3 problemas legales comunes en inmuebles

15 de Febrero del 2013 | Editorial Metroscubicos

Asegrate de que todos los papeles estn en orden. A veces, nos olvidamos de revisar que los documentos que nos avalan como propietarios de un inmueble cuentan con el respaldo oficial, si por alguna causa esa es tu situacin aqu te damos algunos consejos.

1. Extraviaste las escrituras de tu propiedad?

Verifica si cuentas con una copia simple de la escritura o con algn recibo que acredite su existencia o indique el nmero de escritura, fecha y notara ante la cual se otorg. Si los tienes puedes acudir a dos instancias: 1.A la notara que emiti dicha escritura pblica o 2.al Archivo General de Notara para solicitar una copia certificada, previo pago de derechos.

Si no cuentas con la copia o con el folio para rastrearla, necesitas acudir al Registro Pblico de la Propiedad. Lleva datos de identificacin del inmueble tales como el recibo del agua o el predial y solicita un antecedente registral de ese bien inmueble.

En el documento aparecer el ltimo dueo y su ttulo de propiedad, por ende, el nmero de escritura pblica, su fecha y el notario que la registr. Con ese dato ya puedes solicitar una copia certificada. Todos las ciudades del pas cuentan con un organismo autnomo que lleva el registro de bienes inmuebles.

El costo para recuperar tus escrituras vara de acuerdo a la entidad y la notara. En el Archivo General de Notaras, el cobro establecido en el Cdigo Fiscal para el DF. es de $2,407 pesos para obtener la copia.

2. Habitas en una casa que heredaste sin adjudicar?

La adjudicacin de la herencia es el ltimo paso en un juicio sucesorio. Adjudicar una herencia es transmitir la propiedad de la persona fallecida o "de cujus" a los herederos, as se acredita ante la sociedad y las autoridades quin es el propietario.

Si esto no se realiza, el difunto seguir apareciendo como el propietario del inmueble. Cuando no existe testamento, hay que tramitar una sucesin intestamentaria. Para ello se debe verificar si hubo hijos, dentro o fuera del matrimonio (no afecta esa condicin siempre y cuando estn reconocidos) y esposa y bajo qu rgimen se casaron: separacin de bienes o sociedad conyugal. Al tener esta informacin sabrs qu porcentaje le corresponde a cada uno de los herederos.

En la sucesin, es el juez o el notario -segn lo dispuesto por el Cdigo Civil- quien determina a los herederos. El primer paso es hacer un inventario de bienes, la valuacin de los mismos y un proyecto de particin que tiene que ser aprobado por el juez o notario en su caso. Despus, se convoca una junta de herederos para nombrar al albacea que representar a la sucesin y se encargar de tramitar todo el juicio.

Una vez aprobado el proyecto, se adjudica la herencia. Cabe sealar que ni el cnyuge ni los hijos tiene prioridad, es cuestin de porcentajes. Por ejemplo, si son dos hijos el porcentaje se dividir en tres por partes iguales y cada uno recibir 33.33%. Esto siempre que el cnyuge no tenga bienes propios que igualen el valor de aquellos que recibirn los hijos. En caso de sociedad conyugal, el cnyuge tiene derecho al 50% de la herencia y el resto se divide entre el nmero de hijos.

3. La propiedad no est inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad?

En este caso, se tiene que llevar a cabo un proceso de inmatriculacin. A menudo, el primer dueo de la propiedad suele omitir el trmite por desinters, en ese sentido, las autoridades no pueden obligarlo a hacer el registro.

Cuando no existen escrituras, es posible que la propiedad tampoco est inmatriculada.

Puede ser un terreno sin construccin o una clara divisin de zonas colindantes pero eso no significa que la propiedad no est determinada. Por el contrario, puedes tener un contrato de compraventa de 1960 y no tenerlo registrado. Lo importante de la escritura pblica es que en ella se consigna el derecho de propiedad de manera fehaciente.

La escritura pblica, al momento de registrar una propiedad, le otorga un carcter de publicidad que te reconoce como propietario frente a todos. Si no se registra la propiedad, el contrato de compraventa tendr validez nicamente entre comprador y vendedor.

Para registrar un bien inmueble ante las oficinas del Registro Pblico de la Propiedad es necesario acompaar al documento pblico o privado, ya sea ttulo de propiedad, escritura pblica o contrato privado de la siguiente documentacin:

1) Acta de levantamiento topogrfico o deslinde catastral

2) Certificado de inscripcin ante el Registro Pblico de la Propiedad

3) Certificado de libertad de gravmenes ante el Registro Pblico de la Propiedad

4) Certificado de libertad de gravmenes fiscales

5) Avalo sobre la propiedad

6) Declaracin del Impuesto sobre la Renta

7) Declaracin del Impuesto sobre Adquisicin de Inmuebles.

Como puedes ver el panorama ms difcil tiene una solucin. Toma en cuenta estos consejos y acude al notario para asegurar tu patrimonio.

El consejo

* Existen Jornadas Notariales donde te ofrecen los servicios con descuento. Por ejemplo, en septiembre es la Jornada de Testamentos. Cada delegacin establece sus fechas. aunque tambin puedes llamar al Colegio de Notarios para mayores informes.

* El Colegio de Notarios tambin ofrece servicio a la comunidad con asesoras gratuitas

http://www.colegiodenotarios.org.mx/

Impuestos por la cesin de una propiedad

19 de Febrero del 2013 | Editorial Metroscubicos

En la industria inmobiliaria es comn encontrar personas que piensan que al ceder una propiedad, llmese terreno, local, casa o departamento, por ser donacin la escrituracin puede ser ms barata que si realizan la misma operacin a travs de un acto de compra-venta, lo cual no es as, pero slo en unos casos.

Lo cierto es que esto slo es posible si la cesin de una propiedad la realizamos en favor de un familiar que se encuentre en grado ascendente o descendente en lnea directa, es decir, si se hace en favor de los hijos o nietos, esposa (o), padres o abuelos.

Esta situacin aplica de esta manera porque en materia de impuestos, la cesin de una propiedad, por ser a titulo gratuito est libre de impuestos para el donante (quien otorga la propiedad), ya

que al no percibir algn ingreso no existe nada que grave fiscalmente dicha transmisin; por lo tanto, lo nico que recibe a cambio es la satisfaccin de haber transferido una propiedad a las personas que l decida, es decir, en otras palabras, a cero ingreso cero impuesto, slo para el donante o transmisor.

Pero, qu ocurre en lo que se refiere a la persona que recibe dicho bien a travs de una cesin de derechos, lamentablemente no pasa igual, el receptor no est exento del impuesto que se causa por dicha operacin. A este gravamen se le denomina impuesto de adquisicin de bienes inmuebles y se tasa de igual manera que si se comprara dicho bien.

Y esta situacin se vuelve ms interesante si la donacin de la propiedad se hace en favor de personas que no son familiares en grado ascendente o descendente en lnea directa (hermanos, sobrinos, primos, concubina o alguna otra persona extraa), lo cual es perfectamente posible y legal, pero entonces la transferencia se grava fiscalmente con un 20% del valor comercial de la cesin que resulte segn el avalo.

Cabe mencionar que el cnyuge slo puede adquirir por donacin, si el matrimonio se celebr bajo el rgimen patrimonial de separacin de bienes, ya que por ley est prohibida la contratacin entre esposos, si la unin se realiz bajo el rgimen de sociedad conyugal.

Por todo esto, podemos concluir que la cesin o donacin de una propiedad slo causa un gravamen para el adquirente, el llamado Impuesto de Adquisicin de Bienes Inmuebles, y si la donacin se hace en favor de personas que no guardan ningn grado de parentesco en lnea directa ascendente o descendente o no es el cnyuge del donante, se graba adems, tambin slo para el adquirente, el llamado Impuesto Sobre la Renta por Adquisicin de Bienes Inmuebles, independientemente de los honorarios del Notario, gastos de escrituracin, costo del avalo y derechos ante el Registro Pblico de la Propiedad.

Este ultimo impuesto toma como base el valor comercial de la propiedad inmobiliaria que se cede y su tasa es del 20% de dicho valor. Este gravamen comnmente se paga al momento de la firma de la respectiva escritura, ya que el Notario por ley est obligado a retenerlo en el momento que l autoriza para enterarlo a las autoridades correspondientes en un plazo mximo de 15 das posteriores a la firma de la escritura.

Podemos concluir que tratndose de una transferencia de inmuebles, la recomendacin es que se haga en favor de personas que guarden un lazo de parentesco en lnea directa, ya sea ascendente o descendente, o bien al cnyuge (padres, abuelos, hijos o nietos) y no as a personas que no guardan estos requisitos, puesto que el donante se ver afectado por el impuesto antes sealado.

Para finalizar, nuestra principal recomendacin es que antes de realizar cualquier contratacin acudas con un especialista inmobiliario, ya sea abogado, agente o Notario y solicites un presupuesto previo a la contratacin.

Facilitan trmites testamentarios en DF

19 de Febrero del 2013 | Editorial Metroscubicos

Para facilitar los trmites testamentarios a los capitalinos, 250 notarios y 150 promotores brindarn asesora en las 16 delegaciones durante todo este ao.

En el Antiguo Palacio del Ayuntamiento, el secretario de Gobierno del DF, Hctor Serrano, y el presidente del Colegio de Notarios, Ignacio Morales Lechuga, firmaron el convenio, con el cual se espera superar los 50 mil testamentos dictados durante el ao pasado.

El Jefe de Gobierno, Miguel ngel Mancera, firm como testigo de honor.

Entre los beneficios estn tarifas preferenciales de 400 pesos para adultos mayores.

Este ao, la edad para acceder a dichos beneficios se redujo de 68 a 65 aos, adems de que el costo del testamento podr cubrirse con la tarjeta de Pensin Alimentaria del Distrito Federal.

"Vamos a seguir con otros programas como aqu ya se anunci, Voluntad Anticipada, seguiremos regularizando tambin la tierra, labor fundamental en esta ciudad, seguiremos haciendo todo lo necesario para que cada vez sea mayor el alcance de estos programas", dijo Mancera.

Morales Lechuga detall que los Testamentos Universales (para la poblacin en general) conservarn el precio de hace 2 aos, que era de mil 200 pesos, una tarifa que representa la tercera parte de lo que normalmente se cobrara.

"Esto permite que el capitalino sea una persona especial en el mbito de la Repblica, porque cuenta con ms garantas con ms derechos y con ms programas sociales que el resto de la Repblica, el reto es hacer llegar esta informacin a la mayor cantidad de capitalinos para que ejerzan estos beneficios", consider.