El Plano Municipal

El plano municipal plano de arquitectura es el documento en donde se representa nuestra vivienda con los datos ms importantes referidas a la misma, en especial las superficies cubiertas. Y es quiz uno de los temas ms controvertidos ya que genera confusiones y malentendidos entre propietarios y municipios. Las Municipalidades o Municipios son los entes encargados de solicitar y aprobar los planos de nuestra casa. La presentacin de los mismos est a cargo de un Arquitecto, Ingeniero Tcnico habilitado y estar firmado por el propietario. Toda vivienda o edificio debe cumplir con las normas que rige el Cdigo de Edificacin de cada lugar. Generalmente en todo plano municipal debe constar: CARATULA PLANTA TIPO 2 CORTES (uno longitudinal y uno transversal) FACHADA PLANTA DE ESTRUCTURA Y FUNDACIONES PLANTA DE TECHOS (pendientes de desagues pluviales y Tanque de agua ) PLANTA DE ELECTRICIDAD PLANILLA DE ABERTURAS Y LOCALES PLANILLA DE SUPERFICIES (en cartula) La planta de Gas y Cloacas no se incluyen en los planos municipales por cuanto stos se presentan en forma separada a los entes reguladores de Gas y Obras Sanitarias. La informacin completa de la vivienda tanto designacin catastral, superficies cubiertas, ubicacin, calles, propietario y profesional interviniente puede verse en la cartula (ejemplo Municipalidad de Crdoba) :

S/T, S/C y S/M significan 'segn ttulo', 'segn catastro' y 'segn mensura' respectivamente.

Expediente Municipal
La Municipalidad aprueba un plano de una vivienda o un edificio una vez que el profesional ha realizado las correcciones y observaciones de lo que se denomina 'previa municipal'. Es decir la 'previa en condiciones', adecuada al Cdigo.

Pero para dicha aprobacin el profesional debe acompaar en el expediente una copia de plano visado por el Colegio o Consejo Profesional respectivo al que pertenece, junto con la Factura de Honorarios firmada por el propietario. Adems una declaracin jurada con los datos del inmueble y los Derechos de Edificacin que correspondan (abonados por el propietario) de acuerdo a los metros cubiertos proyectados o relevados.

Planta Tipo del Plano

Los elementos principales que intervienen en la Planta Tipo de un Plano Municipal son los siguientes:

Veamos la planta anterior en un corte longitudinal, siendo L.M. la Linea Municipal, y L.E. la Lnea de Edificacin, el espacio entre ambas es el Retiro Reglamentario :

Proyecto de Obra Nueva y Plano de Relevamiento

Cuando se trata de una vivienda a construir desde los cimientos el plano a presentar se llama Proyecto de Obra Nueva, por el contrario cuando la vivienda ya est construida y se presentan los planos se llama Plano de Relevamiento Empadronamiento (segn la provincia ). En el primer caso la Municipalidad ( Direccin de Obras Privadas o Particulares ) realiza una "visacin previa" del plano presentado por el profesional hasta que el mismo cumpla con los requisitos del Cdigo de Edificacin y poder as APROBARLO. No se puede comenzar la construccin hasta que el proyecto no est APROBADO. Asimismo si tenemos un proyecto aprobado, tenemos un plazo mximo para comenzar la construccin. En el caso de los RELEVAMIENTOS y como la vivienda ya est construida puede que el plano cumpla con el Cdigo (se APRUEBA), o no cumpla con el Cdigo. Si la infraccin es menor generalmente el plano se REGISTRA O VISA (no implica APROBACION pero s declaracin en regla de nuestra vivienda). Si la infraccin es grave o importante el plano NO SE REGISTRA, y puede que la Municipalidad nos solicite la demolicin o regularizacin de la parte en infraccin. Slo es este caso el plano puede REGISTRARSE APROBARSE.

Certificado de Final de Obra

El Plano de Proyecto de Obra Nueva Aprobado no significa que la obra est terminada. Una vez que esto ocurra y a solicitud del Propietario Profesional, la Municipalidad otorga (previa inspeccin ocular) este certificado donde consta que la Obra fue concluida conforme a planos y memorias descriptivas. Tambin podemos solicitar el Final de Obra si se tratara de obra existente. El Final de Obra suele ser muy importante.

F.O.S y F.O.T.
Cuando se trata de una Obra Nueva lo primero que debe cumplimentar la edificacin es el F.O.S.( Factor de Ocupacin del Suelo ) y el F.O.T. (Factor de Ocupacin Total ). El F.O.S. es el porcentaje mximo del terreno que podemos ocupar con edificacin en Planta Baja. Si tenemos un terreno de 250m2 y un FOS de 60% significa que no podemos ocupar ms de 150m2 edificados en P.B. El F.O.T. es la relacin del total de la Superficie Edificable y la Superficie total de la parcela. Si tenemos un FOT de 3 en el ejemplo anterior entonces 3 x 250m2 = 750m2. Luego 750m2 / 150m2 (permitidos en P.B.) = 5 es decir podramos edificar como mximo PB y 4 pisos de 150m2 cada planta.

Cdigo de Edificacin
Como dijimos, toda vivienda o edificio debe cumplir con las normas que rigen los Cdigos de Edificacin Municipales de cada lugar. Por lo tanto la Municipalidad (en la seccin de visacin de planos de Obras Privadas o Particulares ) verifica que los planos se encuadren en dichas normas. Generalmente se pueden clasificar los edificios en los siguientes tipos : Edificios residenciales: viviendas, hoteles, departamentos, albergues, etc. Edificios para reunin bajo techo: casinos, bibliotecas, cines, salones de fiestas, conferencias, etc. Edificios para reunin al aire libre: canchas, estadios, velodromos, ferias, etc. Edificios para oficinas: bancos, compaas, administracin pblica y privada, etc. Edificios comerciales: estaciones de servicios, farmacias, supermercados, tiendas, etc. Edificios industriales: autopartes, refinamientos, fraccionamientos, etc. Edificios para depsitos: materias primas, productos terminados, etc.

Edificios para usos peligrosos: explosivos, combustibles, plaguicidas, txicos, gas, etc. Edificios especiales: cocheras, pasajes y galerias comerciales, polica, bomberos, educacionales, salud, etc. Las Municipalidades especifican Patrones o Zonas para cada destino o tipo de construccin y actividad, directamente relacionadas a las superficies y frentes mnimos de las parcelas, nmero mximo de viviendas por parcela, alturas mximas de fachadas, tipologas de las construcciones , centros de manzana e infraestructura de la zona. Por ejemplo si queremos instalar un Taller Metalrgico, lo deberemos hacer en la Zona especificada para dicha actividad, con las dimensiones de lote mnimo y requisitos especificos de funcionamiento y seguridad para dichos destinos, que pueden incluir certificados de habilitaciones de otros entes, como Bomberos Energa Elctrica.

Normas Usuales Para Edificios Convencionales

Las normas del Cdigo de Edificacin que se deben cumplir en viviendas o edificios convencionales son muchas, es decir las que la Municipalidad verifica en las 'visaciones previas', pero las podemos resumir en las siguientes: Consignar Destino de los locales Dimensiones y alturas mnimas de locales Iluminacin y Ventilacion mnima de locales Patios mnimos (generalmente 3m x 3m en patios de segunda) FOS Y FOT Retiros Reglamentarios o espacio verde Alturas mnimas de muros medianeros y verjas Anchos mnimos de escaleras y tamaos de escalones Anchos mnimos y longitudes mximas de pasillos Pendiente mnimas y mximas de rampas Anchos mnimos de Veredas Arbolados reglamentarios Ochavas reglamentarias Salientes de balcones

Retiros Obligatorios Espacios Verdes

El retiro reglamentario es el espacio libre de edificacin que debemos dejar entre la Lnea Municipal (frente de nuestro lote que coincide con la linea de manzana sobre la calle) y la Lnea de Edificacin (donde comienza nuestra casa

hacia el fondo). Podr ser de 3m, 4m , 4.5m , 5m ms dependiendo la zona. Hay zonas como las de los micro centros donde no se exige retiros. Este retiro libre generalmente se lo llama Espacio Verde de la vivienda. Dos ejemplos de retiros obligatorios y formas de considerarlo (Municipalidad de Crdoba):

Patios de Iluminacin y Ventilacin

Los patios de 1a categora son aquellos en los que la dimensin menor del patio vara en funcin de 1/3 de la altura de las construcciones a iluminar y ventilar, caso de edificios en torre, como se ve en la figura. Si las alturas enfrentadas fueran diferentes se toma el promedio. El patio de 2a categora es el tpico patio de Planta Baja con un dimetro mnimo de 3m. como se ve en la figura:

Las Ochavas
Las ochavas son obligatorias en los lotes en esquina a los fines de la visibilidad. La figura muestra la forma de calcular las ochavas segn la Municipalidad de Crdoba. Esto depende por cierto de cada lugar. La ochava forma parte de la calle.