PRIMER CONGRESO LATINOAMERICANO DE

VALORIZACIÓN

EVALUACIÓN A LA CONTRIBUCIÓN DE
VALORIZACIÓN EN BOGOTÁ

Jorge Herná
Hernández Rivera
Magí
Magíster en Ingenierí
Ingeniería Civil
Especialista en Mercado de Suelos
Ingeniero Civil
Bogotá
Bogotá, Colombia
 AGENDA
• Objetivos de la presentación
• El concepto de Beneficio
• La distribución del beneficio
• La aplicación de los métodos de
distribución del beneficio en Bogotá

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 OBJETIVOS DE LA
PRESENTACION
• Parte del proyecto de Investigación
patrocinado por el Lincoln Institute of
Land Policy
• Identificar las tesis de la investigación
• Colaborar en la preservación y
mejoramiento del instrumento de
contribución de valorización

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El crecimiento de
Bogotá y la
valorización
 LEGISLACIÓN A NIVEL NACIONAL
• Ley 25 de 1921, Nivel Nacional, “Se crea el impuesto a la Valorización.”
• Ley 51 de 1926, Art1. “ Establece que el calculo del impuesto de la Valorización será una
evaluación antes o después de la Obra.”
• Ley 195 de 1936, “Se dictan unas disposiciones sobre régimen político y municipal.”
“Faculta al Concejo para establecer medidas para determinar el perímetro Urbano y
hacer efectiva la Valorización.”
• Ley 113 de 1937, “El impuesto comprende el mayor valor que adquieran las propiedades
urbanas con la pavimentación de calles.”
• Ley 63 de 1938, “Extensión de la contribución otros municipios.”
• Ley 1 de 1943, “Articulo. 18. Los Municipios a que se refiere esta Ley podrán exigir el
impuesto de Valorización.”
• Decreto 868 de 1956, “Establece los parámetros para determinar el impuesto de
Valorización”
• Ley 25 de 1959, “Autoriza a incluir en el costo de las obras , el valor de los estudios y
construcción, intereses y los gastos de administración.”
• Decreto 1604 de 1966, “Ley marco de la contribución en Valorización.”
• Decreto 1394 de 1970. “ Decreto Reglamentario Nacional.”
5
 BASE NORMATIVA EN BOGOTA
• Acuerdo 24 de 1936, “Establece y reglamenta el cobro de la Valorización.”
• Acuerdo 41 de 1958, “ Reglamenta el gravamen de Valorización y la junta de Valorización.”
• Acuerdo 85 de 1959, “Crea el fondo Rotatorio de Redesarrollo.”
• Acuerdo 6 de 1963, “Clasifica las vías en arterias o vías del Plan Vial o Locales.
• Acuerdo 5 de 1967, “Define que la contribución de Valorización tiene como base el costo de la obra.”
• Acuerdo 19 de 1972, “Se crea el Instituto de Desarrollo Urbano.”

Acuerdos del concejo que reglamentaron la contribución de

valorización
• Acuerdo 11 de 1937, “ Establece la contribución para su cobro en Bogotá.”
• Acuerdo 41 de 1958, “Por el cual se reglamenta el gravamen de Valorización, crea el Fondo rotatorio
de Valorización.”
• Decreto Distrital 536 de 1981, “Expide Estatuto de Valorización del Distrito Especial.”.
• Acuerdo 7 de 1987, “Adopta el Estatuto de Valorización para el distrito especial de Bogotá.”

6
 VALORIZACIÓN
Definición del Concejo de Bogotá. Acuerdo 7 de 1987
Artículo 1. Definición
“La contribución de valorización es un gravamen real sobre las
propiedades inmuebles, sujeto a registro destinado a la
construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés
público que se impone a los propietarios o poseedores de
aquellos bienes inmuebles que se BENEFICIEN con la ejecución
de las obras”
Artículo 2. Obras que causan valorización.
Causan contribución de valorización, las obras de interés público
que BENEFICIEN a la propiedad inmueble que se ejecuten
directamente o por delegación por una o más entidades de derechos
público, dentro de los límites del Distrito Especial de Bogotá.

7
 CONCEPTO DE BENEFICIO

IDU. Proyecto de Acuerdo 264 de 2005. Página 1. Párrafo 3.

“La noción básica que existe detrás de la captación de valorización, y
en el cual se apoya su legitimidad, es que EL MONTO DE LAS
INVERSIONES PÚBLICAS REAPARECEN, EN TÉRMINOS
GENERALES, COMO INCREMENTO EN EL PRECIO DE
LOS TERRENOS; lo que plantea como equitativo que el estado
recupere las inversiones de aquellos propietarios en cuyos terrenos se
ha transmitido ese valor. Lo anterior, se complementa con el aporte
que realizan los proyectos viales en pos de subsanar la creciente
segregación espacial que se presenta en bastos sectores de las ciudades
del país.

8
 CONCEPTO DE BENEFICIO
Decreto 1604 de 1966. Artículo 9.
Para liquidar la contribución de valorización se tendrá como base
impositiva el costo de la respectiva obra, dentro de los límites del
beneficio que ella produzca a los inmuebles que han de ser
gravados, entendiéndose por costo todas las inversiones que la obra
requiera, adicionadas con un porcentaje prudencial para imprevistos y
hasta un treinta por ciento (30%) más, destinado a gastos de
distribución y recaudación de las contribuciones.
El Consejo Nacional de Valorización, teniendo en cuenta el costo
total de la obra, el beneficio que ella produzca y la capacidad de
pago de los propietarios que han de ser gravados con los
contribuciones, podrá disponer, en determinados casos y por razones
de equidad, que sólo se distribuyan contribuciones por una parte o
porcentaje del costo de la obra.
9
 CONCEPTO DE BENEFICIO
Decreto 1394 de 1970. Artículo 4.
Las contribuciones de valorización se distribuirán entre los predios
beneficiados en proporción AL MAYOR VALOR que por la
construcción de la obra adquieran o hayan de adquirir tales predios
dentro de un plazo de 5 años después de la terminación de la obra.
Decreto 1394 de 1970. Artículo 5.
… Dicha contribución tendrá como límite superior el valor del
beneficio que ella produzca a cada uno de los inmuebles que han de ser
gravados, entendiéndose por beneficio EL MAYOR VALOR del
respectivo inmueble en virtud de la obra.

10
 CONCEPTO DE BENEFICIO
Decreto 868 de 1956. Artículo 2.
El impuesto de valorización podrá distribuirse en la totalidad del área
urbana y de la rural o en una parte cualquiera de esta y aquella o
aisladamente en una u otra. Los coeficientes expresivos del valor o
nivel económico de las zonas urbanas se fijarán en cada municipio en
razón de la utilización del terreno en cada zona, los servicios públicos
que las beneficien, su productividad virtual, el valor comercial de los
terrenos y los demás factores que a juicio de las dependencias
administrativas o juntas asesoras que los municipios establezcan en
aplicación a lo dispuesto en este decreto, permitan estimar
objetivamente la CAPACIDAD ECONÓMICA DE LA TIERRA

11
 CONCEPTO DE BENEFICIO
Corte Constitucional. Sentencia C-155 de 2003.
Pues bien, en el caso de la valorización no parece formalmente
correcto hablar de "tarifa", por lo menos como se concibe
tradicionalmente, ya que este gravamen ha sido diseñado como una
forma de recuperación de los gastos en que incurre una entidad para la
realización de una obra donde, a pesar de mediar un interés público, se
termina por incrementar el patrimonio de terceros. En estricto sentido
no es una tarifa porque el gravamen está diseñado para distribuir el
valor agregado que una obra significa para ciertos inmuebles, es decir,
como un coeficiente de reparto de costos y beneficios. EL VALOR A
PAGAR SERÁ EN ÚLTIMAS EL INCREMENTO
PATRIMONIAL DEL BIEN EN RELACIÓN CON LA
INVERSIÓN DE LA ENTIDAD.

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 CONCEPTO DE BENEFICIO

Beneficio Total del

• Monto Distribuible ≤ Proyecto
Costo Total del
• Monto Distribuible ≤ Proyecto
Capacidad de Pago
• Monto Distribuible ≤ Total

El monto distribuible es el menor

de los tres condicionantes
 TESIS DE INVESTIGACION

El BENEFICIO ES EL MAYOR VALOR

PATRIMONIAL DE LOS INMUEBLES A
CONSECUENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN
DE UNA OBRA O CONJUNTO DE OBRAS.
ESTE INCREMENTO PATRIMONIAL SE
REFLEJA EN:
1.MAYOR VALOR DEL SUELO
2.MAYOR VALOR DE LOS INMUEBLES
 DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS

Artículo 56. Acuerdo 7 de 1987. Métodos de Distribución

• Método de los frentes

• Método de las áreas
• Método de los frentes y las áreas
• Método del doble avalú
avalúo
• Método de las zonas
• Método de los factores de beneficio
• Método de comparació
comparación
• Se puede usar cualquiera de estos mé
métodos u otro que se
ajuste a las condiciones de beneficio de la obra, plan o
conjunto de obras.

15
 DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS

Artículo 56. Acuerdo 7 de 1987. Métodos de Distribución

f. METODOS DE LOS FACTORES DE BENEFICIO. Consiste en la

distribución con base en unos factores o coeficientes numéricos,
que califican las características diferenciales más sobresalientes
de los predios y las circunstancias que los relacionan con la obras,
escogido su valor entre los límites del beneficio generado por
ellas. El producto o sumatoria de los factores parciales, genera el
factor de distribución definitivo para cada predio.
A un mismo predio podrá asignársele distintos coeficientes dividiéndolo
en dos o más sectores, de acuerdo con sus características, con la
finalidad de gravarla en las mejores condiciones de equidad.

16
 DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS

Ponderación del Beneficio = Ponderación de la Contribución

• Av = At * F1 * F2 * F3 * … * Fn

17
 MÉTODO FACTORES DE BENEFICIO

Algoritmo de Liquidación

AREA DEL FACTOR AREA FACTOR

Por Igual Por Igual GRAVAMEN
INMUEBLE DEFINITIVO VIRTUAL CONVERSION

CONSTANTE: VALOR
VALOR A A
NOTIFICAR
NOTIFICAR
PRODUCTO DE FACTORES :
- ESTRATO (GEOECONOMICO)
Monto Distribuible
- DENSIDAD
- USO ΣA reas Virtuales
- GRADO DE BENEFICIO

FUENTE IDU 18
 VALORIZACIONES COBRADAS

Fecha de Fecha de
Cobros Realizados Aprobado por Acuerdo
aprobación Cobro

Valorización General 1992 1993 $83.500.000.000,00

Ciudad Salitre 1995 1996 $19.887.000.000,00
Plan Formar Acuerdo 25/1995 1995 1996-1998 $321.271.000.000,00
Ciudad Acuerdo 48/2001 2001 2002 $128.647.063.021,00
Acuerdo 180 de 2005 2005 2007 $2.103.117.895.856,00
*Obra por tu Lugar $4.618.482.273,00

FUENTE IDU 19
 VALORIZACIÓN

Métodos de distribución
• Valorización General • Grado Absorción + Factores de beneficio
• Acuerdo 25/95 • Factores de beneficio
• Acuerdo 180/01 • Factores de beneficio

FACTORES UTILIZADOS
• Area de Terreno
• Usos – Destinos Económicos
• Densificación (pisos)
• Estratificación (o nivel geoeconómico)
• Grado de beneficio
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RESULTADOS DE LA DISTRIBUCION
Absorción Monto distribuible
Valorización Valorización Predios
Categorías del predio
General Acuerdo 180 Acuerdo 180
Residencial 30,00% 44,68% 1207252
Industrial 14,00% 6,07% 5390
Comercial 16,00% 40,28% 199261
Institucional 5,00% 2,45% 11197
Lotes 15,00% 6,18% 32297
Suburbanos 20,00% 0,06% 55
Excluidos N/A N/A 28035
Conservación N/A 0,28% 27493
Mineros N/A 0,01% 1
TOTAL 100% 100% 1510981

Impuesto predial liquidado año

Usos
1992
Topes Residenciales e institucionales 4 veces Impuesto predial
Lotes 10 veces Impuesto predial
Industriales y comerciales 15 veces Impuesto predial

FUENTE IDU 21
 FACTOR
FACTOR DE
DE CONVERSI ÓN
CONVERSIÓN

Acuerdo de 25 de 1995 y Acuerdo 48 del

2001
Zona de influencia Acuerdo 25 Acuerdo 48
Eje 1 53,70129493381 0,58501116191
Eje 2 32,59738041823 N/A
Eje 3 36,59967916260 1,59466118624
Eje 4 55,80928829351 1,49095078240
Eje 5 164,18371383111 0,15033030247
Eje 6 31,04871587995 1,01266837834
Eje 7 27,58885559535 N/A
Eje 8 22,82595989021 N/A

FUENTE IDU 22
FACTOR
FACTOR DE
DE CONVERSI ÓN
CONVERSIÓN

Acuerdo de 180 de 2005

Zona de influencia Factor de Conversión

ZONA DE INFLUENCIA 1 GRUPO 1 216,93883300000
ZONA DE INFLUENCIA 2 GRUPO 1 345,97371580000
ZONA DE INFLUENCIA 3 GRUPO 1 121,05923810000
ZONA DE INFLUENCIA 4 GRUPO 1 101,53780530000
ZONA DE INFLUENCIA 5 GRUPO 1 261,20158310000
ZONA DE INFLUENCIA 1 GRUPO 2 77,58911291000
ZONA DE INFLUENCIA 2 GRUPO 2 108,93789750000
ZONA DE INFLUENCIA 3 GRUPO 2 19,68316704000
ZONA DE INFLUENCIA 4 GRUPO 2 177,94381390000
ZONA DE INFLUENCIA 5 GRUPO 2 183,58919520000
Z.I. PARQUE FONTANAR DEL RIO- 260,87557040000
SUBA
Z.I. PARQUE COUNTRY CLUB- 25,02928314000
CANCHA
Z.I. DE POLO-USAQUEN
PARQUE LA TINGUA 284,67304100000
TIBANICA
Z.I. II - VILLA
PARQUE BOSA MAYOR- 252,95989810000
ANTONIO
Z.I. NARIÑO
PARQUE ZONA FRANCA 531,29630620000
FONTIBON

FUENTE IDU 23
 GRADOS DE BENEFICIO

Grupo I. ZI 1
Andenes
Pte peatonal
Intersec. Vial
Tramo Vial

Infraestructura
de movilidad

FUENTE IDU 24
 VALORIZACIÓN ACUERDO 180/2005

3 Km Aprox.
Grupo I
•Av. San José –Av. Boyacá- Av.
Cota
•Estrato 3 predominante
Suba Urbano Desde Av. San José
Hasta Av. Transv. suba

•Andenes Zona
•Estrato 5 predominante
Desde Av. Germán Arciniegas
Hasta Av. Alberto Lleras Camargo
500 m Aprox. Rosales
25
FUENTE IDU
 VALORIZACIÓN ACUERDO 180/2005
•Av. Laureano Gómez desde
Av. San Juan Bosco (Cl 170)
hasta Av. de los Cedritos (Cl
147)Av. San José –Av. Boyacá-
Av. Cota

•Estrato 3 predominante

2 Km Aprox.

FUENTE IDU 26
 GRADOS DE BENEFICIO

Factor Sistema Movilidad Acuerdo 25 Acuerdo 180

Mayor 1,75 2,50
Medio 1,50 1,80
Menor 1,25 1,30
Minimo 1,00 1,00
Factor Parques
Mayor1 N/A 1,50
Menor2 N/A 1,00

FUENTE IDU 27
FACTOR DE ESTRATO Y GEOECONOMICO
Estrato
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion Local Valorizacion Local Acuerdo 180
General Acuerdo 25
Estrato Geoeconomico
Estrato 1 1,00 1,00 1,00 1,00
Estrato 2 3,00 2,50 2,50 2,80
Estrato 3 5,00 5,00 5,00 5,40
Estrato 4 8,00 9,00 9,00 9,50
Estrato 5 12,00 14,00 14,00 14,60
Estrato 6 20,00 20,00 20,00 22,40

FUENTE IDU 28
 LA ACTUALIZACIÓN CATASTRAL

SUBDIRECCION DE INFORMATICA

Total de predios Clasificados por Vigencia de Actualización y Destino Económico

Fecha de corte : Enero 1 del 2007

VIGENCIA
ACTUALIZ. DESTINO PREDIOS AVALUO 2007 AREA TERRENO AREA CONSTRUIDA
TOTAL VIGENCIAS 2000-2001 116 8.087.600.500 198.498 5.004
TOTAL VIGENCIA 2002 3.849 830.265.030.000 1.970.957 1.061.494
TOTAL VIGENCIA 2003 740.561 43.855.702.843.500 88.451.732 83.098.924
TOTAL VIGENCIA 2004 978.116 56.935.047.097.500 174.111.607 107.064.384
TOTAL VIGENCIA 2005 36.031 1.971.017.753.500 37.468.967 2.276.229
TOTAL VIGENCIA 2006 175.235 8.690.778.095.700 1.259.231.150 16.870.270
TOTAL 1.933.908 112.290.898.420.700 1.561.432.910 210.376.306

El 89% de los predios en Bogotá tenían en 2007 4 o más

años de actualización catastral

29
 FACTORES

Densidad Residencial
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion
Acuerdo 25 Acuerdo 180
1 piso 1,00 1,00
2 pisos 1,00 1,00
3 pisos 1,00 1,00
4 pisos 3,05 2,02
5 pisos 3,05 2,35
6 pisos 3,05 2,68
7 pisos 3,05 3,01
8 pisos 5,63 3,34
9 pisos 5,63 3,67
10 pisos 5,63 4,01
11 pisos 5,63 4,34
12 pisos 5,63 4,67
13 pisos 5,63 5,00
14 pisos 5,63 5,33
Mas de 14 pisos 12,00 5,33

FUENTE IDU 30
 FACTORES
Coeficiente
Factor Valorización
Acuerdo 25
Valorización
Acuerdo 180
Densidad Comercial
1 piso 1,00 1,000
2 pisos 3,50 1,785
3 pisos 3,50 2,571
4 pisos 8,00 2,918
5 pisos 8,00 3,265
6 pisos 8,00 3,611
7 pisos 8,00 3,958
8 pisos 8,00 4,305
9 pisos 8,00 4,652
10 pisos 8,00 4,998
11 pisos 8,00 5,345
12 pisos 8,00 5,692
13 pisos 8,00 6,038
14 pisos 8,00 6,385
15 pisos 8,00 6,732
16 pisos 8,00 7,079
17 pisos 16,00 7,425
18 pisos 16,00 7,772
19 pisos 16,00 8,119
20 pisos 16,00 8,466
21 pisos 16,00 8,812
22 pisos 16,00 9,159

FUENTE IDU 31
 FACTORES

Destino Residencial

Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion
Acuerdo 25 Acuerdo 180
Unifamiliar/Residencial 1,00 1,000
Multifamiliar/Residencial con
comercio o servicios de
1,00 1,160
escala vecinal o industrial

Multifamiliar/-Residencial con
1,00 1,050
dotacional

FUENTE IDU
 FACTORES

Destino Comercial
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion
Acuerdo 25 Acuerdo 180
Metropolitano/Comercial o servicios de escala metropolitana 3,60 3,600
Zonal 1/Comercial o servicios de escala zonal 2,40 2,400
Zonal 2/Comercial o servicios de escala zonal 2,20 2,400
Local 1/Comercial o servicios de escala vecinal 1,90 1,900
Local 2/Comercio o servicios residencial 1,80 1,480

FUENTE IDU
 FACTORES

Destino Industriales
Coeficiente
Factor
Valorizacion Acuerdo 25 Valorizacion Acuerdo 180

Zonificada Grande 7,14 7,14

Zonificada Mediana 6,12 6,12
Zonificada Pequeña 5,10 5,10
Zonificada Micro 4,08 4,08
No Zonificada Grande 5,04 5,04
No Zonificada Mediana 4,32 4,32
No Zonificada Pequeña 3,60 3,60
No Zonificada Micro 2,88 2,88

FUENTE IDU
 FACTORES

Destino Dotacionales
Coeficiente
Factor
Valorizacion Acuerdo 25 Valorizacion Acuerdo 180
Administrativo 1,30 1,30
Educativo 1 0,90 0,90
Educativo 2 1,20 1,20
Educativo 3 1,50 1,50
Recreativo 1 0,88 0,88
Recreativo 2 1,21 1,21
Otras 1,15 1,15
Zonas verdes metropolitanas 0,60 0,60
Administrativo 0,90 0,90
Otros 0,60 0,60

FUENTE IDU
 FACTORES

Lotes
Coeficiente
Factor Valorizacion Valorizacion
Acuerdo 25 Acuerdo 180
Tratamiento Desarrollo 1,75 1,75
Tratamiento Actualizacion ( Act. Mult) 3,25 3,25
Industrial 4,50 4,50
Residencial 3,00 3,00
Institucional 2,10 2,10
Tratamiento Conservacion (Multiple) 2,50 2,50
Industrial 3,30 3,30
Residencial 3,03 3,03
Institucional 2,75 2,75
Tratamiento Habilitacional 2,25 2,25
Preservacion urbana 1,38 0,22
Preservacion Hidrografica 1,00 0,000
Preservacion Hidrografica 1,00 0,100
Preservacion Hidrografica 1,00 0,220

FUENTE IDU
 DISTRIBUCIÓN DE LOS BENEFICIOS

Ponderación del Beneficio = Ponderación de la Contribución

• Av = At * Fu * Fp * Fe (Fnge ) * Fgb

37
 Jorge Hernández Rivera
Magíster en Ingeniería Civil
Especialista en Mercado de Suelos
Ingeniero Civil

jhernandez_ic@etb.net.co
hernandez.rivera.jorge@gmail.com

Bogotá, Colombia