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O instituto do usucapio nas modalidades ordinria e extraordinria e o Registro de Imveis

Joana Cmara Fernandes de Oliveira Usucapio etimologicamente significa aquisio pelo uso; definido como uma forma de aquisio do domnio pela posse qualificada da coisa, uma vez preenchidos determinados pressupostos legais. Nos dizeres de Cezar Fiza usucapio, , pois, tipo extraordinrio de aquisio de propriedade. Funda-se em posse prolongada, que transforma situao de fato em situao de Direito. Pode ocorrer tanto em bens mveis quanto em imveis, merecendo maior destaque para este estudo, o usucapio de bens imveis, que, por sua vez, subdivide-se em trs categorias distintas: ordinrio, extraordinrio e especial, sendo, este ltimo, fundado eminentemente no princpio constitucional da funo social da propriedade. O usucapio extraordinrio est previsto em nossa legislao no artigo 1.238 do Cdigo Civil que estabelece: aquele que, por quinze anos, sem interrupo, nem oposio, possuir como seu um imvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de ttulo e boa-f; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentena, a qual servir de ttulo para o registro no Cartrio de Registro de Imveis. Tem-se, pois, que os nicos requisitos exigidos para a sua configurao so a posse ad usucapionem (conjuno do corpus relao externa entre o possuidor e a coisa e do animus vontade de ser dono), bem como o prazo de 15 anos. Diferentemente, o usucapio ordinrio tambm conhecido como comum uma forma mais complexa, pois exige como pr-requisitos a posse, o justo ttulo e a boa-f, alm, claro, do lapso temporal, que, nesta espcie so de 10 anos. Est estabelecido no artigo 1.242 do Cdigo Civil, que expe: Adquire tambm a propriedade do imvel aquele que, contnua e incontestadamente, com justo ttulo e boa-f, o possuir por dez anos. Esta espcie visa a dar proteo queles que supostamente hajam adquirido o imvel, mas que por algum defeito no ttulo aquisitivo, que em tese seria hbil para transferir a propriedade, no se tornaram donos. Embora maculado de defeito, o ttulo se apresenta to perfeito que tem o condo de tornar menor o tempo da posse para fins de usucapio da coisa. Como exemplo temos: Antnio compra um lote de Jos, sem que conste na escritura de compra e venda que o vendedor era casado, omitindo assim a outorga da esposa de Antnio. A escritura registrada no Cartrio competente. Entretanto, sabido que este negcio jurdico anulvel, pois a outorga marital obrigatria. A venda poder vir a ser anulada pelo cnjuge do vendedor e, a opo que restar ao comprador a ao de usucapio na espcie ordinria, tendo em vista a existncia do justo ttulo. O outro requisito do ordinrio, a boa-f, definida como a crena do possuidor de que a coisa de que tem a posse lhe pertence de forma legtima. Salienta-se que, no usucapio extraordinrio no se exige que o possuidor esteja imbudo de boa-f, ou seja, mesmo que comprovadamente estivesse de m-f ao longo de todo o perodo, adquire-lhe a propriedade somente com a comprovao da posse ad usucapionem e do lapso temporal. Importante mencionar, que a sentena proferida nos autos da ao de usucapio tem o efeito declaratrio, que espelha a pretenso de esclarecimento sobre uma relao jurdica. atravs da sentena que o juiz reconhece em favor do interessado a aquisio do domnio do imvel possudo. a sentena o ttulo hbil a ser encaminhado ao Cartrio de Registro de Imveis, servindo para gerar ttulo oponvel erga omnes,consolidando a propriedade, mas no a constituindo em proveito do autor, que havia adquirido o domnio no exato instante do cumprimento dos requisitos exigidos em Lei. Quando o documento chega ao Cartrio de Registro de Imveis, o Oficial dever fazer a qualificao do mesmo, que consiste na verificao da possibilidade de registro, com a anlise do cumprimento das formalidades legais e dos princpios informativos do direito registral. Nas palavras de Ricardo Dip, qualificao registral imobiliria o juzo prudencial, positivo ou negativo, da potncia de um ttulo em ordem a sua inscrio predial, importando no imprio de seu registro ou de sua irregistrao. H de se ressaltar, que a verificao no a mesma para as vrias categorias de direitos. A questo crucial do nosso estudo surge aqui. Ser que o Oficial de Registro deve qualificar do mesmo modo as sentenas de usucapio ordinrio e extraordinrio que chegam para registro, j que possuem requisitos legais distintos?

Inicialmente, para soluo da questo, bom definir o princpio da continuidade registral, um dos pilares do Direito Imobilirio, que determina a existncia de uma cadeia de titularidades, dando coerncia e seqncia s transmisses de direito. A expresso legislativa deste princpio pode ser vista no art. 195 da Lei n. 6.015/73, quando diz: se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro. Mas a interpretao a este princpio vai alm da simples literalidade do art. 195 supramencionado, que, em resumo, expressa que nenhum ttulo registrado sem que primeiramente o fosse o ttulo anterior. claro que existem excees a esse princpio, e, uma delas a aquisio da propriedade que se d a ttulo originrio como no caso do usucapio extraordinrio. De acordo com a legislao civil, essa espcie de usucapio no exige justo ttulo e nem a boa-f. , como o prprio nome define, originria, que, nos dizeres de Csar Fiza citando Pontes de Miranda aquela que ocorre quando o adquirente no possuir nenhuma relao com antigo dono(...)embora a coisa j pertena a algum, torna-se de outra pessoa, no por ter sido alienada, mas por outro fato qualquer. Assim, na espcie extraordinria, no tem o Oficial de Registro de Imveis que analisar a existncia de nus, aes, impedimentos, ou ainda, se o ru da ao era aquele que constava como proprietrio na matrcula do bem a ser usucapido. Se a sentena se refere forma extraordinria, poder o Oficial efetuar seu registro sem a observncia aos princpios do direito imobilirio, em especial o da continuidade registral. Entretanto, por outro lado, a sentena proferida na espcie ordinria, que exige a comprovao do justo ttulo e da boa-f, receber diferente qualificao pelo registrador de imveis. Nesta hiptese, estamos diante da denominada aquisio derivada, pois houve a transmisso da propriedade de um titular a outra pessoa, por um ttulo, que, por qualquer motivo estava maculado de vcio. Ou seja, nesta hiptese, ser necessrio cancelar qualquer nus pr-existente na matrcula, seja uma penhora, uma hipoteca, um direito de usufruto, uma clusula de inalienabilidade, bem como apresentar o ttulo aquisitivo anterior, para cumprimento do princpio da continuidade, evitando que a cadeia dominial constante da matrcula seja quebrada. Diante do acima exposto, respeitando as posies contrrias, conclui-se que, mesmo tendo as sentenas proferidas em ambas as espcies o mesmo efeito, qual seja, declarar a existncia de um domnio, o registrador de imveis agir de forma distinta ao receber cada uma delas para registro, pois os requisitos exigidos pela legislao civil so diferentes e o cumprimento destes e dos princpios basilares do direito registral imobilirio devero ser observados.

Referncias bibliogrficas FIUZA, Csar. Direito Civil Curso Completo. 6 Edio. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2003. MATIELLO, Fabrcio Zamprogna. Cdigo Civil Comentado. 2 Edio. Ed. So Paulo: LTr, 2005. DIP, Ricardo. Registro de Imveis: vrios estudos. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2005. BRASIL. Lei n. 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispe sobre os registros pblicos, e d outras providncias. BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil. 1988.

Informaes Sobre o Autor


Joana Cmara Fernandes de Oliveira
Bacharela em Direito pela Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais; Tutora do Curso de PsGraduao lato sensu em Direito Registral Imobilirio ofertado pela PUC Minas Virtual, em convnio com o Instituto de Registro Imobilirio do Brasil - IRB; Escrevente cartorria