A

Brasil sustentvel
Potencialidades do mercado habitacional

BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

ndice
Apresentao Moradias e sustentabilidade Habitao no contexto mundial Necessidades criam oportunidades Mapa dos negcios habitacionais 3 4 6 12 18

Apresentao
Esta a primeira de uma srie de cinco* publicaes que analisam os horizontes da economia brasileira para as prximas duas dcadas, com ateno especial para os seus setores mais estratgicos, assim considerados tanto pela sua importncia na gerao da renda nacional como pelas oportunidades de negcios que representam ao longo do tempo. Nesse contexto, a habitao, tema desta publicao, ocupa posto privilegiado, por seu papel na formao do investimento nacional, na promoo da qualidade de vida da populao e, no atual momento da economia brasileira, pelo horizonte de oportunidades que oferece. Os temas abordados na srie Brasil Sustentvel so os seguintes: Potencialidades do mercado habitacional; Crescimento econmico e potencial de consumo; Desafios do mercado de energia; Perspectivas do Brasil na agroindstria; Horizontes da competitividade industrial. condicionantes do cenrio global requisito para projees vlidas do crescimento brasileiro. O instrumental abrange um universo de cem pases, analisados no apenas em seu aspecto estritamente econmico, mas tambm em sua dinmica demogrfica, de qualidade de vida e de recursos humanos e naturais. Para esta publicao, foram considerados mais detidamente os indicadores habitacionais de 24 desses pases. Este trabalho, um esforo conjunto da Ernst & Young Terco e da Fundao Getulio Vargas, procura tambm qualificar a concepo de desenvolvimento para o Brasil nas prximas dcadas. Mais importante que questionar se o Pas crescer muito ou pouco, indagar se crescer bem, ou seja, explorando ao mximo suas possibilidades, porm sem ultrapassar seus limites. A habitao, foco deste estudo, um dos requisitos para crescer bem. Para acompanhar o desenvolvimento desejado em outras reas, cumpre articular governo e esfera privada em uma ao conjunta, tendo em vista a dimenso de recursos e necessidades que abrange. Esta publicao traz elementos valiosos tanto para o debate da questo como para o planejamento das empresas.

* Essa publicao foi produzida em 2008. Desde ento, a srie Brasil Sustentvel conta com seis publicaes. A ltima delas, intitulada Brasil Sustentvel Impactos Socioeconmicos da Copa do Mundo 2014, foi lanada em 2010.

Esta abordagem inicial leva em conta as potencialidades do Brasil em sua interao com o mercado mundial, a fim de delinear cenrios at o ano de 2030. Uma viso aprofundada do comportamento dos principais fatores

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Moradias e sustentabilidade
Desafios rumo a 2030
Nos ltimos dois anos, o Brasil tem registrado aumentos considerveis no nmero de financiamentos imobilirios, mas est longe de alcanar o volume verificado em 1980, no auge das operaes do extinto Banco Nacional de Habitao (BNH). A metodologia de cenrios aplicada para analisar as potencialidades do mercado habitacional brasileiro mostra que, para perseverar na trilha do desenvolvimento sustentado, as inverses na rea habitacional so estratgicas, seja para manter um ritmo vigoroso de crescimento econmico, seja para atingir nveis mais altos de qualidade de vida da populao. O cenrio de referncia adotado neste estudo aponta para resultados significativos para a economia brasileira, independentemente de reformas estruturais que potencializem o seu crescimento. O aperfeioamento do sistema tributrio e a reforma da previdncia, por exemplo, ampliariam a capacidade de gerao de renda, mas, mesmo sem esses fatores, o Pas tem um alto potencial de melhorar sua posio no contexto mundial. Os bons resultados, em contrapartida, esto condicionados a uma interao harmnica de variveis-chave da economia, devendo sustentar uma rota estvel de crescimento at 2030. Assim, necessrio, por exemplo, que o mercado brasileiro seja capaz de atender a sua demanda habitacional. Trata-se, na realidade, de um grande desafio, pois a taxa de crescimento das famlias brasileiras ser de 2% ao ano nos prximos 23 anos. A experincia mexicana mostra que possvel para um pas em desenvolvimento, com caractersticas socioeconmicas semelhantes s do Brasil, conseguir um patamar mais alto de crdito imobilirio. As projees mostram que 75% das necessidades habitacionais o que envolve novas moradias e reformas recebero crdito no Mxico em 2008. No caso do Brasil, as necessidades habitacionais atuais somam 2,1 milhes de atendimentos, envolvendo construo, reforma, manuteno e reparo de moradias e aquisio de terrenos. Oferecer crdito na proporo verificada no Mxico significa mais que triplicar o nmero de financiamentos concedidos em 2007, ou seja, chegar a 1,6 milho de crditos anualmente. A feliz constatao que o Pas tem condies, sim, de atender demanda por moradias e eliminar seu dficit habitacional no horizonte de tempo considerado, levando-se em conta os avanos econmicos e institucionais obtidos desde a dcada de 1990. A indstria da construo encontra-se em ritmo crescente de atividades, e parte significativa dos aperfeioamentos demandados pelos diversos segmentos da cadeia produtiva est em curso. O resultado, como pde ser verificado nos ltimos dois anos, uma expanso expressiva do crdito habitacional e a participao macia do investidor externo nas captaes das construtoras brasileiras no mercado aberto.

Pressupostos para a lucratividade

Por sua pujana e suas potencialidades, o Brasil avaliado internacionalmente como um grande mercado na rea imobiliria, colocando-se na rota dos grandes investidores do setor. Nesse contexto, a crise externa desencadeada nos Estados Unidos pode at mesmo se tornar um fator positivo, pois no mercado brasileiro encontram-se grandes oportunidades em real estate. O cenrio de referncia permite, por fim, estimar a dimenso desse mercado na rota rumo a 2030. O faturamento das construtoras, por exemplo, saltar de R$ 53,5 bilhes, em 2007, para R$ 129,6 bilhes, em 2030. Igualmente importante para o planejamento das empresas do setor a projeo, baseada em premissas demogrficas e socioeconmicas, das transformaes pelas quais passar a demanda habitacional do Pas. Como ser visto, o processo de qualificao do mercado consumidor brasileiro traz novas oportunidades. Conhec-las em profundidade condio para aproveit-las.

A O Brasil avaliado internacionalmente como

um grande mercado na rea imobiliria, colocando-se na rota dos grandes investidores do setor.

O mercado em 2007 e em 2030, R$ bilhes*

446,7 446,7 2007 2030 290,4 241,7 165,2 165,2 99,8 69,2 Investimento habitacional Valor das construes 25,3 Valor das Vendas de materiais construes de construo** Vendas de materiais Crdito (%) ao ano de construo** imobilirio*** 241,7 203,6 99,8 69,2 25,3 Crdito imobilirio*** 290,4 203,6 2007 2030

Investimento habitacional

4,4%

(%) ao ano3,9%

4,8%

11,2%

Fonte: FGV (*) A preos de 2007. (**) Para construo e reforma de moradias. (***) Concedido no ano.

4,4%

3,9%

4,8%

11,2%

44

O investimento habitacional em R$ bilhes*

350 350 300 250 200 150 100 50 1971 a 1975 1976 a 1980 300 250 200 150 100 50 1971 a 1975 1981 a 1985 1976 a 1980 1986 a 1990 1981 a 1985 1991 a 1995 1986 a 1990 1996 a 2000 1991 a 1995 2001 a 2005 1996 a 2000 2006 a 2010 2006 a 2010 2016 a 2020 2011 a 2015 2021 a 2025

446,7

2001 a 2005 2011 a 2015

2016 a 2020 2026 a 2030

2021 a 2025

202 20

Fonte: FGV (*) A preos de 2007.

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Habitao no contexto mundial

Um diferencial para crescer
O estudo das experincias internacionais na rea habitacional revela a importncia de investimentos na construo de novas moradias e tambm em manuteno e reforma dos imveis para o crescimento econmico e, mais ainda, para o desenvolvimento sustentado. Essa anlise contribui para a elaborao de cenrios para o mercado brasileiro, visto que tais experincias ilustram as relaes econmicas que levaram alguns pases a obter sucesso nessa rea e indicam as possibilidades de crescimento no Brasil. O caso da Coreia do Sul, nesse contexto, mostra como um pas com carncias habitacionais de grande magnitude pde equacionar a questo em um espao de tempo relativamente curto. A Coreia partiu, em 1985, de um patamar de investimento per capita em habitao de US$ 308 e chegou a US$ 1.320 em 2005. Nesse perodo, os investimentos habitacionais contriburam com 0,64 ponto percentual do crescimento econmico de 6,6% ao ano a maior taxa de expanso do PIB entre as 24 economias analisadas mais detidamente por este trabalho. Entre os anos de 1985 e 1995, essa contribuio foi ainda maior, de 1,20 ponto percentual do crescimento econmico de 8,7% ao ano. Na Unio Europeia, a Espanha um caso emblemtico. Entre 1985 e 2005, o investimento habitacional per capita elevou-se trs vezes. Esse aumento foi acompanhado de um crescimento econmico robusto para o padro europeu, da ordem de 3,3% ao ano. De 1995 a 2005, o PIB cresceu em mdia 3,63%, e o investimento residencial foi responsvel por 0,53 ponto percentual do crescimento ou por 14,5% do total. A Irlanda, por sua vez, um exemplo sem precedentes. O investimento per capita em habitao cresceu mais de oito vezes entre 1985 e 2005. O impacto desse aumento no PIB foi igualmente significativo. Entre 1995 e 2005, o crescimento econmico irlands alcanou uma mdia de 7,48%, com uma contribuio de 1,21 ponto percentual da rea habitacional, ou seja, de 16%. Os investimentos em moradia nos Estados Unidos so um caso parte

Em todos os pases com aumento dos investimentos habitacionais, houve previamente mudanas que possibilitaram a melhoria dos sistemas de financiamento.

pela sua dimenso representavam 6,2% de seu PIB em 2005 e, na prtica, o mercado habitacional americano superior ao conjunto de 15 pases da Unio Europeia. O setor cresceu a uma taxa surpreendente no perodo 19852005, tendo sido responsvel por uma parcela expressiva dos bons resultados da economia americana. O investimento habitacional per capita mais que dobrou e foi responsvel por 0,49 ponto percentual, ou 16%, do crescimento de 3,1% do PIB. De 1995 a 2005, a contribuio do segmento housing foi ainda maior: de 0,60 ponto percentual, ou 18%, de uma evoluo do PIB de 3,31% ao ano. Uma referncia particularmente importante para o contexto brasileiro o Mxico, pas com o qual o Brasil guarda semelhanas socioeconmicas. Os investimentos habitacionais mexicanos ainda so baixos na comparao com as economias desenvolvidas, mas seu crescimento continuado a partir dos ltimos anos da dcada de 1990 permitiu a obteno de resultados expressivos. Os investimentos em habitao aumentaram 33% entre 1995 e 2005 e responderam por 0,50 ponto percentual da taxa de

crescimento econmico de 3,62%. A comparao com a economia brasileira eloquente. A taxa mdia de crescimento do Brasil entre 1995 e 2005 foi de 2,38%, com uma contribuio de 0,27 ponto percentual dos investimentos em habitao. A anlise mostra que a expanso do PIB mexicano foi superior brasileira sobretudo pelo bom desempenho de seu mercado imobilirio. A observao do conjunto de pases permite uma generalizao: economias com maior investimento habitacional sustentam taxas de crescimento mais elevadas.

habitao. importante notar que o crescimento da economia global foi alimentado em boa medida pela aplicao de recursos em moradia. Na Unio Europeia, a unificao dos mercados de capitais teve contribuio decisiva, ao criar um ambiente de maior mobilidade de poupanas. Esse processo levou criao de novos produtos e reduo das taxas de juros, o que favoreceu o mercado de crdito hipotecrio. A partir de meados da dcada de 1980, no mbito de cada pas, foram postas em prtica polticas que possibilitaram o bom desempenho do mercado imobilirio. Na Espanha, o governo privilegiou a desregulamentao do mercado hipotecrio e a agilizao do processo de registro dos imveis. De maneira geral, os pases da Unio Europeia eliminaram os controles sobre as taxas de juros. Mesmo um mercado consolidado como o americano, cujo modelo de financiamento habitacional serve de referncia para boa parte do mundo, implantou, nesse perodo, transformaes em seu sistema de hipotecas securitizadas.

A importncia dos avanos institucionais

Em todos os pases em que houve aumento dos investimentos habitacionais, ocorreram previamente mudanas institucionais importantes que possibilitaram uma melhora no funcionamento dos sistemas de financiamento. Esses aperfeioamentos aconteceram de forma intensa nos ltimos anos, em um contexto econmico mundial favorvel que contribuiu para o aumento dos investimentos em

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Inovaes tecnolgicas deram origem a ferramentas mais rpidas de aprovao do crdito que, em conjunto com a reduo das taxas de juros, conseguiram popularizar sua utilizao e favoreceram o boom verificado at 2005. Entre as lies que os pases desenvolvidos oferecem est a importncia da construo de um aparato regulatrio confivel. H questes de consenso e outras nem tanto. Um exemplo so as taxas de juros: em algumas naes essas alquotas so flexveis, em outras no se alteram ao longo do

contrato so rgidas, portanto. Em algumas economias, o Estado possui um papel mais forte como garantidor dos emprstimos, alm de ser provedor de parte dos recursos destinados moradia das famlias de baixa renda; em outras, sua atuao bem mais discreta. Um aspecto que est presente em praticamente todas as boas solues a existncia de um mercado secundrio slido de ttulos, responsvel por elevar os fundos do sistema. Outra caracterstica comum a existncia de um conjunto de medidas que asseguram um

acesso rpido e desburocratizado ao crdito e, ao mesmo tempo, proporcionam garantias slidas aos investidores. A presena do Estado depende muito da experincia histrica do pas, mas, para atender as famlias de baixa renda, o mais usual que sirva de provedor parcial dos recursos.

Crises e a busca de novos mercados

O crescimento da demanda por imveis verificado no

Estados Unidos, investimento habitacional per capita em US$*

3.000

2.500

2.000

2.113

1.500

1.000

500

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005 2007

Fonte: FGV e OCDE (*) US$ de 2005 ajustados Paridade do Poder de Compra.

perodo 1985-2005 foi algo absolutamente indito na histria recente de boa parte das economias desenvolvidas. A rigidez inicial da oferta imobiliria favoreceu a elevao dos preos nesses pases, embora em magnitudes distintas. Esse aumento estimulou a construo de novas moradias e a concesso de crdito, mas trata-se de uma rota por vezes pontuada por percalos. Em muitas naes, a elevao dos preos dos imveis alcanou nveis insustentveis. A partir de meados de 2006, o crescimento expressivo da oferta acabou por levar a uma queda de preos. A bolha comeou a estourar a partir do maior mercado imobilirio, os Estados Unidos. A enorme facilidade na obteno de crdito e o processo de valorizao dos imveis contriburam para aumentar o risco do crdito hipotecrio americano. Na configurao da crise, pesou o fato de a valorizao momentnea dos imveis ter atribudo contabilmente um valor de garantia real das dvidas hipotecrias superior importncia que poderia ser obtido num futuro prximo. Ademais, a situao foi agravada porque a concesso de emprstimos se deu em detrimento da qualidade do crdito, o que fomentou a inadimplncia e os problemas de liquidez dos bancos. Tal circunstncia redundou na exploso do segmento do mercado de maior risco, o chamado subprime.

Mediante a anlise da crise americana, fica evidente que seu mercado habitacional sofreu uma interrupo no processo de crescimento por problemas relacionados forma de concesso dos crditos. Ou seja, uma crise financeira que no est vinculada ao esgotamento do mercado habitacional em si, mas que determinou uma profunda reduo dos investimentos residenciais. As boas perspectivas para a economia dos Estados Unidos no percurso at 2030 indicam uma retomada do investimento medida que o ajuste dos valores de ativos seja absorvido pelo mercado. Num contexto de globalizao de capitais, a crise no ficou restrita s fronteiras americanas. Na Unio Europeia, em pases como a Espanha e a Irlanda, os preos dos imveis tambm comearam a declinar, ainda que no dramaticamente como ocorreu nos Estados Unidos. A maioria dos pases europeus possui sistema fixo de taxa de juros, o que reduz o impacto de sua elevao nos contratos em andamento. Alm do aspecto estritamente financeiro, o declnio que se comea a observar na Europa est relacionado com o esgotamento da demanda. O crescimento populacional vem se estabilizando em diversos pases as projees mostram a reduo da populao alem, por exemplo. Nos principais mercados da Unio Europeia, o fim do boom era questo de tempo.

10 BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Mapa da habitao
O investimento habitacional em pases selecionados

Unio Europeia
Investimento habitacional per capita em US$*, 2005 Unio Europeia Turquia Canad Japo Austrlia Nova Zelndia Coreia do Sul Unio Europeia Mxico Turquia Estados Unidos Canad Brasil Japo Austrlia Coreia do Sul Mxico Estados Unidos Brasil 1.400
1.200 1.000 800 600 1.400 400 1.200 200 1.000 800 1970 600 400 200

Crescimento econmico entre 1995 e 2005 (% ao ano) 2,24% 4,13% 3,34%

Contribuio para o crescimento (pontos percentuais) 0,34 0,58 0,45 0,19 Contribuio para 0,57 o crescimento (pontos 0,45 percentuais) 0,64 0,34 0,50 0,58 0,60 0,45 0,27 0,19 0,57 0,45 0,64 0,50 0,60 0,27

Pas
Irlanda 5.388,14 Portugal 2.283,61 Grcia 2.133,78 Noruega 5.390,72 Islndia 3.608,19 Unio Europeia Espanha 2.406,00 Holanda 2.072,00 ustria 1.443,51 Pas Alemanha 1.537,50 Irlanda 5.388,14 Gr-Bretanha 1.315,60 Portugal 2.283,61 Frana 1.396,13 Grcia 2.133,78 Dinamarca 1.671,04 Noruega 5.390,72 Itlia 1.236,88 Islndia 3.608,19 Finlndia 1.810,58 Espanha 2.406,00 Sucia 922,07 Holanda 2.072,00 ustria 1.443,51 Alemanha 1.537,50 Gr-Bretanha 1.315,60 Frana 1.396,13 Dinamarca 1.671,04 Itlia 1.236,88 Finlndia 1.810,58 Sucia 922,07 7,48% 2,35% 3,92% 2,83% 4,31% 3,63% 2,28% 2,21% 1,37% 7,48% 2,79% 2,35% 2,14% 3,92% 2,10% 2,83% 1,27% 4,31% 3,46% 3,63% 2,73% 2,28% 2,21% 1,37% 2,79% 2,14% 2,10% 1,27% 3,46% 2,73% 1,21 1,13 0,72 0,72 0,58 0,53 0,35 0,30 0,30 1,21 0,30 1,13 0,28 0,72 0,28 0,72 0,22 0,58 0,16 0,53 0,10 0,35 0,30 0,30 0,30 0,28 0,28 0,22 0,16 0,10

1.672,75 405,09 2.178,24 1.199,61 Investimento 2.246,51 habitacional per capita em 1.668,18 US$*, 2005 1.320,24 1.672,75 495,24 405,09 2.582,51 2.178,24 241,67 1.199,61 2.246,51 1.320,24 495,24 2.582,51 241,67

1,20% Crescimento 3,56% entre econmico 1995 e 2005 3,05% (% ao ano) 4,44% 2,24% 3,62% 4,13% 3,31% 3,34% 2,38% 1,20% 3,56% 4,44% 3,62% 3,31% 2,38%

Fonte: FGV e OCDE Nova Zelndia 3,05% 1.668,18 (*) US$ de 2005 ajustados Paridade do Poder de Compra.

Investimento habitacional per capita em US$*

Coreia do Sul
1.320

495

Mxico Coreia do Sul

Brasil
241

1.320

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005 495

Mxico

Brasil
241

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

Fonte: FGV e OCDE (*) US$ de 2005 ajustados Paridade do Poder de Compra.

11

Pode-se afirmar que o grande ciclo de expanso dos investimentos habitacionais nos pases desenvolvidos est chegando ao fim. Se nos Estados Unidos a crise mais conjuntural, na Europa h aspectos estruturais que indicam algo mais duradouro. Isso explica por que os investidores procuram novos mercados em pases como o Mxico, o Brasil, a China e a ndia. Ao alocar seus capitais, eles levam em considerao a estabilidade econmica, o nvel de renda, a expectativa de desenvolvimento econmico, as tendncias de crescimento populacional, os sistemas de financiamento e os ambientes institucional e jurdico. O Brasil oferece boas condies em todos esses aspectos.

Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004: responsvel pelo aprimoramento do Patrimnio de Afetao, cujo objetivo proteger o adquirente de imveis; a lei tambm estabeleceu para os casos de disputa judicial a continuidade de pagamento da parcela da prestao sob a qual no h discordncia (o chamado valor incontroverso).

construtoras e incorporadoras brasileiras uma excelente oportunidade de entrar no mercado. Em 2007, quando os Estados Unidos j se ressentiam dos subprime, o setor imobilirio brasileiro continuou recebendo recursos do exterior, num volume de R$ 8,3 bilhes nos IPOs. Para entender as motivaes dessa entrada de dinheiro, devese levar em conta que os fatores de risco que desencadearam a crise imobiliria nos pases desenvolvidos no esto presentes no Brasil, onde as condies de concesso de crdito habitacional so muito mais restritivas e h um grande horizonte de demanda. No rescaldo da crise nos mercados norte-americano e europeu, o Brasil poder ter um papel de destaque, o que o credencia a um rpido crescimento.

Avanos do mercado brasileiro

O sistema de financiamento habitacional brasileiro tem verificado aprimoramentos que vo ao encontro de solues consensualmente aceitas por seus agentes. Os aperfeioamentos promoveram uma desregulamentao importante e fortaleceram as garantias oferecidas para os investidores. Entre os avanos no plano legal, vale destacar: Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997: com ela, foi institudo o Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI), foram criadas as companhias securitizadoras de crditos imobilirios, estabelecidos os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs) e introduzida a alienao fiduciria de bens imveis;

Essas mudanas, associadas a um ambiente macroeconmico favorvel ao crescimento da renda e queda dos juros, expandiram a oferta de crdito e atraram o capital externo. Entre 2002 e 2007, o fluxo anual de crdito imobilirio passou de R$ 4,8 bilhes para R$ 25 bilhes. Essa prosperidade atrai o investidor estrangeiro, que identifica na captao primria (IPOs) de

12 BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Necessidades criam oportunidades

No desenho do cenrio de referncia e na projeo do mercado imobilirio brasileiro, o passo mais importante a anlise simultnea dos fatores demogrficos e da dinmica socioeconmica que condicionam a formao de famlias e, por consequncia, as necessidades de investimentos habitacionais para os prximos anos. Trata-se, em ltima instncia, de integrar as projees das necessidades habitacionais do Pas com o panorama traado para a economia brasileira. As necessidades habitacionais de um pas so ditadas por trs elementos principais: dinmica familiar: processo de formao de novas famlias, que influenciado pela evoluo da renda e pelo crescimento populacional; dficit habitacional: passivo habitacional decorrente do no- atendimento das necessidades de moradia ao longo dos anos; de crescimento do nmero de famlias, alm do fator demogrfico, considerado tambm o crescimento da renda, por se tratar de um elemento que influencia diretamente as decises sobre o momento de formao da famlia, o nmero de filhos e a necessidade de coabitao familiar. A relao entre o aumento do nmero de habitantes e a necessidade de construo de novas moradias direta. O crescimento populacional, por sua vez, determinado pela fecundidade da populao, por sua mortalidade e por movimentos migratrios. Mas h dois aspectos igualmente importantes na questo: o processo de urbanizao e a evoluo da estrutura etria. A sada do campo para a cidade acarreta uma nova necessidade habitacional por si s, alm de implicar novos condicionamentos culturais, como a deciso de ter um nmero menor de filhos. O amadurecimento da populao, por sua vez, altera a configurao das necessidades habitacionais. Para entender esse aspecto, basta lembrar que, a partir de certa idade, os jovens formam suas famlias e desejam ter suas prprias moradias; que um casal na faixa dos 40 anos costuma buscar uma nova residncia, geralmente mais ampla; e que os idosos, por sua vez, demandam casas menores. O nmero de famlias pode tambm ser maior ou menor em razo das condies econmicas. Existe certa proporcionalidade entre o nmero de adultos de determinada populao e o de famlias constitudas, mas tal relao se altera quando a situao econmica favorece a formao precoce de famlias e a antecipao da deciso de ter filhos. Ilustram o tema os movimentos ocorridos no Chile, na dcada de 1990, e mais recentemente na Espanha e na Irlanda, pases em que houve uma reverso momentnea na tendncia de declnio no nmero de crianas, em virtude da formao precoce de famlias.

O cenrio demogrfico
Nos ltimos 17 anos, a populao brasileira cresceu a uma taxa de 1,5% ao ano, superior mdia mundial de 1,4%, passando de 146,6 milhes de habitantes, em 1990, para 189,1 milhes, em 2007. Em 1990, 74,8% dos brasileiros viviam nas reas urbanas o percentual subiu para 85,1% em 2007.

depreciao: necessidade de reposio do estoque habitacional desgastado. O ritmo de formao das famlias o principal determinante das necessidades habitacionais de um pas. Na elaborao das projees

A participao cada vez maior da mulher do nvel de escolaridade tero reflexos negativos no crescimento populacional.

brasileira no mercado de trabalho e o aumento

Nos prximos nove anos, a combinao de renda em crescimento com fecundidade em queda ir contribuir para que a diminuio da taxa de crescimento habitacional se acentue ainda mais. Mesmo com a reduo da mortalidade infantil, a participao cada vez maior da mulher brasileira no mercado de trabalho e o aumento generalizado do nvel de escolaridade tero reflexos negativos no crescimento populacional, que cair para 1,1%, nmero equivalente ao esperado para a mdia mundial. Para os 13 anos seguintes, de 2017 a 2030, a tendncia histrica de queda se acentuar, e a taxa de crescimento populacional ficar abaixo de 1%. Nos pases desenvolvidos, a tendncia de reduo da taxa de crescimento populacional, associada ao aumento da expectativa de vida, vem determinando uma mudana bastante relevante no perfil da populao. No Brasil, j possvel observar mudanas significativas na distribuio da pirmide etria. Em 1990, a idade mdia do brasileiro era de 25,6 anos e sua expectativa de vida, de 66,3 anos e apenas 36,4% da populao tinha 30 anos ou mais. Em 2007, a idade mdia subiu para 29,8 anos e a expectativa de vida, para 72,4 anos e 45,7% da populao j estava com 30 anos ou mais.

Pirmide etria
2007 2030

Idade (anos) 100+ 95-99 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 20 15 10 5 5 10 15 20

Milhes

Milhes

Fonte: IBGE e Naes Unidas

14 BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Populao urbana
(%)
100

Crescimento demogrfico
(% ao ano)

91,1%

3,5% 3,0% 2,5%

80

60

2,0% 1,5% 1,0%

40

20

0,7%

0,5%

1950

60

70

80

90

00

10

20

2030

1950

60

70

80

90

00

10

20

2030

Fonte: IBGE e Naes Unidas

Em 2017, a idade mdia do brasileiro ser de 32,5 anos, sua expectativa de vida, de 74,7 anos e 51,5% da populao ter 30 anos ou mais. No Brasil de 2030, que ter 91,1% da populao nas cidades, a idade mdia ser de 36 anos e quase 60% da populao ter 30 anos ou mais. Portanto, haver mais adultos aptos a formar famlia e a demandar moradia. Vale notar que, em 2007, alguns pases que iniciaram esse amadurecimento mais cedo, como o Chile e a Coreia do Sul, j possuam uma expectativa de vida superior que os brasileiros tero em 2030: 78,6 anos.

esse crescimento, de 58%, representa mais que o dobro do ritmo de aumento populacional mundial. A reduo da taxa de natalidade tambm ter reflexos no tamanho das famlias, que passar de 3,1 pessoas, em 2007, para 2,4 em 2030. A distribuio por faixa de renda mostra que o crescimento das famlias ser mais acentuado nas parcelas de maior poder aquisitivo. Entre 2007 e 2030, haver um encolhimento do nmero de famlias com renda at R$ 1 mil, e sua participao no total passar de 53% para 31%. Ao longo desses 23 anos, podem-se antever dois perodos distintos. Dos 15,3 milhes de novas famlias que se formaro na prxima dcada, 57% estaro na base da pirmide social, com renda familiar inferior a R$ 2 mil. De 2017 em diante,

essa tendncia muda, e 78% dos 19,9 milhes de novas famlias tero rendimentos entre R$ 2 mil e R$ 8 mil. Esses dois ciclos, com dinmicas distintas, tm implicaes na forma de conduo da poltica habitacional e nos negcios das empresas da construo. Na primeira fase, que vai at 2017, a poltica habitacional fundamentada em subsdios ganha mais relevncia como mecanismo de complementao da renda das famlias mais pobres. Na segunda fase, em que as faixas de menor renda diminuem, os subsdios tornam-se menos importantes. Aps 2017, os mecanismos de mercado e as condies do crdito passaro a ser ainda mais preponderantes no atendimento das necessidades habitacionais. Para as empresas, construtoras

As novas famlias
Entre 2007 e 2030, o nmero de famlias no Brasil passar de 60,3 milhes para 95,5 milhes

15

Populao e famlias
Em milhes

Anos 2007 2017 2030

Famlias 60,3 75,6 95,5

Em milhes

Populao 189,1 211,2 233,6

Pessoas por famlia 3,1 2,8 2,4

Fonte: IBGE e FGV

Anos 2007 2017 2030 Classes de renda de R$ 1.000 a R$ 2.000 de R$ 2.000 a R$ 4.000 de R$ 4.000 a R$ 8.000 de R$ 8.000 a R$ 16.000 de R$ de 16.000 a R$ 32.000 Classes renda mais de R$ 32.000 at R$ 1.000 Total de R$ 1.000 a R$ 2.000 de R$ 2.000 a R$ 4.000 de R$ 4.000 a R$ 8.000 de R$ 8.000 a R$ 16.000 de R$ 16.000 a R$ 32.000 mais de R$ 32.000 Total

2007
15,5 8,4 3,3 1,1 0,3 0,0 31,7 60,3 15,5 8,4 3,3 1,1 0,3 0,0 60,3

Famlias 60,3 75,6 95,5

Em milhes

Populao 189,1 211,2 233,6

Pessoas por famlia 3,1 2,8 Taxa de crescimento 2,4 (%) ao ano -0,4% 2,5% 4,2% 5,4% 6,1% Taxa de crescimento 7,4% (%) ao ano -0,4% 2,0% 2,5% 4,2% 5,4% 6,1% 7,4% 10,1% 2,0%

2030
27,6 21,8 11,0 4,3 1,3 0,3 29,1 95,4 27,6 21,8 11,0 4,3 1,3 0,3 95,4

at R$ 1.000 Distribuio das famlias por31,7 classes de renda 29,1

Em milhes

2007

2030

10,1%

Fonte: IBGE e FGV

ou indstrias, haver alterao no perfil de seu pblico-alvo e, portanto, no leque de produtos a serem oferecidos.

O passivo habitacional
Em boa parte dos pases em desenvolvimento, as necessidades habitacionais correntes no so completamente satisfeitas. Assim, alm do acrscimo de demanda ocasionada pela formao de novas famlias, devem ser consideradas

as famlias que vivem atualmente em moradias inadequadas ou coabitam com outras, por carncia de renda. O dficit habitacional a medida das carncias de moradia e compreende duas dimenses: inadequao: composta pelos domiclios improvisados, pelas casas rsticas, pelas moradias em favelas e pelos cortios;

coabitao: corresponde ao nmero de casas em que h mais de uma famlia residente.

Em 2005, a carncia brasileira de moradias atingiu 7,8 milhes de domiclios, o que equivale a 14,7% da demanda. O dficit por coabitao representou a maior parcela do problema: 4,3 milhes de domiclios. Em termos absolutos, o problema habitacional assume dimenso mais crtica nas regies Sudeste e Nordeste, nessa ordem. Em termos relativos, ou seja, considerando a relao entre dficit e nmero de domiclios, constata-se que os piores resultados esto nas regies Norte e Nordeste.

16 BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Dficit habitacional por regio e componente, em 2005

Em mil moradias Norte 1.071,8 POR REGIO
464,0 607,8

Nordeste 2.737,3

1.487,4 1.249,9 Nordeste 2.737,3

BRASIL

Total: 7.833,0

Norte 1.071,8

28,9% POR REGIO 20,5% 1.487,4 1.249,9

464,0 607,8

BRASIL
Coabitao Total:

4.303,2

Inadequao 7.833,0

Centro-Oeste 355,9
97,3 258,5

9,2% 28,9% 12,4% 20,5% Sudeste 2.950,7

3.529,8

Coabitao

Inadequao

Sul Centro-Oeste 717,3 355,9

97,3 211,3 258,5 506,0

8,6% 9,2%

4.303,2 3.529,8 14,7% Dficit relativo

1.587,2 1.363,5 12,4% Sudeste 2.950,7

Fonte: IBGE e FGV

Sul 717,3

8,6%

14,7%
9,7% 9,6%

Dficit relativo

1.587,2 Coabitao 1.363,5 Inadequao 7,5% 6,6%

211,3 506,0

5,7% Dficit relativo por 4,8%faixa de renda e componente, em 2005 (%) das famlias 3,3% 2,0% 9,7% 9,6%
at R$ 1.000 de R$ 1.000 a R$ 2.000 5,7% de R$ 2.000 a R$ 4.000

1,8% 0,5%
de R$ 4.000 a R$ 8.000

1,4% 0,2%
de R$ 8.000 a R$ 16.000

Coabitao Inadequao 1,0% 0,2% 1,0% 0,0%

mais de R$ 32.000

de R$ 16.000 a R$ 32.000

7,5%

Total 6,6%

4,8% 3,3% 2,0% 1,8% 0,5% 1,4% 0,2%

de R$ 8.000 a R$ 16.000

1,0%

0,2%

1,0% 0,0%
mais de R$ 32.000 Total

at R$ 1.000
Fonte: IBGE e FGV

de R$ 1.000 a R$ 2.000

de R$ 2.000 a R$ 4.000

de R$ 4.000 a R$ 8.000

de R$ 16.000 a R$ 32.000

17

H uma concentrao da carncia habitacional nas faixas de menor renda familiar, o que vale tanto para o dficit por inadequao quanto por coabitao. Cerca de 10% das moradias das famlias com renda at R$ 1 mil eram inadequadas e percentual similar apresentava coabitao. Somados os dficits por inadequao e por coabitao, chega-se a um total de quase 20% dos domiclios dessa classe de renda. O passivo habitacional uma questo particularmente grave nos pases em desenvolvimento. Alguns, como o Chile e o Mxico, tm sido mais bem-sucedidos nas polticas de reduo do dficit de moradias. A poltica governamental

para o setor , nesse sentido, um fator crtico que influencia os cenrios possveis para o mercado imobilirio brasileiro.

torno de 50 anos, chega-se a uma taxa de depreciao de 3% ao ano. Para calcular o valor dos investimentos requeridos para repor a depreciao, necessrio ainda determinar o valor do estoque habitacional, estimado a partir do fluxo de investimentos em cerca de R$ 2 trilhes em 2007. Para 2008, o valor do investimento necessrio para repor a depreciao dos imveis de R$ 59 bilhes. A necessidade de reposio varia de acordo com a faixa de renda assim, cerca de 60% desse investimento deve ser destinado recuperao dos imveis das famlias com rendimento mdio at R$ 2 mil.

A reposio de moradias
A conservao de moradias tambm gera necessidades diretamente relacionadas ao volume e idade do estoque habitacional. A depreciao definida usualmente como uma taxa que se aplica sobre o valor de um ativo. Tendo em vista a evoluo das moradias no Brasil entre 1940 e 2005, estima-se uma idade mdia dos imveis brasileiros de 35 anos e, considerando uma vida til em

Estoque de capital habitacional

Por faixa de renda, 2007* TOTAL

R$ 1.968,9
BILHES

667,7
(33,9%)

501,9
(25,5%)

398,1
(20,2%)

234,7
(11,9%)

123,4
(6,3%)

36,8
(1,9%)

6,3

(0,3%)

Renda at R$ 1.000

De R$ 1.000 a R$ 2.000

De R$ 2.000 a R$ 4.000

De R$ 4.000 a R$ 8.000

De R$ 8.000 a R$ 16.000

De R$ 16.000 a R$ 32.000

Mais de R$ 32.000

Fonte: FGV (*)Em R$ bilhes.

18 BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Mapa dos negcios habitacionais

Cenrios positivos
Necessidade habitacional no o mesmo que demanda por moradias. A necessidade uma possibilidade de demanda, cuja efetivao ir depender das condies econmicas: a renda das famlias, a estrutura de financiamento e a eficcia da poltica habitacional. As famlias sempre encontram alguma forma de morar, mas se no for em um domiclio adequado elas engrossaro os nmeros do dficit habitacional. Na rota rumo a 2030, o Pas deve encontrar alternativas para equacionar o dficit habitacional e o surgimento de novas famlias. Na verdade, caber iniciativa privada suprir parte expressiva das necessidades geradas por esses novos ncleos familiares, de maneira que a poltica habitacional seja complementada por recursos necessrios para a populao de baixa renda. O cenrio de referncia prev um crescimento econmico mdio de 4%, num contexto de alta mobilidade social. Tambm est prevista a reduo gradativa da taxa de juros dos financiamentos habitacionais para o patamar de 7,5% ao ano em 2030. Com a combinao de queda dos juros e ampliao gradativa do volume de subsdios, possvel vislumbrar o investimento habitacional do Pas alcanando nveis bem superiores ao verificado nos ltimos 17 anos. Esse mesmo cenrio pressupe ainda a consolidao do mercado secundrio de crditos e a maior agilidade na concesso dos financiamentos. Daqui a 23 anos, o Pas ter um contingente de mais de 233 milhes de pessoas e cerca de 95,5 milhes de famlias. Nas condies estudadas, estima-se uma mdia de 2,5 pessoas por moradia, o que significar cerca de 93,1 milhes de domiclios um crescimento de aproximadamente 66% em relao a 2007. Nesse perodo, 37 milhes de moradias surgiro em todo o Pas, uma mdia de 1,6 milho de novas residncias por ano. O investimento tambm ir reduzir o passivo habitacional. O dficit por inadequao dever ser completamente eliminado at 2030. A coabitao ser fortemente reduzida, passando a representar

A Em 2030, o Brasil ter um contingente de mais de

230 milhes de pessoas e cerca de 95 milhes de famlias. A mdia ser de 2,5 pessoas por moradia, o que significa 93,1 milhes de domiclios.

Estoque de capital habitacional e PIB per capita em R$ de 2007

PIB Capital habitacional

28,230 26,739
25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2010

2020

2030

Fonte: FGV

2,5% do total de domiclios nesse contingente, estaro muitas famlias que coabitam por opo. Assim, considerando o atendimento da demanda por moradias e as construes e reformas para a erradicao progressiva do passivo habitacional, o cenrio de referncia indica que, a cada ano, haver um acrscimo mdio de 1,745 milho de domiclios adequados (novas casas e

reformas) ao estoque habitacional do Pas. O fluxo anual de investimentos habitacionais ser de aproximados R$ 316 bilhes, sendo R$ 219 bilhes, entre 2008 e 2017, e R$ 390 bilhes, no perodo 2018-2030. Esse montante de investimentos representar 7,3% do PIB, um crescimento de 4,3

pontos percentuais em relao a 2005 o que coloca o Brasil, 23 anos depois, em um patamar de esforo de formao de capital habitacional equivalente ao irlands e espanhol de hoje. Com isso, o estoque habitacional per capita atingir R$ 28,2 mil, a preos de 2007, e ser superior ao PIB per capita em 2030, de R$ 26,7 mil.

BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

Populao e
O futuro do investimento habitacional no Brasil
Investimento habitacional
Mdia anual em R$ bilhes, por faixa de renda, de 2008 a 2030

MORADIAS

32,5 (10,3%)
at R$ 1.000

Pessoas por moradia

3,4

2,9

63,7 (20,2%)
de R$ 1.000 a R$ 2.000

2,5

82,6 (26,1%)
de R$ 2.000 a R$ 4.000 Anos Moradias (milhes) Populao (milhes)

2007 56,2 189,1

2017 72,4 211,2

2030 93,1 233,6

63,1 (20,0%)
de R$ 4.000 a R$ 8.000

44,7 (14,2%)
de R$ 8.000 a R$ 16.000

Investimento habitacional por ano

Novas moradias (milhes) 1,613 1,598 1,604 Investimento habitacional (R$ bilhes) 219,4 390,0 315,9 Investimento habitacional (% do PIB) 6,8% 7,6% 7,3%
Fonte: FGV

20,6 (6,5%)
de R$ 16.000 a R$ 32.000

Perodo 2008-2017 2018-2030 2008-2030

8,6 (2,7%) mais de R$ 32.000

Os nmeros entre parnteses referem-se ao percentual de cada faixa.

Fonte: FGV e OCDE

Distribuio dos investimentos por regio (mdia anual)

De 2008 a 2030

5,9%

R$ 18,8 bi
Norte

R$ 47,9 bi
Nordeste

15,2%

R$ 19,6 bi
Centro-Oeste

6,2%

R$ 182,9 bi
Sudeste

R$ 46,7 bi
Sul

57,9%
TOTAL

14,8%

R$ 315,9 bilhes

22 BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

A hiptese de mobilidade social, com crescimento sustentado da renda mdia e uma poltica habitacional eficaz, como pressupe o cenrio de referncia, significa a diminuio do nmero de moradias na faixa de renda at R$ 1 mil. Assim, o investimento mdio habitacional ser maior nas faixas de renda entre R$ 2 mil e R$ 4 mil, que representar 26,2% do total. Alternativamente, considera-se tambm um cenrio que contempla avanos institucionais e um crescimento econmico mais vigoroso, de 4,6% ao ano. Haveria uma ampliao rpida tanto do volume de subsdios com uma taxa de juros real para o financiamento habitacional abaixo de 7,5% ao

ano quanto do atendimento das necessidades habitacionais, levando a uma reduo mais rpida do dficit de moradias, no bojo de uma poltica habitacional mais efetiva. Nessas circunstncias, os resultados seriam sensivelmente diferentes: o dficit habitacional por inadequao seria eliminado at 2017, restando apenas a parcela de coabitao por opo. O fluxo anual de investimentos habitacionais seria de R$ 346,1 bilhes, valor 10% superior ao do cenrio de referncia. Nos dois cenrios projetados neste estudo, cresce substancialmente a proporo do investimento habitacional em relao ao PIB, a fim de atender s necessidades

que surgem no percurso at 2030. O crescimento do fluxo de investimento habitacional leva, indiscutivelmente, a uma melhora ampla do bem-estar das famlias. Mas, alm disso, a elevao do investimento traz benefcios para a cadeia produtiva diretamente envolvida e para toda a sociedade, em virtude do aumento do emprego e da renda gerado pelas obras. Assim, quando se observa o complexo processo de produo habitacional de uma perspectiva mais abrangente, considerando todos os elos envolvidos, nota-se que a atividade de construir ou reformar compreende um amplo conjunto de agentes e setores que se beneficiam desse crculo virtuoso.

O mercado imobilirio em dois cenrios

2007 a 2030
Indicadores Investimento habitacional (%) PIB Investimento habitacional R$ bilhes* Investimento habitacional per capita R$* Crescimento econmico ao ano Crescimento populacional ao ano Dcit habitacional relativo**

1990-2007
3,4% 68,1 408,6 2,8% 1,5% 13,1%

Cenrio de referncia

Cenrio com avanos

7,3% 315,9 1.479,3 4,0% 0,9% 7,0%

8,0% 346,1 1.592,8 4,6% 0,9% 4,4%

Fonte: FGV (*) Valor a preos de 2007. (**) Valores referentes ao ano de 2017.

23

Investimento anual em novas moradias

Por faixa de renda. 2008 a 2030*

55,8 36,4

(28,7%)

45,0
(18,7%)

R$ 194,4
BILHES

TOTAL

(23,1%)

33,1

(17,0%)

1,0

16,1
(8,3%)

(0,5%)

7,0

(3,6%)

Renda at R$ 1.000

De R$ 1.000 a R$ 2.000

De R$ 2.000 a R$ 4.000

De R$ 4.000 a R$ 8.000

De R$ 8.000 a R$ 16.000

De R$ 16.000 a R$ 32.000

Mais de R$ 32.000

Fonte: FGV * Em R$ bilhes.

Expanso movida a crdito

Para adquirir um imvel, necessrio um montante significativo de poupana, nem sempre acessvel para a maior parte das famlias. Portanto, seja qual for o cenrio, o mercado de crdito pea fundamental para o desenvolvimento da rea habitacional. Para sua expanso, imprescindvel a elevao dos investimentos imobilirios. No se deve esperar que pases com mercados financeiros pouco desenvolvidos sejam bem-sucedidos no atendimento das necessidades habitacionais. Essa a constatao a que se chega ao analisar algumas

experincias recentes de expanso habitacional como as do Chile, do Mxico, da Espanha e da Irlanda , em que as mudanas nos mercados financeiros antecederam a expanso do crdito. O Brasil j efetuou importantes aprimoramentos no setor e avana em direo a um mercado financeiro mais sofisticado. Em 2007, entretanto, o volume de crdito ofertado ainda foi pequeno em face das necessidades habitacionais do Pas: apenas 1% do PIB. A projeo de crescimento do mercado habitacional no cenrio de referncia prev a reduo gradativa da taxa de juros e dos custos de financiamento. Essa melhora de condies favorecer uma forte

expanso do crdito habitacional, que em 2030 representar 4,7% do PIB, ou R$ 290 bilhes concedidos no ano. Isso significa um crescimento anual significativo desse mercado, de 11,2% ao ano, superando em muito o crescimento econmico de 4,0%. Considerando o perfil socioeconmico dos investimentos, a demanda por crdito estar concentrada (aproximadamente 46%) nas classes de renda mdia, entre R$ 2 mil e R$ 8 mil. Nesse sentido, o crdito dever passar por transformaes que o tornem um instrumento mais universal. As oportunidades de negcios sero condicionadas pela capacidade de diferenciao de produtos e, principalmente, pela agilidade da oferta.

24 BRASIL SUSTENTVEL POTENCIALIDADES DO MERCADO HABITACIONAL

O mercado das construtoras

No cenrio de referncia, o estoque habitacional aumentar R$ 4,6 trilhes, em decorrncia da construo e de reformas de moradias at 2030. A construo anual de 1,745 milho de novas residncias, necessria para dar conta do crescimento do nmero de famlias e da reduo do dficit habitacional, trar grandes oportunidades de negcios para construtoras e incorporadoras, com reflexos importantes no ritmo de desenvolvimento dessas empresas. O efeito no ritmo e no volume de negcios pode ser diferenciado em dois perodos, em que o perfil socioeconmico do crescimento das famlias distinto em cada uma dessas etapas, assim como a distribuio do investimento entre construo e reformas. De 2007 a 2017, o mercado de construo crescer ao ritmo de 4,7% ao ano. Nesse perodo, o mercado de imveis para famlias com menor poder aquisitivo, de at R$ 2 mil, o que crescer mais em termos absolutos. Trata-se de um mercado que opera com valores entre R$ 35 mil e R$ 70 mil, a preos de 2007. De 2017 em diante, aumentar muito a participao das classes de renda mdia no investimento habitacional, tornando-as a principal clientela em 2030. Para essa demanda, as incorporadoras e construtoras devem se planejar para oferecer imveis entre R$ 70 mil e R$ 150 mil. Trata-se nitidamente de uma nova fase. A transformao determinar modificaes dos produtos ofertados, que devero se

sofisticar, e tambm das condies de acesso ao imvel, pois, na medida em que se trata de um pblico de renda mais elevada, as necessidades de recursos subsidiados diminuem consideravelmente, ao passo que aumenta a demanda de crdito. A melhora do ambiente para o setor habitacional levou muitas empresas a orientarem parte expressiva de seus negcios ao atendimento das famlias de mdia e baixa rendas. A expectativa do fim do dficit habitacional em 2030, contudo, poder provocar a desvalorizao dos imveis de menor valor. O cenrio mostra claramente que as boas oportunidades para as empresas que trabalham com a populao de baixa renda prosseguiro de forma mais intensa at 2017 e sero reduzidas a partir da. As mudanas de um perodo para outro ocorrero de forma gradativa, permitindo s empresas um planejamento estratgico para adequao ao novo perfil. De todo modo, a trajetria at 2030 de expanso dos negcios e, portanto, de crescimento do faturamento. No cenrio de referncia, esse mercado ir crescer a uma taxa mdia de 3,9% ao ano, passando dos atuais R$ 99,8 bilhes para R$ 241,7 bilhes em 2030. O efeito disso ser o crescimento expressivo das oportunidades de emprego nessa rea, com uma expanso de 3,8% ao ano.

aproximadamente 4,8% ao ano no cenrio analisado. Refletindo o ritmo das construtoras, as indstrias observaro um aumento mais expressivo de suas vendas no primeiro perodo, que vai at 2017. O crescimento de 5,3% representar um faturamento adicional de quase R$ 95 bilhes, elevando as vendas de materiais para edificaes de residncias de R$ 69,2 bilhes para R$ 115,8 bilhes. A maior parte desse incremento da demanda vir do mercado de reformas, com R$ 55 bilhes. No perodo seguinte, a taxa de crescimento das vendas cair para 4,4% ao ano, mas o faturamento adicional referente a essa fase ser de R$ 167,4 bilhes, dos quais R$ 65,7 bilhes sero oriundos das atividades de construo e R$ 101,7 bilhes, das atividades de reforma. Essa elevao do valor reflete a demanda de maior poder aquisitivo e, portanto, de produtos de maior valor agregado. No Brasil, parte da demanda por materiais de construo atendida diretamente pela prpria indstria, mas a parcela mais significativa comercializada por empresas atacadistas e varejistas. A rede atacadista atende especialmente demanda das construtoras e a varejista supre o mercado de trabalhos de manuteno, de obras realizadas por pequenos empreiteiros ou pela autoconstruo. Espera-se para o futuro um aumento das vendas diretas e do comrcio atacadista, o que significa dizer que o faturamento do comrcio varejista ter uma elevao um pouco inferior da indstria, mas igualmente significativa, de 4,2% ao ano.

Mais valor agregado nos materiais

Entre 2007 e 2030, as vendas das indstrias de materiais de construo crescero

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