CURSO TCNICO EM AGRIMENSURA

DISCIPLINA: AVALIAO DE PROPRIEDADES RURAIS E URBANAS

PROF, ALCINO 2013

Ementa
Conceitos Gerais. Matemtica financeira e estatstica aplicada a avaliaes. Pesquisa e homogeneizao de valores. Avaliao de terrenos urbanos, de propriedades rurais, de glebas suscetveis de urbanizao, de servides e de benfeitorias urbanas e rurais. Depreciao de imveis. Vantagem de coisa feita e valor em marcha. Laudos periciais.

O que Avaliao de imveis?

a definio tcnica do valor de mercado dos bens (tangveis) ou de direitos ou frutos sobre eles (intangveis). Os bens tangveis identificados materialmente so os imveis urbanos, rurais e industriais, as mquinas e equipamentos, matriaprima, enquanto que na categoria dos intangveis se incluem o fundo de comrcio, os lucros cessantes, as marcas e patentes, de acordo com procedimentos tcnicos definidos por normas especficas.

A avaliaes de imveis, urbanos e rurais, utilizada na grande maioria dos negcios, discusses e pendncias interpessoais e sociais e em toda e qualquer comunidade. Ocorre em geral na compra ou na venda de casas, lojas comerciais, instalaes industriais, aluguis, na reavaliao de ativos de empresas, em atendimento legislao vigente na partilha oriunda de heranas, divrcios, no lanamento de impostos, nas hipotecas imobilirias, nas divergncias que originam aes demarcatrias, possessrias, nas indenizaes, nas desapropriaes e servides, enfim, em um nmero expressivo de aes oriundas de problemas inerentes aos relacionamentos humanos, onde o valor de um bem assume importncia fundamental.

O conceito de avaliao imobiliria pode ser entendido como a estimativa do valor de um bem, ou seja, o valor mais provvel pelo qual o mesmo possa ser objeto de transao no mercado em que est inserido. A norma brasileira NBR 14653-1 Avaliao de bens, em sua parte 1 (ABNT, 2001), que dita os procedimentos gerais para avaliaes prescreve como metodologia os mtodos: mtodo comparativo de dados de mercado, mtodo involutivo, mtodo evolutivo e mtodo da capitalizao da renda.

Devido principalmente heterogeneidade dos imveis oferecidos pelo mercado imobilirio, torna-se impossvel a comparao direta de preos, mesmo no caso de imveis semelhantes ao do imvel entre si, ou as condies de cada transao. Assim, por exemplo suponha que so ofertadas propriedades rurais com dimenses iguais e um do lado do outro, seus valores podem ser diferentes por exemplo em razo da inflao.

Pelos motivos apresentados, necessrio aplicar uma tcnica que permita ajustar estas diferenas.

Apesar do conceito de valor ser de difcil definio, sujeito e suscetvel s mudanas filosficas, torna-se importante no relacionamento humano e social adotar-se alguns critrios para que se exera um carter de justia em sua aplicao prtica. Assim, um trabalho de avaliao imobiliria constituise de uma sequencia de operaes que resultam no que poderia ser chamado de uma formao de juzo sobre o valor de um imvel ou um direito sobre ele.

Estatstica na avaliao de imveis

A NBR 14653-1 (ABNT, 2001) traz algumas definies importantes do ponto de vista estatstico.
amostra: conjunto de dados de mercado representativos de uma populao. amostragem: procedimento utilizado para construir uma amostra . dados de mercado: conjunto de informaes coletadas no mercado no mercado relacionadas a um determinado bem. tratamento de dados: aplicao de operaes que expressem, em termos relativos, as diferenas de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliado.

Por exemplo, na avaliao de bens, quando obtemos o valor do aluguel de um imvel, temos uma observao, ao efetuarmos uma vistoria no imvel, para confirmao da existncia, das condies e da validao do valor obtido, esta observao transforma-se em dado, e aps a aplicao de inferncia estatstica pode ser denominada de informao que o resultado da avaliao. Ao consumidor final, ao gestor pblico, ao interessado em um processo, interessa fundamentalmente a informao e sua validao.

Interessa-nos a perto, a denominada estatstica descritiva.

Pode ser definida como um conjunto de tcnicas destinadas a descrever e resumir dados, a fim de que possamos tirar concluses a respeito de caractersticas de interesse. Inferncia Estatstica o estudo de tcnicas que possibilitam a extrapolao. Medidas de tendncia central Algumas medidas descrevem a tendncia central, isto , a tendncia que os dados tm de se agrupar em torno de certos valores. Dentre as medidas de tendncia central, destacamos:

Mdia Aritmtica Mediana Moda

Mdia Aritmtica

A mdia aritmtica de um conjunto de dados a soma de todos eles dividido pelo nmero deles.
X = xi/n X = mdia aritmtica xi = observaes n = nmero de observaes Geralmente a mdia aritmtica utilizada para dados no agrupados.

Propriedades da mdia aritmtica:

A mdia aritmtica de um conjunto de nmeros pode sempre ser calculada. Para um dado conjunto de nmeros a mdia aritmtica nica. A mdia sensvel a todos os valores do conjunto. Assim, se um valor se modifica, a mdia tambm se modifica.

Mediana

o valor que ocupa a posio central do conjunto dos dados ordenados.

Md = (n+1)/2 n: representa a quantidade de valores do conjunto.

O processo para determinar a mediana o seguinte:

ordenar os valores de forma crescente Se o nmero de dados mpar , a mediana o valor que est no centro da srie Se o nmero de dados par , a mediana a mdia dos dois valores que esto no centro da srie.

Exemplo 01: Calcule a mediana dos dados 3,9, 5, 7, 9, 1,9

Em ordem crescente, tem-se: 1,3,5,7,9,9,9

A posio da mediana dada por:

(7+1)/2 = 4 Assim a mediana o elemento que ocupa a quarta posio na srie de dados ordenados. Isto , a mediana 7.

Note que antes do 7 existem trs nmeros menores (1,3,5) e, depois do 7, trs nmeros maiores (9,9,9).

Exemplo 02: Calcule a mediana dos dados

42, 3, 9, 5, 7, 9, 1,9

Em ordem crescente, tem-se: 1, 3, 5, 7, 9,9, 9, 42 A posio da mediana dada por:

(8+1)/2 = 4,5
Como o nmero de dados par, a mediana a mdia aritmtica dos valores que ocupam a quarta e a quinta posio na srie de dados ordenados. Assim, a mediana dada por: (7+9)/2 = 8, logo a mediana dessa srie ser 8.

Logo teremos quatro valores menores do que 8 (1, 3, 5, 7) e quatro valores maiores do que 8 (9,9,9, 42).

Comparao entre mdia aritmtica e mediana A escolha de mdia, ou da mediana, como medida de tendncia central de um conjunto, depende de diversos fatores. A mdia sensvel a cada valor do conjunto, inclusive os extremos. Por outro lado, a mediana relativamente insensvel aos valores extremos.

Moda

o valor que ocorre com maior frequncia num conjunto. A moda de uma amostra ser iniciada por Mo.

Exemplo 03: Determine a moda dos valores

0, 0, 2, 5, 3, 7, 4, 7, 8, 7, 9, 6

A moda 7, porque o valor que ocorre o maior nmero de vezes. Um conjunto de dados pode no ter moda porque nenhum valor se repete, exemplo: 3,5,8,10,12, 13 Dizemos que esse conjunto amodal. Em outros casos, pode haver dois ou mais valores de concentrao. Dizemos, ento, que o conjunto tem dois ou mais valores modais.

No conjunto: 2, 3, 4, 4, 4, 5, 6, 7, 7, 7, 8, 9

Quais so os modais?

Tem duas modas: 4 e 7. Esse conjunto se diz bimodal.

A moda funciona como medida descritiva quando se trata de contar dados. De um ponto de vista puramente descritivo, a moda indica o valor tpico em termos de maior ocorrncia.