Acrdo n 3321/07.8TBVCD.P1 de Tribunal da Relao do Porto, 20 de Junho de 2011 Proc. n 3321/07.8TBVCD.

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D ARRENDAMENTO COMERCIAL e EXCEPO DE NO CUMPRIMENTO s LICENA DE UTILIZAO c r i t o r e s :

S I - H que distinguir entre licena de utilizao para o exerccio de uma actividade genrica (habitao, comrcio, profisso liberal, etc.) e a licena de utilizao para o exerci cio de qualquer u espcie daquele gnero (farmcia, restaurante, etc). m II - S a primeira obrigao do senhorio, j as licenas, com o respectivo alvar, para o exerccio de certo ramo (que podem impor a realizao de obras para o efeito), cumprem ao r arrendatrio que pretende exercer a actividade especfica. i III - No tendo os senhorios cumprido aquela primeira obrigao, assiste arrendatria o direito a o no pagar as respectivas rendas. :

Proc. n 3321/07.8TBVCD.P1 (1112/10) - APELAO Relator: Caimoto Jcome(1167) Adjuntos: Macedo Domingues() Antnio Eleutrio() ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAO DO PORTO 1- RELATRIO B e C, com os sinais dos autos, intentaram a presente aco declarativa de condenao (despejo), com processo sumrio, contra D, Lda, pedindo: - se decrete a resoluo do contrato de arrendamento celebrado em 11-01-73 e alterado em 29-06-93; - se condene a r a entregar o locado livre e devoluto; - se condene a r no pagamento da quantia de 3.427,73, acrescida dos juros vincendos at efectivo e integral pagamento;

- se condene a r no pagamento das rendas vincendas at efectiva desocupao do arrendado; - se condene a r no pagamento duma sano pecuniria compulsria por cada dia de atraso na desocupao do arrendado, logo que decretada, num valor nunca inferior a 150 por dia. Alegaram, em sntese, os factos atinentes, na sua perspectiva, procedncia do pedido de resoluo do contrato de arrendamento comercial em causa. Citada, a r, contestou, impugnando. Alegando, em sntese, que encerrou o estabelecimento, com todo o equipamento que o recheia a deteriorar-se, porque os autores afirmaram que no faziam a propriedade horizontal e, sem isso, a Cmara Municipal no licencia o rs-do-cho para restaurao, sendo certo que para obter o licenciamento do prdio fez despesas no montante de 5.743,92. Com base nessa factualidade, deduziu reconveno na qual pede a condenao dos autores a fazer as obras necessrias para a obteno do licenciamento do rs-do-cho para Restaurante, nomeadamente a propriedade horizontal, a pagar-lhe a quantia de 5.743,92, com os respectivos juros, e os prejuzos, em quantia a liquidar ulteriormente, decorrentes do encerramento do estabelecimento desde Julho de 2007. Houve resposta dos demandantes. ** Saneado e instrudo o processo, aps julgamento, foi proferida sentena, decidindo-se (dispositivo): Pelo exposto, julgo a aco parcialmente procedente e a reconveno improcedente e, em consequncia: - declaro a resoluo do contrato de arrendamento celebrado em 11.01.73 e alterado em 29.06.93; - condeno a r a entregar aos autores o locado livre e devoluto de pessoas e bens; - condeno a r a pagar aos autores a quantia de 2.721,84, a ttulo de rendas vencidas at data da propositura da aco, correspondentes aos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2007, acrescida dos juros de mora, taxa de 4%, contados desde a data do vencimento de cada uma dessas rendas (primeiro dia til anterior quele a que respeitam) at efectivo e integral pagamento; - condeno a r a pagar aos autores as rendas vencidas e vincendas, no montante de 680,46 cada, desde Dezembro de 2007, inclusive, at efectiva desocupao do arrendado; - absolvo a r do demais peticionado pelos autores; - absolvo os autores/reconvindos do pedido reconvencional. Custas da aco pelos autores e pela r, na proporo do decaimento. Custas da reconveno pela r/reconvinte.. ** Inconformada, a r apelou da sentena, tendo, nas suas alegaes, concludo: Na resposta s alegaes os apelados defendem o decidido. ** Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. 2- FUNDAMENTAO

2.1- OS FACTOS Nas concluses, a recorrente insurge-se contra a deciso sobre a matria de facto, de fls. 208-213. Questiona o decidido no referente ao vertido nos quesitos 5, 6, 8, 9, 11, 12, 13 e 14, da base instrutria (B.I.). Na sua perspectiva, tal matria deve ser considerada provada, sem restries ou explicaes, conjugado com os documentos que constam dos autos, nomeadamente de fls. 129 a 130 e com especial relevncia para os documentos de fls. 40, 123, 124, 109 e os da Cmara Municipal, de fls. 159 e 160. Saliente-se que a apelante indica o documento de fls. 40 por lapso, pois que, tudo indica, pretende referir-se ao documento de fls. 47, cujo original se mostra junto a fls. 78 (doc. n 6 junto com a petio) carta da r, de 22/07/2007, dirigida a H. Pede, assim, a reapreciao da prova testemunhal (E, F e H) e documental. Na 1 instncia respondeu-se positivamente, com restrio, ao perguntado nos quesitos 8, 9, 11 e 12, e negativamente matria dos quesitos ns 5, 6, 13 e 14. Vejamos. Fixada a matria de facto, atravs da regra da livre apreciao das provas, consagrada no art 655, n 1, do CPC, em princpio essa matria inaltervel. A deciso do tribunal da 1 instncia sobre a matria de facto s pode ser alterada pela Relao nas situaes previstas no art 712, do CPC. Estas constituem as excepes regra bsica da imodificabilidade da deciso de facto proferida na 1 instncia. No caso em apreo, entendemos no ser aplicvel a previso da alnea c), do n 1, do art 712, do CPC, pois que no foi apresentado documento novo superveniente. Tendo ocorrido a gravao dos depoimentos prestados, "a Relao reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da deciso, tendo em ateno o contedo das alegaes de recorrente e recorrido..." - n 2, do art 712, do CPC. A recorrente cumpriu o nus imposto nos ns 1, e 2, parte final, do art 690-A, do CPC. Importa ter presente que a finalidade do citado art 712, do CPC, garantir a correco do apuramento da matria de facto, mas tal possibilidade tem de ser feita no respeito pelas normas jurdicas e processuais adequadas. Mesmo que o recorrente observe totalmente o que prescrevem os citados arts 690-A e 712, nos 1 e 2, do CPC, a alterao da matria de facto pela Relao s ocorrer quando dos meios de prova indicados pelo recorrente, valorizados no conjunto global da prova produzida, se verificar que, em concreto, se revelam inequvocos no sentido por si pretendido. O controlo da Relao sobre a convico que se formou no tribunal a quo deve restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova e a deciso, sendo certo que a prova testemunhal , reconhecidamente, mais falvel que qualquer outra, e quanto avaliao da respectiva credibilidade tambm o tribunal recorrido est em melhor posio para a fazer. Quer dizer, a admissibilidade da respectiva alterao por parte do tribunal da Relao, mesmo quando exista prova gravada, funcionar, assim, apenas, nos casos para os quais no exista qualquer sustentabilidade face compatibilidade da resposta com a respectiva fundamentao. Deve aceitar-se que a convico do julgador da 1 instncia resulta da experincia, prudncia e saber daquele, sendo certo que no contacto pessoal e directo com as provas, designadamente com a testemunhal e no depoimento de parte, que aquelas qualidades de julgador mais so necessrias, pois com base nelas que determinado depoimento pode ou no convencer quanto veracidade ou probabilidade dos factos sobre que recai, constituindo uma das manifestaes dos princpios da oralidade e da imediao, por via das quais o julgador tem a oportunidade de se aperceber da frontalidade, tibieza, lucidez, rigor e firmeza com que os depoimentos so produzidos, mesmo do confronto imediato entre os vrios depoimentos, do contraditrio formado pelos

intervenientes, advogados e juzes, do interrogatrio do advogado que a apresenta, do contraditrio do outro mandatrio e das dvidas do prprio tribunal, melhor ajuizando e aquilatando desta forma da sua validade. Importa distinguir os casos em que os meios de prova, designadamente determinados documentos juntos aos autos, tm fora probatria plena e aqueles em que a no tm. Neste ltimo caso, ou seja, de meios de prova a apreciar livremente pelo julgador (v.g. documental, testemunhal), a Relao s pode valorar esses meios, e da partir para uma alterao das respostas ao questionrio/base instrutria, se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base deciso da 1 instncia. que s nesse caso a Relao se encontra numa posio igual da 1 instncia para fazer uma apreciao livre (art 655, do CPC), o que pressupe a possibilidade de considerar em simultneo todas as provas produzidas. A sindicncia convico do julgador da 1 instncia, a realizar por este tribunal de recurso, apenas se mostra adequada quando a mesma se apresenta manifestamente contrria s regras da experincia, da lgica e dos conhecimentos cientficos. Feitas estas consideraes genricas, vejamos a fundamentao da deciso sobre a matria de facto. Na motivao (fls. 209-213), o Sr. Juiz da 1 instncia afirma: 1- Respostas positivas e restritivas. 1.1. Na resposta aos nmeros 3, 7, 8, 9, 10 e 11 considerou-se os documentos de fls. 110 a 124, 129, 159/160 e 167 a 171, conjugado, quanto aos nmeros 7 e 9 - 10 parte (liquidao de taxas), com o documento de fls. 130 e com o depoimento da testemunha H, sobrinho e procurador do autor e ex-marido da autora, bem como, quanto ao nmero 9 - 2 parte (realizao de diligncias exigidas pela Cmara Municipal), com os documentos de fls. 125 a 129 e com o depoimento das testemunhas E, engenheiro, que, a pedido dos representantes da r, tratou do projecto de obras com vista ao licenciamento da fraco em causa. A resposta restritiva ao nmero 9 imps-se porque no se fez prova consistente de que a r tenha feito "todas" como perguntado - as diligncias exigidas pela Cmara Municipal. 1.2. Na resposta ao nmero 12 atendeu-se aos documentos de fls. 123 e 124. Cumpre esclarecer que a matria vertida na segunda parte do nmero 12 conclusiva. Por isso, a resposta ficou circunscrita ao que objectivamente resulta da leitura dos documentos de fls. 123 e 124, certo que se considerou, ainda, os esclarecimentos relevantes e avalizados prestados sobre a matria pela testemunha E. 1.3. A resposta ao nmero 15 assentou na anlise dos documentos de fls. 125 a 130. * II - Respostas negativas. () 2.4. Nmero 5. No nmero 5 so questionados dois factos, a saber: - se os autores se recusam a obter para o prdio a propriedade horizontal; - se sem a constituio da propriedade horizontal a Cmara Municipal no licencia o rs-do-cho para restaurao. Pois bem, quanto primeira questo, no se fez prova de que em momento anterior ao da missiva de fls. 78, onde a r faz aluso ao facto de a Cmara Municipal exigir a propriedade horizontal para passar o alvar de utilizao, os autores tenham sido informados dessa alegado exigncia da Cmara Municipal, importando, aqui, referir que no h nenhum documento dirigido pela Cmara Municipal aos autores a dar-lhes conhecimento dessa exigncia, sendo que a testemunha H esclareceu que todo o processo estava a ser tratado pelos representantes da r (o que confirmado pela r com a alegao do facto vertido no nmero 8 da base instrutria). Acresce, ainda, que a testemunha H afirmou que, depois de ter recebido a aludida carta da r, apesar do representante legal desta o ter informado que j no estava interessado no estabelecimento, que se encontrava

encerrado, dirigiu-se Cmara Municipal para se inteirar do processo e comeou a tratar da constituio da propriedade horizontal. Relativamente ao segundo facto, a prova apontou em sentido contrrio. De facto, a testemunha H declarou que a Cmara Municipal no exigia a constituio da propriedade horizontal para a concesso da licena, esclarecendo que foi ele quem sugeriu essa constituio porque nisso havia interesse em termos de vistoria, pois se no momento da vistoria no existisse propriedade horizontal seria vistoriado todo o prdio e se ela existisse s seria vistoriada a fraco correspondente ao estabelecimento. 2.5. Nmero 6. As testemunhas I e J, anteriores scios da r, que negociaram com o actual scio e gerente da mesma a cesso de quotas, negaram o facto vazado no nmero 6, afirmando que em momento anterior ao da celebrao do negcio deram conhecimento quele da falta de licena, sendo que o mesmo, ainda antes da concretizao do negcio, colaborou com eles no sentido da obteno dessa licena. Fica, assim, esclarecido a resposta negativa ao nmero 6, certo que nenhuma prova se produziu no sentido de infirmar o declarado pelas supra referidas testemunhas. 2.6. Nmero 13. Quanto s razes que determinaram a resposta negativa ao nmero 13, reiteramos, aqui, porque vlidos, os argumentos supra expendidos na resposta negativa ao primeiro facto contido no nmero 5, repetindo-se que, datando o ofcio da Cmara Municipal de 08.06.07 e a carta da r a comunicar que ia encerrar o estabelecimento de 12.07.07, no se fez prova que nesse intervalo a r tenha comunicado aos autores qualquer exigncia da Cmara Municipal ou lhes tenha solicitado qualquer diligncia no sentido de viabilizarem a obteno da licena em falta. 2.7. Nmero 14. A deciso relativa ao facto vertido no nmero 14 ficou a dever-se circunstncia de a prova produzida, criticamente apreciada, com recurso regras da experincia e da normalidade, no permitir a formao de uma convico positiva sobre a verificao desse facto. Na verdade, para alm do tudo o que j se expendeu na fundamentao da resposta negativa aos nmeros 5, 6 e 13, convm salientar que, no obstante a falta de licena, o estabelecimento laborou como restaurante desde 29-06-93, data em que o arrendado passou a destinar-se ao exerccio da actividade de Restaurante, Snack-bar e Afins, sendo certo que as testemunhas K, I e J - anteriores scios da r - referiram que aquela falta nunca constituiu impedimento ao regular funcionamento do estabelecimento, tendo a segunda e a terceira, bem como a testemunha H, apontado como causa do encerramento a perda de clientela ocorrida depois da cesso de quotas para o actual scio da r.. Como se constata, o julgador a quo expe a razo de cincia das testemunhas, mencionando a credibilidade dos respectivos depoimentos e descreve o essencial dos depoimentos. A prova testemunhal e documental indicada pelo julgador da 1 instncia na aludida motivao, suporta, lgica e consistentemente, o decidido no tribunal recorrido, no tocante matria dos quesitos ns 5, 6, 8, 9, 11 e 12. Com efeito, ouvidos os depoimentos das testemunhas, designadamente de E, F e H e ponderada documentao junta pelas partes, afigura-se-nos no existir fundamento para alterar o decidido na 1 instncia, no que concerne matria vertida naqueles quesitos. Porm, no referente ao constante dos quesitos ns 13 e 14, afigura-se-nos que as respostas negativas dadas na 1 instncia no devem manter-se. Com efeito, da aludida prova testemunhal e documental resulta, concretamente, no essencial, que: - A r, atravs do seu actual gerente G, entregou, em 2006 e 2007, na Cmara Municipal , em nome de B, documentao com vista obteno da licena de utilizao do estabelecimento de restaurao existente no arrendado, originando o processo (camarrio) n 1078/96; - Todos os ofcios inerentes obteno da licena eram dirigidos ao 1 autor, que reside junto ao locado;

- Em 15/05/07, o autor notificado, pela Cmara Municipal de , que foi emitido o alvar de licena de construo /07, no mbito do processo n ./96, para remodelao e ampliao do prdio de habitao e comrcio, sito em , ., da freguesia de , Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32; - Em 08/06/2007, a r foi notificada, pela Cmara Municipal , para requerer a autorizao de utilizao ao prdio, sendo que o processo camarrio n ./96 no podia ser averbado em nome da r para o espao correspondente ao rs-do-cho do prdio porque, sendo arrendatria desse rs-do-cho e existindo uma habitao no 1 andar, no existia constituio de propriedade horizontal; - Em Julho/Agosto de 2007, a r encerrou o estabelecimento (restaurante) existente no arrendado; - Em momento anterior ao da carta de fls. 78 (12/07/2007), os autores tenham sido informados da alegada exigncia da Cmara Municipal da constituio da propriedade horizontal do prdio para emitir o alvar da licena de utilizao, no havendo nenhum documento dirigido pela Cmara Municipal aos autores a dar-lhes conhecimento dessa exigncia; - A testemunha H, ex-marido da autora e alegado procurador do autor B, depois de ter recebido a aludida carta da r, respondeu por carta de 27/07/2007 (fls. 109), na qual negou a necessidade de licena de utilizao pelo facto de o contrato ser de 1973; - Posteriormente, o referido H dirigiu-se Cmara Municipal para se inteirar do processo e comeou a tratar da constituio da propriedade horizontal; - A Cmara Municipal de no exigia a constituio da propriedade horizontal para a concesso da licena, tendo sido a testemunha E quem sugeriu essa constituio porque nisso havia interesse em termos de vistoria, pois se no momento da vistoria no existisse propriedade horizontal seria vistoriado todo o prdio e se ela existisse s seria vistoriada a fraco correspondente ao estabelecimento; - As testemunhas I e J, anteriores scios da r, que negociaram com o actual scio e gerente da mesma a cesso de quotas, afirmaram que, em momento anterior ao da celebrao do negcio, deram conhecimento quele da falta de licena (alvar) para a actividade de restaurao, sendo que o mesmo, ainda antes da concretizao do negcio, colaborou com eles no sentido da obteno dessa licena; - O encerramento do restaurante, em Julho/Agosto de 2007, ficou a dever-se ao facto de a r no possuir licena (alvar) de utilizao do locado para a actividade da restaurao, tendo-lhe sido instaurado, pela Cmara Municipal, um processo de contra-ordenao na sequncia do auto de notcia n 28/2006, de 06/03/2006; - Em 30/01/2009, o autor B foi notificado, no mbito do aludido processo n ./96, pela Cmara Municipal , para requerer a licena ou autorizao de utilizao do prdio urbano, sito em , ., da freguesia de , Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32 (docs. de fls. 169-170). Aceita-se, pois, a convico (positiva/restritiva e negativa) do julgador da 1 instncia, a que aderimos, que serviu de base deciso sobre a matria de facto, sendo esta consonante com as regras da experincia e da lgica, no tocante matria dos quesitos ns 5, 6, 8, 9, 11 e 12. Porm, a mencionada prova testemunhal e documental impem deciso diversa da proferida na 1 instncia quanto ao questionado nos ns 13 e 14, da base instrutria. Por isso, neste particular, altera-se o decidido pelo julgador a quo, respondendo-se a tal matria do seguinte modo: Quesito 13: Provado que os autores no requereram, Cmara Municipal de , a licena de utilizao do seu prdio urbano sito em , ., da freguesia de , Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32. Quesito 14: Provado que o encerramento do estabelecimento (restaurante) ficou a dever-se ao facto de a r no possuir licena (alvar) de utilizao do locado para a actividade da restaurao, com o esclarecimento que tal encerramento ocorreu em Julho/Agosto de 2007. Temos, pois, como assente a seguinte a matria de facto: a) Por escritura pblica de 11-01-1973, L deu de arrendamento a M o rs-do-cho do prdio urbano correspondente a uma habitao de dois andares com a rea de 83 m2 e dependncia e ptio com 100 m2, sito na ,

n ., , , descrito na Conservatria do Registo Predial de Vila do Conde sob o n 00821 e inscrito na matriz predial urbana sob o art. 376 (alnea A) dos factos assentes); b) O citado contrato tinha por escopo o exerccio da actividade de casa de pasto e comrcio de vinhos (alnea B) dos factos assentes); c) No acordo referido em a) consta, a ttulo de clusula c), que: A renda anual, a pagar na residncia do senhorio, de trinta mil escudos pagvel em prestaes mensais de dois mil e quinhentos escudos cada uma, no primeiro dia til do ms anterior quele a que disser respeito (alnea N) dos factos assentes e documento de fls. 56 a 61); d) Por escritura pblica de 29-06-93, M e N trespassaram r o estabelecimento comercial situado no rs-docho do aludido imvel com a transmisso de todos os elementos que ento o compunham, designadamente o direito ao arrendamento, alvars e licenas (alnea C) dos factos assentes e documento de fls. 65 a 68); e) Na referida escritura, O e a r acordaram alterar o contrato de arrendamento anteriormente celebrado pela forma seguinte: a) O rs-do-cho arrendado destina-se ao exerccio da actividade de Restaurante, Snack Bar e Afins; b) A renda mensal de sessenta mil escudos at ao ms de Dezembro do ano em curso e de setenta mil escudos a partir de Janeiro de mil novecentos e noventa e quatro () (alnea D) dos factos assentes e documento de fls. 65 a 68); f) Por ttulo particular, datado de 26.01.94, cujas assinaturas foram notarialmente reconhecidas, entre as partes foi acordada a realizao de obras de ampliao do locado (alnea E) dos factos assentes); g) L faleceu em 25-12-2001, tendo deixado testamento, nele legando o direito de usufruto, em comum, do prdio urbano identificado em a) aos autores (alneas G), H) e I) dos factos assentes e documento de fls. 74 a 77); h) Nos termos do contrato de arrendamento recai sobre a sociedade r a obrigao de pagar uma renda anual que, por fora das sucessivas actualizaes legais entretanto efectuadas, ascende ao montante de 8.165,52, a liquidar em duodcimos de 680,46, no primeiro dia til do ms anterior a que diz respeito na residncia dos senhorios (alnea J) dos factos assentes); i) A sociedade r no procedeu ao pagamento das rendas referentes aos meses de Agosto, Setembro, Outubro e Novembro do corrente ano (alnea L) dos factos assentes); j) O estabelecimento em causa encontra-se encerrado (alnea M) dos factos assentes); l) Para o exerccio da actividade descrita em e) necessria licena camarria (licena de utilizao) (resposta ao nmero 3 da base instrutria); m) Todos os ofcios inerentes obteno da licena eram dirigidos ao 1 autor (resposta ao nmero 7 a base instrutria); n) Em 27.12.2006, a r, atravs do seu actual gerente G, entregou na Cmara Municipal , em nome de B..., dirigido ao processo n ./96, memria descritiva, projecto de redes de gua e saneamento, planta escala 1/500 ou 1/1000 ou 1/2000, projecto de instalaes electromecnicas, pormenor de fossa sptica e poo sumidoro e requerimento (resposta ao nmero 8 da base instrutria); o) A r liquidou taxas e fez diligncias exigidas pela Cmara Municipal (resposta ao nmero 9 da base instrutria); p) Em 15.05.07, o autor notificado que foi emitido o alvar de licena de construo 138/07 (resposta ao nmero 10 da base instrutria); q) A r foi notificada que o processo n 1078/96 no podia ser averbado em seu nome porque, sendo arrendatria do rs-do-cho do prdio, existindo uma habitao no 1 andar, no existia constituio de propriedade horizontal (resposta ao nmero 11 da base instrutria); r) Em 08.06.2007 a r foi notificada pela Cmara Municipal que tinha de requerer a autorizao de utilizao ao prdio, sendo que, conforme consta da alnea q), o processo n ./96 no podia ser averbado em nome da r para o espao correspondente ao rs-do-cho do prdio porque, sendo arrendatria desse rs-do-cho e existindo uma habitao no 1 andar, no existia constituio de propriedade horizontal (resposta ao nmero 12 da base instrutria); s) A r suportou as seguintes despesas:

- anlise da gua no P, no montante de 73,81. - sistema de desnitrificao de gua Q, no montante de 2.722,50. - pagamento CCDRN para emitir parecer de reteno de Efluente, no montante de 158,00. - taxas suportadas em nome do autor na Cmara Municipal , no montante de 2.789,61 (resposta ao nmero 15 da base instrutria). t) Os autores no requereram, Cmara Municipal , a licena de utilizao do seu prdio urbano sito em , ., da freguesia de , Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32 (resposta ao quesito 13);. u) O encerramento do estabelecimento (restaurante) ficou a dever-se ao facto de a r no possuir licena (alvar) de utilizao do locado para a actividade da restaurao, ocorrendo tal encerramento em Julho/Agosto de 2007 (resposta ao quesito 14). 2.2- O DIREITO O objecto do recurso delimitado pelas concluses da alegao do recorrente, no podendo este Tribunal conhecer de matrias nelas no includas, a no ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 684, n 3, e 690, n 1 e 3, do C.P.Civil. Assente a matria de facto, analisemos o direito aplicvel, no quadro da causa de pedir e pedidos (aco e reconveno) formulados. O contrato de arrendamento em causa, de natureza comercial, foi celebrado em 1973, alterado, parcialmente, em 1993 e 1994 (arts. 1022, 1023 e 1029, al. b), do Cdigo Civil(CC), e 110, do RAU, aprovado pelo DL n 321-B/90, de 15/10, que reproduz o, ento, revogado art 1112, do CC; Como bem ajuizado na deciso recorrida, na apreciao do fundamento de resoluo contratual aplica-se o estatudo no Novo Regime do Arrendamento Urbano(NRAU), aprovado pela Lei n 6/2006, de 27 de Fevereiro (ver arts. 1038, al. a), e 1083, do CC). Nos termos do disposto no art 428, CC, se nos contratos bilaterais no houver prazos diferentes para o cumprimento das prestaes, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestao enquanto o outro no efectuar a que lhe cabe ou no oferecer o seu cumprimento simultneo; Assim, a possibilidade de invocar a exceptio non adimpleti contractus depende da verificao cumulativa de trs requisitos, a saber: a existncia de um contrato bilateral ou sinalagmtico, ou seja, em que se prevejam obrigaes correlativas ou interdependentes; a no fixao de prazos diferentes para as prestaes dos contratantes e que a contraparte no tenha cumprido a sua prestao, ou que no se tenha oferecido para o seu cumprimento. Porm, mesmo estando o cumprimento das prestaes sujeito a prazos diferentes, a exceptio poder sempre ser invocada pelo contraente cuja prestao deva ser efectuada depois da do outro, apenas no podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro; A exceptio non adimpleti contractus constitui uma excepo peremptria de direito material, cujo objectivo e funcionamento se ligam ao equilbrio das prestaes contratuais, valendo tipicamente no contexto de contratos bilaterais, quer haja incumprimento ou cumprimento defeituoso, pela qual uma das partes, no negando, nem limitando o direito do outro ao cumprimento, recusa a sua prestao enquanto no for realizada ou oferecida simultaneamente a contraprestao. A excepo de no cumprimento no seno a recusa temporria do devedor credor de uma prestao no cumprida no mbito de um contrato sinalagmtico que, assim retarda, legitimamente, o cumprimento da sua prestao enquanto o credor no cumprir a prestao que lhe incumbe. A invocao da excepo de no cumprimento pressupe que uma das partes possa recusar a sua prestao outra enquanto esta no cumprir, o que naturalmente requer que o cumprimento seja ainda possvel. Tem sido considerado, em suma, que, para que a exceptio no seja julgada contrria boa f, dever haver uma

tripla relao entre o incumprimento do outro contraente e a recusa de cumprir por parte do excipiente: relao de sucesso, de causalidade e de proporcionalidade entre uma e outra (Jos Joo Abrantes A Excepo de No cumprimento do Contrato no Direito Civil Portugus, 1986, Almedina, pg. 124). Isto postula que a noo de boa f no pode deixar de ser concretizada caso a caso e em funo dos elementos probatrios concretos que o Tribunal decidir se efectivamente se verificam tais condies justificativas da excepo. No caso em apreo, dvidas no h de que nos encontramos na presena de um contrato sinalagmtico (arrendamento urbano comercial), que impe a ambos os contraentes obrigaes correspectivas, a saber, o senhorio tem a obrigao de assegurar o gozo da coisa ao locatrio estando este obrigado ao pagamento da renda, como contrapartida (arts. 1031 e 1038, al. a), do CC). O art 9, do RAU, aprovado pelo do DL n 321-B, de 15/10, (actualmente tambm o art 1070, do CC, redaco dada pelo art 3, da Lei n 6/2006, de 27/02), estatui que o senhorio s pode outorgar o contrato de arrendamento urbano se detiver uma licena de utilizao para o fim pretendido com o arrendamento, com base em vistoria realizada h menos de oito anos. Essa vistoria poder ser global (aquando da abertura do edifcio) ou parcelar, para cada espao a arrendar (Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2. ed, p. 338/9). O citado normativo (art 9 do RAU) tem a sua origem no art 8, do RGEU (Decreto-Lei n. 38382 de 7 de Agosto de 1951) e ainda no art 1, do DL n 329/81, de 4/12, aplicando-se aos arrendamentos celebrados aps 1 de Janeiro de 1992 (ver ainda o art 26 do DL n 445/91, de 20/11, e 62, do DL n 555/99, de 16/12, que estabelece o RJUE). Tambm no art 5, do DL n 160/2006, de 08/08, se impe que apenas podem ser objecto de arrendamento urbano os edifcios, construdos depois de 1951, ou suas fraces cuja aptido para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licena de utilizao.

A licena o acto administrativo que permite a algum a prtica de um acto ou o exerccio de uma actividade relativamente proibidos, sendo relativa a proibio quando a lei admite que a actividade proibida seja exercida, nos casos ou pelas pessoas a quem a administrao o permita.

O alvar a forma solene do acto administrativo, o ttulo dos direitos conferidos aos particulares, por deliberao dos rgos autrquicos ou deciso dos seus titulares (art 94, do DL n 169/99, de 18/09). , pois, um simples ttulo de licenciamento, um documento firmado pela autoridade competente, pela qual esta faz saber a quem dele tome conhecimento a existncia de certo direito constitudo, em proveito de determinada pessoa.

A exigncia da licena de utilizao baseia-se na necessidade de obrigar os proprietrios dos imveis (novos, reconstrudos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas construo, quer de segurana, salubridade ou esttica.

H que distinguir entre licena de utilizao para o exerccio de uma actividade genrica (v.g., habitao, comrcio, profisso liberal, etc.) e a licena de utilizao para o exerccio de qualquer espcie daquele gnero (farmcia, consultrio mdico, restaurante, etc.), sendo diversos os titulares de direitos que podem requerer o licenciamento.

S a primeira obrigao do senhorio, por se tratar de licenciamento do edifcio para necessidades comuns a certo tipo de utilizao e concili-lo com os direitos dos restantes condminos e com a prpria estrutura e configurao

do edifcio e suas acessibilidades.

J as licenas, com o respectivo alvar, para o exerccio de certo ramo (que podem implicar a realizao de obras internas, instalaes de gua e electricidade prprias e definio de reas de compartimentos) cumprem ao arrendatrio que pretende exercer a actividade especfica.

O licenciamento dos estabelecimentos comerciais visa assegurar a higiene, a salubridade, a segurana, a comodidade e as condies tcnico-funcionais na instalao e laborao dos mesmos.

Ajuizou-se no acrdo do Supremo Tribunal de Justia, de 13/12/2007 (proc.n 07A2766) que o senhorio tem a obrigao de assegurar o gozo da coisa ao locatrio estando este obrigado ao pagamento da renda, como contrapartida, no cumprindo ao locador a obteno de qualquer licena ou alvar. Se nada tiver sido convencionado em contrrio, tratando-se de arrendamento para exerccio de restaurao, ao arrendatrio que compete proceder s obras de adaptao, gesto de reas, instalao de equipamentos e decorao para instalar o seu estabelecimento. (citado no Ac. do STJ, de 19/02/2008, proc. n 08A194, ambos consultveis em www.dgsi.pt).

Prova-se, no caso em apreo, e resulta da lei, que para o exerccio da actividade de restaurao necessria licena camarria (alvar de utilizao) ver art 11 e segs, do DL n 168/97, de 4 de Julho, que regulamentava o processo de licenciamento da utilizao de estabelecimentos de restaurao e bebidas, com a redaco introduzida pelo DL n 57/2002, de 11 de Maro, entretanto revogado pelo DL n 234/2007, de 19/06 (ver art 10).

Conclui a apelante que se o prdio foi arrendado sem licena de ocupao em 1993, essa situao ilegal e obriga o senhorio a fazer as obras necessrias para a sua obteno se for interpelado para tal pelo arrendatrio. Apurou-se que o contrato de arrendamento de 1973, mas foi alterado em 09/06/1993 e 26/01/1994, na escritura de trespasse e alterao de arrendamento e no acordo escrito. Essa alterao, de 1993, respeita ao fim do arrendamento e ao valor da renda, a saber, (a) O rs-do-cho arrendado destina-se ao exerccio da actividade de Restaurante, Snack Bar e Afins; b) A renda mensal de sessenta mil escudos at ao ms de Dezembro do ano em curso e de setenta mil escudos a partir de Janeiro de mil novecentos e noventa e quatro (). O acordo escrito, de 1994, respeita a obras de ampliao do locado e utilizao do logradouro. A nosso ver, dever aplicar-se ao contrato de arrendamento (alterao) o estatudo no n 1, do art 9, do RAU (actualmente o disposto no art 1070, introduzido pelo art 3, do DL n 6/2006, de 27/02), ou seja, a exigncia de licena de utilizao do prdio, onde se insere o rs-do-cho locado, para alm de passar a ser necessrio a competente licena camarria (alvar de utilizao), para o exerccio da actividade de restaurao, no rs-do-cho.

Como vimos, a obteno da licena ou autorizao de utilizao (genrica) para o prdio obrigao do senhorio, cabendo ao inquilino conseguir a licena de utilizao (especfica), e o consequente alvar, para o estabelecimento funcionar regularmente.

Prova-se, alm do mais, que: - Em 27.12.2006, a r, atravs do seu actual gerente G, entregou na Cmara Municipal , em nome de B, dirigido ao processo n ./96, memria descritiva, projecto de redes de gua e saneamento, planta escala 1/500 ou 1/1000 ou 1/2000, projecto de instalaes electromecnicas, pormenor de fossa sptica e poo sumidoro e requerimento; - A r liquidou taxas e fez diligncias exigidas pela Cmara Municipal; - Todos os ofcios inerentes obteno da licena eram dirigidos ao 1 autor; - Em 15.05.07, o autor notificado que foi emitido o alvar de licena de construo /07, no mbito do processo n /96, para remodelao e ampliao do prdio de habitao e comrcio, sito em , , da freguesia de , Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32; - Os autores no requereram, Cmara Municipal , a licena de utilizao do seu prdio urbano sito em , ., da freguesia de ., Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32, pelo menos at 30/01/2009 (docs. fls 169-170). Assim, salvo melhor opinio, no corresponde realidade apurada nos autos a afirmao efectuada na deciso recorrida no sentido de que decorre dos factos provados que foi requerida a licena de utilizao do prdio onde se insere o rs-do-cho arrendado (). O que o autor B requereu, e obteve, foi uma licena de construo, no mbito do processo n ./96, para remodelao e ampliao do prdio de habitao e comrcio, sito em , ., da freguesia de . Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32.

Aps as obras de remodelao e ampliao, que no sabemos se foram realizadas no prazo (um ano) referido no documento de fls. 129, e a subsequente vistoria, que seria, eventualmente, concedida a licena ou autorizao de utilizao do prdio, onde se integra o rs-do-cho arrendada demandada.

Conclui a recorrente que estando o senhorio em mora, pode o locatrio recusar o pagamento da renda, se no consegue licenciar o estabelecimento por recusa do senhorio em fazer a propriedade horizontal do prdio, condio imposta pela Cmara para licenciar o estabelecimento ao arrendatrio. Invoca, pois, a excepo de no cumprimento prevista no art 428, do CC, cuja noo e pressupostos se deixaram enunciados. Importa, assim, analisar se os autores senhorios esto em mora, ou seja, se no cumprem a obrigao de assegurar o gozo da coisa locatria. Na sentena da 1 instncia entendeu-se que a excepo no opera no caso. Ponderou-se, para tanto, na deciso recorrida: () Alm disso, decorre dos factos provados que foi requerida a licena de utilizao do prdio onde se insere o rs-do-cho arrendado - e que ela ainda no existe, sendo certo que a r no provou que a falta dessa licena se deve ao facto de os autores se recusarem a obter para o prdio a propriedade horizontal. Ademais, os factos provados revelam que a r conhecia desde 1993 (o efeito jurdico que a r pretende retirar da alegao da aquisio das quotas em 2006 pelo seu actual scio gerente no procede, pois, por um lado, no se provou que o ltimo s na referida data tenha tido conhecimento da falta de licena e, por outro lado, no h que confundir a sociedade com a pessoa dos seus scios) a falta de licena camarria e que esse facto no a impediu de utilizar e explorar o estabelecimento comercial ou seja, de utilizar o rs-do-cho arrendado para o exerccio da actividade de Restaurante, Snack Bar e Afins.

Na verdade, a factualidade provada no atesta que a r ficasse, devido falta de licena, impossibilitada de exercer a sua actividade ou mesmo que tivesse alguma dificuldade nesse exerccio, por tal motivo. Ao invs, essa

factualidade evidencia que a utilizao do arrendado para o exerccio da actividade prevista no contrato no foi inviabilizada por aquela circunstncia e que essa utilizao vem sendo feita desde 1993 em termos totais. , pois, inquestionvel que a r passou a gozar o locado, pelo que, entregando o locado r, a locadora proporcionou-lhe o gozo da coisa locada, a que ficou adstrita pelo contrato. E, embora seja certo que essa entrega ocorreu antes da obteno da aludida licena, tambm exacto que a r aceitou essa falta. Como a locadora entregou o locado r no quadro da mencionada aceitao da falta de licena e os factos no revelam que a ltima tenha sido ou esteja a ser impedida de usufruir do locado nos termos convencionados por virtude da falta daquela licena, no ocorre o pressuposto da excepo de no cumprimento a que se reporta o artigo 428, n 1, do Cdigo Civil.. Vejamos. Constata-se que apesar de os autores no terem obtido a licena ou autorizao de utilizao do seu prdio urbano, a partir de 1993, tal incumprimento no obstou a que a r prosseguisse a sua actividade sem qualquer problema, durante vrios anos, no reclamando junto dos senhorios quaisquer dificuldades derivadas daquela omisso. Porm, o facto de a r ter explorado o estabelecimento sem licena (alvar) de utilizao de estabelecimentos de restaurao e bebidas, sem obstculo da autoridade administrativa, at 06/03/2006 (data do auto de notcia n 28/2006), no significa que a locatria aceitasse ou se conformasse com a falta de licena ou autorizao de utilizao do prdio. Nem, logicamente, se podia conformar, pois que a situao era ilegal e sancionvel, como decorre do aludido auto de notcia, ao ponto da autoridade administrativa ordenar o encerramento do estabelecimento (ver art 39, n 1, al. c), do DL n 168/97, e art 10, do DL n 234/2007).

Repare-se que na motivao da deciso da matria de facto, o julgador da 1 instncia refere que as testemunhas I e J, anteriores scios da r, que negociaram com o actual scio e gerente da mesma (G) a cesso de quotas (alegadamente escriturada em 09/05/2006), afirmaram que, em momento anterior ao da celebrao do negcio, deram conhecimento quele da falta de licena (alvar) para a actividade de restaurao, sendo que o mesmo, ainda antes da concretizao do negcio, colaborou com eles no sentido da obteno dessa licena. Da as diligncias, iniciadas pelo legal representante da r, em 2006, em nome do autor, com vista ao licenciamento do prdio e da actividade de restaurao. Sustenta a apelante que no consegue licenciar o estabelecimento por recusa do senhorio em fazer a propriedade horizontal do prdio, condio imposta pela Cmara para licenciar o estabelecimento ao arrendatrio. No est, porm, demonstrado que a Cmara Municipal condicione o licenciamento do estabelecimento da r constituio da propriedade horizontal do prdio. Como se referiu, na apreciao da fundamentao da matria de facto, resultou da prova testemunhal que a Cmara Municipal no exigia a constituio da propriedade horizontal para a concesso da licena, tendo sido a testemunha E quem sugeriu essa constituio porque nisso havia interesse em termos de vistoria, pois se no momento da vistoria no existisse propriedade horizontal seria vistoriado todo o prdio e se ela existisse s seria vistoriada a fraco correspondente ao estabelecimento. O que se apurou que o processo n 1078/96 no podia ser averbado em nome da r para o espao correspondente ao rs-do-cho do prdio porque, sendo arrendatria desse rs-do-cho e existindo uma habitao no 1 andar, no existia constituio de propriedade horizontal. O que importa saber se a r consegue licenciar o seu estabelecimento sem a existncia de licena ou autorizao de utilizao (genrica) do prdio. Pensamos que no.

Como vimos, a obteno da licena ou autorizao de utilizao (genrica) para o prdio ou edifcio, regulada no DL 555/99, de 16/12 (ver arts 4, n 2, al. e), 62 e 109, n 1), obrigao do senhorio, cabendo ao inquilino conseguir a licena de utilizao (especfica), e o consequente alvar ttulo que legitima a utilizao do imvel - para o estabelecimento funcionar. No caso em apreo, tratando-se da actividade de restaurao, atender-se- ao estatudo no DL 168/97, de 04/07, e DL n 234/2007, de 19/06. De notar que a independncia entre a licena de utilizao do edifcio e a licena de funcionamento do estabelecimento de restaurao estava expressamente consagrada no artigo 37, n 3, do DL n 328/86, de 30/12, ao prescrever que o alvar de autorizao de abertura dos estabelecimentos, a emitir pelo governo civil do distrito, independente e no substitui a licena municipal de utilizao dos edifcios onde se encontra instalado o estabelecimento. Acresce que, no caso, os locadores estavam vinculados ao preceituado no art 9, do RAU, e art 5, do DL n 160/2006, de 08/08. O certo que a r no podia continuar a exercer a sua actividade de restaurao no locado sob pena de ser continuamente sancionada pela entidade autrquica que tutela a legalidade, incluindo a hiptese de encerramento (ver art 39, n 1, al. c), do DL n 168/97, art 22, do DL n 234/2007, e art 109, do DL n 555/99, de 16/12. Essa impossibilidade deve ser imputada aos autores senhorios na medida em que lhes cabe providenciar pela obteno da licena de utilizao (genrica) do prdio, sem a qual a arrendatria no pode obter a licena de utilizao (especfica) para a actividade de restaurao. Significa isto, a nosso ver, que os senhorios no proporcionam inquilina a possibilidade de gozo do locado, ou seja, no lhe asseguram o gozo desta para os fins a que a coisa se destina. (al. b), do art 1031, do CC). Ora, como predito, a excepo material dilatria de no cumprimento do contrato tem por escopo levar a outra parte ao cumprimento das suas obrigaes, constituindo um meio de defesa estritamente temporrio. Por isso, no caso, existe fundamento para a r obter o reconhecimento do direito a um no pagamento da renda, ou seja, de excepcionar o no cumprimento do contrato. A omisso da mencionada obrigao dos senhorios legitima a r a sustar o cumprimento das suas obrigaes, j que o sinalagma, neste contrato, se estabelece entre a obrigao principal de pagamento da renda, pela arrendatria, e a obrigao principal dos autores, de lhe propiciar a ocupao do rs-do-cho, sem qualquer limitao ou constrangimento. Por outro lado, considera-se que, face ao incumprimento de obrigao sinalagmtica por parte dos autores locadores, aquela arrendatria ficou impossibilitada ou prejudicada no exerccio da sua actividade comercial (ver art 795, do CC). Decorre do exposto que o fundamento de resoluo contratual invocado pelos locadores demandantes no opera na justa medida em que inexiste mora por parte da locatria, que pode suspender o pagamento da renda at que aqueles obtenham a licena ou autorizao de utilizao do prdio (arts 428, 804, n 2, e 1083, n 3, do CC). Por isso, a aco improcede. Vejamos, agora, a reconveno, sem prejuzo do expendido adiante. A r pede a condenao dos autores a fazerem as obras necessrias para a obteno do licenciamento do rs-docho para restaurante, nomeadamente a propriedade horizontal, a pagar-lhe a quantia de 5.743,92, com os respectivos juros, e os prejuzos, em quantia a liquidar ulteriormente, decorrentes do encerramento do estabelecimento desde Julho de 2007. Prova-se que o autor B requereu, e obteve, em 15/05/2007, uma licena de construo, no mbito do processo n /96, para remodelao e ampliao do prdio de habitao e comrcio, sito em , ., da freguesia de , Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32. No sabemos se as obras licenciadas foram realizadas no prazo (um ano) referido no documento de fls. 129. Sabemos, porm, que os autores no requereram, Cmara Municipal , a licena de utilizao do seu prdio

urbano sito em , ., da freguesia de , Vila do Conde, inscrito na matriz sob o artigo 32, pelo menos at 30/01/2009 (docs. fls 169-170). No est demonstrado, a nosso ver, que a Cmara Municipal exigia a constituio da propriedade horizontal para a concesso da licena de utilizao do prdio. Na verdade, o que ficou provado foi que o processo camarrio n ./96 no podia ser averbado em nome da r para o espao correspondente ao rs-do-cho do prdio porque, sendo arrendatria desse rs-do-cho e existindo uma habitao no 1 andar, no existia constituio de propriedade horizontal. Conforme referido pelo julgador da 1 instncia, na motivao da deciso sobre a matria de facto, a ideia da constituio da propriedade horizontal para a concesso da licena, no mbito do processo camarrio n ./96, foi sugerida pela testemunha Eng. E porque nisso havia interesse em termos de vistoria, pois se no momento da vistoria no existisse propriedade horizontal seria vistoriado todo o prdio e se ela existisse s seria vistoriada a fraco correspondente ao estabelecimento. Em suma, a Cmara no exigia, ou exige, a constituio da propriedade horizontal para a concesso da licena de utilizao do prdio em questo. Os autores e a r que, por informao daquele tcnico, resolveram seguir o procedimento sugerido pelo Eng. E. Significa isto que os autores podem, salvo melhor opinio, requerer a licena de utilizao (genrica) de todo o prdio, sem necessidade de constituio da propriedade horizontal. Como vimos, a obteno da licena ou autorizao de utilizao (genrica) para o prdio ou edifcio, regulada no DL 555/99, de 16/12 (ver arts 4, n 2, al. e), 62 e 109, n 1), obrigao do senhorio, cabendo ao inquilino conseguir a licena de utilizao (especfica), e o consequente alvar ttulo que legitima a utilizao do imvel - para o estabelecimento funcionar. Ora, no caso, no sabemos se os autores senhorios, para obterem a licena de utilizao (genrica), necessitam de efectuar obras no prdio. O que sabemos que, tratando-se de arrendamento para exerccio de restaurao, ao arrendatrio que compete proceder s obras de adaptao, gesto de reas, instalao de equipamentos e decorao para instalar o seu estabelecimento. Deste modo, em termos de pedido reconvencional, a nica condenao possvel seria a de obrigar os autores a requererem a licena ou autorizao de utilizao (genrica) do prdio. Dizemos seria pois que na alegao do recurso e, como se exige, nas respectivas concluses, a apelante no questiona o decidido na sentena recorrida no tocante ao pedido reconvencional, com excepo das despesas que suportou, descritas em s), da fundamentao de facto. Com efeito, a apelante termina as concluses do seguinte modo: Termos em que, ao abrigo do disposto no art 712 n 1 al. a) e b) do C.P.C. devem ser alteradas as respostas aos quesitos 5,6, 8, 9, 11,12, 13 e 14 para provado, com base nos documentos e depoimento das testemunhas e a Sentena ser revogada e substituda por outra que julgue improcedente a aco, por erro de interpretao e aplicao do disposto nos artigos 9 do R.A.U., 1086 n 1 e 1112 do C.C. com a redaco em vigor na data da escritura de arrendamento art 1038 al. a), 1042 e 1083 ns 2 e 3 do C.C., 428 n 1 do C.C.. De todo o modo, no referente s despesas suportadas pela r ( 5.743,92), no se pode concluir, com segurana, que as mesmas se integrem no processo de licenciamento autorizao de utilizao (genrica) do prdio ou apenas respeitem a obras e/ou actividades necessrias ao exerccio de restaurao, a custear pela reconvinte. Entende-se que no esto demonstrados, pela r, os factos integradores de todos os requisitos (cumulativos) do invocado enriquecimento sem causa (art 473, do CC), a saber: a existncia de um enriquecimento; que o enriquecimento seja obtido custa de outrem; o nexo causal entre enriquecimento e empobrecimento e que no exista causa justificativa para essa deslocao patrimonial (ver A. Varela, Das Obrigaes em geral, 9 ed., I, 495, Menezes Leito, em O enriquecimento sem causa no Cdigo Civil de 1966, acerca das Comemoraes dos 35

anos do Cdigo Civil e dos 25 anos da Reforma de 1977, e, entre outros, os Acrdos do STJ, de 16/09/2008, Proc. n 08B1644, e de 20/09/2007, proc. n 07B2156). Na verdade, para alm da natureza subsidiria do instituto (art 474, do CC), no se prova que os autores tenham enriquecido, sem causa justificativa, custa da r, a quem caberia suportar as referidas despesas. Por fim, embora no questionado na alegao/concluses do recurso, no deixaremos de abordar, sinteticamente, a questo da indemnizao pelos alegados prejuzos decorrentes do encerramento do restaurante. A responsabilidade civil contratual, geradora da obrigao de indemnizao, pressupe o facto (danoso) objectivo do no cumprimento por parte do demandado, a ilicitude (desconformidade entre a conduta devida e o comportamento observado), o prejuzo sofrido pelo credor/lesado e o nexo de causalidade entre aquele facto e o prejuzo - arts. 406, n. 1, 762, n. 1, 798 e 799, do CC, e A. Varela, Das Obrigaes em geral, 7 ed., vol. II, pg. 94, M. J. Almeida Costa, Direito das Obrigaes, 7 ed., p. 483 e segs., e I. Galvo Teles, Direito das Obrigaes, 7 ed., p. 331 e segs.). Ora, a reconvinte no provou que o encerramento do restaurante lhe provocasse prejuzos e estes, a nosso ver, no se podem presumir. Assim, falta um dos pressupostos (o dano) da responsabilidade civil contratual, geradora da obrigao de indemnizao. O pedido reconvencional no procederia neste particular. Assim, procede, na medida do exposto, o concludo na alegao do recurso. 3- DECISO Pelo exposto, acordam os juzes deste Tribunal da Relao em julgar parcialmente procedente recurso de apelao, revogando-se a sentena recorrida na parte em que julgou parcialmente procedente a aco e, consequentemente, julga-se totalmente improcedente a aco, absolvendo-se a r do(s) pedido(s). Mantm-se o decidido na 1 instncia no tocante ao pedido reconvencional. Custas da Apelao pela Apelante e Apelados, na proporo de 1/10 e 9/10, respectivamente. Custas da aco pelos autores e da reconveno pela reconvinte. Porto, 20/06/2011 Manuel Jos Caimoto Jcome Carlos Alberto Macedo Domingues Antnio Eleutrio Brando Valente de Almeida

SEXTA-FEIRA, 22 DE JULHO DE 2011

Aquisio de uma fraco autnoma num prdio em regime de propriedade horizontal

A compra e venda e permuta de bens imveis um acto sujeito a escritura pblica (cfr. art. 80. do Cdigo do Notariado) (sem prejuzo do disposto no Decreto-Lei n. 255/1993 , de 15 de Julho), com necessidade de exibio dos seguintes documentos: - Bilhete de identidade *, carto de contribuinte * e moradas dos outorgantes pessoas singulares ou carto de pessoa colectiva, certido comercial ou procurao, no caso de pessoas colectivas. (* ou carto de cidado ou passaporte ou outros meios de identificao civil previstos na lei e nos regulamentos comunitrios aplicveis emisso de cartes de identificao e vistos).

- Certido do teor da descrio predial e das inscries em vigor , passada por competente conservatria do registo predial (com antecedncia no superior a seis meses) [http://www.predialonline.pt/] ou, quanto a prdios situados em concelho onde tenha vigorado o registo obrigatrio, caderneta predial actualizada. - Caderneta predial actualizada ou certido do teor da inscrio matricial ou declarao da participao para a inscrio na matriz (validade um ano); no caso de prdio omisso, o duplicado da participao para a inscrio na matriz, que tenha aposto o recibo da repartio ou do respectivo servio de finanas, com antecedncia no superior a um ano ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco. (a Direco-Geral dos Impostos (DGCI) disponibilizou a possibilidade de obteno via Internet da caderneta predial de prdios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site http://www.portaldasfinancas.gov.pt/). - Declarao para liquidao do Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (abreviadamente designado por IMT) (cfr. art. 49. do CIMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrana. Havendo lugar a iseno deste imposto ( IMT) dependente de reconhecimento prvio, deve ser apresentado documento comprovativo desse reconhecimento (certido de iseno). - Tratando-se de compra e venda de prdio urbano ou fraco autnoma, deve ser exibida licena de construo ou licena de utilizao (a exigncia de apresentao perante o notrio de licena de construo ou de utilizao na celebrao de actos de transmisso de propriedade de prdios urbanos, decorre do disposto no Decreto-Lei n. 281/1999, de 26 de Julho). No podem ser celebradas escrituras pblicas de compra e venda que envolvam a transmisso da propriedade de prdios urbanos ou de suas fraces autnomas sem que se faa perante o notrio prova suficiente da inscrio na matriz predial (servio de finanas), ou da respectiva participao para a inscrio, e da existncia da correspondente licena de utilizao (Cmara Municipal), de cujo alvar, ou iseno de alvar, se faz sempre meno expressa na escritura. (cfr. artigo 1., n. 1, do Decreto-Lei n. 281/1999, de 26 de Julho). Porm, a apresentao do alvar de licena de utilizao, no caso de j ter sido requerido e no emitido, pode ser substituda pela exibio do alvar da licena de construo do imvel, independentemente do respectivo prazo de validade, desde que: a) O transmitente (vendedor) faa prova de que est requerida a licena de utilizao; (cfr. artigo 2., n. 1, alnea a), do Decreto-Lei n. 281/1999, de 26 de Julho). b) O transmitente (vendedor) declare que a construo se encontra concluda, que no est embargada, que no foi notificado de apreenso do alvar de licena de construo, que o pedido de licena de utilizao no foi indeferido, que decorreram mais de cinquenta (50) dias sobre a data do seu requerimento e que no foi notificado para o pagamento das taxas devidas. (cfr. artigo 2., n. 1, alnea b), do Decreto-Lei n. 281/1999, de 26 de Julho). A licena de utilizao tem por finalidade atestar a que uso se destina o edifcio ou fraco e que eles se encontram aptos para o respectivo fim. A licena de utilizao passou a ser exigida somente a partir de 1951, pelo artigo 8. do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas (RGEU) (aprovado pelo Decreto-Lei n. 38 382/1951, de 7 de Agosto), prevendo-se que a generalidade dos edifcios ou fraces construdos a partir desta data tm que, obrigatoriamente, encontrar-se licenciados pelas autoridades municipais para o uso para que foram construdos. No caso de edifcios constitudos em regime de propriedade horizontal, a licena ou autorizao de utilizao pode ter por objecto o edifcio na sua totalidade ou cada uma das suas fraces autnomas. (cfr. art. 66., n. 1, do Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao (RJUE)). A licena ou autorizao de utilizao s pode ser concedida autonomamente para uma ou mais fraces autnomas quando as partes comuns dos edifcios em que se integram estejam tambm em condies de serem utilizadas. (cfr. art. 66., n. 2, do Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao (RJUE)). Caso o interessado no tenha ainda requerido a certificao pela cmara municipal de que o edifcio satisfaz os requisitos legais para a sua constituio em regime de propriedade

horizontal, tal pedido pode integrar o requerimento de licena ou autorizao de utilizao. (cfr. art. 66., n. 3, do Regime Jurdico da Urbanizao e da Edificao (RJUE) ). - Ficha tcnica da habitao (FTH) para prdio urbanos cuja construo tenha sido concluda aps 13 de Agosto de 1951 e licenciados a partir de 31 de Maro de 2004. Sem prejuzo de outras normas aplicveis (v. g. artigo 2., n. 2, alneas a) e b), do Decreto-Lei n. 68/2004, de 25 de Maro), no pode ser celebrada a escritura pblica que envolva a aquisio da propriedade de prdio ou fraco destinada habitao sem que o notrio se certifique da existncia da ficha tcnica da habitao (FTH) e de que a mesma entregue ao comprador. (cfr. art. 9., n. 1, do Decreto-Lei n. 68/2004, de 25 de Maro). O modelo da ficha tcnica da habitao ( FTH), a que se refere o Decreto-Lei n. 68/2004, de 25 de Maro, foi aprovado atravs da Portaria n. 817/2004, de 16 de Julho. A partir de ento, para a realizao de escrituras pblicas de transmisso de prdios urbanos destinados a habitao, deve ser exibida a FTH, cuja existncia obrigatria para todas as construes, com excepo: a) dos prdios j edificados e para os quais fora emitida ou requerida, anteriormente a 30 de Maro de 2004, licena de habitao; b) dos prdios construdos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei n.. 38.382, de 7 de Agosto de 1951. Na aquisio de imvel (compra da propriedade, de prdio ou fraco autnoma) destinado a habitao, caso a construo do imvel tenha sido concluda aps 13.08.1951, e, data de 30.03.2004 no existia licena de utilizao ou requerimento apresentado para a respectiva emisso, no poder ser celebrada qualquer escritura pblica sem que o notrio se certifique da existncia da Ficha Tcnica da Habitao (FTH), bem como da entrega da mesma ao adquirente. - Fotocpia do carto do mediador imobilirio, caso haja interveno deste: A escritura pblica ou documento particular que titule negcio sobre bem imvel deve mencionar se o mesmo foi objecto de interveno de mediador imobilirio, com indicao, em caso afirmativo, da respectiva denominao social e nmero de licena, bem como a advertncia das consequncias penais, previstas no n. 2 do artigo 50. do Decreto-Lei n. 211/2004, de 20 de Agosto, a que os outorgantes ficam sujeitos, devendo o notrio, para o efeito, exarar o que aqueles houverem declarado. (cfr. art. 50., n. 1, do Decreto-Lei n. 211/2004, de 20 de Agosto, na nova redaco que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n. 69/2011, de 15 de Junho). Quando haja indcios da interveno, na mediao de negcios sobre bens imveis de pessoa singular ou colectiva que no seja titular de licena para o exerccio da actividade de mediao imobiliria, o notrio deve enviar ao Instituto da Construo e do Imobilirio, I.P. (InCI, I.P.) (ex-IMOPPI), at ao dia 15 de cada ms, cpia das respectivas escrituras notariais para efeitos de averiguao da prtica de contra-ordenao. - Se o imvel estiver classificado como patrimnio cultural, em vias de classificao ou situado em zona de proteco, certido do Instituto de Gesto do Patrimnio Arquitectnico e Arqueolgico, I. P. (IGESPAR) [http://www.igespar.pt/] comprovativa da renncia do Estado ao direito de preferncia; se o imvel tiver sido adquirido em primeira transmisso a uma cooperativa, declarao desta ltima renunciando ao direito de preferncia. - Antes de comprar casa (fraco autnoma de imvel em propriedade horizontal), dever obter-se informao, junto do administrador do condomnio, sobre as despesas condominiais e averiguar-se a possvel existncia de dvidas relativas ao imvel e/ou fraco autnoma que possam ter futuras implicaes para o adquirente (novo condmino proprietrio). Deve igualmente tomar-se conhecimento do regulamento do condomnio. - Por fim, um aviso: A recusa ou condicionamento de venda, arrendamento ou subarrendamento de imveis, quer em razo da pertena de qualquer pessoa a determinada raa, cor, nacionalidade ou origem tnica, considerada prtica discriminatria, violando o princpio da igualdade. (cfr art. 3., n. 2, alnea c), da Lei n. 18/2004, de 11 de Maio). A prtica de qualquer dos actos discriminatrios previstos no artigo 3. da Lei n. 18/2004, de 11 de Maio, por pessoa singular constitui contra-ordenao punvel com

coima graduada entre uma e cinco vezes o valor mais elevado do salrio mnimo nacional mensal (485,00 a 2425,0 ), sem prejuzo da responsabilidade civil ou da aplicao de outra sano que ao caso couber. (cfr art. 10., n. 1, da Lei n. 18/2004, de 11 de Maio). A prtica de qualquer dos actos discriminatrios previstos no artigo 3. da Lei n. 18/2004, de 11 de Maio, por pessoa colectiva de direito pblico ou privado constitui contra-ordenao punvel com coima graduada entre duas e dez vezes o valor mais elevado do salrio mnimo nacional mensal **, sem prejuzo da responsabilidade civil ou da aplicao de outra sano que ao caso couber. (cfr art. 10., n. 2, da Lei n. 18/2004, de 11 de Maio). Em caso de reincidncia, os limites mnimo e mximo da coima so elevados para o dobro. (cfr art. 10., n. 3, da Lei n. 18/2004, de 11 de Maio). ** O actual valor da retribuio mnima mensal garantida ( RMMG) (salrio mnimo nacional mensal em 2011) a que se refere o n. 1 do artigo 273. do Cdigo do Trabalho, aprovado pela Lei n. 7/2009, de 12 de Fevereiro, de Euros: 485 (cfr. Decreto-Lei n. 143/2010, de 31 de Dezembro).

Aspectos Jurdicos
Aquisio de Habitao Antes de proceder aquisio de habitao tenha em particular ateno o seguinte: Conservatria do Registo Predial O registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade situao jurdica dos prdios, tendo em vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio. O registo definitivo constitui presuno de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define. Na Conservatria do Registo Predial da rea onde se situa o imvel poder saber, entre outros, se: - O imvel est registado em nome daquele que se apresenta como proprietrio do mesmo; No existem hipotecas ou penhoras a favor de terceiros; - O imvel ou a fraco no est sujeito a qualquer usufruto, ou outro nus ou encargo (por exemplo servido de vistas, aco judicial) a favor de terceiros. Servio de Finanas No Servio de Finanas importa igualmente verificar se: O imvel se encontra arrendado; - E, no caso de se tratar de aquisio de habitao usada, se o pagamento do Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) est regularizado. Cmara Municipal Na Cmara Municipal respectiva : - Poder consultar o plano director municipal, os planos de urbanizao ou de pormenor da zona, de forma a conhecer o que est programado para a zona envolvente do imvel pretendido adquirir; - Dever requerer a licena de utilizao do imvel. Numa Instituio Bancria Para efeitos de aquisio de 1. ou 2. habitao, nova ou usada, para residir ou arrendar, pode recorrer ao Crdito Habitao. So actualmente dois os regimes de crdito em vigor: regime geral e regime deficiente. O seu pedido de emprstimo no banco dever ser instrudo com um conjunto de

documentao, a saber: fotocpias da caderneta predial e da certido do registo, plantas de localizao e de fogo, identificao da composio do agregado familiar e comprovativo dos rendimentos auferidos. Para efeitos de deciso, quanto aprovao e condies do emprstimo, o banco proceder, ainda, prvia avaliao do imvel. No acto de celebrao do contrato-promessa de compra e venda aconselhvel acautelar a sua resoluo, por eventual no aprovao de crdito, bem como garantir que o prazo para a realizao da escritura pblica de compra e venda seja o razovel tomada de deciso pela instituio bancria. Poder ainda recorrer a Crdito Habitao, para efeitos de realizao de obras de conservao, manuteno ou renovao, quer as mesmas se realizem na fraco quer nas partes comuns. Administrao do Condomnio Se o prdio onde se localiza a fraco tiver constituida administrao de condomnio dever, junto desta, requerer informao relativa ao valor da respectiva quota. Dever ainda apurar a eventual situao de dvida e de encargos assumidos. Contrato-Promessa de Compra e Venda Para formalizar a sua deciso de aquisio de habitao dever celebrar o contrato-promessa de compra e venda. Este contrato deve constar de documento escrito, assinado por ambas as partes, e conter o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes vendedor e comprador e a certificao, pelo notrio, da existncia da respectiva licena de utilizao ou construo. O contrato-promessa um documento essencial j que regula os direitos e deveres das partes e as condies estabelecidas para o negcio, no perodo que medeia entre a data da sua celebrao e a da realizao da escritura pblica de compra e venda. So requisitos do contrato-promessa: - A identificao dos promitentes vendedor e comprador, com indicao do estado civil, residncia, nmero de bilhete de identidade e de contribuinte fiscal de que se portador; - A identificao do imvel, da qual conste a localizao, tipologia, existncia de partes integrantes ou afectas fraco ou imvel (ex.garagem, arrecadao), inscrio matricial e descrio predial; - O preo da aquisio e a forma de pagamento, o valor do pagamento a ttulo de sinal do qual, atravs desse instrumento, ser dada quitao e a calendarizao dos respectivos reforos, se a eles houver lugar; - Estipulao de que o imvel ser alienado livre de quaisquer nus ou encargos; A data da realizao da escritura pblica de compra e venda; - Identificao de sanes no caso de a escritura pblica de compra e venda no ser celebrada na data estipulada; - Licena de utilizao ou de construo ou prova de que a mesma foi requerida Cmara Municipal ou declarao que a substitua. Preste Especial Ateno Em caso de no cumprimento do contrato-promessa por facto imputvel ao promitente comprador, o promitente vendedor tem direito de fazer suas as quantias entregues, a ttulo de sinal. Atente-se que a lei estabelece que todas as importncias entregues ao promitente vendedor tm carcter de sinal. Se, inversamente, a culpa for imputvel ao promitente vendedor, este fica obrigado a restituir ao promitente comprador o sinal em dobro. Na compra e venda de edifcio ou fraco autnoma j construido ou a construir no podem as partes afastar o recurso execuo especfica, o que traduz a possibilidade de se obter sentena que produza os efeitos da declarao negocial do faltoso, obrigando as partes a celebrar o contrato prometido nos termos contratualmente acordados. Registos Provisrios e Seguros

Aps a aprovao do emprstimo dever proceder, na Conservatria do Registo Predial da rea onde se situa o imvel, aos registos provisrios da transmisso da propriedade a seu favor e da hipoteca a favor do banco. Estes registos so vlidos por seis meses, a contar da data da formalizao do pedido e o seu custo suportado pelo promitente comprador. O banco exigir-lhe-, igualmente, um seguro de vida dos subscritores do emprstimo e um seguro de incndio do imvel a financiar. Imposto Municipal Sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT) Antes da realizao da escritura pblica de compra e venda, e no caso de no estar abrangido pelo regime de iseno, dever proceder ao pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT), que calculado por uma taxa correspondente ao valor de aquisio do imvel. A liquidao do imposto provisria, podendo vir a ser corrigida oficiosamente pela Administrao Fiscal aps a transmisso do imvel, logo que seja efectuada a avaliao definitiva do mesmo nos termos e com base nas regras do Imposto Municipal sobre Imveis. O IMT incide tambm sobre a celebrao de contrato-promessa de aquisio e alienao de bens imveis, sempre que o promitente adquirente possa ceder a sua posio contratual a terceiro e desde tal esteja clausulado no respectivo contrato. Documentos para Escritura Chegada a altura de realizar a escritura pblica de compra e venda no notrio, necessita de reunir a seguinte documentao : - Certido do teor da descrio predial e das inscries em vigor, emitida pela Conservatria do Registo Predial com antecedncia no superior a seis meses; - No caso de recurso a crdito habitao cpia, autenticada pela Conservatria do Registo Predial onde o imvel est registado, dos pedidos de registos provisrios da transmisso de propriedade do imvel a seu favor e da hipoteca a favor da entidade bancria.Os registos caducam seis meses aps o pedido, devendo a escritura ser celebrada nesse prazo para evitar os custos de novos pedidos; - Se o imvel estiver classificado como patrimnio cultural, em vias de classificao ou situado em zona de proteco, documento da Cmara Municipal e do IPPAR comprovativos da renncia do Estado ao direito de preferncia; - caderneta predial actualizada ou certido do teor da inscrio matricial emitida com antecedncia no superior a um ano (a DGCI disponibiliza a possibilidade de obteno via Internet da caderneta predial de prdios urbanos inscritos nas matrizes prediais, no seu site www.e-financas.gov.pt); - no caso de prdio omisso, o duplicado da participao para a inscrio na matriz, que tenha aposto o recibo do Servio de Finanas, com antecedncia no superior a um ano ou outro documento dela emanado, autenticado com o respectivo selo branco; - Licena de utilizao do imvel, se a construo do mesmo tiver sido concluida aps 13/08/1951; - Declarao para liquidao do Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT), acompanhada do correspondente comprovativo de cobrana. Havendo lugar a iseno deste imposto, dependente de reconhecimento prvio, deve ser apresentado documento comprovativo desse reconhecimento; - Ficha tcnica da habitao, quando a finalidade aquisio de imvel destinado a habitao, a construo do imvel tenha sido concluda aps 13/08/1951 e, data de 30/03/2004, no exista licena de utilizao ou requerimento apresentado para a sua emisso. Aplices do seguro do imvel e de vida. No momento da realizao da escritura pblica de compra e venda e, no caso de haver lugar a recurso ao crdito, tm lugar dois tipos de contratos: um contrato de mtuo com hipoteca e que celebrado entre o comprador e o banco e em que este assume a posio de credor em relao quele; um contrato de compra e venda, atravs do qual o comprador assume a posio de proprietrio do imvel. O contrato de mtuo que pode ser efectuado por documento particular, com menor custo para o comprador, uma vez que ele que suporta o custo financeiro da realizao da

escritura pblica de compra e venda, estipula tudo o que se relaciona com a dvida contrada, o valor da taxa de juro, suas regras de indexao, o prazo de pagamento, etc. Imposto do Selo Aquando da realizao da escritura pblica de compra dever pagar ao notrio o Imposto do Selo de 0,8% sobre o preo de transaco do imvel e, no caso de recurso ao crdito, ser debitado na conta ordem pelo Imposto do Selo de 0,6% sobre o montante do crdito utilizado. Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) O imposto municipal sobre imveis (IMI) anual, contitui receita dos muncipios onde se localizam, incide sobre o valor patrimonial tributrio constante da matriz predial e calculado multiplicando esse valor por uma percentagem que pode ir de 0,4% a 0,8% (prdios urbanos) ou de 0,2% a 0,5% (prdios urbanos avaliados pelas regras do Cdigo do IMI). No caso de o imvel se destinar a habitao prpria e permanente do agregado familiar ou a habitao para arrendamento, pode o novo proprietrio, no prazo de 60 dias, a contar da data da realizao da escritura pblica de compra e venda, requerer no servio de Finanas da rea da situao do imvel a iseno do pagamento do imposto municipal sobre imveis (IMI). Distrate de Hipoteca Aps a liquidao do emprstimo bancrio, o banco dever emitir um documento em que renuncia hipoteca constituida a seu favor distrate da hipoteca - e no qual declara liquidada a dvida. Este documento dever ser entregue pelo proprietrio na Conservatria do Registo Predial para efeitos de se proceder ao cancelamento do registo hipotecrio, deixando assim o banco de ter quaisquer direitos sobre o imvel. Garantia O imvel est sujeito a um perodo de garantia de cinco anos de forma a responder por eventuais defeitos motivados por erros de construo ou de execuo. A denncia dever ser formalizada pelo comprador junto do vendedor at um ano depois de conhecido o defeito.No caso de no haver acordo o comprador tem o prazo de um ano aps a denncia para propor aco judicial para reparao, substituio ou indemnizao.

Licena de Construo ou Habitao Documento emitido pela Cmara Municipal do Concelho onde se localiza a casa que pretende comprar. Serve para confirmar que a mesma foi inspeccionada e que se encontra nas condies exigidas por lei para ser habitada. , alm disso, um documento exigido pelo Notrio no acto da escritura pblica de compra e venda. Se vai construir uma casa, necessita de obter a Licena de Construo, documento que atesta o cumprimento das condies exigidas por Lei para a construo do imvel. Este documento emitido pela Cmara Municipal do Concelho onde pretende construir a sua casa. Certido Predial Documento passado pela Conservatria do Registo Predial onde se encontra registada a casa, em que figuram o nome do proprietrio, as caractersticas de localizao do imvel e os registos efectuados. Pode ainda ser obtida atravs da Internet, em www.predialonline.pt, a "Certido Permanente de registo predial".

Caderneta Predial ou Certido Matricial um documento emitido pela Repartio de Finanas e atesta a situao matricial e fiscal da habitao. Contrato Promessa de Compra e Venda Documento com carcter legal que serve para formalizar a compra. Neste documento figuram a parte que promete vender (Promitente-Vendedor) e a parte que promete comprar (PromitenteComprador), bem como as condies em que se efectuar essa Compra e Venda. Este contrato constitui um compromisso legal entre as partes pelo que aconselhvel a sua apreciao por parte de juristas, representantes das partes, antes da respectiva assinatura. Preocupaes a ter, antes de celebrar um contrato-promessa de compra e venda de imvel, seja com uma construtora, seja com um particular: Verificar se o prdio (rstico, misto ou urbano) no est sujeito a quaisquer nus ou encargos, designadamente hipotecas, usufruto, clusulas de reverso, reserva de propriedade, penhoras, arrestos ou arrendamento e se o mesmo se encontra j registado em nome do PromitenteVendedor. Para obter este tipo de informaes, dirija-se Conservatria do Registo Predial da rea do imvel e pea uma certido para o efeito. conveniente tambm certificar-se que o imvel tem licena de construo e de utilizao e verificar se o vendedor est ou no numa situao de falncia ou se tem dificuldades financeiras no caso de o imvel no se encontrar concludo (ainda em construo).

Registo Provisrio Quando se recorre a um emprstimo bancrio exigida(1), antes de celebrar a escritura, a realizao de dois registos provisrios: transmisso e hipoteca. Ambos so averbamentos no registo predial do imvel - que se encontra na Conservatria do Registo Predial onde o imvel est registado - e mencionam, respectivamente, uma transmisso de propriedade e o facto de passar a existir uma hipoteca do imvel em favor do banco que concede o emprstimo. Estes registos tm a validade de seis meses, a contar da data da apresentao a registo, caducando se dentro desse prazo no for outorgada a escritura de compra e venda e de hipoteca e se, no mesmo prazo, no for requerida a converso em definitivo dos registos.
(1)

Excepto nas situaes em que o contrato efectuado atravs do Servio Casa Pronta.

Registo Definitivo Trata-se da converso dos registos provisrios em definitivos (ver registos provisrios). Escritura Documento onde so descritos em pormenor os moldes em que se efectua a transaco do imvel e as condies do emprstimo e da constituio de hipoteca. S aps a realizao da escritura e da converso dos registos provisrios em definitivo o comprador/muturio passa a ser, de facto e de direito, pleno proprietrio do imvel que adquiriu. Documentos necessrios para a celebrao da escritura relativa compra de casa: Cpia, autenticada pela Conservatria do Registo Predial (CRP) onde o imvel est registado, dos pedidos de registos provisrios da transmisso de propriedade do imvel a seu favor e da hipoteca a favor do BPI. No portanto necessrio aguardar que a CRP efectue os registos. Os registos caducam 6 meses aps o pedido, devendo a escritura ser celebrada nesse prazo para evitar os custos de novos pedidos. Certido de teor da descrio e das inscries em vigor do imvel, solicitada CRP na data de apresentao dos pedidos de registos provisrios. Caderneta Predial (ou, caso no exista, Certido Matricial) actualizada, emitida pela Repartio de Finanas onde o imvel se encontra inscrito. A actualizao tem validade de 1 ano. Se o imvel estiver classificado como patrimnio cultural, em vias de classificao ou situado em zona de proteco, documentos da Cmara Municipal e do IPPAR comprovativos da renncia do Estado ao direito de preferncia; se o imvel tiver sido adquirido em primeira transmisso a uma cooperativa, declarao desta ltima renunciando ao direito de preferncia. Licena de Utilizao do imvel vlida, emitida pela Cmara Municipal do Concelho onde o

mesmo se localiza, se a construo do mesmo tiver sido concluda aps 13/08/1951, sendo a respectiva obteno da responsabilidade do vendedor. Caso a Licena no tenha sido emitida mas tenha sido requerida pelo vendedor h mais de 50 dias, substituda pela Licena de Construo, acompanhada de declarao do vendedor nos termos legais. Licena de Construo (se vai construir uma casa) ou Licena de Obras (se vai fazer obras ao nvel da estrutura resistente ou das fachadas exteriores), acompanhada de cpia autenticada do projecto de arquitectura aprovado, sendo da sua responsabilidade a obteno destes documentos na Cmara Municipal. Comprovativo do pagamento do Imposto Municipal sobre Transmisso Onerosa de Imveis (IMT), caso no haja iseno. Ficha Tcnica de Habitao, quando a finalidade Aquisio de imvel destinado a Habitao, a construo do imvel tenha sido concluda aps 13/08/1951, e, data de 30/03/2004 no existia Licena de Utilizao ou requerimento apresentado para a respectiva emisso. A responsabilidade de elaborao da Ficha Tcnica do Promotor Imobilirio do prdio.

Hipoteca A hipoteca sobre um bem funciona como uma garantia para o banco que concede o emprstimo. O imvel propriedade do comprador mas sobre ele incide uma garantia a favor do banco. Na prtica, o adquirente dispe da utilizao da casa mas, em princpio, no a pode vender ou modificar sem autorizao prvia do detentor da hipoteca. Caso deixe de cumprir essas obrigaes e/ou os pagamentos do emprstimo que lhe foi concedido, o banco pode executar a hipoteca, ou seja, poder liquidar a dvida existente atravs da venda do imvel.

PERGUNTAS E RESPOSTAS - FICHA TCNICA DA HABITAO >>

O que a Ficha Tcnica da Habitao (FTH)? Quais os imveis para os quais exigida a FTH? Quem responsvel pela elaborao da FTH? Em que momento o comprador tem direito a exigir a entrega da FTH? Quais as consequncias de eventuais desconformidades da FTH? Quais as entidades que esto obrigadas a disponibilizar, via Internet, o modelo da FTH ? O que a Ficha Tcnica da Habitao (FTH)?

A FTH um documento descritivo das caractersticas tcnicas e funcionais de um prdio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da concluso das obras de construo, reconstruo, ampliao ou alterao do mesmo. A FTH foi criada pelo Decreto-Lei n. 68/2004, de 25 de Maro, e o seu modelo aprovado pela Portaria n. 817/2004, de 16 de Julho, com o intuito de reforar os direitos dos consumidores informao e proteco dos seus direitos econmicos, no mbito da aquisio de prdio urbano para habitao, bem como promover a transparncia do mercado

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Quais os imveis para os quais exigida a FTH?

A existncia da FTH obrigatria para os prdios construdos e, para os quais, o requerimento para a emisso da licena de habitao haja sido apresentado aps 30 de Maro de 2004, no se aplicando, no entanto, aos prdios edificados antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas (R.G.E.U.), aprovado pelo DL n. 38 382, de 7 de Agosto de 1951, mesmo que os mesmos tenham sido submetidos a obras de reconstruo, ampliao ou alterao, posteriormente a essa data.

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Quem responsvel pela elaborao da FTH?

Compete ao promotor imobilirio (e no empresa de construo, caso sejam entidades distintas) a elaborao da FTH do imvel a transmitir, sendo da sua responsabilidade, bem como da do tcnico responsvel pela obra, a conformidade das informaes constantes da FTH com o efectivamente executado. Esta responsabilidade, a assegurada pela exigncia das assinaturas tanto do promotor imobilirio como do tcnico

responsvel pela obra, prende-se com a necessidade de garantir a correspondncia entre a informao constante da FTH, transmitida ao consumidor/comprador, e o realmente executado, sendo que a verificao de desconformidades implicar responsabilidade contra ordenacional e civil de quem subscreveu a informao desconforme.

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Em que momento o comprador tem direito a exigir a entrega da FTH?

A entrega do original da FTH ao comprador deve ocorrer efectivamente no momento da escritura. Porm, o vendedor, a empresa de mediao imobiliria ou outro profissional que se encontre incumbido da comercializao, est obrigado a disponibilizar, nos locais de atendimento e de venda ao pblico, cpia da ficha tcnica da habitao, caso esta j exista, ou da verso provisria da mesma, para que os interessados possam obter toda a informao pretendida (excepto a relativa aos elementos de identificao nominal prevista), atravs da consulta aos referidos documentos ou de cpia que lhes seja voluntariamente facultada.

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Quais as consequncias de eventuais desconformidades da FTH?

A incluso na FTH de informaes que no tm total correspondncia com as caractersticas reais da habitao constitui contra-ordenao, sendo o InCI a entidade competente para instruir o respectivo processo por contra-ordenao. Neste caso, poder apresentar queixa da infraco junto deste Instituto, acompanhada dos respectivos meios de prova bem como da identificao completa da entidade promotora, indicao da localizao do edifcio e da fraco em causa, cpia da Ficha Tcnica da Habitao e ainda da data de entrada do requerimento entregue pelo dono de obra na Cmara Municipal para a emisso da correspondente licena de utilizao bem como da data da respectiva emisso.

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Quais as entidades que esto obrigadas a disponibilizar, via Internet, o modelo da FTH ?

Nos termos da lei este Instituto, o Instituto do Consumidor (IC) e o Laboratrio Nacional de Engenharia Civil (LNEC), devem disponibilizar o modelo da FTH. http://www.consumidor.pt/

Construo e Imobilirio - Obras de construo, reconstruo, ampliao e demolio

1. Qual o regime aplicvel s operaes urbansticas cujo processo se encontre pendente na respectiva Cmara Municipal?

aplicvel o regime anteriormente vigente s obras de edificao e s operaes de loteamento, obras de urbanizao e trabalhos de remodelao de terrenos, cujo processo de licenciamento decorra na respectiva cmara municipal data da entrada em vigor da Lei n. 60/2007, de 04/09 (RJUE).

2. Em que circunstncias posso aplicar o novo regime aos processos pendentes?

A requerimento do interessado, o Presidente da Cmara Municipal poder autorizar a aplicao do novo regime (cfr. o n. 2) devendo, igualmente, indicar qual o procedimento de controlo prvio a que fica sujeito (cfr. o n. 2, do artigo 6, do RJUE).

3. Na comunicao elementos?

prvia

pode

haver

pedido

adicional

de

No, porque o requerimento de comunicao prvia deve logo ser instrudo com todos os elementos a fixar por Portaria, bem como pelos termos de responsabilidade e pelas especificaes da operao urbanstica.

4. Em que situaes pode haver rejeio da comunicao prvia?

Nos termos do n. 1, do artigo 36, do RJUE, o Presidente da Cmara Municipal, com faculdade de delegao nos vereadores, deve rejeitar a comunicao prvia de toda a operao urbanstica que viole normas legais e regulamentares aplicveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do territrio ou as normas tcnicas de construo em vigor, ou os termos de informao prvia existente.

5. Qual o prazo consagrado para a rejeio da comunicao prvia?

O Presidente da Cmara Municipal ou o Vereador com poderes delegados, deve rejeitar a comunicao prvia no prazo de 20 dias teis ou 60 dias teis, quando haja lugar consulta a entidades externas ao Municpio, a contar da entrega do pedido (cfr. os n.s 1 e 2, do artigo 36, do RJUE).

6. O que significa iseno de controlo prvio?

A iseno de controlo prvio significa a no sujeio da operao urbanstica a qualquer tipo de procedimento administrativo prvio (licenciamento ou comunicao prvia).

No obstante, importa referir que tais operaes urbansticas devem ser realizadas em observncia com as normas legais e regulamentares aplicveis podendo, posterior, haver a verificao de tal conformidade (cfr. o n. 8, do artigo 6, do RJUE).

7. A iseno de controlo prvio significa que a operao urbanstica no pode ser fiscalizada?

No. A iseno de controlo preventivo no afasta a sua sujeio a fiscalizao administrativa (cfr. o n. 8, do artigo 6, do RJUE).

8. Quais as isenes objectivas de controlo prvio?

a) As obras de conservao (artigo 6, n. 1, alnea a), do RJUE); b) As obras de alterao no interior de edifcios ou suas fraces, excepo dos imveis classificados ou em vias de classificao, que no impliquem modificaes na estrutura de estabilidade, das crceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados (artigo 6, n. 1, alnea b), do RJUE); c) As obras de escassa relevncia urbanstica (artigo 6, n. 1, alnea i) e artigo 6-A, do RJUE); d) Os destaques referidos nos n.s 4 e 5 do artigo 6. do RJUE (artigo 6, n. 1, alnea j).

9. Qual o prazo de validade de uma informao prvia?

Nos termos do artigo 17, o eventual pedido de licenciamento ou apresentao de comunicao prvia deve ser efectuado no prazo de um ano aps a deciso favorvel do pedido de informao prvia.

10. Existe a possibilidade de renovao do prazo de validade de uma informao prvia?

Sim. Decorrido o prazo de um ano, o particular pode requerer ao presidente da cmara a declarao de que se mantm os pressupostos de facto e de direito que levaram anterior deciso favorvel, devendo o mesmo decidir no prazo de 20 dias e correndo novo prazo de um ano para efectuar a apresentao dos pedidos de licenciamento ou de comunicao prvia se os pressupostos se mantiverem ou se o presidente da cmara

municipal no tiver respondido no prazo legalmente previsto.

11. Em que consiste a autorizao de utilizao?

Com a reforma do RJUE, o procedimento da autorizao fica circunscrito / limitado utilizao de edifcios ou das suas fraces, bem como s alteraes de utilizao dos mesmos (cfr. o n. 4, do artigo 4, do RJUE).

12. Quando que utilizado o procedimento de autorizao de utilizao?

De acordo com o artigo 62, do RJUE a autorizao de utilizao destinase: i. Havendo lugar realizao de obras, a verificar a conformidade da obra concluda com o projecto aprovado e com as condies do licenciamento ou da comunicao prvia. ii. No havendo lugar realizao de obras, a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares aplicveis e a idoneidade do edifcio para o fim pretendido (alteraes utilizao dos edifcios e arrendamento para fins no habitacionais de prdios ou fraces no licenciados).

13. A autorizao de utilizao pressupe sempre a realizao prvia de vistoria?

No, a autorizao de utilizao concedida, no prazo de 10 dias teis, com base nos termos de responsabilidade e sem prvia realizao de vistoria (vide o n. 1, do artigo 64, do RJUE).

14. Quais as situaes em que a autorizao de utilizao deve ser precedida de vistoria?

Nos termos do preceituado no n. 2, do artigo 64, do RJUE, o Presidente da Cmara Municipal pode, oficiosamente ou a requerimento do gestor de procedimento, determinar a realizao de vistoria, no prazo de 10 dias, quando se verifique alguma das seguintes situaes: a) O pedido de autorizao de utilizao no esteja instrudo com os termos de responsabilidade; b) Existirem indcios srios de que a obra se encontra em desconformidade

com o respectivo projecto ou condies estabelecidas; c) Existam indcios srios de que o edifcio, ou sua fraco autnoma, no idneo para o fim pretendido.

15. A quem pode ser notificado o embargo de uma obra?

A notificao de embargo pode ser feita ao responsvel pela direco tcnica da obra, bem como ao titular do alvar de licena ou apresentante da comunicao prvia e, quando possvel, ao proprietrio do imvel no qual estejam a ser executadas as obras ou seu representante, sendo suficiente para obrigar suspenso dos trabalhos qualquer dessas notificaes ou a de quem se encontre a executar a obra no local (cfr. o n. 2, do artigo 102, RJUE).

16. Onde se pode obter informaes sobre urbanismo?

Para obter informaes, bem como todos os esclarecimentos na rea do urbanismo dever dirigir-se ao Servio de Atendimento do Municpio, ou contactar-nos atravs de e-mail (servico.atendimento@cmportalegre.pt) ou telefone (800 200 150).

17. O que o P.D.M?

O P.D.M. o Plano Director Municipal - estabelece as regras gerais e especficas a observar na gesto e uso do solo.

18. O que uma rea protegida?

Entende-se por rea protegida uma zona delimitada em que qualquer interveno est condicionada e sujeita a regulamentos especficos em conformidade com o tipo de proteco.

19. O que a Rede Natura 2000 e qual o seu regulamento?

A Rede Natura 2000 pretende contribuir para assegurar a biodiversidade, atravs da conservao e do restabelecimento dos habitats naturais e da

fauna e flora selvagens num estado de conservao favorvel no territrio nacional, tendo em conta as exigncias econmicas, sociais e culturais, bem como as particularidades regionais e locais. A regulamentao desta foi estabelecida no DL 140/99 de 24 Abril, alterado pelo DL 49/2005 de 24 Fevereiro.

20. H outras reas protegidas com regulamentao prpria?

Imveis classificados e rea de proteco envolvente numa distncia mnima de 50m. reas abrangidas por Reserva Ecolgica Nacional e rea abrangida por Reserva Agrcola Nacional.

21. Posso realizar obras de conservao sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

Obras de conservao so as obras destinadas a manter uma edificao nas condies existentes data da sua construo, reconstruo, ampliao ou alterao, designadamente as obras de restauro, reparao ou limpeza. Por se reportar a obras de mera preservao da edificao, no envolvendo qualquer alterao, as obras de conservao esto isentas de procedimento de controlo prvio, excepto casos excepcionais de obras em imveis classificados de interesse nacional ou interesse pblico e nas respectivas zonas de proteco, devendo apenas nestes casos ser apresentado pedido de licenciamento. Existe, no entanto, a obrigao do promotor, no mbito da competncia de fiscalizao administrativa, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos.

22. Posso fazer obras de alterao no interior de edifcios ou fraces sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

Sim, desde que no impliquem modificaes na estrutura de estabilidade, das crceas, da forma das fachadas e da forma dos telhados e no incidam sobre imveis classificados ou em vias de classificao. Existe, no entanto, a obrigao do promotor, no mbito da competncia de fiscalizao administrativa, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos.

23. Como devo proceder para efectuar obras de reconstruo num edifcio?

Obras de reconstruo sem preservao das fachadas so as obras de construo subsequentes demolio total ou parcial de uma edificao existente, das quais resulte a reconstituio da estrutura das fachadas, da crcea e do nmero de pisos. Estas obras so sempre sujeitas ao procedimento de licenciamento. Obras de reconstruo com preservao das fachadas so as obras de construo subsequentes demolio de parte de uma edificao existente, preservando as fachadas principais com todos os seus elementos no dissonantes e das quais no resulte edificao com crcea superior das edificaes confinantes mais elevadas. Estas obras esto sujeitas ao procedimento de comunicao prvia, excepto casos excepcionais de obras em imveis classificados de interesse nacional ou interesse pblico e nas respectivas zonas de proteco, devendo nestes casos ser apresentado pedido de licenciamento.

24. Posso fechar uma marquise ou abrir uma janela no telhado sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

No, uma vez que altera a fachada e a linha arquitectnica e esttica do edifcio. Assim, fechar uma marquise ou abrir uma janela no telhado fica sujeito a: Pedido de licena (quando a casa se encontra em rea no loteada) ou Comunicao prvia (no caso da casa se encontrar em zona loteada ou zona urbana consolidada). No caso de se tratar de imvel sujeito a propriedade horizontal dever obter a autorizao por maioria representativa de dois teros dos proprietrios do imvel. Existe, ainda a obrigao do promotor, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos.

25. Posso realizar pequenas edificaes contguas ou no a outro edifcio sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

Sim, desde que no tenham altura superior a 2,2 m ou, em alternativa, crcea do rs-do-cho do edifcio principal com rea igual ou inferior a 10 m2 e que no confinem com a via pblica. Existe, no entanto, a obrigao do promotor, no mbito da competncia de fiscalizao, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos. Alerta-se para o facto de este tipo de operaes urbansticas, apesar de

no submetidas a controlo ou aprovao prvia da cmara dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicveis, tcnicas de construo, as regras constantes de regulamentos dos planos municipais de ordenamento do territrio, estando fiscalizao administrativa, a embargo e demolio no incumprimento das mesmas.

municipal, as regras tcnicos e sujeitas a caso de

26. Posso proceder edificao de muros de vedao sem efectuar a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

Sim, desde que no ultrapassem 1,8 m de altura que no confinem com a via pblica e de muros de suporte de terras at uma altura de 2 m ou que no alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes. Existe, no entanto, a obrigao do promotor, no mbito da competncia de fiscalizao, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos. Alerta-se para o facto de este tipo de operaes urbansticas, no submetidas a controlo ou aprovao prvia da cmara dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicveis, tcnicas de construo, as regras constantes de regulamentos dos planos municipais de ordenamento do territrio, estando fiscalizao administrativa, a embargo e demolio no incumprimento das mesmas. apesar de municipal, as regras tcnicos e sujeitas a caso de

27. Posso edificar uma estufa sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

Sim, desde que constitua estufa de jardim com altura inferior a 3 m e rea igual ou inferior a 20 m2. Existe, no entanto, a obrigao do promotor, no mbito da competncia de fiscalizao, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos. Alerta-se para o facto de este tipo de operaes urbansticas, no submetidas a controlo ou aprovao prvia da cmara dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicveis, tcnicas de construo, as regras constantes de regulamentos dos planos municipais de ordenamento do territrio, estando fiscalizao administrativa, a embargo e demolio no incumprimento das mesmas. apesar de municipal, as regras tcnicos e sujeitas a caso de

28. Posso fazer pequenas obras de arranjo e melhoramento da rea envolvente das edificaes, sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

Sim, desde que no afectem rea do domnio pblico. Existe, no entanto, a obrigao do promotor, no mbito da competncia de fiscalizao, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos. Alerta-se para o facto de este tipo de operaes urbansticas, no submetidas a controlo ou aprovao prvia da cmara dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicveis, tcnicas de construo, as regras constantes de regulamentos dos planos municipais de ordenamento do territrio, estando fiscalizao administrativa, a embargo e demolio no incumprimento das mesmas. apesar de municipal, as regras tcnicos e sujeitas a caso de

29. Posso construir ou instalar equipamento ldico ou de lazer associado ao meu imvel, sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

Sim, desde que o equipamento esteja associado a edificao principal no ultrapasse a rea desta. As piscinas, porm, ficam sujeitas ao regime da comunicao prvia. Existe, no entanto, a obrigao do promotor, no mbito da competncia de fiscalizao, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos. Alerta-se para o facto de este tipo de operaes urbansticas, no submetidas a controlo ou aprovao prvia da cmara dever cumprir as normas legais que lhes sejam aplicveis, tcnicas de construo, as regras constantes de regulamentos dos planos municipais de ordenamento do territrio, estando fiscalizao administrativa, a embargo e demolio no incumprimento das mesmas. apesar de municipal, as regras tcnicos e sujeitas a caso de

30. Da mesma forma que posso fazer pequenas edificaes, muros de vedao, estufas de jardim, pequenas obras de arranjo e melhoramento e instalar equipamento ldico ou de lazer, posso demoli-las sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

Sim, demolio destas edificaes aplica-se o mesmo regime de iseno de controlo prvio.

31. Se for alvo de uma aco de fiscalizao podem exigir-me a apresentao de algum documento comprovativo ou acto de aprovao, acerca das edificaes ou demolies isentas de qualquer controlo prvio ou acto de aprovao da cmara municipal?

No, a realizao destas operaes no titulada por qualquer documento ou acto. No entanto, os servios de fiscalizao podem exigir outros documentos relacionados com outros aspectos da interveno como, por exemplo, a autorizao para ocupao de via pblica, se for o caso, ou documentos relativos a quem est executar as obras (seguro de acidentes de trabalho, alvar profissional, etc.).

32. Posso construir uma piscina associada ao meu imvel sem proceder a comunicao, entregar elementos ou aguardar deciso da cmara municipal?

No. As piscinas esto sujeitas ao regime da comunicao prvia, tendo que ser apresentados os respectivos projectos. Existe, tambm a obrigao do promotor, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos.

33. Qual a tramitao a observar na comunicao prvia?

A comunicao prvia dirigida ao presidente da cmara municipal, acompanhada por elementos instrutrios definidos na Portaria n. 232/08, de termo de responsabilidade dos autores dos projectos, em que estes declaram que foram cumpridas as normas legais e regulamentares aplicveis, e do coordenador dos projectos, e ainda das especificaes do artigo 77 do referido diploma, devendo esta entrega ser publicitada pelo interessado no local de execuo da obra (artigo12 do RJUE). Na fase seguinte, de saneamento e apreciao liminar do pedido, pode haver lugar ao aperfeioamento da comunicao ou sua rejeio liminar por questes formais ou por violao das normas legais e regulamentares, dispondo o requerente do prazo de 15 dias para corrigir ou completar o pedido. Ainda nesta fase pode ser proferido despacho de rejeio liminar quando da anlise dos elementos instrutrios resultar que o pedido manifestamente contrrio s normais legais ou regulamentares aplicveis. No prazo de 20 dias a contar da entrega da comunicao e demais elementos, o presidente da cmara municipal, deve rejeitar a comunicao quando verifique que a obra viola as normas legais e regulamentares aplicveis, designadamente as constantes de plano municipal de ordenamento do territrio, ou as normas tcnicas de construo em vigor, ou viola os termos de informao prvia existente. O prazo passa a ser de 60 dias quando tenham de ser consultadas entidades externas. Decorrido este prazo sem que a comunicao prvia tenha sido rejeitada, disponibilizada no sistema informtico a informao de que a comunicao no foi rejeitada, o que equivale sua admisso. Enquanto no se encontrar em funcionamento o sistema informtico acima referido a informao de no rejeio e de admisso da comunicao prvia efectuada atravs da emisso de certido, a pedido do interessado, devendo a mesma ser emitida no prazo de 10 dias a contar da data da apresentao do pedido (artigo 63 do CPA).

Assim, se a comunicao prvia no for rejeitada, o interessado pode iniciar as obras, efectuando, previamente, o pagamento das taxas devidas. At cinco dias antes do incio dos trabalhos, o promotor informa a cmara municipal dessa inteno, comunicando tambm a identidade da pessoa, singular ou colectiva, encarregada da execuo dos mesmos.

34. Qual o ttulo comprovativo de admisso da comunicao prvia?

A comunicao prvia titulada pelo recibo da apresentao do respectivo pedido, acompanhado do comprovativo da sua admisso.

35. O que significa iseno de controlo prvio numa operao urbanstica?

Significa a no sujeio da operao urbanstica a qualquer tipo de procedimento administrativo prvio (licenciamento ou comunicao prvia). No obstante, importa referir que tais operaes urbansticas devem ser realizadas em observncia com as normas legais e regulamentares aplicveis, podendo, posteriori, haver a verificao de tal conformidade, no mbito da fiscalizao administrativa. No caso de incumprimento esto sujeitas a embargo e/ou demolio.

36. Posso fazer obras fora do horrio normal?

As obras de recuperao, remodelao ou conservao realizadas no interior de edifcios destinados a habitao, comrcio ou servios que constituam fonte de rudo apenas podem ser realizadas em dias teis, entre as 8 e as 20 horas, no se encontrando sujeitas emisso de licena especial de rudo. O responsvel pela execuo das obras afixa em local acessvel aos utilizadores do edifcio a durao prevista das obras e, quando possvel, o perodo horrio no qual se prev que ocorra a maior intensidade de rudo. De acordo com o Regulamento Geral do Rudo proibido o exerccio de actividades ruidosas temporrias na proximidade de: a) Edifcios de habitao, aos sbados, domingos e feriados e nos dias teis entre as 20 e as 8 horas; b) Escolas, durante o respectivo horrio de funcionamento; c) Hospitais ou estabelecimentos similares. O exerccio de actividades ruidosas temporrias referidas nas alneas a), b)

e c) pode ser autorizado, em casos excepcionais e devidamente justificados, mediante a emisso de licena especial de rudo, a qual dever ser requerida pelo interessado com a antecedncia mnima de 15 dias teis relativamente data de inicio da actividade.

37. Como posso consultar processos de operaes urbansticas?

A admisso consulta de processos de operaes urbansticas feita mediante o preenchimento de requerimento prprio, no qual deve constar os elementos indispensveis do processo a consultar e a qualidade em que faz o pedido apresentando, obrigatoriamente, quando no se trate do titular do processo, os documentos probatrios do interesse legtimo na consulta do processo. Aps a recepo do pedido, ser o interessado informado da data e hora para a consulta do processo, por via telefnica ou por e-mail.

38. Como posso obter cpia de planta do projecto de arquitectura ou qualquer dos projectos de especialidades?

Dever preencher requerimento disponvel, para o efeito, acompanhado da prova de legitimidade para o pedido (certido da Conservatria do Registo Predial, actualizada ou caderneta predial urbana), bem como dos elementos indispensveis localizao do imvel (por exemplo: nmero do processo de construo, planta com o local do prdio devidamente assinalado, nmero de licena de utilizao).

39. Como posso pedir a inspeco peridica a ascensores, montacargas, escadas mecnicas ou tapetes rolantes?

Dever utilizar o requerimento disponvel, para o efeito, e proceder ao pagamento da taxa de acordo com o Regulamento de Taxas em vigor. A periodicidade com que devem ser realizadas as inspeces de instalaes (ascensores, monta-cargas, escadas mecnicas e tapetes rolantes), nos termos do artigo 8 do Decreto-Lei n. 320/2002, de 28 de Dezembro, deve ser a seguinte: "1- As instalaes devero ser sujeitas a inspeces com a seguinte periodicidade: a) Para ascensores - Dois anos, quando situados em estabelecimentos de utilizao pblica pblico; - Quatro anos, simultaneamente, quando situados em edifcios que contenham, locais residenciais e estabelecimentos recebendo

pblico; - Quatro anos, quando situados em edifcios que contenham, exclusivamente, locais residenciais com mais de 32 fogos ou mais de 8 pisos; - Seis anos, quando situados em edifcios que contenham, exclusivamente, locais residenciais no includos na alnea anterior; - Seis anos, quando situados em estabelecimentos industriais; - Seis anos, quando no includos nas alneas anteriores; b) Para escadas mecnicas e tapetes rolantes, dois anos; c) Para monta-cargas, seis anos. 2- Para efeitos do nmero anterior, no so considerados os estabelecimentos recebendo pblico que estejam situados ao nvel do acesso principal do edifcio. 3- Sem prejuzo de menor prazo que resulte da aplicao do disposto no n. 1, decorridas que sejam duas inspeces peridicas, as mesmas passaro a ter periodicidade bienal."

40. Como posso ter acesso a documentos necessrios para preenchimento do modelo 1 do IMI Imposto Municipal sobre Imveis?

a) No caso de pedidos de cpias das telas finais dos projectos de arquitectura, dever preencher o requerimento disponvel, para o efeito, anexando cpia da caderneta predial ou certido da Conservatria do Registo Predial actualizada. b) No caso de se tratar de lotes de terreno sem operao urbanstica aprovada para o local, dever preencher o requerimento disponvel, para o efeito e para anexar cpia da certido da Conservatria do Registo Predial actualizada e extracto do PDM Plano Director Municipal. c) No caso de se tratar de construes antigas e que no exista projecto de construo nos arquivos municipais, dever preencher o requerimento disponvel, para o efeito, e anexar cpia da caderneta predial ou certido da Conservatria do Registo Predial actualizada. Como obter cpia do alvar de licena / autorizao de construo ou de utilizao? Dever utilizar o requerimento disponvel e efectuar o pagamento das respectivas taxas.

41. Para pintar paredes exteriores de uma edificao, da mesma cor, preciso de pedir licena Cmara Municipal?

No. Por se considerar obras de conservao de um edifcio, no est

sujeita a controlo prvio municipal. Existe, no entanto, a obrigao do promotor, no mbito da competncia de fiscalizao administrativa, at cinco dias antes do incio dos trabalhos, informar a cmara municipal que vai executar os mesmos. No caso de pretender alterar a cor, a obra passa a estar sujeita ao regime de: 1 - Licenciamento (quando a edificao se encontra em rea no loteada); 2 - Comunicao prvia (no caso da edificao se encontrar em zona loteada ou zona urbana consolidada). Se necessitar de ocupar espao pblico para a sua execuo, com a utilizao de andaimes, contentores, gruas, etc. ter que requerer a respectiva licena de ocupao da via pblica, antes de iniciar as obras pretendidas.

42. O que preciso fazer para solicitar uma vistoria para verificar as condies de segurana e salubridade?

No caso de se tratar de prdio ou fraco de arrendamento: - Quando a deficincia seja a nvel de canalizaes de guas e esgotos, mau funcionamento sanitrio, rupturas, obstrues ou deficincias das coberturas e mau estado das fossas, poder solicitar a realizao de vistoria ao abrigo do artigo 12 do RJUE; - Quando se trate de ms condies de salubridade, solidez e segurana contra risco de incndio, poder solicitar a realizao de vistoria ao abrigo do artigo 89 do RJUE; No caso de se tratar de prdio em Propriedade Horizontal: - Quando a deficincia seja a nvel de canalizaes de guas e esgotos, mau funcionamento sanitrio, rupturas, obstrues ou deficincias das coberturas e mau estado das fossas, poder solicitar a realizao de vistoria ao abrigo do Artigo 12 do RJUE; - Quando se trate de ms condies de salubridade, solidez e segurana contra risco de incndio, poder solicitar a realizao de vistoria ao abrigo do artigo 89 do RJUE. Aps a realizao da vistoria ser comunicado o resultado da mesma s partes interessadas, pelo que, nos requerimentos deve constar, obrigatoriamente, a identificao e morada dos proprietrios / administradores / locadores, etc., conforme os casos apresentados.