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Jeffrey M. Stambovsky, Appellant, v. Helen V. Ackley et al., Respondents No.

42845 Supreme Court of New York, Appellate Division, First Department 169 A.D.2d 254; 572 N.Y.S.2d 672; 1991 N.Y. App. Div. LEXIS 9873 [TRADUCCIN:] Julio 18, 1991 ANTECEDENTES: Apelacin de una sentencia de la Corte Suprema (Edward H. Lehner, J.), ingresada el 9 de Abril de 1990 en el Condado de Nueva York, que desestim la demanda conforme a CPLR 3211. DISPOSICIN: Sentencia, Corte Suprema, Condado de Nueva York, ingresado el 9 de Abril de 1990, modificado, en el derecho y los hechos, y en el ejercicio de la discrecin, y el primer motivo de la accin de rescisin del contrato readmitida, sin costos. SUMARIO DEL CASO: POSTURA PROCESAL: El demandante apel la desestimacin de su demanda por la Corte Suprema, Condado de Nueva York (Nueva York), en la accin de rescisin del contrato de compra-venta de una casa que el demandante despus descubri que tena la reputacin de estar embrujada. VISIN GENERAL: El demandante contrat para comprarle una casa a la acusada, y despus de que la venta sea completada el demandante descubri que la casa tena la reputacin de estar poseda por poltergeists. El demandante present una demanda para rescindir el contrato, la cual fue desestimada por el tribunal. La corte de apelacin revoc la decisin. Primero, la corte concluy que debido a los reportes del acusado sobre la presunta casa embrujada en publicaciones nacionales y locales, ella fue impedida (estopped) de negar la existencia de los poltergeists y as, como la corte indic, como cuestin de derecho, la casa estaba embrujada. Observando que los reportes de la casa embrujada bajaron el valor de reventa de la casa, la corte sostuvo que mientras el riesgo que asume el comprador evit una accin por daos y perjuicios, no pudo evitar el remedio de equidad de la rescisin. Aqu, la rescisin era apropiada desde que la acusada no slo tom una injusta ventaja de la ignorancia del demandante sobre la reputacin de la casa, sino que tambin el HEADNOTES Equidad Rescisin Contrato para comprar una casa con la reputacin de estar embrujada Estoppel para negar que la casa estaba embrujada [Actos Propios] Imposibilidad para conocer la condicin de la casa antes de formalizar el contrato. 1. En la accin de rescisin de un contrato para comprar una casa ampliamente reputada de estar poseda por poltergeists, el conceder un remedio equitativo est garantizado en donde el comprador, no un local y no familiarizado con el folklore local, no pudo fcilmente haber tomado conocimiento de que la casa que l haba comprado estaba embrujada. Que el origen de las apariciones espectrales vistas por la acusada vendedora sean parapsicolgicas o sean psicgenas, y habiendo reportado su presencia en una publicacin nacional y en la prensa local, la acusada est impedida (estopped) de negar su existencia y, como asunto de derecho, la casa est embrujada. Fueron los esfuerzos del acusado en publicar sus encuentros cercanos con los espritus los que fomentaron esa reputacin de la casa en la comunidad, y el impacto de esa reputacin incide en la misma esencia del trato entre las partes, perjudicando enormemente el valor de la propiedad y su acusado mismo haba adems perpetuado esa reputacin. creado y

RESULTADO: Desestimacin revocada, mientras que el riesgo del comprador evit una accin por daos y perjuicios, no evit el remedio equitativo de rescisin deseado por el demandante. La rescisin era apropiada puesto que la acusada tom una injusta desventaja de la ignorancia del demandante acerca de la reputacin de la casa de estar embrujada, reputacin que la misma acusada haba creado y perpetuado.

potencial para la reventa. Adems, la extensin de ese perjuicio puede ser presumida en una mocin para desestimar y representa simplemente un tema de hecho para la resolucin en el juicio. Fraude Distorsin fctica Deber del corredor de propiedades inmobiliarias de revelar al comprador que la casa tiene la reputacin de estar embrujada. 2. Un corredor de propiedades inmobiliarias, como agente de ventas, no est bajo ningn deber de revelar a un comprador potencial que el inmueble en cuestin tiene la reputacin de estar embrujado, y un comprador no podra ejercer una accin legal por distorsin fraudulenta contra el vendedor con el fundamento de que el inmueble est embrujado. El derecho de Nueva York no reconoce algn remedio para los daos ocurridos como resultado del mero silencio del vendedor, aplicando en cambio la estricta regla del riesgo del comprador. Equidad Rescisin Contrato para comprar una casa con la reputacin de estar embrujada Imposibilidad para determinar si el inmueble est embrujado despus de una inspeccin razonable. 3. En la accin de rescisin de un contrato para comprar una casa ampliamente reputada de estar embrujada, el conceder un remedio equitativo est garantizado desde que el estar embrujada es una condicin que no puede ser averiguada despus de una inspeccin razonable del inmueble. Para los propsitos de la mocin inmediata para desestimar de acuerdo a CPLR 3211, el demandante comprador tiene derecho a cada deduccin favorable que podra razonablemente ser obtenidos de los argumentos, por ejemplo, que l conoca su obligacin de inspeccionar las premisas y de buscar el ttulo, y, por tanto, no hay un motivo slido para negar el remedio del demandante por no descubrir un estado de las cosas que no se esperara que inclusive el ms prudente comprador considerara, siendo el acusado impedido de negar que la casa est embrujada. Equidad Rescisin Contrato de venta de propiedad real Merger Clause Casa con la reputacin de estar embrujada. 4. En la accin de rescisin de un contrato para comprar una casa ampliamente reputada de estar embrujada, la no revelacin de esa reputacin constituye una base para el

remedio como asunto de equidad donde la condicin fue creada por la vendedora, considerablemente perjudica el valor del contrato, y est particularmente dentro del conocimiento del vendedor o es poco probable de ser descubierto por un comprador prudente. El merger o clusula as is en el contrato no impide la recuperacin ya que no se le darn efectos inclusive a una expresa renuncia donde los hechos estn particularmente dentro del conocimiento de las partes que la invocan. Adems, una lectura imparcial de la clusula revela que sta expresamente renuncia slo a representaciones hechas respetando las condiciones fsicas del inmueble y, as, sus efectos no se extienden a fenmenos paranormales; el lenguaje contractual debe ser interpretado tan en trminos generales como la vendedora acusada incita abarcar la presencia de poltergeists en la casa, no puede decirse entonces que ella ha entregado vaco el inmueble de acuerdo con su obligacin. ABOGADOS: William M. Stein of counsel (Hood & Stein, attorneys), para el apelante. Andrew C. Bisulca of counsel (Mann, Mann & Lewis, P. C., attorneys), para Helen V. Ackley, demandada. Jeffrey J. Ellis of counsel (Quirk & Bakalor, P. C., attorneys), para Ellis Realty, demandada. JUECES: Rubin, J. Ross and Kassal, JJ., de acuerdo con Rubin, J.; Milonas, J. P., y Smith, J., disensin en una opinion por Smith, J. OPININ POR: RUBIN OPININ OPININ DE LA CORTE El demandante, para su horror, descubri que la casa que l recientemente haba comprado tena una amplia reputacin de estar poseda por poltergeists, segn se reporta haber sido vistos por la vendedora acusada y miembros de su familia en numerosas ocasiones dentro de los ltimos nueve aos. El demandante sin demora interpone una accin para rescindir el contrato de compra-venta. La Corte Suprema de mala gana desestim la demanda, sosteniendo que el demandante no tena ningn remedio legal dentro de esta jurisdiccin. [1] Los inusuales hechos de este caso, como han sido revelados, claramente garantizan un equitativo remedio para el comprador quien,

como residente de la Ciudad de Nueva York, no se puede esperar que tenga alguna familiaridad con el folklore del pueblo de Nyack. No siendo un local, el demandante no pudo fcilmente conocer que la casa que l haba comprado estaba embrujada. Siendo el origen de la apariciones espectrales vistas por al vendedora acusada parapsicolgicas o psicgenas, y habiendo reportado su presencia en una publicacin nacional (Readers Digest) y en la prensa local (en 1977 y 1982, respectivamente), el acusado ya no puede negar su existencia y, como cuestin de derecho, la casa est embrujada. Ms al punto, sin embargo, no se requiere adivinacin para concluir que son los esfuerzos de la acusada por publicar sus encuentros cercanos con estos espritus los que fomentaron la reputacin de la casa en la comunidad. En 1989, la casa se incluy en el five-home walking tour of Nyack y fue descrita en el artculo de un perodico del 27 de Noviembre como "a riverfront Victorian (with ghost). El impacto de la reputacin creada influye directamente en la misma esencia del trato entre las partes, perjudicando enormemente el valor de la propiedad y su potencial para la reventa. La extensin de este perjuicio puede ser presumida con el propsito de revisar la disposicin de sta mocin para desestimar la causa de la accin de rescisin ( Harris v City of New York, 147 AD2d 186, 188-189) y representa simplemente un tema de hecho para la resolucin en el juicio. [2] Mientras yo estoy de acuerdo con la Corte Suprema que el corredor de propiedad inmobiliaria, como agente de ventas, no est bajo ningn deber de revelar a un potencial comprador de la reputacin fantasmal del inmueble y eso, en su bsqueda de un remedio legal por distorsin fraudulenta contra el vendedor, el demandante no tiene un fantasma por casualidad, yo estoy sin embargo motivado por el espritu de la equidad que permite que el comprador busque la rescisin del contrato de compra-venta y recuperar su pago inicial. El derecho de Nueva York no reconoce algn remedio para los daos ocurridos como resultado del mero silencio del vendedor, aplicando en cambio la estricta regla del riesgo del comprador. Por esto, las bases tericas para conceder un remedio, an bajo los extraordinarios hechos de este caso, son esquivas si es que no son efmeras. "Pity me not but lend thy serious hearing to what I shall unfold" (William Shakespeare, Hamlet, Act I, Scene V [Ghost]).

[3] Desde la perspectiva de una persona en la posicin del demandante, un problema muy prctico surge en cuanto al descubrimiento de un fenmeno paranormal: "Who you gonna' call?" como ttulo de la cancin para la pelcula "Ghostbusters" pregunta. Aplicar la estricta regla del riesgo del consumidor a un contrato que involucra una casa poseda por poltergeists hace aparecer las visiones de un psquico o mdium rutinariamente acompaando la ingeniera estructural y el Terminix man en una inspeccin de cada casa sujeta a un contrato de venta. Eso anuncia que el abogado prudente establecer una cuenta de fideicomiso no fuera que la materia de la transaccin regrese a atormentar a l o a su cliente - - rezar para que la cobertura de su seguro contra negligencia profesional se extienda a desastres supernaturales. En el inters de evitar tan insostenibles consecuencias, la idea de que el estar embrujada es una condicin que puede y debe ser averiguada despus de una inspeccin razonable del inmueble es un hobgoblin que debe ser exorcizado desde el cuerpo del precedente legal y ponerlo a descansar. Ha sido sugerido por una importante autoridad que la antigua regla que sostiene que la mera no revelacin no constituye distorsin accionable encuentra una correcta aplicacin en los casos en donde el hecho que no es revelado es evidente, o el demandante tiene iguales oportunidades para obtener informacin que se podra esperar que utilice, o el acusado no tiene razn para pensar que el est actuando bajo ningn malentendido (Prosser, Torts 106, at 696 [4th ed 1971]). Sin embargo, en cuanto a las transacciones de propiedades inmobiliarias, Nueva York se adhiere a la doctrina del riesgo del comprador y no impone algn deber al vendedor de revelar cualquier informacin sobre el inmueble ( London v Courduff, 141 AD2d 803) a menos que haya una relacin confidencial o fiduciaria entre las partes ( Moser v Spizzirro, 31 AD2d 537, affd 25 NY2d 941; IBM Credit Fin. Corp. v Mazda Motor Mfg. [USA] Corp., 152 AD2d 451) o alguna conducta del vendedor que constituya un activo ocultamiento (see, 17 E. 80th Realty Corp. v 68th Assocs. , AD2d [1st Dept, May 9, 1991] [dummy ventilation system constructed by seller]; Haberman v Greenspan, 82 [***6] Misc 2d 263 [foundation cracks covered by seller]). Normalmente, alguna distorsin afirmativa (e.g., Tahini Invs. v Bobrowsky, 99 AD2d 489 [industrial waste on land allegedly used only as farm]; Jansen v Kelly, 11 AD2d 587 [land containing valuable minerals allegedly acquired for use as

campsite]) o parcial revelacin ( Junius Constr. Corp. v Cohen, 257 NY 393 [existence of third unopened street concealed] ; Noved Realty Corp. v A. A. P. Co., 250 App Div 1 [escrow agreements securing lien concealed]) es requerida para imponerle al vendedor el deber de comunicar las condiciones no reveladas que afecten el inmueble (contra, Young v Keith, 112 AD2d 625 [defective water and sewer systems concealed]). El riesgo del comprador no es una doctrina del common law tan abarcadora como para hacer a cada acto de ocultamiento inmune a reparacin, ya sea legal o equitativa. Respecto a la necesidad de brindar informacin que no ha sido pedida, la regla difiere en un tanto en el derecho y la equidad, y mientras los tribunales no permitiran la reparacin de los daos en contra del vendedor, porque el mero ocultamiento de hechos bajo ciertas circunstancias, aun si el comprador se negara a completar el contrato debido al ocultamiento de un hecho material por la otra parte, la equidad se negara a obligarlo a hacerlo, porque la equidad solo obliga la especfica ejecucin de un contrato que es justo y abierto, y en donde todas los asuntos materiales conocidos por cada uno han sido comunicados al otro ( Rothmiller v Stein, 143 NY 581, 591-592 [emphasis added]). An como principio de derecho, mucho antes que la excepciones fueran plasmadas en el derecho escrito (see, e.g., UCC 2-312, 2-313, 2-314, 2315; 3-417 [2] [e]), la doctrina fue mantenida inaplicable para el contagio entre animales, la adulteracin de comida, la insolvencia del que hace un pagar y del inquilino sustituido por otro bajo un arrendamiento (see, Rothmiller v Stein, supra, at 592-593, and cases cited therein). El common law no es moribundo. Ex facto jus oritur (el derecho surge de los hechos). Donde la justicia y el sentido comn imponen que una excepcin debe ser creada, la evolucin del derecho no debe ser aplastada por la rgida aplicacin de una mxima legal. La doctrina del riesgo del comprador requiere que el comprador acte prudentemente al tasar y evaluar el buen estado y valor de su compra y opera para prohibir al comprador que falla en ejercitar el debido cuidado de buscar el remedio de la rescisin (see, e.g., Rodas v Manitaras, 159 AD2d 341). Para propsitos de una mocin inmediata para desestimar la accin de acuerdo a CPLR 3211 (a) (7), el demandante tiene derecho a cada deduccin favorable que pueda ser obtenida de los argumentos ( Arrington v New York Times Co., 55 NY2d 433, 442; Rovello v Orofino Realty Co., 40

NY2d 633, 634), especficamente, en este caso, donde el conoca su obligacin de llevar un inspeccin del inmueble y una bsqueda de los registros pblicos disponibles en cuanto al ttulo. Debe ser aparente, sin embargo, que la ms meticulosa inspeccin y la bsqueda no revelaran la presencia de poltergeists en el inmueble o desenterraran la macabra reputacin del inmueble en la comunidad. Por tanto, no hay una slida razn para negarle al demandante el recurso por no haber podido descubrir el estado del inmueble que ni siquiera se podra haber esperado que el ms prudente comprador contemplase (see, Da Silva v Musso, 53 NY2d 543, 551). La jurisprudencia en esta jurisdiccin que trata el deber del vendedor de propiedades inmobiliarias de revelar informacin al comprador es diferenciable del asunto bajo cuestin. La principal diferencia es que los casos existentes invariablemente tratan las condiciones fsicas del inmueble (e.g., London v Courduff, supra [use as a landfill]; Perin v Mardine Realty Co., 5 AD2d 685, affd 6 NY2d 920 [sewer line crossing adjoining property without owner's consent]), defectos en el ttulo (e.g., Sands v Kissane, 282 App Div 140 [remainderman]), liens against the property (e.g., Noved Realty Corp. v A. A. P. Co., supra) , gastos e ingresos (e.g., Rodas v Manitaras, supra [gross receipts]) y otros factores que afecten su operacin. Ningn caso a sido trado a la atencin de esta corte en el cual el valor de la propiedad haya sido perjudicado como resultado de la reputacin creada por la informacin diseminada al pblico por el vendedor (o, por ese asunto, como resultado de la posesin por poltergeists). [4] Donde una condicin que ha sido creada por el vendedor perjudica materialmente el valor del contrato y est particularmente dentro del conocimiento del vendedor o poco probable de ser descubierto por un comprador prudente que tiene el debido cuidado en cuanto al objeto de transaccin, la no revelacin constituye una base para la rescisin como asunto de equidad. Cualquier otro resultado le impone al comprado no la mera obligacin de realizar cuidadosamente la compra sino mas bien el de ser omnisciente en cuanto a cada hecho que podra afectar el negocio. Ningn propsito prctico se consigue imponiendo tal carga al comprador. Al contrario, anima la prctica depredadora de negocios y ofende el principio de que la equidad no sufrir de un mal sin un remedio.

El punto de vista de la acusada de que el contrato de compra-venta, particularmente la clusula merger o as is, impide la devolucin del depsito del comprador. Inclusive no se le dar efecto a una renuncia expresa cuando los hechos estn particularmente dentro del conocimiento de la parte que la invoca ( Danann Realty Corp. v Harris, 5 NY2d 317, 322; Tahini Invs. v Bobrowsky, supra). Adems una lectura justa de la clusula merger revela que expresamente renuncia slo a las representaciones hechas respecto a las condiciones fsicas del inmueble y simplemente hace una referencia general a las representaciones concernientes a cualquier otro asunto o cosa que afecte o est relacionado al mencionado inmueble. Tan extensivo como podra ser este lenguaje, una interpretacin razonable es que su efecto es limitado a los asuntos tangibles y fsicos y no se extiende al fenmeno paranormal. Finalmente, si el lenguaje del contrato est para ser interpretado tan extensivamente como al acusado le urja para alcanzar la presencia de poltergeists en la casa, no se puede decir que ella entreg el inmueble vaco de acuerdo con su obligacin bajo la condicin del contrato. Hasta ese punto se podra decir que el derecho de Nueva York requiere ms de un mero ocultamiento para aplicar el remedio de la rescisin, el caso de Junius Constr. Corp. v Cohen (257 NY 393, supra), aunque no precisamente acertado, nos proporciona alguna orientacin. En ese caso, el vendedor revel que un mapa oficial indicaba dos calles hasta el momento sin abrir que estaban destinadas a construirse al borde de la parcela. Lo que no fue revelado fue que el mismo mapa indicaba una tercera calle, que si se abra, dividira el terreno en dos. La corte sostuvo que, mientras el vendedor no tena ningn deber en absoluto de mencionar las calles planeadas, al haber asumido revelar dos de ellas, l estaba obligado a revelar la tercera (see also, Rosenschein v McNally, 17 AD2d 834). En el caso en anlisis, la vendedora acusada deliberadamente foment la creencia pblica de que su casa estaba poseda. Habiendo asumido el informar al pblico en general, con quienes no tena ninguna relacin legal, sobre los acontecimientos supernaturales en su propiedad, se podra decir que ella tena no menos que un deber con el comprador. Se ha comentado que los ocasionales casos en donde permiten que un vendedor tome una injusta ventaja de la ignorancia de un cliente mientras que el no sea activamente engaado son singularmente poco apetecibles (Prosser,

Torts 106, at 696 [4th ed 1971]). Donde, como aqu, el vendedor no slo toma una injusta ventaja de la ignorancia del comprador, sino que tambin ha creado y perpetuado una condicin sobre la cual es poco probable que l si quiera se haya informado, la aplicacin del contrato (en su totalidad o en parte) es ofensivo al sentido de justicia de la corte. La aplicacin del remedio de la rescisin, dentro de los lmites de la excepcin a la doctrina del riesgo del comprador expuesta aqu, es totalmente adecuada para reparar al inconsciente comprador del negocio ms desnaturalizado. Por consiguiente, la sentencia de la Corte Suprema, Condado de Nueva York (Edward H. Lehner, J.), ingresada el 9 de Abril de 1990, que desestim la demanda de acuerdo a CPLR 3211 (a) (7), debe ser modificada, en el derecho y en los hechos, y en ejercicio de la discrecin, y la primera causa de la accin de rescisin del contrato readmitida, sin costos. DISENSIN POR: SMITH DISENSIN Smith, J. (disintiendo). Yo afirmara la desestimacin de la demanda por la corte. El demandante busca rescindir su contrato de compra-venta de la propiedad residencial de la acusada Ackley y recobrar el pago de su depsito inicial. El demandante alega que Ackley y su corredora de propiedades inmobiliarias, la acusada Ellis Realty, hicieron distorsiones materiales de la propiedad al no revelar que Ackley crea que la casa estaba embrujada por poltergeists. Adems, Ackley comparti su creencia con su comunidad y el pblico en general a travs de artculos publicados en el Reader's Digest (1977) y en el peridico local (1982). En Noviembre de 1989, aproximadamente dos meses despus que las partes firmaran el contrato de compra-venta pero subsecuentemente al programado 2 de Octubre, cerrando 1989, la casa fue incluida en un five-house walking tour y fue descrita de nuevo en un peridico local como embrujada. Antes de cerrar, el demandante tom conocimiento de la reputacin y busc sin existo rescindir el contrato de venta por $ 650,000 y obtener de vuelta su depsito de $ 32,500 sin recurrir a litigio. El demandante entonces ha interpuesto este recurso para ese remedio y aleg que l nunca habra realizado contrato alguno si se le hubiese advertido y como resultado del fenmeno poltergeists

alegado, el valor del mercado y la posibilidad de reventa de la propiedad fueron grandemente perjudicados. La acusada Ackley ha reconvenido por la ejecucin de lo estipulado en el contrato. Es una norma asentada en el Estado de Nueva York que el vendedor de propiedades inmobiliarias no est bajo ningn deber de hablar cuando las partes negocian en condiciones de igualdad. El mero silencio del vendedor, sin algn acto o conducta que engae al comprador, no llega a un ocultamiento que sea accionable por fraude (see, Perin v Mardine Realty Co., 5 AD2d 685, affd 6 NY2d 920; Moser v Spizzirro, 31 AD2d 537, affd 25 NY2d 941). El comprador tiene el deber de informarse l mismo de la calidad de su negocio de acuerdo a la doctrina del riesgo del comprador, la cual el Estado de Nueva York aplica tambin a las transacciones de propiedades inmobiliarias ( London v Courduff, 141 AD2d 803, 804 [1988], lv dismissed 73 NY2d 809 [1988].) Las partes aqu estuvieron representadas por abogados y actuaron en igualdad de condiciones. Esto es evidenciado por el contrato de compra-venta el cual, inter alia, contena varias estipulaciones de que todos los anteriores entendimientos y acuerdos estaban unidos en el contrato, que el contrato expresaba completamente su total acuerdo y que no haba ninguna otra declaracin de ellos que no est este expuesta en el contrato. No hay ninguna alegacin de que la acusada, mediante algn especfico acto, distinto al no haber hablado, haya engaado al demandante. No obstante, una causa de accin podra ser suficientemente planteada cuando haya una relacin confidencial o fiduciaria creando un deber de revelar y no se lleg a revelar un hecho material, que se calcula indujo a una falsa creencia. ( County of Westchester v Becket Assocs., 102 AD2d 34, 50-51 [1984], affd 66 NY2d 642 [1985].) Sin embargo, el demandante aqu no ha alegado y no hay base para concluir que una relacin confidencial o fiduciaria existi entre estas partes para una transaccin en iguales condiciones como para dar surgimiento a un deber de revelar. Adems, No hay ninguna alegacin de que las acusadas frustraron los esfuerzos del demandante de cumplir sus responsabilidades fijadas por la doctrina del riesgo del comprador. (See, London v Courduff, supra, 141 AD2d, at 804.) Finalmente, si la doctrina del riesgo del comprador se va a descartar, debe ser por una razn ms sustantiva que un poltergeist. La

existencia de un poltergeist no est ms comprometiendo a las acusadas como lo est a esta corte. Basndome en lo antes mencionado, la corte propiamente desestima la demanda.