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Sommaire

I. II. Introduction Prsentation gnrale de lentreprise Renseignements caractre gnrale Organigramme de la CGI Activit de la CGI Prsentation de la situation financire de la CGI Analyse du compte de produits et charges Analyse du bilan Etude de lquilibre financier Analyse du tableau des flux de trsorerie

III.

Prsentation de la situation financire de la CGI


Analyse du compte de produits et charges : Produits dexploitation :

En 2008, les produits dexploitation ont enregistr une progression de 10.78 % passant de 2036 Mdh en 2007 plus de 2255 Mdh. Cette importante volution sexplique essentiellement par : Une hausse de prs de 29% du chiffre daffaires 1189 Mdh ; Une variation de stock qui stablit 973 Mdh, en progression de prs de 3 % par rapport 2007 ; Des reprises dexploitation de lordre de 88 Mdh, en forte diminution par rapport 2007. En 2009, les produits dexploitation poursuivent leur trend haussier un rythme plus soutenu que celui de 2008 . En effet, la hausse de 35% du CA combine aux fortes reprises dexploitation (346%) a t attnue par la baisse du poste variation des stocks (-10%), et une autre diminution importante des autres produits dexploitation. En 2010 ,les produits dexploitation ont enregistr une baisse de -15% malgr la hausse de chiffre daffaire a hauteur de 20 % ,cette baisse est explique par la diminution des autres reprises dexploitation de -55% ,et la baisse des stocks de -64.89% . En 2011, les produits dexploitation ont enregistr une progression de 23 % aprs la baisse quil a connu en 2010 ,cette volution sexplique par une hausse simultane du chiffre daffaire ,de variation de stocks de produits ,des reprises dexploitation et des autres produits dexploitation .

Charges dexploitation :

Les charges d'exploitation, constitues essentiellement des achats consomms de matires et fournitures, ont connu une progression en 2008 1889 Mdh (10%). En 2009, les charges d'exploitation continuent sur leur tendance haussire 2442 Mdh, en progression de 30% par rapport 2008. En 2010 les charges dexploitation ont connu une baisse de 20% d { la diminution des achats des matires premires ,et la diminution des impts et taxes hauteur de 71% et la baisse des dotations dexploitation . En 2011 ,les charges dexploitations ont connu une hausse en 2011 dun montant de 2501 Mdh .

Valeur ajoute :

En 2008, la valeur ajoute a enregistr une forte progression stablissant { 394 Mdh contre 221 Mdh une anne auparavant, justifie par une augmentation significative de la production de 15 %. Cette augmentation est due la hausse des ventes de biens et services produits et de la variation des stocks de produits . En 2009, la valeur ajoute enregistre une baisse de 59%, en passant de 394 Mdh en 2008 161 Mdh en 2009. Cette baisse sexplique par : la baisse de 50% de la marge brute sur consommation qui est due la forte hausse de la consommation due

principalement une augmentation des achats consomms de matires et fournitures en lien avec les investissements engags par la socit. A partir de 2010,la valeur ajout revient son rythme de progression avec une augmentation de plus de 150% ,cette augmentation est due la hausse des ventes des biens et services produits et de la variation des stocks de produits .

Excdent brut dexploitation :

En 2008, lexcdent brut dexploitation enregistre une forte croissance passant { 331 Mdh contre 203 Mdh au titre de lexercice 2007. Cette augmentation est justifie principalement par la croissance de la valeur ajoute sur la priode qui stablit { 394 Mdh en 2008 contre 221 Mdh en 2007. En 2009, lexcdent brut dexploitation enregistre une baisse importante et stablit { 81 Mdh contre 331 Mdh une anne auparavant. Cette baisse sexplique par la forte diminution de la valeur ajoute qui passe de 394 Mdh en 2008 161 Mdh en 2009. A partir de 2010 lexcdent brut dexploitation connait une hausse importante de 290% ,cette augmentation est justifie par la croissance de la valeur ajoute sur la priode qui stablit { 406 contre 161 en 2009.

Rsultat dexploitation :
Alors que les charges dexploitation progressent plus vite que le chiffre daffaires en 2005, en lien avec les investissements engags par la CGI aussi bien en matrise douvrage quen matrise douvrage dlgue, le rsultat d'exploitation est en hausse grce la forte volution des produits dexploitation. Par consquent, la marge oprationnelle samliore passant de 12,2% { 22,6%. En 2006, la croissance continue de lactivit de la CGI a t faiblement ralentie par la progression des charges dexploitation (investissements de la CGI). Par consquent, le rsultat dexploitation continue sur sa progression (5,6%) mais dune manire moins soutenue quen 2005. La marge oprationnelle sen trouve quant { elle { 19,8%, en baisse de 2,8 points.

Rsultat financier :
Les produits financiers de la CGI correspondent essentiellement aux revenus des titres de participation des filiales. En 2005, ils se sont tablis 7 Mdh en baisse de 11 Mdh par rapport 2004 qui avait enregistre des revenus de lordre de 18 Mdh au titre des dividendes exceptionnels distribus par les filiales EXPROM et SCOM. Ces 7 Mdh ont t totalement distribus par Exprom.

Les charges financires ont aussi enregistr une baisse consquente passant de 19 Mdh en 2004 prs de 8 Mdh en 2005. Cette baisse de 11 Mdh est la consquence : des efforts dploys par la CGI afin de matriser le cot de ses ressources (crdits spots ngocis des taux variant entre 3,8% et 4,25%) ; de la dotation financire opre sur les titres EXPROM (3 Mdh) suite une perte de 3 Mdh enregistre par la socit et qui a entran la rduction de sa situation nette de 18 Mdh en 2004 15 Mdh en 2005 du remboursement des autres dettes de financement qui se sont leves 16,5 Mdh fin 2004.

Par consquent, le rsultat financier stablit { -621 Kdh contre 216 Kdh une anne auparavant. En 2006, les produits financiers de la CGI ont enregistr une forte progression 35 Mdh. Cette importante volution est lie : aux revenus des titres de participation pour 13 Mdh (7 Mdh distribus par SCOM et 6 Mdh distribus par EXPROM) ; la reprise de la provision des titres EXPROM (21 Mdh) suite la cession de la socit CDG Dveloppement. Il est souligner que cette provision a t constitue hauteur de 11 Mdh en 2000, 7 Mdh en 2004 et 3 Mdh en 2005 suite la baisse de la situation nette de la socit. Sagissant des charges financires 2006, elles passent de 8 Mdh en 2005 { 7 Mdh en 2006, soit une baisse de 17%. Cette baisse est principalement lie la baisse des taux dintrts dbiteurs constats sur le march des taux. Ainsi, le rsultat financier passe de -621 Kdh en 2005 plus de 28 Kdh en 2006.

Rsultat non courant :


En 2004, les produits non courants se sont tablis prs de 12 Mdh, composs des produits des cessions dimmobilisation (63 logements du programme Al Arsa entrant dans les activits sociales de la CGI (salaris de la CGI)) pour 5 Mdh et des reprises aux provisions pour 7 Mdh correspondant diverses charges payer devenu sans objet. Sagissant des charges non courantes, celles-ci se sont tablies 4 Mdh correspondant essentiellement aux valeurs nettes damortissement des immobilisations cdes (cession dune partie des appartements Al Arsa (23 appartements)). Par consquent, le rsultat non courant sest tablit { 8 Mdh En 2004. En 2005, les produits non courants ont progress de 61% 19 Mdh. Ces derniers sont composs essentiellement : des produits de cession des logements inscrits { lactif (Al arsa pour 7,4 Mdh) ; des produits de cession des titres SCET pour 8 Mdh ; une reprise de provisions pour travaux de reprise (mal faon) dans divers programmes et qui est devenue sans objet (3,4 Mdh).

Sagissant des charges non courantes, elles ont fortement volu passant de 4 Mdh { 11 Mdh soit une hausse de 178%. Elles sont constitues essentiellement : De la valeur nette comptable des appartements Al Arsa pour 6, 5 Mdh ; De la valeur nette comptable des titres SCET pour 2 Mdh ; Dautres charges pour 2,7 Mdh se rapportant essentiellement aux frais des tudes menes sur les programmes Challah et Oudayas (projets non raliss).

Limportante hausse des charges non courantes a ainsi t largement compense par la hausse des produits non courants. Le rsultat non courant en ressort 8 Mdh, en quasi stabilit par rapport 2004. En 2006, le rsultat non courant a enregistr une forte baisse -19 Mdh contre 8 Mdh une anne auparavant. En effet, la forte augmentation des charges non courantes 40 Mdh a pnalis le rsultat non courant. Ce dernier est constitu comme suit : Produits non courants 21 Mdh, en progression de 11% par rapport 2005. Ils sont constitus hauteur de 18 Mdh par les produits de cession des titres EXPROM (16,8 Mdh) et SCOM (1,2 Mdh). Le reste, soit 3 Mdh, correspond des reprise de provisions relatifs diverses charges payer devenu sans objet ; Charges non courantes 40 Mdh, contre 11 Mdh une anne auparavant. Cette forte progression est due principalement i) la cession en 2006 des titres de participation EXPROM et SCOM et par consquent, la comptabilisation dune valeur nette damortissement de ces cessions de 38 Mdh (37,2 Mdh pour EXPROM et 0,5 Mdh pour SCOM) et ii) la constatation dune dotation aux provisions pour investissement pour 2,4 Mdh.

Rsultat net :
En ligne avec lvolution du rsultat courant, le rsultat net de la CGI slve { 82 Mdh en 2005, en progression de 173% par rapport 2004. Cette volution intervient malgr la forte augmentation de limpt sur les socits qui a enregistr une progression bien suprieure (342%) { celle du rsultat avant impts (213%). En effet, en 2004, lIS reprsentait 24% du rsultat avant impts contre 33% en 2005 et ce en raison de lenregistrement de produits non taxables (dividendes et reprises de provisions ayant subit limpt au moment de leur constitution). En 2006, le rsultat net continu sur sa tendance haussire passant 89 Mdh contre 82 Mdh une anne auparavant. Cette progression est la consquence de la hausse de 31% du rsultat courant, laquelle a t que partiellement attnue par la baisse du rsultat non courant.

Analyse du Bilan :

Actif
Actif immobilis :
Lactif immobilis net de la CGI a enregistr une baisse de 22% en 2005 passant de 44 Mdh en 2004 { prs de 34 Mdh. Cette baisse sexplique essentiellement par : La baisse de 26% des immobilisations corporelles de 5 Mdh 15 Mdh essentiellement suite { la cession dimmobilisations (cession dappartements Al Arsa) et { lacquisition de diverses immobilisations corporelles pour 0,3 Mdh ; La baisse de 26% des immobilisations financires (de 24 Mdh 18 Mdh) suite : - la dprciation des titres de la socit EXPROM par rapport la situation nette au niveau de son bilan (la CGI a enregistr une dotation aux provisions pour dprciation dune valeur de 3 Mdh correspondant { la baisse de la situation nette comptable de la socit EXPROM) ; - la cession des titres de SCET dtenus par la CGI (valeur historique 2 Mdh) pour une valeur de 8 Mdh ; - la baisse de lencours des prts immobiliss de la CGI { 1 Mdh contre 2 Mdh (prts destins aux salaris de la socit). En 2006, lactif immobilis a enregistr une forte progression { 90 Mdh contre 34 Mdh une anne auparavant. Cette volution est due principalement : la forte augmentation des immobilisations financires, consquence de lacquisition de 70% des titres de participation de la socit Al Manar

Dveloppement Company pour 70 Mdh et de 20% de la socit pour le dveloppement et la promotion du Sport pour 1,8 Mdh ; la cession des titres de participation dExprom (valeur historique de 15,8 Mdh) et de Scom (valeur historique de 0,2 Mdh) au profit de CDG Dveloppement.

Actif circulant :
Compos des valeurs d'exploitation (stocks) et des crances clients, lactif circulant slve { fin 2005 1 Gdh contre 864 Mdh en 2004. Cette importante progression s'explique essentiellement par laccroissement de 91% des crances de lactif circulant et de 28% des stocks. En 2006, lactif circulant continue sa progression pour atteindre 2 Gdh en 2006 tir par la hausse de 6% du niveau des stocks et de 126% des crances clients.

Trsorerie actif :
En 2005, la trsorerie actif de la CGI a atteint 107 Mdh en progression de 18% par rapport 2004. Lessentiel de cette trsorerie, soit 94 Mdh, provient des encaissements de chez les matres douvrage dans le cadre des oprations menes en MOD. Le reste, soit 13 Mdh est gnr par les activits propres la CGI. En 2006, la trsorerie actif slve { 125 Mdh en hausse de 16% par rapport { 2005. La quasitotalit de cette trsorerie concerne les oprations en MOD.

Passif
Financement permanent :
Les capitaux propres de la CGI progressent de 18% en 2005 pour stablir 378 Mdh contre 321 Mdh en 2004. Cette volution repose sur la croissance du rsultat net de la socit (hausse de 180% du rsultat net sur la priode) et ce en dpit dune distribution de dividende de 25 Mdh En 2006, les capitaux propres de la CGI se sont tablis 396 Mdh, en progression de 5% par rapport { 2005. Cette volution sexplique principalement par : un rsultat net de 88 Mdh diminu des distributions de dividendes ; la croissance des rserves, qui passent de 6 17 Mdh.

la distribution dun dividende de 70 Mdh aprs dotation de la rserve lgale hauteur de 4,1 Mdh

En 2005, les capitaux propres assimils de la CGI ont enregistr une baisse de 15% 1 Mdh. Cette baisse est due la diminution de la provision pour logement (0,17 Mdh), constitue au titre des prts logements accords au personnel CGI. La diminution de cette provision correspond la reprise ralise suite aux remboursements des salaris de leurs prts. En 2006, le niveau des capitaux propres assimils de la CGI renoue avec la hausse passant de Mdh prs de 3 Mdh, consquence de la constitution dune provision pour investissement pour 2,4 Mdh. En 2005, la CGI a procd au remboursement intgral de ses dettes moyen et long terme. A fin 2006, et { part les concours bancaires, la socit na contract aucune nouvelle dette depuis le remboursement intgral de ses dettes moyens et long terme. En 2005, la CGI a procd { laugmentation des provisions pour risques et charges de plus de 11 Mdh suite la constitution de provisions pour charges diverses. Ces provisions sont composes essentiellement par une provision pour complment de droits denregistrement pour divers terrains. En 2006, le montant des provisions pour risques et charges sest tabli { 21 Mdh en progression de 0,4 Mdh par rapport son niveau en 2005. Cette lgre hausse est lie la constatation dune provision pour impts { payer pour 0,5 Mdh laquelle a t partiellement compense par une reprise au titre de la mme rubrique (0,06 Mdh).

Passif circulant :
A fin 2005, les dettes du passif circulant slvent { 800 Mdh en progression de 51%. Cette hausse sexplique essentiellement par : la hausse de 57% du poste fournisseurs et comptes rattachs lequel est constitu des montants des retenues de garanties opres sur les situations de travaux, des garanties dcennales relatives aux travaux raliss et comptabiliss fin 2005 sur divers programmes ; la progression de 44% des avances clients 441 Mdh contre 306 Mdh en 2004. Ces avances correspondent pour lessentiel { des avances clients sur divers projets non encore livrs ; lvolution de 62 Mdh des autres dettes du passif circulant. Celles-ci correspondent principalement aux fonds reus en 2005 des mandants pour la ralisation de leurs projets (Fondation Mohamed VI, IRCAM ) et de lImpt sur les socits 2005 (41 Mdh).

Au cours de lexercice 2006, les dettes du passif circulant se sont tablies { 997 Mdh, en hausse de 25% par rapport 2005. Cette progression est due essentiellement :

la hausse de 15% du poste fournisseurs et comptes rattachs ; laugmentation de 145% des autres dettes du passif circulant correspondant en grande partie aux avances en comptes courant pour 232 Mdh accord par lactionnaire pour lacquisition de 70% de la socit Al Manar Developement Company (70 Mdh), lacquisition de la Socit pour le dveloppement et la promotion du sport pour 1,8 Mdh et le versement dun acompte de 160 Mdh { MedZ pour lachat du terrain Chrifia { Marrakech.

Sagissant de la rserve du commissaire aux comptes relative aux retenues pour assurances dcennales, il convient de prciser que tous les programmes achevs et rceptionns par la CGI sont totalement assurs { lexception de : Programmes Annakhil (Rabat) : la CGI vient dobtenir de lorganisme de contrle lattestation mentionnant quil n y a pas de danger quant { linstabilit de louvrage. Le dossier a t transmis { lassurance pour ltablissement de contrat; Programmes El Menzeh (Rabat) : Lappel doffres est lanc pour la dsignation de lassureur. Lassurance en question sera couple avec les 100 villas en cours de livraison en 2007 ; Programme Tiguemmi (Agadir) : Lattestation du bureau de contrle exige par le cabinet dassurance est en cours dtablissement.

Par ailleurs, il convient de prciser que les comptes fournisseurs, retenues de garantie dont le solde slevait { 4,7 millions de dirhams au 31 dcembre 2006 ont t analyss. Ainsi, certaines retenues devenues sans objet pour un montant total de 2,5 millions de dirhams seront constates en produit au cours de lexercice 2007. Les comptes fournisseurs factures non parvenues qui totalisaient 5,3 millions de dirhams au 31 dcembre 2006 ont quant eux t analyss. Un montant total de 5,1 millions de dirhams correspondant des charges provisionnes devenues sans objet sera repris au titre de lexercice 2007.

Trsorerie passif :
A fin 2005, la trsorerie passif demeure pratiquement inchange par rapport 2004 stablissant ainsi 123 Mdh. Celle-ci correspond aux rglements effectus pour la constitution de la rserve foncire (80 Mdh). En effet, le recours la dette court terme pour le financement des acquisitions foncires sexplique principalement par la rapidit du dblocage des fonds en vue de profiter des opportunits foncires. L'exercice 2005 a t marqu par un effort considrable en termes de ventes et de recouvrements, ce qui sest traduit par des encaissements de l'ordre de 632 Mdh. Ces recettes, conjugue aux conditions avantageuses ngocies par la CGI auprs des organismes bancaires (notamment pour les crdits spots et les dcouverts), ont permis de rduire considrablement la charge d'intrts. En 2006, la trsorerie passif de la CGI passe de 123 Mdh en 2005 318 Mdh. Cette trsorerie ngative est la consquence des paiements des travaux en cours et du financement de plusieurs acquisitions de terrains.

Analyse de lquilibre financier : Fonds de roulement :


En 2005, le fonds de roulement a affich un total de 366 Mdh contre 305 Mdh en 2004, soit une variation denviron 20%. Cette amlioration a t rendue possible grce { leffet conjugu de laccroissement de 14% des ressources stables ralis suite { laccroissement de la capacit bnficiaire de la socit et de la baisse de 22% des emplois stables. En 2006, le fonds de roulement a marqu une baisse de 9,6% pour stablir { 331 Mdh. En effet, laugmentation des immobilisations et notamment les participations financires a absorb la progression des ressources stables et tir la baisse le fonds de roulement de lexercice. Il est { noter que laugmentation de capital, objet de la prsente introduction en bourse, vise la consolidation de lassise financire de la CGI.

Besoin en Fonds de roulement :


Le besoin en fonds de roulement est pass de 335 Mdh en 2004 381 Mdh en 2005, soit une variation de 14%. En effet, durant la priode tudie, lvolution du BFR ne suit pas lvolution du FR.. Ainsi, lanne 2005 a t marque par un effort important de commercialisation et de recouvrement de la part de la CGI, chose qui a permis au besoin en fonds de roulement daugmenter de manire modre. En 2006, le BFR sest tablit { 523 Mdh, en progression de 37% par rapport { 2005. Cette variation est due { laugmentation des investissements au niveau des travaux et des acquisitions foncires. Par ailleurs, le besoin en fonds de roulement se situe au dessus de 250 jours du chiffre daffaires (8,3 mois) entre 2004 et 2006. Cette situation sexplique par la dure relativement longue du cycle dexploitation.

Le besoin en fonds de roulement de la CGI est attnu par les avances verses par les clients. En 2005, le FR couvre le BFR hauteur de 96 % contre 91% en 2004. Ce pourcentage a ensuite baiss 63,2% en 2006 cause de la baisse du fonds de roulement et laugmentation du besoin en fonds de roulement.

Trsorerie nette :
En consquence de lvolution du fonds de roulement et du besoin en fonds de roulement, la trsorerie nette sest amliore de 47% en 2005 pour stablir { -15 Mdh. Cette dernire sest dtriore en 2006 enregistrant un solde de -193 Mdh. A noter que le recours au financement court terme pour saisir les opportunits foncires impacte ngativement la situation de la trsorerie nette.

Analyse du tableau des flux de trsorerie :


En 2005, les ressources stables connaissent une forte augmentation de 140% et stablissent { 82,6 Mdh contre 34,4 Mdh en 2004. Cette volution sexplique dune part par la hausse de la capacit dautofinancement de 133% tire par la croissance de la capacit bnficiaire de la socit, et dautre part par laugmentation des cessions dimmobilisations (corporelles et financires). Les emplois stables enregistrent pour leur part une diminution de 58% et stablissent { 22 Mdh en 2005 contre 53 Mdh une anne auparavant suite au remboursement des dettes de financement. En 2006, les ressources stables se chiffrent 41 Mdh soit une diminution de 51% par rapport 2005. Cette volution sexplique essentiellement par la baisse de 66% de lautofinancement suite { la distribution de 70 Mdh de dividendes au titre de lexercice 2005. Quant aux emplois stables, ils connaissent une forte hausse de 239% pour stablir { 76 Mdh sous leffet des progressions enregistres au niveau des acquisitions dimmobilisations (notamment Al Manar et la participation dans Sport Dv.).

Prsentation du cabinet

Conseiller juridique :

Prsentation de lopration
Cadre de lopration :
Lintroduction au premier compartiment de la Bourse de Casablanca des actions de la CGI par voie de cession dactions et daugmentation du capital a t dcide par le Directoire runi le 4 juin 2007. Le Directoire runi le 4 juin 2007 a propos par ailleurs { lAssemble Gnrale Extraordinaire dapporter aux statuts les modifications ncessaires afin de les mettre en

harmonie avec les dispositions lgales rgissant les socits faisant appel public lpargne, notamment la loi n 17-95 relative aux socits anonymes et la loi n1-93-212 relative au conseil dontologique des valeurs mobilires et aux informations exiges des personnes morales faisant appel public lpargne, tel que modifie et complte. LAssemble Gnrale Extraordinaire en date du 27 juin 2007 a pris acte de la dcision du Directoire de procder { lintroduction des actions de la Socit au premier compartiment de la cote de la Bourse de Casablanca et a dcid : daugmenter le capital dun montant 220.800.000 dirhams, par l'mission de 2.208.000 actions nouvelles au prix correspondant la valeur nominale des actions et au montant de la prime dmission { dterminer par le Directoire, { librer en espces et en totalit lors de la souscription ; de supprimer le droit prfrentiel de souscription rserv aux actionnaires pour la totalit de ladite augmentation du capital ; de modifier les statuts de la Socit par leur mise en harmonie avec la rglementation rgissant les socits faisant appel public { lpargne, en dcidant notamment de supprimer la clause dagrment.

La date dentre en vigueur des modifications statutaires relatives { la suppression de la clause dagrment correspond { la date de la tenue de lAssemble Gnrale Extraordinaire, soit le 27 juin 2007, les autres modifications statutaires devant entrer en vigueur compter du premier jour de cotation des actions de la Socit la Bourse de Casablanca. Le Directoire runi le 4 juin 2007 a confr tous pouvoirs Monsieur Mohamed Ouanaya, Prsident du Directoire, avec facult de subdlgation, { leffet de : fixer lensemble des modalits dintroduction en Bourse par voie de cession des actions de la CGI, et notamment de dterminer le prix de cession desdites actions; et, gnralement, prendre toutes mesures utiles et daccomplir toutes formalits ncessaires { la ralisation dfinitive de la cession des actions et { linscription des actions de la CGI la cote de la Bourse de Casablanca. Par ailleurs, lAssemble Gnrale Extraordinaire susvise a donn tous pouvoirs au Directoire leffet de : de complter les modalits dintroduction en Bourse par voie daugmentation du capital de la CGI, et notamment de dterminer le prix d'mission des actions nouvelles ; de constater la ralisation dfinitive de l'augmentation de capital ; et, gnralement, de prendre toutes mesures utiles et daccomplir toutes formalits ncessaires la ralisation dfinitive de l'augmentation de capital et linscription des actions mises la cote de la Bourse de Casablanca.

Le Directoire runi le 11 juillet 2007 a arrt les modalits dfinitives de laugmentation du capital raliser dans le cadre de lintroduction de la CGI en Bourse, par mission de 2.208.000 actions un prix de souscription ouvert (prime dmission comprise) entre 832 dirhams et 952 dirhams par action.

Le Prsident du Directoire a fix le prix de cession des actions entre 832 dirhams et 952 dirhams par action.

Objectifs de lopration :
Avec une exprience de prs dun demi-sicle et des ralisations qui ont favoris son positionnement dans le secteur, la CGI aborde, travers son introduction en bourse, une nouvelle tape dans son dveloppement, avec comme ambition de marquer de son empreinte le paysage urbain national, et ce par le lancement doprations de grande envergure sinscrivant dans la politique de dveloppement rgional. Pour accompagner et soutenir son plan de dveloppement stratgique 2007 2010, la CGI a dcid de procder une introduction en bourse sur la place de Casablanca par une augmentation de son capital social combine { une cession dactions. Cette opration devrait permettre la CGI de : 1. Financer le besoin en fonds de roulement additionnel gnr par le lancement de nouveaux programmes ; 2. Accrotre la notorit de lentreprise auprs des institutionnels, de la communaut financire et du grand public ; 3. Accder directement aux sources de financement des marchs financiers ; 4. Renforcer sa politique de transparence et de performance ; 5. Motiver et fidliser ses collaborateurs en les associant au capital de la socit.

Elments dapprciation du prix :


Afin de valoriser la socit, trois mthodes de valorisation ont t retenues savoir : lactualisation des flux les comparables boursiers la mthode dite des anglo-saxons.

Actualisation des flux futurs (DCF)


Dfinition :
Cette mthode consiste { valuer la valeur de lactif conomique sur la base des flux de trsorerie disponibles, actualiss au cot moyen pondr du capital (Weighted Average Cost of Capital WACC). Les flux de trsorerie sont apprhends nets dimpt. Ils sont prvus sur un horizon explicite, lequel est born par une valeur terminale. Mthode dvaluation fondamentale, lactualisation des DCF (Discounted Cash Flows) aboutit une valeur dentreprise, de laquelle il convient de retrancher lendettement net pour obtenir la valeur des capitaux propres.

Principales hypothses retenues :

Cash Flow libres oprationnels : Les flux oprationnels libres dcoulent du business plan dtaill dans la partie Perspectives. Ces flux sont relatifs : - la CGI (volution des comptes sociaux) sur lhorizon 2007 2013 ; et - lensemble des projets dvelopps par la CGI en partenariat avec des oprateurs locaux et internationaux sur la dure de vie de chacun desdits projets. Taux dactualisation : Indicateur Taux sans risque Valeur et Explication 3 ,26% Dernier Taux des Bons du Trsor 7 ans (en ligne avec lhorizon de prvisions retenu) enregistr sur le march primaire. 1,06 Beta moyen pondr par les capitalisations flottantes de lensemble des entreprises oprant dans le secteur de limmobilier sur les 5 dernires annes.

Beta

Prime de risque

8,74% Rentabilit des fonds propres des socits cotes retrait des extrmes (12%) Taux sans risque. 12,52% 5,0% Taux effectif du cot de la dette au niveau de la CGI. 35% 3,25% 50% Structure de financement actuelle.

Taux capitaux propres Cot de la dette

Taux dIS Taux dette nette %Fonds propres

%Dette nette

50% Structure de financement actuelle. 7,89%

Cot moyen pondr de capital. Croissance perptuelle : Indicateur Taux de croissance perptuelle

Valeur et explication 3,0% : Croissance du PIB long terme

Valorisations rsultantes :
La mthode dactualisation des flux futurs aboutit { une fourchette de valorisation comprise entre 12,4 et 16,9 Gdh. Le haut de fourchette correspond un CMPC moins lev (7,39%) et un taux de croissance { linfini plus lev (3,5%), le bas de fourchette reflte lvolution inverse de ces deux derniers indicateurs (8,39% et 2,5% respectivement). Ainsi, la valorisation par actualisation des flux futurs retenue est de 14,2 Gdh.

Indicateur/MDH Valeur dentreprise Valorisation de projets Cash net Valorisation par DCF

Milieu de fourchette 9371 4150 682 14203

Comparables boursiers
Dfinition :
La mthode des comparables boursiers est fonde sur la comparaison de l'entreprise avec des actifs ou des entreprises de mme nature (activit, zone gographique). C'est une approche analogique, pragmatique dont le fondement mathmatique est la rgle de trois et le fondement conceptuel est la thorie des marchs l'quilibre : l'quilibre des marchs permettant de situer la valeur d'une entreprise par rapport aux autres. Deux ratios ont t retenus pour tablir la comparaison avec les autres socits du secteur : PER (Price Earning Ratio): cest le rapport du cours de laction sur le bnfice par action qui est galement appel multiple de capitalisation des bnfices. P/B (Price to Book Ratio) : cest le coefficient mesurant le rapport entre la valeur de march des capitaux propres (la capitalisation boursire) et leur valeur comptable.

Principales hypothses retenues :

Echantillon retenu : La CGI opre dans le secteur de limmobilier destin essentiellement au logement et dans une moindre mesure au tertiaire et mne des projets innovants denvergure nationale. Ainsi lchantillon retenu de socits comparables cotes sur la place casablancaise se rsume lensemble des entreprises ayant attrait { limmobilier de manire plus ou moins directe, savoir les cimenteries Ciments du Maroc, Holcim et Lafarge Maroc, les socits de matriaux de construction Aluminium du Maroc et Sonasid, la socit de peinture Colorado, lentreprise Douja Promotion, groupe Addoha, active sur le segment de la promotion immobilire et les acteurs de levage et de mtallurgieMdiaco et Fnie-Brossette respectivement. Paramtres de lchantillon : Indicateurs fondamentaux Douja Promotion (Groupe ADDOHA) Ciments du Maroc Holcim Lafarge Maroc Aluminium du Maroc Sonasid Secteur dactivit Immobilier Chiffre daffaires 2007 (MDH) 2731 Rsultat Net 2007 (MDH) 856 Fonds Propres 2007(MDH) 2448

Ciment

3051 2317 4324 602 6423 394 221 467 20530 1197

795 378 1061 36 785 45 5 51 4012 229 PER 2007 44,6

3947 1629 4280 322 2797 156 46 289 15913 4137 P/B 2007 15,6

Ciment Ciment Profils en Aluminium Ronds bton et fils machines Colorado Peinture de btiments Mdiaco Levage Fnie-Brossette Mtallurgie Total secteur CGI Immobilier Indicateurs Boursiers Douja Promotion (Groupe ADDOHA) Ciments du Maroc Holcim

Capitalisation Boursire au 10 Juillet 2007 38205

20167 11999

25,4 31,8

5,1 7,4

Lafarge Maroc Aluminium du Maroc Sonasid Colorado Mdiaco Fnie-Brossette Total secteur

25965 512 11271 842 192 750 109903

24,5 14,2 14,4 18,5 36,3 14,6 27,4

6,1 1,6 4,0 5,4 4,2 2,6 6 ,9

Valorisations rsultantes :
MDH Valorisation par type de ratio Valorisation par comparables boursiers Application du PER 2007 sectoriel 6283 17429 Application du P/B 2007 sectoriel 28576

Mthodes des anglo-saxons


Dfinition :
La mthode des anglo-saxons permet dapprhender le Goodwill dune socit. Celui-ci traduit la valeur des actifs incorporels tels les marques commerciales, le savoir-faire (know-how), lexprience, la clientle et la notorit. Selon cette approche, le Goodwill est gal la capitalisation de la diffrence entre le bnfice net et la rmunration au taux sans risque de lANCC. La valorisation de lentreprise est alors gale { son actif net comptable corrig (ANCC) augment du Goodwill.

Principales hypothses retenues :


Idem que Valorisation par actualisation des flux futurs.

Valorisation rsultante :
La mthode des Anglo-Saxons aboutit une fourchette de valorisation comprise entre 14,2 et 18,3 Gdh. Le haut de fourchette correspond un CMPC moins lev (7,39%) et un taux de croissance { linfini plus lev (3,5%), le bas de fourchette reflte lvolution

inverse de ces deux derniers indicateurs (8,39% et 2,5% respectivement). Ainsi, la valorisation par les Anglo-Saxons retenue est de 15,8 Gdh. Indicateur MDH Goodwill ANCC Valorisation des projets Valorisation Anglo-saxons Milieu de fourchette 10045 1651 4150 15846

Rsum des valorisations : Fourchette des valeurs


Au final, les rsultats des trois types de valorisation se rsument comme suit :

Valorisation Actualisation des flux futurs Comparables boursiers Anglo-saxons Valorisation CGI

MDH 14203 17429 15846 15910

La moyenne pondre des mthodes prsentes ci-dessus stablit { 15 910 Mdh. Aprs une dcote IPO de 15%, la valeur dentreprise stablit { 13 478 Mdh. Etant donn que loffre est { prix ouvert, la valorisation de la CGI est dans une fourchette dont la largeur est de 14%, et comprise, de ce fait, entre 13 478 et 15 422 Mdh, soit une fourchette de 832 952 dirhams par action. Valorisation finale Bas de fourchette Haut de fourchette Mdh 13478 15422 Prix par action 832 952

Analyse critique

Dans ce cas, on remarque que lvaluateur na pas utilis les mthodes patrimoniales (indicatives) vu quelle connait plusieurs limites savoir :

Ces mthodes pchent essentiellement par le fait qu'elles ne refltent pas le potentiel conomique (important ou au contraire faible) de l'entreprise (son futur). Mthodes statiques, dconnectes du march et absence de vision sur la rentabilit future de lentreprise. Hypothse de liquidit immdiate des actifs et des plus values latentes. Cots cachs (fiscal, juridique, poids des dirigeants, poids des actifs hors exploitation) Mthodes non applicables et/ou non significatives dans certains cas dvaluation spcifique (banques, assurances, socits financires) Elle nintgre pas la rentabilit de lactivit de lentreprise

Ainsi, les mthodes patrimoniales sont ncessaires mais insuffisantes, elles constituent une base comparative et un premier niveau de connaissance de la valeur de lentreprise.

Do, ncessit de les conjuguer { dautres approches plus adaptes au march: dites approches conomiques ou approches dynamiques par les flux.

Conclusion

Afin de conclure notre rapport on peut dire que lintroduction en bourse de la Compagnie Gnrale Immobilire prsente divers avantages et inconvnients

Avantages :
Elle facilite la ralisation daugmentation de capital, ce qui permet l'entreprise de pouvoir financer avec plus de facilit son dveloppement. Elle accrot la notorit de l'entreprise, et est un facteur de crdibilisation de l'entreprise par rapport ses fournisseurs, les banquiers, son personnel, les clients... Elle permet enfin aux actionnaires de lentreprise de trouver beaucoup plus facilement des liquidits pour leurs actions que si elle n'tait pas cote. Elle permet aussi la mise en place de mcanismes dintressement du personnel via la valeur de l'action (stock actions,...).

Inconvnients :
elle prsente un certain cot au moment de lintroduction, puis ultrieurement.

Elle oblige une transparence accrue, ce qui n'est parfois pas sans inconvnients. Elle soumet l'entreprise aux variations de la bourse qui peuvent tre dconnectes de la situation relle de l'entreprise. C'est surtout les fortes baisses du cours de l'action de l'entreprise qui ont un impact sur elle : elles peuvent rendre difficile ou empcher une augmentation de capital, et conduire une OPA (offre publique), entranant un changement de direction et de stratgie avant que la stratgie actuelle ait produit ses effets.