Incorporadoras e Imobiliarias PDF

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA CENTRO SOCIO-ECONNICO DEPARTAMENTO DE CIENCIAS CONTBEIS COORDENADORIA DE MONOGRAFIA
ENEAS JONATAS AUGUSTIN
PLANEJAMENTO TRIBUTRIO EM UMA INCORPORADORA IMOBILIRIA: LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO
FLORIANPOLIS 2007
PLANEJAMENTO TRIBUTRIO EM UMA INCORPORADORA IMOBILIRIA: LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO
Projeto de Monografia apresentado ao Curso de Cincias Contbeis, do Centro Scio-econmico, da Universidade Federal de Santa Catarina, como requisito parcial para a obteno do ttulo de Bacharel em Cincias Contbeis. Orientador: Alexandre Zoldan da Veiga.
Florianpolis 2007.
PLANEJAMENTO TRIBUTRIO EM UMA INCORPORADORA IMOBILIRIA:

LUCRO REAL x LUCRO PRESUMIDO x REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO.
Esta monografia foi apresentada como trabalho de concluso do curso de Cincias Contbeis da Universidade Federal de Santa Catarina, obtendo a nota (mdia) de ______ atribuda pela banca constituda pelo orientador e membros abaixo mencionados.
______________________________________________________ Professor: Elisete Dahmer Pfitscher, Dra. Coordenadora de Monografia UFSC
Professores que compuseram a banca:
______________________________________________________ Prof. Orientador Alexandre Zoldan da Veiga, Msc. Departamento de Cincias Contbeis UFSC
______________________________________________________
Prof. Loreci Joo Borges. Departamento de Cincias Contbeis UFSC
______________________________________________________ Professor Marcelo Haendchen Dutra
Dedico este trabalho a: Deus e minha me com muito amor.
AGRADECIMENTOS
A empresa onde trabalho e que disponibilizou os materiais e dados necessrios para a confeco deste trabalho.
A minha me, Lcia Fatiga Augustin, pelo apoio dado e incentivo nas horas mais difceis de minha vida.
A minha amiga Cinthya Claudino dos Santos pela ajuda no desenvolvimento dos estudos.
Ao professor e orientador Alexandre Zoldan, pela pacincia nas correes feitas durante o desenvolver do trabalho.
Aos demais amigos, companheiros da faculdade e do lugar onde trabalho.
Meus amigos, quanto menos virem de mim, mais me apreciaro. ABRAHAM LINCOLN
RESUMO
O mercado imobilirio na regio da grande Florianpolis passa por um bom momento em relao as demais atividades tradicionais. Embora todas as atividades envolvidas na movimentao da economia da regio preocupam-se muito com a carga tributria incidente sobre seus ganhos, as empresas de incorporao imobiliria, que constroem imveis residenciais para a venda so umas das que mais contribui para os cofres do tesouro nacional. Os motivos dessa alta arrecadao deve-se ao fato do alto ganho perante as mesmas, pois o valor dos imveis muito alto, fazendo com que o faturamento dessas empresas seja consideravelmente elevado e isso para o fisco representa elevada arrecadao. Por isso papel do contador alertar aos proprietrios das empresas a forma de tributao mais econmica de acordo com as possibilidades legais, ou seja, sem que o governo tenha motivos para questionar tal escolha. A empresa analisada j era adepta do modelo de Lucro Presumido, porm com a possibilidade de outras duas formas, verificou-se a necessidade de levantar dados que confirme a escolha certa por parte da empresa em tributar seus ganhos. Atravs de demonstraes financeiras levantado vrios quadros de anlises de faturamento, apurao de impostos entre as formas de Lucro Real, Lucro Presumido e Regime Especial de Tributao. Ao fim do trabalho conclui-se que o Lucro Presumido ainda a melhor opo, pois permite menos desembolso na apurao de impostos e certeza de que suas aes tem um amparo legal que respalda sua opo.
Palavras chaves: Lucro Real. Lucro Presumido. Regime Especial de Tributao. Incentivos
LISTA DE SIGLAS
CGSN COFINS CSLL DIRPF DLPA DMPL DOAR DRE EPP IRPJ IN / SRF IRRF IPI ME MP NBCT PAT PIS RET SIMPLES
Comit Gestor de Tributao das Micros e Empresas de Pequeno Porte. Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social Contribuio Social sobre o Lucro Lquido Declarao de Imposto de Renda Pessoa Fsica Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos Demonstrao do Resultado do Exerccio Empresa de Pequeno Porte Imposto de Renda Pessoa Jurdica Instruo Normativa Secretaria da Receita Federal Imposto de Renda Retido na Fonte Imposto sobre Produtos Industrializados Micro Empresa Medida Provisria Normas Brasileiras de Contabilidade Programa de Alimentao do Trabalhador Programa de Integrao Social Regime Especial de Tributao Sistema Integrado de Pagamento de Impostos e Contribuies das Microempresas e Empresas de Pequeno Porte
LISTA DE QUADROS
QUADRO 1 QUADRO 2 QUADRO 3 QUADRO 4 QUADRO 5 QUADRO 6 QUADRO 7 QUADRO 8 QUADRO 9 QUADRO 10 QUADRO 11 QUADRO 12 QUADRO 13 QUADRO 14 QUADRO 15 QUADRO 16 QUADRO 17 QUADRO 18 QUADRO 19 QUADRO 20 QUADRO 21 QUADRO 22 QUADRO 23 QUADRO 24 QUADRO 25
Alquotas para base de clculo IRPJ...........................................................32 Balano Patrimonial Ativo.......................................................................38 Balano Patrimonial Passivo....................................................................39 Receitas de Vendas e Financeiras 2005.....................................................41 Receita de Vendas e Financeira 2006.........................................................42 Demonstrao do Resultado do Exerccio 2005 e 2006..............................43 Demonstrao dos Lucros e Prejuzos Acumulados 2005 e 2006..............45 Demonstraes das Mutaes do Patrimnio Lquido 2005/2006.............46 Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos 2005 e 2006...........47 Variao Capital Circulante Lquido 2005 e 2006......................................48 Receitas Imveis e Financeira 2005............................................................49 Receita Imveis e Financeira 2006.............................................................49 Comparaes PIS e COFINS......................................................................50 Comparaes IRPJ e CSLL........................................................................50 Resumo IRPJ e CSLL.................................................................................51 Resumo Tributos Lucro Presumido............................................................51 PIS e COFINS Lucro Real 2005................................................................52 PIS e COFINS Lucro Real 2006................................................................53 Resumo PIS e COFINS Lucro Real...........................................................53 Apurao IRPJ e CSLL 2005 e 2006.........................................................54 Resumo IRPJ e CSLL Lucro Real.............................................................55 Resumo Tributos Lucro Real.....................................................................55 Tributao R.E.T. 2005 e 2006..................................................................56 Comparao Tributao 2005....................................................................57 Comparao Tributao 2006....................................................................57
SUMRIO
LISTA DE SIGLAS..................................................................................................................8 LISTA DE QUADROS.............................................................................................................9 1 INTRODUO.................................................................................................................12 1.1 TEMA E PROBLEMA....................................................................................................12 1.2 - OBJETIVOS....................................................................................................................13 1.2.1 1.2.2 Objetivo Geral............................................................................................................13 Objetivos Especficos.................................................................................................13
1.3 JUSTIFICATIVA.............................................................................................................14 1.4 - METODOLOGIA............................................................................................................15 1.5 - LIMITAES DA PESQUISA......................................................................................16 1.6 - ESTRUTURA DO TRABALHO....................................................................................16 2 FUNDAMENTAO TERICA.................................................................................18
2.1 INCORPORAO IMOBILIRIA.............................................................................20 2.2 - CUSTO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS...............................................................21 2.3 - LUCRO REAL...............................................................................................................22 2.3.1 Lucro Real Trimestral................................................................................................24
2.3.1.1 IRPJ Lucro Real Trimestral....................................................................................25 2.3.1.2 - CSLL Lucro Real Trimestral..................................................................................26 2.3.2 Lucro Real Anual.......................................................................................................27
2.3.2.1 IRPJ Lucro Real Anual...........................................................................................27
2.3.2.2 - CSLL Lucro Real Anual.......................................................................................28 2.3.2.3 - Balancete de Suspenso ou Reduo.......................................................................28 2.3.2.4 - PIS e COFINS Regime No Cumulativo..........................................................29 2.3.2.5 - Incentivos Fiscais....................................................................................................30 2.4 LUCRO PRESUMIDO...............................................................................................31 2.4.1 2.4.2 2.4.3 IRPJ Lucro Presumido.........................................................................................32 - CSLL Lucro Presumido.......................................................................................33 - PIS e COFINS Regime Cumulativo.....................................................................33
2.5 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO...............................................................34 2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4 3 Definies de Incorporador e Incorporadoras..........................................................34 - Regime Opcional.....................................................................................................34 - Tributao................................................................................................................35 - Escriturao Contbil..............................................................................................35
OPO DE TRIBUTAO NA CONSTRUO CIVIL.....................................36
3.2 DEMONSTRAES CONTBEIS DA EMPRESA...................................................37 3.3 APURAO DOS IMPOSTOS LUCRO PRESUMIDO..........................................48 3.4 APURAO DOS IMPOSTOS LUCRO REAL......................................................52 3.5 APURAO DOS IMPOSTOS REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO...........56 3.6 COMPARAES DOS MODELOS DE TRIBUTAO..........................................57 4 CONSIDERAES FINAIS.....................................................................................58
REFERNCIAS...................................................................................................................59
1.
INTRODUO
O Brasil um dos pases que apresentam maiores quantidades de impostos, taxas,
contribuies, alm de inmeras alquotas, fatores de reduo e outros detalhes pertinentes a cada tipo de imposto, demonstrado e noticiado constantemente pela mdia. Apresenta tambm diversas leis, decretos, medidas provisrias que em curtos perodos de tempo se modificam tanto que acabam confundindo algumas opes de enquadramento tributrio por parte das empresas. Em termos gerais, as empresas tributadas pelo Lucro Real so as que mais sofrem aes de fiscalizao, pois alguns tributos federais so calculados diretamente sobre o lucro, aps as devidas incluses e excluses que a lei permite, e outros diretamente sobre o faturamento mensal da empresa. Assim sendo, sofrem com as elevadas alquotas para a base de clculo dos tributos federais, como o PIS Programa de Integrao Social; COFINS Contribuio para Financiamento da Seguridade Social; IRPJ Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurdica e CSLL Contribuio sobre o Lucro Lquido. J no Lucro Presumido, os tributos federais so calculados sobre o faturamento total da empresa, onde para cada tipo de atividade o Governo Federal presume que haja lucro e atravs disso estipula as alquotas para a base de clculo dos tributos.
1.1
TEMA E PROBLEMA
De acordo com o assunto exposto o tema desta monografia o planejamento tributrio
na construo civil, atravs de comparaes entre o Lucro Real, Lucro Presumido e RET nos exerccios de 2005 e 2006. A escolha desse tema est baseada no que acontece na prtica em termos de clculo e recolhimento de tributos, elaborao das demonstraes contbeis, reconhecimento de despesas, nmeros e tipos de obrigaes acessrias, possibilidade ou no de incentivos fiscais dentro de um perodo.
Em se tratando de construo civil, incorporao imobiliria e loteamento de imveis houve uma mudana significativa em 1999 com a Lei N 9.718/98, que permitiu o enquadramento das empresas no sistema de lucro presumido, onde o artigo 14 da lei anterior,
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Lei n. 8.981/95, que obrigava as empresas de construo civil a tributar pelo Lucro real foi excludo. Em razo do exposto surge a questo: Qual dos modelos de tributao possveis para as empresas incorporadoras imobilirias, ou seja, Lucro Real; Lucro Presumido e R.E.T. Regime Especial de Tributao permitiriam a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. recolherem menos imposto no ano-calendrio de 2005 e 2006?
1.2
OBJETIVOS
1.2.1. OBJETIVO GERAL Identificar qual modelo de tributao mais econmico para a empresa Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. no ano-calendrio de 2005 e 2006 visando seu enquadramento futuro. 1.2.2. OBJETIVOS ESPECFICOS Nos objetivos especficos de estudo, tem-se: Comparar, trimestralmente, por intermdio das demonstraes contbeis, a evoluo do patrimnio e do resultado no ano-calendrio de 2005 e 2006; Calcular, mensalmente, os tributos PIS e COFINS pelo Lucro Real, Lucro Presumido e R.E.T. nos anos de 2005 e 2006; Calcular, trimestralmente, os tributos IRPJ e CSLL pelo Lucro real, Lucro Presumido e R.E.T. nos anos de 2005 e 2006; Fornecer, em nveis percentuais, as economias ou excessos de arrecadao pelos dois modelos de tributao;
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1.3
JUSTIFICATIVA
A atividade imobiliria compreende o desmembramento de terrenos, loteamento,
incorporaes de imveis, etc. Quando essa atividade envolve imveis prprios, os fatores que afetam a contabilidade dizem respeito ao processo de construo, venda dentre outros. Na construo civil as vendas podem ocorrer antes, durante e aps a construo de um empreendimento, sendo a receita um dos pontos merecedores de grande destaque nesse ramo de atividade. A lei n 8.981/1995 que tratava da obrigatoriedade do Lucro Real, em seus artigos 35 e 36 determinava a incluso das empresas de construo civil nesse sistema de tributao. Com isso a contabilizao das receitas e despesas ficou muito complexa, envolvendo prticas contbeis para cada estgio do empreendimento. A determinao do lucro basicamente dada pela diferena das receitas e despesas, porm na construo civil esses itens se tornam muito complexos, envolvendo receitas diferidas; custos orados; comparaes dos custos estimados com os incorridos at chegar a um resultado final. Alm da alta complexidade de contabilizao, pelo Lucro Real as alquotas dos tributos so muito elevadas e as fiscalizaes em cima das empresas de construo civil so muito mais rigorosas. A lei n 9.718/1998 reeditou a anterior que tratava do Lucro Real, excluindo o artigo 14 da Lei n. 8.981/95 relativo s construtoras, possibilitando o enquadramento no sistema de Lucro Presumido, onde as alquotas dos tributos so mais baixas e possibilitando tambm uma simplificao da contabilizao, deixando mais para a rea gerencial a parte relativa de custos orados; custos incorridos, receitas previstas; receitas realizadas e outros itens que anteriormente eram includos na contabilizao para o fisco. No Lucro Presumido, a tributao se d essencialmente com base no faturamento bruto da empresa, faturamento este representado pelas receitas realizadas no ms. Segundo Higuchi (1999, p. 407): Considera-se efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliria quando contratada a operao de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa. Em 2004 foi aprovada a Lei 10.931 que se refere ao RET Regime Especial de Tributao, aplicvel s incorporadoras imobilirias, em carter operacional e irretratvel, enquanto perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes
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dos imveis que compem a incorporao. Nesta opo a incorporadora fica sujeito a pagamento mensal unificado dos tributos federais sobre o faturamento. As receitas da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. so compostas por vendas de apartamentos, sendo realizadas vista e em parcelas apropriadas no Resultado de Exerccios Futuros aos quais fazem parte do objeto principal desta monografia, ou seja, a escolha do modelo de tributao que onere menos a tributao sobre a empresa.
1.4
METODOLOGIA
Esta pesquisa com relao a seus objetivos se enquadra como exploratria, buscando
aprimorar e aprofundar o assunto de forma a torn-lo clara e acessvel s partes envolvidas que neste caso so os rgos licitantes e as empresas privadas, possibilitando esclarecimentos e avaliao dos assuntos abordados. Segundo Gil (2002, p.41)
Estas pesquisas tm como objetivo proporcionar maior familiaridade com o problema, com vistas a torn-lo mais explcito ou a constituir hipteses. Pode-se dizer que estas pesquisas tm como objetivo principal o aprimoramento de idias ou a descoberta de intuies. Seu planejamento , portanto, bastante flexvel, de modo que possibilite a considerao dos mais variados aspectos relativos ao fato estudado.
Conforme Beberem (2003, p.80)

Uma caracterstica interessante da pesquisa exploratria consiste no aprofundamento de conceitos preliminares sobre determinada temtica no contemplada de modo satisfatrio anteriormente. Assim contribui para o esclarecimento de questes superficialmente das hipteses; ou descobrir um novo tipo de enfoque sobre o assunto.
Quanto aos procedimentos utilizados a pesquisa bibliogrfica uma vez que o tema tem enfoque basicamente no conhecimento, j publicado em fontes fidedignas e estudo de caso, atravs de questionrios, entrevistas e observao. Quanto a sua abordagem a pesquisa qualitativa, pois visa esclarecer a complexidade do problema com base em estudos conceituais. Por Richarson (1999, p.80 apud Beberem, 2004, p.91): Os estudos que empregam uma metodologia qualitativa podem descrever a complexidade de determinado problema, analisar a interao de certas variveis, compreender e classificar processos dinmicos vividos por grupos sociais.. Pela facilidade de acesso aos dados necessrios para a pesquisa, no h problemas de aplicar os trs tipos de metodologia envolvidos, descritiva envolvendo todos os fatores envolvidos na tributao, bibliogrfica justificando os mtodos utilizados na tributao com
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bases tericas e qualitativas, envolvendo comparaes das alternativas disponveis para o estudo de caso.
1.5 LIMITAES DA PESQUISA
A pesquisa est limitada aos tributos federais IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, pertinentes aos sistemas de tributao denominados Lucro Real, Lucro Presumido e RET Regime Especial de Tributao. Os estudos abordados neste projeto de pesquisa abrangem exclusivamente assuntos relacionados atividade de construo civil, especificamente neste estudo de caso no ramo da incorporao imobiliria. No ramo de incorporao imobiliria as empresas podem optar por duas formas de execuo dos projetos, a primeira dando-se por empreitada global, onde a empresa constri seus empreendimentos mediante contratos com empreiteiros que se responsabilizam pela compra de todo material necessrio obra bem como toda a mo de obra a ser utilizada. A segunda forma a chamada por empreitada parcial, onde a incorporadora arca com todo material necessrio para a construo bem como parte de mo de obra, neste caso os empreiteiros executam apenas sua parte cabvel do projeto e o resto fica por conta da empresa. Tendo em vista a essas consideraes o trabalho limita-se ainda a empresas incorporadoras da construo civil que operam sob contratos parciais de empreitadas, sendo responsveis pelo material e parte da mo de obra, com isso podem ser utilizados alquotas menores para o IRPJ e CSLL segundo a instruo normativa n 539 da Secretaria da receita Federal de 25.04.2005 em seu artigo primeiro.
1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO
A estrutura deste estudo de caso se d em cinco captulos, dentre eles sendo a introduo; fundamentao terica, opo de tributao, concluso e referncias bibliogrficas. O capitulo primeiro demonstra de forma sucinta como a pesquisa foi elaborada, alm dos motivos que levaram o ser feita. Neste captulo definido o objetivo geral e os especficos, alm da metodologia e justificativa do trabalho.
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No captulo dois desenvolvido toda a fundamentao terica que dar suporte legal ao captulo 3, sendo este embasamento terico apoiado em livros e leis federais. O captulo trs todo dedicado anlise dos dados, montagem de quadros comparativos, apurao de tributos dentro das opes de tributao possveis para uma incorporadora imobiliria, abrangendo os anos de 2005 e 2006. No capitulo quatro conclu-se o que foi abordado pelo captulo trs, ou seja, a indicao de qual modelo de tributao mais econmico para a empresa em termos de tributos federais. A ltima parte do trabalho dedicada s referncias bibliogrficas utilizadas na confeco deste trabalho e que serviram de apoio ao captulo dois.
2. FUNDAMENTAO TORICA
Desde a poca colonial, o Brasil sempre sofreu uma forte tributao e aliado sempre a um sentimento de injustia quanto s cobranas feitas e os destinos planejados oriundos dessa forma de arrecadao de receita para o Governo. Praticamente no houve um ano se quer em que os contribuintes no fossem brindados com alteraes na Legislao Tributria, sendo que estas sempre vinham no sentido de suprimir, total ou parcialmente, os direitos conquistados e, claro, agravar a carga tributria. No Brasil, as empresas so tributadas por trs tipos de enquadramento, o SIMPLES; Lucro Presumido e Lucro Real. As empresas para se enquadrarem no SIMPLES sofrem uma srie de restries, em Higuchi (1999, p. 44), No poder optar pelo SIMPLES a pessoa jurdica que se dedique a compra e venda, ao loteamento, incorporao ou construo de imveis. A resoluo n. 004, de 30 de maio de 2007 da CGSN Comit Gestor de Tributao das Microempresas e Empresas de Pequeno Porte trata das excluses do SIMPLES conforme artigo abaixo:
Art. 12. No podero recolher os impostos e contribuies na forma do Simples Nacional a ME ou a EPP: 1 - que tenha auferido, no ano-calendrio imediatamente anterior, receita bruta superior a R$ 2.400.000,00 (dois milhes e quatrocentos mil reais); 2 de cujo capital participe outra pessoa jurdica; 3 que seja filial, sucursal, agncia ou representao, no Pas, de pessoa jurdica com sede no exterior; 4 de cujo capital participe pessoa fsica que seja inscrita como empresrio ou seja scia de outra empresa que receba tratamento jurdico diferenciado nos termos da Lei Complementar n. 123, de 2006, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o inciso I do caput deste artigo; 5 cujo titular ou scio participe com mais de 10% (dez por cento) do capital de outra empresa no beneficiada pela Lei Complementar n 123, de 2006, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o inciso I do caput deste artigo;
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6 cujo scio ou titular seja administrador ou equiparado de outra pessoa jurdica com fins lucrativos, desde que a receita bruta global ultrapasse o limite de que trata o inciso I do caput deste artigo; 7 constituda sob a forma de cooperativas, salvo as de consumo; 8 que participe do capital de outra pessoa jurdica; 9 que exera atividade de banco comercial, de investimentos e de desenvolvimento, de caixa econmica, de sociedade de crdito, financiamento e investimento ou de crdito imobilirio, de corretora ou de distribuidora de ttulos, valores mobilirios e cmbio, de empresa de arrendamento mercantil, de seguros privados e de capitalizao ou de previdncia complementar; 10 resultante ou remanescente de ciso ou qualquer outra forma de desmembramento de pessoa jurdica que tenha ocorrido em um dos 5 (cinco) anoscalendrio anteriores; 11 constituda sob a forma de sociedade por aes; 12 que explorem atividade de prestao cumulativa e contnua de servios de assessoria creditcia, gesto de crdito, seleo e riscos, administrao de contas a pagar e a receber, gerenciamento de ativos (asset management), compras de direitos creditrios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestao de servios (factoring); 13 que tenha scio domiciliado no exterior; 14 de cujo capital participe entidade da administrao pblica, direta ou indireta, federal, estadual ou municipal; 15 que preste servio de comunicao; 16 que possua dbito com o Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), ou com as Fazendas Pblicas Federal, Estadual ou Municipal, cuja exigibilidade no esteja suspensa; 17 que preste servio de transporte intermunicipal e interestadual de passageiros; 18 que seja geradora, transmissora, distribuidora ou comercializadora de energia eltrica; 19 que exera atividade de importao ou fabricao de automveis e motocicletas;
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20 que exera atividade de importao de combustveis; 21 que realize cesso ou locao de mo-de-obra; 22 que realize atividade de consultoria; 23 que se dedique ao loteamento e incorporao de imveis.
Sendo assim, conclui-se que as construtoras devem passar a optar pelo Lucro Real ou Presumido, sempre considerando a receita auferida no ano-calendrio e as obrigaes estabelecidas pela Legislao do Imposto de Renda para as empresas no que tange a opo do modelo de tributao. Neste captulo, so descritos alguns conceitos fundamentais para a compreenso da contabilizao das movimentaes financeiras que ocorrem nas empresas de construo civil.
2.1 INCORPORAO IMOBILIRIA

A incorporao imobiliria definida pelo artigo 28 da Lei n 4.591/1964 como sendo a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construo, para alienao, total ou parcial, de edificaes, ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas. Nesta atividade, a caracterstica principal o fato de haver um comprometimento ou efetivao da venda de fraes ideais de terreno com vinculao de tais fraes s unidades autnomas. A formalizao da incorporao feita mediante registro em cartrio, onde a partir do tal que poder-se- comercializar tais unidades. Nota-se que o conceito de incorporao imobiliria bem mais abrangente que o de empresas de construo civil, onde este definido por Costa (2000, p.13) como sendo as empresas de construo civil aquelas que executam obras pata terceiros sob administrao ou sob empreitada. Assim como o conceito de construo civil est intrnseco ao de incorporao imobiliria, este por sua vez est includo dentro de um conceito maior e mais global chamado de atividade imobiliria, que compreende o desmembramento de terrenos, loteamento, incorporaes, construo prpria, locao de imveis prprios. As empresas incorporadoras podem executar seus empreendimentos da seguinte forma segundo Costa (2000, p.32):
A construo do imvel pode acontecer por contratos de empreitada, sob fiscalizao do empreendedor imobilirio, por administrao da obra, em que os custos da
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construo ficam a cargo do empreendedor, ou ento com toda a obra sendo executada pelo prprio empreendedor.
No estudo de caso em questo, a empresa promove um mix do que foi estabelecido pelo autor acima, onde na construo de um empreendimento h etapas em que as obras so executadas mediante servios de terceiros, destacando-se os empreiteiros, e uma outra etapa sendo executada pela mo de obra prpria da incorporadora.
2.2 - CUSTO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS

Segundo Santos e Pasta (2007, p.5), na contabilidade deve ser apropriada totalidade dos custos incorridos na construo, desde o terreno at a mo de obra e os materiais aplicados, permitindo um controle rigoroso da evoluo da obra e sua comparao com o oramento fornecido e aprovado pela construtora. O objeto de venda de uma incorporadora imobiliria o imvel, pronto ou em construo, que por sua vez ter como valor de base o total de ingressos dos custos da obra. Em Higuchi (1999, p. 403) demonstrada que a formao do custo de imveis para a venda idntica as demais atividades, ou seja, deve compor o seu custo todos os gastos necessrios para aquisio de imvel, desmembramento de terra e construo de prdios. Assim, compem obrigatoriamente o custo do imvel para a venda: I- O custo de aquisio de terrenos ou prdios, inclusive os tributos devidos na aquisio e as despesas de legalizao; II- Os custos de estudo, planejamento, legalizao e execuo dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporao, construo e quaisquer obras ou melhoramentos. O artigo 290 do Regulamento do Imposto de Renda, RIR/1999, menciona o que compe o custo da obra, como segue abaixo:
Os materiais aplicados ou os bens consumidos na construo, inclusive os custos com transportes e tributos gastos na aquisio desses insumos;
A mo de obra prpria ou de terceiros, e seus encargos sociais, inclusive os servios de engenheiros, apontadores, almoxarifes, seguranas, etc;
Terreno e projeto; Locao e manuteno de bens aplicados na construo, alm de seus encargos com a depreciao.
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O mesmo artigo ainda define que no compe como custo da obra as despesas com vendas, despesas financeiras no relacionadas ao empreendimento e as despesas gerais e administrativas. Dos trs modelos de tributao possveis de ser adotado por uma incorporadora imobiliria, sem duvida, as que optam pelo Lucro Real so as que mais do nfase a formao do custo, pois ele influenciar de maneira direta a formao do lucro da empresa para o clculo dos tributos, diante disso, vejamos os modelos de tributao admissveis paras as empresas incorporadoras.
2.3 - LUCRO REAL

O Lucro Real uma das opes de tributao para as empresas incorporadoras, porm com a publicao da Lei n 9.718 em janeiro de 1.999, onde as empresas incorporadoras puderam optar pela forma de tributao pelo Lucro Presumido, so raros os casos em que as empresas adotam o Lucro Real, exceto aquelas que ultrapassam o limite de R$ 48.000.000,00 no ano calendrio. A apurao do Lucro Real, onde so confrontadas as receitas com as despesas, poder ser feita anualmente ou trimestralmente. Oliveira et al (2005, p.176) conceitua Lucro Real:
o lucro lquido do perodo apurado na escriturao comercial, denominado lucro contbil, ajustado pelas adies, excluses e compensaes autorizadas pela legislao do Imposto de Renda. Os ajustes do lucro lquido do perodo devem ser transcritos no Livro de Apurao do Lucro Real (LALUR).
O artigo 14 da Lei n. 9.718/98 obriga algumas empresas a optarem pelo Lucro Real devido a algumas caractersticas descritas a seguir:
Art.14. Esto obrigadas apurao do Lucro Real as pessoas jurdicas: I cuja receita total, no ano-calendrio anterior seja superior ao limite de R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhes de reais) ou proporcional ao nmero de meses no perodo, quando inferior a 12 (doze) meses. II cujas atividades sejam de bancos comerciais, bancos de investimentos, bancos de desenvolvimento, caixas econmicas, sociedades de crditos, financiamento e investimento, sociedades de crditos imobilirios, sociedade corretoras de ttulos, valores imobilirios e cmbios, distribuidora de ttulos e valores imobilirios,
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empresas de arrendamento mercantil, cooperativas de crditos, empresas de seguros privados e de capitalizao e entidades de previdncia privada aberta; III que tiverem lucros, rendimentos ou ganhos de capital oriundos do exterior; IV que, autorizadas pela legislao tributria, usufruam benefcios fiscais relativos iseno ou reduo do imposto; V que, no decorrer do ano-calendrio, tenham efetuado pagamento mensal pelo regime de estimativa; VI que explorem atividades de prestao cumulativa e contnua de servios de assessoria creditcia, mercadolgica, gesto de crdito, seleo e riscos, administrao de contas a pagar e a receber, compras de direitos creditrios resultantes de vendas mercantis a prazo ou de prestao de servios (factoring).
Sobre o Lucro Real, descreve Higuchi (1999, p. 32) que as pessoas jurdicas tributadas pelo Lucro Real podero determinar o lucro com base em balano anual levantado no dia 31 de dezembro ou mediante levantamento de balancetes trimestrais na forma da Lei n. 9.430/96. A pessoa jurdica que se enquadrar em qualquer dos incisos do artigo 14 da Lei n. 9.718/98 ter que, obrigatoriamente, ser tributada com base no Lucro Real. Para as demais pessoas jurdicas, a tributao pelo Lucro Real uma opo.
J Fabretti (2005) conceitua a base de clculo do Lucro Real como sendo o resultado contbil ajustado no perodo-base, que pode ser Lucro ou Prejuzo. Portanto, assim necessita de uma prvia escriturao contbil regular e mensal.
O artigo 6 do Decreto-Lei n. 1.598/77 define o Lucro Real como o lucro lquido de apurao ajustadas pelas adies, excluses ou compensaes prescritas ou autorizadas por este decreto.
No Lucro Real adotado o regime de competncia para a tributao dos resultados, independentemente da realizao monetria, Higuchi (1999) afirma que as empresas que explorem atividades imobilirias podero considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido das unidades imobilirias vendidas. J em contratos de longo prazo, ou seja, quando o perodo de execuo for superior a 12 meses, apropria-se o montante em conta de Resultados Futuros e tributam-se as parcelas medida que elas forem recebidas.
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2.3.1 LUCRO REAL TRIMESTRAL
A apurao do Lucro Real mensal foi substituda pelo Lucro Real trimestral perante o artigo 1 da Lei n 9.430/96, porm essa mudana no fez com que se tenham muitas vantagens neste modo de apurao, pois limita a compensao de prejuzos fiscais e a vulnerabilidade a infraes fiscais se torna elevada. Segundo Higuchi (1999), no Lucro Real trimestral, o lucro do trimestre anterior no pode ser compensado com o prejuzo fiscal de trimestres seguintes, ainda que dentro do mesmo ano calendrio. O prejuzo fiscal de um trimestre s poder reduzir at o limite de 30% (trinta por cento) do Lucro Real dos trimestres seguintes. J no Lucro Real anual, a empresa poder compensar integralmente os prejuzos com lucros apurados dentro do mesmo ano-calendrio. Assim sendo, o lucro de janeiro poder ser compensado com o prejuzo de fevereiro ou dezembro e o lucro de maro poder ser compensado com o prejuzo de qualquer ms. A apurao do Lucro Real trimestral deve ser determinada ao encerramento de cada trimestre, o resultado lquido do perodo deve ser ajustado pelas adies, excluses e compensaes conforme os artigos 249 e 250 do RIR/99:
Art. 249. Na determinao do lucro real, sero adicionados ao lucro lquido do perodo de apurao (Decreto-Lei n 1.598, de 1977, art. 6): I- os custos, despesas, encargos, perdas, provises, participaes e quaisquer outros valores deduzidos na apurao do lucro lquido que, de acordo com este Decreto, no sejam dedutveis na determinao do lucro real; II os resultados, rendimentos, receitas e quaisquer outros valores no includos na apurao do lucro lquido que, de acordo com este decreto, devam ser computados na determinao do lucro real; Art. 250. Na determinao do lucro real, podero ser excludos do lucro lquido do perodo de apurao (Decreto-Lei n 1.598, de 1977, art. 6): I os valores cuja deduo seja autorizada por este decreto e que no tenham sido computados na apurao do lucro lquido do perodo de apurao; II os resultados, os rendimentos, receitas e quaisquer outros valores includos na apurao do lucro lquido que, de acordo com este Decreto, no sejam computados no lucro real; III os prejuzos fiscais apurados em perodos anteriores, limitada a compensao de trinta por cento do lucro lquido ajustado pelas adies e excluses previstas neste decreto, desde que a pessoa jurdica mantenha os livros e documentos, exigidos pela legislao fiscal, comprobatrios do prejuzo fiscal utilizados para compensao.
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Segundo Oliveira et al (2005, p. 183) os incentivos fiscais previstos na legislao tambm podem ser compensados do valor do IRPJ a recolher, alm do imposto de renda retido na fonte sobre as receitas computadas na determinao do lucro real e o saldo do imposto pago a maior em perodos anteriores.
2.3.1.1. IRPJ - LUCRO REAL TRIMESTRAL
Sobre a base de clculo, que compreende o resultado obtido no trimestre ajustado pelas excluses e adies, aplica-se alquota de 15% e 10% a ttulo de adicional, conforme o artigo 3 da Lei 9.249/95:
Art. 3. A alquota do imposto de renda das pessoas jurdicas de quinze por cento. 1. A parcela do lucro real, presumido ou arbitrado, que exceder p valor resultante da multiplicao de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pelo nmero de meses do respectivo perodo de apurao, se sujeita incidncia de adicional de imposto de renda alquota de dez por cento. 2. O disposto no pargrafo anterior aplica-se, inclusive, nos casos de incorporao; fuso ou ciso e de extino da pessoa jurdica pelo encerramento da liquidao.
Os prazos de recolhimento esto dispostos na Lei n 9.430/96, em que trimestralmente esto divididos os encerramentos dos perodos em 31 de maro; 30 de junho; 30 de setembro e 31 de dezembro e o recolhimento se d sempre no ltimo dia do ms subseqente ao encerramento do trimestre ou dividido em at trs cotas mensais ou duas no valor mnimo de R$ 1.000,00 para cada quota, sendo a primeira sem juros; a segunda com 1% de juros e a terceira com 1% de juros adicionado a taxa SELIC do ms anterior. No lucro real trimestral, o lucro apurado ao final do trimestre definitivo, sendo obrigatria a escriturao do livro de inventrio ao final de cada trimestre.
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2.3.1.2. CSLL - LUCRO REAL TRIMESTRAL
A base de clculo para a Contribuio Social sobre o Lucro Lquido o lucro contbil antes da proviso para o IRPJ e a CSLL, ajustado pelas adies, excluses e compensaes previstas na RIR/99. Havendo base de clculo negativa da CSLL no trimestre, essa ser compensada em No mximo trinta por cento (art. 58 da Lei n 8.981/95 e art. 16 da Lei n 9.065/95) do lucro real do trimestre seguinte, ao final aplica-se a alquota de 9%. Higuchi (1999) descreve que as pessoas jurdicas tributadas pelo lucro real determinaro sua base de clculo da CSLL pelo lucro contbil, antes das provises para o IRPJ e da prpria CSLL, ajustados pelas adies e excluses. Tendo como:
Adies: do resultado negativo da avaliao de investimentos pelo valor de patrimnio lquido; do valor de reserva de reavaliao baixado durante o perodo-base, cuja contrapartida no tenha sido computada no resultado do perodo; das provises no dedutveis na determinao do lucro real; exceto do IRPJ, das despesas indedutveis do artigo 13 da lei n 9.249/95 como o valor das contraprestaes de arrendamento mercantil e do aluguel de bens mveis e imveis; dos lucros e rendimentos auferidos no exterior; valor dos lucros distribudos disfaradamente
Excluses: do resultado positivo da avaliao de investimentos pelo valor de patrimnio lquido; de lucros e dividendos derivados de investimento pelo valor do patrimnio lquido e avaliados pelo custo de aquisio que tenham sido computados como receitas; valor das provises adicionadas no perodo e do valor das provises tcnicas das operadoras de plano de assistncia sade.
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2.3.2 LUCRO REAL ANUAL
2.3.2.1. IRPJ LUCRO REAL ANUAL
As pessoas jurdicas tributadas com base no lucro real que no quiserem utilizar o mtodo de apurao trimestral, podero optar pela apurao do lucro real, em 31 de dezembro do ano-calendrio, sem prejuzo do recolhimento mensal do IRPJ e da CSLL com base em regime de estimativa. Segundo Higuchi (1999, p. 33)
as pessoas jurdicas que optarem pela tributao do lucro real anual tero que pagar, mensalmente, o imposto de renda e a contribuio social sobre o lucro calculado por estimativa. O imposto e a contribuio sobre as operaes do ms tero que ser pagos at o ltimo dia til do ms seguinte. A alquota do imposto de renda continua em 15% e a do adicional em 10% incidir sobre R$ 20.000,00 no podendo deduzir a insuficincia de R$ 10.000,00 no 1 trimestre.
A base do IRPJ a ser pago mensalmente o resultado do somatrio de um percentual aplicado sobre a receita bruta do ms, acrescido de ganhos de capital, demais receitas e resultados positivos, exceto os rendimentos de aplicaes financeiras. O Artigo 15 da Lei n 9.249/95 define os seguintes percentuais de alquotas para a base de clculo:
I - 8% na venda de mercadorias e produtos; II 1,6% na revenda, para consumo, de combustvel derivado do petrleo, lcool etlico carburante e gs natural; III 16 % na prestao de servios de transporte, exceto o de carga que de 8%; IV 16% para instituies financeiras e equiparadas; V 32% para os demais servios.
O artigo 3, 7, da IN n 93/97 dispe que sobre as receitas auferidas nas atividades de loteamento de terreno, incorporao imobiliria e venda de imveis construdos ou adquiridos para revenda ser aplicada o percentual de 8%, considerando como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo s unidades imobilirias vendidas. So excludos da receita bruta o IPI, as vendas canceladas, devolues e descontos incondicionais concedidos. J os prejuzos fiscais apurados mensalmente, no balancete de suspenso ou reduo ou no balano anual, podero ser compensados totalmente desde que dentro do mesmo ano-calendrio. Os prejuzos de anos anteriores se limitam a 30% do lucro
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real. No pagamento mensal por estimativa poder ser deduzido o IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte) sobre receitas e ganhos, o IRRF sob aplicaes financeiras poder ser deduzido no balano de 31 de dezembro, ou seja, na estimativa no considerada a receita financeira nem o prprio IRRF no ms em que so auferidas somente no final do ano.
2.3.2.2. CSLL LUCRO REAL ANUAL
Assim como no IRPJ, a CSLL tambm dever ser paga mensalmente pelas pessoas jurdicas que optarem pela tributao do lucro real anual, calculadas mediante estimativa ou baseadas em balancetes de suspenso ou reduo (Arts. 222 e 230 RIR/99). De acordo com Oliveira et al (2005, p.199), os recolhimentos baseados em balancetes ou estimativas, so meras antecipaes do contribuinte para os cofres da Unio, por conta do que ser devido realmente, a ser apurado pela contabilidade. Concluiu-se com isso que as antecipaes feitas mensalmente sero confrontadas com o resultado do exerccio final. A base de clculo da CSLL por estimativa ser o resultado da aplicao de 12% sobre a receita bruta, e assim como na apurao do IRPJ, sero somados os ganhos de capital, rendimentos, ganhos em aplicaes financeiras e demais receitas e resultados positivos. Em 30/05/2007 a Lei n. 10.684/2003 em seu artigo 22 alterou o artigo 20 da Lei n 9.249/2005 e passou a base de clculo da CSLL das prestadoras de servios para 32%, tendo o perodo de carncia at setembro de 2003.
2.3.2.3. BALANCETE DE SUSPENSO OU REDUO
A Lei n 9.065/95 deu uma nova redao ao art. 3 da Lei n 8.981/95, em que a pessoa jurdica poder suspender ou reduzir do pagamento do imposto devido de cada ms, isso demonstrado atravs de balanos ou balancetes mensais, onde o saldo acumulado dos valores recolhidos ultrapassem o valor do imposto devido, inclusive o adicional de IRPJ. O IRPJ e a CSLL calculados com base no lucro real no perodo de 1 de janeiro at 30 de abril, sero comparados com os valores j recolhidos dos meses de janeiro a maro, se a soma dos pagamentos for maior que o valor calculado, a empresa no ter que pagar o imposto relativo s operaes de abril. Se o valor calculado for maior que o valor j recolhido, a empresa ter que pagar a diferena do imposto a recolher. Higuchi (1999) explica que o balano de abril no pode ser usado para suspender ou reduzir o pagamento relativo ao ms de maio, portanto dever ser aberto um novo balano ou
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balancete de verificao compreendendo o perodo de 1 de janeiro a 31 de maio e os valores calculados sero comparados com os valores recolhidos de janeiro at abril. O artigo 6 da Lei n 9.340/96 e o art. 9 da IN n 93/97 permite a compensao do IRPJ calculado no perodo com o valor recolhido a maior, apurados na declarao de rendimentos com base no lucro real.
2.3.2.4. PIS E COFINS REGIME NO CUMULATIVO
O PIS foi criado pela Lei Complementar n 7/70, sendo ele apurado mensalmente pelos contribuintes. J a COFINS foi criado pela lei Complementar n 70/91, sendo apurado mensalmente assim como o PIS. As empresas optantes pelo lucro real, apuram o PIS e COFINS pelo regime no cumulativo, e segundo Oliveira et al (2005, p. 239) o tributo deixou de incidir em cascata nas vrias fases dos processos produtivos, porm a Lei 10.637/01 e 10.833/03 que tratam da no cumulatividade dos tributos acima mencionados parcial, pois no permite a deduo de todos os pagamentos feitos nas operaes anteriores. O fato gerador desses tributos o faturamento mensal, de acordo com o art. 1 das referidas legislaes, no integrando as receitas provenientes de vendas do ativo imobilizado, vendas canceladas, descontos incondicionais concedidos. Em maio de 2005 com o Decreto Lei n 5.442, em seu artigo 1 ficaram reduzidas a zero as alquotas da Contribuio para o PIS e da Contribuio para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS incidentes sobre as receitas financeiras, inclusive decorrentes de operaes realizadas para fins de hedge, auferidas pelas pessoas jurdicas sujeitas ao regime de incidncia no-cumulativa das referidas contribuies. As alquotas para o PIS e COFINS, so respectivamente de 1,65% e 7,60% respectivamente e os crditos permitidos pelas Leis 10.637/02 e 10.833/03 so: I bens a adquiridos para revenda, exceto em relao s mercadorias sujeitas substituio tributria, e aos produtos referidos; II bens e servios, utilizados como insumos na prestao de servios e na produo ou fabricao de bens ou produtos destinados venda, inclusive combustveis e lubrificante; III energia eltrica consumida nos estabelecimentos da pessoa jurdica;
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IV aluguis de prdios, mquinas e equipamento, pagos pessoa jurdica, utilizados nas atividades da empresa; V valor das contra prestaes de operaes de arrendamento mercantil de pessoa jurdica; VI -0 maquinas, equipamentos e outros bens incorporados ao ativo imobilizado, adquiridos ou fabricados para locao terceiros, ou para utilizao na produo de bens destinados venda ou na prestao de servios; VII edificaes e benfeitorias em imveis prprios ou de terceiros, utilizados nas atividades da empresa; VIII bens recebidos em devoluo cuja receita de venda tenha integrado faturamento do ms ou de ms anterior, e tributada conforme o disposto nessa lei;
2.3.2.5. INCENTIVOS FISCAIS
Os incentivos fiscais passveis de serem dedutveis do imposto de renda pessoas jurdicas foram alterados pela Lei n. 9.532/97 e MP 2.189-49/01, com vigncia a partir de 01 de janeiro de 1998. O artigo 10 da Lei n. 9.532/97 dispe que o imposto apurado com base no lucro arbitrado ou presumido no ser permitido qualquer deduo a ttulo de incentivo fiscal. Com isso, os incentivos fiscais dedutveis do imposto de renda somente podero ser utilizados por pessoas tributadas pelo Lucro Real. O artigo 13 da Lei 9.249/95 em consonncia com o artigo 365 do RIR/99 acabou com a maioria das contribuies e doaes dedutveis na determinao do lucro real, assim sendo a partir de 01 de janeiro de 1996 somente sero dedutveis as doaes a projetos culturais de que trata a Lei n 8.313/96, as efetuadas para instituies de ensino e pesquisa cuja criao tenha sido autorizada por lei federal e que preencham os requisitos I e II do artigo 213 da Constituio Federal e as efetuadas a entidades civis sem fins lucrativos que prestem servios gratuitos em benefcio de empregados e dependentes da pessoa jurdica doadora ou em benefcio da comunidade local. Com isso os incentivos fiscais resumem-se a: PAT Programa de alimentao do trabalhador, Lei n. 6.321/76 em at 4%; Doao para o fundo da criana, Lei n. 794/6 em at 1%; Atividade audiovisual, Lei n. 8.685/93 em at 3%; Entidades sem fins lucrativos RIR/99 em at 2%.
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2.4 LUCRO PRESUMIDO

A Lei n 8.981/95 em seus artigos 35 e 36 obrigava as empresas incorporadoras imobilirias a tributarem pelo lucro real, porm a Lei n 9.718/98 em seu artigo 14 tirou o inciso relativo s construtoras, permitindo s mesmas a aderirem forma presumida de tributao. As empresas que no esto obrigadas a tributarem pelo lucro real podem optar pelo lucro presumido, onde a complexidade de apurao de tributos menor que a de lucro real. Para Filho (2005, p. 240), o lucro presumido a base de clculo do imposto que ser determinada pela aplicao de um percentual sobre o montante da receita bruta decorrente da venda de mercadorias e de servios, e acrescido de outras receitas e ganhos de capital, apurados na forma da lei. Algumas pessoas afirmam at que os optantes do lucro presumido esto dispensados da escriturao contbil, inclusive Oliveira et al (2005, p. 178) dispe que o lucro presumido difere do lucro real, visto tratar-se de uma presuno por parte do fisco em que seria o lucro das organizaes caso no houvesse a contabilidade. Porm no pensem que a escriturao dispensada, pois segundo o Conselho Federal de Contabilidade com a NBCT 2.1 Das formalidades da escriturao contbil, as entidades so obrigadas a manter um sistema de escriturao uniforme dos seus atos e fatos administrativos, atravs do processo manual, mecanizado ou eletrnico. O Cdigo Comercial Brasileiro de 1850 tambm trata da obrigatoriedade da manuteno da contabilidade das empresas em seu artigo 10, onde todos os comerciantes so obrigados a seguir uma ordem uniforme de contabilidade e escriturao, e a ter os livros para esse fim necessrio. A Lei n. 9.718/98 dispe as condies para o enquadramento no lucro presumido:
Art.13 A pessoa jurdica cuja receita bruta total, no ano-calendrio anterior, tenha sido igual ou inferior a R$ 48.000.000,00 (quarenta e oito milhes de reais), ou a R$ 4.000.000,00 (quatro milhes de reais) multiplicando pelo nmero de meses de atividade do ano-calendrio anterior, quando inferior a 12 meses, poder optar pelo regime de tributao com base no lucro presumido. 1. A opo pela tributao com base no lucro presumido ser definitiva em relao ao todo ano-calendrio. 2. Relativamente aos limites estabelecidos neste artigo, a receita bruta auferida no ano anterior ser considerada segundo o regime de competncia
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ou caixa, o observado o critrio adotado pessoa jurdica, caso tenha, naquele ano, optado pela tributao com base no lucro presumido.
2.4.1 IRPJ LUCRO PRESUMIDO
O Imposto de Renda Pessoa Jurdica (IRPJ) definido no artigo 15 da Lei n 9.249/95 onde sobre o Lucro real e Presumido ser aplicado uma alquota de 15%. No caso do Lucro Presumido, de acordo com o ramo de atividade, ser aplicada uma alquota anterior a do IRPJ definida como Base de Clculo. Em seu 1 a Lei 9.249/95 define os percentuais abaixo:
RAMOS DE ATIVIDADES Comrcio / Indstria Transportes de Carga Servios em Geral Servios Profissionais Transporte, exceto de carga Servios com faturamento R$ 120 mil/ano Revenda de Combustveis Servio Hospitalar
ALQUOTAS P/ BASE DE CLCULO 8% 8% 32 % 32 % 16 % 16% 1,6 % 8%
QUADRO 1 Alquotas para Base de Clculo IRPJ. FONTE: Regulamento do Imposto de Renda / 1999.
Alm disso, a parcela do Lucro Presumido que exceder a R$ 20.000,00 por ms ter um adicional no IRPJ de 10%. A legislao do Imposto de Renda determina ento, o IRPJ para as empresas do Lucro Presumido ser tributado a uma alquota de 15% aps o clculo da base que definida em termos percentuais de acordo com o ramo de atividade e as empresas de Lucro Real a uma alquota de 15% do Lucro Lquido ajustado.
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2.4.2 CSLL LUCRO PRESUMIDO
Assim como no lucro real, alquota tambm de 9% para a CSLL, porm a base de clculo no incidente sobre o resultado de um perodo, mas sim aplicando 12% sobre o total da receita bruta do trimestre, acrescidos de ganhos de capital, receitas financeiras e demais resultados positivos do trimestre. Numa observao a diferena de alquotas entre os dois tributos trimestrais sobre o faturamento IRPJ e CSLL, Higuchi (2006, p. 52) destaca que os percentuais de presuno de lucro para incidncia dos referidos tributos deveriam ser iguais, mas o que est prevalecendo para a Receita Federal, so os critrios arrecadatrios ao invs dos critrios de justia fiscal quando das alteraes da legislao tributria federal. No que tange a CSLL, nas receitas auferidas pelas empresas com atividades de incorporao imobiliria, construo e venda de imveis e execuo de obras de engenharia civil com emprego de materiais, esto sujeitas ao percentual de 12% na determinao da base de clculo da CSLL, tanto no lucro presumido como no lucro por estimativa.
2.4.3 PIS E COFINS REGIME CUMULATIVO
No lucro presumido a forma de apurao do PIS e da COFINS pelo regime cumulativo, disposto pela Lei n 9.718/98 alquota de 0,65% e 3% respectivamente, sobre o total do faturamento mensal. O 2 da lei referida, fala das excluses da base clculo como segue:
I as vendas canceladas, os descontos incondicionais obtidos, o IPI e ICMS, quando cobrado pelo vendedor dos bens ou prestador do servio quando substituto tributrio; II as reverses de provises operacionais e recuperao de crditos baixados como perda, que no representem ingressos de novas receitas, o resultado positivo avaliao de investimentos pelo valor do patrimnio lquido e os lucros e dividendos derivados de investimentos avaliados pelo custo de aquisio, que tenham sido computados como receita; III os valores que, computados como receita, tenham sido transferidos para outra pessoa jurdica, observadas normas regulamentadoras expedidas pelo Poder Executivo e a receita decorrente de vendas do ativo permanente. da
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2.5 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO R.E.T.

A Lei n 10.931/2004 refere-se ao RET e todas suas opes de enquadramento, aplicvel s incorporaes imobilirias, em carter opcional e irretratvel, enquanto perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compe a incorporao. O RET est disciplinado pela IN SRF n 689/2006 que demonstra:
2.5.1. DEFINIES DE INCORPORADOR E INCORPORAO
Incorporador, a pessoa fsica ou jurdica que, embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies das obras concludas. J a incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, par alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.
2.5.2 REGIME OPCIONAL
O sistema tributrio especial que trata este tpico tem carter opcional e irretratvel enquanto perdurarem direitos de crditos ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem incorporao. A opo pelo RET ser efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I afetao do terreno e das acesses de objeto da incorporao imobiliria nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei n. 4.591/64, includos pelo art. 53 da Lei n10.931/2004; II inscrio de cada incorporao afetada no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica), vinculada ao evento 109 Inscrio de Incorporao Imobiliria Patrimnio de Afetao;
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III apresentao do termo de opo pelo RET Delegacia da Receita Federal (DRF) ou Delegacia da Receita Federal de Administrao Tributria (DERAT) com jurisdio sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurdica;
2.5.3 TRIBUTAO
Para cada incorporao submetida ao RET, a incorporadora ficar sujeita ao pagamento equivalente a 7% (sete por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponder ao pagamento mensal unificado dos seguintes tributos:
I IRPJ, alquota de 2,2% da receita bruta mensal; II CSLL, alquota de 1,15% da receita bruta mensal; III PIS, alquota de 0,65%; IV COFINS, alquota de 3%.
2.5.4 ESCRITURAO CONTBIL
O incorporador fica obrigado a manter escriturao contbil segregada para cada incorporao submetida ao regime especial de tributao, podendo ser efetuada em livros prprios ou nos da incorporadora, sem prejuzo nas normas comerciais e fiscais aplicveis incorporadora em relao s operaes da incorporao. Na hiptese de adoo de livros prprios para cada incorporao objeto de opo pelo RET, a escriturao contbil das operaes da incorporao poder ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados relativas incorporao. No prximo captulo abordam-se todos os conceitos aqui vistos de maneira que permita diferenciar qual a forma de tributao que represente menos desembolso monetrio no tocante ao recolhimento dos tributos federais sobre o faturamento bruto de uma empresa do ramo da construo civil.
OPO DE TRIBUTAO NA CONSTRUO CIVIL

Neste captulo encontram-se as simulaes de tributao para o Lucro Real, Lucro
Presumido e R.E.T. (Regime Especial de Tributao) na empresa analisada no intuito de escolher aquela que represente menos desembolso no pagamento de tributos federais pela mesma. Para a concluso de tal estudo, foram analisadas as demonstraes contbeis dos anos de 2005 e 2006, sendo elas o Balano Patrimonial, Demonstraes de Resultado da Empresa D.R.E., Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados D.L.P.A; Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido D.M.P.L. e Demonstrao de Origens e Aplicaes de Recursos D.O.A.R.; alm de mapas referentes s receitas de venda de imveis e receitas de aplicaes financeiras. As demonstraes contbeis so apresentadas e analisadas pelo sistema de tributao do Lucro Real, posteriormente a de Lucro Presumido e finalizando com o Regime Especial de Tributao. Com isso tm-se dados suficientes para a concluso de qual modelo de tributao menos oneroso para a empresa analisada.
3.1 CARACTERIZAO DA EMPRESA ANALISADA

A empresa analisada para este estudo de caso uma incorporadora imobiliria de grande porte localizada no bairro Kobrasol, na cidade de So Jos, regio da Grande Florianpolis, Santa Catarina. Por condio imposta pelos proprietrios da empresa em no divulgar a razo social da mesma, adotou-se o nome Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. Fundada em 1983, a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda iniciou suas atividades com construes de casas, sendo que os grandes empreendimentos imobilirios iniciaram-se em 1986 com a construo do Residencial Dona Gisele no bairro coqueiros em Florianpolis, Santa Catarina. Desde ento foram construdos 33 empreendimentos, representando 1.301 unidades, abrangendo uma rea total construda de 194.963,12 m espalhada em vrios bairros da regio, como coqueiros; campinas; kobrasol; crrego grande; centro de Florianpolis; floresta; canasvieiras; ingleses; estreito e bom abrigo.
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Desde seu ato de constituio, a empresa alterou vrias vezes seu Contrato Social, sendo que os objetivos sociais estabelecidos pela 22 Alterao Contratual so:
Construo Civil; Incorporao de Imveis; Administrao e arrendamento de imveis; Locao e Intermediao de Imveis.
Apesar de ser bem variado o quadro de aes da empresa, sua principal atividade geradora de receita a incorporao de imveis, como visto na definio do tema e problema deste estudo de caso. Sua tributao atual feita pelo Lucro Presumido, porm alm de constituir um dever do contador em demonstrar sempre as possibilidades que acercam em torno da empresa no tocante a tributao, desejo tambm dos proprietrios da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda saber o quanto recolheriam a mais ou a menos caso optassem por outras formas de tributao possveis para a empresa. Na data da concluso deste trabalho a empresa possua 153 colaboradores.
3.2 DEMONSTRAES CONTBEIS DA EMPRESA.

A seguir faz-se a abordagem relativa s demonstraes contbeis da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda, como o Balano Patrimonial, Demonstrao do Resultado do Exerccio, Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados, Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido e Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos, todas em consonncia com a Lei n 6.404-76 e seguindo os Princpios Fundamentais da Contabilidade bem como as Normas Brasileiras de Contabilidade.
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3.2.1 BALANO PATRIMONIAL A Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. Levantou os seguintes balanos patrimoniais em dezembro de 2005 e dezembro de 2006 apresentados no quadro a seguir:
INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA. CNPJ: 76.813.473/0001-03. BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE

Valores expressos em Reais
ATIVO
CIRCULANTE DISPONIBILIDADES
Caixa Bancos Conta Movimento Aplicaes Liquidez Imediata
2006 21.185.880,41 4.319.581,92

264.820,73 521.734,20 3.533.026,99
2005 21.011.123,62 1.913.301,46

196.442,28 104.131,39 1.612.727,79
DIREITOS REALIZVEIS
Clientes Venda de Imveis Imveis a Comercializar Obras em Andamento Adiantamentos de Funcionrios Impostos a Recuperar
16.866.298,49
1.234.196,48 15.540.806,94 91.295,07
19.097.822,16
2.183.589,67 10.005.950,57 6.874.872,26 2.667,19 30.742,47
REALIZVEL A L.P. DIREITOS REALIZVEIS

Santos Credit Yeld Clientes Venda de Imveis
1.818.982,24 1.818.982,24
219.360,52 1.599.621,72
2.153.614,41 2.153.614,41
227.030,91 1.926.583,50
PERMANENTE INVESTIMENTO
Imveis
1.483.856,95 1.004.000,00
1.004.000,00
47.300,01 -
IMOBILIZADO
Custo Histrico Corrigido (-) Depreciaes Acumuladas
479.856,95 647.866,58 (168.009,63) 24.488.719,60
47.300,01 214.294,97 (166.994,96) 23.212.038,04
TOTAL DO ATIVO
QUADRO 2 BALANO PATRIMONIAL / ATIVO INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
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INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

CNPJ: 76.813.473/0001-03.
BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE

PASSIVO CIRCULANTE
Fornecedores Outros Credores Obrigaes Trabalhistas Obrigaes Sociais Obrigaes Tributrias Financiamento Capital Giro
2006 612.558,15
28.119,31 85.000,00 51.723,87 18.158,71 185.718,08 243.838,18
2005 1.081.806,73
161.716,75 138.532,93 45.706,79 124.166,36 611.683,90
EXIGVEL A L.P.
Financiamento Capital Giro Lucros a Pagar
661.839,42
661.839,42
1.143.521,30
238.515,16 905.006,14
RESULTADOS EXERCCIOS FUTUROS

Receita Diferida (-) Custos Diferidos
1.738.670,03
3.279.664,91
2.833.818,20 (1.095.148,17)
4.110,173,17 (830.508,26)
PATRIMNIO LQUIDO
Capital Social Lucros Acumulados
21.475.652,00
3.000.000,00 18.475.652,00
17.707.045,10
3.000.000,00 14.707.045,10
TOTAL DO PASSIVO
24.488.719,60
23.212.038,04
QUADRO 3 BALANO PATRIMONIAL / PASSIVO INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Com
base
nos
Balanos
Patrimoniais
apresentados
acima,
seguem-se
os
esclarecimentos acerca de cada conta integrante dos mesmos. O Ativo Circulante da empresa composto pelas Disponibilidades, que compreende o caixa; contas correntes bancrias e aplicaes de liquidez imediata, sendo esta ltima uma garantia monetria caso surja uma oportunidade nova de adquirir um terreno para construo; Direitos Realizveis que compreendem os clientes de venda de imveis decorrentes de contratos de compra e venda assinados, imveis ou estoques a comercializar que compreende todas as unidades disponveis para venda alm de alguns terrenos, obras em andamento que corresponde ao estoque de produtos no acabados, adiantamento a funcionrios representados por adiantamentos de frias e impostos a recuperar como os IRRF sobre aplicao financeira e outros recolhidos a maior.
40
O Ativo Realizvel a Longo Prazo compreende duas contas, uma destinada a recuperao parcial de prejuzo decorrente da falncia do Banco Santos em 2004 e outra destinada ao complemento dos contratos de compra e venda alocados no Ativo Circulante. Note-se que o somatrio da conta clientes de curto e longo prazo deve igual ao valor de Receita Diferida no Resultado de Exerccios Futuros. J no Ativo Permanente encontram-se registrados alguns terrenos para investimento, mquinas, equipamentos, veculos e suas respectivas depreciaes. A segunda parte do Balano Patrimonial referente ao Passivo destaca o Passivo Circulante como obrigaes com os fornecedores de bens e materiais aplicados nas obras; outros credores que correspondem a compras parceladas espordicas; obrigaes trabalhistas, sociais e tributrias correspondentes aos impostos e contribuies sociais devidas pela empresa ao fisco e financiamento de capital de giro de curto prazo. O Exigvel a Longo Prazo composto pela parte devida superior a 12 meses do financiamento de capital de giro, alm de uma conta em particular chamada lucros a pagar, que refere-se aquilo que se deve aos scios que no retiraram lucros em anos anteriores, sendo este valor correspondente a participao dos mesmos nas cota de capital da empresa. A conta de Resultado de Exerccios Futuros contempla toda a receita correspondente venda de unidades imobilirias a prazo, em construo ou no. Nosso objetivo no encontrar erro na apurao do custo diferido nem interferir na contabilizao dos mesmos, mas o que foi apresentado pelo setor contbil da empresa est demonstrado nessa conta. Finalizando, no Patrimnio Lquido destaca-se o valor do Capital Social e os Lucros Acumulados at as datas de encerramento do Balano Patrimonial.
41
3.2.2 DEMONSTRAO DO RESULTADO DO EXERCCIO Na Demonstrao do Resultado do Exerccio D.R.E. da Incorporando Empreendimentos Imobilirios verifica-se que 100% da receita auferida proveniente da venda de imveis. Nos quadros 4 e 5 abaixo temos a discriminao mensal da receita auferida dos anos de 2005 e 2006.
2005
COMPETNCIA Janeiro Fevereiro Maro TOTAL 1 TRIMESTRE Abril Maio Junho TOTAL 2 TRIMESTRE Julho Agosto Setembro TOTAL 3 TRIMESTRE Outubro Novembro Dezembro TOTAL 4 TRIMESTRE TOTAL ANO 2005 RECEITA DE IMVEIS 599.391,94 959.926,07 868.325,81 2.427.643,82 526.302,40 526.200,00 723.583,47 1.776.085,87 408.979,64 580.339,03 633.127,56 1.622.446,23 1.056.997,53 548.060,30 609.593,22 2.214.651,05 8.040.826,97 RECEITA FINANCEIRA 12.500,00 20.262,84 20.969,80 53.732,64 23.697,60 23.800,00 46.545,46 94.043,06 30.118,48 39.660,97 35.966,90 105.746,35 29.502,47 33.939,70 23.954,63 87.396,80 340.918,85
QUADRO 4 Quadro de Receitas de Vendas e Financeiras/05 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
42
2006
COMPETNCIA Janeiro Fevereiro Maro TOTAL 1 TRIMESTRE Abril Maio Junho TOTAL 2 TRIMESTRE Julho Agosto Setembro TOTAL 3 TRIMESTRE Outubro Novembro Dezembro TOTAL 4 TRIMESTRE TOTAL ANO 2006 RECEITA DE IMVEIS 485.839,54 689.206,61 729.474,84 1.904.520,99 750.774,86 795.221,68 1.135.411,88 2.681.408,42 1.034.374,23 1.041.619,66 1.180.021,62 3.256.015,51 1.196.940,80 1.275.870,03 1.156.115,56 3.628.926,39 11.470.871,31 RECEITA FINANCEIRA 23.128,95 16.340,90 20.525.16 59.995,01 19.225,14 24.778,32 25.000,00 69.003,46 26.395,44 29.830,75 31.250,00 87.476,19 43.770,77 41.305,50 36.034,44 121.110,71 337.585,37
QUADRO 5 Quadro de Receitas de Vendas e Financeiras/06 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
Com base nos quadros de faturamento acima e balancetes de verificao da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda, segue a seguir a Demonstrao do Resultado do Exerccio D.R.E dos anos de 2005 e 2006.
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CNPJ: 76.813.473/0001-03.
DEMONSTRAO DO RESULTADO DO EXERCCIO FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE

CONTAS RECEITA BRUTA Receita de Imveis (-) DEDUES Pis s/ Faturamento Cofins s/ Faturamento (-) CUSTOS IMVEIS Custo Inc. Imveis (=) RESULTADO BRUTO (-) DESPESAS OPERAC. Despesas Administrativas Despesas Comerciais Despesas Tributrias (+/-) RESULTADO FINANC. Receitas Financeiras Despesas Financeiras (=) RESULTADO ANTES IRPJ E CSLL (-) PROVISO PARA IRPJ E CSLL Proviso p/ Imposto de Renda Proviso p/ Contribuio Social s/ Lucro Lquido (=) RESULTADO LQUIDO DO EXERCCIO
2006 11.470.871,69 11.470.871,69 (431.008,70) (76.754., 99) (354.253,71) (3.111.283,82) (3.111.283,82) 7.928.579,17 (751.630,89) (532.135,41) (169.394,50) (50.100,98) 208.635,54
2005 8.040.826,97 8.040.826,97 (305.933,73) (54.481,34) (251.452,39) (2.108.924,80) (2.108.924,80) 5.625.968,44 (586.327,26) (281.636,45) (237.688,64) (67.002,17) 101.390,10
337.585,37 (128.949,83) 7.385.583,82
340.918,85 (239.528,75) 5.141.031,28
(444.081,86)
(339.569,83)
(289.813,77)
(222.046,24)
(154.268,09)
(117.523,59)
6.941.501,96
4.801.461,45
QUADRO 6 Demonstrao do Resultado do Exerccio/05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOBLIRIOS LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
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Analisando a Demonstrao do Resultado do Exerccio - D.R.E dos anos de 2005 e 2006, concluiu-se que a receita de vendas proveniente das vendas de imveis a vista e a prazo de unidades acabadas e em construo. Como a tributao feita pelo Lucro Presumido, as dedues da receita bruta que engloba os tributos federais PIS e COFINS envolvem as alquotas de 0,65% e 3% sobre o faturamento mensal das vendas dos imveis e a receita sobre as aplicaes financeiras. Como j dito anteriormente, no objeto deste estudo de caso a verificao da veracidade dos valores apresentados quanto aos custos de incorporaes de imveis, mas fazse necessrio saber que quando um imvel pronto vendido vista, todo seu custo baixado do estoque, j quando esse imvel pronto vendido a prazo, baixa-se o custo proporcionalmente receita recebida. Quando envolve unidades em construo, baixa-se do custo o total auferido at a data da venda, sendo posteriormente acompanhado atravs de planilhas separadas medida que a evoluo da obra progride com o tempo. O resultado lquido do exerccio da empresa obtido com a deduo do resultado operacional bruto das despesas operacionais, resultado financeiro e proviso do Imposto de Renda Pessoa Jurdica I.R.P.J e Contribuio Social sobre o Lucro Lquido C.S.L.L.
3.2.3 DEMONSTRAO DE LUCROS E PREJUZOS ACUMULADOS Esta demonstrao contbil demonstra as oscilaes que ocorrem na conta de lucros acumulados da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda. Nota-se um saldo voluptuoso nesta conta, isto devido ao fato do interesse dos scios em abrirem outras incorporadoras imobilirias com base no aporte de capital oriundo da empresa analisada neste estudo de caso. O quadro a seguir apresenta a Demonstrao de Lucros e Prejuzos Acumulados dos anos de 2005 e 2006.
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CNPJ: 76.813.473/0001-03.
DEMONSTRAO
DOS
LUCROS
PREJUZOS
ACUMULADOS
DOS
EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2005 E 2006.

SALDO EM 01.01.2005 Incorporao de Ajuste de Exerccios anteriores aos Lucros Acumulados Lucro Lquido 2005 Lucro Distribudo aos Scios 2005 SALDO EM 31.12.2005 Lucro Lquido 2006 Lucro Distribudo aos Scios 2006 SALDO EM 31.12.2006
10.681.256,89 2.965.200,03
4.801.461,45 (3.740.873,27) 14.707.045,10 6.941.501,96 (3.172.895,06) 18.475.652,00
QUADRO 7 Demonstrao dos Lucros e Prejuzos Acumulados 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
Cabe ressaltar que os valores incorporados ao lucro lquido de 2005 referente a ajustes de exerccios anteriores so provenientes da poca da mudana da opo de lucro real para o lucro presumido feito pela empresa em 2002. Os lucros distribudos aos scios visam principalmente a cobertura de suas operaes de pessoas fsicas, bem como participao de outras empresas, sendo ajustadas na Declarao de Imposto de Renda Pessoa Fsica D.I.R.P.F. de cada um.
3.2.4 DEMONSTRAES DAS MUTAES DO PATRIMNIO LQUIDO Esta demonstrao contbil visa demonstrar asa causas das variaes de saldo e formao do valor no final do perodo do Patrimnio Lquido da empresa, no caso da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda envolver somente a incorporao do lucro do exerccio aos lucros acumulados e a distribuio feita aos scios durante o decorrer do exerccio, tendo em vista que o valor no Capital Social permaneceu inalterado, segue abaixo a demonstrao.
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CNPJ: 76.813.473/0001-03.
DEMONSTRAO
DAS
MUTAES
DO
PATRIMNIO
LQUIDO
DOS
EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2005 E 2006

ADTO P/ MUTAES DAS CONTAS CAPITAL REALIZADO FUTURO AUMENTO DE CAPITAL Saldos em 01.01.2005 Incorporao aos Lucros Acumulados Lucro Lquido do Exerccio Lucro Distribudo aos Scios Saldos em 31.12.2005 Lucro Lquido do Exerccio Lucro Distribudo aos Scios Saldos em 31.12.2006 3.000.000,00 18.475.652,00 21.475.652,00
LUCROS OU PREJUZOS ACUMULADOS
AJUSTE DE EXERCCIOS ANTERIORES TOTAL
3.000.000,00 -
10.681.256,89 2.965.200,03
2.965.200,03 (2.965.200,03)
16.646.456,92 -
4.801.461,45
4.801.461,45
(3.740.873,27)
(3.740.873,27)
3.000.000,00 -
14.707.045,10 6.941.501,96
17.707.045,10 6.941.501,96
(3.172.895,06)
(3.172.895,06)
QUADRO 8 Demonstrao das Mutaes do Patrimnio Lquido 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
3.2.5 DEMONSTRAO DAS ORIGENS E APLICAES DE RECURSOS A Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos D.O.A.R destina a evidenciar, num determinado perodo, as modificaes que originaram as variaes no capital circulante lquido da empresa. Os financiamentos representam as origens dos recursos e os investimentos, as aplicaes desses recursos. Segue abaixo a Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda.
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CNPJ: 76.813.473/0001-03.
DEMONSTRAO DAS ORIGENS E APLICAES DE RECURSOS DOS EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE

ORIGENS DE RECURSOS Resultado Lquido do Exerccio Depreciaes e Amortizaes Acrscimo no Resultado Exerccios Futuros Reduo do Realizvel a Longo Prazo Aumento do Exigvel a Longo Prazo TOTAL DAS ORIGENS APLICAS DE RECURSOS Aquisio de bens do Imobilizado Aquisio de Investimento Reduo Resultado Exerccios Futuros Reduo do Exigvel a Longo Prazo Aumento no Realizvel a Longo Prazo Lucro Distribudo aos Scios TOTAL DAS APLICAES (+/-) CAPITAL CIRCULANTE LQUIDO
2006 6.941.501,96
2005 4.801.461,45
29.814,67 -
20.653,79 3.064.637,95
334.632,17
1.143.521,30
7.305.948,80 2006
9.030.274,49 2005
462.371,61
9.348,23
1.004.000,00 1.540.994,88
481.681,88
2.153.614,41
3.172.895,06 6.661.943,43 644.005,37
3.740.873,27 5.903.835,91 3.126.438,58
QUADRO 9 Demonstrao das Origens e Aplicaes de Recursos 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
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Segue agora a demonstrao da variao do capital circulante lquido da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda.
2006 VARIAO CAPITAL CIRCULANTE ATIVO CIRCULANTE Saldo Inicial Saldo Final VARIAO PASSIVO CIRCULANTE Saldo Inicial Saldo Final VARIAO 1.081.806,73 612.558,15 (469.248,58) 21.011.123,62 21.185.880,41 174.756,79 644.005,37
2005 3.126.438,58
17.676.631,71 21.011.123,62 3.334.491,91
873.753,40 1.081.806,73 208.053,33
QUADRO 10 Variao do Capital Circulante Lquido 05 e 06 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa.
3.3 APURAO DOS TRIBUTOS LUCRO PRESUMIDO
3.3.1 PIS e COFINS REGIME CUMULATIVO Na pgina seguinte est demonstrado o que foi apurado do PIS e COFINS da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda, nos anos de 2005 e 2006. Lembrando que as alquotas para os tributos so 0,65% e 3% respectivamente, sobre a receita bruta auferida no ms adicionada a receita financeira do perodo.
49
COMPETNCIA
RECEITA IMVEL
RECEITA FINANCEIRA 12.500,00 20.262,84 20.969,80 23.697,60 23.800,00 46.545,46 30.118,48 39.660,97 35.966,90 29.502,47 33.939,70 23.954,63 340.918,85
PIS 0,65%
COFINS 3%
Janeiro / 2005 Fevereiro / 2005 Maro / 2005 Abril / 2005 Maio / 2005 Junho / 2005 Julho / 2005 Agosto / 2005 Setembro / 2005 Outubro / 2005 Novembro / 2005 Dezembro / 2005 TOTAL 2005
599.391,94 959.926,07 868.325,81 526.302,40 526.200,00 723.583,47 408.979,64 580.339,03 633.127,56 1.056.997,53 548.060,30 609.593,22 8.040.826,97
3.977,30 6.371,23 5.780,42 3.575,00 3.575,00 5.005,84 2.854,14 4.030,00 4.349,11 7.062,25 3.783,00 4.118,06 54.481,35
18.356,76 29.405,67 26.678,87 16.500,00 16.500,00 23.103,87 13.172,94 18.600,00 20.072,83 32.595,00 17.460,00 19.006,44 251.452,37
QUADRO 11 Receitas de Imveis, Financeira 2005 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
COMPETNCIA
RECEITA IMVEL
RECEITA FINANCEIRA 23.128,05 16.340,90 20.525,16 19.225,14 24.778,22 25.000,00 26.395,44 29.830,75 31.250,00 43.770,77 41.305,50 36.034,44 337.585,37
PIS 0,65%
COFINS 3%
Janeiro / 2006 Fevereiro / 2006 Maro / 2006 Abril / 2006 Maio / 2006 Junho / 2006 Julho / 2006 Agosto / 2006 Setembro / 2006 Outubro / 2006 Novembro / 2006 Dezembro / 2006 TOTAL 2006
485.839,54 689.206,61 729.474,84 750.774,86 795.221,68 1.135.411,88 1.034.374,23 1.041.619,66 1.180.021,62 1.196.940,80 1.275.870,03 1.156.115,56 11.470.871,31
3.308,30 4.586,06 4.875,00 5.005,00 5.330,00 7.542,68 6.895,00 6.964,43 7.873,27 8.064,63 8.561,64 7.748,98 76.754,97
15.269,05 21.166,43 22.500,00 23.100,00 24.600,00 34.812,36 31.823,09 32.143,51 36.338,15 37.221,35 39.515,27 35.764,50 354.253,70
QUADRO 12 Receitas de Imveis, Financeira 2006 INCORPORANDO EMP. IMOB. LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
50
Com base nos demonstrativos acima,o valor recolhido em 2005 de PIS e COFINS foram respectivamente de R$ 54.481,35 e R$ 251.452,37 e em 2006 foram R$ 76.754,97 e R$ 354.253,70. Resumidamente temos que:
IMPOSTO PIS 0,65% COFINS 3% TOTAL
2005 54.481,35 251.452,37 305.933,72
2006 76.754,97 354.253,70 431.008,67
TOTAL 131.236,32 605.706,07 736.942,39
QUADRO 13 Comparao PIS e COFINS INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
No perodo 2005 e 2006 foram recolhidos de PIS e COFINS o montante de R$ 736.942,39, sendo R$ 131.236,32 de PIS e R$ 605.706,07 de COFINS.
3.3.1 IRPJ e CSLL O IRPJ da empresa calculado da seguinte maneira, de forma trimestral, utilizando 8% para a base de clculo, que compreende a receita de imveis, ao resultado encontrado soma-se receita financeira e aplica-se a alquota de 15%, sempre observado os adicionais e o IRRF a recuperar. A CSLL tambm recolhida de forma trimestral, sendo que 12% sobre a base de clculo e ao valor encontrado, soma-se a receita financeira e aplica-se 9%. O quadro a seguir demonstra detalhadamente os valores para cada imposto acima descrito:
COMPETNCIA IRPJ CSLL COMPETNCIA IRPJ CSLL
1 Trim. 2005 2 Trim. 2005 3 Trim. 2005 4 Trim. 2005

TOTAL 2005
55.986,04 53.032,48 52.885,51 60.142,22

222.046,25
31.054,49 27.645,60 27.039,59 31.783,94

117.523,63
1 Trim. 2006 2 Trim. 2006 3 Trim. 2006 4 Trim. 2006

TOTAL 2006
47.089,17 64.879,03 80.989,36 96.856,21

289.813,77
25.968,38 35.169,52 43.037,82 50.092,37

154.268,09
QUADRO 14 Comparao IRPJ e CSLL INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
51
Quanto ao IRPJ e CSLL temos respectivamente os valores apurados e recolhidos em 2005 de R$ 222.046,25 e R$ 117.523,63, sendo que em 2006 para os mesmos tributos o recolhido foi respectivamente de R$ 289.813,77 e R$ 154.268,09. Resumidamente temos que:
IMPOSTO IRPJ CSLL TOTAL
2005 222.046,25 117.523,63 339.569,88
2006 289.813,77 154.268,09 444.081,86
TOTAL 511.860,02 271.791,72 783.651,74
QUADRO 15 Resumo IRPJ e CSLL INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Visto o que foi apurado e recolhido em termos de tributos federais sobre o faturamento da Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda nos anos de 2005 e 2006, segue abaixo um quadro demonstrando os fatos ocorridos acerca da matria descrita para comparaes com as demais formas de tributao abordadas neste estudo de caso. Assim sendo, em 2005 e 2006 temos que:
IMPOSTO PIS 0,65% COFINS 3% IRPJ CSLL TOTAL
2005 54.481,35 251.452,37 222.046,25 117.523,63 645.503,60
2006 76.754,97 354.253,70 289.813,77 154.268,09 875.090,53
TOTAL 131.236,32 605.706,07 511.860,02 271.791,72 1.520.594,10
QUADRO 16 Resumo Tributos Lucro Presumido INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Ento, conforme o quadro 16 acima, o total recolhido nos anos 2005 e 2006 em termos de tributos federais sobre a receita de imveis e financeiras foram respectivamente de R$ 645.503,60 e R$ 875.090,53, perfazendo um total desembolsado de R$ 1.520.594,10 aos cofres pblicos da Unio.
52
3.4 APURAO DOS TRIBUTOS LUCRO REAL.

3.4.1 PIS e COFINS REGIME NO CUMULATIVO Na forma de tributao Lucro Real, as alquotas do PIS e COFINS acrescem consideravelmente em relao s alquotas do Lucro Presumido. Respectivamente elas so de 1,65% e 7,60% sobre o faturamento mensal da empresa, sendo permitido a deduo atravs de crditos aproveitados no pagamento da energia eltrica da empresa, pois dentre os possveis crditos utilizados somente ela poder ser aproveitada, tendo em vista que os gastos com matria prima e outros possveis de deduo so itens que compe o custo das obras, nos quadros a seguir estar demonstrada toda a movimentao e apurao desses dois tributos, lembrando que as receitas financeiras ali elencadas no servem de base para o clculo do imposto, conforme Decreto Lei n 5.442 de maio de 2005.
CRDITOS COMPETNCIA RECEITA IMVEL RECEITA FINANCEIRA NOCUMUL. Ene. Eltrica Janeiro / 2005 Fevereiro / 2005 Maro / 2005 Abril / 2005 Maio / 2005 Junho / 2005 Julho / 2005 Agosto / 2005 Setembro / 2005 Outubro / 2005 Novembro / 2005 Dezembro / 2005 TOTAL 2005 599.391,94 959.926,07 868.325,81 526.302,40 526.200,00 723.583,47 408.979,64 580.339,03 633.127,56 1.056.997,53 548.060,30 609.593,22 8.040.826,97 12.500,00 20.262,84 20.969,80 23.697,60 23.800,00 46.545,46 30.118,48 39.660,97 35.966,90 29.502,47 33.939,70 23.954,63 340.918,85 959,67 756,32 776,35 658,96 710,23 801,53 800,69 910,56 799,68 801,25 850,69 799,68 9.749,61 598.432,27 959.169,75 867.549,46 525.643,44 525.489,77 722.781,94 408.178,95 579.428,47 632.327,88 1.056.196,28 547.209,61 608.793,54 8.031.201,36 9.874,13 15.826,30 14.314,57 8.673,12 8.670,58 11.925,90 6.734,95 9.560,95 10.433,41 17.427,24 9.028,96 10.045,09 132.514,82 45.480,85 72.896,90 65.933,76 39.948,90 39.937,22 54.931,43 31.021,60 44.036,56 48.056,92 80.270,92 41.587,93 46.268,31 610.371,30 BASE DE CLCULO PIS 1,65% COFINS 7,60%
QUADRO 17 PIS e COFINS Lucro Real/2005 - INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Com relao ao ano de 2005, mantendo-se as mesmas receitas apuradas no lucro presumido e incrementando com o abatimento de crditos com energia eltrica da empresa apurou-se o PIS e COFINS nos seguintes valores totais em 31 de Dezembro de 2005, R$ 132.514,82 e 610.371,30 respectivamente.
53
CRDITOS COMPETNCIA RECEITA IMVEL RECEITA FINANCEIRA NOCUMUL. Ene. Eltrica Janeiro / 2006 Fevereiro / 2006 Maro / 2006 Abril / 2006 Maio / 2006 Junho / 2006 Julho / 2006 Agosto / 2006 Setembro / 2006 Outubro / 2006 Novembro / 2006 Dezembro / 2006 TOTAL 2006 485.839,54 689.206,61 729.474,84 750.774,86 795.221,68 1.135.411,88 1.034.374,23 1.041.619,66 1.180.021,62 1.196.940,80 1.275.870,03 1.156.115,56 11.470.871,31 23.128,95 16.340,90 20.525,16 19.225,14 24.778,32 25.000,00 26.395,44 29.830,75 31.250,00 43.770,77 41.305,50 36.034,44 337.585,37 689,86 857,96 963,54 769,85 711,45 695,57 650,88 703,44 720,96 766,55 801,92 956,36 9.288,44 485.149,68 688.348,65 728.511,30 750.005,01 794.510,23 1.134.716,31 1.033.723,35 1.040.916,22 1.179.300,66 1.196.174,25 1.275.068,11 1.155.159,20 11.461.582,87 8.004,97 11.357,75 12.020,44 12.375,08 13.109,42 18.722,82 17.056,44 17.175,12 19.458,46 19.736,88 21.038,62 19.060,13 189.116,12 36.871,38 52.314,50 55.366,86 57.000,38 60.382,78 86.238,44 78.562,97 79.109,63 89.626,85 90.909,24 96.905,18 87.792,10 871.080,30 BASE DE CLCULO PIS 1,65% COFINS 7,60%
QUADRO 18 PIS e COFINS Lucro Real/2006 - INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Em 2006 a apurao e recolhimento total de PIS e COFINS pelo Lucro Real seria de R$ 189.116,12 e R$ 871.080,30 respectivamente. Somando-se as apuraes dos dois anos analisados teramos em termos desses dois tributos o total arrecadado de R$ 1.803.082,54. Esses valores serviro para o quadro comparativo final das modalidades de tributao e suas consideraes sero l abordadas. Segue abaixo um quadro resumo dos perodos 2005 e 2006 caso a empresa optasse pelo Lucro Real.
IMPOSTO PIS 1,65% COFINS 7,60% TOTAL
2005 132.514,82 610.371,30 742.886,12
2006 189.116,12 871.080,30 1.060.196,42
TOTAL 321.630,94 1.481.451,60 1.803.082,54
QUADRO 19 Resumo PIS e COFINS Lucro Real - INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
54
3.4.2 IRPJ E CSLL LUCRO REAL ANUAL. A Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda no apresenta prejuzo fiscal desde 1997, segundo dados da prpria empresa, devido a isso foi adotado um critrio de fazer uma previso do IRPJ e CSLL com referencia ao resultado do exerccio anual, de 2005 e 2006. A empresa tambm no apresentaria adies nem excluses, facilitando a apurao dos valores para que o proprietrio da empresa consiga ter uma idia de quanto recolheria de IRPJ e CSLL caso optasse pelo Lucro Real. Com base na Demonstrao do Resultado do Exerccio D.R.E. o quadro a seguir apresenta as apuraes dos tributos trimestrais sobre o faturamento.
CONTAS RECEITA BRUTA Receita de Imveis (-) DEDUES Pis s/ Faturamento Cofins s/ Faturamento (-) CUSTOS IMVEIS Custo Inc. Imveis (=) RESULTADO BRUTO (-) DESPESAS OPERAC. Despesas Administrativas Despesas Comerciais Despesas Tributrias (+/-) RESULTADO FINANC. Receitas Financeiras Despesas Financeiras (=) RESULTADO ANTES IRPJ E CSLL Proviso p/ IRPJ 15% Adicional 10% Proviso p/ IRPJ Proviso p/ CSLL 9% (=) RESULTADO LQUIDO DO EXERCCIO
QUADRO 20 Apurao IRPJ e CSLL 2005 e 2006 Lucro Real - INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
2005 8.040.826,97 8.040.826,97 (742.886,12) (132.514,82) (610.371,30) (2.108.924,80) (2.108.924,80) 5.189.016,05 (586.327,26) (281.636,45) (237.688,64) (67.002,17) 101.390,10 340.918,85 (239.528,75) 4.704.078,89
2006 11.470.871,69 11.470.871,69 (1.060.196,42) (189.116,12) (871.080,30) (3.111.283,82) (3.111.283,82) 7.299.391,45 (751.630,89) (532.135,41) (169.394,50) (50.100,98) 208.635,54 337.585,37 (128.949,83) 6.756.396,10
(705.611,84) (446.407,89) (1.152.019,73) (423.367,10) 3.128.692,06
(1.013.459,42) (651.639,61) (1.665.099,03) (608.075,65) 4.483.221,42
55
Quanto ao IRPJ e CSLL temos respectivamente os valores apurados em 2005 de R$ 1.152.019,73 e R$ 423.367,10, sendo que em 2006 para os mesmos tributos o apurado foi respectivamente de R$ 1.665.099,03 e R$ 608.075,65. Resumidamente temos que:
IMPOSTO IRPJ CSLL TOTAL
2005 1.152.019,73 423.367,10 1.575.386,83
2006 1.665.099,03 608.075,65 2.273.174,68
TOTAL 2.817.118,76 1.031.442,75 3.848.561,51
QUADRO 21 Resumo IRPJ e CSLL Lucro Real INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Com isso verifica-se que se a empresa tivesse optado pelo Lucro Real, em termos de IRPJ e CSLL ela teria recolhido R$ 3.848.561,51 somado nos anos de 2005 e 2006, resumidamente temos para o Lucro Real as seguintes situaes perante os tributos federais caso a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda tivesse optado.
IMPOSTO PIS 1,65% COFINS 7,60% IRPJ CSLL TOTAL
2005 132.514,82 610.371,30 1.152.019,73 423.367,10 2.318.272,95
2006 189.116,12 871.080,30 1.665.099,03 608.075,65 3.333.371,10
TOTAL 321.630,94 1.481.451,60 2.817.118,76 1.031.442,75 5.651.644,05
QUADRO 22 Resumo Tributos s/ Faturamento Lucro Real INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Se a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda tivesse optado pelo Lucro Real em 2005 e 2006 ela teria desembolsado R$ 5.651.644,05 nos quatro tributos federais analisados, ou seja, PIS, COFINS, IRPJ e CSLL.
56
3.5 APURAO DOS TRIBUTOS R.E.T.

Pelo Regime Especial de Tributao R.E.T. a empresa recolhe 7% na totalidade dos tributos federais sobre o faturamento, nas seguintes propores: 2,2% como IRPJ; 1,15% como CSLL; 0,65% como PIS; 3% como COFINS.
Com base nos percentuais acima segue quadro abaixo referente aos anos de 2005 e 2006:
ANO 2005 2006 TOTAIS
RECEITA IMVEL 8.040.826,97 11.470.871,31 19.511.698,28
RECEITA FINANCEIRA 340.918,85 337.585,37 678.504,22
PIS- 0,65% 54.481,35 76.754,97 131.236,32
COFINS3% 251.452,37 354.253,70 605.706,08
IRPJ 2,2% 184.398,41 259.786,05 444.184,46
CSLL 1,15% 96.390,08 135.797,25 676.371,78
TOTAL 586.722,21 826.591,97 1.413.314,18
QUADRO 23 Tributao pelo R.E.T 2005 e 2006 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Como as alquotas do PIS e da COFINS so as mesmas que a Lucro Presumido, a diferena nesta forma de tributao est nos tributos trimestrais, IRPJ e CSLL. Pelo R.E.T. os recolhimentos desses tributos devem ser mensais, alm do diferencia das alquotas explicitadas acima no quadro 23. Com isso, pelo Regime especial de Tributao a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda teria recolhido nos anos de 2005 e 2006 o montante de R$ 1.413.314,18 de tributos sobre o faturamento.
57
3.6 COMPARAES DOS MODELOS DE TRIBUTAO

Aps todas as demonstraes feitas neste estudo de caso, sendo compreendidas pelos modelos de tributao Lucro Presumido, Lucro Real e Regime Especial de Tributao R.E.T. nos anos de 2005 e 2006, chega-se as seguintes concluses:
a) Ano de 2005 MODELO DE TRIBUTAO Lucro Presumido Lucro Real R.E.T. PIS COFINS IRPJ CSLL TOTAIS
54.481,35
251.452,37
222.046,25
117.523,63
645.503,60
132.514,82 610.371,30 1.152.019,73 423.367,10 2.318.272,95 54.481,35 251.452,37 184.398,41 96.390,08 586.722,21
QUADRO 24 Comparaes Tributao 2005 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Como observado no quadro 24, indubitavelmente a escolha pelo Lucro Presumido foi a mais sensata em 2005, pois representou 72,16 % a menos em termos de recolhimento de tributos federais sobre o faturamento em relao ao Lucro Real. b) Ano de 2006 MODELO DE TRIBUTAO Lucro Presumido Lucro Real R.E.T. PIS COFINS IRPJ CSLL TOTAIS
76.754,97
354.253,70
289.813,77
154.268,09
875.090,53
189.116,12 871.080,30 1.665.099,03 608.075,65 3.333.371,10 76.754,97 354.253,70 259.786,05 135.797,25 826.591,97
QUADRO 25 Comparaes Tributao 2006 INCORPORANDO EMP. IMOB.LTDA. FONTE: Elaborado com base nas informaes fornecidas pelo setor contbil da empresa
Assim como ocorreu em 2005, a escolha em 2006 pelo Lucro Presumido foi a mais econmica para a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda, pois representou tambm 73,75% a menos de imposto pago em comparao ao Lucro Real. O R.E.T. em ambos os perodos tambm ficaria abaixo do Lucro real e do Lucro Presumido, porm uma opo descartada pela direo da empresa, pois a mesma no se dispe a recolher o IRPJ e CSLL mensalmente.
58
CONSIDERAES FINAIS
Nos dois anos analisados, o modelo de tributao pelo Lucro Presumido foi mais
econmico do que o Lucro Real, gerando menos tributos a recolher, sendo 72,16 % menor em 2005 e 73,75 % em 2006 . O Lucro Presumido realmente mais simples de ser adotado, alm de ser tambm mais vantajoso para a empresa quando comparado ao Lucro Real. Porm quando a empresa deixa de reconhecer alguma operao, os levantamentos feitos para tal comparao so invlidos, porque no Lucro Real so reconhecidas todas as despesas e todas as receitas para apurao do resultado. Com a cultura da sonegao enraizada nas empresas brasileiras, fica difcil prever algo de concreto em termos reais, pois poder faltar alguma informao importante que poderia ser o diferencial da tomada de deciso do proprietrio. Em relao ao RET, alm da poltica da empresa em no recolher o IRPJ e CSLL mensalmente tambm esto envolvidos questes inerentes a forma de reconhecimento dos recebimentos que podero ser vistos e analisados em trabalhos acadmicos futuros. Diante de todos os fatos aqui apresentados, concluiu-se que a Incorporando Empreendimentos Imobilirios Ltda acertou em optar pelo Lucro Presumido e a sugesto aqui de que ela continue com essa sistemtica, pois para ela mais vantajoso alm de ser legalmente permitido perante o fisco.
58
59
REFERNCIAS
BEUREN, Ilse Maria.
Como Elaborar Trabalhos Monogrficos em Contabilidade
Teoria e Prtica. So Paulo: Atlas, 2004.
BRASIL. Constituio da Repblica Federativa do Brasil. Disponvel em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constitui%C3%A7ao.htm. Acesso em: 23 jun. 2007.
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60
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BRASIL. Lei n. 9.532, de 10 de dezembro de 1997. Altera a Legislao Federal sobre os Incentivos Fiscais. Disponvel em <http://www.receita.fazenda.gov.br>. Acesso em: 05 out. 2007.
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BRASIL. Lei n. 10.637, de 30 de dezembro de 2002. Dispe sobre a no cumulatividade do PIS. Disponvel em <http://www.receita.fazenda.gov.br>. Acesso em: 29 set.2007.
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BRASIL. Lei Complementar n.7, de 7 de setembro de 1.970. Insitui o Programa de Integrao Social. Disponvel em<http://www.planalto.gov.br.> Acesso em: 31 ago.2007.
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COSTA, Magnus Amaral da. Contabilidade da Construo Civil e Atividade Imobiliria. 1 Ed. So Paulo: Atlas, 2000.
FABRETTI, Laudio Camargo. Contabilidade Tributria. 9 Ed. So Paulo: Atlas, 2005.
GIL, Antnio Carlos. Como Elaborar Projetos de Pesquisa. 4ed. Ver e atual. So Paulo: Atlas, 2002.
HIGUSHI, Hiromi. Imposto de Renda das Empresas: Interpretao e prtica. 24 ed. So Paulo: Atlas, 1999.
OLIVEIRA, Luiz Martins de: et al. Manual de Contabilidade Tributria. 4 Ed. So Paulo: Atlas, 2005.
SANTOS, Antnio Raimundo dos. Metodologia Cientfica: a construo do conhecimento. 6 Ed. Rio de Janeiro: DP&A, 2004.

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA CATARINA CENTRO SOCIO-ECONNICO DEPARTAMENTO DE CIENCIAS CONTBEIS COORDENADORIA DE MONOGRAFIA

ENEAS JONATAS AUGUSTIN

ENEAS JONATAS AUGUSTIN

ENEAS JONATAS AUGUSTIN

PLANEJAMENTO TRIBUTRIO EM UMA INCORPORADORA IMOBILIRIA:

______________________________________________________ Professor: Elisete Dahmer Pfitscher, Dra. Coordenadora de Monografia UFSC

Professores que compuseram a banca:

Prof. Loreci Joo Borges. Departamento de Cincias Contbeis UFSC

______________________________________________________ Professor Marcelo Haendchen Dutra

Dedico este trabalho a: Deus e minha me com muito amor.

Aos demais amigos, companheiros da faculdade e do lugar onde trabalho.

2.3.2.1 IRPJ Lucro Real Anual...........................................................................................27

OPO DE TRIBUTAO NA CONSTRUO CIVIL.....................................36

Conforme Beberem (2003, p.80)

1.5 LIMITAES DA PESQUISA

1.6 ESTRUTURA DO TRABALHO

2.1 INCORPORAO IMOBILIRIA

2.2 - CUSTO DAS UNIDADES IMOBILIRIAS

2.3 - LUCRO REAL

2.3.1 LUCRO REAL TRIMESTRAL

2.3.1.1. IRPJ - LUCRO REAL TRIMESTRAL

2.3.1.2. CSLL - LUCRO REAL TRIMESTRAL

2.3.2 LUCRO REAL ANUAL

2.3.2.1. IRPJ LUCRO REAL ANUAL

2.3.2.2. CSLL LUCRO REAL ANUAL

2.3.2.3. BALANCETE DE SUSPENSO OU REDUO

2.3.2.4. PIS E COFINS REGIME NO CUMULATIVO

2.3.2.5. INCENTIVOS FISCAIS

2.4 LUCRO PRESUMIDO

2.4.1 IRPJ LUCRO PRESUMIDO

ALQUOTAS P/ BASE DE CLCULO 8% 8% 32 % 32 % 16 % 16% 1,6 % 8%

2.4.2 CSLL LUCRO PRESUMIDO

2.4.3 PIS E COFINS REGIME CUMULATIVO

2.5 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO R.E.T.

2.5.1. DEFINIES DE INCORPORADOR E INCORPORAO

2.5.2 REGIME OPCIONAL

2.5.4 ESCRITURAO CONTBIL

OPO DE TRIBUTAO NA CONSTRUO CIVIL

3.1 CARACTERIZAO DA EMPRESA ANALISADA

3.2 DEMONSTRAES CONTBEIS DA EMPRESA.

INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA. CNPJ: 76.813.473/0001-03. BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE

2006 21.185.880,41 4.319.581,92

2005 21.011.123,62 1.913.301,46

REALIZVEL A L.P. DIREITOS REALIZVEIS

479.856,95 647.866,58 (168.009,63) 24.488.719,60

47.300,01 214.294,97 (166.994,96) 23.212.038,04

INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

BALANO PATRIMONIAL EM 31 DE DEZEMBRO DE

RESULTADOS EXERCCIOS FUTUROS

INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

DEMONSTRAO DO RESULTADO DO EXERCCIO FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE

337.585,37 (128.949,83) 7.385.583,82

340.918,85 (239.528,75) 5.141.031,28

INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2005 E 2006.

4.801.461,45 (3.740.873,27) 14.707.045,10 6.941.501,96 (3.172.895,06) 18.475.652,00

INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2005 E 2006

LUCROS OU PREJUZOS ACUMULADOS

AJUSTE DE EXERCCIOS ANTERIORES TOTAL

INCORPORANDO EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

DEMONSTRAO DAS ORIGENS E APLICAES DE RECURSOS DOS EXERCCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE

3.172.895,06 6.661.943,43 644.005,37