Vous êtes sur la page 1sur 54

Copyright 2004 ADEUS.

Tous droits rservs

Le mot du directeur

Le concept dhabitat intermdiaire ou dhabitat cot abordable est n, dans les annes 70, dune volont de donner un habitat personnalis tous et dune meilleure gestion de la consommation de foncier. En fvrier 2004, la demande des lus, lAgence de dveloppement et durbanisme de lagglomration strasbourgeoise (ADEUS), a recherch des exemples significatifs dhabitat intermdiaire sur laire du Schma de cohrence territoriale de la rgion de Strasbourg1. Compte tenu de la richesse de ces exemples, lAgence a dcid dapprofondir la problmatique, et de prsenter la grande diversit des caractristiques de cette forme urbaine ainsi quun aperu de sa percetion par les rsidants et les acteurs de lhabitat intermdiaire. Ces travaux ont naturellement trouv leur place dans une publication, qui sinscrit dans la mission de lADEUS de faire partager la culture urbaine de lagglomration. Les besoins dun habitat financirement abordable, la gestion conome de lespace restent plus que jamais dactualit dans la rgion de Strasbourg. Le prsent document, travers de nombreux exemples, a pour objectif de familiariser tant les lus et les professionnels que les habitants avec ce concept. Il se veut un outil pratique pour quiconque sinterroge sur la ville et son urbanisation future.

Herv Leroy, Directeur de lADEUS

1. Adeus, Habitat intermdiaire dans le Scoters, juin 2004.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

Sommaire

INTRODUCTION..............................................................................................5 CHAPITRE 1 Un concept des annes 70 remit au got du jour................... 7 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Quest ce que lhabitat intermdiaire ? .............................................................7 Lhistoire de lhabitat intermdiaire....................................................................8 Une rponse aux attentes des lus pour construire la ville de demain... 10 Une rponse aux attentes des professionnels de limmobilier et des amnageurs ou une rponse conomique viable ? ......................... 10 Une rponse aux attentes des habitants........................................................ 11

CHAPITRE 2 Une forme urbaine aux multiples visages ...........................13 2.1 2.2 2.3 Lindividuel dense................................................................................................. 13 Les petits collectifs issus dune requalification ou de la restructuration danciens btiments ................................................. 25 Les petits collectifs................................................................................................ 33

CHAPITRE 3 Lopinion des rsidants et des acteurs conserns.................41 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 Les habitants ......................................................................................................... 41 La trajectoire rsidentielle des habitants ....................................................... 42 Le rapport quentretiennent les habitants aux surfaces internes et externes au logement..................................................................................... 42 Lenvironnement immdiat dun rsidant de lhabitat intermdiaire........ 43 Le sentiment durbanit....................................................................................... 44 Les avantages et les inconvnients dun quartier dense ............................. 45 Lopinion des acteurs ........................................................................................... 45

BIBLIOGRAPHIE ............................................................................................49

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

.3

Introduction

Au-del dune valeur pdagogique, lobjectif de ce document est de dmontrer quune autre voie est possible quant lurbanisation future de notre territoire. Il ne sagit plus seulement de raisonner en termes de nombre de logements produire et aux cots associs. Dautres facteurs sont galement prendre en compte : limpact de lvolution de lurbanisation actuelle sur les gnrations futures et le cadre de vie offert aux habitants. Un cadre de vie agrable ne veut pas forcment dire maison individuelle, tout comme densit ne rime pas forcment avec habitat collectif. Si aujourdhui lhabitat intermdiaire redevient un sujet dactualit, cest tout simplement parce que la demande de la population pour ce type de logements est de plus en plus forte. Malheureusement, pour linstant, peu de promoteursconstructeurs ou dinvestisseurs saventurent sur ce terrain. Des procs de nonrentabilit et de mauvaise image de ce type de logements, cachent en ralit lancrage profond dans les mentalits de la culture binaire de lindividuel et du collectif. Cette culture a prvalu tout au long de ces quarante dernires annes. Lhabitat intermdiaire semble tre aujourdhui le meilleur compromis pour matriser le dveloppement urbain tout en prenant en considration les attentes de la population. Nanmoins, ce compromis nest ralisable qu travers une mise en synergie des comptences et volonts de chacun des acteurs concerns : lus, matres duvre, matres douvrage, collectivits,... A travers une vingtaine dexemples dhabitat intermdiaire de la rgion de Strasbourg prsents ici, nous constatons quil y a de nombreux avantages raliser ce type de logements ; et cela pour tous les acteurs, y compris pour les habitants ou futurs habitants. Les avantages indniables de lhabitat intermdiaire sont : lappropriation de lespace, lindividualisation, le cadre de vie agrable, la mixit sociale possible, ses facilits dinsertion urbaine, ainsi que la possibilit de densifier certaines zones urbaines ou rurale. Lhabitat intermdiaire est une forme urbaine raliser et vivre.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

.5

Un concept des annes 70 remis au got du jour


Lhabitat intermdiaire nest pas un concept nouveau, mais sa dfinition nen est pas pour autant vidente aujourdhui. En effet, diffrencier lhabitat collectif de lhabitat individuel est relativement ais, ce qui nest pas le cas en cherchant les diffrences entre collectif et individuel dune part et intermdiaire dautre part.

1.1

Quest-ce que lhabitat intermdiaire ?

Le 9 aot 1974, une circulaire de la Direction de la Construction dfinissait lhabitat social intermdiaire par la possession dun accs individuel, dun espace extrieur privatif gal au quart de la surface du logement et dune hauteur maximale rez-de-chausse plus trois tages. Toutefois, cette dfinition nest pas totalement pertinente. Il sagit vritablement dune forme urbaine part entire, pouvant rpondre de manire judicieuse lconomie de foncier que daucuns souhaitent raliser. Lerreur la plus frquente consiste limaginer comme un mixte entre individuel et collectif. Cet habitat se prsente comme une nouvelle forme dhabitat soucieuse dconomiser lespace naturel, en incitant lutilisation de parcelles rduites avec des formes urbaines adaptes. De nombreuses rgions sont aujourdhui confrontes cet enjeu de gestion conome de lespace, dans une problmatique de cots levs et de pnurie du foncier. Il devient indispensable de ne plus parpiller lhabitat. Or, celui-ci, sous sa forme individuelle diffuse, est trop gourmand en foncier, et le grand collectif ne sintgre pas partout (notamment dans les villages). Lhabitat intermdiaire est par ailleurs une rponse aux attentes de nature, dintimit et dappropriation de lespace de la population.
Notre dfinition de lhabitat intermdiaire prend en compte plusieurs critres essentiels :

Lespace Celui-ci se doit dtre appropriable par les habitants, que se soit par la prsence de jardins, de terrasses ou de larges balcons, ou encore dune entre individuelle. Il doit offrir aux habitants un espace dindividualit. La densit Au regard de nos diffrentes observations, elle est de 20 logements au maximum par unit. La densit de rfrence est de 50 logements lhectare (soit environ 100 150 habitants lhectare). Nanmoins, cette densit est relativiser dans les faits. Nous avons observ, dans de nombreux exemples de la rgion strasbourgeoise, quelle tait plutt comprise dans une large fourchette allant de 20 80 logements lhectare. Il est donc plus judicieux de raisonner en termes de nombre de logements par unit construite.
ADEUS 2004 Lhabitat intermdiaire 7

Une forte densit peut permettre linstallation de services urbains, publics et privs, mais aussi dquipements et de transports en commun. Toutefois, il sagit de trouver la bonne densit, car si cette dernire est trop importante ou mal rpartie, elle engendre un sentiment doppression chez les habitants. La forme urbaine Elle doit permettre, avec des btiments dune hauteur maximale de quatre niveaux (un rez-de-chausse plus deux tages plus combles amnags), une densification et une bonne intgration de lopration, tant architecturalement questhtiquement. Pour que cette intgration soit la meilleure possible, un travail sur les volumes doit tre effectu. Ils doivent avoir des proportions similaires celles des btiments environnants. Cette transition en douceur peut aussi tre assure par des amnagements paysagers et des espaces verts entre les diffrentes formes urbaines prsentes. Pour les habitants, quils soient dorigine urbaine ou rurale, lhabitat intermdiaire propose un espace o la vie prive est valorise et o les services de proximit dont ils ont besoin ne sont pas trop loigns (lorsque limportance ou la proximit dun centre bourg ou dun centre urbain le permet). Lhabitat intermdiaire est une forme dhabitat qui participe la cration de lieux de proximit.
Lhabitat intermdiaire peut tre regroup en trois grands types :

Les maisons individuelles : accoles, jumeles ou en bande (ce type dhabitat intermdiaire est le plus frquent). Les petits collectifs : issus de la requalification ou de la restructuration de certains btiments : fermes ou granges rnoves par exemple. Les petits collectifs : collectifs faible volumtrie, maisons de ville ou villas urbaines.

1.2

Lhistoire de lhabitat intermdiaire

La naissance de cette forme urbaine peut tre atteste au XIXe sicle. Cest cette poque quune proccupation nouvelle tend symboliser lmergence de lhabitat intermdiaire : la volont dassocier les avantages du collectif et de lindividuel. Cela se traduit par lapparition des maisons ouvrires (corons), cits-jardins ou encore de maisons de ville.

Jean-Luc Franchomme

Corons Wallers Arenberg (59).

Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

La recherche de lidal de la maison individuelle ne peut tre satisfait tant donn le cot lev de construction de ce type dhabitat et de loyer quil induit. Le principe dun habitat intermdiaire, dont lexemple modle est la cit ouvrire de Mulhouse (mise en avant lors de lexposition universelle de 1867), est retenu et appliqu dans dautres villes comme Clermont-Ferrand (cits Michelin). La recherche de lidal individuel assujetti aux impratifs conomiques et surtout hyginistes devient un principe de la construction la fin du XIXe1 sicle, daprs C. Guyon2. Au XXe sicle, lhabitat intermdiaire est peu peu oubli, notamment la suite de la seconde guerre mondiale et de la pnurie de logements qui sen est suivi. Le tout collectif est alors une rponse la recherche dune industrialisation de la production de logements et de la recherche dun certain hyginisme.

Alphonse Graser/CRDP dAlsace Droits rservs

Cit ouvrire Mulhouse (68).

Malgr tout, dans les annes 60, tout comme dans les pays dEurope du nord, on explore en France la voie du semi-collectif, notamment chez les jeunes architectes mobiliss par le concours dides Programme Architecture Nouvelle (PAN). Ce secteur du logement est dit intermdiaire, cest dire mi-chemin entre le collectif et lindividuel, et donne alors lieu des ralisations qui font encore aujourdhui rfrence (habitat gradins,) dans les domaines de lurbanisme et de larchitecture.

Architectes : M. Andrault et P. Parat Photo : Archiguide, Guide Architecture

Habitat gradins Talence (33).

Durant les annes 60/70, de nombreuses rflexions darchitectes et durbanistes ont permis, en mme temps que lavnement des villes nouvelles, des recherches sur de nouvelles voies : celles du semi-collectif et de lhabitat intermdiaire, ayant pour but principal de rendre appropriable le logement par ses occupants. Durant les annes 80/90, lhabitat intermdiaire, dont la connotation sociale dans les esprits est trs forte, nest pratiquement pas utilis. Cette mauvaise image vient aussi du fait que ces oprations ont trs souvent t ralises moindres frais et que leur intgration urbaine laissait dsirer. Son renouveau aujourdhui est essentiellement d au cot lev du foncier, au problme de ltalement urbain et une demande insatisfaite de la population.
1. L. Labor, Habitation bon march, La construction moderne, Janvier 1895, cit par C. Molay, L'immeuble en formation , Editions Mardaga, Lige, 1991. 2. Claude. Guyon, L'habitat intermdiaire, une terrasse au soleil, TPFE, septembre 1999.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire 9

1.3

Une rponse aux attentes des lus pour construire la ville de demain

De nombreux lus, notamment ceux des communes se situant proximit dune grande agglomration, font face un cot de plus en plus lev du foncier, d la rarfaction de celui-ci. Lhabitat intermdiaire, par lconomie de foncier quil induit, tend rpondre ces diffrentes attentes. Ces oprations peuvent particulirement bien sintgrer dans le tissu existant. De plus, lhabitat intermdiaire rpond aussi aux objectifs fixs par la loi Solidarit et renouvellement urbains (SRU) du 13 dcembre 2000 et par les programme locaux de lhabitat (PLH), notamment en matire de mixit sociale, de lutte contre letalement urbain et de nombre de logements produire. On peut ainsi mlanger, au sein de ces oprations, des proprits prives, de laccession la proprit, des logements aids et des logements sociaux, plus aisment que dans les lotissements peu denses ou que dans les grands collectifs. Ces oprations sinscrivent particulirement bien dans un objectif de renouvellement urbain. Les oprations dhabitat intermdiaire permettent aux collectivits une optimisation des services et des infrastructures existantes, et cela, essentiellement par la densit importante quelles induisent. Les oprations dhabitat intermdiaire, quelles soient publiques ou prives, demandent tre encadres et suivies par les pouvoirs publics de faon rpondre aux attentes de tous. Elles doivent aussi tre ralises dans un objectif de dveloppement durable, de faon anticiper lavenir et grer la forte demande en logements actuelle.

1.4

Une rponse aux attentes des professionnels de limmobilier et des amnageurs ou une rponse conomique viable ?

Le souci principal des amnageurs et des professionnels de limmobilier est dordre conomique. Une question devient donc essentielle : lhabitat intermdiaire est-il conomiquement viable ? A travers diffrentes rencontres ou entretiens avec les professionnels de ce secteur, la rponse semble tre oui, lhabitat intermdiaire est conomiquement viable. Et ce, pour plusieurs raisons que nous allons tenter dnumrer. Lhabitat intermdiaire permet tout dabord, comme nous lavons vu plus haut, de raliser des conomies quant au foncier. Pour cela, il faut bien sr que la densit produite soit suffisante pour le rentabiliser. Il rpond aussi une demande de diversit dans loffre immobilire exprime par la clientle. Lhabitat intermdiaire apportant des avantages du logement individuel (espaces extrieurs, espaces privatifs...), il rpond la demande dune partie de la population. Ces oprations permettent aux investisseurs de proposer des logements des prix attractifs, sans quils soient ncessairement situs dans des immeubles collectifs.

10

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

1.5

Une rponse aux attentes des habitants

Lhabitat intermdiaire, en offrant la fois les avantages de lhabitat individuel et de lhabitat collectif, serait le garant dun cadre de vie prserv pour ses habitants. Les possibilits dindividualisation et despaces extrieurs appropriables offertes apportent un sentiment dintimit et despace. Le cot dun tel logement est moindre que pour lindividuel pur et permet aux personnes devenant propritaires pour la premire fois ou aux mnages aux revenus les plus modestes dacqurir ou de louer un bien ayant les caractristiques de lindividuel. Les jeunes mnages et les personnes ges peuvent tre particulirement interrsss par ce type de biens, car ils permettent linstallation en zone urbaine, proximit des services, sans toutefois tre une charge financire aussi lourde que celle des logements individuels. Ce type de biens rduit aussi la dpendance aux moyens de locomotion et limite lentretien li aux espaces extrieurs. Le citoyen achte un concept, une surface habitable, un espace appropriable et un lieu. Une opration dhabitat intermdiaire bien mene peut satisfaire les lments essentiels de sa demande.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire 11

Localisation des cas rfrencs dans la rgion de Strasbourg


23 cas rpartis en 3 catgories : - 10 fiches dexemples dindividuels denses - 7 fiches dexemples de petits collectifs issus dune requalification ou de la restructuration danciens btiments - 6 fiches dexemples de petits collectifs les 23 cas sont situs dans les communes nommes sur la carte

Haguenau Saverne

Strasbourg BAS - RHIN

FRANCE
Slestat

ALSACE
Colmar

A L L E M AG N E

HAUT - RHIN

Mulhouse

Rhin

limite de l'Alsace

Schwindratzheim

SUISSE
30 km

limite du Schma de Cohrence Territoriale de la Rgion de Strasbourg limite dpartementale frontires

fond : SESGARD, J.P. Jouhaud, 1999 ralisation graphique ADEUS, octobre 2003

Brumath

Geudeurtheim

Gambsheim

Truchtersheim Fessenheim-le-Bas Marlenheim

StutzheimOffenheim Oberhausbergen Furdenheim Wolfisheim STRASBOURG

Breuschwickersheim Dangolsheim

IllkirchGraffenstaden Blaesheim Fegersheim

Plobsheim

Erstein

limite du Schma de Cohrence Territoriale de la Rgion de Strasbourg localisation des cas rfrencs
Sermersheim Rhinau Benfeld

15 km

ralisation ADEUS, juin 2004 fond IGN BDCarto, 1997

12

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Une forme urbaine aux multiples visages


A travers les cas proposs, ce chapitre prsente les habitats intermdiaires et leurs diffrentes composantes. Il existe une grande diversit de formes dhabitat intermdiaire, qui permet de rpondre plusieurs cas de figure et dapprhender les contraintes de construction et les rgles durbanisme.

2.1

Lindividuel dense
Il sagit de maisons accoles, en bande, jumeles ou bien encore superposes. Trs souvent, dans ces oprations, une partie des maisons est construite sur les limites sparatives des terrains.

Julien Viel/Adeus

Maisons en bande Blaesheim.

Certaines de ces oprations, du fait de leur densit, permettent de donner un esprit village lensemble. Lamnagement paysag y est pour beaucoup. Ces amnagements russis peuvent tre le fait de contraintes bien exploites.

Julien Viel/Adeus

Une mare et des canaux ont t raliss pour recueillir les eaux pluviales. Les berges de la mare, au centre du quartier, sont un lieu de rencontre et de jeux pour les enfants dans cette opration situe Erstein. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

. 13

Ces diffrentes oprations dhabitat individuel dense permettent de prserver une individualit, qui sexprime notamment au travers des jardins.

Julien Viel/Adeus

Les vis--vis sont rduits au minimum grce la forme des parcelles et aux plantations ralises par les habitants. Ainsi, dans cette opration Plobsheim, lintimit des rsidants est totalement prserve, malgr une densit denviron 20 logements lhectare.

La cration de lotissements denses peut se faire dans une logique de dveloppement durable en cherchant des solutions pour la gestion des dchets, de leau ou encore de lnergie.

Julien Viel/Adeus

Point de collecte des dchets verts dans un lotissement dense dHrouville Saint-Clair (14).

La forme dhabitat intermdiaire observe reprsente une densit denviron 20 30 logements lhectare, contre moins de 15 dans les lotissements individuels classiques de la rgion de Strasbourg.

14

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Benfeld
maisons en bande
M die Elo o u ro ust s deu /A

Matre douvrage S.A. H.L.M. Slestat Matre doeuvre Philippe Chittier, architecte Date du permis de construire Accord en 2001 Caractristiques de lopration Ces maisons sont accoles par le garage et disposent toutes dun petit jardin et dune vue sur la campagne. Il sagit dune opration dhabitat social locatif de 6 logements. Densit

Cet ensemble de maisons en bande se situe prs de la gare et de la Dpartementale 5.

- 22 logements lhectare - 80 habitants lhectare


Les habitants Les logements sont attribus en priorit des familles ayant fait une demande de logement auprs du bailleur social. Proximit des services urbains Le centre de Benfeld est moins dun kilomtre et offre une large palette de services.

Elodie Moustrou/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 15

Blaesheim
maisons en bande

Elodie M o

ustrou/

Adeus

Matre douvrage La Soprex Date du permis de construire Dcembre 1971 Caractristiques de lopration Ces maisons comportent un petit jardin lavant et larrire. Elles sont en recul par rapport la voirie et sont implantes sur les limites sparatives latrales des parcelles. 30 logements composent cette opration. Densit

- 20 logements lhectare - 43 habitants lhectare


Les habitants Il sagit essentiellement de retraits. Proximit des services urbains Diffrents quipements et services publics ou privs se trouvent proximit immdiate (moins de 5 minutes pied).

Cet habitat se situe dans le Domaine du Chteau

Julien Viel/Adeus

16

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Erstein
Elo die Mo u st ro u/ A

maisons accoles et petits collectifs

de us

Matre douvrage Arical Matre doeuvre Le cabinet darchitectes Pierre Moreau Date du permis de construire Juin 1983 Caractristiques de lopration Cet ensemble de 54 logements est compos de maisons individuelles accoles par le garage. De petits collectifs dun tage avec combles amnags compltent cette opration. Un soin tout particulier a t apport lamnagement de ce lotissement dense. Densit

Le lotissement Le Hameau des 3 Rivires se situe rue des Cygnes et des Foulques.

- 39 logements lhectare - 90 habitants lhectare


Les habitants : Ce sont essentiellement des familles dont les enfants ont grandi, mais qui vivent toujours avec leurs parents. Ces familles sont issues de la classe moyenne et sont pour la plupart propritaires de leur logement. Proximit des services urbains Le centre dErstein est moins de cinq minutes pied. Ertein, en tant que bourg-centre, offre tous les services dont peuvent avoir besoin les habitants.

Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 17

Fegersheim

maisons jumeles et superposes

Elodie Moustrou/Adeus

Matre douvrage Habitation Moderne Matre doeuvre Le cabinet darchitectes associs Robert Jacob et Maurice Lauber Date du permis de construire Fvrier 1988 Caractristiques de lopration Ce quartier dhabitat social locatif de 22 logements est compos de maisons jumeles et superposes, en forme de cubes. Chaque logement dispose dun jardin, dun garage et dune entre privative. Densit

Cet ensemble de maisons se situe dans les rues Jean Bart et Surcouf, au lieu-dit Kettenaecker, dans le lotissement Gentil Home.

- 26 logements lhectare - 107 habitants lhectare


Les habitants Les habitants, aux revenus modestes, sont tous locataires. Proximit des services urbains Les diffrents services sont situs dans le centre de Fegersheim, environ un kilomtre du quartier.

Julien Viel/Adeus

18

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Gambsheim
maisons jumeles accoles

Ad e rou/ Moust ie d o l E

us

Matre douvrage La commune de Gambsheim Matre doeuvre La socit Carpi Date du permis de construire Le lotissement a t cr au tout dbut des annes 1970. Caractristiques de lopration Ce sont des maisons bi-familiales colles les unes aux autres par le garage. Elles comportent un jardin lavant et larrire. Un large espace vert, situ au centre du lotissement, est accessible partir de larrire des logements. Le lotissement comprend 40 logements. Densit - 20 logements lhectare - 66 habitants lhectare Les habitants Les mnages sont pour la plupart composs de retraits. Proximit des services urbains Les services urbains sont facilement accessibles pied dans Gambsheim.

Cet ensemble de maisons bi-familiales se situe entre les rues de la Haute-Vienne, de Prigueux et de Ladignac, Gambsheim.

Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 19

Geudertheim
maison jumele

Elod

ie M o

ustr

ou/A

deus

Matre douvrage Priv Matre doeuvre Le cabinet darchitectes Technique et Architecture Date du permis de construire Juin 2002 Caractristiques de lopration Chacun des deux logements dispose dune entre privative, dun sous-sol, dun jardin et dune jolie vue sur la campagne et la Fort-Noire. Densit

Cette maison bi-familiale se situe rue du Coteau, dans le lotissement Coteau du Soleil.

- 30 logements lhectare - 120 habitants lhectare


Les habitants Les deux familles sont propritaires de leur logement. Proximit des services urbains Certains services urbains font dfaut et sont disponibles une distance denviron quatre kilomtres ( Brumath ou Hoerdt).

Julien Viel/Adeus

20

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Oberhausbergen
maisons accoles

/A rou ust o ie M Elod

s deu

Matre douvrage SCI La Vosgienne (aujourdhui SCIC Habitat) Matre doeuvre M. Schweitzer, architecte Date du permis de construire Novembre 1985 Caractristiques de lopration Ce sont des maisons accoles par le garage et possdant un habillage des murs en bois. Des jardins sont situs lavant et larrire de chacun des 40 logements. Lopration offre des espaces publics de rencontre pour ses habitants. Autrefois habitat locatif, ces maisons sont aujourdhui habites par leurs propritaires. Densit

Le lotissement Le Prvert se situe au sud-est dOberhausbergen, prs de la route de Saverne.

- 17 logements lhectare - 40 habitants lhectare


Les habitants Essentiellement de profession librale, ces familles sont propritaires de leur logement. Proximit des services urbains Les services urbains sont facilement accessibles pied ou en transports en commun (ceux-ci sont trs performants Oberhausbergen et permettent un dplacement facile sur toute la CUS).

Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 21

Plobsheim
lotissement dense

/Ade trou Mous e i d Elo

us

Matre douvrage S.A. H.L.M. Carpi Matre doeuvre La socit immobilire Seraco Date du permis de construire Octobre 1976 Caractristiques de lopration Cette grande opration de 155 logements est essentiellement compose de maisons individuelles accoles. Elles possdent toutes une entre privative, un garage et un jardin lavant et larrire. Densit

Cet habitat se situe dans le lotissement Le Moulin, Plobsheim.

- 20 logements lhectare - 46 habitants lhectare


Les habitants Les habitants, issus de la classe moyenne, sont pour la plupart propritaires de leur logements. Proximit des services urbains Une cole jouxte lopration, nanmoins, pour les autres services, leur loignement incite les habitants utiliser leur voiture plutt que des modes doux de dplacements.

Julien Viel/Adeus

22

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Rhinau
maison jumele
Elo d ie M ou st rou / Ad eus

Matre douvrage Propritaire priv Matre doeuvre Siegwalt Roland, Architecte Date du permis de construire Mai 2003 Caractristiques de lopration La construction de cette maison de deux logements comporte un toit deux pans principaux. Des garages sont intgrs sur chaque ct et en saillie par rapport au volume principal. Densit

- 34 logements lhectare - 67 habitants lhectare


Les habitants Deux couples, dont un propritaire de lensemble. Proximit des services urbains Le centre de Rhinau est un peu loign et par consquent, les services peu accessibles autrement quen voiture.

Cet habitat se situe rue de la Msange, Rhinau.

Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 23

Schwindratzheim
maison jumele

Elodie Moust ro

u/Adeus

Matre douvrage Propritaire priv Matre doeuvre Jacques Martz, architecte Date du permis de construire Mars 1997 Caractristiques de lopration Cette maison bi-familiale comporte 2 logements et se situe dans un lotissement de maisons individuelles. Ces volumes sintgrent donc parfaitement bien. Chacun des deux logements comporte un sous-sol ou un garage, une entre privative, ainsi quun jardin. Densit

Ces maisons juemles se situent au sein du lotissement Wegweiser, langle des rues des Cerisiers et des Pommiers.

- 16 logements lhectare - 78 habitants lhectare


Les habitants Les deux familles sont locataires de leur logement. Proximit des services urbains Il ny a que quelques services disponibles Schwindratzheim. Hochfelden et Mommenheim ne se trouvent qu trois kilomtres et en regroupent beaucoup plus.

Julien Viel/Adeus

24

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

2.2

Les petits collectifs issus dune requalification ou de la restructuration danciens btiments


Cette catgorie concerne notamment en Alsace des fermes, des granges ou danciens btiments industriels transforms en logements, dont les volumes ne sont pas modifis et nengendrent pas de changements significatifs dans le paysage, que celui-ci soit urbain ou rural.

Julien Viel/Adeus

Le respect des volumes prexistants permet cette opration une intgration parfaite au coeur du village de Fessenheim-Le-Bas.

La conservation de volumes prexistants nempche en rien la recherche ou laudace architecturale. Ainsi, danciens btiments rhabilits deviennent synonymes de renouveau architectural dans les centres bourgs.

Julien Viel/Adeus

Une ancienne grange rnove dans le centre de Truchtersheim. Des extensions permettent de bien sparer les logements, sans toutefois changer significativement le volume du btiment.

Cette catgorie dhabitat intermdiaire produit une densit moyenne denviron 50 logements lhectare.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 25

Breuschwickersheim
ferme transforme en habitat collectif

Elodie Mou

strou/Ade us

Matre douvrage Propritaire priv Matre doeuvre M. Bouvret, architecte Date du permis de construire Mars 1993 Caractristiques de lopration Il sagit de la rhabilitation des dpendances dune ancienne ferme. La forme des btiments a t conserve et permet donc le respect de lesprit architectural villageois alsacien prexistant. Cette opration comprend 6 logements. Densit

Cette ferme rnove se situe sur la rue Principale (D45), dans le centre du village de Breuschwickersheim.

- 45 logements lhectare - 91 habitants lhectare


Les habitants Les habitants sont tous locataires, hormis le couple propritaire de lensemble. Proximit des services urbains Diffrents services urbains sont proches de lopration. Ils se situent dans le centre de Breuschwickersheim.

Julien Viel/Adeus

26

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Dangolsheim
ferme transforme en habitat collectif

St

ph a

ne C

ug net /

Ad eus

Matre douvrage La commune de Dangolsheim Matre doeuvre Le foyer de la Basse Bruche Date du permis de construire Avril 1999 Caractristiques de lopration Cette opration a permis la cration de cinq logements sociaux, ayant pour but daider les jeunes de la commune continuer vivre sur place. La cour intrieure est utilise comme parking. Densit

Cette ferme rnove se trouve au centre de Dangolsheim, face la mairie.

- 65 logements lhectare - 130 habitants lhectare


Les habitants La priorit est donne aux jeunes de la commune. Proximit des services urbains La ville de Molsheim, distante de six kilomtres, permet de pallier le manque constat de services urbains.

Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 27

Fessenheim-le-Bas
ferme transforme en habitat collectif

Elodie Moustrou/Adeus

Matre douvrage Iris Promotion Matre doeuvre M. Pierre Gaab, architecte Date du permis de construire Fvrier 1995 Caractristiques de lopration Cette opration comprend 21 logements. La cour centrale est utilise comme espace dagrment et de rencontre pour les habitants. Le plan de la ferme en U est respect, tout comme lesprit architectural alsacien. Densit

Cette ferme rnove se situe sur la D 720, dans le centre du village de Fessenheim-le-Bas.

- 64 logements lhectare - 250 habitants lhectare


Les habitants Les habitants sont essentiellement des couples avec enfants, originaires de Strasbourg et propritaires de leur logement. Proximit des services urbains Peu de services urbains prsents Fessenheim-Le-Bas, mais le village a une forte culture associative.

Elodie Moustrou/Adeus

28

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Furdenheim
ferme transforme en habitat collectif

Elodie Moustrou/Adeus

Matre douvrage Propritaire priv Matre doeuvre Le cabinet darchitectes Wolfrom Date du permis de construire Juillet 2002 Caractristiques de lopration Il sagit dune rhabilitation de dpendances de ferme suite un incendie. Les anciens volumes ont t conservs pour la cration de sept logements. Densit

Cette ferme se situe rue de la mairie, dans le centre du village de Furdenheim.

- 8 logements lhectare - 14 habitants lhectare


Les habitants Tous sont locataires, hormis le couple propritaire de lexploitation agricole. Proximit des services urbains Seulement quelques commerces de proximit sont prsents Furdenheim.
Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 29

Sermersheim
presbytre rnov

El

i od

t us

u ro

d /A

eu

Matre douvrage Smical (groupe Domial) Matre doeuvre Philippe Chittier, architecte Date du permis de construire Dclaration de travaux exempte de permis de construire, date davril 1999. Caractristiques de lopration Cette opration avait pour but la cration de quatre logements sociaux. Les volumes et la faade du presbytre nont pas t modifis. Densit
Ce presbytre rnov se situe rue du 1er dcembre, dans le centre de Sermersheim.

- 89 logements lhectare - 133 habitants lhectare


Les habitants Ce sont tous des locataires ayant fait une demande de logement social. Proximit des services urbains Prsence de quelques services urbains dans le centre du village, mais en nombre insuffisant.

Julien Viel/Adeus

30

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Stutzheim
ferme rnove

r Elodie Moust

ou/Adeus

Matre douvrage Propritaire priv Matre doeuvre Le cabinet darchitectes Wolfrom Date du permis de construire Cette opration sest droule en trois temps : 1986, 1991 et 1995 Caractristiques de lopration Cette opration de rhabilitation de la ferme et de ses dpendances en cinq logements fait suite un incendie. Elle a permis de conserver les volumes et lesprit architectural de la ferme. Densit

Cette ferme rnove se situe dans le centre de Stutzheim, Stutzheim-Offenheim.

- 19 logements lhectare - 45 habitants lhectare


Les habitants Trois foyers sont propritaires de leur logement et deux en sont locataires. Proximit des services urbains Manque rel constat de services urbains Stutzheim-Offenheim. Mais un bon service de transports en commun relie le village Truchtersheim ou Strasbourg.

Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 31

Truchtersheim
grange rnove

Elod ie

Mo u stro

u/A d

eus

Matre douvrage Propritaire priv Matre doeuvre Agence Epoxy Date du permis de construire Dcembre 2000 Caractristiques de lopration Il sagit l dune opration de rhabilitation dune ancienne grange, laquelle des extensions ont t ajoutes, de faon assurer une volumtrie plus importante aux trois logements. Densit - 60 logements lhectare - 220 habitants lhectare Les habitants Ce sont des familles locataires de leur logement. Proximit des services urbains Truchtersheim, en tant que bourgcentre du Kochersberg, concentre de nombreux services urbains.

Cette grange rnove se situe rue de lEglise au n13, dans le centre de Truchtersheim.

Julien Viel/Adeus

32

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

2.3

Les petits collectifs


Cette dernire catgorie comprend les petits collectifs de faible volumtrie nexcdant pas rez-de-chausse plus deux tages plus combles amnags. Elle comprend aussi les maisons de ville, ou bien encore les villas urbaines. Ces petits collectifs apportent certains avantages de la maison individuelle tels quentres privatives et/ou extrieurs appropriables.

Julien Viel/Adeus

Grce des escaliers, ce petit collectif de Brumath offre tous ses habitants une entre privative.

Linsertion de ces petits collectifs est plus facile et plus adquate dans de nombreux centres anciens.

Julien Viel/Adeus

La faade pignon sur rue est une des caractristiques du patrimoine bti des centres bourgs alsaciens. Ici, cette caractristique est reprise, tout comme les volumes et la prsence dun Schlupf (espace permettant lcoulement des eaux pluviales) entre ce btiment et celui dont il est voisin.

Diffrents amnagements extrieurs, au sein de ces oprations de petits collectifs, peuvent permettrent aux habitants davoir un sentiment dindividualit. Et cela, mme si lentre est collective.

Julien Viel/Adeus

Dans cette opration, situe Illkirch-Graffenstaden, les habitants disposent de terrasses ou de petits jardins disposs en rez-de-chausse, spars par des pergolas.

Cette catgorie dhabitat intermdiaire produit une densit moyenne denviron 65 logements lhectare.
ADEUS 2004 Lhabitat intermdiaire

. 33

maisons superposes et accoles

Brumath
Elodi e Mo

ustr ou/A deus

Matre douvrage Socit Immobilire du Bas Rhin (SIBAR) Matre doeuvre Le cabinet darchitecte AG Mehl Date du permis de construire Juin 1999 Caractristiques de lopration Ce petit collectif de huit logements est compos de maisons individuelles superposes et accoles. Toutes possdent une entre privative. Ce sont des logements sociaux. Densit

Cet habitat se situe rue de lAbattoir, perpendiculairement lavenue de Strasbourg.

- 54 logements lhectare - 108 habitants lhectare


Les habitants Ce sont tous des retraits, hormis un couple dartisans. Ils sont tous locataires. Proximit des services urbains Le centre de Brumath, trs proche, concentre de nombreux services urbains dont peuvent avoir besoin les habitants.

Elodie Moustrou/Adeus

34

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

IllkirchGraffenstaden
petits collectifs, Villa des Quais

Matre douvrage La socit Immobilire des Quais Matre doeuvre Francis Bozzi, architecte Date du permis de construire Fin des annes 1990 Caractristiques de lopration Ces petits collectifs, comprenant 16 logements, sintgrent parfaitement dans lurbanisation traditionnelle du vieil Illkirch. Les logements en rez-dechausse sont tous pourvus dun espace extrieur sous forme de jardin, spar de celui des voisins par une pergola. Les logements situs aux tages disposent eux de grandes terrasses. Densit

Elo

die

Mo

ust ro u/ Ad eu s

Cet ensemble de petits collectifs se situe quai de lAbreuvoir, en bordure du vieil Illkirch.

- 51 logements lhectare - 117 habitants lhectare


Les habitants La plupart des habitants sont des familles issues des professions intermdiaires. Proximit des services urbains Le centre dIllkirch-Graffenstaden, proximit, concentre de nombreux services urbains.

Elodie Moustrou/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 35

Marlenheim
collectifs et individuels accols
Elodie Moustrou/Adeus

Matre douvrage Propritaire priv Matre doeuvre Le cabinet darchitecte Bernard Helburg Date du permis de construire Juillet 1996 Caractristiques de lopration Lopration est compose de 8 logements, dont les volumes sont fractionns et dcals les uns par rapport aux autres, ce qui permet de ne pas donner une impression de masse lensemble. Cela permet aussi une bonne transition entre les collectifs et les maisons individuelles environnants. Densit

Cet habitat se situe 12 et 14 impasse des Bouleaux, dans le lotissement de La Peupleraie.

- 67 logements lhectare - 151 habitants lhectare


Les habitants Tous les habitants sont locataires. Il sagit essentiellement de jeunes couples. Proximit des services urbains Les diffrents services urbains dont dispose Marlenheim sont environ un kilomtre.

Julien Viel/Adeus

36

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Offenheim
petits collectifs

Elodie

Mo u s trou /

Adeu

Matre douvrage La socit Ascott Rsidences Matre doeuvre Philippe Hamman, architecte Date du permis de construire Dcembre 1998 Caractristiques de lopration Ces trois petits collectifs de huit logements chacun, sintgrent bien dans lurbanisation traditionnelle dOffenheim (notamment dun point de vue volumtrique) et assurent une bonne transition avec le lotissement de maisons individuelles tout proche. Densit - 66 logements lhectare - 150 habitants lhectare Les habitants La plupart des habitants sont propritaires de leur logement, ils sont issus de la classe moyenne. Certains logements sont lous par des investisseurs privs. Proximit des services urbains Un rel manque de services urbains est constat Stutzheim-Offenheim en matire de commerces de proximit. Nanmoins, loffre en transports en commun est performante et permet de rejoindre Truchtersheim ou Strasbourg avec facilit.
Lensemble de petits collectifs, Les Coteaux du Kochersberg se situe rue des Vignes, Stutzheim-Offenheim.

Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 37

Strasbourg
villa urbaine
u e Mo Elodi eus u/Ad stro

Matre douvrage Coproprit prive Matre doeuvre Le cabinet darchitectes Architecture et Soleil Date du permis de construire Aot 1995 Caractristiques de lopration Ce petit collectif de quatre logements offre des terrasses privatives, un jardin, une cave et un garage collectifs ses habitants. Il bnficie dune conception bioclimatique et solaire permettant une rduction des cots de chauffage et deau chaude ses rsidants. Densit - 51 logements lhectare - 128 habitants lhectare Les habitants : Les trois familles sont propritaires de leur logement. Le quatrime logement est un bien collectif leur permettant de recevoir familles et amis. Tout comme les autres parties communes, il est gr en coproprit. Proximit des services urbains : Peu nombreux, ils se concentrent autour de la station de tramway Elsau.
38

Cette construction se situe dans le quartier de lElsau, langle de la rue de lUnterelsau et de la rue de Waltz.

Julien Viel/Adeus

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Wolfisheim
collectif intgr
Elodie Moustrou/Adeus

Matre douvrage La S.A. Reda Matre doeuvre Hugues Chalumeau, architecte Date du permis de construire Novembre 1994 Caractristiques de lopration La ralisation est respectueuse de lesprit architectural environnant (pignon sur rue, alignement...) et sinscrit parfaitement bien dans le centre de Wolfisheim. Certains des dix-neuf logements disposent dun jardin, les autres de larges balcons. Densit - 101 logements lhectare - 230 habitants lhectare Les habitants Ils sont, pour la plupart, propritaires de leur logement. Proximit des services urbains Deux cabinets mdicaux sont intgrs lopration. De plus, de nombreux services urbains sont disponibles Wolfisheim.

Ce petit collectif se situe rue du milieu aux n5, 5a, 5b, et 5c, dans le centre de Wolfisheim.

Julien Viel/Adeus

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 39

Lopinion des rsidants et des acteurs concerns


Quel est le profil des rsidants de cette forme dhabitat ? Les rponses qui suivent cherchent, sur la base dune vingtaine dentretiens mens dans la rgion de Strasbourg, dcouvrir : - leur parcours rsidentiel, pour mieux connatre les raisons qui les ont pousss vivre dans ce type spcifique dhabitat; - les usages et les reprsentations quils ont de linterieur et de lextrieur de leur logement.

3.1

Les habitants
Une vingtaine dentretiens ont t mens avec les habitants afin de mieux comprendre comment ceux-ci vivent lhabitat intermdiaire. En somme, quelles ont t et quelles sont aujourdhui les motivations qui poussent choisir ce type spcifique dhabitat ? Cette approche purement qualitative permet de mieux cerner leurs attentes. Le nombre de familles interviewes nest pas assez lev pour tre une reprsentation fidle dun exercice scientifique. Toutefois, elles sont de catgories socioprofessionnelles ou dorigines gographiques diverses, et permettent didentifier un premier profil du rapport que ces familles entretiennent avec leur logement et leur cadre de vie. Les rsidants reprsentent presque tous les profils socioprofessionnels et catgories dges. Nous retrouvons des mtiers aussi divers que secrtaire mdicale, lectricien, assistante maternelle, directeur de laboratoire, infirmire, attach de clientle, ingnieur, technicien informatique, agent de communication, agent territorial ou encore professions librales... nous comptons aussi des actifs la recherche dun emploi et quelques retraits. Lhabitat intermdiaire nest donc pas ddi une catgorie sociale particulire, mais une vraie mixit sociale y est possible. La diversit de ses formes urbaines est probablement un facteur propice cette mixit. Ladaptabilit de lhabitat intermdiaire diffrentes contraintes et aux diverses structures socioconomiques familiales, en fait un produit de logement adquat dans de nombreux cas de figure et/ou trajectoires rsidentielles.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 41

3.2

La trajectoire rsidentielle des habitants


Dans une grande majorit des cas, les habitants rencontrs ont chang de logement dans le but de quitter le collectif pour lindividuel. Le logement intermdiaire est vcu comme laccession lindividualit : parce que cela ressemble une maison (femme, Truchtersheim). Une autre partie des habitants souhaitaient avoir un jardin dont lentretien ne demandait pas beaucoup de temps : on na pas trop le temps de soccuper du jardin, alors ce sont des maisons faciles vivre, un trs bon compromis entre un appartement et le lotissement (homme, Erstein), ou tout simplement agrandir leur espace de vie pour larrive dun nouvel enfant : lopportunit sest prsente au moment de larrive de notre deuxime enfant (femme, Fegersheim). Enfin, certains nayant pas denvie particulire, ont choisi leur logement par coup de cur. En ce qui concerne les logements sociaux, les habitants voient lemmnagement dans ces logements comme une obligation. Certains sont dus : on est colls aux autres (femme Fegersheim), dautres pas : quand jai quitt le quartier et que je suis arrive ici, je me suis tout de suite sentie bien, comme en vacances (femme, Fegersheim). Un point est encore souligner, tous recherchaient un logement ayant le meilleur rapport qualit/prix possible, et cela, que ce soit dans le secteur priv ou le secteur social, quils soient locataires ou propritaires. Tous les habitants rencontrs sont convaincus davoir fait une bonne affaire : par rapport ce quon a vu ailleurs sur Erstein (homme, Erstein). Toutefois, deux personnes mettent des doutes sur le choix du chauffage lectrique et nuancent donc le fait que leur logement soit dun bon rapport qualit/prix.

3.3

Le rapport quentretiennent les habitants aux surfaces intrieures et extrieures du logement


Lhabitat intermdiaire apporte pratiquement toujours un espace extrieur appropriable par ses habitants. Celui-ci est de petite taille et nexcde que trs rarement 5 ares. Le jardin, espace extrieur le plus rpandu, est parfois remplac par une terrasse ou un large balcon. Lespace extrieur, quel quil soit, est un des arguments poussant danciens habitants de logements collectifs vers lhabitat intermdiaire : le cadre de vie, le jardin, cest trs important (femme, Fegersheim), on voulait une maison o les enfants pouvaient jouer lextrieur (femme, Illkirch-Graffenstaden). Beaucoup de rsidants de lhabitat intermdiaire pensent que cet extrieur leur permet davoir un environnement plus rural quurbain : notre maison est en ville et cest quand mme la campagne (femme, Illkirch-Graffenstaden). Cet espace extrieur, mme minime, est synonyme de dtente, de jeux et de cadre de vie agrable, sans toutefois avoir un impact lourd en temps dentretien.

42

Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Les entres individuelles, trs courantes dans lhabitat intermdiaire, permettent dviter la cration dun syndic pour les surfaces collectives et sont trs apprcies dans le sens o elle confrent une plus grande intimit et/ ou individualit aux occupants du logement. Les logements ont une surface relativement moyenne, dans lensemble, aux alentours de 80 90 m. Les pices de vie (notamment le salon ou la salle manger) sont orientes de faon viter les vis--vis pour prserver lintimit des habitants. Le vis--vis est un des problmes majeurs rgler lors de la conception de quartiers dhabitat denses. Les logements sont assez grands dans les maisons familiales pour que chacun y ait son espace. Ainsi lintimit de chacun est respecte.

Diagramme de Serge Chermayeff et Christopher Alexander, Anatomie des domaines urbains,1963.

Ce diagramme a pour but de mettre en avant la situation socio-spatiale lintrieur dun logement. La situation prsente sur le diagramme est quilibre ; elle semble ltre aussi dans lhabitat intermdiaire lorsque celui-ci est judicieusement amnag, ou modulable en fonction de larrive et du dpart des enfants : leffet duplex et lamnagement permet chacun davoir son espace (femme, Truchtersheim). Voici les termes les plus utiliss par les habitants nous ayant dcrit leur logement : lumineux, chaleureux, espace, pratique, calme, convivial, fonctionnel, agrable, campagne Dautres qualificatifs sont moins logieux : peu vaste et non fonctionnel (seulement deux sur un total de 25 mots utiliss pour dcrire leur logement). Enfin, certains nous ont parl de promiscuit en prcisant que cela ntait pas pjoratif et quil fallait le comprendre de faon positive. On saperoit, au regard des mots employs pour dcrire leur logement, que les habitants sattachent autant des considrations internes et externes au logement. Lenvironnement dans son ensemble est mis ou non en valeur.

3.4

Lenvironnement immdiat dun rsidant de lhabitat intermdiaire


Les rsidants de lhabitat intermdiaire semblent avoir des exigences urbaines, que ce soit en termes de promiscuit avec les voisins, de services urbains publics ou privs ou bien encore en termes de transports en commun.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 43

En ce qui concerne les voisins, mme si certains voquent la grande proximit avec ceux-ci : il y a un vis--vis (homme, Erstein), parfois on les entend un peu (homme, Fessenheim-Le-Bas) ; beaucoup semblent avoir un seuil de tolrance lev inhrent la vie en ville : rien de trs grave (homme, Wolfisheim), mais cest pas une cata, on sy attendait (homme, Fessenheim-LeBas). Ce seuil de tolrance lev sexplique notamment par le fait que beaucoup de ces rsidants viennent de quartiers trs urbaniss. Mais aussi parce quun certain nombre dentres eux recherchaient une certaine promiscuit ou navaient rien contre et en supportent donc plus facilement les consquences. Bonjour/bonsoir semble tre la formule la plus approprie pour dcrire les relations de voisinage, en dehors des quartiers dont lamnagement incite aux rencontres : on prend parfois lapro (homme, Erstein). Les relations semblent plus fortes dans les quartiers dhabitat social : il y a une vritable solidarit entre les habitants (femme, Fegersheim). Les services urbains se doivent dtre proches des oprations. Une partie des personnes qui se sont exprimes dplorent le fait quil faille prendre sa voiture pour y accder, surtout sils jugent quils habitent en zone urbaine. Dautres utilisent leur voiture par souci de rapidit. Mais dans lensemble, beaucoup semblent choisir des modes doux de dplacements, quand ils en ont la possibilit, et ont donc choisi une zone gographique spcifique : cest pour a quon recherchait un logement dans Illkirch ! (femme, IllkirchGraffenstaden). Les espaces publics (parcs, stades, aires de jeux, piscines) semblent tre utiliss en complment des espaces extrieurs privs et sont toujours usits lorsquil y en a : cest agrable pour les enfants (femme, Fessenheim-LeBas), sil y en avait on est obligs daller Eschau ! (femme, Plobsheim). Encore une fois, les besoins damnagements urbains sont trs importants pour les rsidants de lhabitat intermdiaire. Pour les personnes rencontres, loffre en transports en commun est juge satisfaisante dans les oprations situes en ville. Leur densit leve permet linstallation dun arrt de bus plus rentable pour lexploitant. A linverse, dans les communes rurales de la rgion de Strasbourg, plus on sloigne de la ville-centre, moins loffre, et surtout son cadencement, sont jugs adquats.

3.5

Le sentiment durbanit
A la question de savoir si les habitants se sentent urbains? Les avis sont trs tranchs. Cette hypothse, sous forme daffirmation, nous montre quel point ce sentiment est trs partag suivant de nombreux facteurs. Certains, logeant en banlieue, se dclarent ruraux : nous ne sommes pas urbains, il y a des champs juste ct, nous pouvons nous promener pied ou vlo sans tre en ville (femme, Oberhausbergen). Dautres se sentent urbains par la force des choses (femme, Illkirch-Graffenstaden), au vu de leur situation gographique (en zone urbaine ou priurbaine). Mais habiter en ville nest pas la seule raison qui pousse se dcrire urbain . Le mode de vie des habitants permet ces derniers de se qualifier durbains (sorties restaurant, cinma, thtre, manifestations sportives ou culturelles). Ainsi, danciens urbains ou des ruraux se sentent urbains, dautant plus quils habitent dans des oprations relativement denses.

44

Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

3.6

Les avantages et les inconvnients dun quartier dense


Pour beaucoup, le fait dhabiter dans un quartier dense est synonyme de convivialit, tandis que dautres (une minorit) y voient une image ngative donne lextrieur : a ressemble des HLM en longueur, mme si cest mieux quun appart (femme, Plobsheim). Certains pensent que leur quartier, du fait de sa densit, est synonyme de logements sociaux pour les habitants de lextrieur. Cela rsulte dun fait historique : partir des annes 70, lhabitat intermdiaire fut essentiellement utilis par les bailleurs sociaux. Dautres pensent que lhabitat intermdiaire est une forme durbanisation de la ville chelle humaine. Un des problmes semble-t-il rcurrent dans les quartiers denses, rside dans le fait quil nexiste que trop peu de places alloues au stationnement automobile. Cest surtout un problme dans les oprations ayant plus de vingt ans. En effet, les constructeurs prvoient 2 places par logement en moyenne. Mais au bout dun certain nombre dannes, les enfants ont grandi et eux aussi ont une voiture, do des problmes dengorgement au niveau des places : il y a une conomie des surfaces, donc les gens utilisent leur garage comme espace de rangement, mettent leurs voitures lextrieur. Et puis les enfants ont grandi et ont une voiture (homme, Erstein). Les quartiers denses, a contrario des lotissements classiques , facilitent la mise en place de transports en commun. Ce service est jug trs important par les habitants. Tout comme la prsence de services urbains publics et privs, qui sont naturellement proches des zones fortement urbanises : tout est l 5 minutes (homme, Wolfisheim). Lorsque ceux-ci ne le sont pas, les habitants ne jugent pas cela normal : nous sommes obligs de prendre notre voiture, est-ce normal ? (femme, Plobsheim). Limportante densit dun quartier devrait tre synonyme de prsence de diffrents services.

3.7

Lopinion des acteurs : lu, architecte, promoteur immobilier et bailleur social.


Une demande de la population?
Lhabitat intermdiaire provoque un rel engouement chez les potentiels acqureurs, daprs le bailleur social et le promoteur immobilier, mais cette affirmation est nuance par larchitecte que nous avons rencontr : oui, une demande, ou plutt une rponse face la chert du foncier. Ce problme de cot li au foncier est dailleurs soulev par un lu, cherchant contourner le manque constat (de foncier). La demande semble tre trs forte chez les propritaires souhaitant investir, et cela notamment dans la rnovation danciens corps de fermes.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 45

Une ralit sur le terrain ?


La rnovation danciens btiments agricoles semble avoir le vent en poupe. En ce qui concerne la cration de logements ayant pour finalit laccession sociale, le constat est tout autre : mme si la demande est trs forte, nous avons choisi de ne plus raliser de telles oprations (bailleur social). Celles-ci deviennent difficile raliser cause de la chert du foncier et aux surcots que cela peut engendrer. Nanmoins, cette forme dhabitat est produire car on manque de rserves foncires et le lotissement classique engendre des problmes de cadre de vie et de dplacements (lu), des projets sont donc ltude. Notre promoteur priv semble rellement sintresser cette forme dhabitat, puisquil a plusieurs projets en cours, notamment Strasbourg (parc des Poteries), Slestat ou bien encore Schweighouse sur Moder.

Des oprations rentables ?


Elles le sont si le matre douvrage est dj propritaire du terrain, du btiment ou que son investissement sinscrit dans le cadre dune loi type Robien (architecte). Notre promoteur priv pense que ces oprations sont rentables lorsquelles sont adaptes un certain type de terrain et un certain type de clientle. Pour lui, ces oprations sont rentables lorsquelles se situent plus de 35 km de Strasbourg. Sur la Communaut urbaine de Strasbourg, il choisit de mlanger lhabitat intermdiaire avec dautres formes urbaines (collectives) pour rpartir la trop importante charge foncire.

Les moyens mettre en oeuvre pour raliser des oprations dhabitat intermdiaire ?
Il faut tout dabord que le matre douvrage soit cohrent dans sa dmarche, et que celle-ci respecte un certain esprit village (architecte). Il faut aussi que les communes fassent en sorte de promouvoir ce type dhabitat auprs des propritaires de parcelles (lus).

A destination de quel public ?


Cela dpend bien videmment du type de logement commercialis (architecte). Cette affirmation semble faire lunanimit auprs des personnes que nous avons rencontres. Le bailleur social nous rappelle que les oprations ralises le sont prioritairement pour les personnes de leur commune. Notre promoteur priv, quant lui, privilgie les nouveaux accdants la proprit et les investisseurs.

Comment promouvoir lhabitat intermdiaire ?


Il sagit avant tout de communiquer et de montrer quil existe autre chose que lindividuel et le collectif (promoteur priv). Puis, demmener les lus dcouvrir des oprations dhabitat intermdiaire, pour sappuyer sur lexemplarit parce quil y a mconnaissance et non pas rticence (lu), tout en les formant cette thmatique. Cette pdagogie est ncessaire (architecte), de faon faire passer lintrt collectif avant lintrt individuel (architecte), et doit aussi tre faite auprs des personnes dlivrant les permis de construire (architecte). Notre promoteur priv veut bien aider les communes comprendre que lhabitat intermdiaire cest bien ! Mais il propose surtout dadapter les charges foncires au produit.

46

Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

Il existe de relles carences en termes de promotion de lhabitat intermdiaire. Cette promotion serait essentiellement faire auprs des lus. Nanmoins, il convient aussi deffectuer ce travail de promotion auprs des promoteurs privs, des bailleurs sociaux et des professionnels de lurbanisme. Ces oprations, bien relles sur le terrain, souffrent dun manque de visibilit face la dichotomie individuel/collectif. Elles sont pourtant, a priori, rentables, et elles mritent une place dans le paysage urbanistique franais. Ces oprations, lorsquelles sont ralises, sont recherches par un public trs vari et rpondent donc une vritable demande de la population.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 47

Bibliographie
PUBLICATIONS
Dfinition et typologie Giraud S., Entre les btiments collectifs et les maisons individuelles, quelle place reste-t-il pour un habitat intermdiaire Montchat Lyon 3me, Ecole darchitecture de Lyon, mai 2001. Guyon C., Lhabitat intermdiaire une terrasse au soleil ! Septembre 1999. Hourdin N., Meudon, vers un habitat intermdiaire, Ecole darchitecture de Paris Belleville, 1994. Jourda F., La maison de ville, lment constitutif de lespace urbain, Ecole dArchitecture de Lyon, 1979. Mtropole Savoie / Parc Naturel Rgional du Massif des Bauges / CAUE Savoie / SCP Barbeyer et Dupuis, Etude action sur lhabitat intermdiaire, avril 2003. PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), Lhabitat intermdiaire en France, Controverse autour de lart de percher une maison sur une autre dans lenjeu dune ville durable : vers une densit intermdiaire mieux partager, juin 2001. Histoire Bellanger F., Habitat(s), questions et hypothses sur lvolution de lhabitat, Ed. de lAube, La Tour dAigues, 2000. Cacheux E., Etat des habitations ouvrires la fin du XIXme sicle, Paris, Baudry et Cie, 1891. Moley C., Limmeuble en formation, gense de lhabitat collectif et avatars intermdiaires, Mardaga, Lige, 1991. PUCA, Habitat convivial et qualits urbaines : du renouveau de lhabitat intermdiaire, enqute sur lvolution dune controverse en France, suivie par R. Perrinjaquet et D. Valabrgue, Rapport final, Paris, novembre 2001. Rvillon S., Habitat intermdiaire : une hypothse dvolution vers un habitat du futur, Ecole darchitecture de Lyon, 1992. Robert-Planes C., Comment promouvoir lhabitat intermdiaire ? Une question dinformation et de rglement, mmoire de Dess, septembre 2002. Concours et confrences Agence durbanisme de la Courly, Lhabitat alternatif la maison individuelle, rapport introductif, 1997. Cimbton, Rinventer lhabitat intermdiaire, Cinquime session, 2000 / 2001. Concours Europan3, Chez soi en ville, urbaniser les quartiers dhabitation, rsultats europens, 1994. Concours Europan 4, Construire la ville sur la ville, session France, ouvrage ralis sous la direction dAlain Plissier, Les Editions de lImprimeur, Besanon, 1997.
ADEUS 2004 Lhabitat intermdiaire

. 49

Congrs SNAL (n13), Le lotissement dense, intervention de Pascale Poirot, Bordeaux, juin 2001. PUCA, Journe dtude villa urbaine durable , prsentation de Frdric Mialet, septembre 2002. Prsentation dexemples Agence dUrbanisme de Lyon, Nouveaux produits de lhabitat intermdiaire : quelques rfrences dans lagglomration, en France et en Europe, G. Sabaterie, juin 2004. Agence dUrbanisme de Lyon, Evolution de 9 oprations dhabitat alternatif dans lest lyonnais, dcembre 1999. Adeus, Habitat intermdiaire dans le Scoters, Prsentation dexemples dhabitats intermdiaires sur laire du Scoters pouvant servir dchange dexpriences entre les lus, juin 2004. CAUE 67 (Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement du Bas-Rhin), lhabitat intermdiaire, janvier / fvrier 2003. CAUE 67, Diversit des formes de lhabitat, mai 2003. CAUE 67, Diversit des formes de lhabitat, Annexes, mai 2003. De Leiris R, La dimension collective de lhabitat individuel : projet dhabitat individuel group Seyssins, Ecole dArchitecture de Grenoble, TPFE, 1999. Ouvrages faisant rfrence lhabitat intermdiaire Adeus, Diagnostic, Schma de Cohrence Territoriale de la Rgion de Strasbourg, octobre 2002. Audiar, Diversit, densit et qualit urbaine, dcembre 2000. Baljon L., Pflug M., Nieuw Sloten Amsterdam : garden city of today, TOTH Publishers, Amsterdam, 2001. Bauer G. et De Lataulade B., Vers des lotissements denses, recherche ralis par et pour le ministre de lquipement, des transports et du logement, D.G.U.H.C., Plan Urbanisme Construction Architecture, septembre 2000. Bernfeld D. et Mabardi J.F., Lhabitat group autogr au Benelux et en Europe, habitat et participation, Louvain la neuve, 1994. Bradel V., Dieudonn P. et Vigato J.C., La maison de ville, un savoir faire la recherche dune tradition, PUCA, programme conception et usage de lhabitat, Collection Recherches, MALTM, Paris, 1990. Bund Deutsher Architekten, Architektur in Baden-Wrttemberg, Stuttgart, 2003. Capelle-Fillon Lara, Relation de voisinage et impacts sur la sant mentale, Mmoire de matrise de psychopatologie, Universit Paris V Ren Descartes, 2001-2002. Groupe huit, Etude de maisons volutives sur petites parcelles, Tunis, 1978. Friedman A., Ct M., Maisons cot abordable et communauts viables, Socit dhabitation du Qubec, janvier 2003.
50

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004

LAtelier 3, Recherche pour un habitat personnalis structures traditionnelles et quipements industrialiss, Ed. Eyrolles, Paris, 1973. Maiteno H., Formes urbaines et habitat social, construction Architecture, septembre 2000. Universit Marc Bloch, Institut durbanisme, Adeus, Densifier la ville avec nos maisons, Rapport de stage, Julie Kosman, juin 2003.

REVUES
Agence durbanisme de la mtropole bordelaise, densit et formes urbaines dans lagglomration bordelaise, Complexcit, n1, janvier 2002. ARK, revue finlandaise, Detached-house, janvier 2001. Cahiers de lIAURIF, Les cits-jardins de la rgion dIle de France, Paris, mai 1978. Diagonal, Renouvellement urbain, des maisons pour changer la ville, n152, 2001. Davoine Gilles, Maisons en bande, mars 1996, AMC n69 p 61-85. Flix F., Lotissement dense : lexprience danoise, Le moniteur des travaux publics et du btiment, avril 2002. Flix F., Lotissement dense : lexprience anglaise, Le moniteur des travaux publics et du btiment, avril 2001. Fouchier V., Vers des planchers de densit, Etudes Foncires, n81, 1998. Guervilly J., Maisons en bande, logements Plrin, AMC n69, mars 1996. Joffroy P., Lotissement dense : lexprience hollandaise, Le moniteur des travaux publics et du btiment, novembre 2002. Lemonier M., Cit-Jardins, une ide centenaire, Diagonal n132, juillet-aot 1998 Le courrier des maires, Comment faire rimer qualit et densit ?, p 34-37, juin 2001. Mialet F., Plaine Commune, la recherche dun habitat individuel dense, Le moniteur des travaux publics et du btiment, juillet 2003. Mialet F., Habitat dense et individualis au cur dune agglomration, Le moniteur des travaux publics et du btiment, novembre 2003. Marc De Leusse, Lhabitat intermdiaire : aprs lexprimentation, la gnralisation ?, dans Habitat et vie sociale, mars / avril 1976, p 54-55. Technique et Architecture, Plein centre, St Jacques de la Lande, n447, p 4649, juillet 2001. Technique et Architecture, Pays-Bas, la densit ?, n447, fvrier-mars 2000.

ADEUS 2004

Lhabitat intermdiaire

. 51

TEXTES DE LOI
Loi relative la Solidarit et au renouvellement urbains (SRU) n 2000-1208 du13 dcembre 2000.

SITES INTERNET
Ces sites font rfrence lhabitat intermdiaire ou en donnent des exemples. http://www.equipement.gouv.fr/recherche/incitatif/puca/accueil_puca.htm http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/index.html http://www.sibart.org/pdf/handbook_fr.pdf http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/cdu/datas/docs/vr12sommaire.htm http://www.safa.fi/ (site finlandais, mais dont il existe une version anglaise). http://www.apabcn.es/sostenible/construccions/buscador/castella/ busc3.asp?id=165 (site en espagnol). http://www.cg67.fr/tlbr/page.asp?numero=18&i=14 http://www.rickmansworthherts.freeserve.co.uk/howard1.htm (lien vers un site en anglais traitant des cits jardin). http://www.memoirelocale.com/Suresnes/ http://crdp.ac-reims.fr/ressources/dossiers/cheminvert/table_ronde1/olot.htm (projet inachev de cit-jardin de Gaudi). http://www.lt-ark.dk/ (site de larchitecte danois Boje Lundgaard o sont
prsentes certaines de ses ralisations dhabitat intermdiaire).

http://www.samenhuizen.be/ (site permettant dacceder de nombreux liens en anglais sur le cohousing). http://droit.org/code/index-CURBANIL.html (code de lurbanisme). http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/amquablo/masadedu/amcodu/ amcodu_007.cfm http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/amquablo/masadedu/amcodu/loader.cfm?url=/ commonspot/security/getfile.cfm&PageID=68189 http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/amquablo/masadedu/amcodu/loader.cfm?url=/ commonspot/security/getfile.cfm&PageID=68186 http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/amquablo/masadedu/amcodu/loader.cfm?url=/ commonspot/security/getfile.cfm&PageID=68194

52

. Lhabitat intermdiaire

ADEUS 2004