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SYNDICAT PROFESSIONNEL DES ENTREPRISES DE MULTISERVICE IMMOBILIER ET DE FACILITIES MANAGEMENT

GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE DUN PATRIMOINE IMMOBILIER

Juin 2009

GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE DUN PATRIMOINE IMMOBILIER

GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE DUN PATRIMOINE IMMOBILIER

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Avant propos
La mise en uvre dune GMAO* ou plus simplement dun chancier* de Maintenance, en vue dune planification quotidienne, donne lieu une diversit importante de pratiques qui aboutissent, selon les cas, une production excessive de bon dinterventions, synonyme de lourdeur administrative. Elle est souvent restreinte un primtre technique alors que lensemble des prestations dun contrat de Facilities Management est parfois sujet des exigences de priodicit. Chacun saccorde donc considrer quil est ncessaire de proposer, via un guide de recommandation, des conseils pour harmoniser les procdures selon une mthodologie qui contribuera la qualit attendue des prestations. Le prsent guide fait rfrence aux documents normatifs ou de rfrences suivantes : - EN 13306 de juin 2001 Terminologie de la maintenance . - FD X60-000 de mai 2002 Maintenance Industrielle Fonction Maintenance . - NF X60-012 daot 2006 Maintenance Termes et dfinitions des lments constitutifs des biens et de leur approvisionnement . - EN 15221 de janvier 2007 Facilities Management . - SYPEMI Guide dapplication du fascicule de documentation FD X 60-000 aux patrimoines immobiliers .

Domaine dapplication
Ce guide prvoit dtre appliqu principalement aux immeubles dactivit tertiaire. Il ne prvoit notamment pas dtre appliqu aux activits industrielles, sauf pour ce qui concerne la maintenance des btiments et installations techniques lies lenvironnement de travail.

Objectifs
Conu sous forme de guide, le prsent document a pour objectifs principaux : - de proposer une dcomposition arborescente, mais fonctionnelle, du bien maintenir, - dtablir les rgles qui permettent de fixer le niveau de subdivision dun bien du point de vue dune action de maintenance, - dharmoniser le vocabulaire utilis pour dsigner chaque niveau darborescence, - de prsenter les lignes directives prendre en compte pour laborer un chancier de maintenance, - de prconiser la gnralisation de cette mthodologie aux prestations de service des contrats de Facilities Management, pour tout ce qui concerne les biens matriels et les prestations associes, de nature technique ou service. A ce titre, une GMAO* fournit des lments ncessaires au Facilities Management.

Prcisions : Les termes qui ont comme exposant une (*) sont dfinis dans le paragraphe qui suit. Les notes sont reprises in extenso des normes. Tous les commentaires sont des informations complmentaires fournies par le SYPEMI.

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1.

Terminologie utilise dans le prsent guide

Facilities Management (selon norme EN 15221)


Processus intgr venant en support dune organisation pour amliorer son efficacit par le management et la prestation de services supports convenus ; ces services visent crer lenvironnement appropri ncessaire lobtention dobjectif en constante volution.

Maintenance (selon norme EN 13306)


Ensemble de toutes les actions techniques, administratives et de management durant le cycle de vie dun bien*, destines la maintenir ou le rtablir dans un tat dans lequel il peut accomplir la fonction requise.
Commentaire Un service, tel que le nettoyage dun local technique ou dune zone dactivit, est une action de maintenance ncessaire au maintien ou au rtablissement de son usage.

Fonction requise (selon norme EN 13306, article 2.6)


Fonction, ou ensemble de fonctions dun bien considres comme ncessaires pour fournir un service donn.
Commentaire La notion de fonction est utilise lors de lanalyse fonctionnelle qui peut servir de base la mise en place dune GMAO*.

Bien (selon norme EN 13306)


Tout lment*, composant, mcanisme, sous-systme, unit fonctionnelle, quipement ou systme qui peut tre considr individuellement.

Equipement (selon NF FD X60- 012)


Ensemble de biens*, ou partie dun bien* dj fractionn, considr individuellement et qui assure une, voire plusieurs fonction(s) requises(s) lmentaire(s). Notes
1. Ce regroupement de biens* appel quipement* est trs frquemment retenu pour tre associ des gammes de maintenance standard et un suivi des performances. 2. Cette notion dquipement* est galement utilise lors de la mise en uvre des outils de GMAO* (Gestion de la Maintenance Assiste par Ordinateur). 3. Le terme systme peut tre synonyme de quipement .

Exemples dquipement :
Une centrale de traitement dair, alimente en eau glace peut tre considre comme un quipement* au mme titre quun climatiseur autonome monobloc ou lments* spars. - Un groupe de production deau glace peut tre considr comme un quipement* au mme titre quune pompe chaleur qui, elle, assure deux fonctions requises : de leau glace et de leau chaude. - Un groupe motopompe peut tre considr comme un quipement* au mme titre quun ensemble de groupes motopompes runis pour assurer une fonction requise. -

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Installation (selon NF FD X60- 012)


Ensemble dquipements* associs, destin remplir une, voire plusieurs fonction(s) requise(s).
Commentaire Le terme production peut tre synonyme de installation . Exemples dinstallation : - La distribution lectrique peut tre considre comme une installation qui regroupe plusieurs quipements* comme le poste de livraison HT, le ou les postes de transformation HT/BT, la ou les distribution(s) BT et TBT, etc - La distribution TBT peut galement tre considre comme une installation (secondaire) qui regroupe plusieurs quipements comme le poste de transformation BT/TBT, la ou les distributions TBT, les armoires divisionnaires, etc

Elment
Pice de fonctionnement ou ensemble de pices de fonctionnement, qui font partie dun quipement* et sur lesquels sont dfinies des oprations de maintenance.
Exemples dlment : - Un moteur lectrique dune pompe ou dune centrale de traitement dair est un lment sur lequel le remplacement des roulements prconis par le constructeur, pour un nombre dunit dusage dtermin, est une opration de maintenance. - Une tourelle dextraction hlicodale, constitu dun moteur accoupl une hlice, est un lment constitu dun ensemble de pices de fonctionnement, laquelle est associe une opration de maintenance. - Une porte ou une fentre peut tre considre comme un lment au mme titre quun ensemble de portes ou de fentres. - Un photocopieur est un lment pour lequel le rapprovisionnement en papier est une opration de maintenance (service)

Ouvrage
Bien* le plus durable et qui supporte tous les autres biens* (Installations*) ou partie des biens* (quipements*). Un ouvrage dans le btiment est le rsultat de la construction : - dun gros ouvrage ou ouvrage lourd, qui constitue la structure (murs porteurs, poteaux, planchers, charpente, etc.), - douvrages lgers ou menus ouvrages qui sappuient sur lui (isolation, cloisons, revtement, etc.). Sont galement concerns comme des ouvrages les amnagements extrieurs comme les parkings, la voierie, les rseaux dassainissement, les cltures, etc.
Notes 1. Les ouvrages lgers ou menus ouvrages sont gnralement subdiviss pour tre associs des gammes de maintenance standard. 2. Le gros ouvrage ou ouvrage lourd est trs frquemment retenu pour tre associ une seule gamme de maintenance. Exemples douvrage : - Une zone de terrasse est un ouvrage lourd sur lequel le dmoussage est une opration de maintenance. - Une zone de faade est un ouvrage lger sur lequel le nettoyage priodique dtermin par le client est une opration de maintenance.

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Relations entre les notions : Bien/ Fonction/ Installation/ Equipement/ Ouvrage

Fonction FM
Fonction Chauffage, Ventilation, Climatisation Traitement dair Distribution dair Installation CVC Equipement CTA Elment Moteur Elment Filtre Equipement Distribution Elment Gaines Elment Bouches

Bien

Fonction (fourniture d) Electricit

Installation Electrique
Equipement Groupes Elment Grp. N1 Equipement Distribution Armoires col. n1 Armoires col. n2

Production lec.

Elment Grp. N2 Elment Grp. N3

Distribution lec.

Fonction (fourniture dEau)

Installation Plomberie-Sanitaire
Equipement Prod.ECS Equipement Distrib.ECS Elment Robinetteries Elment Surpresseur

Production deau Distribution deau

Elment Adoucisseur
Elment Ballon ECS

Fonction Services et Support Gestion, pilotage

Installation Services et Support


Equipement Support Elment Reporting Elment Contrles

Copie et impression de documents Maintien de la propret

Equipement Reprographie Elment Copieur Niv.1 Elment Copieur Niv.2 Elment Imprimantes

Equipement Propret Elment Sols Souples Elment Sanitaires

Supporte
Ouvrage Lourd : Faade porteuse Murs Lger : Faade vitre Cloisons

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Notes - Cette reprsentation est indicative. Il y a dautres reprsentations possibles, elle est cependant assez courante. - La dcomposition technique tant lie un site, les installations, quipements et lments doivent tre identifis de faon unique, gnralement par un repre gographique. Exemple : Production froid, de la salle serveur. - Les termes : services, support, gestion, pilotage, doivent tre dfinis par le contrat afin dviter les ambigits. - A titre dexemple, afin de pouvoir affecter aux contrles techniques rglementaires un chancier de maintenance, il est frquent des les assimiler dans la dcomposition en tant ququipement.

Fiche de Maintenance
Ensemble des gammes de maintenance, raliser sur un quipement* considr. Les dites gammes correspondent des oprations de maintenance prventive systmatique (selon chancier*) ou conditionnelle (selon critres de dclenchement). Les fiches de maintenance sont parfois dsignes par les abrviations suivantes : - BT (Bon de travaux) ou OT (Ordre de Travaux), - ODM (Opration / Ordre De Maintenance), - WO (Work Order). Ces dsignations sont souvent celles proposes par les diteurs de logiciel de GMAO*.

Fiche de Ronde
Support utilis par lquipe de maintenance, lors de rondes priodiques, pour enregistrer certaines informations (Relevs de compteurs, de tempratures, de pressions, etc.), mais galement pour rappeler aux techniciens de procder quelques vrifications de fonctionnement ou dtat, et pour raliser des contrles des sens communs. Ce support est gnralement un formulaire papier, mais il peut galement sagir dun outil informatique de type Pocket , utilis pour tl-relever certaines donns, pointer le passage des techniciens dans les locaux visiter ou simplement saisir informatiquement des informations. Certaines oprations de maintenance de 1er niveau, voir de 2me niveau peuvent tre ralises loccasion de ces rondes priodiques.

Echancier de maintenance / Planning Prvisionnel


Calendrier des interventions de maintenance, raliser pour lensemble des biens* considrs individuellement. Un chancier de maintenance est gnralement reprsent sous la forme de tableau : - en ligne de la liste des biens* maintenir, - en colonne et en fonction de limportance des biens* maintenir : - de 52 colonnes correspondantes aux 52 semaines de lanne, - de 12 colonnes correspondantes aux 12 mois de lanne, - Identifier, au regard de chaque bien*, une ou plusieurs intervention de maintenance raliser, constitue lchancier de maintenance.

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GMAO, Gestion de la Maintenance Assiste par Ordinateur


La GMAO, abrviation de Gestion de la Maintenance Assiste par Ordinateur est, comme son nom lindique, une mthode de gestion assiste dun logiciel, destine aider les services de maintenance des entreprises dans leurs missions. Elle possde principalement des fonctions dinventaire dquipement, dchancier et de suivi/traabilit des oprations ralises, elle peut possder de nombreux modules complmentaires : gestion de stock, financier, reporting, etc Certaines GMAO sont bases sur un tableur.

Primtre dintervention dans le domaine des patrimoines


immobiliers
Les services de maintenance et / ou de conduite peuvent concerner le(s) : Clos & Couvert du btiment, amnagements extrieurs et VRD (Voieries et Rseaux Divers), amnagements intrieurs et les petits travaux de Second uvre, installations de Plomberie Sanitaire, installations dElectricit Courants Forts, installations et quipements dclairage, installations dElectricit - Courants Faibles, installations de Chauffage - Ventilation -Climatisation, installations de Cuisine, appareils Elvateurs et Nacelles, portes automatiques, rideaux, stores ou volets roulants motoriss, systmes de Scurit, systmes de Sret, etc Les services de Facilities Management* peuvent tre intgrs dans ce mode de gestion. Voir la liste dtaille en annexe I

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2. METHOLOGIE DE GESTION DE LA MAINTENANCE


2.1. Description Codification dun site
En complment de la FD X60-000, article 4.2.2.2. Tout site est la combinaison densemble de matriels industriels formant des lignes fonctionnelles pouvant tre appeles production, mais plus gnralement appeles installation* Au sein de chaque installation* et par fonction, sont isoles diffrentes parties appeles systme ou quipement*.
Note Dans le cas dquipements indpendants et ne constituants pas une ligne fonctionnelle, une installation peut correspondre une zone gographique dimplantation de plusieurs quipements (exemple : Plusieurs climatiseurs autonomes utilises pour climatiser un local indpendant).

La codification dun quipement* peut se faire suivant la squence suivante : - une ou plusieurs lettres pour reprsenter linstallation laquelle il appartient, - un nombre correspondant son rang dans linstallation.
Notes 1. La codification de chaque quipement peut galement inclure une identification son implantation gographique (exemple : une lettre pour reprsenter linstallation laquelle il appartient et une lettre pour identifier son implantation gographique). 2. Cette identification gographique doit pouvoir permettre dassocier les zones une maintenance particulire, (exemple : colonne A, niveau 5, locaux techniques). 3. Afin de permettre la gestion des services, on peut associer un code une zone gographique en tant que fonction usage (exemple : bureaux 3 tage).

Cette codification est la base de toute la gestion du site : - maintenance, - historique, - documentation, - gestion de stock. Cette codification peut tre adapte, lorsquil est fait usage dun outil de gestion informatis, au logiciel de GMAO* retenu. On limitera gnralement 3 niveaux le nombre de niveaux hirarchiques dans ces codifications. On sattachera ce que chaque code soit associ un quipement* ou une zone, qui ne soit ni trop importante ni trop petite.
Note Un niveau supplmentaire de dcomposition peut savrer utile. Lorsquon est limit en nombre de niveaux par le logiciel, un des niveaux de dcomposition peut tre cod en 2 parties pour reprsenter un sous-niveau.

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2.2. Processus de maintenance


Le processus de maintenance doit tre organis. Exemple dorganisation du processus de maintenance :
Dcoupages Politique de maintenance Gammes de maintenance Mesures, conditions

Codification 2.1

Demande dintervention

Contrat

G.M.A.O.*

Indicateurs de performance 2.7

Devis Travaux

Fiche* de maintenance 2.3.2 Maintenance Technique Service

Outils Tlcoms / Extranet : Centre dappels clients, Astreintes, Compte-rendu, Portail web

2.3. Maintenance prventive systmatique

2.3.1. Maintenance prventive systmatique (selon NF FD X60-000, article 4.2.2.3 a) La maintenance prventive systmatique inclut les actions de maintenance requises par les dispositions lgales et/ou rglementaires. Elle inclut au minimum la planification formelle, la description claire et prcise du travail effectuer (lubrification, changement de filtres, remplacement des roulements, etc.) et lenregistrement du travail accompli. La maintenance prventive systmatique sapplique des mcanismes de dgradation dont lvolution est globalement connue. Ceci explique quelle ninclut pas dobservation pralable de ltat du bien.

2.3.2.Fiche* de maintenance Chaque quipement* est constitu dun certain nombre dlments* pour lesquels sont dfinies des prestations et priodicits. Le regroupement de ces prestations constitue les diffrentes fiches* de maintenance de lquipement*. Chaque gamme de maintenance doit tre associe un contrle des performances pour vrifier que lquipement* est apte accomplir sa fonction requise avant dtre dfinitivement remis en service.

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Lensemble des oprations de maintenance, qui constitue la fiche* de maintenance, doit pouvoir tre ralis par un ou plusieurs techniciens dans un temps et sous un dlai adapt la frquence de la planification : - une deux journes au maximum pour une planification hebdomadaire, - une semaine au maximum pour une planification mensuelle, - indtermine pour les oprations de grande rvision et les oprations de maintenance de 5me niveau (selon NF FD X60-000 et guide dapplication du fascicule de documentation AFNOR FDX 60-000 aux patrimoines immobiliers publi par le SYPEMI (1re d. 2008). La fiche* de maintenance ne doit pas non plus tre limite une simple opration, ralisable en peu de temps, au risque de devoir mettre de trop nombreuses fiches synonyme de lourdeur administrative.
Commentaires Si lune ou lautre des conditions prcdentes nest pas runie, il sera alors indispensable de revoir le dcoupage en quipements*, en linstallation*, tout en respectant la notion de fonction requise lmentaire. La priodicit des oprations est fonction de la politique du mainteneur pour un contrat de rsultat. Le client doit fournir les gammes de maintenance, constructeur ou autre, lorsquil souhaite les imposer. Les fiches de maintenance tablies/fournies par le mainteneur restent sa proprit et son savoir-faire.

Evolution du statut des fiches* de maintenance prventive systmatique (BT) Une opration planifie peut tre dcale en fonction des priorits du site, dans ce cas elle est gnralement replanifie, mais elle peut aussi tre abandonne par exemple lorsque les circonstances ne permettent pas de la raliser avant la planification suivante.

BT Prventif

planifi

ralis

dcal

abandonn

2.3.3. Echancier La planification priori de lensemble des prestations de maintenance des quipements* dun site constitue lchancier.

2.3.4.Planification Chaque semaine (ou des frquences adaptes au site ou aux installations* et quipements* concerns), et en fonction des paramtres rels (ressources et moyens disponibles, entretien conditionnel et travaux complmentaires associer aux actions de maintenance), lchancier* est actualis lors de la planification. Suite cette dcision, ldition des fiches* de maintenance est ralise et constitue le programme hebdomadaire de lquipe de maintenance.

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2.3.5.Ralisation suivant mode opratoire Afin de garantir une qualit constante dexcution des prestations : - en toute scurit pour les biens et les personnes, - sans incidence sur le fonctionnement du site concern, il est recommand dassocier certaines fiches* de maintenance des recommandations oprationnelles ou modes opratoires explicitant les raisons de lopration, les procdures et les moyens mettre en uvre. Ceci doit faire lobjet dune adaptation aux caractristiques du site et de ses activits.

2.4. Maintenance conditionnelle ou prvisionnelle


En complment du FD X60-000, paragraphe 4.2.2.3 b. La matrise des installations* et de la maintenabilit des quipements* est gnralement obtenue grce la rptition des tches de maintenance prventive systmatique, actions rsultant des recommandations des constructeurs et de lexprience du mainteneur. Lanalyse des historiques fait pourtant ressortir des problmes : il subsiste des cas de pannes dont certaines sont induites par la maintenance, des arrts sont pratiqus sur les quipements* alors quils ne sont pas toujours justifis, La maintenance systmatique ne prend pas en considration certaines conditions particulires dutilisation (temps de fonctionnement), ni certaines configurations (travaux sur les installations*). La ncessit est alors apparue de conserver une planification globale de la maintenance des biens* mais dy adjoindre des mesures de paramtres choisis, pouvant prvenir certaines anomalies et progressivement remplacer des tches rptitives, coteuses, et parfois non justifies. Le concept de Maintenance Conditionnelle a t alors intgr dans lactivit. Mise en oeuvre La maintenance conditionnelle nexiste que si les quatre tapes suivantes sont prises en compte dans leur intgralit : a. Les mesures : Elles doivent tre reproductibles dans le temps. Cette condition indispensable ncessite un appareillage de qualit, simple dutilisation et de prfrence intgr lquipement maintenir. b. Le traitement des mesures : Il se fait gnralement sur le site concern. Cest la concrtisation des mesures sur un support crit, en vrifiant la vracit de celles-ci et en y adjoignant un avis : Cest le diagnostic linstant t c. Lanalyse : Cest la rflexion porte sur un graphe dcrivant lvolution des paramtres relevs. Toute tendance doit trouver son explication. d. Lopration de maintenance conditionnelle : Elle doit tre dclenche un seuil dtermin, qui prend en compte certains paramtres conomiques li la disponibilit requise ou technique comme la capacit du mainteneur intervenir rapidement, etc Les recommandations des constructeurs et lexprience du mainteneur deviennent alors indispensables pour dterminer avec prcision ce seuil de dclenchement.

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Exemples de mesures et actions associes 1. Centrales de traitement dair : - Mesure trimestrielles de dbit dair, de perte de charge, dintensits des moteurs, etc., pour dclencher le remplacement des filtres. - Mesures semestrielle des vibrations, pour dclencher le remplacement des roulements moteurs et turbines. 2. Groupe froid & groupe lectrogne : - Analyse annuelle de l huile pour dclencher son remplacement. 3. Installations* et armoires lectriques : - Contrle thermographique annuel afin de dterminer la ncessit ou non de procder au resserrage des connexions. 4. Eclairage : - Mesure de luminosit pour dclencher le remplacement des luminaires en fin de vie. 5. Imprimantes, reprographie : - Dclencheur pour rapprovisionner les bacs papier en niveau bas. Note Ces deux derniers exemples ne satisfont pas strictement aux conditions prcites car ils ne sont pas aussi formaliss mais leurs principes sont identiques.

2.5. Maintenance corrective


Selon NF EN 13306 article 7.6 Maintenance excute aprs dtection dune panne et destine remettre un bien* dans un tat dans lequel il peut accomplir une fonction requise. Selon FD X 60-000, article 4.2.2.4 La maintenance corrective vise rtablir un bien considr dans ltat daccomplir une fonction requise, au moins provisoirement et/ou partiellement. Elle comprend en particulier : - le diagnostic de la dfaillance (dtection, localisation, analyse), - laction corrective ou palliative immdiate (fonction requise totale ou marche dgrade), - laction corrective diffre avec ou sans amlioration, - un essai de fonctionnement. La maintenance corrective est souvent dfinie par rapport un niveau de maintenance . On pourra consulter pour linterprtation dtaille de cette notion le guide dapplication du fascicule de documentation AFNOR FDX 60-000 aux patrimoines immobiliers publi par le SYPEMI (1re d. 2008). Une opration de maintenance corrective peut tre prvue au contrat ou ralise sur devis.
BT Correctif

contrat

devis

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2.6. Historique de Maintenance


Les historiques de maintenance deviennent la proprit du client. Les conditions de transfert de ces historiques en fin de contrat doivent tre prcises dans le contrat.

2.7. Mesure de Performance de la Maintenance


Toutes les mesures doivent tre effectues durant des priodes comparables en dure et en conditions. Des conditions diffrentes sont souvent lorigine des carts constats. 2.7.1. Performance en contrat de Rsultats La performance de la maintenance en termes de rsultat doit prendre en compte : - la disponibilit des installations*, - la ractivit des interventions, - la non-rcurrence de dfaillances identiques, - la non-dgradation des installations* au-del de leur usure normale. La disponibilit des installations* peut tre mesure par le rapport du temps de bon fonctionnement au temps total de fonctionnement attendu (ex : heures travailles du site), dduction faite de lentretien programm. (Exemple dinstallation concerne : les ascenseurs, les salles informatiques par rapport aux critres de temprature et de fourniture de courant lectrique). La ractivit des interventions peut tre mesure par le rapport du temps ncessaire au dmarrage de lintervention un temps prvu au contrat. Une distinction peut tre effectue en fonction de lurgence de lintervention. La notion durgence doit tre dfinie dans le contrat par des critres exhaustifs. Exemple dintervention concerne : les dpannages sur appel client. La non-rcurrence de dfaillances identiques peut tre estime par le temps coul entre 2 dfaillances par rapport un objectif dfini au contrat. Les dfaillances suivies par cette mthode sont en gnral celles qui peuvent avoir un impact sur le client. Cette performance est plus rarement employe que les prcdentes. Elle ncessite une interprtation. La non-dgradation des installations* au-del de leur usure normale peut tre value par la stabilit dans le temps du volume des interventions de maintenance corrective et prventive, qui peut traduire la qualit de la maintenance ralise mais aussi le vieillissement normal de linstallation*. Cette mesure ne suffit pas pour donner lieu des conclusions et doit en gnral tre complte par une valuation plus complte des installations* concernes et de leurs conditions dusage. Lobjectif de performance, traduit par la mesure : prventif / (prventif + correctif), doit tre dfini en fonction : - des usages des installations* par le client, - de la criticit des installations* et de leur tat gnral, - de la politique de maintenance, -

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Les objectifs de performance doivent tre dfinis sparment pour chaque ensemble. A titre dexemple : - un taux moyen de 75% peut caractriser une maintenance normale dune installation* courante en bon tat, - un taux suprieur (donc relativement peu de correctif) peut caractriser une maintenance normale dune installation critique (exigeant peu de pannes) ou dune une installation* rcente (peu de dfaillance, hors les appels de garantie ou une maintenance trop riche dune installation* courante. - Un taux infrieur 70% peut caractriser une maintenance normale sur une installation* non critique vieillissante ou une maintenance prventive insuffisante sur une installation courante. 2.7.2. Performance en contrat de Moyens La performance de la maintenance en termes de moyens sexprime par : - la ralisation de la maintenance planifie, - la ralisation des oprations dcales pour des motifs prioritaires, - labsence dopration abandonne sans justification, - La ralisation de la maintenance planifie peut tre mesure par le rapport du volume des actions ralises au volume des actions planifies. Ces volumes sont souvent exprims en nombre dactions lorsque chaque action est dfinie selon les rgles homognes exprimes ci-avant. Elle doit tre interprte en tenant compte des actions reportes en fonction des priorits du site. La ralisation des oprations dcales pour des motifs prioritaires peut sexprimer par le rapport du volume des oprations dcales ralises au volume des oprations dcales. Il nest pas exclu quune opration soit reporte nouveau pour des raisons justifies. En principe aucune opration nest abandonne sans justification. Selon les exigences du client, la rapidit de dpannage/rparation peut tre une mesure ou non. Sur les sites non posts, des conditions extrieures difficiles (exemple : climat, trafic routier) peuvent mettre en cause la scurit du personnel lors de son trajet, dans ce cas il est souhaitable de suspendre lobjectif.

2.8. Outils du mainteneur


En fonction des exigences de traabilit, le mainteneur peut tre dot doutils de traitement dinformation performants, notamment : - identification des quipements par code-barre, tiquette lectronique, - prise dappel via tlphone, mail, portail web, - gestion des astreintes, - tlcommunication avec les techniciens (outil portable intelligent), - traabilit des interventions, - consolidation multi-sites. - etc Ces outils sont adapts son mtier et son organisation, son personnel est form. Le mainteneur est gnralement prt communiquer de nombreuses informations afin de dmontrer la performance de sa prestation.

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2.9. GMAO* Client


Dans le cas o le client souhaite imposer un logiciel de GMAO*, il doit valuer les avantages quil peut en retirer face aux inconvnients. Il peut bnficier dune meilleure intgration dans son systme dinformation. Il ne peut pas bnficier des outils intgrs que le mainteneur a dvelopps ou mis en place pour son mtier. Il ne peut pas totalement responsabiliser le mainteneur lorsque ce dernier se voit imposer un plan de maintenance et des gammes associes qui ne sont pas les siennes. Une valuation dtaille des outils du mainteneur doit donc tre effectue pralablement la dcision du client. Dans le cas o le client impose sa GMAO*, le logiciel doit tre renseign par le client avec la liste des quipements codifis (cf. 2.1). Le plan et les gammes sont gnralement valids et/ou adapts par le mainteneur pour sadapter aux besoins de linstallation. Une solution peut tre, dans certains cas, de faire communiquer le systme client avec le systme du mainteneur afin de tirer parti des avantages de chacun. Cette communication devra faire lobjet dun accord entre le client et le mainteneur. Les paramtres de dcision de ralisation de cette interface sont notamment : - les informations changer, - la dure du contrat, - les capacits dimport/export de chacun, - les cots de ralisation et mise en place.

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ANNEXE I NOMENCLATURE DOUVRAGES, INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS


Voici la liste des ouvrages*, installations* et quipements* faisant lobjet de prestations de maintenance et/ou de conduite :

OUVRAGES
Le Clos & Couvert du Btiment :
Faades et maonneries (pierre, brique, enduit ciment, matriaux colls, bardage). Toitures (tuiles, ardoise, bacs mtalliques, Zinc, shingle ). Terrasses (bitume o asphalte avec autoprotection par feuilles mtalliques ou gravillons, membranes PVC). Eau pluviale (gouttires - chneaux, tuyauterie, pompes de relevage). Menuiseries et serrureries extrieures (chssis vitrs fixes, fentres, porte fentres, portes, ). Equipements divers.

Les Amnagements Extrieurs :


Voirie Parkings (voies de circulation et de stationnement des vhicules, trottoirs, bordures et caniveaux). Cltures (grillages, palissades, bardages, murs en pierre, briques bton, portails et portillons). Arrosage automatique (disconnecteurs, canalisations, aspergeurs, goutteurs programmateurs), Rseaux dassainissement enterrs (bouches dengouffrement, bacs de dcantation, canalisations, regards et tampons de visites). Bassins et fosses deaux pluviales. Fosse de sparation des hydrocarbures (fosse de dbourbage, sparateur). Pompe dexhaure, systme dtanchit vis--vis de la nappe. Cuve fuel enterre.

Les Amnagements Intrieurs et les petits travaux de Second-uvre :


Menuiseries et serrureries intrieures (chssis vitrs fixes, portes, cloisons amovibles). Murs, plafonds et cloisons prfabriques (bruts, enduits, peints, recouverts de matriaux colls, tendus ou agrafs, ). Faux plafonds suspendus (dalles ignifuges, etc.).

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INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS
Les installations de Plomberie Sanitaire :
Eau froide (compteurs, disconnecteurs, dtendeurs, surpresseurs, vannes, clapets antiretour, anti-blier, tuyauteries, mitigeurs). Traitement deau (adoucisseur, traitement anticorrosion). Eau chaude sanitaire (chauffe-eau lectrique, gaz ou autre, vannes, tuyauteries, maintien en temprature). Eaux uses (canalisation, pompes de relevages, fausse de sparation des graisses), Appareillage sanitaire (cuvettes et rservoirs ou robinets de chasse pour WC, urinoirs et robinetteries, lavabos et robinetterie, siphons et divers).

Les installations dElectricit Courant Fort Courant Faible


Courant fort : Poste et rseau Haute Tension (HT). Raccordement au rseau de distribution publique, TGBT, armoires divisionnaires, chemin de cbles, circuits et botes de drivation, petit appareillage. Alimentation secourue (Groupe lectrogne). Alimentation protge (Onduleurs). Courant fort : Eclairage intrieur, extrieur, de scurit. Eclairage dcoratif et illuminations (faades, guirlandes). Eclairage dimage de marque (totem, enseignes, nons). Courant Faible, hors Sret et Scurit : Cblage informatique. Cblage tlphonique. Systme de scurit incendie (Dtection Incendie). Autocommutateur. Interphonie.

Les installations de Chauffage Ventilation Climatisation


Livraison des nergies autres que llectricit : Chauffage urbain, Eau chaude, Vapeur (poste de livraison, changeur, rseau). Eau glace (poste de livraison, changeur, rseau). Fioul domestique. Gaz naturel. G.P.L. Production de chaleur : Chaudires. Conduits de fume. Echangeurs de chaleur. Distribution de chaleur : Pompes, Organes de scurit et de rglages. Expansion et accessoires. Calorifuge et revtement extrieur. Terminaux de chauffage : Radiateurs, panneaux rayonnants ou radiants. Convecteurs, arotherme. Ventilo-convecteurs, Cassettes plafonnires. Plancher chauffant.
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Production de froid : Groupes frigorifiques dtente directe. Gnrateur de production deau glace. Tour de refroidissement, Dry-cooler, condenseur air. Distribution de froid : Pompes. Organes de scurit et de rglages. Expansion et accessoires. Calorifuge, revtement extrieur et pare-vapeur. Terminaux : Ventilo-convecteurs, cassettes plafonnires Planchers rafrachissants. Plafonds rayonnants ou rafrachissants. Installation arauliques : Arothermes. Centrales de traitement dair, boites de dtente et systmes de diffusion. Ventilateurs dextraction, VMC. Installations dextraction de cuisines. Gaines, volets de rglage, calorifugeage. Installations dites Autonomes Climatiseurs dtente directe type Windows ou Split system . Armoires autonomes de climatisation, Roof top. Pompes chaleur Air/Air, Air/Eau, Eau/Eau. Pompes chaleur individuelles raccordes sur boucle deau tide.

Rgulation et Mesures : GTC, rgulations centralises, rgulations terminales. Organes de contrle et de signalisation. Dsenfumage protection incendie : Clapets coupe-feu, trappes de dsenfumage, Extracteur / Ventilateurs de dsenfumage.

Les installations de Cuisine


Equipements de stockage des denres : Chambre froide Positive. Chambre froide Ngative. Rfrigrateur. Cave vin. Equipements de prparation des denres : Trancheur. Laminoir. Essoreuse. Ouvre boites. Cutter. Tranche pain. Bascule et Balance. Eplucheuses.

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Equipements de cuisson des denres : Fours (Electrique, Air puls, vapeur, Micro-onde, Mixte). Tables de prparations (Electrique ou Gaz). Bain marie. Rtissoire. Sauteuse. Friteuse. Equipements de Distribution des denres : Comptoirs et Meubles Rfrigr, ou Non Rfrigr. Distributeurs dEau (Rfrigr ou Non Rfrigr). Comptoirs et Meubles Chauffant. Distributeur de vin. Machine Glaons. Chariots. Equipements dHygine : Machine laver. Poste de Lavage. Convoyeur plateaux. Armoire de strilisation. Poste des Dsinfection. Laves mains. Equipements dHygine : Broyeur dchets. Presse dchets. Sparateur de graisse. Bac graisse.

Les appareils Elvateurs et Nacelles


Ascenseurs et monte-charges. Monte-handicaps. Quai niveleur. Nacelles de nettoyage et Nacelles autres. Transport de documents.

Les Portes automatiques, Rideaux, Stores ou Volets roulants motoriss


Barrires et portes automatiques extrieures : Barrires levantes. Portes basculantes, coulissantes, Portes automatiques intrieures : Portes dentre battantes, coulissantes, tambour, tourniquet guillotine, Portes coupe-feu automatiques coulissantes ou pivotantes. Protections extrieures : Rideau mtallique lames ou grille enroulement. Rideau souple. Stores extrieurs ou volets roulants lames.

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Les systmes de Sret


Dtection intrusion. Contrle daccs. Anti-agression et Vidosurveillance.

Les systmes de Scurit


Protection Incendie : Centrale de dtection Incendie. Rseaux dalarmes (Coup de poing). Sonorisation. Extinction Incendie : Installations et poste de sprinkler. Rseaux de bouches dincendie. Rseaux de postes Incendie Arms (RIA). Installation de colonne sche. Extincteurs portatifs. Extincteurs poste fixe. Installation de gaz inerte, mousse, brouillard et autres. Gestion Technique Centralise (GTB / GTC).

Les services de Facilities Management


Distribution de Boissons et de Friandises : Fontaine rfrigre. Distributeurs de denres. Service Courrier : Ouvre lettres. Scanner de documents (Courrier ou Chques). Matriel de mise sous plis. Machine affranchir. Imprimante denveloppes. Balance. Service de Reprographie : Copieur dtage. Destructeur de documents confidentiels. Imprimantes dtage. Plieuse. Relieuse.

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ANNEXE II
SOMMAIRE DES DEFINITIONS FIGURANT DANS LE GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE DUN PATRIMOINE IMMOBILIER

TERME

DEFINITION S SYPEMI

DEFINITIONS NORMATIVES

COMMENTAIRES (informations SYPEMI)

PAGE

I. TERMINOLOGIE UTILISEE DANS CE GUIDE


FACILITIES MANAGEMENT BIEN ECHEANCIER DE MAINTENANCE ELEMENT EQUIPEMENT FICHE DE MAINTENANCE GMAO INSTALLATION MAINTENANCE OUVRAGE MAINTENANCE PREVENTIVE MAINTENANCE CORRECTIVE EN 15221 EN 13306 X X FD X60-012 X X FD X60-012 FD X60-000 X FD X60-000 EN 13306 X 2 2 3 3 2 3 4 2 2 3 6

II. TERMINOLOGIE AUTRE


AMELIORATION AUTOMAINTENANCE CONDUITE EXPLOITATION MODIFICATION ORIGINE DE LINTERVENTION PERIMETRE DINTERVENTION RECONSTRUCTION REMPLACEMENT RENOVATION SERVICES CONNEXES EN 13306 EN 13306 X X EN 13306 X X EN 13306 X X X X X X X X

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SYNDICAT PROFESSIONNEL DES ENTREPRISES DE MULTISERVICE IMMOBILIER ET DE FACILITIES MANAGEMENT

Sige Social : 28 rue de la Ppinire - 75008 PARIS


Tl. 01 44 70 63 90 - Fax 01 44 70 63 99 Site : www.sypemi.com - E-mail : sypemi@fg3e.fr

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