INTRODUO O pacto de preferncia , segundo o art.

414 do (Cdigo Civil Portugus) CC, uma conveno pela qual algum assume a obrigao de dar preferncia a outrem na venda de determinada coisa. Ou seja, trata-se de um contrato pelo qual algum assume uma obrigao de, em igualdade de condies, escolher determinada pessoa como seu contraente, no caso de se decidir a celebrar determinado negocio, e que so admitidos a todos os contratos onerosos em que tenha sentido a opo por certa pessoa sobre quaisquer outros concorrentes (Cfr art. 414 e 423 ). Resulta, como caracterstica fundamental, se apresentar como unilateral, no sentido em que apenas uma das partes se vincula, permanecendo o beneficirio livre de exercer ou no o direito que lhe assiste, determina ainda o nascimento de uma obrigao condicionada, pois o contraente obrigado a dar preferncia so ter que o fazer se vier a projectar-se a realizao do contrato em causa. Do pacto de preferncia resulta uma obrigao tpica, onde a maioria da doutrina, e como o refere Antunes Varela, determina a obrigao, do obrigado, caso queira contratar, de escolher a contraparte de preferncia a qualquer outra pessoa. Em face dessa obrigao fica o titular da preferncia com plena liberdade de aceitar ou no o contrato, nos termos em que o obrigado se prope a realiz-lo. FORMA Respeitante forma do P.P, o art.415 manda aplicar o disposto no art. 410, n2, e desta remisso resulta , tendo em conta o art. 219, a validade do PP no depende da observncia de forma especial, devendo respeitar a forma exigida por lei, neste caso respeitante a um bem imvel. Pode haver excesso de forma quando o documento assinado por ambas as partes e celebrado por escritura pblica, mas segundo o prncipio de quod abundant non nocet , tal excesso no se revela relevante. EFICCIA O pacto de preferncia apenas possui eficcia obrigacional ou relativa (inter partes), no sendo o seu titular chamado sequer a exercer o direito nos processos de execuo, falncia, insolvncia, nem procedendo a preferncia contra a alienao efectuada nos processos desta natureza. Mas pode produzir efeitos em relao a terceiros, gozar de eficcia real, quando se reporte a bens imveis ou mveis sujeitos a registo, desde que se verifiquem os requisitos exigidos, quer de forma, quer de publicidade previstos no art 413, para o caso paralelo do contrato-promessa (421/1). Ser necessrio ento uma estipulao expressa das partes nesse sentido, que o pacto de preferncia seja celebrado por escritura pblica ou documento particular autenticado, ou por documento particular com a assinatura reconhecida do obrigado, e que seja levado a inscrio no registo. Portanto h direitos de preferncias legias atribudos dirtectamente pela lei. Trata-se ento de preferncias legais, as quais gozam sempre de eficcia real. E, no caso o direito legal de preferncia prevalece sempre sobre um direito convencional de preferncia, mesmo que este tenha eficcia real, art 422.Neste caso

A OBRIGAO DE PREFERNCIA Ex: A faz PP com B. C quer comprar a A, e este pergunta a B se pode No tema da obrigao de preferncia, o obrigado deve fazer uma comunicao ao titular do direito de preferncia, para este, se quiser, preferir, nas condies contratuais j ajustadas pelo obrigado com terceiro, ainda que a celebrao do contrato entre o obrigado preferncia e este no haja ocorrido, simplesmente por estar dependente do exerccio ou no da preferncia, art 416 n.1. Decorre tambm que se o obrigado a preferncia fizer uma comunicao ao titular de preferncia propondo-lhe, em certos termos, celebrar o contrato objecto da preferncia, mas no houver negociado e ajustado previamente esses termos com um terceiro, tal comunicao no comunicao para preferncia e o titular de preferncia, no aceitando essa proposta, continua a manter o seu direito de preferncia. Esta comunicao no carece de forma especial, mas aconselhvel por motivos de prova, que seja feita por escrito. Quanto ao contedo da comunicao de preferncia, o mesmo no pode ser geral, antes deve conter todas as clausulas ajustadas na negociao entre o obrigado preferncia e o terceiro, pelo menos as que sejam relevantes para o titular de preferncia poder decidir. Existe a questo se na comunicao de preferncia , o obrigado deva indicar o nome do terceiro com quem haja negociado, e existem divergncias doutrinrias, e segundo Eduardo Santos Jnior, a que tal identificao deve ser sempre feita, por exigncia de boa f, como tambm o refere Menezes Cordeiro, j porque essa identificao necessria para o titular da preferncia poder indagar da veracidade, ou no, do ajuste dessas condies com o terceiro. Em funo do prazo,, uma vez que o obrigado preferncia faa a comunicao para preferncia, o titular da preferncia , querendo preferir, dever exercer o seu direito, sob pena de caducidade, no prazo de oitodias, salvo se estiver vinculado por clausula do pacto a prazo mais curto ou se o obrigado a preferncia lhe assinar um prazo mais longo, art 416. Se o titular de preferncia, em face da comunicao para preferir, prefere, exercendo a preferncia em relao ao contrato, ocorrem 3 hipteses, como o refere Menezes Cordeiro : - Ou se considera que fica logo concludo o contrato em causa, se essa concluso se bastar com a forma que haja sido adoptada pela comunicao para preferncia e pela comunicao de preferir, no havendo qualquer outra clausula que impea a concluso imediata do contrato. ( verso normal ) - Ambos ficam vinculados a celebrar o contrato objecto da preferncia, nos termos de um contrato promessa bilateral, se a forma eventualmente exigida para a celebrao do contrato promessa foi observada, com o que aplicar-se- o respectivo regime do contrato-promessa, incluindo, na hiptese de incumprimento, o que nele se determina sobre a susceptibilidade de execuo especifica. - Em funo do caso anterior, se a forma exigida da promessa nao tivesse sido respeitada, o obrigado preferncia est vinculado, nos termos do pacto de preferencia, a celebrar o contrato objecto da preferencia, uma vez que o titular da preferencia preferiu, e este tambem dever celebra-lo, em conformidade com a boa fe negocial e os decorrentes deveres acessorios. Assim qualquer um deles incorrer em respon sabilidade, se se recursar a celebrar o contrato em causa: o obrigado preferencia por

violaao do pacto, e o preferente pela violaao daqueles deveres acessorios. ( ex: comunicao feita por oralidade em vez de por escrito, como no 2 exemplo) *UNIO DE CONTRATOS E; CONTRATOS MISTOS Se o obrigado preferncia vier a celebrar um contrato de natureza diferente daquele que constitui o objecto da preferncia acordada, o titular desta no tem direito de preferir, mesmo que a celebrao daquele contrato torne impossvel , a partir da, a celebrao do contrato objecto de preferncia. ( EX. A d preferncia a B de compra e venda, mas doa-o a C). No art. 417 prev-se a hiptese de venda da coisa a que se refere o contrato objecto da preferncia juntamente com outras, havendo estipulao de um preo comum. H assim uma unio de contratos de compra e venda. -Se a unio for externa, nao ha dependencia entre os contratos em causa, apenas ocorrendo que foi fixada uma quantia global ou comum de preo: justifica-se que o titular de preferencia possa preferir relativamente venda da coisa que foi objecto do contrato a que a preferencia se reporta, fazendo-o pelo preo que proporcionalmente couber coisa ou venda em causa, art 417, 1parte. Esse preo proporcional ser aquele em que as partes convierem ou no havendo acordo, o que vier a ser determinado em avaliao judicial ( EX: A faz pacto de preferencia com B sobre um carro. A vende a C 3 carros, e comunica a B) -Se a unio for interna a separao acarretar prejuzo ao obrigado preferncia, e se esse prejuizo for aprecivel, o obrigado a preferencia pode exigir ao titular da preferencia que, a querer preferir ter de preferir em relao a todos os contratos ou nao poder preferir ( art 417 2 parte) ( EX: A faz pacto de preferencia com B sobre imovel. C quer comprar o terreno, mas so comprava se ele tambem vendesse outro, com um preo global alto. B exercia a sua preferencia apenas por um terreno, por um preo mais baixo. havia prejuizo para A)

2. No art 418, referente aos contratos mistos, refere-se s situaoes em que havendo um contrato cujos elementos correspondam a um dado tipo contratual e se acrescenta uma prestao acessoria propria de outro tipo contratual que o titular de preferencia nao possa satisfazer. ( EX. C alm do preo, oferece um quadro especial pintado por si) . Nesta situao, a soluo a seguinte : 1) a preferencia pode ser exercida, sendo a prestaao acessoria compensada em dinheiro, quando susceptivel de tal avaliao pecuniria; 2) se a prestao acessoria nao for avaliavel em dinheiro, a preferencia excluida, a menos que seja licito presumir que, mesmo sem a estipulao de prestao, o contrato nao deixaria de ser celebrado.

A VIOLAO DO PACTO DE PREFERENCIA COM EFICCIA REAL Confirmada a eficcia real do pacto de preferencia, assistir ao titular do direito de preferencia um direito real de aquisio. Quando exista uma violao do pacto de preferencia, a aco propria para o titular da preferencia fazer valer o seu direito a aco de preferencia, prevista no art. 1410, para o qual remete o n2 do art. 421, que

dever ser intentada no prazo de seis meses a contar da data em que o titular da preferencia teve conhecimento dos elementos essenciais da alienaao a terceiro, devendo depositar o preo nos quinze dias seguintes propositura da aco, art. 1410 n1. E a doutrina maioritria indica que a aco deve ser intentada apenas contra o terceiro, atravs do argumento que na aco est apenas em causa saber se a coisa continua na titularidade do terceiro ou adquirida pelo preferente, nao resultando da prejuizo para o obrigado preferencia que, em regra, ter ja recebido o preo do terceiro adquirente da coisa. SIMULAo Se o preo declarado superior ao preo real, entao ser por este que o titular da preferencia deve exercer o seu direito, art 240 n2 Contudo, se o preo declarado for inferior ao real j ser o titular da preferencia a nao ter interesse em arguir a simulao; quem ter interesse em faz-lo sero os proprios simuladores. Mas a lei veda aos simuladores que invoquem a nulidade proveniente da simulao contra terceiro de boa f ( 243 n1) entendendo-se que est de boa f quem ignore a simulao ao tempo em que o respectivo direito se constituiu ( art 243 n2). Na viso de Eduardo Santos Junior a lei clara quando explicita o conceito de boa f a ser considerado para o efeito de a nulidade proveniente da simulao nao ser arguivel contra terceiros de boa f, pois esta consiste na ignorancia da simulao a otempo em que foram constituidos os respectivos direitos.