INTRODUCCION En el sistema legal venezolano se presenta una gran confusin al momento de la realizacin de los contratos preliminares y el valor que

estos presentan cuando son formalizados. En variadas oportunidades son utilizados los trminos opcin de venta y/o promesa de venta, dando lugar a dudas y mas aun cuando dichos trminos son nombrados como anlogos en la mayora de los contratos preliminares a una compra venta determinada. Es muy importante resaltar que dichas figuras se parecen pero no pueden ser utilizadas como iguales a la hora de querer pactar con una persona determinada una futura venta, es por ello, que se va a desarrollar de manera exhaustiva ambas figuras a continuacin.

INDICE CAPITULO I - CONTRATOS PRELIMINARES CAPITULO II - PROMESA UNILATERAL DE VENTA - OPCION DE VENTA CAPITULO III - PROMESA BILATERAL DE VENTA CONCLUSION BIBLIOGRAFIA Pag.7 Pag.8 Pag.9 Pag.5 Pag.3

CAPITULO I CONTRATOS PRELIMINARES Los contratos preliminares se deben calificar como atpico porque no gozan de un cuerpo legal que lo regula. Son contratos dirigidos a la conclusin de un contrato distinto que generalmente se denomina el contrato definitivo. CONCEPTO: El contrato preliminar es aquella relacin contractual en donde una de las partes o ambas se comprometen a la celebracin de un contrato distinto, que se va a llamar contrato definitivo. 1 Ejemplos: - En la promesa de venta --> El contrato de venta - En la promesa de arrendamiento --> El contrato de arrendamiento - En la Promesa de obra --> El contrato de Obra. El contrato preliminar tendr un carcter instrumental, ya que, se asemeja a la oferta, pero se diferencia de esta en que la oferta no es un contrato, solo hay manifestacin unilateral de la voluntad, y asentimiento de la otra parte. Por el contrario en el contrato preliminar hay consentimiento, ya que, este es en si un contrato, donde la obligacin asumida es la de celebrar otro contrato en el futuro. REQUISITOS PARA SU VALIDEZ: En principio es necesario nicamente que estn determinados los elementos esenciales para la existencia de un contrato, pero en referencia al objeto se podrn establecer trminos y condiciones que no necesariamente van a ser todos los trminos y condiciones del contrato definitivo, ya que, en el contrato definitivo se va a poder realizar las modificaciones necesarias. Es por ello que la doctrina ha sealado que dicho contrato
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preliminar no tiene que estar dado con detalle extremo todos los trminos y condiciones de lo que ser el contrato definitivo, sino, los mas elemental e indispensable. Si aplicamos estos principios al contrato de venta, nos vamos a encontrar que se dan tres tipos de contratos preliminares: 1) Promesa Unilateral de Venta: A le ofrece a B celebrar un contrato por el cual A se compromete a realizar un contrato de venta sobre un determinado bien si B en un plazo X lo desea. 2) Promesa Unilateral de Compra: B le ofrece a A celebrar un contrato por el cual B se compromete a realizar una compra de un determinado bien en un plazo X si A lo desea. 3) Promesa Bilateral de venta: mal denominado OPCION DE COMPRA VENTA.

CAPITULO II PROMESA UNILATERAL DE VENTA - OPCION A VENTA El concepto de la Promesa Unilateral de Venta se ha confundido en Venezuela con lo que en realidad se llama opcin de venta. En la promesa unilateral de venta una de las partes se comprometes a que en un plazo establecido se celebrara un contrato de venta sobre un bien determinado. En la Opcin a Venta ocurre algo distinto, ya que, aqu el vendedor le mantiene de manera irrevocable por un plazo determinado la oferta de venta de un bien que responde a unas condiciones y a un precio establecido, por lo que, en el momento en que el comprador diga Acepto el contrato de venta se tiene como celebrado. No ocurre como en la promesa unilateral de venta que por ser un contrato preliminar yo me estoy obligando a celebrar un contrato en el futuro mas no se tiene como venta su aceptacin. Aguilar nos facilita un concepto de promesa unilateral de venta haciendo referencia realmente a una opcin a venta: Promesa unilateral de venta: contrato por el cual una persona se obliga a venderle a otra que no se obliga a comprarla. 2 He aqu el error en que la persona no se obliga a vender sino a celebrar un contrato de venta; en la opcin de venta si se obliga a vender. Hay que tener presente que en la opcin de venta la voluntad que que surge de la parte que se obliga a vender es una oferta propiamente dicha y es firme e irrevocable por el tiempo pactado, ahora bien, el comprador se puede reservar el derecho potestativo, es decir, potestativo porque tiene la particularidad de quien lo ejerce va a cambiar la situacin jurdica preponderante para el momento en que lo ejerce. Entonces cuando el comprador ejerce la opcin que el vendedor le ha dado y dice compro el cambia la situacin jurdica que exista para ese momento y ahora es propietario 2

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comprador, hay que recordar que el bien perece para su propietario y es all donde radica la importancia de todo lo anterior. Existe una figura llamada Pacto de Preferencia que vale la pena distinguir de las antes expuestas, en este caso el propietario del bien le garantiza a una persona que en caso de que el desee vender, esa persona tendr la primera opcin, es decir, que esta persona tendr una sola expectativa que no es igual a la opcin a venta, ya que, no se produce venta ni un contrato preliminar, solo te ofrezco la preferencia en caso de que el propietario decida vender. Efectos Jurdicos del Contrato Preliminar Promesa Unilateral de Venta: 1) Al no haber un contrato de venta si la cosa perece, perece para su propietario. 2) Si es violada esa Promesa Unilateral de venta se tendr una responsabilidad por equivalente y se podr conseguir la indemnizacin, pero no se podr conseguir un cumplimiento en especie forzoso de la obligacin porque la cosa aun no ha sido vendida. 3) Si se celebra una promesa unilateral de venta sin plazo para la realizacin o para el tiempo que dispone el beneficiario de manifestar su voluntad de querer celebrar el contrato tenemos un inconveniente que soluciona el Art.1212 ccv. 3

Cdigo Civil de Venezuela G.O Nro. 2.990 Extraordinaria del 26 de julio de 1982, Art.1212, dispone Cuando no haya plazo estipulado, la obligacin deber cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligacin, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un termino, que se jara por el Tribunal. 6

CAPITULO III PROMESA BILATERAL DE VENTA La Promesa Bilateral de Venta es mucho mas sencilla de manejar que la promesa unilateral de venta, ya que, en esta ambas partes desde el momento de la celebracin de ese contrato, estn diciendo nos comprometemos a la celebracin de un contrato de venta en un plazo determinado. Por tanto no se puede considerar que la promesa Bilateral de Venta valga a venta como se ha venido haciendo de forma sistemtica en Venezuela, la razn de ser de esta equivocada conceptualizacion radica en el cdigo napoleonico donde en su Art. 1589 dispone: ...La promesa de venta equivale a la compra venta cuando existe consentimiento reciproco de las dos partes sobre la cosa y el precio .. 4 Los Franceses se dieron cuenta que no podan aplicar la norma por sus efectos, ya que, impeda que se celebraran los negocios jurdicos que estaban destinados a celebrarse, es por ello que, cambiaron el sentido de la norma y dispusieron que la promesa bilateral de venta no poda valer a venta, si no que lo que se buscaba con la norma era solucionar el problema que tendra el que una de las partes se negara a ejecutar la promesa bilateral de venta, entonces se permita que en ese caso el juez pudiese dar por celebrado el contrato, es decir que seria el juez el que va a poder declarar celebrado el contrato. Aun as en Venezuela seguimos aplicando erradamente este concepto.

Cdigo Civil Frances, aprobado por ley el 21 de marzo de 1804, durante el gobierno de Napolen Bonaparte. 7

CONCLUSION Es claro que existe una gran laguna conceptual para identificar las figuras contractuales que se desprenden de los contratos preliminares y que pueden acarrear una gran problemtica al momento que se presente un incumplimiento de alguna de las partes intervinientes. Es por ello que la fijacin de conceptos tiene que ser nuestra primera tarea al momento de realizar las practicas que se desprenden de nuestro ejercicio profesional, para no encontrarse inmerso en errores tan severos como los antes descritos.

BIBLIOGRAFIA - Cdigo Civil de Venezuela G.O Nro. 2.990 Extraordinaria del 26 de julio de 1982 - Cdigo Civil Frances, aprobado por ley el 21 de marzo de 1804, durante el gobierno de Napolen Bonaparte - Contratos y Garantas. Jose Luis Aguilar Gorrondona. Derecho Civil IV. 21a Edicin. Publicaciones UCAB. Caracas.