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LE COMPROMIS DE VENTE ET SES CLAUSES SUSPENSIVES

I. LE COMPROMIS DE VENTE Le compromis de vente est la matrialisation de l'accord entre le vendeur et l acqureur sur la chose et sur le prix. Il ne peut tre dfait qu'en application de clauses prcises (l'option, les conditions suspensives ou les clauses dites de "ddit") ni modifi ou complt sans l accord des deux parties. En cas de dfaillance, chacune dispose du droit de le faire excuter par voie de justice, et si une des parties venait disparatre, il engage ses hritiers ! Etape incontournable de toute vente immobilire, en raison des pralables obligatoires ou accepts par les parties l'tablissement de l'acte (financement de l'acquisition qui ne peut tre mis en place qu'une fois le bien identifi, vrifications relatives l'urbanisme et aux hypothques, purge des droits de premption ventuels, voire mme obtention d'un permis de construire) et des risques qu'une des parties ne change d'avis en cours de route, l'avant-contrat met en place jusqu'au rendez-vous fatidique chez le notaire pour la signature dfinitive, une mcanique complexe qu'il vaut mieux avoir comprise ! L ar a l i s a t i o nd u n ev e n t ei mmo b i l i r ee s t s o u v e n t s o u m i s el a c c o mp l i s s e m e n t d e c e r t a i n sf a i t s . C e s t l ar a i s o np o u r laquelle les compromis de vente contiennent le plus souvent des conditions suspensives. Destines protger les futurs a c q u r e u r s , c e sc l a u s e so n t p o u r e f f e t d es u s p e n d r el av e n t el ar a l i s a t i o nd u n v n e me n t v e n i r . E nu nmo t , s i l v n e me n t p r v ud a ns la condition suspensive ne se ralise pas, la vente ne pourra se faire et le contrat sera annul. C e p e n d a n t , p o u rq u e l l e ss o i e n tv a l a b l e s ,c e sc o n d i t i o n sd o i v e n tn c e s s a i r e me n t avoir pour objet un vnement futur et incertain.

II. LES CONDITIONS SUSPENSIVES 1. Vous n'obtenez pas le crdit souhait L ac l a u s el ap l u s c o u r a n t e , n o t a mm e n t p a r c eq u e l l ee s t o b l i g a t o i r edans le c o m p r o mi s d ev e n t e , e s t l ac o n d i t i o nr e l a t i v el o b t e n t i o nd u nc r d i t . I mp o s ep a r l a l o i d u1 3j u i l l e t 1 9 7 9 , d i t el o i S c r i v e n e r , e l l es a p p l i q u ed s l o r s q u el ef u t u r acqureur recourt un emprunt, sauf si celui-ci indique de manire expresse dans le c o n t r a t q u i l r e n o n c ea ub n f i c ed ec e t t ec l a u s e . 2. Un nouvel lment apparat au moment de la signature E r r e u r ,s e r v i t u d e ,h y p o t h q u e ,u nn o u v e l l me n ta p p a rat au moment de la signature. Vous pensez acheter un bien immobilier en tout point conforme vos v u x . P o u r t a n t , l ej o u r d el as i g n a t u r ed el a cte authentique, vous dcouvrez avec stupeur un lment essentiel qui peut tout remettre en cause. I l p e u t s a g i r d u n ee r r e u r s u r l an a t u r e , l aq u a l i t o ul ac o n s i s t a n c ed ub i e n , d u n e s e r v i t u d ei n c o n n u ea u p a r a v a n t ,d u n eh y p o t h q u e ,e t c .A u t a n td l me n t s qui

p e u v e n ta l t r e rl eb i e nd a n ss av a l e u ro ud a n sl i ntrt que vous lui portiez. D a n sd et e l l e sh y p o t h s e s , v o u sp o u v e z , s i v o u sl ed s i r e z , d e m a n d e r l a n n u l a t i o n de la vente devant le tribunal de grande instance sur la base du vice du consentement. E nl a b s e n c ed ec e r t a i n e s d o n n e s , i l n e s t , e ne f f e t , p l u s p o s s i b l ed ec h o i s i r en toute connaissance de cause.

3. Un vice cach antrieur la vente est dcouvert Un vice cach antrieur la vente est dcouvert. La garantie varie en fonction de l'anciennet du bien. L ad c o u v e r t ed u nv i c ec a c h p e u t , d a n sc e r t a i n sc a s , v o u s p e r me t t r ed a n n u l e r l av e n t ed u nb i e ni mmo b i l i e r . I l d o i t s a g i r d u nd f a u t g r a v e , c a c h e t i n c o n n ud el a c h eteur, et antrieur la vente. Attention nanmoins, plusieurs distinctions sont faire :

Vous achetez un bien immobilier neuf ou de moins de 10 ans. Dans ce cas, vous tes couvert par la garantie dcennale pour les vices de construction. Toutefois, si le bien est neuf, vous disposez galement de la garantie de parfait achvement et de la garantie biennale. Le vice cach est ici considr comme un sinistre. Vous devez donc contacter votre assurance qui le prendra en charge.

Vous achetez un bien immobilier de plus de 10 ans. Attention ! Lorsque vous achetez votre bien un particulier, le contrat stipule quasi s y s t ma t i q u e m e n t q u el ev e n d e u r s e x o n r ed el ag a r a n t i ed e sv i c e sc a c h s( s a u f r e s p e c t d e sd i s p o s i t i o n sl g a l e ss u rl t a t p a r a s i t a i r e , l a m i a n t ee t l es a t u r n i s me ) . Votre seul recours est de prouver que le vendeur connaissait le dfaut avant la vente. Vous pourrez alors intenter une action devant le tribunal de grande instance pour demander la restitution du prix vers ainsi que des dommages et intrts (article 1645 du Code civil). En revanche, les vendeurs professionnels, tels les marchands de biens, ne peuvent p a s s e x o n r e r d ec e t t eg a r a n t i e . Ma i sv o u sn ed i s p o s e zq u ed u nb r e f d l a i p a r t i r d el ad c o u v e r t ed ud f a u t p o u r i n t e n t e r l a c t i o n en garantie des vices cachs. Dans un premier temps, mettez le vendeur en demeure de rparer. Si vous ne p a r v e n e zp a su n ee n t e n t er a p i d e , v o u sp o u v e zl a s s i g n e rd e v a n t l et r i b u n a l d e g r a n d ei n s t a n c e .V o u sd e v e z t r ea s s i s t d u na v o c a t .V o u sp o u r r e zd e m a n d e r l a n n u l a t i o nd el av e n t ee t l er e m b o u r s e m e n t d e ss o mme sv e r s e so uencore de b n f i c i e r d u n er d u c t i o nd up r i x . 4 . V o u sc h a n g e z d a v i se t s o u h a i t e z r e n o n c e r l av e n t e: Tout dpend du type d'engagement que vous avez contract.

La loi Solidarit et Renouvellement Urbains (loi n 2000-1208 du 13 dcembre 2000, J.O. du 14), assortit le contrat prliminaire de vente (promesse, compromis) de dlais d er f l e x i o no ud er t r a c t a t i o nd e7j o u r s , q u i r e t a r d e n t d a u t a n t l as i g n a t u r ed el a c t e dfinitif. Les conditions dans lesquelles vous pourrez revenir sur votre engagement d a c h a t

immobilier, aprs ce dlai, diffrent selon la nature du contrat que vous avez sign. S i l s a g i t : d u n ep r o m e s s eu n i l a t r a l ed ev e n t e , v o t r ec h a n g e m e n t d a v i sv o u sc o t e r a v o t r ei n d e m n i t d i mmo b i l i s a t i o n .R i e nv o i ra v e cl ar a l i s a t i o nd u n e condition suspensive qui, elle, permet de vous dgager de la vente sans perdre le montant immobilis ; d u nc o mp r o mi sd ev e n t e , l ev e n d e u r p e u t v o u so b l i g e r , a ub e s o i nd e v a n t l e s tribunaux, verser le prix total du bien ; d u nc o n t r a td er s e r v a t i o n( p o u rl a c h a td u na p p a r t e me n ts i t u d a n su n i mm e u b l ee nl t a t f u t u rd a c h v e m e n t ) , l ev e n d e u rs e n g a g ev o u sr s e r v e rl e logement dcrit ds sa ralisation. De votre ct, vous vous engagez conclure la vente et verser un dpt de garantie au promoteur. V o u sd i s p o s e zd u nd l a i l g a l d es e p t j o u r sp o u r v o u sd s i s t e r , c er e n o n c e m e n t n e n t r a n a n t n i f r a i sn i i n d e m n i t . Au-del de cette priode, votre engagement est irrvocable.