ES NECESARIO LA INTERVENCION DEL ACREEDOR HIPOTECARIO EN LA ACUMULACION DE PREDIOS?

Por : Larry Burner Guevara Lanto Registrador Pblico (e) de la Zona Registral N V Sede Trujillo. El Artculo 50 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que: En los casos en los que alguno de los predios materia de acumulacin est gravado con hipoteca u otro derecho real de garanta, slo proceder la acumulacin si en la solicitud presentada por el propietario o en documento adjunto al mismo consta adems la intervencin del o los titulares de los derechos reales de garanta constituidos, expresando precisa y claramente su conformidad con la acumulacin, incluyendo sus firmas certificadas notarialmente. Entendemos que la citada norma responde a la necesidad de proteger la prioridad de los derechos reales de garanta, que se sustenta en el principio prior tempore, potior iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho), sin embargo, cabe preguntarse Es necesario que el titular del derecho real manifieste su conformidad en todo los casos de acumulacin de predios?. Para responder la interrogante proponemos algunos casos, por ejemplo, supongamos que se desea acumular los predios A y B, del cual slo uno de ellos se encuentra gravado con una o varias Hipotecas; o si ambos predios se encuentran gravados con la misma hipoteca. En los casos propuestos, la aplicacin del mtodo de interpretacin literal (este mtodo busca a partir de su literalidad atribuirle un significado a los trminos empleados en la redaccin por el legislador) de la norma jurdica en referencia nos conllevar a concluir que el acreedor hipotecario debe intervenir para otorgar su conformidad respecto de la acumulacin de los predios mediante documento con fecha cierta, puesto que la norma prescribe textualmente que basta que alguno de los predios materia de acumulacin se encuentra gravado con hipoteca, para que sea necesario la intervencin del acreedor, lo cual ocurre en los citados casos. Empero, no debemos de olvidar que la norma no slo se aplica a partir de su literalidad, existen otros mtodos de interpretacin como la teleolgica, el cual supone la bsqueda del sentido de la norma que v mas all del simple texto, pues busca encontrar la finalidad propuesta con su creacin. En el presente caso consideramos que el sentido de la norma en referencia radica en la necesidad de proteger la prioridad de las hipotecas, es decir si el rango variase a consecuencia de la acumulacin, debe ser necesario que el acreedor hipotecario intervenga prestando su conformidad, puesto que si no ocurriera esto no tendra sentido la norma. Tomando en consideracin el sentido de la normas pasaremos a dilucidar si la no intervencin del acreedor en los casos propuestos afecta la prioridad de la o las hipotecas. En el primer caso tenemos que slo uno de los predios se encuentra gravado con una hipoteca, el cual por obvias razones es de primer rango, entonces la acumulacin de ste con otro predio no afectar el rango, por existir slo una hipoteca. En el segundo caso, uno de los predios se encuentra afectado con varias hipotecas, en el cual la prioridad de cada gravamen lo determina la fecha de su inscripcin en el Registro conforme lo establece el artculo 1112 del C.C., en tal sentido debido a que el otro predio no se encuentra gravado, el rango de las hipotecas continuar siendo el mismo. En el tercer caso tenemos que ambos predios se encuentran gravados con la misma hipoteca, entonces la acumulacin de estos supondr la unificacin de la hipoteca, con el cual el rango de la hipoteca no vara.

Como podemos apreciar en los casos propuestos, la acumulacin no afecta en absoluto el rango de las hipotecas, por ende tomando en consideracin el sentido de la norma mas no la literalidad del mismo, nos lleva a concluir que no es necesario la intervencin del acreedor hipotecario en estos casos de acumulacin, debido a que la prioridad de los gravmenes se mantendrn inalterables. Otro argumento a favor de esta postura es que el rea del predio gravado se incrementar, lo cual es beneficioso para el acreedor hipotecario, en razn de que el valor del bien incrementar. No podemos concluir este artculo sin dejar de mencionar que como operadores del Derecho no podemos aplicar la norma jurdica literalmente en todos los casos, es importante desentraar el sentido que busca la norma, y si partimos de ello seguro que otorgaremos un servicio adecuado en la Administracin Pblica.