Tasación - Arquitecto-Lacomba

Tasacin - arquitecto-lacomba
Tamao Fuente Mayor
Reajustar
Menor
OBRA NUEVA COLEGIOS
REHABILITACIN NOTICIAS
PROJECT MANAGER
TASACIONES
URBANISMO
HOTELES
ARQUITECTOLACOMBA
Tasacin
ESTUDIO DE ARQUITECTURA Y URBANISMO.
INMOBILIARIA
Solar en SerreraValencia Solar en Gata-1
INICIO
Portada
CERRAR INFORMACIN
Escrito por Ignacio Lacomba Blasco, arquitecto.
VALORACIONES INMOBILIARIAS: 1.1.- Datos y definiciones iniciales:

en 2008 se hicieron unas 2.000.000 de tasaciones y en 2008 se visaron 800.000 viviendas. en 2010 se hicieron 1.010.012 valoraciones. !hay que posicionarse en el sector! en 2010 se visaron unas 80.000 viviendas.
Carta de Presentacin Curriculum Vitae Servicios
CONTACTO
Comentarios Situacin
1.2.- Quienes necesitan valoraciones?

- DEF.: El informe de valoracin: justificar una valoracin, justificando y aceptado por las partes , !puede hacer un informe de valoracin casi cualquier persona!, puede tener formato de "dictamen". - DEF:- " informe de tasacin", lo deber hacerLO UN TCNICO ESPECIALIZADO , CUMPLIRA LA NORMATIVA:
ORDEN ECO 805/2003. Servir, por

ejemplo, como garanta de un prstamo. las valoraciones las solicitarn, normalmente: -Apis, abogados, ( herencias, divorcios...), entidades bancarias (cajas, bancos, etc..), promotores inmobiliarias, empresas (con aportaciones no dinerarias como bienes inmuebles, valorar los activos de las empresas regularmente), particulares (para conocer su patrimonio), hacienda (revisin de autodeclaraciones p.e.- en venta de patrimonio se revisar el valor de los inmuebles con una valoracin), catastro (se redactan ponencias para cobra en IBI deber conocer el valor
http://arquitecto-lacomba.es/index.php/tasaciones/120-tasacion[11/04/2013 1:47:20]
de
los
inmuebles),
juzgados
(valoraciones
periciales
imparciales para que las partes de una denuncia acepten el prito tasador del juez).
1.3.- Tipos de Valoraciones y competencias:

- viviendas, oficinas y despachos, garajes, equipamientos, edificios completos, solares y parcelas, inmuebles ligados a explotaciones econmicas, (p.e.- hoteles, nave en suelo rstico con productividad), valoracin de determinados derechos reales asociados a los inmuebles (cuando el empresario no es el que explota el bien). 1.4.- Tipos de Valoraciones y competencias: Tasacin de garanta frente a terceros (tasaciones inmobiliarias para prstamos hipotecarios), valoraciones libres( po r ejemplo para la compra de un suelo o solar), valoraciones mercantiles, valoraciones fiscales Ver Texto refundido de la Ley del Suelo 2/2008, valoraciones judiciales, valoraciones expropiatorias desde 2008 Ver Texto refundido de la Ley del Suelo 2/2008, antes ver ley de expropiaciones de 1994 , valoraciones catastrales, valoraciones de obra ejecutada.
1.4.- Quien redacta un informe de valoracin?

Arquitectos, aparejadores, arquitectos tcnicos, ingeniero de gestin de edificacin , en construcciones industriales ingenieros industriales, en suelo rstico ingenieros agrnomos segn rentabilidad de las cosechas , ...
1.5.- Formacin en la materia?

- "CEF": Centro de Estudios Financieros, "Campus": cursos y masters en gestin inmobiliaria, " Esine": , tambin est la formacin autodidacta atendiendo especialmente a la tasacin que se nos encarga, no es la ms adecuada, BUSCAR CURSOS EN INTERNET.
1.6.- INFORME DE TASACION: segn Norma ECO:

- Solicitante. - Identificacin del Inmueble, - Comprobar documentacin. - Descripcin del solar. - descripcin del inmueble. - descripcin urbanstica. - rgimen de ocupacin.. - Mercado inmobiliario de la zona, su precio, su oferta... - Datos y clculos de los valores de la tasacin.
- Valores de la tasacin... - Condiciones y advertencias. - Observaciones. - Fechas... - documentacin anexa al informe. SI NO ES UNA TASACIN ES UNA VALORACIN, de formato ms libre, menos exaustiva, OBJETO por DE ejemplo un LA PERICIA DICTAMEN, permite poner "mi leal saber y entender...", (CON ANTECEDENTES, CUSTIN aplicacin y explicacin de los conocimientos que no llevan a nuestra conclusin, Y CONCLUSIN).
1.7.- programas QUE no son aconsejables:

- "Tasa Plus", "euroval Plus", "API Tasa", "Tasa2003, (el ms utilizado)", ES MEJOR HACERLO NOSOTROS!!. TECNITASA, TINSA, ARQUITASA sociedad que sella las tasaciones de los arquitectos que sea colegiado, que no deba en hacienda y haya cursado un curso o colabore con otro arquitecto con curso hecho, SOCIEDAD DE VALORACIN son empresas de tasaciones, . En Espaa hay unas 54.
PARTE 3.- MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES. Tema de normativa.

p.e.- Orden de srvidumbres. Deberemos conocer la legislacin de aplcacin. 3.1 .- Orden ECO 805/2003 , de 27 de Marzo: norma primera e indispencable vs. valoraviones hipotacarias. 3.1.1.- Disposiciones generales. 3.1.2.- Clculo del Valor de Tasacin. Obtencin el Valor de Tasacin. 3.1.3.- Eleboracin de Informes y Certificados de Tasacin. 3.1.4.- Disposiciones especiales. 3.2.- NEV.- Normas Europeas de Valoracin. Echar un vistazo. 3.3.- Valorain Catastral, vs. Orden ECO. Vs impuestos para BI. 3.4.- Ley 2/2008, Texto Refundido de la Ley del Suelo. Ley Estatal del Suelo.
TTULO I, CAPTULO I, art. 1:

3.1.- Disposiciones generales............................................ Orden ECO. Orden ECO 805/2003 , de 27 de Marzo: norma primera e indispencable vs. valoraviones hipotacarias, Modificada por EHA 3011/2007 y EHA 564/2008 . garantas hipotecarias que formen parte de ttulos hipotecarios. 3.1.1.- Obligado cumplimiento en:(Art. 2.- ECO 805/2003) 1.- La ECO es obligada para garantas hipotecarias (prstamos) que formen parte de ttulos hipotecarios. ORDEN APLICABLE CUANDO SE HACEN PRSTAMOS. 2.- Coberturas para garantas de entidades aseguradoras. 3.- Para instituciones de inversin. 4.- Para determinar el valor de los valores inmobiliarios en fondos de pensiones. 3.1.2.- (Art. 3.- ECO 805/2003): Principios aplicables, definicin de conceptos como principios aplicables en una Valoracin: - principio de anticipacin, p.e.- rentas por alquileres. - principio de finalidad y uso de la valoracin: una normativa para cada valoracin. - principio de mayor y mejor uso. - principio de probabilidad. - principio de proporcionalodad (informe proporcional al bien). - principio prudencia. El de menor valor de tasacin. - principio sustitucin o reposicin. segn el "mtodo del coste", lo veremos. - principio transparencia de la tasacin. Explicarlo todo lo que escribimos. redactarlo todo, que se entienda la conclusin. - principio valor residual como incgnita ante datos desconocidos. Como principoo de los mtodos de "mtodo residual", tanto "esttico" como "dinmico". - (Art.4.- ECO 805/2003): CONCEPTOS. - Actualizacin de la Tasacin. - Antigedad. - Comparables. - Compromiso de compra a plazo de inmueble. - Depreciacin fsica. - Depreciacin Funcional.
- Edificio. - Edificio destinado a suo determinado. - Edificio en construccin. - Edificio en Proyecto. - elementos comunes de edificio. - Elementos de un edificio. - Elementos especulativos. - Entidad Tasadora. - Entorno. - Finca Rstica. - Homogeneizacin de precios de inmuebles comparables. - Infraestructuras Exteriores del Terreno. - Inmueble en Rehabilitacin. - Inmueble ligado a una Activida Econmica. - Instalaciones Polivalentes. - Localidad. - Mercado Local. - Niveles Urbansticos del Terreno: Nivel I y II . - Opcin de Compra. - Proteccin Pblica. - Suelo Urbano, No Urbanizable y Urbanizable. (Art. 5.- ECO 805/2003) Superficie Utilizable o Computable. Conceptos de Superficies: - Superficie til. Los espacios exteriores al 50%. La Norma ECO incluye, en la superficie til, los espacios con techo inferior a 1,50 m. - Superficie Construida: con partes comunes, sin partes comunes. - Superficie Comprobada. - Superficie Registral. necesitamos de la Nota Simple o Certificado Registral. - Superficie utilizable, es la que emplearemos para el informe. Tambin se difine en el Art. 5, la superficie COMPROBADA por el Tasador, como la que se utilizar en la Tasacin . Art. 5.1.- Si no fuera posible comprobar la superficie de un inmueble, utilizaremos la superficie
registral. - Tasador. - Valor de Mercado o Venal de un Inmueble (VM). -
Documentacin para la valoracin . (Art. 8.- ECO

- documentacin fsica del inmueble: - Certificacin Registral Acreditativa o Nota Simple, con vigencia de 3 meses desde su expecicin a la fecha del Informe. - Fotos. - Croquis. - Para tasaciones de edificios en proyecto, Proyecto visado. - Estado de ocupacin o uso. - Rgimen de explotacin: segn documento o norma de aplcacin. - Rgimen de Proteccin Pblica, por ejemplo VP que no puede venderse y documento acreditativo que verifique la Proteccin Pblica. Art. 8.c. - Rgimen de proteccin histrico-cultural: nivel I, II, ... - Los inmuebles en construccin se aportar: - proyecto de ejecucin. - PEM. - Licencia de Obras.
805/2003).
Ademsd e la
DOCUMENTACIN especificada en
el Art. 8.1 .-( ECO 805/2003) de doc. general, veremos lo espeificado en el propio art 8.2 de casos particulares: - a.- Edificios en proyecto. - b.- Edificios en construccin o rehabilitacin. - c.- Viviendas sujetas a proteccin pblica. - d.- Edificios de viviendas: seguro decenal. - e.- edificios o establecimientos en arrendamiento. - f.- Edificios ligados a explotacin econmica, nos remitiremos al art. 27 de "Flujos de caja en el mtodo de Actualizacin". - g.- fincas rsticas. - h.- parcelas o terrenos . - i.- Edificios en rgimen de propiedad horizontal. - j.- Resto de inmuebles.
- Condiciones y advertencias generales: - Un informe con clusula de "condicionado" a que una causa no valida el informe. - clusula de "advertencia": no condiciona la valoracin pero lo advierte de algo importante, p.e.- la no visita al informe, no podemos comprobar las condiciones de uso, p.e.- alquiler no documentado por contrato, no disponen de Nota Simple o Certificado Registral, o cuando hay dudas sobre el valor obtenido. - Si la descripcin registral no coincide con las mediciones realizadas deberemos explicarlo. - Si no podemos comprobar la Proteccin del patrimonio arquitectnico. - Inmieble sujeto a expropiacin por planeamiento en vigor. - Uso de metodologa diferentes a la orden ECO, justificando. - Si no disponemos de cdula de Calificacin para VP. Fundamental para el valor legal de aplicacin.- Cuando aplicamos Flujos de Caja , (art. 27 de "Flujos de caja en el mtodo de Actualizacin"), lo explicaremos p.e. alquileres menos gastos de propiedad, IBI, comunidad... del inmueble. - Advertencias del informe: particularidades de la valoracin. 3.1.2.- Clculo del Valor de Tasacin........................................................................................... El ttulo 2 de la ECO PRESENTA LAS METODOLOGAS DE CALCULO DE LA VALORACIONES: Art. 15 .-( ECO 805/2003)-
MTODOS TCNICOS
DE VALORAIN.
- METODO DEL COSTE: BRUTO Y NETO. ttulo 2, Seccin 2, art. 17. de la ECO. - METODO DE COMPARACIN. ttulo 2, Seccin 3, art. 20. de la ECO. - METODO DE ACTUALIZACIN DE RENTAS. ttulo 2, Seccin 4, art. 24. de la ECO, ver: - art. 27 de "Flujos de caja en el mtodo de Actualizacin". - art. 33 frmula de clculo del valor por actualizacin. - METODO RESIDUAL . ESTATICO Y DINAMICO. . ttulo 2, Seccin 5, art. 34 de la ECO. - art. 39 frmula de clculo
del valor residual por el procedimiento dinmico. Algunas aclaraciones a la valoracin de diversos bienes inmuebles. Valoracin de determinados derechos y de los bienes objeto de los mismos. Valorar los derechos reales y servidumbres.
3.1.3.- Titulo de la Eco: Elaboracin de informes y certificados de tasacin.

Debemos ser transparentes en los documentos y su ajuste a la norma. Plazos: - Los informes tienen 2 meses mximo o 6 para patrimonios justificados, p.e.- varios inmuebles, o de tasacin compleja etc. - El informe tiene una valdez e 6 meses (bancos), actualmente 3 (por la crisis). Diferencia entre Certificado e Informe de tasacin, (el certificado de tasacin atender al Ttulo III de la ECO 805/2003. - Certificado de Tasacin: resume de valores bsicos de tasacin que incluya la finalidad, la referencia clara del inmueble, el cumplimiento o no de la normativa, la metodologa, el valor de tasacin, la fecha y validez de las firmas. Es como un resumen de datos del Informe. - Informe de tasacin: Su estructura es la siguiente: GUIN DE INFORME DE TASACION, Ttulo 3 de la CEO. - Solicitante de la Tasacin y finalidad. - Identificacin y Localizacin. - Comprobacin y documentacin. - Localizacin y Entorno. - Descripin y Superficie del Terreno. - Descripin y superficie de la Edificacin. - Descripcin Urbanstica. - Rgimen de proteccin, tenencia y ocupacin. - Anlisis de mercado. - Datos y Clculos de los Valores Tcnicos. - Valores de Tasacin. - Condiciones y Advertencias, si son necesarias - Observaciones. - Observaciones. - Fecha de Emisin, caducidad y
Firmas. - Documentacin Anexa al informe. 3.1.4.- Disposiciones Especiales, de la ECO: - Coberturas de previsiones tcnicas para entidades aseguradoras. - Patrimonio de las instituciones de inversiones colectiva inmobiliaria. Son informes de mximo RIGOR, requiere de macanismos de control interno. a este respecto la Norma se refiere a base de datos, Datos Actualizados, Fuentes, Canales que aseguren la Transmisin y la transparencia de datos.... Son valoraciones muy controladas, sern serios y estrictos y emplearemos las mejores bases de datos para hacerlos. - Mrgenes de Beneficio: Ver los cuadros de mrgenes de Beneficio: p.e. en promocin de viviendas con un mrgen de beneficio del 18 %, edificios de oficinas, etc..... la tabla de las primas de riesgo, por ejemplo la inversin de rienso de bienes inmuebles, son Primas de Riesgo, en 1 residencia el 8 %, 2 residencia, oficinas, aparcamientos, hoteles, residencias etc... 3.2.- Normas Europeas de Valoracin, NEV. Libro de cabecera. Ya est incluido en la ECO . las podemos descargar de algn sitio web. 3.2.1.- NEV: - Valor de Mercado. - Bases de Valoracin distintas al Valor de Marcado . - El proceso de Valoracin. La visita, el tcnico, trato al cliente etc... - El Informe de Tasacin. Como ser el informe, los datos... 3.2.2..- Aplicaciones Europeas de Valoracin de las NEV. Usa el Valor de Mercado como mas fiable en valoraciones. - Valoracin para la elaboracin de informes financieros. - Valoracin a efectos de Titulacin. - Valor asegurables. Ver tema 4. omo valor para una compaa de seguros. - Valor de Inversin para inversiones individuales. 3.3.- La Valoracin Catastral. Dar valor a los BI para aplicar el IBI. Antes del uso valora el Bien en funcin del inmueble, sin contemplar el USO, segn el
siguiente decreto, FUNDAMENTAL para tcnicos del catastro, no para el comn de los mortales. RD 1020/1993 Normas Tcnicas de Valoracin para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. ALGUNOS CONCEPTOS: - Mdulo bsico de Repercusin. - Mdulo bsico de Construccin. - Ponencias de Valores: Tasaciones del Catastro que tasa los inmuebles de una zona, segn los mdulos Bsicos anteriores de Repercusin y de Construccin. A tener en cuenta: - Depreciacin por la antigedad. Conoderlos segn el RD 1020/1993. Segn TABLAS del RD. Estn bin para consultar. Contemplar la depreciacin del coste, por su antigedad. 3.4.- La Ley 2/2008 Estatal del Suelo. Real Decreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo. Este RD es Muy Importante: Su TITULO TERCERO de la VALORACIN. ........... IMPORTANTE. LA VALORACIN URBANISTICA: Reparcelaciones etc.... Utilizar este RD para los siguientes casos de valoraciones, 4 nicos casos de aplicacin para usar la ely del Suelo: 1.- Para Reparcelaciones sin acuerdo entre propietarios. 2.- La fijacin del justiprecio, vs. EXPROPIACIONES. 3.- La del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosa, vs. venta frozosa. 4.- La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la administracin pblca. Para enajenar los bienes a la administracin. La Ley del Suelo se separa de las definiciones autonmicas. Suelo hace referencia a 2 suelos: Suelo Rural (sin espectativas de ser urbanizado) y Urbanizado . La LS no considera expectativas, se valora lo que es hoy. FIN TEMA 3.
PARTE 4.- INTRODUCCION A LA

METODOLOGA. Definiciones y breve descripcin de los mtodos. Parte terica.
Definiciones y temas generales.

faltarn del 5 al 11 aportar ejemplos prcticos.
TEMA 4.- INTRODUCCION A LA METODOLOGA. Definiciones y breve

descripcin de los mtodos. 4.1.- Introduccin: la valoracin inmobiliaria. 4.2.- Conceptos de la valoracin inmobiliaria. 4.3.- Finalidad de la valoracin inmobiliaria. 4.4.- Tipos Bsicos de productos inmobiliarios. 4.5.- El proceso de valoracin. TEMA 5.- METODO DE COMPARACIN, DE MERCADO O DE COMPARACIN CON EL MERCADO, es lo mismo. 5.1.- Requisitos de aplicacin de la Comparacin. 5.2.- Procesos de aplicacin, de la comparacin. 5.1.- Requisitos de aplicacin de la Comparacin.
El mtodo de comparacin permite la obtencin del Valor de Mercado ms probable de un bien inmueble mediante la comparacin con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona. Se trata de un mtodo en el cual el Valor de Mercado se obtiene de forma directa por sntesis de los precios de mercado de otros inmuebles similares comparables o equivalentes funcionalmente. De aqu que el mtodo de Comparacin es el mtodo sinttico por antonomasia. Siempre que sea posible su obtencin, es decir cuando el mercado proporcione suficiente informacin, su aplicacin es prioritaria sobre cualquier otro mtodo.
Comparar precios de venta de inmuebles similares Comparables. Pisos con pisos, locales con locales, naves con naves etc... - Ver que caractersticas dan valor al inmueble a valorar.
Para aplicar este mtodo es imprescindible disponer de una base de datos de inmuebles similares al que se trata de valorar. Es necesario tener datos sobre los precios de transmisin o de oferta as como de las caractersticas y principales circunstancias que influyen en el valor del inmueble. Adems, la observacin debe contemplar precios actuales (referidos al momento en que se realiza la tasacin) y su evolucin o tendencia. El valor de mercado de un determinado inmueble se
explica por sus caractersticas endgenas, as pues es necesario que el tasador conozca por su propia experiencia o por investigacin directa esas caractersticas y los mecanismos que permitan explicar la formacin del precio en el mercado. A efectos de la ECO/805/2003 para la utilizacin del Mtodo de comparacin ser necesario que se cumplan los siguientes requisitos: a) La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar parmetros adecuados para realizar la homogeneizacin de comparables. c) Disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situacin actual de dicho mercado.
5.2.- Procesos de aplicacin, de la comparacin.
La determinacin del valor por comparacin puede describirse a partir de los siguientes pasos: 1. Establecer las cualidades y caractersticas propias del inmueble1 tasado que influyan en su valor. Estas dependen del tipo de inmueble a valorar como es el emplazamiento, la clasificacin urbanstica (usos, intensidades, tipologa edificatoria y accesibilidad. 2. Anlisis del segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles comparables por localizacin, uso y tipologa. A partir de informaciones concretas de transacciones reales, as como de ofertas firmes adecuadamente corregidas, se obtendrn precios actuales de compraventa al contado para dichos inmuebles. El mercado inmobiliario es muy opaco y queda reducido al mbito privado entre comprador y vendedor, as pues, generalmente, se cuenta con informacin sobre precios de oferta. 3. Seleccin de la informacin obtenida de una muestra representativa de los precios de los inmuebles comparables con el que se valora. 4. Homogeneizacin de los comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble que se trate.
5. Asignacin del valor del inmueble en funcin de los
precios homogeneizados. La normativa hipotecaria no establece ningn criterio para el tratamiento de los
precios homogeneizados 2 . Para su determinaciones utilizan las medidas ms caractersticas de una distribucin, las llamadas de tendencia central las ms habituales son la media, la moda y la mediana.
BLOG
Mi Blog
Informacin Legal Mapa de Sitio

Desarrollado por Joomla!

Tasación - Arquitecto-Lacomba

Transféré par

Informations du document

Titre original

Copyright

Formats disponibles

Partager ce document

Partager ou intégrer le document

Options de partage

Avez-vous trouvé ce document utile ?

Ce contenu est-il inapproprié ?

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Tasación - Arquitecto-Lacomba

Transféré par

Droits d'auteur :

Formats disponibles

Tasacin - arquitecto-lacomba

Tamao Fuente Mayor

OBRA NUEVA COLEGIOS

ESTUDIO DE ARQUITECTURA Y URBANISMO.

Escrito por Ignacio Lacomba Blasco, arquitecto.

VALORACIONES INMOBILIARIAS: 1.1.- Datos y definiciones iniciales:

Carta de Presentacin Curriculum Vitae Servicios

1.2.- Quienes necesitan valoraciones?

ORDEN ECO 805/2003. Servir, por

1.3.- Tipos de Valoraciones y competencias:

1.4.- Quien redacta un informe de valoracin?

1.5.- Formacin en la materia?

1.6.- INFORME DE TASACION: segn Norma ECO:

1.7.- programas QUE no son aconsejables:

PARTE 3.- MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES. Tema de normativa.

TTULO I, CAPTULO I, art. 1:

registral. - Tasador. - Valor de Mercado o Venal de un Inmueble (VM). -

Documentacin para la valoracin . (Art. 8.- ECO

3.1.3.- Titulo de la Eco: Elaboracin de informes y certificados de tasacin.

PARTE 4.- INTRODUCCION A LA

Definiciones y temas generales.

TEMA 4.- INTRODUCCION A LA METODOLOGA. Definiciones y breve

Informacin Legal Mapa de Sitio

Vous aimerez peut-être aussi