INTRODUCCIN El documento que presentamos a continuacin analiza la factibilidad de desarrollar viviendas residenciales multifamiliares urbanizadas en el Corregimiento de Bethania desde

diferentes puntos de vista, empezando con una primera seccin que incluye la identificacin del proyecto, continuando con los estudios de mercado y tcnico, la evaluacin de impacto ambiental, los estudios financiero y econmico, hasta culminar con una segunda seccin que incluye el diseo administrativo para la ejecucin del proyecto. En el primer captulo se presenta una identificacin del proyecto, donde se analiza la ficha tcnica y las variables de la identificacin. Adems se incluye el rbol de problemas, donde se considera el problema central, sus causas y efectos. Este captulo marca el inicio para desarrollar los prximos captulos. Al culminar este primer captulo, se obtiene un documento de proyecto a nivel de su identificacin, el cual ser objeto de estudios y evaluaciones para considerar la factibilidad de ejecucin de este proyecto. El segundo captulo comprende el estudio de mercado del producto considerado, analizando los elementos de la poltica econmica que estn ligados al proyecto, la definicin de producto, el anlisis de la demanda y la oferta con sus proyecciones, anlisis de precios, hasta finalizar con un estudio de comercializacin del producto. Al terminar este segundo estudio se deber tener una mejor visin de las condiciones actuales del mercado de viviendas residenciales multifamiliar urbanizadas en el Corregimiento de Bethania, que permita decidir si es conveniente desarrollar el producto al menos desde el punto de vista de demanda potencial.

En el tercer captulo se presenta el estudio tcnico del proyecto, iniciando con la planificacin estratgica en donde se realiza un anlisis de los objetivos del proyecto, considerando todos los factores internos y externos; luego se analizan el tamao, localizacin, ingeniera, tecnologa, costos y la organizacin para la ejecucin del proyecto; y por ltimo, ste se vincula con las leyes y legislaciones actuales de la Repblica de Panam y con los aspectos legales requeridos para el proceso de los trmites del proyecto. Al finalizar este captulo se debe tener una mejor idea de las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas del proyecto en ejecucin y de todos los aspectos tcnicos que debern considerarse en el anlisis desde la perspectiva de los costos. En el cuarto captulo se realiza la evaluacin de impacto ambiental, donde se incluye la descripcin del proyecto y sus alternativas; la descripcin del ambiente natural; la identificacin de impactos; la prediccin e interpretacin de impactos; la evaluacin global y las medidas de control y monitoreo ambiental. Al concluir este captulo identificaremos si se generan impactos ambientales significativos que puedan traer consigo riesgos ambientales. El quinto captulo comprende el estudio financiero y desarrollar los siguientes temas: las inversiones que se deben realizar inicialmente; los ingresos y costos en la etapa de construccin; las fuentes y condiciones de financiamiento, los estados financieros proyectados y la evaluacin de los indicadores financieros, con su respectivo anlisis de sensibilidad. En este captulo se medir el rendimiento de la inversin y se determinar la factibilidad financiera de desarrollar viviendas residenciales multifamiliares urbanizadas en el Corregimiento de Bethania. 2

En el sexto captulo se realiza el estudio econmico, donde se analizarn los beneficios y costos econmicos de acuerdo a dos situaciones: una con proyecto, es decir, la construccin de viviendas multifamiliares urbanizadas; y la otra, sin proyecto, es decir, la venta de lotes de terreno para construccin de casas de veraneo por particulares. En este ltimo estudio se deber contar con una relacin costo-beneficio econmico y una comparacin entre los flujos de fondos netos de la evaluacin financiera y de la econmica. La segunda seccin de este documento presenta el diseo administrativo para la ejecucin del proyecto. Finalmente se presentan las conclusiones ms relevantes y algunas recomendaciones, al final de cada seccin.

CAPTULO I IDENTIFICACIN DEL PROYECTO

CAPTULO I: IDENTIFICACIN DEL PROYECTO

1.1

FICHA TCNICA DEL PROYECTO

1.1.1

Nombre del proyecto

TORRES MONTEDORADO, en el Corregimiento de Bethania, Distrito de Panam, Provincia de Panam, Republica de Panam.

1.1.2

Descripcin del proyecto

El proyecto consiste en el desarrollo de viviendas multifamiliares residenciales urbanizadas (incluye estacionamientos para residentes y visitantes, lneas telefnicas, energa elctrica, sistemas de acueducto, alcantarillado sanitario y pluvial) en un globo de terreno de aproximadamente 6oo m2, con caractersticas topogrficas plana y pendientes. La fuente de origen del proyecto se fundamenta en un criterio tcnico que identifica la necesidad de vivienda en un lugar estratgico con acceso a la centro de la cuidad y a la vez estar un ambiente con mucho entorno verde que ofrece al cliente un descanso mental. El rea del proyecto se encuentra a unos minuto en auto al centro comercial El Dorado y est a 100 metros de Calle Camino Real, calle principal en Bethania,. Est relativamente cerca a todas las facilidades socio-econmicas, tales como escuelas, iglesias, campos de juegos, tiendas, restaurantes, bomberos, transportes, centros de salud y supermercados existentes en Bethania y El Dorado. En sus alrededores, existen infraestructuras elctricas, acueductos y sistema pluvial, por lo que los costos de acceso de estas facilidades son menores. 5

El rea til del globo de terreno, que consiste aproximadamente en un 75% del total, est en capacidad de ofrecer lotes para brindar solucin de vivienda por el orden de unas 9 familias. Las viviendas consistirn en paredes de bloques repelladas en ambas caras, de 3 recmaras, sala, comedor, cocina y con servicio sanitario, en un rea de construccin cerrada cerca de 247, 205, 190 mt 2, en propiedad horizontal. bloque repelladas, techo y piso de baldosa. La cercana del rea del proyecto a sitios comerciales, como el Centro Comercial El Dorado, Plaza Edison, Centro Universitarios como Universidad Tecnologa de Panam (UTP), Universidad Santamara la Antigua (USMA), para el rea de salud se cuenta con la cercana de la Policlnica de Bethania, la sub-estacin Policial de Bethania y Clnicas privadas en el centro de Bethania. La mayor parte de los habitantes del rea se dedican a trabajos independientes, otros son trabajadores del sector pblico. El nivel socio-econmico que predomina en el rea es medio-alto. Contar con lneas telefnicas, energa elctrica, sistemas de acueducto, alcantarillado sanitario, paredes de

1.1.3

Sector o sub-sector a que pertenece

Por la forma y origen de financiamiento, el proyecto es privado; por su clasificacin general es social (vivienda) y pertenece al sector terciario (servicios).

Este proyecto est relacionado con las estrategias econmicas del Estado para beneficio de quienes demandan viviendas urbanas; adems, promueven el desarrollo de la economa. 1.1.4 Ubicacin geogrfica del proyecto

El globo de terreno del proyecto se encuentra en el corregimiento de Bethania, cerca del correo de Bethania (Camino Real) aproximadamente a una distancia de 150 metros. Un lugar estratgicamente muy cntrico con buena ubicacin, con fcil acceso ya sea por la avenida Ricardo J. Alfaro o. 1.1.5 Institucin duea del proyecto

La empresa promotora de este proyecto aportara el globo de terreno, como recurso potencial para desarrollar y ejecutar el mismo. 1.1.6 Poblacin beneficiaria

Se identifica como posible poblacin beneficiaria directa a aquellas personas que residen en la ciudad capital de Panam y extranjeros que desean vivir en un lugar cntrico en la cuidad con mucha vegetacin y acceso a todas las comodidades que brinda la capital. 1.2 1.2.1 VARIABLES DE LA IDENTIFICACIN Antecedentes

La necesidad de viviendas urbanas en lugar con fcil acceso y movilidad en la capital se ha vuelto un caso muy tedioso ya que las mismas tienen un precio econmico alto y es muy difcil de encontrar su disponibilidad para habitar. Una alta demanda de este rubro, 7

ha generado que las polticas de desarrollo de los gobiernos centren inters en leyes que incentiven a los promotores urbanidad de la capital. de estas inversiones a desarrollar en forma continua proyectos de vivienda para la poblacin nacional y extranjera que desee vivir en la

1.2.5

Objetivos del proyecto

El objetivo general del proyecto es lograr que las personas con necesidad de viviendas tanto nacionales como extranjeros puedan adquirir una unidad dentro de cuidad capital y tengan la posibilidad de estar ms cerca de su trabajo y evitar estar en congestionamiento vehicular y poder permanecer ms tiempo en su casa compartiendo con sus familiares. Entre los objetivos especficos podemos mencionar los siguientes: Permitir que los beneficiarios opten por invertir en la adquisicin de una vivienda Adquirir una vivienda terminada y de calidad, con servicios bsicos, diseos Atraer a los inversionistas para que promuevan el desarrollo econmico social del Lograr que el beneficiario tenga una mejor alternativa en precio y calidad de una

propia. estructurales adecuados y dems comodidades. sector. vivienda en un lugar cntrico con fcil acceso. 1.2.6 Justificacin de la intervencin

El proyecto se justifica pues brindara soluciones de viviendas de propiedad horizontal (apartamentos) a precios accesibles comparables con el promedio de otros proyectos dentro del rea. 8

1.2.7

El proyecto en el marco de las polticas y estrategias de desarrollo del pas

El proyecto est vinculado con la Ley No. 6 del 16 de Junio de 1,987 y su ltima modificacin Ley 14 del 2,003). Otra ley relacionada al proyecto es el rgimen migratorio para residir en Panam que autoriza Visas de la siguiente manera: Visa de Inmigrante por Solvencia Econmica Propia. 1.2.8 Recursos disponibles Mano de obra calificada, con experiencia en construccin. Existen materiales disponibles cerca del rea del proyecto a travs de ferreteras y casa de materiales, por el proyecto estar ubicado en un lugar cntrico en la cuidad. Disponibilidad de alquiler de maquinarias, equipos y herramientas de construccin. Cuenta con recursos bsicos como agua potable y energa elctrica. Disponibilidad de entidades financieras que podran ofrecer los servicios de financiamiento futuros compradores. 1.2.9 Beneficiarios del proyecto

Se identifican como beneficiarios del proyecto, adems de todas aquellas personas que residen en la capital de Panam, los extranjeros interesados en vivir en nuestro pas dentro del distrito de Panam, as como los proveedores comerciales en el rea del proyecto, entidades semi-privadas de servicios pblicos, trabajadores del rea, Cmara Panamea de la Construccin (CAPAC), Consultores, Entidad Financieras, Sindicato Unido de los Trabajadores de la Construccin y Similares (SUNTRACS).

CAPTULO II ESTUDIO DE MERCADO

10

CAPTULO II: ESTUDIO DE MERCADO 2.1 ELEMENTOS DE POLTICAS ECONMICAS LIGADOS CON EL

PROYECTO El proyecto est vinculado con la Ley No. 6 del 16 de Junio de 1,987 y su ltima modificacin Ley 14 del 2,003). Esta ley adopta medidas en beneficio de los ciudadanos, jubilados, pensionados de la tercera y cuarta edad, entre las que se destacan los siguientes descuentos: 50 % de los precios en cines, teatros, eventos y dems espectculos pblicos 25 % de lo valor del consumo individual de las comidas en restaurantes. 15 % en los establecimientos de comidas rpidas. 15 % de la cuenta total por servicio de hospitalizacin. 10 % sobre el valor de los medicamentos. 15 % por servicios odontolgicos y de optometra. 20 % en los honorarios por consulta en medicina general; especialidades mdicas y quirrgicas. 25 % en la facturacin de consumo mensual de energa elctrica. 25 % por servicios telefnicos. 50 % de lunes a jueves y del 30 % los viernes, sbado y domingo en Hoteles. Otra Ley relacionada al proyecto es el rgimen migratorio para residir en Panam que autoriza Visas de la siguiente manera: Visa de Inmigrante por Solvencia Econmica Propia: Para aplicar se requiere; Poseer una cuenta a Plazo Fijo, a su nombre, con una duracin mnima de (2) aos prorrogables, en un banco de la localidad, por un monto mnimo de Doscientos Mil Balboas (B/. 200,000.00) o adquirir a nombre propio un bien inmueble en el territorio nacional por la suma de Doscientos Mil Balboas (B/. 200,000.00). 11

2.2 2.2.1

DESCRIPCIN DEL PRODUCTO Definicin del producto

El producto de este proyecto consiste en la construccin de viviendas de propiedad horizontal (apartamentos) de dos y tres recmaras y uno y dos bao, en lote de terreno con facilidades de servicio pblico tales como calles, electrificacin y sistemas de acueducto, alcantarillado y pluvial. El rea de construccin cerrada de las viviendas de propiedad horizontal ser de aproximadamente 247, 205 y 190 mt2. Su distribucin interna constar de tres recmaras, tres y medios de baos con servicio sanitario que incluye: ducha, inodoro y lavamanos; un rea de sala-comedor y un rea de cocina, constar de un rea de lavandera, con tina de lavar. La construccin del edificio de seis alto consistir de fundaciones de pilotes. Las paredes sern de bloques de arcilla repellados en ambas caras con vigas y columnas de amarre de concreto de 40 cm. x 60 cm., con 6 barras de acero No. 9 y estribos No. 3 a 10 cm. de separacin; losas pos- tensadas, puertas de madera y ventanas de aluminio; electricidad y plomera en tuberas de PVC y pintura vinlica. El diseo urbano que se propone para este proyecto considera el sistema vial y la topografa existente. Contar con las siguientes especificaciones de urbanizacin: aceras de concreto, sistema pluvial, acueducto, alcantarillado sanitario y electricidad. Igualmente se considerarn todas las normas establecidas por el Ministerio de Vivienda como reas verdes y reas de uso pblico (parques). 2.2.2 Tipo del bien

Las viviendas residenciales multifamiliares urbanizadas sern un bien de consumo final para los consumidores. 12

2.2.3

Usos

El producto se utilizar como residencia multifamiliar. 2.2.4 Usuarios (beneficiarios/consumidores)

Los consumidores del producto sern todas aquellas personas interesadas y con capacidad de obtener una vivienda en la comunidad Altos del Dorado, Corregimiento de Bethania, Distrito de Panam. 2.2.5 Productos sustitutos Los productos sustitutos consistirn en viviendas alquiladas o complejos hoteleros que brinden alojamientos como viviendas multifamiliares. 2.2.6 Productos complementarios

En el proyecto no se ofrecen productos complementarios. 2.2.7 Subproductos

No se contempla subproducto en el proyecto. 2.2.8 Fuentes de abastecimiento de materia prima e insumos

El Proyecto est ubicado en el Corregimiento de Bethania, rea considerada como estratgica por su posicin geogrfica, que est cerca de las comodidades que brinda la ciudad de Panam. En sus alrededores existen construcciones de edificios, por lo que el abastecimiento de materia prima e insumos se dan en la cantidad y calidad necesaria. Lo

13

anterior indica que existe disponibilidad de materiales para la produccin normal de viviendas en nuestro proyecto. 2.2.8.1 Caractersticas tcnicas de las fuentes de abastecimiento

Los materiales de construccin que se venden en el rea son tradicionalmente utilizados por los pobladores del rea y aceptados por las entidades que rigen las normas de la construccin. Estos materiales tambin se utilizan en el resto de la Repblica y son los propuestos a emplearse en el proyecto. 2.2.8.2 Proveedores

En la cercana del proyecto, existen varios proveedores de materia prima, de uso regular, para la construccin de viviendas. Entre estos proveedores podemos mencionar: Se considera Ferretera Martin, Cochez S.A., COMASA, Hormign Express, S.A. existe entre los proveedores y el rea del proyecto. 2.2.8.3 Cantidades disponibles

adquirir en la ciudad de Panam otros suministros especficos por la corta distancia que

Por la cantidad de proveedores de materia prima e insumos, que existen tanto en la cercana del proyecto como en la Ciudad de Panam, no hay indicios de escasez de materiales de construccin. 2.2.8.4 Precios

Los precios de la materia prima e insumos estn variando por el aumento en el precio del combustible y la materia prima para construccin. La variacin en los precios se debe a las variaciones del mercado internacional de estos productos.

14

2.2.8.5

Certeza del suministro

No se visualizan inconvenientes en el suministro de materia prima e insumo, debido a que para este tipo de materiales se requiere de equipo especializado para su transporte y manejo (carga y descarga) y existen diversos proveedores ubicados cerca del proyecto a realizar; adicionalmente, todos los proveedores del rea ofrecen la venta de sus materiales incluyendo el servicio de transporte.

2.4

ANLISIS DE LA DEMANDA

En este punto se cuantificar la cantidad de viviendas multifamiliares residenciales que se consumen en el rea. Esta cuantificacin no slo ser de la demanda actual, sino la proyectada de acuerdo al comportamiento futuro (demanda potencial), que ser la base para dimensionar el tamao futuro a suplir.

15

2.4.1

Anlisis Terico de la Demanda

16

2.4.2

Demanda futura

Segn los datos estadsticos de viviendas construidas en el Distrito de Panam, las viviendas se incrementaron como se muestra en la grafica anterior, mediante el porcentaje indicado, tomando en cuenta lo ya planificado hasta el 2010. 2.5 ANLISIS DE LA OFERTA DEL PRODUCTO

Se hicieron observaciones y consultas en el sitio y se encontr con una gran gama de diversidades de proyecto de residencias de propiedad horizontales.

17

2.5.1

Comportamiento histrico de la oferta global.

Histricamente exista oferta de viviendas residenciales multifamiliares en la ciudad pero eran para el mercado nacional nicamente. El comportamiento de la oferta, a travs de los datos estadsticos y lo observado, indica que hoy, esta se establece en su mayora para residencias estables en la cuidad y como una alternativa para suplir la necesidad de viviendas en la cuidad al mercado de clase media-alta y sobre todo al mercado internacional. 2.5.2 Nmero y principales caractersticas de los oferentes.

La informacin brindada en los siguientes cuadros se obtuvo de investigacin en el Ministerio de Vivienda, visitas a los diferentes proyectos y por Internet.

18

2.6

Oferta futura

El proyecto estima ofrecer, aproximadamente, 9 viviendas de propiedad horizontal, Posterior a este proyecto, no se considera una oferta futura. 2.6.2 BALANCE: DEMANDA Y OFERTA Se confront la oferta total con la demanda total, para conocer si existe demanda insatisfecha del proyecto. Demanda insatisfecha. Para determinar la demanda insatisfecha se consideraron

primordialmente las estimaciones de demanda obtenidas a travs de las encuestas, lo que dio como resultado 175 viviendas de propiedad horizontal. Adems, se utilizaron datos secundarios, tanto para estimar la demanda por construccin de viviendas del rea para los siguientes cinco aos posteriores al inicio del proyecto, 50 viviendas de Propiedad horizontal 10 por ao vistas como viviendas de alquiler. La demanda insatisfecha actual es de 150 viviendas de propiedad horizontal. Para la proyeccin de la demanda de los siguientes cinco aos posterior al inicio del proyecto, slo se consider el incremento representativo de las viviendas que se construiran en el sector anualmente, 10 apartamentos por ao, no as el incremento anual de las viviendas de alquiler, por no existir informacin secundaria previa. Al final del proyecto la demanda insatisfecha ser de 55 viviendas, lo que indica que el proyecto satisface aproximadamente el 20% de la demanda. Como observacin al proyecto podemos presentar el punto de la ubicacin estrategia del mismo lo cual genera una gran demanda por parte de los consumidores ya que les ofrece una alta comodidad y buena ubicacin para el desarrollo de la vida cotidiana lo que hace ms atractivo el proyecto a desarrollar 19

2.7

PRECIO DEL PRODUCTO

Para estimar el precio de cada propiedad horizontal a desarrollar en el proyecto, se investig la oferta de viviendas de propiedad horizontal en el rea del proyecto para determinar los precios del mercado y se identificaron los factores relacionados con la construccin que influyen sobre estos precios. Dentro de los factores ms importantes se identificaron los metros cuadrados de la edificacin, los metros cuadrados del lote, el precio por metro cuadrado del terreno urbanizado y el precio por metro cuadrado de construccin

2.8

Anlisis comparativo de las oferta vs. El Celaje

Para determinar el precio del producto se utilizaron los valores de los datos estadsticos comparativos de proyectos de construccin de viviendas similares al nuestro, que han sido aceptados por la demanda y se aplicaron estos precios por mt 2 del terreno y de construccin de acuerdo al tamao al modelo de aartamento.

20

2.9 2.9.1

COMERCIALIZACIN Canales de comercializacin

La alternativa escogida es directa del productor al consumidor, pues se considera que son propiedades de alto costo. 2.9.2 Poltica de venta y precios

En la poltica de venta de las viviendas se le solicitar al comprador que separe su vivienda con un abono inicial del 10% de la totalidad, y en cmodas mensualidades similares al pago de la mensualidad de la hipoteca, hasta la entrega de la vivienda. Esto beneficia al comprador pues no tendr que contar con una cantidad de dinero adicional para la compra de su apartamento, slo para el pago de los trmites legales. De no cumplir con los pagos antes mencionados, el comprador perder la suma ya cancelada y no se eximir del pago de las obligaciones convenidas. Garanta del suministro

Se ofrecer a los clientes un ao de garanta por defectos de construccin, a partir de la entrega del apartamento. 2.9.3 Promocin y publicidad

La promocin y publicidad se llevar a cabo travs de: Vallas de carreteras localizadas estratgicamente Anuncios en peridicos, a travs de la radio, Televisin y Revista Inmobiliaria. Ferias Viviendas (regalas y premios) Oficina de informacin/Venta personalizada 21

 Distribucin de volantes de informacin sobre el proyecto Internet. Sitio Web. Con Bienes Races de Pases extranjeros. 2.10 PLAN DE MERCADEO Anlisis de la Situacin Actual del Mercado

2.10.1

Podemos identificar varios datos relevantes: Hay necesidad de servicios bsicos. No se construye en el rea este tipo de vivienda residencial de propiedad horizontal. Hay viviendas y cuartos de alquiler en el rea. Se construyen nuevas viviendas con recursos propios. 2.10.1.2 Macroentorno El producto estar disponible a un nivel macro para familias interesadas en residir en el corregimiento de Bethania. 2.10.2 Anlisis de Amenazas y Oportunidades

Amenazas Lotes de terreno con diferentes tamaos (para viviendas de alquiler y

aquellas construidas con recursos propios). Los gustos y preferencias de los consumidores reflejan que prefieren tamaos de terreno mayores a los del proyecto. proyecto. 22 Menor mensualidad en alquiler de viviendas . El pago promedio de viviendas de alquiler en el rea es menor a los pagos de mensualidad ofrecidos en el

 invertir en l.

Las personas prefieren invertir en viviendas ya edificadas. El valor del

terreno en esta zona con el pasar del tiempo aumenta relativamente rapido y es factible

Oportunidades La Ley de intereses preferenciales reduce la mensualidad del pago del prstamo

hipotecario y permite que el consumidor tenga un mayor poder adquisitivo para la compra de su vivienda. Aumenta la demanda del mercado al tener ms familias con ingresos econmicos que puedan optar por la compra de una vivienda. Ley de descuento obligatorio permite que la entidad financiera hipotecaria baje el riesgo de cobro de la mensualidad del prstamo de forma directa al salario de los involucrados. Con estas leyes, las entidades bancarias aumentan su inters de financiar viviendas, otorgando prstamos hipotecarios, as como financiamientos interinos, aumentando la oferta para este tipo de proyecto. Debilidades El consumidor debe ser bancable. Los interesados en adquirir una

vivienda no cuentan con capacidad de pago al tener comprometido ms del 20% de su salario, lo cual produce que se le rechace el prstamo hipotecario ya que la capacidad de endeudamiento aceptada por las entidades bancarias es hasta el 50% del salario. Riesgo de compra. Existe el riesgo que la persona interesada pierda la Vivienda con lotes de terreno definidos. Los posibles compradores no estabilidad laboral y no pueda cumplir con su compromiso hipotecario. tienen oportunidad de adquirir lotes de terrenos adicionales.

23

Fortaleza Inversin en vivienda propia. Los posibles compradores prefieren pagar una

mensualidad para adquirir una vivienda propia, que pagar un alquiler de una vivienda que nunca pertenecer a ellos. Vivienda nueva. La adquisicin de una vivienda nueva con facilidades de servicios pblicos. Construccin de viviendas que cumplan con normas vigentes. Las viviendas cumplen con los estndares aprobados por el Reglamento Estructural de Panam (REP94) y con las dems normas requeridas por las instituciones gubernamentales. Un ao de garanta de construccin. El ao de garanta cubre defectos de construccin en fundaciones, columnas, vigas, filtraciones en las losas; adems, de tres meses de garanta en los acabados. 2.10.3 Objetivos

Entre los objetivos especficos se mencionan: Proporcionar soluciones de viviendas residenciales

multifamiliares urbanizadas para minimizar la migracin a otros sectores. Permitir que los beneficiarios opten por invertir en la adquisicin de una Adquirir una vivienda terminada y de calidad, con financiamiento Promover en el corregimiento de Bethania un desarrollo urbano ordenado.. Atraer a inversionistas privados para que promuevan el desarrollo econmico vivienda propia, en lugar de pagar alquiler. disponible, con altos niveles de salubridad, seguridad y comodidades.

social del sector.

24

2.10.4

Estrategia de Mercadeo

Lanzamiento del producto

El mercado que se observa principalmente en el sector es de viviendas de alquiler (casas y cuartos), casas ya edificadas (segunda mano) las cuales necesitan inversin en remodelacin y diversas reparaciones por los aos de uso de la misma. No existen competidores en lo que respecta a viviendas residenciales de propiedad horizontal con infraestructuras en el corregimiento de Bethania, pero si encontramos buenos competidores en la comunidades aledaas como Condado del Rey, Villa La fuente, El Ingenio. La estrategia de mercadeo estar basada en las siguientes polticas: Poltica de Precio

La poltica para establecer el precio de venta de apartamento se bas en el diseo y tamao seleccionado del apartamento de para que sean accesibles a familias con ingresos por el orden de B/. 1000.00 y con mensualidades a plazos de 20, 25 y 30 aos. Poltica del Producto

La poltica del producto se determin para cubrir las necesidades habitacionales de familias con ingresos por el orden de B/.1000.00. El producto ofrecido es una propiedad horizontal de dos y tres recmaras y uno y dos baos, contemplando las necesidades bsicas de agua, luz, sistema de acueducto, sanitario y pluvial. Poltica de Calidad

Los materiales propuestos para la construccin de las viviendas deben cumplir con los requisitos mnimos de las normas de construccin establecidas por las instituciones gubernamentales, que asegura la calidad del producto final.

25

Poltica de Presupuesto en Publicidad

En el presupuesto en publicidad se incluirn los costos por ferias libres y campaas publicitarias en radio y peridicos. Poltica de Promocin

En la poltica de promocin se incluirn regalas por la separacin y compras de las viviendas Poltica de Campaas Publicitarias

En la poltica de campaas publicitarias se consideran los medios abajo mencionados, para dar a conocer el producto y atraer a posibles compradores: nacional. 2.10.5 Peridico. Se realizarn anuncios de prensa cuatro veces al mes. Declaracin de Beneficios - Prdidas Esperadas Radio. Se consideran cuas de radio diarias en una emisora de cobertura

El plan de mercadeo del producto beneficiara al proyecto, pues permite llegar a mayor cantidad de personas o posibles compradores. Se estima que con esta promocin la oferta de vivienda del proyecto se difundir a ms personas de las que conoceran del mismo sin promocin. El proyecto sin promocin limitara el conocimiento del mismo solo a aquellas personas que transitan por el rea del proyecto. La inversin en la promocin se estima en B/.3,500.00 y los gastos publicitarios en B/.8,000.00 anuales durante el tiempo de ejecucin del proyecto. Las prdidas en promocin se reflejaran si no se logran alcanzar las metas de ventas propuestas durante la ejecucin del proyecto.

26

2.10.6

Programa de Acciones

Se trasmitirn cuas de radio, anuncios publicitarios en los peridicos, vallas publicitarias y se promocionar a travs de ferias libres que incluyan regalas por la compra de las viviendas. Toda la publicidad se basar en los puntos fuertes del proyecto identificados en el Estudio de Mercado como lo son el precio de la vivienda y el tamao de los apartamentos, la ubicacin del proyecto. La publicidad ser una gestin del Gerente Promotor (Ingeniero Residente) y confeccionada por las empresas contratadas (radio y peridico). Su divulgacin iniciar 6 meses antes y durante la ejecucin de la construccin de las viviendas. El total estimado en publicidad y promocin durante la ejecucin del proyecto es de B/.40,000.00. A travs del control del servicio al cliente se determinar la fuente de conocimiento del proyecto, a travs de la cual se comprobar la efectividad de la publicidad y promocin.

27

CAPTULO III ESTUDIO TCNICO

28

CAPTULO III: ESTUDIO TCNICO 3.1 3.1.1 PLANIFICACIN ESTRATGICA Anlisis

El anlisis es el proceso de establecer los objetivos del proyecto, tomando en cuenta todos los factores internos y externos, para considerarlos desde la perspectiva del estudio de los costos involucrados. Este anlisis nos permite determinar las fortalezas y debilidades, oportunidades y amenazas que pueda afrontar el proyecto en el mercado en el que se desarrolla. 3.1.1.1 Interno Anlisis de la lnea del producto

Para el estudio de la lnea del producto se utiliz el anlisis de los datos de las fuentes primarias y secundarias. Bethania; Las fuentes primarias fueron recopiladas a travs de las encuestas aplicadas en poblados del Distrito de Panam prximos al corregimiento de mientras que para las fuentes secundarias, se utilizaron las estadsticas oficiales emitidas por entidades gubernamentales como el Ministerio de Vivienda, Contralora de la Repblica y la Caja de Ahorros. El tiempo de construccin del edificio terminado, realizada por las cuadrillas, incluyendo los subcontratos (electricidad, plomera, techo, etc.), es de alrededor de dos aos y siete meses o treinta y un meses de duracin.

29

Se estima que a lo largo de la vida del proyecto, se mantendrn los mismo tipos de diseos de apartamentos, de tres recmaras. Anlisis de la coordinacin con otras reas funcionales

La coordinacin de las diferentes reas funcionales estar en base al proceso constructivo, hasta alcanzar el producto final o sea la vivienda. Este anlisis de la coordinacin aborda aspectos del rea de ingeniera, desde el movimiento de tierra y construccin de las infraestructuras, en el cual habr maquinarias y equipos, hasta la construccin de los apartamentos donde participan las cuadrillas y subcontratistas. La coordinacin del movimiento de tierra, infraestructuras y construccin de viviendas estar bajo la responsabilidad de un ingeniero residente, mientras que el Capataz ser responsable del avance de obra de las cuadrillas y subcontratistas. La coordinacin de la compra de materiales se efectuar entre el ingeniero residente realizando el listado de requerimiento de materiales y la secretaria cotizar y confeccionar las rdenes de compra. La contabilidad del proyecto ser llevado en libros por un contador. En lo que respecta a la coordinacin entre las reas de ingeniera y el rea de publicidad y ventas deber existir una comunicacin muy cercana. Debe llevarse a cabo la publicidad del producto antes del inicio de la construccin, para tratar que cada vivienda al construirse tenga un comprador. En otras palabras, deber existir un seguimiento de la produccin de las viviendas tanto, por parte de ingeniera como de publicidad y ventas.

30

Anlisis de las instalaciones

En el proyecto se requieren las siguientes instalaciones: oficina administrativa donde funcionarn las reas de administracin y ventas (no estar ubicada en el campo de desarrollo del proyecto, estar ubicada en otro sitio de mejor presencia y disponibilidad al cliente) , oficina de campo, almacn de equipos y herramientas, almacn de materiales, rea de refuerzo y herrera, rea de vestidores y sanitario de obreros. Anlisis del sistema de planificacin y control de operaciones planificacin se utilizar un cronograma de actividades, tanto para la

Para la

construccin de las infraestructuras como para las viviendas. Para la primera etapa del proyecto se ha contemplado el diseo de un apartamento modelo, para desarrollar el aspecto de mercadeo y venta del proyecto con el fin de que los consumidores le agrade la idea y puedan aspirar a la compra de la propiedad horizontal. El anlisis del control de operaciones se llevar a cabo a travs de inspecciones de avance de obra y control de calidad en los materiales y acabados. Se requerir inventario a medida que la construccin lo demande. Adems, se llevar un estricto control del inventario de los materiales que se utilicen en el proyecto. Anlisis de la mano de obra

Se debe analizar la mano de obra desde el punto de vista de su calificacin. La mano de obra para el proyecto ser calificada y estos se regularn en base a las polticas de rendimiento de mano de obra de la Convencin Colectiva de Trabajo CAPAC-

31

SUNTRACS. Los subcontratistas debern ser calificados. El ingeniero residente deber ser un ingeniero civil graduado y el capataz deber ser un maestro de obra. 3.1.1.2 Externo Entorno General

Se debe identificar las oportunidades y amenazas del proyecto. Para esto hay que considerar las variaciones de la demanda, las nuevas tecnologas y normas de calidad, seguridad y de proteccin ambiental. Polticas Econmicas

Entre las polticas econmicas para promover la construccin de apartamentos y que benefician la ejecucin del proyecto, tenemos la Ley de Intereses Preferenciales. Esta ley establece un rgimen de intereses preferenciales en ciertos prstamos hipotecarios, el cual consiste en un subsidio en la tasa de inters de una hipoteca en la compra de ciertas viviendas. Esta ley es una herramienta de poltica econmica que beneficia el proyecto, ya que estimula al mercado de la construccin de viviendas, generando desarrollo y crecimiento al pas. La escasez de materiales, ocasionara un alza en los precios, lo cual encarecera los costos del proyecto e incrementara el valor de venta al consumidor. La respuesta de compra del consumidor debido a un alza en los costos de viviendas es muy predecible y podra poner en riesgo el proyecto.

32

El incremento en el costo de la mano de obra, en particular la calificada, disminuira la disponibilidad de personal idneo al momento de construir las viviendas. Esto se debe a que en las construcciones de los megaproyectos los salarios seran superior

Entorno Especfico Mercado. El mercado que se observa en el sector es principalmente de viviendas

de alquiler (casas y cuartos), viviendas residenciales unifamiliares urbanizadas. Competencia. Existen competidores en lo que respecta a viviendas residenciales

propiedad horizontal con infraestructuras en el corregimiento de Bethania y en las comunidades aledaas en el distrito de Panam. Tecnologa. La tecnologa para la construccin de este proyecto ser la empleada

en el mercado actual en la cuidad capital, como vemos existen muchos proyecto y hay grandes ofertas y demanda que los ofrece el mercado de la construccin para el desarrollo de proyectos. Tambin se puede contar con facilidades de alquiler de maquinaria y equipo en el sector.

33

FORTALEZAS - Exclusividad en una rea

residencial con una perfecta ubicacin en la capital. - Vivienda nueva y urbanizada - Permite mejor desplazamiento dentro de la cuidad.

OPORTUNIDADES
- Ley de Inters Preferencial.

- Ley de Descuento obligatorio.

- Polticas econmicas de desarrollo urbano. - Polticas econmicas de desarrollo de construcciones, tales como

- Cumple con las normas vigentes de construccin. - Garantas de construccin.

vas de acceso y megaproyectos (Puente sobre el Canal) Incremento de movimiento poblacional hacia ese sector debido a que estas vas acortan las distancias.

DEBILIDADES
- Consumidores deben ser sujetos de crdito bancario. - Riesgo de compra.

AMENAZAS
-Apartamentos ms grandes en otros proyectos. - Precios de viviendas ms bajos en otros proyectos. - Escasez de materiales e incremento de los costos en mano de obra debido a construccin de megaproyectos (construccin del tercer juego de esclusas, complejos tursticos, etc.)

- Liquidez en los bancos locales.

- Nmero reducido de personas con trabajos permanentes. - Deficiencia en la calidad de los materiales en el mercado (por falta de control de calidad, en particular a los productos importados). - Alza en el precio de los materiales debido a la inflacin.

3.1.2

FODA Cuadro 3.1 -Anlisis FODA

3.1.3 Misin del Proyecto

34

Ofrecer soluciones de viviendas residenciales multifamiliares, a precios accesibles y de construccin garantizada, a familias interesadas en residir en el corregimiento de Bethania, que les permita mejorar su calidad de vida. 3.1.4 Visin del Proyecto

Cuenta con personal idneo capaz de proveer viviendas de calidad. Logra satisfacer las necesidades de los clientes a travs de un trato personalizado y la Posee una actualizacin tcnica en procesos de construccin que agiliza la Realiza convenios comerciales con suplidores de insumo para minimizar los costos. Implementa metodologas de satisfaccin del cliente para medir la sostenibilidad de la Proporciona confiabilidad a sus clientes por la calidad de los productos que se Aporta al desarrollo urbanstico de la regin a travs de su diseo. 3.1.5 Valores

garanta del producto.

construccin del proyecto.

demanda de los proyectos.

ofrecen.

Confianza Credibilidad Honestidad Respeto Lealtad Responsabilidad Puntualidad Integridad

35

3.1.7

Objetivos Generales

El objetivo general del proyecto es lograr que todas aquellas familias interesadas y con posibilidades de obtener una vivienda en la comunidad de Altos del Dorado, Corregimiento de Bethania, Distrito de Panam, tengan la posibilidad de adquirir una vivienda terminada, de calidad y con financiamiento disponible, aprovechando los beneficios que ofrece a su situacin econmica la Ley de Intereses Preferenciales. 3.1.8 Objetivos Especficos

Permitir que los beneficiarios opten por invertir en la adquisicin de una Adquirir una vivienda terminada y de calidad, con financiamiento Promover en el corregimiento de Bethania un desarrollo urbano ordenado. Atraer a los inversionistas para que promuevan el desarrollo econmico social

vivienda propia, en lugar de pagar alquiler.

disponible, con altos niveles de salubridad, seguridad y comodidades.

del sector.

3.2

TAMAO DEL PROYECTO

36

Es la capacidad de produccin de bienes o la cobertura de los servicios que tendr el proyecto en un periodo de referencia. A continuacin se detallan los factores que influyen en la determinacin del tamao del proyecto: 3.2.1 Demanda

La demanda actual del proyecto fue estimada sobre la base de encuestas y datos estadsticos. sta nos brinda la capacidad de produccin del proyecto, que es la que determina el tamao del proyecto. La demanda actual incluye a aquellas personas del corregimiento de Bethania cuya edad sea menor a los 45 aos, interesadas en comprar vivienda, que no posean vivienda propia y que cuenten con trabajo permanente e ingreso mensual mayor a B/.1000.00. En base a los resultados de la encuesta, se determin que la muestra que cumple con los requisitos para formar parte de la demanda estaban representado en los Corregimiento de Bethania. 3.2.2 Insumos

Los insumos para la construccin de la urbanizacin son los siguientes: concreto, carriolas de aluminio, lminas de zinc, madera, tuberas de PVC, bloques de arcilla, ventanas de aluminio de celosa, bloques de cemento, pintura vinlica, accesorios de electricidad y plomera, azulejos, entre otros.

37

La cantidad de los insumos ha sido calculada para cada etapa del proyecto (losa). En el sector existe disponibilidad para obtener los insumos y as satisfacer el tamao del proyecto. 3.2.3 Tecnologa

La capacidad de produccin durante la duracin del proyecto ser de un edificio de y sta determinar el tamao del proyecto. La capacidad de produccin ser cubierta por las facilidades de mano de obra calificada del sector, as como por la maquinaria y equipo que se alquilarn. 3.2.4 Financiamiento

El apartamento pertenece a una sociedad de la cual el promotor forma parte. Se solicitar financiamiento a una entidad bancaria para la construccin por etapas, que asumir el 70% de los costos a un inters del 12 % anual. Como garanta, se utilizar el globo de terreno total del proyecto. El monto proporcionado por la entidad financiera se cancelar con las liberaciones de hipoteca por la venta de las viviendas hasta cubrir la totalidad proporcionada, el diferencial de este costo ser la ganancia bruta del proyecto. 3.2.5 Localizacin

El polgono seleccionado para desarrollar este proyecto cuenta con 600 m 2, localizado en la comunidad de Altos del Dorado, Corregimiento de Bethania.

38

3.2.6

Recurso Humano

Para el desarrollo del proyecto es necesario un recurso humano idneo con ttulo de Ingeniero Civil, para el puesto de ingeniero residente y de un Tcnico en Edificacin o Maestro de Obra para la posicin de Capataz. Adicionalmente, se requiere de mano de obra calificada para asegurar un producto de calidad, para la posiciones de carpintero, albail, reforzador; adems se contar con ayudantes de obra y celadores calificados. Se contratarn una persona como secretaria y para la venta de las viviendas, un almacenista de confianza, un contable y un aseador. Para los trabajos subcontratados ser indispensable la idoneidad de los licitantes (plomero, elctrico, soldadores, instaladores de cielo raso, operadores de maquinaria y equipo). Los trabajos subcontratados de electricidad, plomera y cielo raso contarn con su propio personal necesario para llevar a cabo el proyecto. El capataz y el ingeniero residente supervisarn a todas las cuadrillas y al personal subcontratado. El almacenista se encargar de custodiar el inventario de los materiales, equipos y herramientas. Los celadores se encargarn de custodiar la seguridad del proyecto, despus de horas laborables. 3.2.7 Definicin del Tamao del Proyecto

Para medir el tamao del proyecto se utiliz la poblacin servida del sector en estudio, este se obtuvo a travs de las fuentes primarias y secundarias, basadas en encuestas en el sector y a travs de estadsticas de oficiales emitidas por entidades gubernamentales.

39

La tecnologa a utilizar para la construccin, ser mano de obra calificada (artesanos) para lo que es el recurso humano. Para la maquinaria se utilizar dos camiones de volquetes para el movimiento de tierra, dos retroexcavadoras, una moto niveladora (cuchilla) y una compactadora para los trabajos de infraestructura. concreto, etc. En lo que respecta al balance de materiales, se realiz un presupuesto de materiales para el clculo de entradas y salidas de materiales a utilizar. Los turnos de trabajo sern de ocho (8) horas laborables, de 7:00 a.m. a 3:30 p.m., incluyendo 30 minutos de almuerzo y 15 minutos de receso en la maana, con derecho a laborar horas extras y sobre tiempos, de acuerdo a las necesidades del proyecto. Para la optimizacin de la mano de obra, se subcontratarn los trabajos de plomera, electricidad, techo y cielo raso; adems, se alquilarn y comprarn equipos y maquinaria. Se requerirn los servicios de agua, luz y telfono. Se habilitar las siguientes reas: una oficina administrativa, una oficina de campo, un almacn de equipo y herramientas, un almacn de materiales, un rea de refuerzo y herrera, un rea de vestidores y un rea de sanitarios para personal de campo. 3.2.8 Descripcin General del Diseo Se utilizarn diferentes tipos de equipos: compactador de mano, cizalla de cortar acero, vibradores de

El producto de este proyecto consiste en la construccin de viviendas de propiedad horizontal de tres recmaras y tres y medios baos, estudio, sala comedor, lavandera, dos estacionamientos por apartamento, con facilidades de servicio pblico tales como calles, electrificacin y sistemas de acueducto, alcantarillado y pluvial.

40

El rea de construccin cerrada de las viviendas ser de aproximadamente 247, 295 y 190 mt2. Su distribucin interna constar de : Modelo A: 190 mts2 (Una Sola Planta) 3 recamaras, una principal, dos secundarias. 3 baos ( un medio bao para visitantes). Lavandera Estudio Sala-Comedor 2 parking Modelo B: 205 mts2 (Dos Plantas) 3 recamaras, una principal, dos secundarias. 3 baos ( un medio bao para visitantes). Lavandera Estudio Sala-Comedor 2 parking Modelo C: 247 mts2 (Dos Plantas) 3 recamaras, una principal, dos secundarias. 3 baos ( un medio bao para visitantes). Lavandera Estudio Sala-Comedor 2 parking La construccin de viviendas consistir de fundaciones de pilotes Las paredes sern de bloques de arcilla repellados en ambas caras con vigas y columnas de amarre de concreto de 45 cm. x 60 cm., con seis barras de acero No. 9 y estribos No. 3 a 10 cm. de 41

separacin; baldosas, puertas de madera; electricidad y plomera en tuberas de PVC y pintura vinlica. 3.3 LOCALIZACIN

El propsito de la localizacin es ubicar el proyecto en el sitio donde se logre la optimizacin de los recursos. 3.3.1 Macrolocalizacin

Es el permetro o radio de influencia del proyecto, la tendencia fue ubicada de manera predefinida o atada. Ilustracin 3.5 - Macrolocalizacin del Proyecto Corregimiento de Bethania, Distrito de Panam

42

3.3.1.1 Insumos 3.3.1.1.1 Origen Entre los lugares que

El proyecto est ubicado cercano al origen de los insumos. distribuidores de materiales de construccin. 2.2.1.1.2 Entrega

podemos citar est la planta de concreto CEMEX S.A. en Tocumen, las distintas casas de

Debido a la proximidad de los insumos, su entrega es inmediata. 3.3.1.2 Edificios e Instalaciones En el corregimiento de Bethania existen iglesias, escuelas, paradas de buses de ruta interna, tiendas para el comercio, restaurantes, hoteles. 3.3.1.3 Energa Elctrica Existen postes de tendido elctrico a lo largo del corregimiento de Bethania. 3.3.1.4 Servicios 3.3.1.4.1 Suministro de Agua Potable

El corregimiento de Bethania cuenta con suministros de agua potable. 3.3.1.4.2 Disposicin de Aguas Residuales 43

Existen alcantarillados de aguas residuales, en el corregimiento de Bethania. 3.3.1.5 Destino de los Productos Las viviendas con infraestructuras terminadas sern destinadas a todas aquellas familias interesadas y con posibilidades de obtener una vivienda en la comunidad de Altos del Dorado, Corregimiento de Bethania, Distrito de Panam. Los factores a considerar dentro de la microlocalizacin son: 3.3.2.1 Vas de Comunicacin La va Ricardo J. Alfaro brinda acceso al globo de terreno asignado para el proyecto, de igual forma existen rutas alternas que brindan acceso al proyecto, este es un lugar con diversidad de rutas, facilitando a sus futuros habitantes al acceso a medios de transporte terrestre. 3.3.2.2 Costos del Terreno El globo de terreno, de un total 600 m 2, est valorado en B/.150 000.00, B/. 250.00 por m2; este costo ser asumido por uno de los accionistas.

44

El globo de terreno cuenta con accesos desde la Ave. Ricardo J. Alfaro y La Ave. Boyd Roosvelt (transismica). 3.3.2.5 Sistema de Circulacin y Trnsito El globo de terreno cuenta con dos accesos, uno desde la Ave. Ricardo J. Alfaro y otro desde la Ave. Boyd Roosvelt (Transistmica). Ilustracin de Va Acceso

45

3.3.2.6 Patrimonio Histrico No existe patrimonio histrico cerca del globo de terreno. 3.3.2.7 Tecnologa El sector donde se encuentra ubicado el globo de terreno ofrece tecnologa adecuada para la construccin de las viviendas, pues cuenta con mano de obra calificada para la ejecucin del proyecto. 3.3.2.8 Servicios Pblicos Bsicos La comunidad de Santa Cruz cuenta con servicios pblicos bsicos como acueductos, luz y telfono. Poseen alcantarillados para la disposicin de sus aguas residuales. 3.4 3.4.1 INGENIERA DEL PROYECTO Distribucin de Planta

Una buena distribucin de planta proporciona condiciones de trabajo aceptables y permite la operacin ms econmica, a la vez que mantiene las condiciones de seguridad y bienestar para los trabajadores. 3.4.1.1 Distribucin de las reas de instalacin Durante la ejecucin del proyecto se asignar un rea de oficinas administrativas y ventas, oficina de campo, rea de refuerzo y herrera, rea de vestidores, sanitario para personal de campo, almacn de materiales, equipos y herramientas. 46

La distribucin de planta se obtuvo a travs de la matriz de relaciones entre reas, basado en cdigos de razones y cercanas. La oficina de campo estar ubicada cerca del almacn para mayor control y ambos estarn ubicados en el rea asignada para parque (reas verdes) dentro de la urbanizacin. El rea de refuerzo estar contigua al almacn. Los vestidores y sanitarios para personal de campo estarn adyacentes, un poco alejados de la oficina de campo y almacn. Todas las reas anteriormente descritas sern ubicadas en reas verdes. 3.5 TECNOLOGA DEL PROYECTO

Para la produccin de la urbanizacin se utilizar tecnologa que cumpla con los estndares aprobados con el Reglamento Estructural de Panam (REP 94), las normas establecidas por el Ministerio de Viviendas (MIVI) y el departamento de ventanilla nica del (MIVI). Se ha planificado el desarrollo del proyecto contemplando que el movimiento de tierra no afecte la salud de los habitantes de reas aledaas, as como la no contaminacin de recursos naturales. Actualmente el globo de terreno cuenta con facilidades para los residentes como: iglesias, escuelas, paradas de buses de ruta interna, tiendas para el comercio, restaurantes. 3.5.1 Materia Prima

La materia prima a utilizar para la construccin de la infraestructura y las viviendas est compuesta arena, piedra, cemento, acero, hierro y agua. 47

3.5.2

Maquinaria y Equipo

La maquinaria requerida sera: Una pala mecnica, dos camiones de carga, un tractor, una retroexcavadora, una motoniveladora y una compactadora. El equipo requerido sera: Escaleras, andamios, cizalla para corte de hierro, vibradores, compresores, compactadoras manual y mecnica., entre otros.

3.5.2.2 Edificaciones necesarias para la instalacin del Proyecto Oficina de administracin Oficina de campo 3.5.2.3 Edificaciones necesarias para el funcionamiento del Proyecto Tanque de Almacenamiento de Agua Potable. Infraestructuras de Servicios Pblicos COSTOS Costos de Inversin

3.6 3.6.1

3.6.1.1 Maquinaria y Equipo El costo total de maquinaria y equipo es de B/. 52,500.00 e incluye imprevistos. 3.6.1.2 Mobiliario, equipo de oficina y equipo rodante

48

El costo total es de B/. 7,640.85 e incluye imprevistos 3.6.1.3 Mejoras al local y vallas publicitarias El costo total es de B/. 3,433.08 e incluye imprevistos. 3.6.1.4 Activos nominales El costo total es de B/. 5,181.36 e incluye los estudios y gastos legales, gestin

administrativa, intereses durante la ejecucin e imprevistos. 3.6.1.5 Capital de Trabajo El costo total es de B/. 1 800 000 e incluye imprevistos. 3.6.1.6 Terreno El terreno est valorado en B/.150,000.00, sin embargo, esta cantidad no ser parte de la inversin del proyecto debido a que ser un aporte de la sociedad (accionista). El pago de la inversin del terreno se amortizar, cuando se libere los pagos hipotecarios de la vivienda.

49

Cuadro 3.2 - Costos de Inversin

RUBRO Maquinaria y Equipo Mobiliario, equipo de oficina y equipo rodante Mejoras al local y vallas publicitarias Activos nominales Capital de trabajo Terreno TOTAL

COSTO B/. 52,500.00 B/. 7,640.85 B/. 3,433.08 B/. 12,181.36 B/.1 800 000 B/.150,000.00 ** B/.2 013 573.93

3.6.2

Costos de construccin y administrativos

3.6.2.1 Costos de construccin 3.6.2.1.1 Terreno

El costo de venta del terreno es de B/.150,000.00. 3.6.2.1.2 Infraestructura

El costo de infraestructura es de B/. 850,167.21.

Cuadro 3.3 - Costo de Produccin de Infraestructura

50

Actividades

Costo total

Movimiento de Tierra Agrimensura Sistema de Alcantarillado Planta de Tratamiento Sistema de Acueducto Calles Sistema Pluvial Electrificacin Telfono Tanque de agua TOTAL

B/. 55,000.00 B/. 9,000.00 B/.102,480.00 B/.150,000.00 B/. 60,080.00 B/.247,186.55 B/. 41,765.76 B/. 56,250.00 B/. 2,500.00 B/. 25,000.00 B/.850,167.21

7.27% 1.18% 13.56% 19.93% 8.01% 33.39% 5.56% 7.46% 0.36% 3.28% 100%

3.6.2.1.3

Administrativo de construccin

El costo administrativo de construccin es de B/. 447,742.19, ver detalles en el cuadro a continuacin:

Cuadro 3.5 - Costo Administrativo de Construccin

Actividades Planos (Topografia. Diseo de Infra & Casas)

Costo Total B/. 42.00

% 0.03% 51

Permisos de construc. de Casas (1.1%) Ingeniero Residente Capataz de Obra Celadores (2) Almacenista Combustible y lubricacin Mantenimiento Seguros CAR - 0.175% costo/vivienda Alquiler de Servicios Sanitarios (2) Ganancia de Construccin de Casas TOTAL 3.6.2.2 Gastos Administrativos y Generales

B/.

99.60

4.79% 10.25% 12.08 % 8.82% 5.83% 2.79% .81% .67% 4.03% 47.90% 100%

B/. 213.35 B/. 251.16 B/. 186.63 B/. 121.31 B/. B/. B/. B/. 58.14 16.74 13.86 83.72

B/. 996.01 B/.2082.52

Los costos administrativos y generales son un total de B/. 318,039.72, ver detalle de las actividades a continuacin:

Cuadro 3.6 - Gastos Administrativos y Generales Costo x m2 de Apartamento B/. 8.55 B/. 1.65

Actividades Salarios Administrativos Servicios pblicos y de comunicacin

Costo total B/. 439.02 B/. 84.56

% 29.69% 5.73% 52

Mantenimiento tiles de Oficina Publicidad y promocin Bonos de incentivo a ventas (Regalas) Depreciacin Amortizacin Otros gastos Servicios profesionales TOTAL

B/. 5.58 B/. 8.37 B/. 161.86 B/. 46.74 B/. 295.69 B/. 56.66 B/. 70.44 B/. 310.33 B/.1,479.25

B/. 0.11 B/. 0.16 B/. 3.15 B/. 0.91 B/. 5.76 B/. 1.10 B/. 1.37 B/. 6.04 B/.28.80

0.38% 0.56% 10.94% 3.16% 20.0% 3.82% 4.76% 20.97% 100%

TOTAL GASTOS ADMINISTRATIVOS (215 VIVIENDAS): B/. 318,039.72

3.6.2.2.1

Salarios Administrativos

Los salarios administrativos incluyen: una secretaria-vendedora (ms comisin de venta), contador y mensajero. Total de los salarios administrativos es de B/. 94,389.69.

Cuadro 3.7 - Salarios Administrativos

Puestos Administrativos Secretaria-Vendedora Contador Mensajero

No. de Puestos 1 1 1

Salario Mensual B/. 669.66 B/. 556.00 B/. 347.50

Salario Anual B/. 8,035.92 B/. 6,672.00 B/. 4,170.00

Total de Costos por las 5 Etapas B/.40,179.69 B/.33,360.00 B/.20,850.00 53

Costo Total de Salarios Administrativos

B/.1,573.16

B/.18,877.92

B/.94,389.69

3.6.2.2.3

Mantenimiento

Este costo incluye los tiles de mantenimiento. El total de este costo es de B/. 1,200.00. 3.6.2.2.4 tiles de oficina

El costo de tiles de oficina es de B/. 1,800.00. 3.6.2.2.5 Publicidad y promocin

El costo de publicidad y promocin es de B/. 34,800.00. Se incluyen todos los costos que se atribuyen a publicidad.

Cuadro 3.9 - Publicidad y Promocin

Actividad Cuas de radio Anuncios en peridicos Papelera Feria Libre

Cantidad anual 6 12 12 3

Costo unitario B/. 500.00 B/. 250.00 B/. 30.00 B/. 200.00

Costo anual B/.3,000.00 B/.3,000.00 B/. 360.00 B/. 600.00

Costos por las 5 Etapas B/.15,000.00 B/.15,000.00 B/. 1,800.00 B/. 3,000.00 54

Total

12

B/.1,150.00

B/.13,800.00

B/.34,800.00

3.6.2.2.6

Bonos a incentivo de ventas (Regalas)

El costo de los bonos de incentivo de ventas es de B/. 10,050.00. 3.6.2.2.7 Depreciacin

El total de este costo es de B/. 63,573.93. La maquinaria y equipo de construccin, mobiliario, equipo de oficina, equipo rodante, las mejoras al local y las vallas publicitarias (incluye un 5% de imprevistos), se deprecian en su totalidad o sea no hay valor de rescate. 3.6.2.2.8 Amortizacin

El total de este costo es de B/. 12,181.36.

3.6.2.2.9

Otros gastos B/.

Es el 5% del total de los gastos administrativos. El total de este gasto es de 15,144.75. 3.6.2.2.10 Servicios profesionales

Este costo incluye los servicios profesionales del aseador y Gerente Promotor (Ingeniero Residente). El total de este costo es de B/. 66,720.00. 55

3.7

ORGANIZACIN

PARA

LA

EJECUCIN

DEL

PROYECTO

(ORGANIGRAMA) El organigrama refleja la distribucin y cadena de mando del recurso humano requerido para desarrollar el proyecto. (Ver diagrama 3.1) 3.7.1 Polticas de contrataciones

Habr diferentes mtodos de contratacin: se le har contrato por cada etapa del proyecto al personal administrativo. El contrato estar condicionado a un perodo de prueba no mayor de tres meses. Al contrato de la secretaria-vendedora se le fijar una venta mnima mensual de cuatro viviendas. Tambin se le dar una comisin de venta por cada vivienda vendida. El contrato para el personal de campo ser por obra determinada.

3.8 3.8.1

ASPECTOS LEGALES Legislacin Nacional

La Legislacin Nacional para la construccin de viviendas urbanizadas se rigen a travs de leyes especficas y decretos ejecutivos. 3.8.1.1 Leyes especficas de la actividad

56

El proyecto est vinculado con la Ley de Intereses Preferenciales (Ley 3 de mayo de 1985, con ltima modificacin en la Ley 65 de 29 de octubre de 2003). El artculo 5 de esta Ley establece lo siguiente: La diferencia entre la tasa de referencia y la tasa inferior a ella que, discrecional y efectivamente, cobre el acreedor sobre cada uno de los prstamos hipotecarios preferenciales, se denomina tramo preferencial. El referido tramo preferencial no podr exceder de cuatro puntos porcentuales (4%) en los prstamos para vivienda, cuyo precio de compra o valor de construccin sea mayor de veinticinco mil balboas (B/.25,000.00) y no exceda de sesenta y dos mil quinientos balboas (B/.62,500); ni de cinco puntos porcentuales (5%) en los prstamos para vivienda, cuyo precio de compra o valor de construccin sea mayor de diecisis mil balboas (B/.16,000.00) y no exceda de veinticinco mil balboas (B/.25,000.00); ni de seis y medio puntos porcentuales (6.5%) en los prstamos para viviendas, cuyo precio o valor de construccin sea hasta diecisis mil balboas (B/.16,000.00). Esta Ley establece un rgimen de intereses preferenciales en ciertos prstamos hipotecarios, el cual consiste en un subsidio en la tasa de inters de una hipoteca en la compra de ciertas viviendas. Otra ley relacionada al proyecto es la Ley 97 de 4 de octubre de 1973, por la cual se establece el descuento obligatorio en el pago de la vivienda. Esta ley establece un sistema de retencin en la fuente de las obligaciones hipotecarias adquiridas por el 57

deudor y su transferencia a las entidades financieras. Con esta ley se facilita tanto el cobro como el pago de las deudas adquiridas. Esta Ley beneficia a los interesados en comprar el producto; siempre y cuando tengan trabajo permanente y sean sujetos de crdito bancario. Igualmente, aquellos que no tienen un trabajo permanente, pero que trabajan temporal o intermitente, podran en un futuro, y segn cmo los bancos abran el comps de prstamos hipotecarios, ser beneficiarios del Proyecto. Con respecto a las normas de urbanizacin, existe el Decreto Ejecutivo No. 36 de 31 agosto de 1998, Por el cual se aprueba el Reglamento Nacional de Urbanizaciones, de aplicacin en el territorio de la Repblica de Panam., publicado en la Gaceta Oficial No. 23, 627 de 10 de septiembre de 1998; y el Decreto Ejecutivo No. 266 de 24 de noviembre de 1994, Por el cual se crea y reglamenta el funcionamiento de la Oficina de Ventanilla nica, para la aprobacin de Parcelaciones y Urbanizaciones en sus tres etapas: Provisional, Planos de Construccin y Planos., publicado en la Gaceta Oficial No. 22,680 de 12 de diciembre de 1994.

3.8.1.2 Legislacin Laboral La legislacin laboral est establecida en la Convencin Colectiva de Trabajo celebrado entre la Cmara Panamea de la Construccin (CAPAC) y el Sindicato de trabajadores de la Industria de la Construccin y Similares (SUNTRACS), celebrado el 25 de abril del 2002 vigente hasta el 2006. Entre los puntos ms importantes mencionados en la Convencin Colectiva se encuentran los siguientes: Salario Mnimo Convencional o Salario Mnimo Ocupacional; Salario Mnimo Legal; Prima de Produccin; Rendimiento Mnimo; Condiciones de Trabajo;

58

Relaciones de Trabajo; Factor de Ponderacin (Salarios Negociados en diferentes sectores del Pas) y Reglamento Interno de Trabajo. La empresa constructora del proyecto se regir por la presente convencin colectiva de trabajo y sus anexos reglamentarios. 3.8.1.3 Leyes Ambientales Ley General del Ambiente de la Repblica de Panam (No. 41), del 1 de julio de 1998, publicada en la Gaceta Oficial No.53,578 de 3 de julio de 1998, en la que se establece: La administracin del ambiente es una obligacin del Estado; por lo tanto, la presente Ley establece los principios y normas bsicos para la proteccin, conservacin y recuperacin del ambiente, promoviendo el uso sostenible de los recursos naturales. Adems, ordena la gestin ambiental y la integra a los objetivos y la integra a los objetivos sociales y econmicos, a efecto de lograr el desarrollo humano sostenible del pas. A travs de esta ley se obliga al promotor a realizar un estudio de impacto ambiental que determine las pautas para la construccin del proyecto y que asegure a la poblacin de un ambiente saludable y adecuado para la vida y el desarrollo sostenible. Este estudio deber ser entregado a la Autoridad Nacional del Ambiente (ANAM), entidad autnoma rectora del estado en materia de recursos naturales y del ambiente. 3.8.1.4 Procesos de Trmites Los procesos de trmites necesarios para la ejecucin del proyecto se listan a continuacin:

59

Permisos de construccin y ocupacin, los cuales se tramitan con Ingeniera Intereses financieros y costos de administracin o manejos, tramitados con las Bonos de garanta (Contra todo riesgo CAR), tramitados con la aseguradora o Gastos Legales, tramitados en el Registro Pblico, estimado a un 0.25% del total de la

Municipal, de acuerdo a la ubicacin del proyecto, estimado a un 1% del total de la obra. entidades bancarias estimado a un 9% del total de la obra. afianzadora, estimado de un 1 - 3% del total de la obra. obra.

60

CAPTULO V ESTUDIO FINANCIERO

61

CAPTULO V: ESTUDIO FINANCIERO La evaluacin financiera de un proyecto es uno de los aspectos importantes que se debe tomar en cuenta para la toma de decisin de invertir en un proyecto determinado. En esta etapa de nuestro proyecto mediremos el rendimiento de la inversin y determinaremos la factibilidad financiera de desarrollar viviendas residenciales multifamiliares urbanizadas en el Corregimiento de Bethania. Este captulo desarrolla los siguientes temas: las inversiones que se deben realizar inicialmente; los ingresos y costos en la etapa de construccin; las fuentes y condiciones de financiamiento, los estados financieros proyectados y la evaluacin de los indicadores financieros, con su respectivo anlisis de sensibilidad. 5.1.1 Activos Fijos

El monto de los activos fijos es de B/. 63,573.93 el cual se desglosa en: Maquinaria y Equipo de Construccin; Mobiliario, Equipo de Oficina y Equipo Rodante; Mejoras al Local y Vallas Publicitarias; adems de un porcentaje de los activos fijos de 5% por imprevistos. 5.1.1.1 Maquinaria y Equipo de Construccin La inversin en este rubro se estima por el monto de B/.50,000.00, la cual incluye la adquisicin de una (1) Retroexcavadora, una (1) Bomba de Agua, una (1) Cizalladora y una (1) Compactador Manual. Ver detalles en Cuadro 5.2. 5.1.1.2 Mobiliario, Equipo de Oficina y Equipo Rodante

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Se estima la compra de mobiliario, equipo de oficina y equipo rodante para la operacin normal de la empresa, por un monto de B/. 7,640.85. 5.1.1.3 Mejoras al Local y Vallas Publicitarias Se incluyen los gastos por mejoras al local que ser alquilado en la etapa de pre-venta. Dentro de estas mejoras se incluye: cableado elctrico y de telfono, instalacin de cortinas y decoracin del local. 5.1.2 Activos Nominales El monto de los activos nominales es por B/. 12,181.36, el cual se desglosa en: estudio de factibilidad y gastos legales; gastos por gestin administrativa e intereses; adems de un porcentaje de los activos nominales de 5% por imprevistos. 5.1.2.1 Estudio de Factibilidad y Gastos Legales En este rubro se tiene una inversin total de B/. 5,500.00 el cual incluye los gastos por el estudio de factibilidad con un monto de B/. 3,500.00; y gastos legales para las licencias y patentes por B/.2,000.00 (Ver Cuadro 5.3). 5.1.2.2 Gastos por Gestin Administrativa e Intereses En este rubro se tiene una inversin total de B/.3,225.00. Para la administracin durante la etapa de pre-ventas e inversin inicial (seis (6) meses antes del periodo de ejecucin) se estiman gastos salariales de B/.2,325.00. Los gastos administrativos se componen de: (1) Gerente Promotor (Ingeniero Residente de Proyecto), una (1) Secretaria-Vendedora, un (1) Contador(a) y un (1) Aseador(a). 63

Se estima el alquiler de un local en El Dorado en la etapa de pre-venta de las viviendas, por un perodo de doce (12) meses desde seis (6) meses antes de la ejecucin del proyecto hasta que est construida la casa que se utilizar como modelo. Este local har la funcin de oficina administrativa y de venta. El alquiler tiene un costo de B/.75.00 mensual, es decir B/. 900.00 por doce (12) meses. 5.1.2.3 Intereses durante la ejecucin del proyecto Durante la ejecucin del proyecto se estiman intereses por un monto de B/. 2,876.2. Los intereses se estimaron haciendo clculos de iteraciones, considerando el 70% de la inversin y distribuciones porcentuales de los desembolsos mensuales durante un perodo de seis (6) meses. El monto base para el clculo de la distribucin de los intereses es de B/. 228,712.60. En este monto se contempla la inversin inicial, as como el capital de trabajo para el inicio de la construccin, y ser utilizado posteriormente para realizar el clculo del servicio de la deuda para los cinco (5) aos de construccin. 5.1.3 Capital de Trabajo

Para este proyecto se requiere un capital de trabajo por un monto de B/. 253,997.10, para cubrir el primer ao de ejecucin. El capital de trabajo se estim considerando una cantidad tal que en el flujo de efectivo o de caja dieran valores acumulados por encima de cero, con la cual se contara con efectivo durante todo el perodo de operacin, para cubrir los costos y gastos de construccin.

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5.2

INGRESOS Y COSTOS DE OPERACIONES

Al estimar los ingresos de operaciones nos basamos en las entradas, producto de la preventa de las viviendas y as como el pago del saldo final al entregar la vivienda. Para estimar los costos operacionales se consideraron los rendimientos y salarios de la Cmara Panamea de la Construccin (CAPAC), equipos, materiales y suministros necesarios disponibles en el mercado de la construccin. 5.2.1 Ingresos de operaciones

El ingreso operativo se genera por la venta de las casas en dos partes: 2% que corresponde al pago a la Promotora en concepto de pre-venta y 98% se obtiene a travs del banco en concepto del pago de la hipoteca. El pago del 2% a la Promotora se realizar en seis (6) pagos mensuales

5.2.2

Costos de operaciones

El costo de operaciones estar representado por el costo de construccin (costos directos) y por los gastos operativos (costos indirectos). 5.2.2.1 Costo de Construccin En este costo se consideran los siguientes renglones: costo por apartamento, costo de infraestructura, costo del terreno y costo de los planos.

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5.2.2.1.1

Costo de construccin de vivienda

Para determinar el costo en la construccin de cada apartamento, se desglos en las siguientes actividades: limpieza (inicial y final), demarcacin, fundaciones, piso, albailera, cielo raso, techo, ventanas, puertas, azulejos, electricidad, plomera, closetbarra, tinaqueras, tendedero y pintura. Este costo se va a reportar en base a los metros cuadrados de las viviendas hicieron. por metro cuadrado (mt2). 5.2.2.1.2 Costo de Construccin de Infraestructura

Para determinar el costo en la infraestructura, se desglos en las siguientes actividades: limpieza (inicial y final), demarcacin, movimiento de tierra, planta de tratamiento, topografa, nivelacin, acueductos, tubera pluvial, alcantarillado sanitario, calles, sistema elctrico, cunetas y aceras. . Este costo se va a reportar en base a metros cuadrados (mt2).

5.2.2.1.3

Costo del Terreno

El costo del terreno del proyecto es de B/.150,00.00. En base a este costo, se puede calcular tanto el costo de terreno por rea bruta, as como tambin el costo de terreno por rea til urbanizada. El costo de terreno por rea bruta es de B/. 250mt2. El costo de terreno urbanizado es de B/. 1400.00. En la determinacin de esta cantidad se consider el costo total del terreno (B/.150,000.00), ms el costo de infraestructura, adems de una proporcin de 4 de 12 de los costos operativos de produccin y de los costos administrativos de construccin. Se repartieron los costos operativos de produccin y administrativos de construccin proporcionalmente, en los meses en que 66

ellos tienen ms participacin; es el caso de la construccin de la infraestructura que tiene una duracin de 4 meses al ao y el de la construccin de viviendas que tiene una duracin de 8 meses al ao.

5.2.2.1.4

Costo Operativo de Construccin

Incluye planos de topografa, diseo de infraestructura y vivienda, permisos de construccin, salarios del personal durante la actividad de operacin del proyecto, combustible y mantenimiento de maquinaria, equipo de construccin y equipos rodantes; seguros de construccin, alquiler de servicios sanitarios y ganancia de la construccin.

5.2.2.2 Gastos Administrativos y Generales Se incluyen todos los gastos administrativos indirectos para realizar la construccin, adems de los gastos de depreciacin de activos fijos, amortizacin de los activos nominales y un 5% para imprevistos. Los gastos administrativos y generales de la construccin son por un total de B/. 227,139.69; los gastos de depreciacin de activos fijos, amortizacin de activos nominales e imprevistos son por un monto de B/.91,398.76, dando un total de B/.318,528.45. 5.2.2.2.1 Gastos Administrativos y Generales de la Construccin

En los gastos administrativos del personal se incluyen sus salarios y prestaciones sociales. Tambin se consideran los gastos de operacin y de mantenimiento en la oficina administrativa y de campo. 67

Los rubros de los gastos administrativos y generales de la construccin son los siguientes: Gerente Promotor (Ingeniero Residente)

Es la persona encargada de llevar a cabo la administracin de la obra, sus costos, su calidad y tiempo de ejecucin del proyecto. El gasto en el pago de este rubro es de B/. 9,174.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. Contador

Es la persona que se encargar de la contabilidad de la oficina administrativa. El gasto en el pago este rubro es de B/. 6,672.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. Mensajero

Es la persona que se encargar de la mensajera de la oficina administrativa. El gasto en el pago de este rubro es de B/. 4,170.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. Vendedora-Secretaria

Es la persona que se encargar de las ventas de las viviendas. El gasto en el pago de este rubro es de B/. 5,241.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. Este gasto representa un salario base. Comisin de Ventas

Es un gasto asignado a la Vendedora-Secretaria como un porcentaje (0.35 %) de las ventas realizadas de las viviendas. Este gasto es de B/.2,614.94 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto.

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Aseador

Es la persona que se encargar de la limpieza y mantenimiento de la oficina administrativa y de la oficina de campo. Este servicio se dar por contrato. El gasto en el pago de este rubro es de B/. 4,170.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. tiles de Oficina

Este gasto se estim por un monto de B/.360.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. tiles de Aseo

Este gasto es de consumo exclusivo de la oficina administrativa y se estim por un monto de B/. 240.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. Agua

Este gasto es del consumo de la oficina administrativa y de los requerimientos de la construccin. Se estim por un monto de B/.216.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. Energa Elctrica

Este gasto es del consumo de la oficina administrativa y de los requerimientos de la construccin. Se estim por un monto de B/.2,160.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. Telfonos

Este gasto est relacionado con los contratos por el uso de telfonos, radios de comunicacin, celulares e Internet en la oficina administrativa y de campo. Este gasto se estim por un monto de B/.1,260.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto.

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Publicidad y Promocin

Este gasto incluye la confeccin de volantes de informacin sobre el proyecto, la publicacin de anuncios en peridicos y a travs de la radio; ferias en la comunidad, entre otros. Este gasto se estim por un monto de B/.6,960.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. Bonos de Incentivo en compras

Este gasto incluye las regalas o premios ofrecidos a los clientes por la compra de las viviendas en la etapa de pre-venta o en las ferias que se realicen. Este gasto se estim por un monto de B/. 2,010.00 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto. 5.2.2.2.2 Depreciacin de Activos Fijos, Amortizacin de Activos

Nominales e Imprevistos Depreciacin de Activos Fijos

Incluye la depreciacin de maquinaria y equipo de construccin; mobiliario y equipo de oficina; equipo rodante; mejoras al local y vallas publicitarias. Se depreciar en cinco (5) aos. El gasto de depreciacin asciende a B/. 12,714.79 anual (Ver Cuadro 5.8). Amortizacin de Activos Nominales

Los activos nominales se amortizarn en cinco (5) aos. El gasto de amortizacin asciende a un monto de B/.2,608.18 anual (Ver Cuadro No.4). Otros gastos (5%)

Se consider en este gasto un 5% de imprevistos, que suma un total de B/.3,033.60 anual durante el perodo de ejecucin del proyecto.

70

5.3 5.3.1

FINANCIAMIENTO Fuente de Financiamiento

Nuestro pas cuenta con diversos bancos que financian proyectos de inversin hipotecaria. Entre los bancos que brindan esta lnea de financiamientos interinos podemos mencionar a: el Banco General, Banco Azteca, Banco HSBC, Caja de Ahorros, entre otros. Adems, estos bancos ofrecen prstamos hipotecarios para la compra de estas viviendas. 5.3.2 Alternativa de financiamiento

La fuente de financiamiento del proyecto ser a travs de un banco de la localidad. Actualmente el Banco del Istmo es el que le ofrece al proyecto las mejores condiciones de financiamiento. 5.3.3 Justificacin de la Alternativa Recomendada

La alternativa recomendada se fundamenta en base a las condiciones de financiamiento que ofrece este banco, como son el porcentaje del financiamiento, la tasa de inters del prstamo interino, el plazo del financiamiento y las garantas exigidas como aval del prstamo. 5.3.4 Condiciones de Financiamiento

Las condiciones de financiamiento para el proyecto son las que se detallan a continuacin: Financiamiento del 70%. Tasa de Inters de 12% anual. 71

 Plazo de financiamiento de 5 aos. La garanta se realiza sobre el terreno perteneciente a la promotora, adems de la inversin en infraestructura y viviendas que se vayan construyendo. 5.4 ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS

Considerando los ingresos, costos y gastos se realizan los estados financieros proyectados a treinta y un (31) meses de ejecucin como son: el Estado de Ganancias y Prdida, el Flujo de Efectivo y el Balance General. 5.4.1 Estado de Ganancias y Prdidas

El Estado Financiero de Ganancias y Prdidas presentado, refleja una prdida para el primer y segundo ao de ejecucin. 5.4.2 Flujo de Efectivo

El Flujo de Efectivo, muestra un aporte de los socios por un monto de B/.101,039.79 y un prstamo bancario por un monto de B/. 728,712.60. En el monto de aporte de los socios no se est considerando el valor del terreno, ya que se considera como un costo proporcional a medida que se van construyendo las viviendas del proyecto. 5.4.3 Balance General

El Balance General presenta los activos adquiridos como inversin inicial, el incremento del efectivo, el manejo de los compromisos adquiridos con el banco y el incremento de la utilidad operativa, capitalizndose por cada perodo. 72

El total del capital se recupera en el cuarto ao de ejecucin del proyecto. 5.5 5.5.1 EVALUACIN DE LA VIABILIDAD FINANCIERA Flujo de Fondos Netos Proyectado

Se tom como referencia un horizonte de 31 meses; el mes 0, donde se presenta la inversin inicial; 31 meses de ejecucin con la estimacin de ingresos y costos por actividad; y finalmente el mes 32 se tomo como mes de liquidacin. 5.5.2 Anlisis de Rentabilidad (Criterios de Evaluacin)

Se consideran tres criterios de evaluacin para realizar el anlisis de rentabilidad del proyecto: la Tasa Interna de Retorno Financiera (TIR), el Valor Presente Neto (VPN) y la Relacin Beneficio/Costo (B/C). 5.5.2.1 Tasa Interna de Retorno Financiera (TIR) Al evaluar el Flujo de Fondos Netos se obtuvo una Tasa Interna de Retorno (TIR) de 15.00%, lo que demuestra que el proyecto es recomendable para su ejecucin debido a que esta tasa es mayor que el costo del capital, el cual es de 12 % anual 5.5.2.2 Valor Presente Neto (VPN) Al evaluar el Flujo de Fondos Netos se obtuvo un Valor Presente Neto (VPN) de B/.54,403.11, lo que indica que el VPN es mayor que cero.

73

5.5.3

Anlisis de rentabilidad bajo condiciones de incertidumbre

5.5.3.1 Anlisis de Sensibilidad Para realizar un anlisis de sensibilidad en el proyecto, se procedi a realizar cambios en las condiciones estimadas en el Flujo Original de Fondos Netos, como los que se presentan a continuacin: 5.5.3.2 Incremento en la Inversin Incrementando la inversin por un 10%, no se presentan cambios sustanciales en los criterios de evaluacin, reflejando una pequea disminucin de los ndices, mostrando una sensibilidad aceptable. La Tasa Interna de Retorno (TIR) reflej un valor de 13.81%, un Valor Presente Neto (VPN) de B/.34,892.89 y una Relacin Beneficio/Costo de 1.01 A pesar del incremento de la inversin en un 10%, el proyecto se considera aceptable. 5.5.3.3 Disminucin de los Ingresos Disminuyendo los ingresos totales en un 10%, se refleja un escenario bien sensitivo. La Tasa Interna de Retorno (TIR) reflej un valor de -0.88%, un Valor Presente Neto (VPN) de (-B/.234,259.54) y una Relacin Beneficio/Costo de 0.92. Este escenario muestra la posibilidad de que el precio de las viviendas baje de B/.19,500.00 a B/.17,550.00. Esta condicin colocara al proyecto en una situacin sin rentabilidad. 74

5.5.3.4 Incremento en los Costos Incrementando los costos operativos por un 10%, se refleja un escenario menos sensible que el de la disminucin de ingresos pero por debajo del costo de capital (12 %). La Tasa Interna de Retorno (TIR) reflej un valor de 1.66%, un Valor Presente Neto (VPN) de (-B/.196,214.53) y una Relacin Beneficio/Costo de 0.94%. Se refleja que la Relacin Beneficio/Costo es de 0.94%, lo cual indica que los costos actualizados al presente son mayores que los beneficios.

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CONCLUSIONES 1. La decisin en la adquisicin de vivienda en el sector, est condicionada a factores tales como el ingreso familiar de los interesados, la cultura en la aceptacin del mtodo de construccin, as como tambin de la superficie ofrecida en el Los apartamentos. Estas circunstancias son determinantes en la evaluacin de los costos para ofrecer una vivienda dirigida a la clase media-alta. 2. Para el diseo de los apartamentos para el proyecto, se de propiedad horizontal en poblados similares. 3. Para obtener un precio de venta de la vivienda desde B/. 266 000.00, se realizaron diseos preliminares de demografa del lugar y de las viviendas, para determinar las ventajas de proyecto hacia el consumidor y de la construccin de las apartamentos, el cual se ajusta a los precios estimados por mtodos comparativos. 4. Se reconoci el alquiler como otra forma de suplir la necesidad de viviendas en el corregimiento de Bethania y en las comunidades aledaas en el Distrito de Panam.. 5. Se determin una demanda actual de 254 viviendas en el corregimiento de Bethania y en las comunidades aledaas en el Distrito de Chame en base a encuestas aleatorias de unas 94 viviendas. 6. Se determin una demanda insatisfecha de 175 viviendas considerando la demanda actual y las proyecciones anuales de la demanda, lo que indica que el proyecto satisface aproximadamente la mitad de la demanda. 76 consider, en un

principio, el comportamiento de la oferta en el mercado en proyectos de viviendas

7. Para la produccin de la urbanizacin se utilizar tecnologa que cumpla con los estndares aprobados con el Reglamento Estructural de Panam (REP 94) y con las dems normas requeridas por las instituciones gubernamentales.

8. El mtodo MEL-ENEL se utiliz para identificar los impactos potenciales que afectaban cada una de las actividades del proyecto. Los tres impactos negativos que resultaron de mayor importancia fueron la afectacin del cuerpo de agua, la contaminacin por desechos slidos y la contaminacin del aire. 9. El mtodo de Leopold se utiliz para determinar la viabilidad ambiental y poder cuantificar los impactos negativos como los positivos. El impacto ambiental global fue mayor que cero (0), por ende el proyecto es viable y se justifica la categora I.

10. Las medidas de control ambiental (MCA) fueron establecidas para mitigar los impactos negativos y fueron consideradas en los costos del estudio financiero. 11. El costo total de construccin (infraestructuras y edificaciones) para realizar el proyecto es de B/. 3, 484,792.39. Este costo no incluye los siguientes desembolsos: gastos de intereses, por el servicio de la deuda (B/. 88,522.98) 5% de imprevistos (B/. 15,144.75), ni los gastos por los impuestos sobre la renta (B/. 220,875.08). 12. Los indicadores financieros demuestran que el proyecto es viable. La Tasa

Interna de Retorno (TIR) de 15.00% demuestra que el proyecto es recomendable para su ejecucin debido a que es mayor que el costo del capital que es del 12 % anual. El Valor Presente Neto (VPN) de B/.54,403.11, es mayor que cero, lo que 77

recomienda su ejecucin. La Relacin Beneficio/Costo es de 1.02, mayor que 1, lo que indica que los beneficios son mayores que los costos trados al presente, por lo que el proyecto es viable. 13. Los indicadores econmicos (sin alternativa) demuestran que el proyecto factible: La Tasa Interna de Retorno Econmico (TIRE) es de 84.28%, lo que demuestra que el proyecto es recomendable para su ejecucin debido a que esta tasa es mayor que la tasa social de descuento; el Valor Presente Neto Econmico (VPNE) es de B/. 767,441.36, mayor que cero (0), lo que indica la factibilidad econmica del proyecto; la Relacin Beneficio/Costo Econmico reflej un beneficio econmico de B/. 0.42 por cada B/.1.00 invertido, indicador que el proyecto es aceptable, ya que est por encima de 1. 14. Los indicadores econmicos (con alternativa piso de cermica) demuestran que el proyecto factible: La Tasa Interna de Retorno Econmico (TIRE) es de 62.11%, lo que demuestra que el proyecto es recomendable para su ejecucin debido a que esta tasa es mayor que la tasa social de descuento, lo que indica la factibilidad econmica del proyecto; la Relacin Beneficio/Costo Econmico reflej un beneficio econmico de B/. 0.43 por cada B/.1.00 invertido, indicador que el proyecto es aceptable, ya que est por encima de 1.

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RECOMENDACIONES De lo expuesto anteriormente se deducen las siguientes recomendaciones: 1. Considerar la alternativa de alquiler de las dos retroexcavadoras para disminuir los costos de inversin. 2. Efectuar un estudio financiero con las nuevas leyes tributarias. 3. Realizar un estudio financiero que considere el alquiler de la retroexcavadora en lugar de su compra. 4. La ejecucin del proyecto con un precio de venta base de B/.19,500.00, una vez se haya demostrado su viabilidad financiera.

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ANEXO

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