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Romper os grilhes da cidade Alexandre Gomes

Enfim, decreta-se que, neste pas, no h propriedade, que tudo pode ser destrudo por meio de uma lei sem ateno nem a direitos adquiridos, nem a inconvenientes futuros! (Baro de Cotegipe, em discurso comentando a Abolio) No toa a semelhana entre o irado discurso do Baro de Cotegipe, nico senador a votar contra a Lei urea, e os costumeiros discursos que se ouvem, s vezes no to publicamente, em relao funo social da propriedade. Em um caso, tal como no outro, trata-se de uma evoluo no conceito de propriedade finalmente consolidado depois de dcadas de luta e conflito poltico, econmico e social. No primeiro caso depois de 38 anos de adiamentos e subterfgios da chamada abolio lenta e gradual finalmente se obtm o reconhecimento daquilo que obvio, que um ser humano no pode ser tratado como uma propriedade. No segundo ainda se luta para garantir que o objetivo da cidade no seja enriquecer a indstria imobiliria com o sacrifcio da qualidade de vida dos cidados e do direito constitucional moradia digna. Neste momento. no qual diversos estados e municpios preparam-se para mais uma Conferncia das Cidades e a populao paulistana inicia o processo de discusso de seu novo Plano Diretor Estratgico no demais lembrar que o conflito essencial que se trava na batalha pela Reforma Urbana diz respeito questo da propriedade. Sem a compreenso da relevncia deste tema corre-se o srio risco de perder-se na emaranhada floresta de temticas associadas cidade e no distinguir aquelas questes de princpios pelas quais se devem travar as batalhas fundamentais e sobre as quais no possvel ceder terreno sem sofrer pesadas baixas. A conjuntura atual mais favorvel ao pleno reconhecimento da funo social da propriedade do que em outras lutas passadas. Com mais de 12 anos de existncia o Estatuto das Cidades j um documento amadurecido, com jurisprudncia bem firmada a despeito das tendncias mais conservadoras de parte do Judicirio, j produziu muitos filhos que regulamentaram e definiram vrios de seus aspectos, j est incorporado em muitos Planos Diretores e leis instituindo o IPTU progressivo no tempo, inclusive na cidade de So Paulo. Nas franjas da lei Ao mesmo tempo nunca foi to perceptvel a contradio entre o crescente deficit habitacional, avaliado em 1,1 milho de moradias em So Paulo, a degradao da qualidade de vida dos segmentos mdios da populao com bairros altamente verticalizados e os lucros fabulosos sem precedentes do setor imobilirio. Tendo consumido a maior parte dos recursos de financiamento da poupana at 2012, o setor imobilirio foi salvo pelas mudanas na poupana e pela injeo de novos recursos, bem como pela baixa inadimplncia, que garantiu seu folego por mais dois anos no ritmo atual. Apesar dos atrativos do programa Minha Casa, Minha Vida o setor imobilirio paulistano investiu pouco na rea, em grande parte em funo do alto custo da terra inviabilizar a produo lucrativa de unidades salvo em reas muito perifricas, acentuando assim os problemas urbanos de mobilidade e m distribuio das densidades demogrficas e de emprego que implicam em queda da qualidade de vida, muito tempo perdido nos deslocamentos, alto custo de transporte pblico tanto para o cidado como para o poder pblico e ausncia de vida urbana. O crescimento tambm se deu tanto quanto possvel nas franjas da lei. Seja pelo aproveitamento ao mximo dos estoques construtivos nas reas e tipologias nas quais sobreviveram os resqucios dos velhos modelos de propriedade presentes nos zoneamentos anteriores ao PDE 2002, os quais por falta de fora poltica das foras democrticas e populares da poca cedeu-se atravs de emendas de ltima hora que descaracterizaram e quebraram a espinha dorsal do plano, seja pelo mais banal uso, e abuso, do direito de protocolo. Este prprio custo da terra profundamente afetado por estas concesses especiais de potencial construtivo que supervalorizaram as reas onde foram concedidos e com isto

esvaziaram todos os incentivos urbansticos dados, por exemplo, s Zeis. Nestas, por sinal, quase que s se construiu atravs do Poder Pblico ou edifcios de alto padro aproveitando-se do direito de protocolo. A maior parte permaneceu desocupada ou disfarada como estacionamentos, esperando em algum momento a mudana de uso e o descadastramento como Zeis. Zeis x Mercado A competio futura que se dar entre as Zeis e as reas de interesse do setor imobilirio deve se acentuar pois se dar no apenas como hoje por recursos e pelo descadastramento como Zeis das reas de interesse imobilirio, mas tambm surgira uma competio pelos limites de suporte, j que a adoo de alguma forma de clculo de suporte praticamente inevitvel dada a sensao de saturao da cidade. Simultaneamente agrava esta contradio o fato da cidade estar prxima da mxima extenso possvel de sua mancha urbana, com as reas remanescentes sendo reas de mananciais, de forte interesse na preservao ambiental ou passveis de tornarem-se reas de risco de difcil controle se povoadas. Assim a perspectiva de atendimento ao imenso dficit mencionado praticamente obriga a discusso sobre os padres de verticalizao, em especial se for buscado o desenho mais adequado de uma cidade compacta com o maior adensamento da populao nas reas dotadas de infraestrutura e prximos aos locais de trabalho. de fundamental importncia que esta discusso sobre verticalizao destas reas para construo de habitao de interesse social no se confunda nem seja manipulada pelo interesse do mercado imobilirio na verticalizao desenfreada e especulativa visando aumentar os rendimentos da terra. Uma correta anlise e demarcao desta diferena essencial entre a verticalizao que produz a Cidade Justa e a verticalizao que produz lucros para alguns poucos essencial para que se chegue mais prximo do consenso nas decises sobre o futuro da cidade. Da mesma forma importante distinguir os empreendimentos imobilirios verticalizados construdos nas reas dotadas de infraestrutura dos que moram nestes empreendimentos. A valorizao das reas produzida pelas obras pblicas de infraestrutura e equipamentos urbanos pblicos, em especial os de lazer, cultura e servios ambientais, no foi apropriada pelos moradores, mas sim pelo mercado imobilirio, porque os moradores pagaram pelo custo desta valorizao no preo dos imveis. Habitao: o comeo de tudo Assim, sem perder de vista que a Habitao de Interesse Social de qualidade e prxima dos centros de emprego a questo central dos problemas da cidade sem a soluo do qual no se reduzir a presso sobre as reas de preservao e mananciais, no se construir um sistema de transporte eficiente, no existir uma rede de servios e equipamentos pblicos otimizada e no se afastar as comunidades das reas de risco possvel ainda assim construir um programa amplo com outros segmentos da sociedade e dos governos democrticos e populares contra a fora massiva e no raro brutal do mercado imobilirio. Este programa deve estar centrado no atendimento demanda pela moradia digna e na persuaso dos demais atores da relevncia desta necessidade e na discusso sobre a aplicao efetiva do princpio da funo social da propriedade, pela recuperao ao menos de parte dos investimentos pblicos resultantes na valorizao das reas atravs da outorga onerosa, pela implantao de um coeficiente bsico de aproveitamento, pela efetiva aplicao do IPTU progressivo no tempo para imveis subutilizados e por um claro incentivo de interesse social e planejamento para as Zeis e reas com alta densidade de infraestrutura cujo fator no seja superado por projetos de interesse apenas do mercado. Paralelo a isto a definio de critrios claros de suporte da infraestrutura ao adensamento previsto, tambm com prioridade para a habitao de interesse social, tem as condies polticas para a construo de um programa comum com as agendas de outros segmentos da populao. Apenas confrontando a viso da propriedade urbana como mera fonte de lucro e no como elemento de justia social, direitos e qualidade de vida se vai, de fato, romper os grilhes da cidade. Sem uma soluo progressista para esta contradio se conseguir no mximo que estes grilhes fiquem mais leves ou mais bonitos, mas eles continuaro impedindo a

cidade de viver. Alexandre Gomes, socilogo e blogueiro, co-autor do livro Lies da Cidade -

questionamentos e desafios do desenvolvimento urbano na cidade de So Paulo