FORMALIZANDO

Pesquisa revela alta rotatividade no mercado imobilirio nas favelas. Na ausncia de polticas pblicas, a informalidade que rege o comrcio de compra e venda de imveis

a informalidade
U
m banco de dados formal sobre a informalidade no uso da terra nas regies mais pobres das metrpoles. Esse o resultado do projeto Infosolo, que gerou uma base de informaes nica sobre a mobilidade residencial das camadas mais pobres da populao nas grandes cidades brasileiras. A pesquisa revela, por exemplo, que a rotatividade do mercado imobilirio nas favelas bastante alta. Em trs favelas cariocas, a rotatividade igual ou superior ao bairro do Leblon, rea nobre na zona sul da cidade, no seu ano de maior rotatividade na dcada de 1990. A tese comprovada pela pesquisa que o mercado informal passou a ser o principal mecanismo regulador da expanso urbana. Na ausncia de polticas pblicas de carter universal e de magnitude para atender uma parte significativa do dficit habitacional, o mercado reage de forma rpida, resume Pedro Abramo, economista do Ippur / UFRJ Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro, que coordena o projeto. Segundo ele, uma das concluses mais importantes da pesquisa que os mercados informais nas favelas esto bastante ativos e, em muitas situaes, com taxas de atividade bem superiores aos dos bairros formais. Com a pesquisa estamos convencidos da gravidade do problema da informalidade urbana e da necessidade de promover de forma ampla polticas de democratizao do acesso dos pobres terra, completa Pedro. A pesquisa no ficou s no mbito nacional: o projeto se desdobrou e deu origem rede Infomercado, em parceria com oito universidades de pases vizinhos, resultando no primeiro banco de dados latino-americano sobre o mercado informal de solo. A magnitude do problema habitacional pode ser facilmente avaliada pela proporo de domiclios informais nas grandes cidades latino-americanas, cuja participao no estoque domiciliar urbano pode variar de 30% a 70%. Quando o componente informal muito importante como vetor de crescimento urbano, isso significa uma perda de capacidade de planejamento do crescimento das cidades pelo poder pblico, o que promove um conjunto

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de problemas de natureza sanitria, escolar, urbanstica e de violncia, explica ele. Conforme os estudos, uma das principais barreiras ao acesso dos pobres ao solo so os altos preos da terra urbana. As solues passariam pela elevao da capacidade de compra dos pobres, seja com cartas de crdito imobilirio subsidiadas, seja com elevao dos salrios. E tambm polticas que tenham como resultado uma reduo generalizada dos preos da terra urbana, usando instrumentos de interveno direta, como uma oferta de moradias pblicas, alm de instrumentos de natureza fiscal. Nos vrios diagnsticos existentes sobre o crescimento da informalidade urbana, identifica-se a paralisia das polticas habitacionais como o principal fator contribuinte, segundo o coordenador do projeto. A grande maioria dos pases latino-americanos, nos ltimos 20 anos, passou por uma forte crise fiscal e adotou polticas de reduo dos seus dficits que tambm reduziram de forma significativa os recursos de seus programas habitacionais. Assim, a sada para os pobres sem recursos acumulados ou sem nenhuma capacidade de endividamento foi optar por ocupar ou alugar no mercado informal. Ao sabermos se os pobres, quando se instalam como moradores nas favelas, o fazem na condio de locatrios ou compradores, conseguimos uma referncia importante para a definio de estratgias de polticas pblicas de democratizao do acesso ao solo, diz Pedro.

Distribuio (% ) por tipo de transaes do mercado residencial

CIDADE

Aluguel 21,26 39,19 3,21 57,92 27,27 21,14 42,20 40,05

Compra 17,87 28,38 38,46 15,32 13,90 14,21 27,47 18,21

Venda 60,87 32,43 58,33 26,75 58,82 64,64 30,33 41,74

Total 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Belm Braslia Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Salvador Florianpolis So Paulo

Fonte: Abramo / INFOSOLO , 2006

Produto dominante no mercado de locao

CIDADE

Produto dominante 1 quarto (77,27%) 1 quarto (56,32%) 1 quarto (42,6%) / 2 quartos (46,64%) 1 quarto (70,1%) 1 quarto (44,26%) / 2 quartos (47,54%) 1 quarto (45,83%) 1 quarto (80,23%)

Belm Braslia Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Salvador Florianpolis So Paulo
Fonte: Abramo / INFOSOLO , 2006

Infosolo
O projeto Infosolo, com financiamento de R$ 458 mil do programa Habitare, da FINEP, estudou favelas de oito cidades brasileiras Rio de Janeiro, So Paulo, Braslia, Recife, Salvador, Belm, Porto Alegre e Florianpolis. Foram levantados dados como condies das moradias, origem das famlias, renda familiar, insero no mercado de trabalho, preos mdios de compra e de venda, valor dos aluguis, sistemtica de comercializao e locao e fatores de atrao e de repulso na escolha da moradia, entre diversos outros aspectos. A pesquisa comeou em junho de 2005 e durou dois anos, com a colaborao de associaes de moradores e lderes comunitrios. O trabalho de campo no Brasil ocorreu entre os meses de dezembro de 2006 e fevereiro de 2007, a partir de um questionrio com mais de cem perguntas. Foram entrevistados todos os moradores que haviam comprado, alugado ou estavam vendendo seus imveis no perodo de aplicao dos questionrios e nos seis meses anteriores ao levantamento. O historiador Luiz Felipe Thomaz, que participou do trabalho de campo, conta que uma das surpresas das visitas s comunidades foi verificar que cada favela tem uma dinmica prpria e preciso cuidado com a generalizao

Produto dominante no mercado de compra

CIDADE

Produto dominante 1 quarto (55,40%) 1 quarto (37,61%) 1 quarto (41,67%) / 2 quartos (38,33%) 2 quartos (55,93%) 2 quartos (50%) 1 quarto (41,46%) / 2 quartos (47,56%) 2 quartos (55,20%) 1 quarto (68,94%)

Belm Braslia Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Salvador Florianpolis So Paulo
Fonte: Abramo / INFOSOLO , 2006

Produto dominante no mercado de venda

CIDADE

Produto dominante 1 quarto (42,85%) 1 quarto (43,05%) 2 quartos (54,94%) 2 quartos (48,54%) 2 quartos (46,82%) 2 quartos (49,06%) 2 quartos (45,65%) 1 quarto (52,30%)

Belm Braslia Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Salvador Florianpolis So Paulo
Fonte: Abramo / INFOSOLO , 2006

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A valorizao dos terrenos nos centros urbanos e a paralisao das polticas habitacionais dificultam o acesso dos pobres a moradias dignas. Na favela, o aluguel de um quarto e sala custa entre R$ 380 e R$ 600, e o mesmo imvel vendido por R$ 40 mil

Na ausncia de polticas pblicas de carter universal e de magnitude para atender uma parte significativa do dficit habitacional, o mercado reage de forma rpida

Rotatividade do estoque de imveis em favelas da cidade do Rio de Janeiro 2005

C O M U N I D A D E/ F A V E L A

Rotatividade % 2,26 14,66 2,06 13,36 10,12 0,36 0,40 2,03 3,65 4,5

Campinho Acari Vila Vintm Groto Tijuquinha Pavo-Pavozinho Jacar Joaquim de Queirs Vila Rica do Iraj Cachoeira Grande
Fonte: Abramo / INFOSOLO

das concluses. Mas um ponto em comum so as redes pessoais. A ligao entre os moradores muito grande, ningum compra ou aluga numa favela sem conhecer algum l, diz. Essas relaes so a base da resoluo de conflitos. Os contratos so feitos, geralmente, nas associaes de moradores, mas muitas vezes so informais, no entanto isso no costuma causar problemas srios. Aqui no tem calote, conta Jos Lus de Sousa, vicepresidente da Associao de Moradores da Tijuquinha, comunidade perto do Itanhang, no Rio de Janeiro. Jos mora l h 44 anos. Quem no cumpre suas obrigaes, no fica na comunidade, seja pelo respeito imposto pelas cadeias de solidariedade das relaes sociais todo morador amigo ou parente de outro morador ou pela lei paralela cobrada pelo trfico, quando ele est presente o que no o caso da Tijuquinha, onde no h atuao de nenhuma grande faco criminosa. Luiz Felipe conta que outro ponto comum observado que em todas as comunidades h pessoas que vivem da especulao imobiliria. A Tijuquinha no exceo. Aqui h umas duas ou trs pessoas que tm cerca de 20 imveis que alugam, conta Mauro Gonalves, presidente da associao de moradores, vivendo na Tijuquinha h 20 anos. L, em uma rea de 110 mil m, h cerca de 12 mil habitantes e aproximadamente 260 estabelecimentos comerciais. Na Tijuquinha, um apartamento de sala e quarto alugado entre R$ 380 e R$ 600 e vendido por cerca de R$ 40 mil. Uma quitinete custa R$ 20 mil, em mdia. O melhor investimento da comunidade o aluguel, conta Mauro, lembrando que l no h impostos e a nica conta a de luz.

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Resultados
Para os pesquisadores, alguns resultados so inesperados, como o grande crescimento dos aluguis nas reas de pobreza. Os levantamentos tambm revelam que os valores praticados no mercado informal comprometem boa parte da renda das famlias, que em sua maior parte se concentra na faixa de at dois salrios mnimos, sendo que 80% recebem menos de trs salrios mnimos mensais. Em Recife, 57,92% das transaes so de aluguel. Em Belm, Porto Alegre, Rio de Janeiro e Salvador as operaes de venda predominaram no perodo estudado. Em termos de tipos de imveis alugados, os de um quarto so a preferncia em quase todas as cidades, exceto Recife e Salvador, onde o mercado se divide de forma equilibrada entre os imveis de um e dois quartos. Nas compras e vendas, os imveis de dois quartos tm presena mais expressiva, a no ser por So Paulo, Belm e Braslia, onde os imveis de um quarto so o produto dominante.
EQUIPE INOVARURAL/SANTA CATARINA

Desdobramentos
O Infosolo constituiu um banco de dados inovador sobre o mercado informal de comercializao e locao nas favelas das principais metrpoles brasileiras. A rede se rene de forma regular e atualmente est preparando uma pgina web e publicaes para divulgar os resultados do trabalho. Em 2005, foi proposto ao Lincoln Institute of Land Policy, nos Estados Unidos, a realizao de um projeto sobre o funcionamento do MIS na Amrica Latina, partindo da experincia da rede Infosolo no Brasil. Foram estudados os mercados informais nas favelas de Montevidu, Buenos Aires, Bogot, Caracas, Lima e Cidade do Mxico. Essa pesquisa tambm foi organizada na forma de rede (Rede Infomercado AL) e envolveu as Universidades Nacionais do Uruguai e da Colmbia, Universidad Externado em Bogot, Universidade Central da Venezuela, Universidade San Marcos no Peru, Universidade General Sarmiento em Buenos Aires, Colegio Mexiquense e Universidade Autnoma Metropolitana da Cidade do Mxico. Nosso maior desafio agora articular as duas redes e constituir uma rede latino-americana sobre o mercado informal do solo e a mobilidade residencial nos assentamentos populares, explica Pedro. A grande novidade dessas duas redes a possibilidade de estabelecer estudos comparados, pois a base de dados de cada uma das cidades foi constituda a partir da mesma metodologia e dos mesmos critrios conceituais. Temos uma oportunidade excepcional de conectarmos as duas redes e realizar um grande estudo comparativo em nvel latino-americano, conta Pedro.

Parcerias
O Projeto Rede Infosolo Mercados Informais de Solo Urbano nas Cidades Brasileiras e Acesso dos Pobres ao Solo foi realizado pelo Ippur/UFRJ Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro, com financiamento de R$ 458 mil do programa Habitare da FINEP. Foram parceiras na execuo do projeto as seguintes instituies: universidades federais do Rio Grande do Sul, de Santa Catarina, do Par e Bahia; Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo; Ncleo de Estudos Urbanos e Regionais da Universidade de Braslia; Departamento de Geografia da Universidade de Braslia; PsGraduao em Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de Pernambuco; Fundao Universitria Jos Bonifcio; Coletivo Planta Sonhos; Prefeitura Municipal de Porto Alegre; Secretaria de Desenvolvimento Urbano do Governo do Estado da Bahia; e Instituto Cidade Saudvel Icisa, Distrito Federal. ( P F )

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Os levantamentos tambm revelam que os valores dos aluguis nas favelas comprometem boa parte da renda das famlias, que ganham em mdia dois salrios mnimos

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