Apresentao A ABMH Associao Brasileira dos Muturios da Habitao, vem h 4 anos lutando pelos interesses dos muturios que

e entraram de cabea no sonho da casaprpria e se descobriram no pesadelo do financiamento habitacional. Percebemos que nosso trabalho no poderia ficar s na defesa dos que j tinham problemas, mas tambm e principalmente num trabalho preventivo aos que ainda sonham com sua casa-prpria e no sabem a melhor forma de consegui-la. Foi neste intuito que em 2003 lanamos a 1 Edio do Manual da Casa-Prpria, com a pretenso de desvendar e esmiuar as diversas formas de compra de imveis, enumerando vantagens e desvantagens de cada uma delas, alm de analisar mais a fundo alguns casos especficos, como a compra de imveis na planta. Nesta 2 Edio, acrescentamos o que de novo surgiu nos anos de 2003 e 2004, alm de fornecer tambm alguns modelos de contratos de compra e venda e de cesso de direitos e obrigaes. Esperamos sermos teis com mais este trabalho, e agradecemos todas as sugestes que recebemos para aperfeioar a cada ano este Manual.

ndice 1. Planejamento e Ao ......................... 01 2. Quais as formas de Aquisio da Casa Prpria ? Quais as vantagens e desvantagens de cada uma destas formas de aquisio ? Quais os cuidados a tomar em cada uma delas ? ...................... 01 A- Compra Vista .............................. 02 B- Compra Direto com a Construtora ............. 02 C- Mutiro ..................................... 03 D- Condomnio .................................. 04 E- Consrcio ................................... 04 F- PAR Programa de Arrendamento Residencial .. 05 G- SFH Sistema Financeiro da Habitao ....... 06 H- SFI Sistema Financeiro Imobilirio ........ 07 I- Ttulo de Capitalizao ..................... 07 J- SCP - Sociedades em Conta de Participao ... 08 L- Cooperativas ................................ 09 Outras formas .................................. 10 3. Quais as dicas para quem vai financiar um imvel pelo SFH ter o mnimo de problemas possvel ? .. 10 4. Quem financia imveis no Brasil ? Como escolher o melhor banco ? .............................. 11

5. Quais os problemas mais comuns nos contratos firmados para aquisio de imvel na planta ? .. 12 6. Patrimnio de Afetao. O que ? Quais as vantagens e desvantagens? Quais os cuidados a tomar? ......................................... 12 7. Que documentos o muturio deve exigir do vendedor do imvel antes de pagar qualquer sinal ou valor ? ........................................ 13 8. Quando eu posso ou devo usar o meu FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio ? ............. 15 9. Comprar um imvel atravs de contratos de gaveta tm algum valor jurdico ? ............. 16 10. Quais os riscos de se comprar um imvel em leilo extrajudicial ou do prprio agente financeiro ? ................................... 17 11. E a ABMH Associao Brasileira dos Muturios da Habitao. Quando ela foi criada ? No que ela pode me ajudar ? ............................... 18 Fale Conosco ................................... 19 MODELO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL URBANO COM CESSO DE DIREITOS E OBRIGAES SOBRE FINANCIAMENTO ................. 20 MODELO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL URBANO ............................... 22

1. Planejamento e Ao Calma! Voc pensou, pensou e chegou a concluso que deve comprar sua casa-prpria. Muito bem, uma deciso muito importante na sua vida e voc deve agora agir com bastante pacincia. Vamos ter que escolher a melhor forma para realizar esta compra, dentro da sua realidade econmica e social, para que esta compra no se torne um pesadelo. Portanto, desista de comear a olhar imveis. Primeiro leia este Manual e descubra como e quanto voc vai poder pagar por um imvel, para s depois escolher um imvel dentro da sua realidade. Bom, voc j fez as contas de quanto pode pagar por ms para ter um imvel? Faa esta conta. No difcil: coloque num papel o seu salrio e dele subtraia as despesas com alimentao, vesturio, educao, lazer, etc. O que sobrar o que voc vai poder empregar neste sonho. Veja tambm quanto voc dispe para dar de entrada: um carro, o saldo do FGTS, o 13 salrio, enfim, algo que possa dar o pontap inicial da compra. Pense: se voc optar por financiar um imvel, voc fazendo uma poupana prvia de 1 ano do mesmo valor que pagaria de prestao, voc economiza 2 anos de prazo de pagamento do financiamento, ou seja, trabalha um ano a menos para pagar o imvel.

Agora vamos as modalidades de compra da casa prpria. 2. Quais as formas de Aquisio da Casa Prpria? Quais as vantagens e desvantagens de cada uma destas formas de aquisio? Quais os cuidados a tomar em cada uma delas? Existem diversas formas de aquisio da Casa Prpria, assim como cada uma tem suas vantagens e desvantagens, bem como, cada uma exige cuidados especficos. Vejamos: A- Compra Vista A primeira forma, embora parea bvia, a compra a vista. Para realizar tal hiptese, a pessoa deve procurar fazer uma poupana durante alguns anos, e ento usa-la para a compra da casa. A complementao da poupana pode ser obtida com o saque de eventual conta do FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio, cujas hipteses trataremos logo abaixo. A vantagem da Poupana Programada que voc ir comprar um imvel vista, sem dever nada a ningum, ou seja, o valor que voc pagaria num financiamento ou consrcio voc poupa. Por outro lado, se a pessoa tiver qualquer problema durante o prazo da poupana programada, ela pode simplesmente parar de poupar e nada perder, o dinheiro continuar l. A desvantagem que voc s ter acesso a compra de um imvel com 4 ou 5 anos de poupana. Ao escolher poupar o dinheiro para a compra do imvel futuramente, a pessoa deve verificar as opes de investimento do dinheiro com menor risco e maior retorno disponveis. A poupana propriamente dita paga os menores juros do mercado, mas garantida at R$ 20.000,00 pelo BACEN em caso de quebra do banco. Aplicaes em fundos de renda fixa do um rendimento maior que a inflao mensal, mas no so garantidos

pelo BACEN, ou seja, muita cautela ao escolher banco que vai guardar seu suado dinheiro. B- Compra Direto com a Construtora

A segunda forma a aquisio de imvel na planta, atravs de construtoras. Nesta modalidade, firmado um contrato onde o preo do imvel dividido em parcelas durante a construo e aps a entrega do habite-se, normalmente em prazos de 60 meses. Na compra direta com a construtora, a vantagem que se tem poder comprar o imvel com desgio, ou seja, como o pagamento do preo feito durante a construo, o preo final do imvel sai mais barato e em geral, quando o imvel fica pronto ele vale mais do que o preo pago pelo comprador. A desvantagem deste sistema tambm a demora de 2 a 3 anos para entrar no imvel, alm do risco da construtora vir a falir, como no caso da Encol em que 42.000 compradores forma prejudicados. Quem escolheu adquirir um imvel na planta deve verificar antes se a construtora sria, visitando obras j entregues a outras pessoas, bem como verificando junto ao Frum se no h aes requerendo a falncia da construtora ou que apontem que ela no honra seus compromissos. O comprador tambm deve guardar todos os panfletos de propaganda, bem como exigir que no contrato sejam discriminados os padres de materiais que sero empregados na obra, alm do prazo mximo para entrega, a possibilidade de resciso do contrato e devoluo dos valores pagos, dentre outras condies previstas no contrato. Vale a pena consultar o PROCON para saber se a empresa respeita os consumidores. C- Mutiro A terceira forma a construo de casas ou prdios de apartamentos, no sistema de mutiro. O sistema de

mutiro aquele normalmente adotado pelas classes menos abastadas, onde a Prefeitura doa os lotes e material de construo, e os prprios interessados constroem suas casas. Na construo em sistema de mutiro, as vantagens so receber subsdios do governo, morar num imvel quitado, e o que tiver que ser pago pela pessoa ser a preo de custo. A mo-de-obra tambm deixa de existir, pois as prprias pessoas constroem seus imveis. Em princpio, no h desvantagem nenhuma neste sistema, pois tudo bastante transparente. A demora para entrar no imvel neste tipo de sistema de 6 meses a 1 ano. Quem escolheu o sistema de mutiro, deve acompanhar as obras e os sorteios, para evitar que grupos se formem para beneficiar alguns poucos em detrimento da coletividade. Qualquer irregularidade deve ser denunciada a administrao do mutiro e s autoridades. D- Condomnio A quarta forma o sistema de condomnio, onde um grupo, por exemplo, de funcionrios pblicos, se rene para comprar um terreno e contratar uma construtora para erguer um prdio. A obra neste caso vai ser tocada conforme as disponibilidades de caixa do condomnio, podendo ser paralisada caso haja algum revs econmico. Na construo em sistema de condomnio, a vantagem est em construir a preo de custo e, quando entrar na posse do imvel, a pessoa nada estar devendo a ningum. A desvantagem talvez seja a demora de 4 a 6 anos para a concluso do prdio, alm dos problemas de inadimplncia junto ao grupo que dever ser formado no condomnio.

Quem escolheu construir no sistema de condomnio deve procurar formar um grupo financeiramente estvel e que tenham afinidades pessoais para superar os diversos problemas que surgiro durante a obra, inclusive de inadimplncia. A escolha da construtora tambm muito importante, pois vai ser fator determinante no custo da obra. Acompanhe cada passo da compra de materiais e da prpria obra para assegurar-se que no haver desvios de condutas do grupo administrador da construo, denunciando qualquer irregularidade assemblia geral do condomnio. E- Consrcio A quinta forma atravs do chamado consrcio habitacional. Nesta modalidade, as pessoas pagam parcelas mensais por at 120 meses e vo sendo sorteadas uma a uma para receber um valor prdeterminado que seja suficiente para a compra da Casa Prpria. No consrcio habitacional, a vantagem fica por conta de quem sorteado no primeiro tero do prazo contratual, pois ter um imvel disponvel, pagando cerca de 15% a mais do que o preo a vista somente (a ttulo de taxa de administrao). A desvantagem fica por conta de quem sorteado no fim do contrato, eis que ter pagado por um imvel durante 120 meses sem usufruir dele. Quem escolheu comprar o imvel no sistema de consrcio deve procurar sempre verificar a solidez da empresa, bem como sua relao com seus consorciados, verificando a existncia de aes judiciais, bem como reclamaes junto ao Procon e ao BACEN Banco Central. As instituies financeiras geralmente so mais seguras para este tipo de investimento, pois possuem um patrimnio maior e esto sob uma fiscalizao mais rigorosa do Governo Federal.

F- PAR Programa de Arrendamento Residencial A sexta forma atravs do PAR Programa de Arrendamento Residencial, onde semelhante a um leasing de automvel, o banco lhe aluga um imvel por 10 anos e ao final deste prazo, voc tem a oportunidade de comprar o imvel, pagando um valor estipulado inicialmente de cerca de 20% do preo do imvel, corrigido, a vista. No PAR Programa de Arrendamento Residencial, a vantagem poder usufruir o imvel de imediato, pagando um valor equivalente ao aluguel. A desvantagem que uma vez no pagas mais de 3 parcelas, o ocupante do imvel despejado e perde tudo que pagou. Tambm h o problema do VRG Valor Residual Garantido, que ser o valor pago ao final do contrato para ter o imvel para si. Este valor deve ser de 20% do valor do imvel original, mas dever ser pago a vista no final do contrato de locao, que ser firmado com prazo de 10 a 15 anos. Se este VRG for diludo durante as parcelas do aluguel, a ttulo de antecipao da opo de compra, este ltimo problema pode ser superado. Quem escolher o PAR Programa de Arrendamento Residencial deve ficar atento para o preo de mercado do imvel, bem como as condies do contrato, pois a idia ter uma efetiva e possvel opo de compra ao final do prazo de aluguel, pagando um preo justo pela opo de compra. G- SFH Sistema Financeiro da Habitao A stima forma de aquisio atravs do que sobrou do SFH Sistema Financeiro da Habitao. Dizemos do que sobrou, porque efetivamente s o nome o mesmo de 1964. As taxas de juros so de at 12% ao ano e a forma de reajuste das prestaes pode ser mensal e vinculada a ndices de inflao, proibido na forma da MP 2223 de se pactuarem contratos onde os reajustes

sejam vinculados categoria profissional do muturio ou sua renda familiar. Em todas as modalidades, a evoluo do saldo devedor feita pelo SACRE ou pela Tabela Price. Atravs do SFH, possvel hoje financiamento com recursos oriundos do FAT, do FGTS e da Poupana. Para cada fonte de recursos destina-se uma classe social a ser atendida: o FGTS atende quem ganha at 10 salrios mnimos; a Poupana financia quem ganha mais de 10 salrios mnimos; e, o FAT que normalmente direcionado a financiamentos para as classes mdia e alta. Em geral, os bancos financiam apenas 60% do valor do imvel. Na aquisio pelo SFH Sistema Financeiro da Habitao, as vantagens so obter crdito a juros menores que os praticados no mercado comum e poder usufruir o imvel de imediato. A desvantagem fica por conta de hoje no existirem mais regras protetivas da capacidade de pagamento do muturio e, portanto ficando este a merc da sorte por 10 ou 15 anos, ou seja, se vier a ficar inadimplente perde tudo o que pagou. Tambm se somam as desvantagens o fato que voc pagar de 4 a 5 vezes o valor do imvel, durante os 15 a 18 anos do prazo do financiamento. No se recomenda financiar imveis face ao alto custo deste tipo de modalidade de aquisio da Casa Prpria. No SFH o muturio ir pagar de 4 a 5 vezes o valor do imvel em 18 anos. H- SFI Sistema Financeiro Imobilirio A oitava forma pelo SFI Sistema Financeiro Imobilirio, regulamentado pela lei 9514/97, onde se tm acesso a financiamentos feitos com recursos dos prprios bancos, destinados normalmente classe mdia e alta, para compra de primeiro imvel, segundo imvel ou at imveis comerciais.

No financiamento pelo SFI Sistema Financeiro Imobilirio, no h vantagens. O diferencial que os financiamentos feitos nesta modalidade podem ser para aquisio de um segundo imvel ou de imvel comercial. As inmeras desvantagens ocorrem por conta da liberao de prticas abusivas contra os consumidores, como altas taxas de juros e capitalizao dos juros, alm do fato que uma vez inadimplente o muturio perde tudo o que pagou sem qualquer chance de defesa. Basicamente, como o SFH, no compensa financiar imveis. Embora o prazo nas operaes do S FI sejam menores, o juros so maiores, o que faz com que se pague um imvel a ttulo de juros, a cada 3 anos de financiamento. Quanto maior o prazo, mais juros sero pagos. I- Ttulo de Capitalizao A nona forma no bem uma soluo, mas um jogo de azar, chamado ttulo de capitalizao. Nesta modalidade, a pessoa paga parcelas de R$ 50,00 a R$ 1.000,00 por prazos de 12 a 60 meses, e concorre mensalmente a prmios equivalentes a multiplicao do valor da parcela paga vezes o prazo do ttulo. Por exemplo, se eu pago uma parcela de R$ 500,00 por um prazo de 60 meses, caso eu venha a ser sorteado eu vou ganhar R$ 500,00 x 60, ou seja, R$ 30.000,00. Se no for sorteada a pessoa recebe o dinheiro das parcelas pagas ao final do contrato. No Ttulo de Capitalizao, a vantagem seria ser a pessoa sorteada durante o pagamento das parcelas do ttulo. As desvantagens so que a triste realidade destes ttulos somente 1 em cada 2.500 pessoas ganha tal prmio e tambm que os que no forem sorteados vo receber o seu dinheiro de volta ao final do plano, com correo monetria e juros de 6% ao ano, descontado o Imposto de Renda sobre tal rendimento. Ainda h que se alertar os interessados

que o valor recebido ao final do plano, na maioria dos casos, no ser suficiente para compra do imvel. O ttulo de capitalizao tambm no recomendado, pois desvantajoso em relao poupana programada, uma vez que incide Imposto de Renda sobre os valores devolvidos. A possibilidade de sorteio muito remota e os valores de crdito so muitos pequenos, geralmente no possibilitando a aquisio de qualquer tipo de imvel. Todavia, se a pessoa optar por eles, que o faa junto a uma instituio financeira sria, consultando previamente a existncia de aes contra o banco, bem como a sua regularidade junto ao PROCON e ao BACEN. J- SCP - Sociedades em Conta de Participao A dcima forma de aquisio de imveis atravs das chamadas Sociedades em Conta de Participao. Este tipo de sociedade prevista no antigo Cdigo Comercial e no Cdigo Civil 2002 funciona como um grupo de pessoas que se renem para atingir um fim comum. Por exemplo, todos os meses as pessoas pagam R$ 100,00 para o chamado fundo social e com o valor deste fundo, todo ms uma pessoa sorteada para receber o valor arrecadado para comprar sua Casa Prpria. O administrador da sociedade fica com 10% do valor arrecadado. A vantagem seria no estar sujeito a anlise de crdito, bem como poder ser contemplado no incio do plano. As desvantagens esto na possvel quebra do grupo por inadimplncia, bem como ser o ltimo a ser sorteado para ter o imvel, alm do fato que se trata de uma sociedade, onde se o scio quiser se retirar ter vrias dificuldades prticas como, por exemplo, notificar pessoalmente cada scio e ter a obrigao de honrar com as obrigaes do chamado fundo social, para s ao fim do contrato poder vir a ter algo a receber de volta. No recomendvel a aquisio de imveis por este sistema.

Entrar numa sociedade por conta de participao uma loteria. Tambm no se recomenda. Se mesmo assim a pessoa quiser insistir nesta modalidade, consulte as diversas opes no mercado, levantando inclusive a idoneidade financeira do administrador da sociedade, consultando pessoas que j foram contempladas e tambm o PROCON para saber se no h reclamaes contra a empresa. L- Cooperativas A dcima primeira forma de aquisio de imvel atravs das cooperativas, que se formam normalmente entre servidores pblicos, onde h uma diretoria empenhada na compra de um terreno, e na construo de uma obra a preo de custo, que ser destinada aos cooperados que participarem do grupo. A vantagem a mesma da compra no sistema de condomnio, j que voc ir pagar somente o custo da obra e ainda de forma parcelada. Tambm h a vantagem da valorizao do imvel durante a construo. A desvantagem fica por conta da administrao da prpria cooperativa, que deve ser sempre sindicada e acompanhada pelos cooperados, para que no existam desvios e fraudes, o que prejudicaria a todos e poderia inclusive inviabilizar a construo. Os cuidados a tomar so os mesmos que da compra direto com a construtora, onde se deve primeiro analisar imveis j entregues, entrevistar pessoas que j participaram da cooperativa e verificar seu grau de satisfao e suas reclamaes, bem como procurar tirar informaes acerca da diretoria e do seu desempenho. Nunca demais verificar junto aos PROCONs se h reclamaes contra a cooperativa. Outras formas

Por fim, ressaltamos que h alguns projetos de subsdios previstos no Oramento Geral da Unio, bem como programas especficos para eliminao de favelas, que o Governo Federal implementa com regras variveis em cada perodo, e sobre os quais se pode obter maiores informaes diretamente no Ministrio das Cidades (www.cidades.gov.br). 3. Quais as dicas para quem vai financiar um imvel pelo SFH ter o mnimo de problemas possvel ? As dicas so: - Procure um imvel que atenda suas necessidades atuais. Por exemplo, se voc casado e tem um filho, ento no compre um imvel de trs quartos. Lembre-se que o dinheiro do financiamento conta juros e por isto no tome um emprstimo para comprar uma coisa alm de suas necessidades e possibilidades. Compre e pague um imvel primeiro e depois parta para um maior. - Use todo o saldo que voc tiver no entrada, diminuindo o valor financiado. FGTS como

- Se possvel, poupe por um ano o valor equivalente ao que pagaria no financiamento. Usando este valor poupado como entrada, voc reduz dois anos de financiamento ou diminui em muito o valor das prestaes mensais. - Opte por um plano de correo com ndices que acompanhem a evoluo de seu salrio, normalmente com reajuste anual. O IPC o ndice oficial utilizado na correo da datas-base dos empregados da iniciativa privada. Buscar financiamentos atrelados ao IPC ou INPC a melhor alternativa existente hoje. - No comprometa mais do 15% de sua renda com a primeira prestao. Isto lhe d uma folga para que, durante o financiamento, ele venha a comprometer at

30% sem lhe tornar um inadimplente. - A cada dois anos saque seu FGTS e amortize parte do saldo devedor para se livrar mais rpido da dvida. Este prazo o mnimo permitido por lei. - Sempre que tiver dinheiro sobrando, decorrente de frias vencidas, 13 salrio ou outros, use-os para amortizar o saldo devedor do financiamento. No compensa voc manter uma poupana, por exemplo, se voc receber TR + 6% ao ano de correo e juros, enquanto estar pagando TR + 8 a 12% ao ano no seu contrato de financiamento. - Use o 13 Salrio para amortizar o saldo devedor. Lembre-se sempre que um financiamento emprstimo de dinheiro a juros e quanto mais rpido voc devolver o dinheiro emprestado, menos juros ir pagar. 4. Quem financia imveis no Brasil ? Como escolher o melhor banco ? Para operar no SFH, preciso que o banco esteja inscrito como agente financeiro do SFH junto ao BACEN. J para operao em financiamentos do SFI e imveis comerciais feitos com recursos prprios, no h nenhuma exigncia especial para os bancos Na prtica, todos os bancos fazem financiamentos pelo SFH, pelo SFI e de imveis comerciais, sendo que o muturio deve pesquisar bastante antes de assinar um contrato. H um limite na taxa de juros para o mximo, mas no para o mnimo. Assim, de um banco para outro h bastante diferena na taxa de juros, bem como no prazo e no comprometimento mximo da renda familiar.

Vale a pena pesquisar, pois se o muturio conseguir uma economia de 1% na taxa de juros ao ano, isto far com que a pessoa reduza mais de 20% do preo total de seu financiamento ao longo de 15 anos. 5. Quais os problemas mais comuns nos contratos firmados para aquisio de imvel na planta ? Por lei, durante a construo do imvel, a construtora s pode corrigir os valores das parcelas mensais pelo INCC ndice Nacional da Construo Civil. O CUB Custo Unitrio Bsico, por ser fixado pelas prprias construtoras, ilegal. Aps a entrega das chaves, as parcelas podem ser corrigidas por ndices inflacionrios previamente pactuados no contrato, como o IGP-M ou o INPC. A taxa de juros mxima de juros vigente de 12% ao ano. So abusivas clusulas que estabeleam a perda da totalidade dos valores pagos, em caso de inadimplncia, em favor da construtora. So tambm abusivas as clusulas que prevejam capitalizao de juros, bem como multa em valores superiores a 2% sobre cada parcela vencida. A quebra de contrato no tocante a qualidade da obra e ao prazo de entrega tambm so comuns, cabendo ao comprador lesado optar por rescindir o contrato e receber os valores pagos de volta, ou obter abatimento do preo, ou obrigar a construtora a cumprir o contratado, e independentemente de uma das escolhas anteriores, ser indenizado de todos os danos morais e materiais que sofrer. 6. Patrimnio de Afetao. O que ? Quais as vantagens e desvantagens? Quais os cuidados a tomar? O patrimnio de afetao uma figura jurdica criada pela Medida Provisria 2221 de 4 de setembro de 2001 e que introduz uma mudana na lei 4.591/64, onde um

empreendimento separado do patrimnio da empresa construtora. Na prtica funciona assim: uma empresa construtora destaca um imvel de sua propriedade para o patrimnio de afetao. A obra ento ser feita com o acompanhamento mensal dos compradores, com fiscalizao sobre pagamentos de encargos trabalhistas e demais impostos. Toda a contabilidade e administrao da obra separada do patrimnio global da construtora. No caso de falncia da construtora, a obra que estiver em regime de Patrimnio de Afetao no atingida pelos efeitos da falncia e assim os compradores tm seu dinheiro protegido. A vantagem deste sistema justamente esta proteo do patrimnio e dos interesses dos compradores. A desvantagem que os compradores tero uma despesa a mais na compra, para contratar uma auditoria que ir fiscalizar as contas da obra, a veracidade dos recibos, os recolhimentos de impostos, enfim, a contabilidade da obra, e garantir assim a manuteno do patrimnio de afetao. Os cuidados com este tipo de compra so no sentido de verificar se o patrimnio de afetao est registrado em cartrio e se j h auditoria contratada, bem como se toda a documentao da obra est ok. 7. Que documentos o muturio deve exigir do vendedor do imvel antes de pagar qualquer sinal ou valor ? A compra de um imvel talvez o mais importante negcio que a pessoa far durante sua vida, pois estar muitas vezes dispondo de vrios anos de trabalho e vrias privaes para conseguir realizar um sonho.

Assim, alm dos cuidados destacados para todas as modalidades possveis para aquisio da Casa Prpria, o fechamento do contrato requer ateno especial. A assessoria de um advogado indispensvel, pois ele ter condies de analisar os documentos e variveis envolvidas no negcio, protegendo interesses do comprador e evitando que ele venha perder o dinheiro investido. s as os a

Conclui-se que a regra fundamental nesta hora CALMA. Voc j escolheu o imvel, j tratou a forma de pagamento, j verificou as despesas de cartrio, j analisou a possibilidade de financiamento, ento agora falta cumprir uma via-sacra burocrtica indispensvel. preciso que o vendedor lhe fornea as seguintes certides: a-) certido negativa de aes cveis, fiscais e criminais junto Justia Comum e junto Justia Federal. b-) certido negativa de aes trabalhistas, junto Justia do Trabalho. c-) certido casado; de casamento, caso o vendedor seja

d-) certido vintenria do imvel, obtida junto ao cartrio onde ele est registrado. e-) certido negativa de dbitos junto ao Estado e ao Municpio, obtidos respectivamente junto Secretaria de Fazenda do Estado ou a Secretaria Municipal de Tributao. f-) declarao de inexistncia de dbitos condominiais, quando o imvel for em prdio, expedido pelo sndico do prdio.

g-) declarao de inexistncia de dbitos junto s companhias de gs, energia e gua. h-) certido de nascimento atualizada, para verificar se a pessoa tem capacidade jurdica para o negcio. i-) Certido Negativa de Dbito do imvel e do proprietrio junto ao INSS e junto Receita Federal j-) certido de protestos do vendedor, obtida junto ao cartrio de protestos ou no frum. Outras certides podero ser requeridas pelo advogado, conforme as peculiaridades de cada negcio. Lembre-se que tais certides podem atrasar um negcio, mas evitar um prejuzo que pode lhe custar uma vida de trabalho e sacrifcio. Fazer um bom negcio difcil, mas fazer maus negcios muito fcil. Portanto no custa repetir: muita calma nesta hora. 8. Quando eu posso ou devo usar o meu FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio ? comum o agente financeiro vincular a liberao do saldo depositado no FGTS, a pactuao de emprstimo no mbito do SFH. A Lei 8.036/90 que regulamenta a utilizao do FGTS no tm restrio neste sentido. E mais, o Poder Judicirio tem ampliado em muito as possibilidades de saque do FGTS para compra ou pagamento de financiamento da Casa Prpria. Na prtica o FGTS pode ser sacado para: a) b) c) d) compra vista de um imvel; sinal na compra de um imvel; lance em consrcio imobilirio; pagamento de prestaes em atraso;

e) amortizao extraordinria de saldo devedor de financiamento habitacional; f) liquidao antecipada de saldo devedor de financiamento habitacional; g) pagamento de parte das parcelas mensais do financiamento. Quem j recebeu um extrato da Caixa Econmica Federal, relativo ao acordo de pagamento dos expurgos dos Planos Bresser, Vero, Collor I e II, pode tambm pedir o abatimento da dvida com os crditos que receber. Os requisitos exigidos para o saque do FGTS so: a) estar contribuindo para o FGTS h mais de 3 anos; b) no ter realizado nenhum saque nos ltimos dois anos; c) e, ser este o primeiro imvel que se pretende adquirir, ou o nico financiamento que se pretende amortizar. Caso o agente financeiro crie empecilhos para o saque do FGTS ou vincule o saque tomada de financiamento, judicialmente o muturio pode conseguir o saque e ainda indenizao por danos materiais e morais contra o indigitado agente financeiro. 9. Comprar um imvel atravs de contratos de gaveta tm algum valor jurdico ? Sim e No. O chamado contrato de gaveta um contrato tpico de cesso de direitos e obrigaes, onde uma pessoa que adquiriu um imvel atravs de financiamento habitacional vende este imvel e transfere o financiamento a um terceiro, sem comunicar ao banco.

Esta prtica existe desde 14 de maro de 1990, quando foi criada uma restrio legal a estas operaes, onerando as transferncia com o aumento de 20% na prestao e 2% no saldo devedor dos financiamentos, alm de sujeitar o comprador anlise de crdito. Tal prtica tem pleno valor jurdico entre o comprador e o vendedor, porm no tem valor jurdico perante o agente financeiro ou terceiros, segundo a lei. Houveram casos de reconhecimento de contratos de gaveta e perdes, para contratos firmados at 25 de outubro de 1996, por fora de Medidas Provisrias, como as de ns 1520, 1696, 1877, 1878, 1981 e mais recentemente pela Lei n 10.150/00. Porm, desde esta data no h nenhuma lei de anistia, logo, qualquer contrato firmado hoje, no conta com proteo legal para ser feito vlido junto ao agente financeiro. Se voc for adquirir um imvel financiado mediante contrato de gaveta pea ajuda de um profissional para a elaborao do contrato, para que voc no corra risco de perder o imvel caso o titular venha a falecer ou caso voc atrase algumas parcelas, e para que voc possa representar o titular perante o agente financeiro, os rgos estaduais e municipais e perante os condomnios e tambm, na hiptese de ajuizamento de aes revisionais fique garantida a devoluo de valores a voc, que arcou com o pagamento das prestaes. Se voc for vender um financiamento mediante contrato de gaveta, exija do comprador garantias para o pagamento da dvida e certifique-se da idoneidade do mesmo, porque seu nome que vai aparecer perante o agente financeiro e caso o gaveteiro no pague o seu nome que vai para o SPC, SERASA e CADIN.

Entre o vendedor e o comprador de um imvel, mediante contrato de gaveta, a validade do contrato plena, inclusive, se o titular vier a falecer, o portador do contrato de gaveta pode exigir dos herdeiros a quitao do financiamento e a transferncia do imvel para o seu nome, sendo sempre prudente a incluso de clusula neste sentido Como sempre, a consulta a um advogado para redigir o contrato e garantir a validade do negcio essencial. 10. Quais os riscos de se comprar um imvel em leilo extrajudicial ou do prprio agente financeiro ? Quando um muturio deixa de pagar trs ou mais prestaes, o agente financeiro leva o seu imvel a leilo extrajudicial. Este leilo um procedimento reputado inconstitucional, pois a pessoa no pode apresentar nenhum tipo de defesa prvia para justificar sua inadimplncia. Ou paga-se o que o agente financeiro pede ou seu imvel vai a leilo. Ao comprar um imvel leiloado pelo agente financeiro, voc corre o srio risco de ficar brigando anos na justia para entrar na posse do imvel. que se o muturio que estiver no imvel provar que o leilo foi irregular ou que o agente financeiro reajustou a prestao de forma errnea, voc no conseguir retir-lo do imvel e ainda ter que processar o agente financeiro para receber seu dinheiro de volta. fria ! NO COMPRE IMVEL OCUPADO ! Cuidado com os corretores que garantem que retirar o ocupante do imvel tarefa fcil. Isto no verdade, porque o ocupante pode no ser um invasor, e sim um muturio que no conseguiu pagar o financiamento porque o banco lhe cobrou indevidamente e por isto perdeu seu imvel num leilo extrajudicial. Jamais use a fora para tentar

retomar um imvel nesta situao, porque alm de ser ilegal, voc ainda poder ser condenado em danos materiais e morais. A ABMH promove aes civis pblicas em todo o pas, visando anular as vendas feitas pela CEF com base em folder, onde prometia aes de trmite rpido e sucesso garantido para despejo do muturio, uma vez que isto se constitui em propaganda enganosa e, alm de gerar direito indenizao dos lesados, pode tornar nulas as compras e vendas formalizadas com base nestas informaes. 11. E a ABMH Associao Brasileira dos Muturios da Habitao. Quando ela foi criada ? No que ela pode me ajudar ? A ABMH foi criada em 13 de maro de 2000, na cidade de Belo Horizonte (MG). Hoje a ABMH tem sua sede fixada em Braslia (DF) e escritrios espalhados por todo o pas. Quem procura a ABMH recebe orientaes gratuitas sobre qualquer assunto relacionado compra da casa prpria ou sobre financiamentos habitacionais, e s se filia a partir do momento que for utilizar algum servio, da prpria ABMH ou de seus conveniados. Faz ainda a ABMH um amplo trabalho de informao da comunidade mediante a participao em entrevistas e debates no rdio, televiso e jornais visando disseminar os meios de defesa a todos os muturios. No mbito dos financiamentos habitacionais, a ABMH tem forte atuao judicial, sempre defendendo os muturios dos abusos dos bancos, em aes coletivas e em aes individuais. Caso um condomnio ou conjunto habitacional solicite, fazemos palestras para os moradores onde procuramos

enfocar o contrato de financiamento daquele grupo de pessoas e as principais irregularidades encontradas. Tambm gratuita a palestra, excetuada a despesa de locomoo dos diretores, caso o lugar seja distante ou fora da cidade. A ABMH tambm luta pela aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor nos contratos de financiamento habitacional e est defendendo a classe dos muturios na ADI 2591-1, proposta pela CONSIF. Neste caso, a CONSIF (Confederao Nacional dos Agentes do Sistema Financeiro) pretende que o Supremo Tribunal Federal (STF) declare que o Cdigo de Defesa do Consumidor no se aplica aos bancos. Isto deixaria o caminho livre para mais abusos dos que hoje se cometem contra os muturios. Voc tambm pode ajudar a ABMH nesta luta, entrando no site www.abmh.org e fazendo um download (cpia) da carta destinada aos ministros do STF, pedindo a improcedncia da ao. Procure-nos !!! Conhecer seus direitos o primeiro passo para precaver-se e defender-se dos abusos dos bancos e construtoras !!! Disk-Muturio: (61) 443-8828 Braslia

(31) 3337-8815 - Belo Horizonte (11) 3743-7884 So Paulo (21) 2508-7631 Rio de Janeiro

Home page: E. mail:

www.abmh.org abmh@abmh.org
Santos Consultor

Autor:

Rodrigo Daniel dos Jurdico da ABMH Matriz

Conhea tambm o IBEDEC Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relaes de Consumo. Visite o site www.ibedec.org.br Modelos: Os modelos aqui fornecidos so s uma sugesto, no garantindo a ABMH sua plena aplicabilidade a todos os casos concretos, bem como ressaltando a ABMH a necessidade das partes contratantes de serem assistidas por advogados. 01- MODELO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL URBANO COM CESSO DE DIREITOS E OBRIGAES SOBRE FINANCIAMENTO. Os signatrio deste instrumento de um lado a Sra. MARIA PERNAMBUCANA DOS ANZIS, brasileira, solteira, bancria, portadora do RG sob n 00.000.000-SSP/DF e do CPF 000.000.000/00, residente e domiciliada na Rua do Jac, 61, Jd Itapu, em Campo Belo/PE, neste ato denominado de PROMITENTE VENDEDORA, e, de outro lado o Sr. ALTAMIRO CARNEIRO BEZERRA, portador do RG sob n 000.000-SSP/SE e do CPF n 000.000.000/00, brasileiro, casado, micro empresrio, residente e domiciliado Rua Chama Viva, jd Panam III, em Bela Praia/SE, neste ato denominado de PROMITENTE COMPRADOR, tm justo e contratado o seguinte: CLUSULA PRIMEIRA: Que a PROMITENTE VENDEDORA legtima possuidora do imvel Residencial situado Rua do Marmelo, 206, jardim Panam I, nesta Capital, 2 composto por rea privativa de 64.8285 M , com as seguintes confrontaes: Frente; 15.00 metros para a Rua do Marmelo; Fundos; 15.0001 metros para o Residencial JP, Quadra 14; Lado Direito; 26.9953 metros para a Rua Constantina; Lado Esquerdo; 27.0560

metros para o lote 15, caractersticas: Sala, 03 banheiro,varanda e circulao.

com as quartos,

seguintes cozinha,

CLUSULA SEGUNDA: O valor da presente transao feita pelo preo de R$ 6.800.00 (Seis Mil e Oitocentos Reais), que sero pagos vista. CLUSULA TERCEIRA: Que o PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar o imvel livre e desembaraado de todos os dbitos at esta data, junto ao Agente Financeiro, ficando da a responsabilidade dos PROMITENTES COMPRADORES o pagamento mensal da prestao. CLUSULA QUARTA: Fica acordado entre o PROMITENTE VENDEDOR e PROMITENTE COMPRADORES, que o imvel transacionado PERMANECER em nome do PROMITENTE VENDEDOR por prazo indeterminado, ficando o PROMITENTE VENDEDOR obrigado a apresentar todos documentos necessrios para transferncia a partir do momento em que o mesmo for notificado pelos PROMITENTES COMPRADORES a qualquer poca. CLUSULA QUINTA: Todos os compromissos assumidos neste contrato so de carter IRREVOGVEL e IRRETRATVEL, obrigado as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer ttulo fazer sempre boa e valiosa a presente cesso, ficando sujeito s penalidades da lei. CLUSULA SEXTA: Fica ainda acordando, que caso haja necessidade de se beneficiar do seguro referente ao imvel, os beneficiados sero os PROMITENTES COMPRADORES, ou filhos. CLUSULA STIMA: Em caso de falecimento do PROMITENTE VENDEDOR, fica acordando entre as partes que todo e qualquer benefcio oriundo deste fato, transfere-se para os PROMITENTES COMPRADORES.

CLUSULA OITAVA: Caso haja manifestao pblica por parte do Agente Financeiro, quando transferncia do imvel citado neste instrumento particular de compra e venda, sem que haja o aumento das prestaes fica acordo entre as partes a sua transferncia. CLUSULA NONA: O foro deste contrato da Comarca de Bela Praia (SE), renunciando as partes quaisquer outro por mais privilegiado que seja. E por estarem assim juntos e contratos, assinam o presente em 03 (Trs) vias de igual teor e forma, na presena das testemunhas abaixo. Bela Praia ES, 10 DE JUNHO DE 2004. Vendedor Comprador Duas Testemunhas

02- MODELO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA VENDEDOR: MARIA PERNAMBUCANA DOS ANZIS, brasileira, solteira, bancria, portadora do RG sob n 00.000.000-SSP/DF e do CPF 000.000.000/00, residente e domiciliada na Rua do Jac, 61, Jd Itapu, em Campo Belo/PE COMPRADOR: ALTAMIRO CARNEIRO BEZERRA, portador do RG sob n 000.000-SSP/SE e do CPF n 000.000.000/00, brasileiro, casado, micro empresrio, residente e domiciliado Rua Chama Viva, jd Panam III, em Bela Praia/SE IMVEL: Uma gleba de terras situada na Avenida Juciana, Antiga Fazenda Lagoa, hoje zona urbana, com a rea de 5.46.38ha equivalente a 54.638,00m, na de Catalo/GO, melhor descrito e caracterizado na matrcula n 2000 do Cartrio de Registro de Imveis da Comarca de Catalo/GO.

Referido imvel foi havido pelo VENDEDOR, atravs de Escritura Pblica de Dao de 29/09/1999, livro 53, fls. 36, registrada sob n 3 na matrcula n 65098 do Cartrio de Registro da comarca de Catalo/GO. PREO: R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais)

SINAL: R$ 9.000,00 (nove mil reais) so pagos neste ato, pelo COMPRADOR ao VENDEDOR. SALDO: R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais) atravs de 08 (oito) parcelas mensais, fixas, e sucessivas, no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais) cada uma, vencendo-se a primeira delas em 30 (trinta) dias contados desta data e as demais em igual dia dos meses subseqentes at final liquidao Por este instrumento particular de Compromisso de Venda e Compra, o VENDEDOR e o COMPRADOR, qualificados no Quadro Resumo Anexo, tm entre si justo e avenado o seguinte: 1.O VENDEDOR senhor e legtimo possuidor do imvel identificado no Quadro Resumo, parte integrante deste instrumento. 2.- O VENDEDOR se compromete a vender ao COMPRADOR, que se compromete a lhe comprar, o imvel retro descrito, na forma ajustada no Quadro Resumo e observadas as clusulas e condies a seguir. 3.- As parcelas mencionadas no Saldo no Quadro Resumo devero ser pagas atravs de boletos bancrios, a serem enviados ao COMPRADOR. 3.1.- A partir da segunda parcela, o COMPRADOR no poder efetuar o pagamento de qualquer parcela do saldo do preo, sem exibir ao caixa do banco o boleto correspondente parcela anterior, devidamente quitada.

4.- Se o COMPRADOR incorrer em mora e, aps notificado, no a purgar no prazo de 15 (quinze) dias, ocorrer a resciso deste contrato e a retomada do imvel, caso em que o VENDEDOR devolver ao COMPRADOR, o valor efetivamente por ele pago por conta do preo, descontados 30% (trinta por cento) a ttulo de multa e ressarcimento de despesas administrativas com a comercializao do imvel e a comisso de corretagem para pelo VENDEDOR, devidamente corrigida monetariamente pelo ndice adotado neste contrato. 4.1.- Ocorrendo atraso em qualquer pagamento, poder o VENDEDOR se lhe convier, a seu exclusivo critrio, exigir o integral cumprimento deste contrato, sem prejuzo da clusula resolutiva expressa. 4.2.- Se o VENDEDOR consentir em receber as parcelas alm do prazo, sero as mesmas acrescidas da multa de 10% (dez por cento) e dos juros de mora taxa de 12% (doze por cento) ao ano, e da atualizao monetria com base no IGP-M/FGV (ndice Geral de Preos do Mercado, divulgado pela Fundao Getlio Vargas), ou, na sua falta, sucessivamente pelo IGP-DI/FGV, IPCA/IBGE, INPC/IBGE e IPC/FIPE, considerando-se o recebimento como mera liberalidade e sem carter de novao ou alterao contratual; no caso de cobrana judicial, alm dessas penas, pagar o COMPRADOR as despesas judiciais, extrajudiciais e honorrios de advogado do VENDEDOR, estes razo de 20% (vinte por cento). 5.- A posse nesta data. do imvel transferida ao COMPRADOR

5.1.- As benfeitorias realizadas no imvel pelo COMPRADOR, sejam teis, necessrias ou volupturias, a ele acrescer-se-o desde logo, arcando o COMPRADOR com todas as responsabilidades decorrentes de ditas benfeitorias perante os competentes rgos pblicos,

tais como Prefeitura, INSS, etc., inclusive encargos trabalhistas. 6.- Obriga-se o COMPRADOR: a) A pagar o preo nas condies ora convencionadas. b) Por todas as despesas decorrentes do presente contrato e da escritura de venda e compra, bem como de seu registro; c) Pelo pagamento de todos os impostos e taxas incidentes sobre o imvel a partir da desta data, sendo que os anteriores sero de responsabilidade do VENDEDOR; d) A atender por sua conta, e sem direito a ressarcimento, s exigncias dos poderes pblicos com relao ao imvel a partir da desta data. 7.- Verificado o integral cumprimento das obrigaes assumidas pelo COMPRADOR neste contrato, o VENDEDOR se obriga a cumprir esta promessa, com a outorga da escritura definitiva, no prazo de at 180 (cento e oitenta) dias, a partir da quitao do preo. 8.- O presente contrato celebrado em carter irretratvel e irrevogvel, obrigando-se as partes por si e seus sucessores, vedado o arrependimento e admitida a sua resciso apenas nos casos previstos em lei e neste instrumento. 9.- O VENDEDOR apresentar a Certido Negativa de Dbito, expedida pelo INSS, e a Certido de Quitao de Tributos Federais, expedida pela Secretaria da Receita Federal, por ocasio da escritura definitiva, em cumprimento ao disposto no art. 257 do Decreto Federal n 3.048 de 06.05.1999. 10.- O COMPRADOR declara, neste ato, ter cincia de que os documentos necessrios para a lavratura da escritura definitiva sero fornecidos pelo VENDEDOR uma nica vez.

10.1.- Se por culpa do COMPRADOR os documentos fornecidos pelo VENDEDOR perderem a validade, obrigase o COMPRADOR, desde j, por todas as providncias necessrias para a revalidao e/ou obteno de novos documentos junto aos rgos competentes, bem como por todas as despesas e encargos pertinentes. 11.- O COMPRADOR no poder ceder ou prometer ceder seus direitos decorrentes deste a terceiros. 11.1.- Ocorrendo cesso de direitos revelia do VENDEDOR, o COMPRADOR responder solidariamente com o terceiro adquirente pelo pagamento das parcelas vincendas at final liquidao do saldo do preo, sendo certo que, mesmo nessa hiptese, o VENDEDOR outorgar a escritura definitiva em nome do ora COMPRADOR e no no de terceiros por este indicados. 12.- O COMPRADOR tem cincia do estado de conservao em que se encontra o imvel deste objeto, assumindo, neste ato, a responsabilidade por eventuais reparos necessrios. 13. O VENDEDOR responder pela evico que eventualmente incida sobre o imvel ora alienado, na forma dos artigos 447 a 457 do Cdigo Civil vigente. 14.- O presente compromisso celebrado em carter ad corpus, nada podendo ser reclamado ou exigido em funo de eventual divergncia de dimenses. 15.O COMPRADOR se responsabiliza, civil e penalmente, pela veracidade dos dados relativos a sua qualificao, constantes no prembulo do Quadro Resumo. 16.- Fica eleito o foro Central da Comarca da Capital do Estado de So Paulo para dirimir eventuais questes oriundas deste contrato. E, por estarem justos e acertados, assinam o presente

instrumento em 03 (trs) vias, de igual teor e forma, na presena de 02 (duas) testemunhas. So Paulo, 08 de dezembro de 2003 VENDEDOR COMPRADOR DUAS TESTEMUNHAS