Derecho Registral 1.1.1.

Antecedentes Histricos Los orgenes del Derecho Registral, o del registro en s mismo, preceden al surgimiento de la propiedad, ya que el hombre con el objeto de resguardar todos aquellos bienes los cuales haba hecho propios, y protegerlos de cualquier detentador, empez a buscar y crear nuevas formas para la salvaguardia de aquel derecho de dominio que tenia sobre los bienes que iba adquiriendo 1. Al inicio, ante la ausencia de autoridad alguna que regulara concretamente el derecho de dominio que le corresponda a cada persona sobre sus bienes, y con el objeto de hacer valer ese derecho frente a terceros, surgen diferentes formas tradicionalistas para lograr instituir los actos de dominio y la transmisin de los bienes, est con el fin de poder controlar la propiedad de cada persona y darle seguridad y certeza a las enajenaciones que se realizaban, para garantizar que sus bienes no serian vulnerados por terceras personas 2. En estas formas de proteccin que se crearon en Roma no exista la publicidad registral. Una de las primeras fue la mancipatio, en est no importaba que los bienes fueran muebles o inmuebles, se les daba el mismo tratamiento, es una forma de contratacin formalista ya que el acto era considerado un ritual, el cual tena determinadas frases, gestos y actitudes que deban de decir y realizar las partes para poder quedar obligadas, y que su acto pudiera tener repercusiones jurdicas. Despus surgi lo que se le llamo la in jure cessio este era un juicio en el cual se transfera la propiedad ante un magistrado, donde se simulaba un juicio reivindicatorio, donde el adquiriente demandaba y el enajenante aceptaba la demanda, y el magistrado dictaba una resolucin en la cual declaraba que la propiedad perteneca al vindicante3.

Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986, Pg. 209 2 ibid 3 Marn Prez, Pascual Introduccin al Derecho Registral, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, Espaa, Paginas 54-56

Conforme la propiedad fue evolucionando, el derecho registral fue surgiendo con ms fuerza, con la nueva clasificacin de bienes muebles e inmuebles y los Derechos Reales y Personales, se vio en la necesidad de proteger cada uno de una manera ms especializada con lo que surgi la Traditio, lo cual, como lo indica Bernardo Prez Fernndez del Castillo, consista en la entrega fsica de la posesin de la cosa enajenada con la intencin de las partes de transmitir la propiedad y adquirirla. 4 Este fue el medio ms sencillo para dar a conocer quin era el titular del derecho de propiedad, y con el fin de que con ello se pudiera restringir a terceros la oportunidad de alegar el dominio sobre determinado bien, se hizo necesario que cada propietario comunicara a una autoridad que se designaba como rgano registrador, cules eran aquellos bienes sobre los cuales ejerca el dominio, para que con esos ttulos se pudiera formar un orden y control de los bienes inmuebles por cada titular, dar publicidad de los actos efectuados por ellos. De esta manera fue como se establecieron los primeros orgenes de lo que hoy se llama el Derecho Registral, lo cual deja en manifiesto lo expresado por el autor Luis Carral y de Teresa5 quien indica que: El Registro naci como un medio de seguridad del trfico Jurdico , ya que el mismo fue un llamado que se hizo, debido a la necesidad de la publicidad acerca de las cargas y gravmenes que recaan sobre los inmuebles, los cuales haban quedado ocultos, haciendo imposible que terceros pudieran conocer la verdadera situacin de estos bienes.

1.1.2. Concepto Al referirse a la institucin del registro, se hace acopio del significado que indica el autor Luis Carral y de Teresa 6 citando a Ehrenberg es un organismo
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Prez Fernndez del Castillo, Bernardo, Derecho Registral 5 Edicin, Editorial Porra, Mxico, 1995, Pg.6. 5 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986, Pg. 215. 6 Ibid

administrativo, ideado para garantizar la seguridad de los derechos adquiridos, es decir, los derechos subjetivos y la seguridad del obrar jurdico, es decir, la seguridad del trafico. De esa manera, el mismo autor menciona que la seguridad de los derechos subjetivos consiste en que no puede producirse una modificacin desfavorable en las relaciones patrimoniales sin la voluntad de la persona a quien afecta, y al hablar de la seguridad del trfico, indica que las modificaciones favorables en dichas relaciones tampoco pueden quedar sin efecto por circunstancias ignoradas por ella. Ambos conceptos lo que buscan es proteger la seguridad al derecho humano de propiedad, por una parte se protege al titular real para garantizar el derecho subjetivo y por otro lado, se debe de proteger la titularidad basada en una razonable apariencia. De esa cuenta es el Estado el que debe de organizarse administrativamente para poder dar la publicidad registral de la cual necesita la propiedad, tanto en su constitucin como en su transformacin de determinadas situaciones jurdicas. El Derecho Registral es una rama del derecho que tiene diferentes concepciones, es conocido tambin como Derecho Hipotecario o Derecho Registral Inmobiliario; para algunos tratadistas al equipararlo a un Derecho Hipotecario se est limitando al que hacer de las hipotecas, la cual debe descartarse en virtud que este derecho es mucho ms amplio en cuanto a su contenido o a las figuras que implica7. Tambin se le ha dado en llamarle, Derecho Inmobiliario, que es un concepto ms amplio que el anteriormente citado, porque definitivamente incluye todo lo relacionado a los inmuebles y consecuentemente a su registro; sin embargo, la acepcin Derecho Registral es sinnimo de la actividad que se desempea en cuanto a actos y contratos susceptibles de inscripcin, en ella se puede incluir el desempeo de la totalidad de los registros en el rea civil, administrativo y mercantil, es decir que el derecho registral incluye o regula el que hacer de los registros de actos civiles, mercantiles e inmobiliarios, entre otros 8.
7

Marn Prez, Pascual Introduccin al Derecho Registral, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, Espaa, Paginas 54-56 8 Ibid

Al hablar del Derecho Registral Inmobiliario segn Morrel y Terry, citado por Antonio Coghlan9 es aquel que tiene por objeto precisar el esta de los inmuebles, determinando los requisitos, la forma y los efectos de hacer constar su situacin jurdica en el Registro El autor Bernardo Prez Fernndez del Castillo no define derecho registral sino define el Derecho del Registro Pblico de la Propiedad como Conjunto de normas de Derecho Pblico que regulan la organizacin del Registro Pblico de la Propiedad como el procedimiento de inscripcin y los efectos de los derechos inscritos10 Segn Roca Sarte11, es el conjunto de normas legales que regulan la organizacin y funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble y la prctica, valor y efectos de los asuntos y la inmatriculacin registral de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones de actos y resoluciones judiciales y administrativas registrables, y anotaciones preventivas admitidas El autor Luis Carral y de Teresa12 define el Derecho Registral como un sector del Derecho Civil, creado para proteger derechos estableciendo un conjunto de normas que tienden a formar un ordenamiento sistemtico y diferente del derecho civil; esta definicin obliga a pensar que si bien es cierto el derecho registral nace dentro del derecho civil, puede desembocar en ordenamientos diferentes a este derecho, con ello se entendera que efectivamente la mayora de registros en Guatemala inscriben o registran actos y contratos que nacen dentro del derecho civil, con la salvedad de los registros adscritos al ministerio de economa que registran actos, personas jurdicas y contratos mercantiles, que muchos de ellos no dejan de tener relacin con el derecho civil y es mas se

Coghlan, Antonio R., Teora General del Derecho Inmobiliario Registral AbeledoPerrot, Buenos Aires, 1991 pgina 8 10 Prez Fernndez del Castillo, Bernardo, Derecho Registral Sptima Edicin, Mxico, Editorial Porra, 2000, pgina 66 11 Roca Sastre, Ramn Mara, Derecho Hipotecario Editorial xxx, 6ta. Edicin, tomo I Pgina 13 12 Carral y de Teresa, Luis Derecho Notarial y Derecho Registral, 9 Edicin, Editorial Porra, Mxico,1986, Pg. 218.

complementan muchas veces con este citado derecho y en muchas ocasiones necesitan previa o posterior inscripcin en los registros puramente civiles. El derecho registral puede ser adjetivo y sustantivo; adjetivo ya que constituye una formalidad, pues es por medio de la organizacin registral que se llevan los asientos sobre los bienes; y es sustantivo ya que, al existir un asiento otorga efectos substantivos a lo registrado13. Se infiere pues que la finalidad del Derecho Registral es consolidar la seguridad jurdica en el trfico de inmuebles, imputndole determinados efectos a los asientos, en los cuales se establece la constitucin, transformacin, modificacin y extincin de derechos reales sobre los bienes inmuebles. La breve introduccin presentada enmarca la temtica del presente estudio sobre el Registro de la Propiedad, a continuacin se revisar alguna conceptualizacin del derecho real de propiedad y el de posesin.

1.2 Derechos Reales de Propiedad y Posesin 1.2.1. Propiedad

a. Antecedentes Histricos: El concepto de propiedad ha inquietado a los pensadores desde los tiempos de Justiniano, en virtud que el mismo evoluciona para su perfeccin lo conocido como dominio. La importancia de la propiedad estriba en cuanto a que el ser humano lucha por establecer su patrimonio, el cual lleva implcita propiedad, por asegurarlo y mantenerlo mientras le sea til en su vida, sin embargo, al conceptualizarlo y al establecer y reconocer sus caractersticas, se encuentra que es algo mas que un
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Marn Prez, Pascual Introduccin al Derecho Registral, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, Espaa, Paginas 190

dominio, es decir conlleva mejores y mayores cualidades y caractersticas, de all deviene que un concepto ms explicativo por s solo, como lo cita Puig Pea sobre la propiedad, en el Cdigo de Napolen, indicando que: la propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera ms absoluta 14; a la luz de esta conceptualizacin se encuentran los alcances de la misma, en el sentido que el propietario puede tener el dominio y disposicin de un bien, en el amplio sentido de la palabra, pudiendo enajenarlo o gravarlo, utilizarlo o arrendarlo, en fin, realizar cualquier acto que lleva implcito su goce total o absoluto sobre ese bien. Se deduce que la propiedad es la ms amplia y perfecta de las relaciones jurdicas que el hombre puede establecer sobre las cosas, alrededor de su conceptualizacin se ha desarrollado toda una teora de derecho sobre las cosas, se puede aseverar que el dominio es la piedra angular de todo el desarrollo jurdico de este mundo, ya que la persona individual o jurdica desea garantizarse su derecho de gozar y disponer de su propiedad, hasta donde le sea posible, solo con los lmites legales establecidos. b. Definicin de Propiedad Puig Pena15, cita a Valverde quien menciona que el derecho de propiedad se puede definir como el vinculo jurdico por el cual una persona tiene la facultad exclusiva de obtener la generalidad de los servicios sobre una cosa, a excepcin de a aquellos prohibidos o limitados por la ley o la concurrencia de los derechos de otro Asimismo, Puig Pena16 cita a De Buen, Castan y Prez Gonzlez y Alguer quienes a su vez bajo la misma tendencia indican que propiedad: es aquella relacin jurdica por cuya virtud una cosa se encuentra sometida de modo completo y exclusivo a la accin de nuestra voluntad, sin ms limitaciones de las que las leyes establecen o autorizan
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Puig Pena, Federico.- COMPENDIO DE DERECHO ESPANOL, Ediciones Piramide, S.A., Madrid, Espana, 1976. Pagina 45. 15 Puig Pena, Federico. COMPENDIO DE DERECHO ESPANOL. Ediciones Piramide, S.A., Madrid, Espana, 1976. Pagina 47 16 Loc cit

El artculo 464 del Cdigo Civil de Guatemala establece que La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los limites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes A la luz de estas definiciones se puede afirmar que la propiedad es un vnculo jurdico que implica el derecho del uso, existentes que permiten vivir en la sociedad. c. Caractersticas: La doctrina civilista, segn lo indica Puig Pena 17, establece tres caractersticas al derecho de propiedad Absoluto Exclusivo Perpetuo Es un derecho absoluto, que no es ms que la facultad omnmoda del propietario que implica la discrecionalidad de darle el destino que considere conveniente a su bien, lo que significa que el propietario tendr la posibilidad jurdicamente de aprovecharse de la cosa y de sus frutos como le plazca; se dice que es un derecho exclusivo ya que da la disponibilidad del bien nicamente al propietario pudiendo prohibir la intervencin a terceras personas, esto se refiere a que solo el propietario puede decir acerca de lo que har con su bien inmueble, por lo que podr darle uso, goce o disfrute que estime ms conveniente; y es un derecho perpetuo en virtud que solo el propietario decide hasta cuando desea perpetuar su derecho sobre el bien, esto se refiere a que es decisin del propietario el enajenar el bien inmueble cuando lo desee y a quien ste desee, pudiendo perpetuarse su derecho de propiedad hasta su muerte. goce y disfrute de una cosa determinada. De tal suerte que la propiedad se limita solamente por las normas

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Puig Pena, Federico. Op Cit. Pgina 48.

Estas caractersticas se resumen en que el propietario ser el nico que podr decidir acerca del uso, goce y disfrute del bien inmueble, y que su derecho se sobrepondr sobre los terceros detentadores del mismo. Por lo que se puede decir que el derecho de propiedad lo que busca es la proteccin absoluta del dominio.

1.2.2. Posesin

a. Antecedentes Histricos: La posesin es considerada como un fenmeno general que se observa desde los ms remotos tiempos, el cual con la aparicin del Derecho como ciencia le ha reconocido elementos, funcionalidad, caractersticas y limitaciones, por cuanto no es un derecho por s mismo, sino por el valor que le dan sus elementos, por ejemplo no es lo mismo, una posesin de buena fe y pacifica a una invasin. Para el Derecho Romano18, en un principio la propiedad y la posesin eran lo mismo, ya que consideraban que el poseer de hecho un bien daba paso al nacimiento del derecho de propiedad sobre el mismo bien, de manera que no haba necesidad de hacer algn tipo de distincin entre una y otra. Posteriormente, con la evolucin del Derecho Romano, vindose en la necesidad de dar mayor seguridad y certeza a la persona que tena el derecho de propiedad, se fueron diferenciando ambas instituciones. En las etapas ms modernas del Derecho Romano con el surgimiento de la propiedad quiritaria, Ulpiano fue el primero en separar las instituciones de Propiedad y Posesin, y fue con sus estudios que ambos derechos alcanzaron su independencia, ya que se logro identificar en cada una de ellas posea sus propias caractersticas y que no siempre una tena que ser consecuencia de la otra. Sin embargo, los juristas romanos siempre dieron mayor importancia al derecho de propiedad por lo que el
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Di Prieto, Alfredo Derecho Privado Romano, Editorial DePalma. Buenos Aires,

Argentina, 1996 pagina 111

derecho de posesin adoleci de completa claridad para ayudar a entender la institucin en s misma. A travs de los tiempos se ha catalogado a la posesin como un estado de hecho, que al protegerla ha rozado doctrinal y legalmente, con la propiedad como figura de derecho.

b. Definicin:

Como lo menciona Federico Puig Pea, la posesin es una situacin jurdicamente tutelada, por cuya virtud una persona tiene una cosa o ejercita un derecho de tal forma que acta sobre los mismos como si fuera su tutelar verdadero19. Esta es la definicin de posesin jurdicamente hablando, la cual tiene una apariencia de dominio, a diferencia de la posesin en sentido amplio que se refiere a toda relacin material con un bien.

De la lectura del artculo 612 del Cdigo Civil, se puede deducir que la posesin es aquel derecho por medio del cual se ejerce alguna o todas las facultades del dominio sobre un bien aun cuando est no sea propiedad de la persona que lo posee.

Segn lo indica el Diccionario de la Real Academia Espaola 20, la posesin civil es aquella que se tiene sobre una cosa o un derecho con nimo de dueo o

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Puig Pena, Federico. Op Cit. Pgina 349. Diccionario de la Real Academia Espaola,disponible en lnea, www.rae.es fecha de consulta 24 de mayo 2011

de titular legtimo, y que permite adquirir la propiedad o titularidad por su ejercicio prolongado en el tiempo mediante usucapin..

La posesin designa el poder de hecho que alguien posee sobre una cosa corporal con nimo de tenerla para s, y que le pertenezca por tiempo indefinido; al hablar de posesin siempre se trata de una cuestin de de hecho y no de una cuestin de derecho21.

Por medio de la posesin civil, la persona puede llegar a obtener la propiedad de la cosa, esto se ha visto desde la antigedad con la formas de adquirir el dominio como la traditio ex iusta causa, pero en la actualidad, incluso como lo muestra el Cdigo Civil, la posesin continuada de la cosa puede convertirse en usucapin, lo cual lleva a obtener la propiedad sobre el bien. De esa cuenta, se aduce que la posesin muchas veces solo es un estado previo para obtener el dominio absoluto del bien 22.

c. Naturaleza Jurdica Algunos jurisconsultos sugieren que la Posesin es un simple hecho, pero para otros autores se considera que es una figura tutelada por el derecho, y es que en ello donde estriba la importancia de su estudio y delimitacin, porque es una situacin que implica un inters que necesita ser tutelado jurdicamente, y solo se puede tutelar cuando se reconoce y protege por el ordenamiento jurdico. La posesin, en muchas legislaciones es susceptible de perfeccionarse en una propiedad, al reunir caractersticas de temporalidad y permanencia de buena fe y pacfica y para los efectos de este estudio, es lo que interesa, que finalmente es

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Di Prieto, Alfredo Derecho Privado Romano, Editorial DePalma. Buenos Aires, Argentina, 1996 pagina 111 22 Op cit

un derecho que debe salvaguardarse con seguridad jurdica por su significado implcito y por su tendencia a perfeccionarse en propiedad. d. Caractersticas: Las caractersticas principales del derecho de posesin, segn Puig Pena 23, son: El corpus El animus

Cuando se habla del corpus se hace referencia al efectivo apoderamiento y control que se tiene sobre la cosa, ste es el ejercicio de la tenencia o disfrute de la cosa de manera material; por otro lado, al hablar del animus, lo que se hace es revisar el aspecto psquico proveniente de la voluntad de la persona que posee, ya que se refiere a todo lo relativo a la permanencia e intencionalidad de tener la cosa.

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Puig Pena, Federico. Op Cit. Pgina 354.