RELAO DOS DOCUMENTOS PARA A VENDA DE IMVEL DOCUMENTOS NECESSARIOS PARA A VENDA DE IMOVEL Realizada a avaliao do imvel, sendo

o mesmo considerado apto para a venda, o proprietrio dever apresentar a seguinte documentao, que servir para anlise do Cartrio e transferncia da escritura( so exigncias). Com isso ser comprovado que o imvel no est hipotecado, penhorado ou envolvido em inventrio. Relativa ao vendedor e seu Cnjuge: Certides negativas fornecidas pelos competentes Registros de Interdies e Tutelas (devero ser providenciadas no Municpio de residncia do vendedor e tambm no Municpio do imvel apresentado) a) Primeiro Ofcio de Interdies e Tutela b) Segundo Ofcio de Interdies e Tutela Certides negativas fornecidas pela Justia Federal Certides negativas expedidas pelos competentes Ofcios de Distribuio RJ : a) Primeiro Ofcio de Distribuio b) Segundo Ofcio de Distribuio c) Terceiro Ofcio de Distribuio d) Quarto Ofcio de Distribuio e) Nono Ofcio de Distribuio Alvar judicial nos casos de esplio ATENO: quando o vendedor for pessoa jurdica, so necessrios os seguintes documentos: certido negativa de FGTS e INSS(original) certido negativa de tributos federais(original) cpia legvel e autenticada do contrato social e sua ltima alterao, ou cpia legvel e autenticada da AGE que autorizou a alienao do bem(no caso de empresa no imobiliria) e da AGE elegendo a Diretoria vigente Cpia legvel autenticada do CNPJ . Relativa ao Imvel Certido de nus Reais Emitida junto ao registro de Imveis do qual o imvel pertence.Traz a situao real do imvel e todo o histrico anterior , garantindo que o mesmo no possua nenhuma situao que impea a sua venda. Expedida a menos de 30 dias. Certido do 9 Ofcio de Registro de Distribuio O interessado dever juntar uma cpia legvel do carn do ltimo exerccio do

IPTU. Certido Negativa de nus da Prefeitura - IPTU Esta certido, no Municpio do Rio de Janeiro, obtida na SMF - Rua Afonso Cavalcante, 455 - Anexo - Trreo ou na Secretaria Municipal de Fazenda do Municpio do imvel pretendido. Certido Enfitutica do Imvel A certido enfitutica do Municpio do Rio de Janeiro obtida na SMF - Rua Affonso Cavalcanti, 455 - Anexo - Trreo, ou na Secretaria Municipal de Fazenda do Municpio do imvel pretendido. H casos em que o imvel pretendido foreiro ao Municpio. A certido enfitutica diz se tal situao ocorre e se devido foro ao Municpio. Este tipo de gravame exige o pagamento prvio de laudmio que usualmente varia de 2,5 a 5% do valor da negociao. s vezes o imvel no foreiro ao Municpio, mas foreiro Unio. Observe o que consta da certido de nus reais. Declarao de que o imvel se encontra livre e desimpedido Se o imvel estiver alugado, necessrio apresentar carta do locatrio, renunciando ao exerccio do direito de preferncia na aquisio do imvel objeto da operao imobiliria. necessrio o reconhecimento de firma, e fazer constar a data da entrega das chaves do imvel.

Certificao da existncia de vaga de garagem Certificar pela escritura ou outro documento sobre a existncia de vaga de garagem relativa a unidade , no caso de prdio residencial o comercial. Declarao do Sndico ou da Administradora de que no h dvidas com o condomnio Nesta declarao, dever constar se h ao judicial proposta contra o vendedor do imvel pelo condomnio. Quando no houver condomnio ser necessria declarao, com firma reconhecida do administrador eleito pelos proprietrios para gerenciar a manuteno do local. Na ausncia de administrador, declarao com firma reconhecida de trs proprietrios informando a maneira utilizada para o rateio das despesas comuns. . Verificao de inexistncia de dbito perante CEDAE O imvel sendo uma casa , pegar o nmero do registro do imvel junto CEDAE e avaliar se existe algum dbito ativo.

IMPOSTO DE TRANSMISSO DE BENS IMVEIS - ITBI O ITBI o Imposto de Transmisso de Bens Imveis, pago pelo comprador, na compra de imveis regularizados, localizados no Municpio do Rio de Janeiro ou em outros municpios do Estado. O ITBI s deve ser pago aps o resultado da anlise das certides do Cartrio. No caso de imveis localizados no Municpio do Rio de Janeiro o pedido da guia para pagamento do ITBI feito no trreo do Bloco II, do Centro Administrativo da Prefeitura, na Rua Afonso Cavalcanti 455, na Cidade Nova. O valor do ITBI corresponde a 2% do valor de mercado do imvel ou do valor da transao, conforme o caso. O maior dos dois ser adotado como base de clculo do imposto pela Secretaria Municipal de Fazenda. Esta guia dever ser paga, antes da marcao da escritura,sendo cpia legvel para conferncia do valor recolhido. Se o valor arbitrado for muito superior ao valor da venda, o comprador poder recorrer do mesmo, junto Secretaria Municipal de Fazenda. A SMF solicita cpia legvel de um laudo de avaliao realizada para subsidiar a reviso, que poder ser negada. No caso de imveis localizados no Grande Rio a guia do ITBI ser solicitada na Prefeitura local, onde est situado o imvel objeto da compra. O segurado dever conferir a guia de ITBI expedida pela SMF, prestando ateno nos seguintes dados: nome completo do requerente CPF correto do requerente endereo correto e completo do imvel nome correto e completo do transmitente (vendedor) CPF correto do transmitente valor declarado (Este valor dever ser igual ao valor da transao) Qualquer irregularidade encontrada na Guia do ITBI dever ser corrigida antes da marcao da escritura, junto ao rgo emissor.

CUIDADOS NA COMPRA DE IMVEL

Um profissional experiente avalia previamente uma srie de detalhes para que o comprador de um imvel seja protegido nos seus direitos. Muitas vezes o proprietrio desconhece situaes que podem levar a problemas na hora da venda e perdem a venda por isso. O corretor de imveis, pela Lei , o profissional habilitado para evitar problemas para ambos os lados : proprietrio e comprador. O corretor procede a uma avaliao e levantamento das condies do imvel, j acerta com o proprietrio o que est possivelmente fora de conformidade e lista, em comum acordo, o que determinar o preo real, para que no haja perda de tempo na negociao.

Antes de comprar qualquer imvel, o comprador dever estar atento a uma srie de cautelas para no transformar seu sonho em pesadelo: - A leitura atenta a todos os documentos referentes ao imvel, tais como : certido negativa de nus do imvel nos cartrios de distribuio e dos proprietrios so imprescindveis. Em outras pginas falamos mais sobre isso. - A Comprovao de inexistncia de dbitos municipais,tal como certido negativa de IPTU junto ao Municpio ou federao. - Inexistncia de dbitos condominiais.Solicitar declarao do Sindico sobre situao financeira do proprietrio junto ao condomnio. - Inexistncia de dbitos com as concessionrias de servios de gs, gua ( principalmente ) e luz. - Alm disso, verificar com ateno a condio do imvel. Existncia de problemas, tais como: Rachaduras, vazamentos, problemas hidrulicos e eltricos. - Ainda, dever ser observado pelo comprador a posio do imvel em relao a construes vizinhas, ventilao, nvel de rudo da regio, bem como a posio do imvel em relao ao sol. - O ideal uma volta pelo bairro e uma conversa com os moradores, para voc conheer tirar dvidas a respeito da regio, do comrcio, da segurana e da infra-estrutura. A documentao do imvel a base de tudo. Atualmente, o registro do imvel em cartrio feito atravs de uma matrcula. Essa matrcula vem a ser a carteira de identidade do imvel, trazendo todas as informaes oficiais sobre o imvel, sendo que, cada matrcula refere-se a apenas um imvel e nela deve constar toda a histria, a descrio e o nome do proprietrio do imvel. Cada imvel est registrado em um determinado cartrio de registro de imveis, sendo que, a localizao do imvel que determinar em qual cartrio dever ser efetuado o registro. Ou seja, cada imvel ter apenas um nico registro imobilirio, tornando fcil a consulta matrcula deste. Aps a anlise da matrcula e certido negativa de nus do imvel, o comprador dever proceder a anlise de documentos dos proprietrios do imvel. Observando, se o vendedor pessoa fsica ou jurdica. Se for pessoa fsica, se o vendedor casado ou no. Ou seja, todos os detalhes so teis para evitar problemas futuros. Dessa forma, o adquirente de um imvel dever solicitar ao vendedor a mais completa lista de documentao. Documentos do imvel: 1) Ttulo de Propriedade Ttulo devidamente registrado no Cartrio de Registro de Imveis da circunscrio competente (matrcula do imvel); 2) Certido vintenria e atualizada da propriedade:

3) Informao no Departamento Urbanstica da Prefeitura sobre a situao geogrfica do mesmo, em relao s obrigaes e posturas municipais, zoneamento da cidade, projetos de urbanizao e restries sua utilizao. Documentos do vendedor Pessoa Fsica: 1) Fotocpia da Cdula de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoas Fsicas (CPF); 2) Certides negativas e atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista . Em outras pginas estes documentos so detalhados. 3) Certides negativa de Protestos; Se pessoa jurdica: 1) Carto do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoal Jurdica); 2) Certido Negativa de Dbito do INSS e Certido de Quitao de tributos Federais administrados pela Receita Federal; 3) Contrato social se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente registrado na Junta comercial ou em Registro de Ttulos e Documentos se a sociedade for civil; 4) Estatuto Social se for uma Sociedade por Aes S/A e a ata da Assemblia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienao. 5) Verificar a capacidade jurdica da pessoa para vender; 6) Certides atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e trabalhista; 7) Certides negativa de Protestos; Tomadas essas providncias e estando a documentao em ordem, o comprador poder efetuar a aquisio do imvel. A aquisio de uma propriedade, por meio de compra e venda, feita pelo registro da escritura no cartrio imobilirio. A esse respeito diz o Cdigo Civil Brasileiro, em seu artigo 530, inciso I. Vejamos: Art. 530. Adquire-se a propriedade imvel: I Pela transcrio do ttulo de transferncia no registro de imvel. Denomina-se ttulo o documento que a lei considera hbil para efetivar a transferncia da propriedade do bem imvel ao ser registrado no cartrio imobilirio. Para compra e venda, chama-se de escritura pblica Assim, o primeiro passo a ser dado lavrar uma escritura pblica, produzida em qualquer cartrio de notas, por um agente pblico, devidamente autorizado pelo Poder Pblico a exercer essa funo, ou em um consulado brasileiro no exterior (art. 221, I, da Lei n 6.015/73). Neste documento deve constar a causa do negcio jurdico (compra, venda, doao, etc), descrio, referncias, entre outros detalhes do imvel, sendo que essa descrio dever ser a mesma registrado no Cartrio de Registro de Imveis.

Para lavrar a escritura pblica, ser necessrio levar ao tabelio cpias de toda a documentao do imvel e dos contratantes. Bem como, ser necessrio o pagamento das taxas e do servio do tabelio, que ser calculado com base no valor da negociao. Caso no tenha sido estabelecido quem arcar com as despesas de transferncia estas ficaro por conta do comprador, de acordo com o disposto no Art. 1.129 do Cdigo Civil. Assim, aps a lavratura da escritura pblica, o adquirente dever promover o Registro dessa escritura no Cartrio de Registro de Imveis. E, para se fazer o registro no Cartrio imobilirio, devido o Imposto de Transmisso Imveis (ITBI), bem como as custas e taxas do Cartrio de Registro de Bens de Imveis. Entretanto, caso o comprador no registre a escritura pblica no Cartrio de Registro de Imveis, correr srios riscos. Tais como: o de o vendedor vender novamente o imvel, o imvel ser objeto de penhora por dvida do vendedor, entre vrios outros problemas. Portanto, para realmente se tornar dono de um imvel, alm de serem observadas todas as formalidade elucidadas, dever o adquirente promover o registro da escritura pblica de compra e venda em Cartrio de Registro de Imveis, pois quem no registra no dono. E lembrem, as informaes aqui prestadas, so da documentao bsica a ser exigida. De preferncia procure comprar com um intermediador imobilirio , sempre seguindo a orientao do profissional da rea.