LE COMPROMIS DE VENTE IMMOBILIERE

Dans le cadre dune vente dimmeuble (maison, appartement, terrain), il peut tre utile, voire judicieux de signer un compromis de vente entre le futur vendeur et le futur acheteur. Ce compromis nest pas une simple formalit, cest un contrat qui engage les deux parties signataires, il fixe les conditions principales du contrat futur de vente qui devra obligatoirement tre sign devant notaire. Ces conditions sont notamment, lidentification des parties, le bien sur lequel porte la vente, son prix, les conditions de son rglement (en espces, par lintermdiaire dun prt), la commission dun intermdiaire, les dlais dans lesquels les diffrentes tapes devront tre ralises et ou justifies (demande et obtention du crdit, signature de lacte notari de vente etc). Le compromis doit aussi contenir de nombreuses mentions et des documents qu'exigent les textes contemporains pour une bonne information de l'acqureur et qui varient selon les caractristiques des biens vendus. Le compromis de vente peut tre conclu sous conditions suspensives, par exemple dobtention dun crdit. Il noblige alors les parties signer lacte de vente notari, que si la condition sest ralise. La rdaction de ces conditions suspensives doit tre prcise et rigoureuse, pour viter toute difficult ultrieure. Il faut notamment prvoir les modalits exactes du prt recherch, le montant et le taux maximum d'intrts du prt envisag, la dure de son remboursement et le montant maximal des chances mensuelles, bien que cela ne soit pas impos par la loi. Il faut aussi prciser les organismes auprs desquels le prt devra tre sollicit et les conditions dans lesquelles l'acqureur devra justifier de ses dmarches pour l'obtenir. Les parties peuvent se rserver, dans le compromis, la facult de se ddire toutes les deux, en stipulant des arrhes. Lorsquune seule des parties peut se ddire, il s'agit d'une clause de ddit. La clause pnale est celle par laquelle les contractants valuent forfaitairement, par avance, les dommages-intrts dus par le dbiteur, en cas de retard ou d'inexcution. Important : le compromis de vente dun bien immobilier situ dans les trois dpartements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin ou de la Moselle, est soumis au droit local dAlsace-Moselle, notamment, larticle 42 de la loi civile de 1924. Le compromis de vente est caduc dans les six mois de la rencontre des volonts consentantes, s'il n'est pas suivi avant l'arriv du terme de ce dlai d'un acte notari ou d'une demande en justice Le tribunal de grande instance du lieu o se situe le bien peut tre saisi lorsque lune des parties refuse de respecter le compromis, soit pour constater que les conditions de la vente sont remplies et que lacheteur doit tre condamn au paiement du prix, soit pour obtenir lindemnisation du prjudice caus au vendeur qui a inutilement rserv limmeuble lacheteur. Les parties sont obligatoirement reprsentes par un avocat dans cette procdure, elles ne peuvent agir seules.

Le tribunal de grande instance doit obligatoirement tre saisi de la procdure dans un dlai maximum de 6 mois compter de la signature du compromis. Il convient ds lors de contacter un avocat dans un dlai suffisant pour lui permettre de saisir le tribunal avant lexpiration du dlai.