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Juin 2009
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Avant propos
La mise en uvre dune GMAO* ou plus simplement dun chancier* de Maintenance, en vue dune planification quotidienne, donne lieu une diversit importante de pratiques qui aboutissent, selon les cas, une production excessive de bon dinterventions, synonyme de lourdeur administrative. Elle est souvent restreinte un primtre technique alors que lensemble des prestations dun contrat de Facilities Management est parfois sujet des exigences de priodicit. Chacun saccorde donc considrer quil est ncessaire de proposer, via un guide de recommandation, des conseils pour harmoniser les procdures selon une mthodologie qui contribuera la qualit attendue des prestations. Le prsent guide fait rfrence aux documents normatifs ou de rfrences suivantes : - EN 13306 de juin 2001 Terminologie de la maintenance . - FD X60-000 de mai 2002 Maintenance Industrielle Fonction Maintenance . - NF X60-012 daot 2006 Maintenance Termes et dfinitions des lments constitutifs des biens et de leur approvisionnement . - EN 15221 de janvier 2007 Facilities Management . - SYPEMI Guide dapplication du fascicule de documentation FD X 60-000 aux patrimoines immobiliers .
Domaine dapplication
Ce guide prvoit dtre appliqu principalement aux immeubles dactivit tertiaire. Il ne prvoit notamment pas dtre appliqu aux activits industrielles, sauf pour ce qui concerne la maintenance des btiments et installations techniques lies lenvironnement de travail.
Objectifs
Conu sous forme de guide, le prsent document a pour objectifs principaux : - de proposer une dcomposition arborescente, mais fonctionnelle, du bien maintenir, - dtablir les rgles qui permettent de fixer le niveau de subdivision dun bien du point de vue dune action de maintenance, - dharmoniser le vocabulaire utilis pour dsigner chaque niveau darborescence, - de prsenter les lignes directives prendre en compte pour laborer un chancier de maintenance, - de prconiser la gnralisation de cette mthodologie aux prestations de service des contrats de Facilities Management, pour tout ce qui concerne les biens matriels et les prestations associes, de nature technique ou service. A ce titre, une GMAO* fournit des lments ncessaires au Facilities Management.
Prcisions : Les termes qui ont comme exposant une (*) sont dfinis dans le paragraphe qui suit. Les notes sont reprises in extenso des normes. Tous les commentaires sont des informations complmentaires fournies par le SYPEMI.
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1.
Exemples dquipement :
Une centrale de traitement dair, alimente en eau glace peut tre considre comme un quipement* au mme titre quun climatiseur autonome monobloc ou lments* spars. - Un groupe de production deau glace peut tre considr comme un quipement* au mme titre quune pompe chaleur qui, elle, assure deux fonctions requises : de leau glace et de leau chaude. - Un groupe motopompe peut tre considr comme un quipement* au mme titre quun ensemble de groupes motopompes runis pour assurer une fonction requise. -
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Elment
Pice de fonctionnement ou ensemble de pices de fonctionnement, qui font partie dun quipement* et sur lesquels sont dfinies des oprations de maintenance.
Exemples dlment : - Un moteur lectrique dune pompe ou dune centrale de traitement dair est un lment sur lequel le remplacement des roulements prconis par le constructeur, pour un nombre dunit dusage dtermin, est une opration de maintenance. - Une tourelle dextraction hlicodale, constitu dun moteur accoupl une hlice, est un lment constitu dun ensemble de pices de fonctionnement, laquelle est associe une opration de maintenance. - Une porte ou une fentre peut tre considre comme un lment au mme titre quun ensemble de portes ou de fentres. - Un photocopieur est un lment pour lequel le rapprovisionnement en papier est une opration de maintenance (service)
Ouvrage
Bien* le plus durable et qui supporte tous les autres biens* (Installations*) ou partie des biens* (quipements*). Un ouvrage dans le btiment est le rsultat de la construction : - dun gros ouvrage ou ouvrage lourd, qui constitue la structure (murs porteurs, poteaux, planchers, charpente, etc.), - douvrages lgers ou menus ouvrages qui sappuient sur lui (isolation, cloisons, revtement, etc.). Sont galement concerns comme des ouvrages les amnagements extrieurs comme les parkings, la voierie, les rseaux dassainissement, les cltures, etc.
Notes 1. Les ouvrages lgers ou menus ouvrages sont gnralement subdiviss pour tre associs des gammes de maintenance standard. 2. Le gros ouvrage ou ouvrage lourd est trs frquemment retenu pour tre associ une seule gamme de maintenance. Exemples douvrage : - Une zone de terrasse est un ouvrage lourd sur lequel le dmoussage est une opration de maintenance. - Une zone de faade est un ouvrage lger sur lequel le nettoyage priodique dtermin par le client est une opration de maintenance.
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Fonction FM
Fonction Chauffage, Ventilation, Climatisation Traitement dair Distribution dair Installation CVC Equipement CTA Elment Moteur Elment Filtre Equipement Distribution Elment Gaines Elment Bouches
Bien
Installation Electrique
Equipement Groupes Elment Grp. N1 Equipement Distribution Armoires col. n1 Armoires col. n2
Production lec.
Distribution lec.
Installation Plomberie-Sanitaire
Equipement Prod.ECS Equipement Distrib.ECS Elment Robinetteries Elment Surpresseur
Elment Adoucisseur
Elment Ballon ECS
Equipement Reprographie Elment Copieur Niv.1 Elment Copieur Niv.2 Elment Imprimantes
Supporte
Ouvrage Lourd : Faade porteuse Murs Lger : Faade vitre Cloisons
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Notes - Cette reprsentation est indicative. Il y a dautres reprsentations possibles, elle est cependant assez courante. - La dcomposition technique tant lie un site, les installations, quipements et lments doivent tre identifis de faon unique, gnralement par un repre gographique. Exemple : Production froid, de la salle serveur. - Les termes : services, support, gestion, pilotage, doivent tre dfinis par le contrat afin dviter les ambigits. - A titre dexemple, afin de pouvoir affecter aux contrles techniques rglementaires un chancier de maintenance, il est frquent des les assimiler dans la dcomposition en tant ququipement.
Fiche de Maintenance
Ensemble des gammes de maintenance, raliser sur un quipement* considr. Les dites gammes correspondent des oprations de maintenance prventive systmatique (selon chancier*) ou conditionnelle (selon critres de dclenchement). Les fiches de maintenance sont parfois dsignes par les abrviations suivantes : - BT (Bon de travaux) ou OT (Ordre de Travaux), - ODM (Opration / Ordre De Maintenance), - WO (Work Order). Ces dsignations sont souvent celles proposes par les diteurs de logiciel de GMAO*.
Fiche de Ronde
Support utilis par lquipe de maintenance, lors de rondes priodiques, pour enregistrer certaines informations (Relevs de compteurs, de tempratures, de pressions, etc.), mais galement pour rappeler aux techniciens de procder quelques vrifications de fonctionnement ou dtat, et pour raliser des contrles des sens communs. Ce support est gnralement un formulaire papier, mais il peut galement sagir dun outil informatique de type Pocket , utilis pour tl-relever certaines donns, pointer le passage des techniciens dans les locaux visiter ou simplement saisir informatiquement des informations. Certaines oprations de maintenance de 1er niveau, voir de 2me niveau peuvent tre ralises loccasion de ces rondes priodiques.
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La codification dun quipement* peut se faire suivant la squence suivante : - une ou plusieurs lettres pour reprsenter linstallation laquelle il appartient, - un nombre correspondant son rang dans linstallation.
Notes 1. La codification de chaque quipement peut galement inclure une identification son implantation gographique (exemple : une lettre pour reprsenter linstallation laquelle il appartient et une lettre pour identifier son implantation gographique). 2. Cette identification gographique doit pouvoir permettre dassocier les zones une maintenance particulire, (exemple : colonne A, niveau 5, locaux techniques). 3. Afin de permettre la gestion des services, on peut associer un code une zone gographique en tant que fonction usage (exemple : bureaux 3 tage).
Cette codification est la base de toute la gestion du site : - maintenance, - historique, - documentation, - gestion de stock. Cette codification peut tre adapte, lorsquil est fait usage dun outil de gestion informatis, au logiciel de GMAO* retenu. On limitera gnralement 3 niveaux le nombre de niveaux hirarchiques dans ces codifications. On sattachera ce que chaque code soit associ un quipement* ou une zone, qui ne soit ni trop importante ni trop petite.
Note Un niveau supplmentaire de dcomposition peut savrer utile. Lorsquon est limit en nombre de niveaux par le logiciel, un des niveaux de dcomposition peut tre cod en 2 parties pour reprsenter un sous-niveau.
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Codification 2.1
Demande dintervention
Contrat
G.M.A.O.*
Devis Travaux
Outils Tlcoms / Extranet : Centre dappels clients, Astreintes, Compte-rendu, Portail web
2.3.1. Maintenance prventive systmatique (selon NF FD X60-000, article 4.2.2.3 a) La maintenance prventive systmatique inclut les actions de maintenance requises par les dispositions lgales et/ou rglementaires. Elle inclut au minimum la planification formelle, la description claire et prcise du travail effectuer (lubrification, changement de filtres, remplacement des roulements, etc.) et lenregistrement du travail accompli. La maintenance prventive systmatique sapplique des mcanismes de dgradation dont lvolution est globalement connue. Ceci explique quelle ninclut pas dobservation pralable de ltat du bien.
2.3.2.Fiche* de maintenance Chaque quipement* est constitu dun certain nombre dlments* pour lesquels sont dfinies des prestations et priodicits. Le regroupement de ces prestations constitue les diffrentes fiches* de maintenance de lquipement*. Chaque gamme de maintenance doit tre associe un contrle des performances pour vrifier que lquipement* est apte accomplir sa fonction requise avant dtre dfinitivement remis en service.
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Lensemble des oprations de maintenance, qui constitue la fiche* de maintenance, doit pouvoir tre ralis par un ou plusieurs techniciens dans un temps et sous un dlai adapt la frquence de la planification : - une deux journes au maximum pour une planification hebdomadaire, - une semaine au maximum pour une planification mensuelle, - indtermine pour les oprations de grande rvision et les oprations de maintenance de 5me niveau (selon NF FD X60-000 et guide dapplication du fascicule de documentation AFNOR FDX 60-000 aux patrimoines immobiliers publi par le SYPEMI (1re d. 2008). La fiche* de maintenance ne doit pas non plus tre limite une simple opration, ralisable en peu de temps, au risque de devoir mettre de trop nombreuses fiches synonyme de lourdeur administrative.
Commentaires Si lune ou lautre des conditions prcdentes nest pas runie, il sera alors indispensable de revoir le dcoupage en quipements*, en linstallation*, tout en respectant la notion de fonction requise lmentaire. La priodicit des oprations est fonction de la politique du mainteneur pour un contrat de rsultat. Le client doit fournir les gammes de maintenance, constructeur ou autre, lorsquil souhaite les imposer. Les fiches de maintenance tablies/fournies par le mainteneur restent sa proprit et son savoir-faire.
Evolution du statut des fiches* de maintenance prventive systmatique (BT) Une opration planifie peut tre dcale en fonction des priorits du site, dans ce cas elle est gnralement replanifie, mais elle peut aussi tre abandonne par exemple lorsque les circonstances ne permettent pas de la raliser avant la planification suivante.
BT Prventif
planifi
ralis
dcal
abandonn
2.3.3. Echancier La planification priori de lensemble des prestations de maintenance des quipements* dun site constitue lchancier.
2.3.4.Planification Chaque semaine (ou des frquences adaptes au site ou aux installations* et quipements* concerns), et en fonction des paramtres rels (ressources et moyens disponibles, entretien conditionnel et travaux complmentaires associer aux actions de maintenance), lchancier* est actualis lors de la planification. Suite cette dcision, ldition des fiches* de maintenance est ralise et constitue le programme hebdomadaire de lquipe de maintenance.
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2.3.5.Ralisation suivant mode opratoire Afin de garantir une qualit constante dexcution des prestations : - en toute scurit pour les biens et les personnes, - sans incidence sur le fonctionnement du site concern, il est recommand dassocier certaines fiches* de maintenance des recommandations oprationnelles ou modes opratoires explicitant les raisons de lopration, les procdures et les moyens mettre en uvre. Ceci doit faire lobjet dune adaptation aux caractristiques du site et de ses activits.
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Exemples de mesures et actions associes 1. Centrales de traitement dair : - Mesure trimestrielles de dbit dair, de perte de charge, dintensits des moteurs, etc., pour dclencher le remplacement des filtres. - Mesures semestrielle des vibrations, pour dclencher le remplacement des roulements moteurs et turbines. 2. Groupe froid & groupe lectrogne : - Analyse annuelle de l huile pour dclencher son remplacement. 3. Installations* et armoires lectriques : - Contrle thermographique annuel afin de dterminer la ncessit ou non de procder au resserrage des connexions. 4. Eclairage : - Mesure de luminosit pour dclencher le remplacement des luminaires en fin de vie. 5. Imprimantes, reprographie : - Dclencheur pour rapprovisionner les bacs papier en niveau bas. Note Ces deux derniers exemples ne satisfont pas strictement aux conditions prcites car ils ne sont pas aussi formaliss mais leurs principes sont identiques.
contrat
devis
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Les objectifs de performance doivent tre dfinis sparment pour chaque ensemble. A titre dexemple : - un taux moyen de 75% peut caractriser une maintenance normale dune installation* courante en bon tat, - un taux suprieur (donc relativement peu de correctif) peut caractriser une maintenance normale dune installation critique (exigeant peu de pannes) ou dune une installation* rcente (peu de dfaillance, hors les appels de garantie ou une maintenance trop riche dune installation* courante. - Un taux infrieur 70% peut caractriser une maintenance normale sur une installation* non critique vieillissante ou une maintenance prventive insuffisante sur une installation courante. 2.7.2. Performance en contrat de Moyens La performance de la maintenance en termes de moyens sexprime par : - la ralisation de la maintenance planifie, - la ralisation des oprations dcales pour des motifs prioritaires, - labsence dopration abandonne sans justification, - La ralisation de la maintenance planifie peut tre mesure par le rapport du volume des actions ralises au volume des actions planifies. Ces volumes sont souvent exprims en nombre dactions lorsque chaque action est dfinie selon les rgles homognes exprimes ci-avant. Elle doit tre interprte en tenant compte des actions reportes en fonction des priorits du site. La ralisation des oprations dcales pour des motifs prioritaires peut sexprimer par le rapport du volume des oprations dcales ralises au volume des oprations dcales. Il nest pas exclu quune opration soit reporte nouveau pour des raisons justifies. En principe aucune opration nest abandonne sans justification. Selon les exigences du client, la rapidit de dpannage/rparation peut tre une mesure ou non. Sur les sites non posts, des conditions extrieures difficiles (exemple : climat, trafic routier) peuvent mettre en cause la scurit du personnel lors de son trajet, dans ce cas il est souhaitable de suspendre lobjectif.
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OUVRAGES
Le Clos & Couvert du Btiment :
Faades et maonneries (pierre, brique, enduit ciment, matriaux colls, bardage). Toitures (tuiles, ardoise, bacs mtalliques, Zinc, shingle ). Terrasses (bitume o asphalte avec autoprotection par feuilles mtalliques ou gravillons, membranes PVC). Eau pluviale (gouttires - chneaux, tuyauterie, pompes de relevage). Menuiseries et serrureries extrieures (chssis vitrs fixes, fentres, porte fentres, portes, ). Equipements divers.
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INSTALLATIONS ET EQUIPEMENTS
Les installations de Plomberie Sanitaire :
Eau froide (compteurs, disconnecteurs, dtendeurs, surpresseurs, vannes, clapets antiretour, anti-blier, tuyauteries, mitigeurs). Traitement deau (adoucisseur, traitement anticorrosion). Eau chaude sanitaire (chauffe-eau lectrique, gaz ou autre, vannes, tuyauteries, maintien en temprature). Eaux uses (canalisation, pompes de relevages, fausse de sparation des graisses), Appareillage sanitaire (cuvettes et rservoirs ou robinets de chasse pour WC, urinoirs et robinetteries, lavabos et robinetterie, siphons et divers).
Production de froid : Groupes frigorifiques dtente directe. Gnrateur de production deau glace. Tour de refroidissement, Dry-cooler, condenseur air. Distribution de froid : Pompes. Organes de scurit et de rglages. Expansion et accessoires. Calorifuge, revtement extrieur et pare-vapeur. Terminaux : Ventilo-convecteurs, cassettes plafonnires Planchers rafrachissants. Plafonds rayonnants ou rafrachissants. Installation arauliques : Arothermes. Centrales de traitement dair, boites de dtente et systmes de diffusion. Ventilateurs dextraction, VMC. Installations dextraction de cuisines. Gaines, volets de rglage, calorifugeage. Installations dites Autonomes Climatiseurs dtente directe type Windows ou Split system . Armoires autonomes de climatisation, Roof top. Pompes chaleur Air/Air, Air/Eau, Eau/Eau. Pompes chaleur individuelles raccordes sur boucle deau tide.
Rgulation et Mesures : GTC, rgulations centralises, rgulations terminales. Organes de contrle et de signalisation. Dsenfumage protection incendie : Clapets coupe-feu, trappes de dsenfumage, Extracteur / Ventilateurs de dsenfumage.
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Equipements de cuisson des denres : Fours (Electrique, Air puls, vapeur, Micro-onde, Mixte). Tables de prparations (Electrique ou Gaz). Bain marie. Rtissoire. Sauteuse. Friteuse. Equipements de Distribution des denres : Comptoirs et Meubles Rfrigr, ou Non Rfrigr. Distributeurs dEau (Rfrigr ou Non Rfrigr). Comptoirs et Meubles Chauffant. Distributeur de vin. Machine Glaons. Chariots. Equipements dHygine : Machine laver. Poste de Lavage. Convoyeur plateaux. Armoire de strilisation. Poste des Dsinfection. Laves mains. Equipements dHygine : Broyeur dchets. Presse dchets. Sparateur de graisse. Bac graisse.
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ANNEXE II
SOMMAIRE DES DEFINITIONS FIGURANT DANS LE GUIDE DE GESTION DE LA MAINTENANCE DUN PATRIMOINE IMMOBILIER
TERME
DEFINITION S SYPEMI
DEFINITIONS NORMATIVES
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