Puerto Montt Temuco Via del Mar

0.8
Chilln Colina Concn Coquimbo Huechuraba Iquique Osorno Pealoln Punta Arenas Rancagua San Miguel Talca Talcahuano Valdivia Valparaso Algarrobo Arica Calama Cerrillos Chiguayante Copiap Curic Estacin Central Hualpn Independenc ia La Cisterna La Florida Lampa Linares Los Angeles Macul Maip

0.7
Pucn Pudahuel Puente Alto Puerto Varas Quilicura Quilpu Quinta Normal Recoleta Renca San Antonio San Bernardo San Fernando San Joaqun San Pedro de la Paz Santo Domingo Villarrica Zapallar

0.6

Resto de las comunas del pas.

B.4. LOCALIZACION EN SECTORES COMERCIALES: A los bienes races destinados total o parcialmente a Comercio, Oficina y Hotel-Motel, ubicados en las reas comerciales ms importantes de las comunas de Las Condes, Providencia, Santiago, Valparaso y Via del Mar, se les incrementar su valor unitario de construccin, en un porcentaje que fluctuar entre un 50% y un 500%, de acuerdo a los factores de ajuste establecidos en los planos a que se refiere el N1 de la Resolucin Exenta de la cual este anexo forma parte y a las siguientes condiciones:

PROPIEDAD

CONDICION
Ubicada en primer piso

FACTOR A APLICAR
El establecido en el plano respectivo 50 % del establecido en el plano respectivo

Con acceso en el primer piso

Ubicada en otros pisos (Slo aplicable a centros comerciales y/o edificios de oficinas)

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Ubicada en pasajes o galeras

Con acceso en el primer piso (Se excluyen galeras o pasajes sin salida) Factor establecido en el plano mayor o igual a 3,00

El establecido en el plano respectivo

Hotel, Motel, Cine o Teatro

1,50

C. TASACION INMOBILIARIA).

DE

BIENES

COMUNES

(COPROPIEDAD

A estas propiedades, se agrega la parte del avalo de los bienes comunes que le corresponde, de acuerdo a lo establecido en la respectiva Ley. Para su tasacin, a los bienes comunes se les asignar la misma calidad de las construcciones a las que sirve.

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