LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE BIENES INMUEBLES VA NOTARIAL Y SU ACCESO A LOS REGISTROS PBLICOS

EL PROBLEMA JURDICO SOCIAL.El presente articulo versa sobre la problemtica, dificultades o limitaciones que se presentan en torno a la inscripcin, en el Registro de Propiedad Inmueble, las prescripciones adquisitivas declaradas en sede notarial, es decir de aquellas prescripciones adquisitivas de dominio de bienes inmuebles que no han sido declaradas conforme lo establecido por el Cdigo Procesal Civil en virtud de una resolucin judicial firme que permita el cambio en cuanto a la titularidad de dominio de aquel que as lo requiera o lo demande, sino que por el contrario dicha declaracin es en virtud de un acta notarial expedida por el notario ubicado o cuya jurisdiccin corresponda a la misma en donde se encuentre ubicado el predio materia de prescripcin adquisitiva o usucapin, as como de alguna forma dar a conocer la existencia de vacos o contradicciones presentadas entre las normas en general que permiten la inscripcin de este tipo de actos. Este monopolio judicial fue moligerado, al otorgarse a ciertos estamentos del Estado, la facultad de declarar en sede administrativa la prescripcin adquisitiva de bienes inmuebles rsticos y urbanos. Ello en atencin a que la prescripcin adquisitiva no suele generarse contencin sobre su declaracin. En la actualidad desde la dacin de la Ley 27157, su reglamento el Decreto Supremo N 008-2000-MTC y la Ley 27333, la declaracin de prescripcin adquisitiva de bienes inmuebles urbanos puede ser conocida en sede notarial.[1] Como bien lo manifestramos en el prrafo anterior, por el mismo hecho de ser el tema y en si las normas materia de estudio como son la Ley 27157, su Reglamento el Decreto Supremo 008-2000-MTC y la Ley 27333, normas que por su naturaleza son de un carcter innovativo en cuanto al tema referido a la prescripcin adquisitiva de bienes inmuebles, del estudio de las mismas as como de su aplicacin han resultado y surgido una serie de problemas en cuanto al resultado que las mismas deberan producir una vez usadas, toda vez, que si bien creemos las mismas tuvieron como finalidad acabar de una manera ms pronta con las informalidades[2], trmites largos y onerosos - siendo que la conclusin principal, es que la propiedad debe permitir la exclusin ms perfecta al menor costo posible, pero permitiendo paralelamente que los terceros estn en la posibilidad de conocer el derecho del que ha sido excluido -[3] tal y como se seala ante el Poder Judicial as como la falta de relacin entre la realidad registral a la realidad formal en cuanto al dominio de los bienes inmuebles, ello no sucedi de la manera que inicialmente se planteara, puesto que la mismas han sido cuestionadas as como su aplicacin en sede registral, siendo que ms que facilitar el trmite de la inscripcin de la prescripcin

adquisitiva de dominio ha representado una serie de problema para aquellos usuarios que de alguna u otra forma solicitan la inscripcin de su titulo de dominio en la partida registral correspondiente, ello debido a que las normas no han sido otorgadas con la claridad del caso, porque ha sido necesario la expedicin de muchas directiva expedidas por la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, para uniformizar criterios entre los Registradores Pblicos en cuanto a la calificacin de los ttulos presentados respecto de este tema, porque respecto de otros puntos no hay un criterio uniforme entre los Registradores Pblicos e incluso entre la resoluciones expedidas por el mismo Tribunal Registral al cual suben en apelacin las diversas denegatorias de inscripcin o tachas formuladas segn sea el caso. Entonces, y en este orden de ideas sealaremos que, el problema del vaco parcial de las normas jurdicas conlleva a diversos criterios en cuanto a su aplicacin y al uso de diversas directivas emitidas en este caso por el rgano registral correspondiente (Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos) que permitan de alguna u otro forma uniformizar criterios en cuanto a su aplicacin. Como bien sabemos la prescripcin adquisitiva es el modo de adquirir la propiedad por la transformacin de la posesin en derecho de propiedad debido al transcurso del tiempo.[4] Durante mucho tiempo, dentro de nuestra legislacin nacional la nica forma de adquirir el dominio del bien bajo la prescripcin adquisitiva y posteriormente inscribir dicho derecho era en virtud de la resolucin judicial que declara tal situacin, tal y como consta en los artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil.

Sin embargo tal situacin cambiara cuando se publicara la Ley N 27157 denominada Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, la misma que como tema principal, tratara la regularizacin de la edificaciones, es decir la inscripcin de las declaratorias de fbrica que no se hallaran registradas en el Registro de Propiedad Inmueble as como las modificaciones de las fbricas ya registradas que no hubieran tenido acceso a registros y que no contaran con la correspondiente Licencia de Construccin, Conformidad de Obra, entre otros documentos que se requeran, segn leyes de la materia, para su respectiva inscripcin y que se hubiesen culminado con anterioridad al 21 de julio de 1999, siendo que dichas inscripciones se podan realizar al amparo del denominado Formulario Registral (FOR) elaborado para este tipo de actos, el mismo que debera presentarse con las legalizaciones de firmas correspondientes a los propietarios de los inmuebles as como del ingeniero o arquitecto verificador de la obra (el mismo que debera dar fe no solo de la distribucin del inmueble sino tambin de la fecha de conclusin de la obra), los respectivos planos as como otros documentos a que se refera la citada norma.

Ampliando lo manifestado en el prrafo anterior cabe sealar que, en la materia de anlisis y de estudio se presentan tres normas de importancia como son la Ley 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones del procedimiento para la declaratoria de fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, el Decreto Supremo 008-2000-MTC Reglamento de la Ley 27157 y la Ley N 27333, siendo esta la que en su artculo 5 desarrolla lo concerniente a la inscripcin de las prescripciones adquisitivas en virtud de acta notarial expedida por el Notario correspondiente. Como dijramos, el tema de la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio de bienes inmuebles tratada en los artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, se modificara cuando entrara en vigencia la Ley 27157 toda vez que en la misma, en su artculo 7 (De la inscripcin cuando el terreno est registrado) manifiesta que para la inscripcin del derecho de propiedad de los departamentos se debe presentar el Formulario Registral, acompaado del titulo de propiedad que puede ser escritura pblica, minuta, adjudicacin o cualquier otro documento pblico o privado de fecha cierta que lo pruebe. A falta de titulo de propiedad, o cuando el terreno est inscrito a nombre de persona diferente al vendedor, el poseedor debe demostrar posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante 10 (diez) aos. En este sentido, la norma facult que los notario pblicos, como funcionarios del estado, pudieran declarar la prescripcin adquisitiva de bienes inmuebles, entendindose inicialmente que dicha declaracin deba estar directamente relacionado o circunscrito con un proceso de regularizacin de edificaciones que era materia de la Ley 27157, as se entendi por cuanto dicha facultad fue concedida dentro de una ley de regularizacin de edificaciones. Sin embargo, en el ao 2000 se dict el Decreto Supremo 008-2000-MTC el cual en sus artculos 35 al 43 regul el tema relacionado con la prescripcin adquisitiva de dominio tratada en la Ley 27157. Dicho trmite regulado inicialmente por los artculo 504[5] y siguientes del Cdigo Procesal Civil y por los artculos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N 27157, fue precisado por el articulo 5 de la Ley 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el articulo 21 de la Ley 27157 se tramitar ante el notario de la provincia en que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial. El reglamento de la Ley N 27157 (Decreto Supremo 005-2000-MTC) defini el universo de los inmuebles a los que seria de aplicacin la Ley N 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones.[6] Por tanto el saneamiento de la titulacin a travs de la prescripcin adquisitiva tramitada notarialmente deba recaer nicamente sobre dichos inmuebles. Sin embargo an con la dacin de este Reglamento de la Ley 27157 se seguan presentando mltiples cuestionamientos en sede registral en cuanto a la aplicacin de la

ley en lo referente al tema especficamente relacionado con la prescripcin adquisitiva de dominio, puesto que las normas an dejaban vacos por ser llenados que daban pie a diversas interpretaciones no solo de los notarios que se amparaban en dicho procedimiento sino a los registradores pblicos, e incluso vocales del Tribunal Registral que resolvan en caso de apelacin, respecto de este tema. Tngase presente que la intervencin notarial se justifica en cuanto busca desjudicializar una seria de asuntos no contenciosos, excluyndolos del mbito del Poder Judicial, sin afectar en lo absoluto los fines y funciones que cumplen los diversos rganos del Estado. [7] 1.1.- Presentacin de casos

CASO NUM 1 SUNARP[8] TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIN N 077-2005-SUNARP-TR-L Lima, 16 Febrero 2005 APELANTE : POOL RIVERA CRDENAS TITULO : 10125 del 22 de septiembre del 2004 RECURSO : H.T.D N 55188 del 26 de noviembre del 2004 REGISTRO : De Predios del Callao ACTO(s) : Prescripcin adquisitiva notarial.

SUMILLA : PRESCRIPCIN ADQUISITVA NOTARIAL.

Resulta procedente la prescripcin adquisitiva de domino tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones an cuando la edificacin no haya sido materia de procedimiento de regularizacin.

I.- ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN PRESENTADA.-

Mediante el titulo venido en grado se solicita la inscripcin de la prescripcin adquisitiva del inmueble constituido por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote numero 6 de la Mz. M de la Urbanizacin Santa Luisa I etapa distrito de La Perla Callao a favor de Nelly Sandoval Paiva. El titulo est conformado por los siguientes documentos - acta de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio a favor de Nelly Sandoval Paiva otorgada por el Notario del Callao Pedro Germn Nez Palomino el 07 de mayo del 2004. - copias legalizadas por notario de la declaracin jurada de autovaluo y del recibo de pago del impuesto predial correspondiente al ao 2004. - declaracin jurada formulada por Gilma Sandoval Jimenez Vda. De Julca, en representacin de Nelly Sandoval Paiva con firma legalizada por notario. II.- DECISIN IMPUGNADA.El Registrador Pblico del Registro de Predios del Callao Manuel Fernando Atarama Trelles observ el titulo en los siguientes trminos: segn la Directiva N 013-2003-SUNARP la misma se refiere a la posibilidad de inscripcin de una prescripcin adquisitiva de dominio va notarial de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones o habilitacin urbana, lo cual en el presente caso no se da por cuanto el inmueble materia de calificacin cuenta con construccin inscrita, en la partida registral, por lo cual no procede la solicitud de inscripcin de prescripcin adquisitiva de dominio va notarial si la misma no se encuentra dentro de un proceso de regularizacin de fbrica por la Ley 27157 o, en su defecto se solicitara la inscripcin de una prescripcin adquisitiva de dominio notarial respecto de un terreno (el cual no cuente con edificacin), lo cual en el presente caso no se ajusta a los presupuestos de la directiva indicada. Se deja constancia que el titulo indicado como antecedente (220729-2004) se refiere especficamente al punto 5.6 de la directiva 013-2003-SUNARP que la regula expresamente y no a una prescripcin adquisitiva. Base Legal: Art. 2011 del Cdigo Civil, Art. 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos, Ley N 27157 y su Reglamento el D.S 008-2000-MTC, Ley 27333, resolucin N 091-2001-ORLC/TR del 23.02.2001

III.- FUNDAMENTOS DE LA APELACIN.El recurrente ampara su impugnacin en los siguientes fundamentos: - no se ha tomado en cuenta la directiva N 13-2003-SUNARP/SN aprobada por resolucin N 490-2003-SUNARP/SN la que dispone que ene los casos de prescripcin adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones siempre que se encuentren ubicados en zona urbana. - en el presente caso, la edificacin se encuentra declarada, sin embargo, ello no excluye la aplicacin de trmite de prescripcin adquisitiva notarial, dado que la norma citada precedentemente pretende que los propietarios de predios ubicados en zonas urbanas con o sin habilitacin urbana y que cuenten o no con edificacin, puedan iniciar la accin de prescripcin adquisitiva notarial. - la interpretacin de la ley no solo es subjetiva sino sistemtica y finalista; lo que debe efectuarse en el presente caso, en concordancia con los artculos 168 al 170 del Cdigo Civil.

IV.- ANTECEDENTE REGISTRAL.El inmueble constituido por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la Mz M de la Urb. Santa Luisa I etapa La Perla Callao, corre registrado en la ficha N 5211 que continua en la partida electrnica N 70045868 del Registro de Predios del Callao, figura como titular de dominio la sociedad conyugal conformada por Maria Luisa Carrillo de Albornoz Barua de Lynch y Cesar Lynch Cordero. En el asiento D 00001 consta anotada preventivamente la solicitud de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva a favor de Nelly Sandoval Paiva. V.- PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES. Interviene como ponente el vocal Samuel Glvez Troncos, con el informe oral de la abogada Mary Suasnabar Huaman. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta sala la cuestin a determinar es la siguiente: - si resulta procedente la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de dominio respecto de un inmueble si ese no es materia a su vez de regularizacin de edificacin o reglamento interno.

VI.- ANLISIS 1.- La prescripcin adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorpor la ley 27157 con la finalidad de permitir que solo propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin o reglamento interno, puedan sanear su situacin. De conformidad con el articulo 7 del mencionado dispositivo, la prescripcin adquisitiva notarial es procedente en el supuesto que el poseedor carezca de titulo de propiedad o cuando el titulo este inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo de mostrar posesin continua, pacifica y publica como propietario durante 10 aos. 2.- dicho trmite regulado inicialmente por los articulo 504 y SS del Cdigo Procesal Civil y articulo 35 al 43 del Reglamento de la Ley 27157, fue precisado por el articulo 5 de la Ley 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el artculo 21 de la ley N 27157 se tramitara ante notario de la provincia en que se ubique el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial. 3.- El reglamento de la Ley 27157 defini el universo de los inmuebles a los que seria de aplicacin de la ley N 27157 y su Reglamento: predios urbanos con edificaciones. Por tanto el saneamiento de la titulacin a travs de la prescripcin adquisitiva tramitada notarialmente deba recaer nicamente sobre dichos inmuebles. El Inc k) del articulo 5 de la ley 27333 estableci que el tramite notarial de prescripcin adquisitiva de dominio comprende tambin a la declaracin de prescripcin adquisitiva de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. La directiva N 013-2003-SUNARP/SN aprobada por resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-SUNARP/SN, precis los alcances de la norma acotada, sealando en su numeral 5.1 que la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio procede respecto de inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre la inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana, siempre que la municipalidad correspondiente establezca que el inmueble materia del asunto no contencioso de competencia notarial cuente con zonificacin urbana. Conforme a lo expuesto, se aprecia que la Ley 27333 ha desligado el proceso de prescripcin adquisitiva notarial del saneamiento de edificaciones. En efecto, como se ha sealado, con anterioridad a la dacin de dicha norma, la prescripcin adquisitiva notarial solo resulta procedente si el predio materia del saneamiento se encontraba sujeto a un proceso de regularizacin de edificacin o, en su caso del reglamento interno, ello a afectos de permitir la edificacin previa del dominio de los favorecidos con la regularizacin; sin embargo, al permitirse que dicho proceso notarial pueda recaer sobre terreno ubicado en zonas urbanas se ha establecido implcitamente que la existencia de una fbrica por regularizar ya no constituye requisito para la declaracin de propiedad

de un inmueble a travs del proceso de prescripcin adquisitiva notarial. En este sentido, los vocales firmante se apartan del criterio establecido en las resoluciones N 091-2001-ORLC/TR del 23.02.2001 y 090-2002-ORLC/TR del 08.02.2002, respectivamente. 4.- en el caso sub examine, segn ha sealado en el item IV: antecedente registral, el inmueble materia de la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio est constituido por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la Mz. M de la Urb. Santa Luisa I etapa Distrito de La Perla Callao, no aprecindose de los documentos adjuntos que exista ampliacin o, modificacin de edificacin por regularizar, de los que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es slo de prescripcin adquisitiva. Sin embargo, conforme a lo expuesto en el punto precedente ello no constituye obstculo para la procedencia de la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva; debiendo por tanto, revocarse la observacin formulada por el registrador. 5.- sin perjuicio de lo expuesto, debe indicarse que el articulo 42 del Reglamento de la Ley 27157 establece que el acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de ttulos supletorios, es titulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo para la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo dueo de ser el caso; agregando que: copia certificada de dicha acta se adjuntara al FOR, a efectos de que el notario la presente al registro, que conformidad a lo previsto en el articulo 31 del presente reglamento. La ley N 27333 modifico tcitamente el articulo 42 citado precedentemente en cuanto al titulo inscribible. En efecto, el inciso f) del articulo 5 seala lo siguiente: transcurrido el termino de 25 (veinticinco) das desde la fecha de la ltima publicacin, sin mediar oposicin, el notario completara el formulario registral o elevar a escritura publica la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad del bien por prescripcin. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pblica la solicitud, se insertaran a la misma los avisos, el acta de presencia y dems instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompandose al registro como parte notarial nicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los registros pblicos solo el formulario registral, el notario archivara los actuados en el registro notarial de asuntos no contenciosos. As mismo, el inciso i) establece que: El instrumento pblico notarial o el formulario registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripcin adquisitiva del dominio es titulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo propietario. En este sentido el titulo presentado, consiste en el acta de declaracin de propiedad otorgada anta el notario del Callao Pedro Germn Nez Palomino el 7 de mayo del 2004,

no cumple con la formalidad prevista en las normas antedichas; defecto que debe ser subsanado. Estando a lo acordado por mayora:

VII.- RESOLUCIN REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Predios del Callao al titulo sealado en la parte expositiva y sealar que el titulo tiene el defecto a que se contrae el punto 5 del anlisis de la presente resolucin.

Regstrese y comunquese. SAMUEL GALVEZ TRONCOS ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO Vocal del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

VOTO EN DISCORDIA DE LA VOCAL ELENA ROSA VASQUEZ TORRES 1. La prescripcin adquisitiva de dominio tramitada el sede notarial constituye uno de los mecanismos simplificados que incorpor la Ley 27157 con la finalidad de permitir que los propietarios de edificaciones construidas sin licencia de construccin, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fbrica, independizacin o reglamento interno, puedan sanear su situacin. De conformidad con el articulo7 del mencionado dispositivo, la prescripcin adquisitiva notarial es procedente en supuesto que el poseedor carezca del titulo de propiedad o cuando el terreno est inscrito a nombre de persona diferente del vendedor, debiendo demostrar posesin continua, pacifica y publica como propietario durante 10 aos. 2. El articulo 21 de la Ley 27157 establece expresamente que la prescripcin adquisitiva de dominio que ser declarada notarialmente, es aquella a que se refiere el Titulo I de la Ley 27157, titulo denominado Procedimientos para la Regularizacin de Edificaciones, es decir, la regulada por los artculos 7, 9, 14 y 17 del citado titulo, referido a la declaracin por prescripcin adquisitiva de las secciones de dominio exclusivo conformantes de las edificaciones constituidas por departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad y otras unidades con bienes comunes, centros y galeras comerciales o campos feriales y unidades de propiedad exclusivas, edificaciones sujetas al procedimiento de regularizacin de declaratoria de fabrica, reglamento interno o independizacin. El Reglamento de la Ley 27157 defini el universo de los inmuebles a los que seria de aplicacin la Ley N 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones. Asimismo el articulo 35 de este Reglamento establece si durante el trmite de regularizacin de una

edificacin se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulacin, va prescripcin adquisitiva de dominio o formacin de titulo supletorio, el notario, a peticin del interesado, iniciar el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los articulo 39 al 43 del precitado reglamento, del articulo 42 de dicho reglamento se desprende que una vez terminado el procedimiento notarial de saneamiento de titulacin. Copia certificada del acta que la contiene se adjuntar al formulario registral FOR, debiendo tenerse en cuenta que este es el documento de inscripcin de regularizaciones de fbricas (disposicin modificada por la Ley N 27333, por cuanto esta establece que la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva debe estar contenida en el Formulario Registral o en Escritura Pblica, segn se desprende de su articulo 5 Inc f) e i)). 3.- La ley N 27333 (Ley complementaria a la Ley 26662, Ley de Asuntos no Contenciosos de Competencia Notarial, para la regularizacin de edificaciones) en su articulo 5 prescribe el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el artculo 21 de la Ley 27157 se tramita, exclusivamente ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificndose el cumplimiento de los requisitos establecidos el primer prrafo del articulo 950 del Cdigo Civil, de acuerdo al siguiente trmite .... Es decir, esta norma mantiene la misma lnea normativa del articulo 21 de la Ley 27157 (al cual inclusive se remite expresamente) y el articulo 35 de su Reglamento, esto es de que los procedimientos notariales de prescripcin adquisitiva de dominio estn referidos a los supuestos en que se regularice la declaratoria de fbrica, reglamento interno o las independizaciones. Si bien el artculo 5 inc k) de la Ley 27333 establece que el procedimiento de declaracin de fbrica comprende tambin a la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicado en zonas urbanas que no cuentan con edificaciones es de destacar que esta modificacin amplia los mrgenes de la prescripcin adquisitiva notarial, sacando del marco de la regularizacin, expresamente el caso de terrenos ubicados en zonas urbanas, precisndose, segn se desprende de la norma, que debe tratarse de terrenos que no cuentan con edificacin. 4.- Esta instancia ha interpretado en las resoluciones N 091-2001-ORLC-TR del 23.02.2001 y 091-2002-ORLC-TR del 08.02.2002, que la Ley 27157 tanto el Decreto Supremo 008-2000-MTC, su Reglamento, la Ley 27333, constituyen normas de excepcin, que permite a los propietarios que hayan construido sin autorizacin municipal, registrar las edificaciones, conjuntamente con el reglamento interno y las independizaciones. Asimismo, ha interpretado que la prescripcin adquisitiva notarial solo procede en caso de terrenos sin edificacin y si en el terreno existe edificacin, ser necesario que esta sea materia de regularizacin, conforme a las citadas normas en tal sentido tratndose de normas de excepcin deben ser interpretadas restrictivamente, de conformidad con el articulo IV del Titulo Preliminar del Cdigo Civil. 5.- Ahora bien, el apelante indica que la Directiva N 013-2003-SUNARP/SN del

09.10.2003 aprobada por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-SUNARP/SN que uniformiza los criterios de calificacin registral en asuntos no contenciosos de competencia notarial, dispone que en los casos de prescripcin adquisitiva no se requiere la existencia de edificaciones, en el prrafo III del numeral I. Antecedentes y Consideraciones. Cabe sealar al respecto, que lo invocado por el apelante no forma parte de ninguna norma de la directiva, sino, como el mismo lo admite forma parte del rubro Antecedentes y Consideraciones, por lo cual solo debe ser tomado de manera ilustrativa, para comprender los alcances de las normas que contiene la directiva. Dicha directiva segn los antecedentes, busca uniformizar los criterios con relacin: si la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva, formacin de ttulos supletorios y saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas de inmueble procede o no en zonas urbanas con independencia si cuentan o no con la aprobacin del proceso de habilitacin urbana -la no calificacin por parte de las instancias registrales, de los actos procedimientos realizados por el notario; y, - los documentos que debe ser presentados al registro para la anotacin preventiva. Es cierto que al analizarse el primer punto, se seala como conclusiones: - que no se requiere la existencia de edificaciones y que no resulta exigible la previa inscripcin de la aprobacin de la habilitacin urbana, sino tan solo que los inmuebles materia de declaracin se encuentren ubicados en reas que cuentan con zonificacin urbana. Sin embargo la primera conclusin podra ser enmarcada en que no se requiere la existencia de edificaciones, porque es posible que dichos procedimientos recaigan sobre terrenos; no consideramos que se haya expresado que todos los procedimientos proceden incluso sin existencia de edificaciones por regularizar. En las normas de la directiva, puede apreciarse que en el numeral 5.1. se regula, conforme al literal k del articulo 5 , la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de dominio y formacin de ttulos supletorios respecto de inmuebles situados en zonas urbanas, aunque no se encuentre inscrita la aprobacin de la habilitacin urbana. Se precisa que este criterio ser tambin de aplicacin a la inscripcin de las regularizaciones de edificaciones tramitadas al amparo de la Ley N 27157 y su reglamento. Esto quiere decir, que no se reconoce expresamente que la prescripcin adquisitiva notarial proceda sobre edificaciones fuera del marco de la regularizacin, lo que si ocurre cuando se regula en el articulo 5.6, aplicando literalmente el articulo 13 de la Ley N 27333, que el saneamiento de reas, linderos y medidas perimtricas, tramitado por cualquiera de los tres procedimientos establecidos en dicho articulo (por mutua acuerdo, procedimiento notarial, y procedimiento judicial) puede referirse a inmuebles urbanos o situados en zonas urbanas, sean o no materia de regularizacin de edificaciones por de saneamiento de la titulacin, para lo cual se estar a lo previsto en el articulo 5.1 de la directiva. Ntese que en este extremo la directiva hace una interpretacin literal de la norma y por lo tanto concluye que el articulo no se circunscribe al procedimiento notarial.

Conforme a ello, si se hubiera querido regular de la misma manera los 3 procedimientos notariales: prescripcin adquisitiva, formacin de ttulos supletorios y saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas, no existira norma especial para este ltimo procedimiento en el artculo 5.6. 6.- En consecuencia consideramos que la directiva N 013-2003-SUNARP/SN no ha introducido una interpretacin contraria a la que venia sosteniendo el tribunal registral, en las resoluciones antes citadas, sobre la prescripcin adquisitiva notarial. 7.- En el caso sub examine, segn se ha sealado en item IV: Antecedente Registral, el inmueble materia de prescripcin adquisitiva de dominio esta constituido por una casa de una planta de tipo Z ubicada en el lote N 6 de la Mz M de la Urb. Santa Luis I Etapa, La Perla Callao, no aprecindose de los documentos adjuntos que exista ampliacin o modificacin de edificacin por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento notarial iniciado es solo de prescripcin adquisitiva. Por lo tanto, no resulta procedente la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva del inmueble referido precedentemente, al no adecuarse a los supuesto previstos en la ley N 27157, su Reglamento y Ley 27333. Siendo que el titulo contiene un defecto insubsanable, voto por la tacha sustantiva del titulo.

ELENA ROSA VASQUEZ TORRES Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral PUNTO DE VISTA RESPECTO DE LA RESOLUCIN Consideramos que ste es el caso ms ilustrativo en cuanto al problema planteado respecto de la procedencia de la inscripcin de la prescripcin adquisitiva declarada en sede notarial, mas an vemos la discrepancia que se presenta no solo a nivel registral, es decir conflicto entre los criterios presentados por los distintos Registradores Pblicos que se encargan de la calificacin de los titulo venidos para su calificacin respecto de este tema, sino que se plantea la discrepancia en cuanto a la resolucin de un caso dado en materia de prescripcin adquisitiva notarial dentro del Tribunal Registral, en este caso se presenta el voto en discordia de una de los miembros del Tribunal Registral. A los efectos de mejor resolver es necesario tener presente lo manifiestamente establecido por la norma, es decir por la Ley 27157, por del Decreto Supremo 008-2000MTC, Reglamento de la Ley 27157, la Ley 27333 y tambin lo dispuesto por la Directiva 013-2003-SUNARP/SN, siendo que son estas normas las que crean el conflicto.[9] De lo dispuesto por la Ley 27157 y su reglamento entendemos que la prescripcin

adquisitiva declarada en sede notarial solo est referida a aquella declaracin que deviene de un proceso de regularizacin de fbrica por el contexto en que dicha posibilidad fue dada; sin embargo con la Ley 27333 la posibilidad de la prescripcin adquisitiva de dominio en sede notarial, cambio de rumbo, siendo dicho cambio mucho ms brusco con la Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 490-2003-SUNARP/SN, la misma que aprueba la Directiva 013-2003-SUNARP/SN[10]. Sin embargo en este punto coincidimos con lo manifestado por el voto discordante de la vocal del Tribunal Registral puesto que de la lectura de la directiva 013-2003-SUNARP/SN en virtud del cual el Tribunal Registral dispuso la inscripcin de la declaracin de prescripcin adquisitiva en sede notarial, no dispone especficamente que el inmueble a que hace referencia dicha declaracin est referido al inmueble respecto de los cuales no exista declaracin de fbrica o fbrica pre existente. Entendemos que la norma de alguna forma permite que la prescripcin adquisitiva de dominio se efecte respecto de bien inmueble respecto de los cuales no se ha registrado la habilitacin urbana pero que si se encuentre comprendido dentro de reas que cuenten con zonificacin urbana, tal y como se desprende del literal 5.1 de la citada directiva. Entendemos esto puesto que no podemos desnaturalizar la norma dentro de la cual se dio la posibilidad de proceder con la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva de dominio y es una de regularizacin de edificaciones. II.- FUNDAMENTACIN DEL PROBLEMA PARA EL DERECHO.Por qu consideramos que es un problema para el derecho las limitaciones planteadas en cuanto al acceso a registros de la prescripcin adquisitiva declarada en sede notarial? En este caso es un problema para el derecho porque de alguna forma demuestra, sino la ineficacia de la norma puesto que a pesar de todo proceden las inscripciones de las prescripciones adquisitivas, si el vaci de la norma que de alguna u otra forma fue dada con la finalidad que se eliminen las irregularidades en cuanto a la propiedad inmueble existente en nuestro territorio nacional. Inicialmente la Ley 27157 y su reglamento Decreto Supremo 008-2000-MTC dieron la posibilidad de inscribir la prescripcin adquisitiva de inmuebles respecto de los cuales se estuviera regularizando una fbrica, suprimiendo la obligacin de presentar a dichos efectos, es decir de inscribir la fbrica existente, la licencia de construccin y la conformidad de obra, documentos expedidos por la municipalidad correspondiente, reservndose dichos casos nicamente a las fbricas culminadas con anterioridad al 21 de julio de 1999. Es decir, la prescripcin adquisitiva de dominio declarada en sede notarial inicial y nicamente estaba destinada a inmuebles respecto de los cuales se estuviera regularizando una fbrica y respecto del cual, quien estuviera declarando dicha fbrica no tena su dominio inscrito; siendo adems que el mismo no contaba con el titulo necesario

para la inscripcin de su dominio como por ejemplo escritura pblica de transferencia por compra venta, donacin, anticipo o cualquier otro que diera mrito a la transferencia del dominio a la favor del declarante, por lo que es en este caso, el notario del lugar donde se encontrara el inmueble, poda conjuntamente con la certificacin de las firmas en el formulario registral que diera mrito a la inscripcin de la fbrica, declarar la prescripcin adquisitiva de dominio a favor del solicitante. De alguna forma la norma regulaba concretamente la posibilidad con la que contaban los notarios (nicamente abogados) de declarar la prescripcin de bienes inmuebles, sin embargo dicha posibilidad se vio ampliada y desregulada con la Ley 27333 la misma que en el literal k) del articulo 5 faculta a los notarios a efectuar declaracin de prescripcin adquisitiva sobre inmuebles o terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificacin. Que quiso decir el legislador cuando dict esta norma? acaso que el notario poda intervenir en todos los casos de prescripciones adquisitivas de bienes inmuebles con o sin fbrica? Pues bien este es un problema que de alguna u otra forma ha tratado de ser regulado por rgano correspondiente como es la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, como por ejemplo por medio de la Directiva 013-02003-SUNARP/SN. Sin embargo entendemos del contexto de las normas planteadas as como de las ltimas resoluciones del tribunal registral, que los criterios aplicados, a pesar de las directivas expedidas, son diversos, puesto que para algunos las normas por tener un contenido finalista son mucho ms amplias, permitiendo la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de dominio en virtud de acta notarial en ms casos que los antes mencionados, en tanto que en otros casos se toma de una forma mas restrictiva. De las normas entendemos que la prescripcin adquisitiva aplicada en sede notarial solo afecta a los bienes inmuebles respecto de los cuales se regularizan fbricas (al amparo de la Ley 27157 y su reglamento) y terrenos que no cuentan con edificaciones ubicados en zonas urbanas (Ley 27333), por lo que se elimina la posibilidad que dicha declaracin de prescripcin adquisitiva sea declarada respecto de bienes inmuebles con edificacin respecto de los cuales no haya regularizaciones de fbrica o respecto de bienes inmuebles sujetos a reglamento interno, respecto de los cuales no se haya efectuado modificacin o ampliacin de la fbrica pre - existente. Sin embargo nosotros consideramos un obstculo dichos supuestos, puesto que las distintas normas en vez de aclarar la situacin planteada en torno a esta normatividad han conducido a diversos planteamientos de solucin no solo por parte de los usuarios que son los mayores y directos interesados en la inscripcin de sus ttulos, sino tambin por parte de los Registradores Pblicos asi como del Tribunal Registral, ente que ve en ltima instancia las decisiones (ya sean observaciones, liquidaciones o tachas) de los

registradores que son apeladas, y que se ven claramente en las observaciones contenidas en las resoluciones insertas en el presente trabajo as como en las mismas decisiones a las que ha llegado el tribunal respecto de las mismas. Por qu la norma que dio la posibilidad de declarar prescripcin adquisitiva a los notarios respecto de bienes inmuebles sobre los cuales se regulariza una fbrica y posteriormente respecto de terrenos que no cuenten con edificacin, no faculta a dichos notarios pblicos a proceder con la declaracin de prescripcin adquisitiva de bienes inmuebles que cuenten con una fbrica que se encuentre declarada y respecto de la cual no existe una modificacin o ampliacin sujeta a regularizacin?. Si la finalidad de la norma es que el usuario pueda agilizar sus trmites de inscripcin de dominio, garantizando la seguridad jurdica respecto de dichos inmuebles, eliminndose de esta forma los engorrosos trmites a los que estaba sometido para declarar la prescripcin adquisitiva de su inmueble mediante un procedimiento abreviado en va judicial, porque no es factible que la misma tambin sea ampliada respecto de bienes inmuebles que cuenten con una fbrica, que como dijramos anteriormente, no se encuentre sujeta a regularizacin de ampliacin o modificacin de la misma?. Tngase presente que el trmite a realizar por el notario es uno no contencioso, por lo que de haber un problema, es decir en caso de plantearse una oposicin respecto del trmite de prescripcin adquisitiva, dicha declaracin slo y nicamente puede ser vista en sede judicial, siendo adems que los trmites efectuados ante notario revisten las seguridades pertinentes puesto que el mismo cumple con verificar el inmueble respecto del cual se solicita la declaracin de prescripcin adquisitiva as como se efectan las publicaciones correspondientes con la finalidad de no perjudicar a los terceros que tuviesen derechos respecto del inmueble a prescribir. Creemos que la finalidad de la norma es buena, puesto que la misma quiere de alguna forma que exista una relacin entre la realidad registral y la realidad formal, es decir entre quienes son registralmente propietarios y quienes se consideran como tales y de no ser as, permite que aquellas personas que tiene tal derecho lo salvaguarden mediante la declaracin correspondiente. Cabe efectuar una aclaracin en cuanto al problema que planteamos y es que de efectuarse la ampliacin de las facultades conferidas al notario en cuanto a declaraciones de prescripcin adquisitiva de inmuebles que cuenten con una fbrica registrada y que no efectan regularizaciones de ampliacin o modificacin de las mismas, deber ser en razn de inmuebles ubicados en zonas urbanas.

BIBLIORAFA

1.- PAPAO, KIPER, DILLO, CANESSE... Derechos Reales, Tomo III, Editorial De Palma, Buenos Aires - Argentina, Ao 1993, 335 Pginas. 2.- FACULTAD DE DERECHO DE LA PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL PER... Derecho, Fondo Editorial, Ao 1991, Lima - Per, 470 Pginas. 3.- ARIAS SCHREIBER PEZET, Max... Exgesis, Tomo IV, 1 Edicin - Derechos Reales, Librera Studium, Lima - Per, 324 Pginas. 4.- PUIG BRUTAU... Caducidad, Prescripcin Extintiva y Usucapin, Barcelona, 1988. 5.- LA CRUZ Y RIVERO... Elementos del Derecho Civil, Tomo III- Derechos Reales 1 y 2 parte, Posesin y Propiedad, Barcelona, 1987. 6.- ARIAS SCHREIBER PEZET, Max y QUIROZ CARDENAS, Carlos... Exegesis, Tomo X Registros Pblicos, 1 Edicin, Gaceta Jurdica, setiembre del 2001, 341 Pginas. 7.- JORGE MOSTO, Nestor... Derechos Reales, Tomo II, Editorial Astrea, Buenos Aires - Argentina, Ao 2000, 623 Pginas. 8.- DORS... Derecho Privado Romano, Sexta Edicin, Pamplona, 1986. 9.- ALBALADEJO... La prescripcin de la accin reivindicatoria, Anuario de Derechos Civil, 1997. 10.- SIGUAS RIVAS, Julian... Prescripcin Adquisitiva y Ttulo Supletorio en Sede Notarial (Ley 27157 - 27333), 1 Edicin, Librera y Ediciones Jurdicas, agosto del 2000, 221 Pginas. 11.- GONZALES BARRON, Gunther Hernn... Comentarios a la nueva legislacin inmobiliaria, 1 Edicin, Ara Editores, Lima - Per, Agosto de 1999, 246 Pginas. 12.- DE PABLO CONTRERAS... Prescripcin de la accin reivindicatoria, Madrid, 1996. 13.- GONZALES BARRON, Gunther... Estudio de la nueva legislacin sobre predios urbanos, 2 Edici, Juristas Editores, setiembre del 2001, 593 Pginas. 14.- JUNTA DE DECANOS DEL COLEGIO DE NOTARIOS DEL PERU, Revista El Notario Peruano, Ao 2004, 412 Pginas.

-------------------------------------------------------------------------------[1] SIGUAS RIVAS, Julian... Prescripcin Adquisitiva y Titulo Supletorio, 1 Edicin, ao 2000, 221 PP, Pag. 19 [2] En lo que concierne a la exclusividad, esta no es otra cosa que lo que la doctrina tradicional ha denominado el carcter erga omnes, es decir la oponibilidad absoluta del derecho de propiedad. Es esta la oponibilidad la que convierte a la propiedad en el vehculo idneo para internalizar las externalidades. FACULTAD DE DERECHO DE LA PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA DEL PER... Derecho, N 45, Fondo Editorial, ao 1991, Pg 138. [3] Ibiden; pag40. [4] FERDINAND CUADROS VILLENA, Carlos... Derechos Reales; primera edicin, Lima 1995; 725 pp; p. 405. [5] Artculo 21 de la Ley N 27157: la prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Titulo es declarada notarialmente a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el articulo 5 de la presente ley. [6] Articulo 1 del Reglamento de la Ley N 27157: El presente reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fbrica y Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn [7] GONZALES BARRON, Gunther... Estudio de la Nueva Legislacin sobre Predios Urbanos, 2 Edicin, ao 2001, Juristas Editores, 593 PP, Pag 87. [8] Resolucin N 077-2005-SUNARP-TR-L de fecha 16 de febrero del 2005 expedida en la ciudad de Lima, siendo el apelante Pool Rivera Crdenas, el titulo materia de apelacin el N 10125 del 22 de septiembre del 2004 presentado para su calificacin en el Registro de Predios, el recurso de apelacin en virtud de la hoja de trmite N 55188 del 26 de noviembre del 2004.

[9] Articulo 36 del Reglamento de la Ley 27157 procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio cuando el interesado acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10) aos, est o no registrado el predio.

El notario solicitar al registro respectivo, la anotacin preventiva de la peticin de prescripcin adquisitiva, si el predio est registrado. [10] Articulo 5 de la ley 27333 el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el artculo 21 de la Ley 27157 se tramitar exclusivamente, ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, certificacin el cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer prrafo del artculo 950 del Cdigo Civil, de acuerdo al siguiente trmite: a) la solicitud se presentar como asunto no contencioso de competencia notarial y se regir por lo establecido en las disposiciones generales de la Ley 26662, en tanto no contravenga lo dispuesto en la Ley 27157 y la presente ley. b) recibida la solicitud, el notario verificar que la misma contenga los requisitos previstos en los Inc. 1) 2) y 3) del articulo 505 del Cdigo Procesal Civil, para los efectos del presente trmite. Asimismo, suscribirn la solicitud, en calidad de testigos, no menos de tres ni ms de seis personas mayores de 25 aos de edad, quienes declararan que conocen al solicitante y especificaran el tiempo que dicho solicitante viene poseyendo el inmueble. c) el notario mandar a publicar un resumen de la solicitud, por tres veces con intervalos de 3 das en el diario oficial El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos judiciales y en uno de circulacin nacional. En el aviso debe indicarse el nombre y la direccin del notario donde se hace el trmite. Asimismo solicitar al registro respectivo la anotacin preventiva de la solicitud. d) sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el notario notificar a los interesados y colindantes cuyas direcciones sean conocidas y colocar carteles en el inmueble objeto del pedido de prescripcin adquisitiva de dominio. e) el notario obligatoriamente se constituir en el inmueble materia de solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la que se compruebe la posesin pacfica y pblica del solicitante. En dicha acta se consignar la descripcin y caractersticas del inmueble, asi como el resultado de la declaracin de quienes se encuentran en los predios colindantes. f) transcurrido el trmino de 25 das desde la fecha de la ltima publicacin, sin mediar oposicin , el notario completar el formulario registral o elevar escritura pblica la solicitud en ambos casos declarando adquisitiva la propiedad del bien por prescripcin. Solo en caso de haber optado el solicitante por elevar a escritura pblica la solicitud, se insertar a la misma los avisos, el acta de presencia y dems instrumentos que el solicitante o el notario consideren necesarios, acompandose al registro como parte

notarial nicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se opta por presentar a los registros pblicos slo el formulario registral, el notario archivar los actuados en el registro notarial de asuntos no contenciosos. g) si existe oposicin de algn tercero el notario dar por finalizado el trmite comunicando de este hecho al solicitante, al colegio de notarios y a la oficina registral correspondiente. En este supuesto el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la va arbitral de ser el caso. h) el notario presentar a los registros pblicos copias certificadas de los planos a que se refiere la Ley 27157. i) el instrumento pblico notarial o el formulario registral suscrito por el notario que declara la propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio es titulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo propietario. j) los trminos se cuentan por das hbiles, conforme con lo dispuesto por el articulo 141 del Cdigo Procesal Civil. k) el presente trmite comprende tambin a la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones