CIDADES PS-ADULTAS As cidades crescem, crescem e atingem dimenses de equilbrio sucessivamente, na medida em que sua expanso requer adaptaes

no seu entorno imediato, na rea afetada e na regio em que se insere. Adaptaes como melhorias virias, estabelecimentos de servios, comercio, aumento na capacidade das redes de saneamento e energia, estacionamentos e transporte. Embora as diretrizes urbansticas previstas em Lei adotem a obrigatoriedade de destinar cerca de 20% de reas pblicas na aprovao de novos parcelamentos do solo, esse percentual , inalterado por aproximadamente um sculo, deixa duvidas quanto a sua adequao. Adequado se ao longo dos 100 anos, ao ser implantado um loteamento, ele foi adequado para cumprir a funo de circulao de veculos e de pessoas, assim como para a implantao de equipamentos e prdios pblicos. Considere-se o caso de reas publicas que ficam abandonadas em loteamentos distantes do centro urbano de pequenas cidades, durante muito tempo, pois a ocupao desse loteamento no justifica investimentos em equipamentos pblicos de educao, sade, lazer ou outros. E continuam desocupados, com mato, sem manuteno, pois o municpio no tem verba para investimentos. Caso esse loteamento no tenha recursos prprios para arcar com as despesas de manuteno de suas vias, praas e lotes pblicos, elas ficaro sem pavimentao, sem jardins e sem limpeza. Nesse caso, os 20% se mostra inadequados, pois a densidade de ocupao no gera o trafego de veculos particulares e pblicos nas ruas, assim como no justifica investimentos de equipamentos pblicos, por falta de demanda. Considere-se outro caso, de loteamento dentro de uma grande cidade, que ao longo de algumas dcadas ou sculos houve um grande adensamento urbano, onde construes de pequeno porte com casas trreas e sobrados foram substitudas, gradativamente, por prdios de vrios pavimentos. As reas pblicas permaneceram com os 20%, com um percentual modesto de solo criado, isto , de pisos em laje construda. Enquanto isso, as reas privadas, dentro dos lotes, ganharam prdios de vrios pavimentos, aumentando com o solo criado a rea de solo da cidade. Assim, os 20% passaram a percentuais cada vez menores. Num dado momento, as reas pblicas se mostraram insuficientes para atender as necessidades de transporte e de equipamentos pblicos, e o Municpio se v obrigado a aumentar sua rea promovendo desapropriaes de propriedades privadas. O que parece ser uma ocorrncia natural, do Municpio abrir novas avenidas, construir novos parques, escolas e hospitais em novos terrenos adquiridos por meio de aquisio negociada ou por desapropriao, essa condio pode ser questionada, pois tais aquisies se tornaram necessrias pelo fato da cidade ter excedido o percentual adequado de reas publicas e reas privadas, concedendo aos empreendedores imobilirios o direito de solo criado alm do limite de equilbrio. E ao exceder esse percentual de equilbrio, deixar de exigir uma contrapartida para que o Poder Pblico equipasse a cidade, reequilibrando-a. Da a importncia de saber, o que podemos chamar de limite de capacidade de uso do solo privado, estabelecendo-se uma relao de equilbrio a cada acrscimo de rea de solo criado. Esse parmetro baseado na capacidade de uso, substituiria os critrios em voga de

uso e ocupao do solo, acrescentando-lhe uma vinculao do lote com o espao publico, ou melhor, da arquitetura com o urbanismo. Esse critrio seria, teoricamente, uma forma de equilibrar a relao das reas privadas e pblicas prevista na lei de loteamento, para uma condio de adensamento da cidade alm do ndice de utilizao de 1 vez a rea do lote, chegando em muitos casos a 3 vezes a rea do lote. A legislao de hoje estabelece os 20% de rea pblica dos loteamentos, e deixa os 80% das reas privadas para outra legislao, de uso e ocupao do solo, aplicados diferentemente a cada zona de uso da cidade. Parece proposital essa separao entre parcelamento do solo e ocupao do lote, ou do urbanismo da arquitetura. Entretanto, se no inicio do sculo vinte o urbanismo tinha como objetivo a busca de traados virios, ajardinamentos e em alguns casos o gabarito das fachadas dos edifcios, com a finalidade de embelezar a cidade, temos, no urbanismo atual, alm da criao de ambientes agradveis, a busca de solues urbanas econmicas, durveis, de qualidade, e principalmente evitando-se desperdcios. Parece evidente que se deve pensar o desenvolvimento urbano envolvendo simultaneamente o urbanismo e a arquitetura, e que o loteamento pura e simplesmente como uma atividade de diviso do solo para uso publico e privado, precisa ser repensado. Segundo o que foi exposto, o processo de expanso urbana tem beneficiado muito mais ao comercio de terras do que aos seus habitantes, em conseqncia, afetando a qualidade das cidades. A expanso urbana realiza uma transformao de rea rural para rea urbana. Essa mudana implica em um inegvel e significativo impacto ambiental. Entretanto, estranhamente, desde que o assunto da sustentabilidade do meio ambiente vem sendo debatido, proposto, legislado e tambm aprimorado os processos de evitar, mitigar e compensar os impactos ambientais, pouco ou nada tem afetado as leis de parcelamentos do solo. Pelo visto, considera-se o loteamento como algo sem importncia como atividade ambientalmente impactante. Antes de acontecer o loteamento, existe a Zona Urbana das cidades, onde os projetos de loteamentos podem ser aprovados e implantados. As delimitaes das Zonas Urbanas das cidades so propostas, votadas e aprovadas pelo Legislativo, portanto pela Cmara dos Vereadores e sancionada pelo Prefeito. So raros os casos de Zonas Urbanas delimitadas por critrios tcnicos especializados em Urbanismo, e a maioria das definies dos limites das Zonas Urbanas sugerida por leigos e interessados em promover futuros loteamentos. Dessa forma, as manchas da Zona Urbana podem ser descontnuas ou contnuas, englobando vrias fazendas, chcaras ou stios distantes do centro da cidade, dependendo das decises dos vereadores e do prefeito. O aumento da Zona Urbana com interesses especulativos poderia trazer benefcios para a cidade, enquanto possibilita recolher o IPTU sem que o Municpio tenha que prestar servios pblicos de limpeza, segurana, transporte, recolhimento de lixo, entre outros, enquanto no habitadas de forma adensada. Entretanto, os terrenos incorporados a Zona Urbana, enquanto no loteados, alm de isentados do recolhimento do imposto como propriedade rural, deixam

de contribuir para o Municpio, sonegando por muitos anos at que um Prefeito, simptico aos proprietrios inadimplentes, resolva anisti-los. Essa pratica justifica as enormes Zonas Urbanas de algumas cidades, e contraditoriamente, a fraca arrecadao de IPTU. A definio da Zona Urbana das cidades carece de estudos especializados. Precisa de diretrizes que considere o envolvimento de diversas reas do conhecimento relacionadas ao desenvolvimento urbano, que abrange muito alm das regras de parcelamento do solo, definindo as quantidades e localizaes de reas pblicas e privadas. Vale a pena tentar entender algumas dessas reas do conhecimento relacionadas ao desenvolvimento urbano, conforme segue: a) Geomorfologia a rea a ser urbanizada pode ser implantada sob condies favorveis de declividade, umidade, permeabilidade, fertilidade, etc.