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I.

DIREITO DE PREFERNCIA DO LOCATRIO

1. HISTRICO:

A crise habitacional no Brasil agravou-se a partir da primeira Guerra Mundial. Iniciava-se, ento, a instalao das primeiras fabricas, marcando os primrdios da era industrial. Ainda de forma incipiente, a indstria comeou a atrair o homem do campo, gerando as primeiras deslocaes rurais para a cidade. As cidades, porm, no se encontravam preparadas para hospedar, em definitivo, seus novos moradores, embora a questo de moradia constitua preocupao inerente cidade, e no ao campo.

Vigorava o Cdigo Civil de 1916 que concedia liberdade contratual aos contratantes, no que tangia a locao, o prazo contratual e o valor dos alugueis eram livremente ajustados. Escoado o prazo contratual, o locatrio quando notificado, se no restitua o imvel, ficava a merc do determinava o art. 1196 do CC/1916. aluguer que o locador arbritrar, como

O regramento liberal do CC/1916 proporciova aos proprietrios de imveis condies favorveis para obteno de rendimentos cada vez mais significativos. At a locao de simples quartos passou a merecer preferencias, quer pela localizao mais prxima das fabricas, quer por aluguel mais reduzido.

O Estado preocupado em conter o agravamento da crise habitacional, editou a famosa Lei n 1300, de 28 de dezembro de 1950, guisa de excees, animada pela expectativa de que, em dois anos( art.22), conseguiria reverter a calamitosa situao de moradia. Foi inaugurado o dirigismo estatal na locao.

A chamada lei do Inquilinato estancava o CC, estabelece do uma longa srie de dispositivos destinados, claramente, proteo do locatrio: congelamento dos alugueis, prorrogava automaticamente os contratos e apenas em casos especficos permitia a retomada pelo locador. Esta politica paternalista desanimou os proprietrios, que

deixaram de construir novos prdios para destin-los ao mercado das locaes. Ademais disso, a inflao descontrolada, aliada estagnao da indstria das construes , fez com a previso otimista de um binio pela lei 1.300/1950 se estendesse por 14 anos, at a edio da Lei n 4.494, de 25 de novembro de 1964.

O congelamento dos aluguis trouxe perplexidade ao mercado das locaes. Na falta de iniciativa ao mercado das locaes. Na falta de iniciativa do investidor particular na construes de prdios voltados para a locao e rareando progressivamente ofertas para esse mercado, entendeu o Governo, pela primeira vez, possibilitar ao inquilinato a aquisio preferencial do imvel locado. Assim, dispunha o art. 9 da Lei 3912 de 3 de julho de 1961:

Art.9- Em caso de alienao do imvel locado, o inquilino, em igualdade de condies, preo e garantias, ter sempre a preferencia para a aquisio, a ser manifestada dentro de 30 dias, a partir da data em que o locador lhe comunicar por escrito, a inteno e a forma de vende-lo.

Pargrafo nico: Havendo co- proprietrios interessados na compra do imvel, desde que no possua outro prdio residencial, ser-lhe- facultado exercer o seu direito de preferncia anteriormente ao do locatrio, tambm dentro de 30 dias, contados nas mesmas condies acima estabelecidas, aps o que comear a correr o prazo do inquilino.

A aluso preferncia pelo coproprietrio induziu os aplicadores da lei a equiparar o privilgio legal os estatudos no art. 632 do CC/1916, isto considerar o direito prelao legal concedida ao inquilino como de natureza real. A imperfeio redacional dessa primeira lei especial deu ensejo a numerosas controvrsias que justificaram a edio da Smula n 488 do Supremo Tribunal Federal, para esclarecer que a a preferencia a que se refere o art. 9 da Lei n 3912, de 3/7/1961, constitui direito pessoal. Sua violao, resolve-se em perdas e danos.

2. O ATUAL DIREITO DE PREFERNCIA

A inovao introduzida na legislao inquinaria encerrou a controvrsia sobre a natureza jurdica da preferencia concedida ao locatrio de imvel, residencial ou no. J Pontes de Miranda ensinava: O direito de preferncia pode resultar de lei, ou de negocio jurdico. Se ex lege, satisfeitos os pressupostos para que ele surja, ou ele entra, automaticamente, no patrimnio da pessoa a favor de quem a lei o criou, ou a lei fez de pendendente de algum ato da pessoa beneficiada a entrada no patrimnio.

O direito de preferncia de que se ocupam os arts. 27 a 34 da Lei 8245/1991 tem a chancela legal. Difere do direito de preferencia de que tratam os arts. 513 a 520 do CC/2002, de natureza contratual.

Se este ltimo de carter personalssimo ( art. 520), o mesmo no se verifica no mbito da Lei do Inquilinato, que admite a transferncia dos direitos e das obrigaes do locatrio por meio de sub-rogao nas hipteses previstas nos arts. 10 a 12 da Lei do Inquilinato; e at mesmo a sublocatrios se o imvel estiver sublocado em sua prolongando inquilino perante seu locador, amplamente sacrificado pelo engessamento prolongado dos alugueis. Constituiu mais uma interveno do dirigismo estatal nos contratos de locao, com a inteno clara de levantar obstculos a retomada fraudulenta dos locadores. A alienao faz de conta do imvel a terceiros passou a apresentar duas dificuldades importantes: a possibilidade da aquisio pelo inquilino e a fixao verdadeira do preo de venda.

Em respeito ao efeito erga amnes, para o fim de prevenir terceiros compradores, foi determinado a obrigatrio o registro dos contratos de locao no cartrio Imobilirio. A dificuldade inicial de consecuo desse registro, quase instransponvel, prevaleceu por longos anos, dada a resistncia dos Serventurios , apegados a um formalismo irracional. Contudo, alternativa, no resta ao locatrio, seno perseguir o registro imobilirio, como pressuposto indispensvel ao pedido de adjudicao, quando violado o direito de prelao do locatrio. E, quando o registro se

mostrava frustrado, a condenao do locador se restringia, como ainda hoje, em perdas e danos. Sobreleva considerar, que determinados modelos contratuais de alienao do imvel so declaradamente inerentes ao patrimnio personalssimo do locador, pelo que ficaram excludos da incidncia do direito de preferencia , como nos casos de venda judicial, permuta, doao, integralizao do capital,ciso, fuso e incorporao de sociedades comerciais ( art. 32).E, ainda, a toda evidncia, no incide sobre direitos do condmino-locador em imvel indivisvel, cuja prioridade subsiste em sua inteireza ( art. 34 da lei 8.245/1991 e art. 1322 do CC /2002.)

3. A PROPOSTA DO LOCADOR

A matria vem em oito artigos que compem a Seo V da lei 8245/1991. No caput do art. 27, vem dito que o locador, na hiptese de venda, promessa de compra e venda, cesso ou promessa de cesso de direitos aquisitivos e, ainda, no caso de dao em pagamento, dever dar conhecimento ao locatrio do negcio mediante notificao. Essa, notificao, no pargrafo nico desse mesmo artigo, chamada de comunicao, para passar a caracterizar autntica proposta, no art. 29 seguinte. Conforme o autor Serpa Lopes os elementos componentes da oferta: a) trata-se de uma declarao unilateral por parte do proponente; b) Constitui uma declarao receptcia; c) Deve ser apresentada com todos os elementos essncias ao negcio jurdico.

Lembra Washington de Barros Monteiro que a proposta tambm chamada de policitao, e o contrato da resultante reputa-se concludo no instante em que se verifica sua aceitao pelo interessado.

A estrutura jurdica da proposta no Direito Civil ( art. 1080 a 18086 do CC/1916 e arts. 427 a 433 do CC/2002) , serviu formao do arcabouo da proposta, ao longo de vrias leis do inquilinato, a partir da Lei 3912, de 3/7/1961, que inaugurou o direito de preferencia do locatrio. Atualmente, a Lei 8245/1991 impe ao locador rigorosa observncia a seus preceitos, a comear do carter negocial preconizado pelo art. 27. A cincia da oferta pelo inquilino deve ser pefeita, isenta de qualquer vcio ou omisso.

Dever ser feita a comunicao por meio de notificao, que pode ser efetivada de forma informal, mas de comprovao inequvoca. Deve conter todas as informaes do negcio, especialmente o preo e sua forma de pagamento. De revelar a existncia de qualquer nus, sua forma de soluo, alm da titularidade do locador, obrigatoriamente, nos casos de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso, dao em pagamento.

Releva observar que todos os contratos mobilirios taxativamente listrados no art. 28 so passveis de registro imobilirio 9 art. 167 da lei n 6015, de 31/12/1973). Todos se destinam ou transferncia de propriedade, ou a transferncia de direitos aquisio. importante ressaltar, que a incluso da dao em pagamento foi motivada pela necessidade de se impedir a prtica da fraude, at ento praticada por locadores, com o proposito de driblar o direito de preferncia.

O autor Biasi Ruggiero, quando destaca que tambm o inquilino deve ser afrontado na hiptese de venda por leilo extrajudicial, conforme ressalta: Nesse caso, o inquilino deve ser notificado do preo mnimo em que a venda pode dar-se e de todas as demais circunstncias, dia, hora, local em que o ato vai ser realizar. Esse meio de alienao no derroga o direito de preferncia. Igual raciocnio todavia, no se mostra vivel aos leiles judiciais, uma vem, nesse caso, o credor judicial no assume a posio de locador, como exige o art. 27 . A teor do disposto no paragrafo nico do art. 27, o locador deve, tambm, indicar na notificao o local e horrio em que pode ser examinado a documentao pertinente. Essa disposio se encontra no art. 28 seguintes, que exige, de maneira inequvoca, sua aceitao integral proposta, no prazo de 30 dias. Para que o locatrio possa, no prazo legal ( 30 dias), manifestar de maneira inequvoca, sua integral, fazse preciso que o locador, concomitantemente com a notificao, j tenha em seus poderes todos os documentos e certides exigidos pela praxe de mercado imobilirio. Quando no, sua exibio deve ocorrer, necessariamente, dentro dos 30 dias.

importante ressaltar que o prazo de 30 dias de natureza decadencial, isto , no se interrompe ou suspende, esperando, de maneira inexorvel, mesmo que seu ultimo dia recaia em domingos ou feriados, quando, ento, a preferencia dever ser manifestada no ltimo dia til antecedente ao seu termino.

4. PREFERNCIA: DIREITO PESSOAL E DIREITO REAL

At o advendo da Lei 6649/1979, a violao ao direito de preferncia saza azo apenas indenizao por perdas e danos, valendo relembrar a Smula n 488 da STJ, que acabou com a disputa sobre a natureza do direito de preferncia, se pessoal ou real. Mas, quando o art. 25 daquela lei previu que o locatrio, desde que satisfeitos os requisitos ali previstos, poderia haver para si o imvel locado, a faculdade legal causou impacto entre os doutrinadores.

O art.33 da Lei 8245/1991 praticamente reproduziu o disposto da lei anterior, assinalando que o contrato de locao deve estar averbado pelo menos 30 dias antes da alienao. O prazo de 30 dias tem o claro proposito de informar, com antecedncia, a terceiros adquirentes sobre a locao, alertando-os sobre o direito real do inquilino. De outra forma, cabe corrigir o ato declinato de averbao, que recebeu, por equivoco, acolhido no n 16 do item II do art. 167 da Lei n 6015/1973. que o registro do contrato de locao para fins de exerccio de direito de preferncia no constitui alterao de direito real registrador, a que prpria a averbao , mas sim gerador de um direito novo de irradiao erga omnes que reclama autntico registro.

No caso do registro do contrato de locao, o direito real de preferncia mostra sui generis. No h domnio imediato sobre o mvel locado, mas inibe o terceiro interessado em sua aquisio, que poder no futuro, ser anulada ou tornada ineficaz.

importante mencionar a opinio de Belizrio Antnio de Lacerda, ao sustenta ser pessoal o direito de prelao, sob o fundamento de que o direito de preferncia um direito obrigacional que tem um direito real como acessrio. J Maria Helena Diniz afirma que o direito de preferncia, equipado como direito real erga omnes, capz de exercer o direito de sequela.

No nosso entender, o direito de preferncia equivaleria a um direito real sobre coisa alheia limitado, assecuratrio do direito de aquisio do imvel locado pelo locatrio. O artigo 33 ao locatrio a opo de haver para si o imvel locado, desde que: o contrato de locao esteja averbado ( registrado) na matrcula do imvel, com antecedncia mnima de 30 dias antes da alienao a terceiro e requeira a adjudicao do imvel alienado no prazo de seis meses, contados a partir do registo da transmisso a terceiro. Ou seja, o locatrio ficar equiparado ao condmino que se v prejudicados pela violao do direito de preempo, servindo com analogia o art. 1119 do Cdigo Civil.

Mas, se o locatrio no conseguir registrar previamente o contrato de locao, pelo que no pode-se valor da ao reipersecutria, tem amplo acesso a ao de indenizao por perda e danos, quando se demostrar o prejuzo.

5. CONCLUSO

O direito de preferncia do locatrio contribui positivamente para a moralizao dos negcios imobilirios, retratando os preos verdadeiros das transaes. A lei do Inquilinato tem como condo tambm proteger os cofres do Estado com aquisies fraudulentas.

BIBLIOGRAFIA

BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentrios Lei do Inquilinato. So Paulo: Saraiva, 1995.

CENEVIVA,Walter.Lei do Registro Publico Cometada.20 Edio.So Paulo:Saraiva, 2010.

LACERDA , Belizrio Antnio de. Do direito e da ao de preferencia. So Paulo: Saraiva