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UNIVERSIDADE PAULISTA ENGENHARIA CIVIL

GESTO E EMPREENDEDORISMO

PLANO DE NEGCIOS

Professor: Jos Rogrio Vargens

Braslia Maio - 2013

Gesto e Empreendedorismo 2 Plano de Negcios Associados:

Amanda Katielle F. Melo Bruno Fernandes F. Ribeiro Davi Nery Douglas de Almeida da Silva Gleydson F. de Aquino Farias Josiel Vieira Ribas

RA: A13DGG-4 RA: A300JA-3 RA: A2661G-1 RA: A28IDH-4 RA: A24BDH-8 RA: 451094-1

Gesto e Empreendedorismo 3 Plano de Negcios

Sumrio
1. 2. INTRODUO ................................................................................................ 4 PLANO DE NEGCIOS ................................................................................. 5
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 PESQUISA DE MERCADO............................................................................... 5 DEFINIO DO PBLICO ALVO E DOS OBJETIVOS DAPESQUISA. .......... 5 PESQUISA SOBRE A CONCORRNCIA. ......................................................10 LOCALIZAO DO EMPREENDIMENTO ......................................................12 DEFINIO DA COLETA DOS DADOS ..........................................................12

2.6 ANALISE DOS DADOS ...................................................................................15 Questionrio Cliente.................................................................................................15 2.7 2.8 2.9 2.10 Analise da concorrncia na regio ...............................................................21 OFERTAS DE APARTAMENTOS NA REGIAO ..............................................21 TOMADA DE DECISO ..................................................................................22 ESPECIFICAES DO PRODUTO .................................................................23

2.11 CADERNO DE ESPECIFICAES .................................................................24 2.11.1 DESCRIOES DE MATERIAIS ....................................................................24 2.11.2 ESPECIFICAO DE MATERIAIS E EQUIPAMENTOS...............................28 2.12 DETALHAMENTO DO PROCESSO PRODUTIVO ..........................................29 2.12.1 Estrutura em concreto armado ......................................................................29 2.12.2 Alvenaria de vedao ..................................................................................311 2.12.3 Drywall ..........................................................................................................32 2.12.4 Forro .............................................................................................................37 2.12.5 Esquadrias ....................................................................................................37 2.12.6 Portas............................................................................................................37 2.12.7 Janelas..........................................................................................................37 2.12.8 Revestimento ................................................................................................38 2.12.9 Cobertura ......................................................................................................39 2.13 2.14 VIABILIDADE ECONMICA, FINANCEIRO....................................................39 RESUMO FINANCEIRO ..................................................................................39

2.15 DEMAIS ASPECTOS DE MARKETING ...........................................................41 2.15.2. O Empreendimento ......................................................................................42 2.15.3. Segurana e conforto ...................................................................................42 2.15.4. A construtora ................................................................................................42 2.16 2.17 2.18 RESUMO DOS DIFERENCIAIS E VANTAGENS COMPETITIVAS .................43 CONSIDERAES FINAIS ...........................................................................454 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ..............................................................465

Gesto e Empreendedorismo 1 Plano de Negcios

ndice de Figuras
Figura 1 - Inicio do site, onde pode-se observar,destacado em verde,a renda do publico alvo. ....................................................................................................................................... 7 Figura 2 - Clicando no item Habitao famlias com renda de at R$ 5.000,00, ............... 7 Figura 3 - Clicando na opo aquisio de imvel novo ................................................... 8 Figura 4 - encontra-se o botosimulao de financiamento ............................................... 8 Figura 5 - Clicando na opo aquisio de imvel novo ................................................... 8 Figura 6 - Residencial Basic I.............................................................................................. 10 Figura 7 - Residencial Aveiro. ............................................................................................. 11 Figura 8 - Residencial UNIQUE. ........................................................................................ 12 Figura 9- Planta de situao do empreendimento ................................................................ 23 Figura 10 - Processo de Montagem ..................................................................................... 34 Figura 11 - Processo de Fabricao ..................................................................................... 35 Figura 12 - Pequisa ao site do SINDUSCON-DF, referencia Projetos-padro residenciais Normal R8 ...................................................................................................................... 41

Gesto e Empreendedorismo 2 Plano de Negcios

ndice de Tabelas
Tabela 1 - Informaes contidas no site CEF http://www.caixa.gov.br/habitacao/aquisicao_residencial/novo ........................................... 9 Tabela 2 - Questionrio para clientes. ................................................................................. 13 Tabela 3 - Questionrio para Concorrncia ......................................................................... 14 Tabela 4- Anlise de concorrente ........................................................................................ 21 Tabela 5 - Pesquisa de ofertas ............................................................................................. 22 Tabela 6 - Descrio dos Acabamentos ............................................................................... 24 Tabela 7 - Especificaes de Materiais e Equipamentos ..................................................... 28 Tabela 8- Planilha Resumo Financeiro Fevereiro de 2013............................................... 40

Gesto e Empreendedorismo 3 Plano de Negcios

ndice de Grficos

Grfico 1 - Pessoas que possuem imvel ............................................................................ 15 Grfico 2 - Pessoas que querem adquirir imvel em samambaia ........................................ 16 Grfico 3 - Pessoas que querem adquirir imvel em samambaia ........................................ 16 Grfico 4 - Pessoas que conhecem o programa minha casa minha vida ............................. 17 Grfico 5 - Pessoas que morariam num apartamento de 1 quarto ....................................... 17 Grfico 6 - Faixa Etria. ...................................................................................................... 18 Grfico 7 - Estado Civil. ...................................................................................................... 18 Grfico 8 - Renda ................................................................................................................ 19 Grfico 9 - Opes para rea de lazer.................................................................................. 20

Gesto e Empreendedorismo 4 Plano de Negcios 1. INTRODUO O trabalho tem como objetivo a elaborao de um plano de negcios, para estudo de um empreendimento que tem como finalidade a construo e venda de uma edificao residencial. Para elaborao deste, foi feito um estudo de mercado, que comtempla cliente e concorrncia, onde pode ser estudado o mximo de variveis sobre o empreendimento, que vo desde o pblico alvo, concorrentes, imveis em construo na regio, tipos de imveis, localizao e pesquisa de pessoas da faixa etria do pblico alvo na regio, especificaes do produto, detalhamento do processo produtivo e identificao dos insumos, materiais, servios e empreiteiros.

Gesto e Empreendedorismo 5 Plano de Negcios 2. PLANO DE NEGCIOS Um plano de negcio um documento que descreve os objetivos de um negcio e quais passos devem ser dados para que esses objetivos sejam alcanados, diminuindo os riscos e as incertezas. Um plano de negcio permite identificar e restringir seus erros no papel, ao invs de comet-los no mercado. (SEBRAE, 2013).

2.1 PESQUISA DE MERCADO A seguir sero apresentados os estudos e pesquisa desenvolvidos na elaborao da Analise de Mercado.

2.2 DEFINIO DAPESQUISA.

DO

PBLICO

ALVO

E DOS

OBJETIVOS

O pblico alvo da pesquisa so pessoas com faixa-etria de 18 a 35 anos, geralmente recm-casadas, solteiros, que compram imvel no intuito de morar e que se encaixam no programa habitacional "Minha Casa Minha Vida". Em consulta ao endereo eletrnico da Caixa Econmica Federal CEF (http://www.caixa.gov.br/habitacao/mcmv/index.asp) verificamos as regras acerca de financiamentos habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida, que no caso de imvel urbano pode se enquadrar em renda de at R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mensais, conforme Figura 01 e 02. Neste caso o Programa oferece subsdios, reduo do valor de seguros habitacionais ou descontos. possvel utilizar o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS) para abater no saldo do financiamento. O programa estabelece regras sobre o limite do valor do imvel a depender da sua localizao. O valor do financiamento de imveis situados no Distrito Federal limita-se a at R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais), considerando que o imvel objeto da pesquisa no ultrapassa esse valor, pois equivale a R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais). A CEF oferece um Simulador da Habitao online, e caso sejam preenchidos os campos da seguinte forma, obtm-se o resultado abaixo. 1. Qual o tipo de financiamento voc deseja? Residencial. 2. Em qual das categorias o imvel se enquadra? Aquisio de Imvel Novo.

Gesto e Empreendedorismo 6 Plano de Negcios 3. Em qual cidade est localizado o imvel? UF DF e Cidade Braslia. 4. Qual o valor aproximado do imvel? R$ 120.000,00 5. Possui 03 anos de trabalho sob regime do FGTS, somando-se todos os perodos trabalhados? Sim O resultado da simulao em relao a uma pessoa com renda bruta de R$ 2.100,00 (dois mil e duzentos reais), nascida em Julho de 1987, com essa renda o valor de entrada seria de R$ 10.403,73 (dez mil, quatrocentos e trs reais e setenta e trs centavos), seria subsidiada pelo governo o valor de R$ 14.978,00(quatorze mil e novecentos e setenta e oito reais) e financiaria o saldo restante de R$ 94.618,27 (noventa e quatro mil, seiscentos e dezoito reais e vinte e sete centavos) em 360 (trezentos e sessenta) meses, cujo valor da primeira prestao seria R$ 629,98 (seiscentos e vinte e nove reais e noventa e oito centavos), exatamente 29% do valor da renda familiar, menor que os 30% imposto pelo governo e, o valor da ultima prestao R$ 263,81 (duzentos e sessenta e trs reais e oitenta e um centavos). O empreendimento se enquadra na faixa de renda acima de R$ 1.600,00 (Hum mil e seiscentos reais) a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Conforme pesquisa feita ao site da CEF, ver Figura 03 e 04 e, na opo aquisio de imvel novo segue informaes na Tabela 01. Caso a renda da pessoa/famlia seja at R$ 1.600,00 (Hum mil e seiscentos reais) poder se inscrever no Programa Minha Casa Minha Vida apenas por meio de Movimentos Sociais (cooperativas habitacionais, associaes ou entidades privadas sem fins lucrativos) ou, ainda, procurar a Prefeitura do municpio ou Administrao Regional com o escopo de se inscrever no programa, que estabelece sorteios para contemplar os inscritos e cotas para idosos, pessoas com deficincia ou pessoas com mobilidade reduzida, embora no seja o publico alvo desejado. O objetivo dessa pesquisa de mercado definir o local apropriado para a implantao do empreendimento e definir interesses da populao das proximidades a respeito de um novo empreendimento com unidades de um dormitrio na regio.

Gesto e Empreendedorismo 7 Plano de Negcios

Figura 1 - Inicio do site, onde pode-se observar, destacado em verde, a renda do pblico alvo.

Figura 2 - Clicando no item Habitao famlias com renda de at R$ 5.000,00,

Gesto e Empreendedorismo 8 Plano de Negcios

Figura 3 5 - Clicando na opo aquisio de imvel novo

Figura 4 - encontra-se o boto simulao de financiamento

Gesto e Empreendedorismo 9 Plano de Negcios

Tabela 1 - Informaes contidas no site CEF http://www.caixa.gov.br/habitacao/aquisicao_residencial/novo Item Descrio


Se voc tem renda familiar de at R$ 5.000,00 e quer comprar um imvel novo que j est construdo, ou que se encontrava em fase de construo a partir de 26/03/09, voc pode contar com at 180 dias de Habite-se. Caso tenha ultrapassado os 180 dias, mas no tenha sido habitado ou alienado, poder enquadrar-se no Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - e obter as vantagens que ele oferece. O imvel a ser adquirido no pode ter sido objeto de financiamento no PMCMV. Faa uma simulao e veja se a sua proposta se enquadra no PMCMV Simulador.

Renda Familiar

De R$ 465,00 a R$ 5.400,00: para financiamentos vinculados a imveis situados nos municpios integrantes das regies metropolitanas ou equivalentes, municpios-sede de capitais estaduais ou municpios com populao igual ou superior a duzentos e cinquenta mil habitantes. Para os beneficirios enquadrados no Programa do Governo Federal - Minha Casa Minha Vida - PMCMV, a renda familiar at R$ 5.000,00. Limite de renda familiar

De R$ 465,00 a R$ 4.300,00: demais municpios. O encargo mensal no pode ser superior a 30% da renda familiar mensal bruta e ao resultado da anlise de risco e apurao da capacidade de pagamento do cliente, efetuada pela CAIXA. O encargo mensal no pode ser superior a 30% da renda familiar mensal bruta e ao resultado da anlise de risco e apurao da capacidade de pagamento do cliente, efetuada pela CAIXA. At R$190.000,00: para os imveis situados no Distrito Federal ou em municpios integrantes das regies metropolitanas ou equivalentes dos estados do Rio de Janeiro e So Paulo; At R$170.000,00: para os imveis situados em municpios com populao igual ou superior a um milho de habitantes ou em municpios-sede de capitais estaduais; At R$145.000,00: para os imveis situados em municpios com populao igual ou superior a 250.000 habitantes ou em municpios integrantes de regies metropolitanas ou equivalentes, inclusive aqueles integrantes da Regio Integrada do Distrito Federal e Entorno - RIDE; At R$115.000,00: para imveis situados em municpios com populao igual ou superiora 50.000 habitantes; At R$ 90.000,00: para demais regies. O valor do imvel corresponde ao valor venal, que o maior dos valores entre a venda e a compra e a avaliao total do imvel, considerado pronto pela CAIXA.

Limite de valor do imvel

Limite de financiamento

Para definio do valor de financiamento so observadas a capacidade de pagamento do proponente na anlise de risco de crdito e a quota de financiamento definida para a operao.

Quota de financiamento

A quota definida em funo do prazo de amortizao: At 240 meses: at 100% De 241 a 300 meses: at 90% De 301 a 360 meses: at 80%

Gesto e Empreendedorismo 10 Plano de Negcios 2.3 PESQUISA SOBRE A CONCORRNCIA. Os concorrentes no nosso nicho de mercado so empresas de pequeno e mdio porte, sendo seus empreendimentos, providos de unidades de um quarto com garagem, que atenda uma parcela dos apartamentos e rea de lazer, tambm conta com estacionamento pblico prximo ao prdio, focando no nosso publico alvo. A maior vantagem do nosso empreendimento em relao aos concorrentes a localizao privilegiada, que ficar prximo ao comercio local, metr, etc. Contar com um preo mais acessvel e maior facilidade de crdito, pelo fato de que a empresa cadastrada ao programa Minha Casa Minha Vida e, tambm contar com acabamentos de nvel superior aos dos demais concorrentes. Na sequncia sero apresentados empreendimentos, que seguem nossa linha de negocio, usando como base de pesquisa o site WImveis: Residencial Basic I e House Construes (Na planta).

2.3.1

33,76 M (UM QUARTO) VALOR M: R$ 3.320,00 VALOR TOTAL 01 QUARTO: R$ 112.500,00

Figura 6 - Residencial Basic I.

2.3.2

Residencial Aveiro - Trindade Engenharia (Pronto)

Gesto e Empreendedorismo 11 Plano de Negcios

32,45 m a 34,75 m (UM QUARTO) VALOR M: R$ 3.939,40,00 VALOR TOTAL: R$ 130.000,00

Figura 7 - Residencial Aveiro.

2.3.3

Residencial UNIQUE QS Construes (Pronto)

30 M (UM QUARTO) VALOR M: R$ 3.967,00 VALOR TOTAL: R$ 119.000,00 Atrativa

Gesto e Empreendedorismo 12 Plano de Negcios

Figura 8 - Residencial UNIQUE.

2.4 LOCALIZAO DO EMPREENDIMENTO A localizao do empreendimento uma varivel de bastante importncia, onde foi levado em considerao que o local seja atendido por todos os benefcios pblicos disponveis em Braslia, ou seja: ruas, avenidas e ciclovias pavimentadas, energia eltrica, telefone, internet banda larga, rede de iluminao pblica, rede de gua potvel e esgoto sanitrio, rede coletora de guas pluviais, servio de coleta de lixo, transporte coletivo e alternativo, segurana, sade pblica, escolas, agncias bancrias e comrcio em geral.

2.5 DEFINIO DA COLETA DOS DADOS Questionrio: Para identificar oportunidades e eventuais problemas relativos a empreendimentos imobilirios e para mapear e analisar informaes sobre oferta/demanda de produtos imobilirios, com indicao da configurao para o empreendimento, preos e condies de comercializao e subsdios para as aes de comunicao, se faz necessrio pesquisa a ser feita com potenciais clientes e concorrentes. Seguem nas tabelas 02, 03 e 04, questionrios de analises acima mencionados.

Gesto e Empreendedorismo 13 Plano de Negcios


Tabela 2 - Questionrio para clientes.

Gesto e Empreendedorismo 14 Plano de Negcios


Tabela 3 - Questionrio para Concorrncia

Gesto e Empreendedorismo 15 Plano de Negcios 2.6 ANALISE DOS DADOS A analise dos dados permite que os mesmos sejam coletados e reunidos, tornandose assim mais fcil a obteno de resultados, facilitando a especificao do empreendimento, como podemos ver abaixo. Questionrio Cliente 2.6.1.1 Possui imvel?

Voc possui imvel?

100% 80% 60% 40% 20% 0%

85% 15%
Sim No

Grfico 1 - Pessoas que possuem imvel

Como se pode notar no grfico, a porcentagem de pessoas que no possuem imvel na regio maior do que a de pessoas que possuem.

Gesto e Empreendedorismo 16 Plano de Negcios

2.6.1.2 Gostaria de adquirir um imvel em samambaia?

Pretende adquirir um imvel em Samambaia?

80% 60% 40% 20% 0%

67% 33%
Sim No

Grfico 2 - Pessoas que querem adquirir imvel em samambaia

Como mostra o grfico, pode-se notar que o interesse em obter um imvel grande.

2.6.1.3 Qual Lugar de samambaia voc compraria um imvel?

Qual lugar de Samambaia voc compraria um imvel?


50% 40% 30% 20% 10% 0%

45% 30% 25%


Indiferente

Sul

Norte

Grfico 3 - Pessoas que querem adquirir imvel em samambaia

Gesto e Empreendedorismo 17 Plano de Negcios Essa pergunta de grande importncia, pois pode-se definir o local onde executar o projeto. 2.6.1.4 Voc Conhece o "programa minha casa minha vida?

Voc conhece o programa habitacional "Minha Casa, Minha Vida"?

80% 60% 40% 20% 0%

76% 24%
Sim No

Grfico 4 - Pessoas que conhecem o programa minha casa minha vida

de grande importncia o conhecimento dessa questo, pois o empreendimento ter convenio com o Programa Minha Casa Minha Vida da Caixa Econmica Federal. Trata-se de uma condicional pela necessidade da compra a credito para pessoas de baixa renda. 2.6.1.5 Voc Moraria num apartamento de um quarto?

Voc moraria num apartamento de 1 quarto?

200% 150% 100% 50% 0% 82%

82%
18% 18%
No

Sim

Grfico 5 - Pessoas que morariam num apartamento de 1 quarto

Gesto e Empreendedorismo 18 Plano de Negcios Pelo fato de o empreendimento ser constitudo por unidades de um quarto (Kit Net), de suma importncia o do interesse do cliente por esse tipo de habitao. 2.6.1.6 Faixa Etria:

Qual sua faixa etria?

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

52% 23%
*At 25 anos

17%

8%

*De 25 a 35 anos *De 36 a 45 anos *Acima de 45


Grfico 6 - Faixa Etria.

De acordo com o grfico pode-se traar o perfil do cliente na faixa etria de at 35 anos. 2.6.1.7 Estado Civil:

Estado Civil:

50% 40% 30% 20% 10% 0%

47% 28% 13%


Solteiro Casado Separado

7%
Vivo

Grfico 7 - Estado Civil.

Gesto e Empreendedorismo 19 Plano de Negcios de suma importncia o conhecimento desse critrio, pois geralmente o perfil de pessoas que optam por morar em apartamentos de um quarto so pessoas solteiras que moram sozinhas e casais sem filhos, alm de pessoas que optam pela compra com finalidade de investimento. 2.6.1.8 Renda:

Renda familiar:
60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% *At R$ 1.600,00 *De R$ 1.601,00 *De R$ 3.001,00 a R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00 *Acima de R$ 5.000,00

51% 32% 10% 7%

Grfico 8 - Renda

Ter conhecimento da renda do pblico alvo fundamental, principalmente pelo fato de que a venda das unidades ser vinculada ao programa minha casa minha vida e para se enquadrar no programa necessrio que o cliente tenha renda at R$5.000,00.

Gesto e Empreendedorismo 20 Plano de Negcios

2.6.1.9 Opes para rea de lazer:

Quais dos itens abaixo voc gostaria de ter na rea de lazer?


50% 40% 30% 20% 10% 0%
Churrasqueira Piscina Quadra de Esportes Outros

41%

14%

25%

20%

Grfico 9 - Opes para rea de lazer

De acordo com o grfico 09, pode-se notar que 41% dos entrevistados preferem churrasqueira e 25% preferem quadra de esportes, totalizando 66% da pesquisa, e os outros 24% preferem piscina ou outros itens na rea de lazer. Aps anlise da pesquisa, ficou definido que a rea de lazer do empreendimento contara com churrasqueira e quadra de esportes como principais itens. Ao analisar os grficos, pode-se definir que pequena amostra dos entrevistados so oriundos de em outro lugar, e a maioria dos entrevistados no possuem casa prpria, com idade entre 25 e 35 anos, solteiros com renda de R$ 1.601,00 a R$ 3.000,00 e gostariam de morar em Samambaia. Com esses dados, define- se que o empreendimento contara com 20 apartamentos de um quarto, garagem, rea de lazer com churrasqueira e mini quadra de esportes e com uma tima localizao em Samambaia.

Gesto e Empreendedorismo 21 Plano de Negcios 2.7 ANALISE DA CONCORRNCIA NA REGIO

Foi elaborada a anlise de concorrncia na regio como mostra a tabela a seguir:

Tabela 4- Anlise de concorrente

Empresa: e House Construes Qualidade da Construo Boa Regular, pois o padro Preo dos Apartamentos do empreendimento Normal Vendas Vinculadas ao No Programa Minha Casa Minha Vida Localizao

Trindade Engenharia Regular Regular, pois o padro do empreendimento Normal No

QS Construes Regular Caro, pois o padro do empreendimento Baixo No

Atendimento

Divulgao

Ruim, Longe do Boa, Prximo Comrcio Boa, Prximo Comrcio Comrcio Local, metro Local, metro e etc. Local, metro e etc. e etc. Regular, os corretores Regular, os corretores Bom, os corretores no tinham no tinham responsveis pela venda conhecimento de todas conhecimento de todas do imvel foram informaes do informaes do bastante prestativos empreendimento. empreendimento. tima, panfletos e tima, panfletos e tima, panfletos e internet internet internet

2.8 OFERTAS DE APARTAMENTOS NA REGIAO

Aps a pesquisa de ofertas de apartamento na regio levantou-se o valor do metro quadrado, conforme tabela 05.

Gesto e Empreendedorismo 22 Plano de Negcios


Tabela 5 - Pesquisa de ofertas

Ofertas de Apartamentos em samambaia Quarto Garage s m 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 0

Endereo Observao rea QN 122 CONJ 15 Fabio 8170-0405 33,9 QN320 Josemar 8566-2888 37 QS 104 Maria Lucia 3341-2738 35 QR 301 CONJ 01 Vieira Filho 37,7 QN122 CONJ 15 Gustavo 3547-0857 34 QR 408 CONJ 01 Mxima Imveis 3212-7800 36 QS110 CONJ 02 Renato 8641-5225 33,49 QN 116 Joelma 8213-9353 30 Qs 501 eHouse 3036-7777 33,76 Rosivane F. 8625- 0121 QR 408 33 Joelma 8213-9353 Qs 116 30

Valor m 4.956,00 4.324,00 4.571,00 4.187,00 4.521,00 4.345,00 4.121,00 4.333,00 3.332,00 4.057,00 3.967,00

2.9 TOMADA DE DECISO Com base na anlise dos resultados referentes a realizao da pesquisa, tomou-se as seguintes decises: A princpio analisou-se os resultados obtidos dos questionrios, para identificar os itens de maior relevncia na tomada das decises, j que no questionrio foi possvel identificar que as pessoas da regio estavam interessadas em adquirir um imvel novo em Samambaia, priorizando suas principais necessidades ao possvel local do empreendimento; Atravs dos dados recolhidos das pesquisas foi escolhido o empreendimento na regio central de samambaia. Observou-se tambm que os benefcios oferecidos pelo governo Federal como o subsdio e o programa Minha Casa Minha Vida so os principais chamativos para os futuros condminos, pois a mdia da renda familiar da regio no alta. Para a adequao ao programa, na principal simulao realizada, os clientes no podem possuir renda superior a R$2400. Aps uma pesquisa de apartamentos e ofertas na regio, pode-se afirmar que os apartamentos que em geral esto sendo oferecidos possuem em mdia02 ou03 quartos, a partir deste dado, foi identificado uma necessidade de apartamentos menores, kitnets. Aps o conhecimento da carncia de

Gesto e Empreendedorismo 23 Plano de Negcios apartamentos menores para a regio, foi realizada uma pesquisa para conhecer a faixa etria dos interessados em adquirir tal imvel com essas especificaes. A faixa etria dos interessados foi constituda de mais de 50% de pessoas entre 25 e 35 anos, em geral so famlias pequenas, pessoas solteiras ou casadas sem filhos. Pela excessiva demanda de apartamentos de 02 e 03 quartos na regio, foi optado como um diferencial e inovao a construo deste empreendimento com apenas um quarto. Aps analise da pesquisa de ofertas de apartamentos em Samambaia, como mostra na Tabela 05, o valor do metro quadrado do empreendimento ser R$ 3.666,67, sendo um valor abaixo da media das ofertas pesquisadas.

2.10

ESPECIFICAES DO PRODUTO

A rea total do nosso empreendimento ser de 600 m, o terreno adquirido para a construo do edifcio tem dimenses de 20 por 10 metros e locao como segue abaixo na planta de situao.

Figura 9- Planta de situao do empreendimento

Gesto e Empreendedorismo 24 Plano de Negcios O terreno contar com 200m para construo, prdio ter 04 (Quatro) pavimentos e sendo a cobertura destinada ao lazer. Cada pavimento ter 200m de rea podendo-se construir 5 (cinco) apartamentos de 30m cada, totalizando 150m para rea privativa e 50m para rea de uso comum, como o empreendimento contar com 4 (quatro) pavimentos ter um total de 20 (vinte) apartamentos, com a metragem de 30 m cada, onde os apartamentos sero compostos por 01 (um) quarto com banheiro, sala e cozinha americana. A rea de lazer ser composta por churrasqueira, playground, praa, mini quadra de esportes e duas duchas de apoio. Garagem com porto eletrnico, escadas de emergncia e circuito interno de segurana. Abaixo segue caderno de especificaes tcnicas a serem seguidas em nosso empreendimento.

2.11

CADERNO DE ESPECIFICAES

Observaes Gerais: todas as especificaes desta listagem podero sofrer alteraes de similaridade, mantendo a qualidade. A adequar conforme oramento e custo
benefcio.

2.11.1 DESCRIOES DE MATERIAIS A seguir mostra-se o quadro de descries de todos os acabamentos que o empreendimento contar. A adequar conforme oramento e custo benefcio.
Tabela 6 - Descrio dos Acabamentos

DESCRIES DOS ACABAMENTOS


1. FACHADA Tubos em ao, com pintura esmalte cor Bronze. Esquadrias em Alumnio com Pintura Eletrosttica, cor Bronze. Vidro Comum Incolor. Pintura Texturizada Ibratin, malha 12, Margarita Claro Pintura Texturizada Ibratin, malha 12, Frankfurt Mximo Esquadrias em Alumnio, com pintura eletrosttica, cor bronze.

Residencial:

Gesto e Empreendedorismo 25 Plano de Negcios


Pintura Ibratin, lisa, Margarita Claro Pintura Ibratin, lisa, Frankfurt Mximo Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Gradil em Tubos em ao, com pintura esmalte cor Bronze. Blocos de concreto com reboco e Pintura Texturizada Ibratin, malha 12, Margarita Claro

Peitoris: Chapins: Gradil: Muro: Grade:

Grade metlica com pintura esmalte cor Bronze


2. PAVIMENTO TERREO - PILOTIS

2.1 Vagas e Circulao de Veculos Concreto Polido. Piso: Vagas pintadas com pintura asfltica a base de resina acrlica com Parede: Teto: aplicao de microesferas de vidro, cor: Amarelo Ouro. Pintura acrlica, cor branco neve. Pintura esmalte sinttico cores azul del rey e amarelo ouro. Pintura PVA sobre concreto, cor branco neve. Pintura acrlica Hydronorth, cor cinza mdio, bisel em cantoneira de alumnio Pintura acrlica semi-brilho, cor: palha. Pintura acrlica Hydronorth, cor cinza mdio, h=10cm. Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Massa rolada sobre concreto, cor: branco neve. Cermica Biancogres Imola Ice LD PEI 5, 44x44cm. Azulejo Cecrisa White Basic Lux Bllb 6%, 15x15cm Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Forro de gesso com pintura PVA, cor Branco Neve. Torneira para uso geral DECA

2.2. Escadas de Emergncia Piso: Parede: Rodap: Soleiras: Teto: 2.3. Lixeiras Piso: Parede: Soleiras: Teto: Metais:

3. PAVIMENTO TIPO - AREA COMUM 3.1. Hall Social e Circulao Piso: Cermica Biancogrs Terlago Bianco LE PEI 5 - 44x44cm. Parede: Pintura acrlica lisa, cor palha. Cermica Biancogrs Terlago Bianco LE PEI 5 11x44cm Rodap: (cortada). Soleiras: Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Teto: Forro de gesso com pintura PVA, cor Branco Neve. 3.2. Escadas de Emergncia Piso: Pintura acrlica Hydronorth, cor cinza mdio, bisel em cantoneira de alumnio

Gesto e Empreendedorismo 26 Plano de Negcios


Parede: Rodap: Soleiras: Teto: 3.3. Lixeiras Piso: Parede: Soleiras: Teto: Metais: Pintura acrlica semi-brilho, cor: palha. Pintura acrlica Hydronorth, cor cinza mdio, h=10cm. Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Massa rolada sobre concreto, cor: branco neve. Cermica Biancogres Imola Ice LD PEI 5, 44x44cm. Azulejo Cecrisa White Basic Lux Bllb 6%, 15x15cm Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Forro de gesso com pintura PVA, cor Branco Neve. Torneira para uso geral DECA

4. PAVIMENTO TIPO - APARTAMENTOS 4.1. Sala Piso: Porcelanato Elizabeth 62x62 Retificado Pietra Di Garda PEI 5 Rodap: Madeira Corupix, h=7cm. Parede: Pintura PVA, cor Branco Neve. Soleira: Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Teto: Pintura PVA sobre concreto, cor Branco Neve. 4.2. Cozinha / rea de Servio Piso: Cermica Biancogrs Classic Branco LD PEI 4- 37x37cm. Teto: Forro de gesso com pintura Esmalte, cor Branco Neve. Revestimento Cermico Biancogrs Classic Branco LD PEI 4 Parede: 30x44cm. (Paginao em p) Soleira: Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Louas: Tanque Pequeno DECA TQ 01, cor GE 17. Granito Branco Fortaleza com rodabancada de 10cm, saia de 4cm. Bancadas: Acabamento Polido. Cuba Retangular de Ao Inox, Tramontina, Linha Standart Torneira para Cozinha de Mesa, Bica mvel, Deca, Linha Max Carenagem em Poliestireno Astra, cor Branca. Metais: Tampa para Shaft PEX, Parati 30x30cm, PS-43/44. Acabamento para registro, Deca, Linha Max Sifo para cozinha/tanque, Deca 4.3. Quarto Piso: Parede: Rodap: Teto: 4.4. Banheiro Piso: Parede: Cermica Biancogrs Classic Branco LD PEI 4- 37x37cm. Bit de granito Branco Fortaleza, h=2cm. Revestimento Cermico Biancogrs Tarento Bianco PEI 0 37x37cm.

Porcelanato Elizabeth 62x62 Retificado Pietra Di Garda PEI 5


Pintura PVA, cor Branco Neve. Madeira Corupix, h=7cm. Forro de gesso com pintura PVA, cor Branco Neve.

Gesto e Empreendedorismo 27 Plano de Negcios


Soleira: Bancada: Louas: Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Granito Branco Fortaleza com saia de 10cm e rodabancada de 10cm. Cuba oval de embutir, sem ladro, Celite, cor 01 branco. Bacia com caixa acoplada Celite, linha Azala, cor: branca Torneira para Banheiro de Mesa, Bica alta, Deca, Linha Max Acabamento para registro, Deca, Linha Max Chuveiro Eltrico. Sekabox SP30 80cm, h=30mm alumnio fosco. Sifo para lavatrio Deca, linha complementares, Tampa de Shaft Banho PEX, Perube, 135x65cm, Forro de gesso com pintura Esmalte, cor Branco Neve.

Metais:

Teto:

Box:

Box Blindex com trilho em alumnio e capa protetora, espessura 8mm, vidro verde e kit puxadores prata fosco, altura padro 1,80m

5. COBERTURA - AREA DE LAZER 5.1. Hall Social e Circulao Piso: Cermica Biancogrs Terlago Bianco LE PEI 5 - 44x44cm. Parede: Pintura acrlica lisa, cor palha. Cermica Biancogrs Terlago Bianco LE PEI 5 11x44cm Rodap: (cortada). Soleiras: Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Teto: Forro de gesso com pintura PVA, cor Branco Neve. 5.2. Escadas de Emergncia Pintura acrlica Hydronorth, cor cinza mdio, bisel em cantoneira de alumnio Parede: Pintura acrlica semi-brilho, cor: palha. Rodap: Pintura acrlica Hydronorth, cor cinza mdio, h=10cm. Soleiras: Granito Branco Fortaleza, acabamento polido. Teto: Massa rolada sobre concreto, cor: branco neve. 5.3. Mini Quadra de Esportes Tinta Coral Pinta Piso, cor Azul, Ref.: 187. Piso: Tinta Coral Pinta Piso, cor Verde, Ref.: 699. Tinta Coral Pinta Piso, cor Branca, Ref.: 001. Paredes: Fechamento em tela, h=300cm, cor: verde. Piso: 5.4. Praa Piso: Rodap: Bancos: Piso: Cermica Eliane, Maxigrs Etna Crema LE PEI 4, 60x60cm. Cermica Eliane, Maxigrs Etna Crema LE PEI 4, 14,5x60cm. Madeira Ecolgica, Madeplast, Tabua Ait. Cermica Eliane, Maxigrs Etna Crema LE PEI 4, 60x60cm.

5.5. Churrasqueira

Gesto e Empreendedorismo 28 Plano de Negcios

Rodap:

Cermica Eliane, Maxigrs Etna Crema LE PEI 4,14,5x60cm. Pilares: Pintura texturizada Ibratin Margarita Claro, malha 20, Ref.: 794A0L, Tira 69. Pintura Texturizada Ibratin, malha 20, Frankfurt Mximo Cermica Gail Amndoa PEI 0 Granito Preto So Gabriel, acabamento polido. Saia de 7cm e rodabanca de 10cm. Forro de Gesso acartonado com pintura esmalte, cor Branco Neve. Cuba Retangular em Ao inox, Tramontina, Linha Standart, 56x34cm. Ref.:94084. Torneira de Cozinha DECA, mesa, bica mvel, Linha Targa acabamento cromado.

Paredes:

Bancadas e Rodabanca: Forro: Metais:

5.6. Playground Piso emborrachado Martesi Tipo I cor Amarelo. Piso emborrachado Martesi Tipo I cor Verde. Piso: Piso emborrachado Martesi Tipo I cor Azul. Piso emborrachado Martesi Tipo I cor Vermelho. 6. RESERVATORIO SUPERIOR 6.1. Caixa D'gua Piso: Concreto Vassourado Caixa D'Agua Caixa dgua 500 litros RT - Marca Tigre

2.11.2 ESPECIFICAO DE MATERIAIS E EQUIPAMENTOS A seguir mostram-se as especificaes padres de materiais e equipamentos que o empreendimento contar. A adequar conforme oramento e custo benefcio.
Tabela 7 - Especificaes de Materiais e Equipamentos

ESPECIFICAO DE MATERIAIS E EQUIPAMENTOS


1. Esquadrias

Esquadrias em Alumnio com Pintura Eletrosttica, cor Bronze. Kit Porta-Pronta padro Madeira Corupix Portas corta-fogo em chapa metlica com pintura esmalte vermelha
2. Vidros

Vidros lisos incolor 8mm


3. Ferragens

Fechadura Pado acabamento cromado.


4. Louas

Vitrificado da marca Celite, cor Branca.


5. Registros e Metais

Marca DECA Linha Max, acabamento cromado.

Gesto e Empreendedorismo 29 Plano de Negcios Marca Tramontina Linha Standart, acabamento cromado.
6. Bancadas

Granito Branco Fortaleza, acabamento Polido


7. Soleiras

Granito Branco Fortaleza, acabamento Polido


8. Rodap

Madeira Corupix, h=7cm.


9. Instalaes Prediais

Todas as instalaes prediais sero executadas de acordo com os projetos de instalaes que obedecero ao bom senso, as normas e exigncias dos rgos competentes e da ABNT. Previso para medio individual de gua por apartamento. Previso para instalao de antena coletiva de TV para recepo de canais locais (tubulao seca). Previso para instalao de TV a cabo (tubulao seca) Circuito Interno com16 cmeras de alta definio gravando imagens 24 horas por dia 2.12 DETALHAMENTO DO PROCESSO PRODUTIVO

A seguir sero mostrados os detalhes construtivos do empreendimento.

2.12.1 Estrutura em concreto armado

Concreto armado um material da construo civil que se tornou um dos mais importantes elementos da arquitetura do sculo XX. usado nas estruturas dos edifcios. Diferencia-se do concreto devido ao fato de receber uma armadura metlica responsvel por resistir aos esforos de trao, enquanto que o concreto em si resiste compresso. uma mistura compacta de:

Agregados grados: pedras britadas, seixos rolados, etc. Agregados midos: areia, pedregulhos. Aglomerantes: cimento, cal no pode ser usado no concreto armado porque

acaba corroendo o ferro responsvel por suportar as foras de trao, podendo comprometer a estrutura com o passar do tempo.

gua Adies minerais: Slica ativa, metacaulim, cinza de casca de arroz, etc. Aditivos: aceleradores, retardadores, fibras, corantes, etc.

Gesto e Empreendedorismo 30 Plano de Negcios Para obteno de um bom concreto de acordo com sua finalidade, devem ser efetuadas com perfeio as operaes bsicas de produo do material, que influem nas propriedades do concreto endurecido. As operaes bsicas de produo do concreto so:

Dosagem: Estudo emprico ou no que indica as propores e quantificaes

dos materiais componentes da mistura, a fim de obter um concreto com determinadas caractersticas previamente estabelecidas.

Mistura: Dar homogeneidade ao concreto, isto , fazer com que ele

apresente a mesma proporcionalidade em qualquer ponto de sua massa sem segregao dos constituintes.

Transporte: Levar o concreto do ponto onde foi preparado ao local onde ser

aplicado, podendo ser dentro da obra ou para ela, quando misturado em usina. Concretagem, ou lanamento, da massa nas vigas de ao armadas

Lanamento: Colocao do concreto no local de aplicao, em geral, nas

formas. Comea-se aps 2 a 4 horas a "pega, (perda do abatimento e consequentemente endurecimento e ganho de resistncia), dependendo da quantidade e do tipo de cimento.

Adensamento: Espalhamento e conformao do concreto, procurando

eliminar o ar aprisionado, alm de preencher totalmente as formas - ganho de resistncia. Usa-se vibrar o concreto com vibradores mecnicos, devendo-se evitar o excesso ou pouca vibrao.

Cura: Conjunto de medidas com o objetivo de evitar a perda rpida de gua

(evaporao) pelo concreto nos primeiros dias, gua essa necessria para reao de hidratao dos constituintes da pasta de cimento. Existem diversas formas para cura adequada do concreto, seja ela mida, a vapor, qumica ou uso de material impermeabilizante, dificultando a sada de gua. A cura inadequada pode ocasionar fissuras de retrao plstica consequentemente maior permeabilidade e porosidade, assim menor durabilidade. Normalmente a resistncia de projeto atingida aps vinte e oito dias da aplicao. Armadura metlica: Especificada preferencialmente por um engenheiro projetista, a armadura de uma estrutura montada com vares (ou vergalhes) longitudinais e transversais (estribos), normalmente com os dimetros de 6, 8, 10, 12, 16, 20, 25, 32 e, extraordinariamente, 40 ou 50mm em ao que do resistncia trao (se necessrio, ajudam compresso), contribuindo por isso tambm para a resistncia a esforos de

Gesto e Empreendedorismo 31 Plano de Negcios flexo. Os estribos conferem a resistncia toro e ao esforo transverso (ou cortante). A resistncia toro tambm influenciada pela armadura longitudinal. No concreto armado o ao recebe esforos, da as denominaes de armadura frouxa ou armadura passiva tambm presente nas peas protendidas garantindo adequada distribuio de esforos. As formas so executadas em tbuas de madeira ou chapas de madeira compensada reforada com sarrafos de madeira, ou, mais recentemente com chapas metlicas, as formas recebem primeiro a armadura e ento o concreto. importante um bom escoramento para evitar movimentao antes do concreto obter resistncia.

2.12.2 Alvenaria de vedao

Concluda a estrutura de concreto armado de uma obra (seu esqueleto), inicia-se a execuo de sua alvenaria. Em obras de menor porte, as paredes so assentadas diretamente a partir das fundaes, sobre um radier, baldram e ou sobre a parte superior das vigas (cintas) de concreto armado que amarram as sapatas de fundao. Para execuo das alvenarias deve-se dispor do projeto arquitetnico completo, visto que, principalmente, nas plantas baixa e de corte onde so encontradas as dimenses que devem ser obedecidas quando da confeco das alvenarias. Escolhido o tipo de assentamento, so assentados os tijolos de canto, para poderem servir de apoio a uma linha a ser esticada entre eles, com pregos fixados na argamassa das juntas para servir de guia para a colocao dos tijolos da primeira fiada, que devem ficar perfeitamente alinhados. ento completada a primeira fiada de alvenaria, verificando-se o nivelamento (horizontalidade) com um nvel de bolha, apoiado na rgua de pedreiro, procedendo-se dessa forma para todos os cantos, cruzamentos e extremidades. So, ento levantadas, primeiramente, prumadas guias, com o cuidado de ficarem perfeitamente verticais (de prumo), e com os tijolos colocados de forma que as juntas de cada fiada fiquem desencontradas. So ento assentadas as fiadas seguintes, uma a uma, at a altura desejada. Deve-se observar os seguintes detalhes quando da execuo das alvenarias: As juntas da argamassa de assentamento devem ser de 1,0 a 1,5 cm; Sobre as aberturas de portas e janelas devero ser colocadas vergas, que so pequenas vigas de madeira ou de concreto, para resistir aos esforos da alvenaria sobre as

Gesto e Empreendedorismo 32 Plano de Negcios aberturas (figura 4.6 (a)). As vergas de madeira no devem ser colocadas em vos superiores a 3 m ou para esquadrias metlicas. As de concreto podero ser pr-moldadas ou concretadas no local, com altura mnima de 10 cm e a largura da parede; No caso das construes com estrutura independente de concreto armado, ao se levantar a parede, necessrio deixar um espao entre a ltima fiada de tijolos e a viga. Esse espao, com 20 cm aproximadamente, deve ser preenchido com tijolos macios assentados inclinados, chamando-se a esse procedimento aperto de parede. Sua funo comprimira alvenaria levantada contra a estrutura de concreto, de modo a evitar o surgimento de trinca de retrao na alvenaria. preciso esperar cerca de sete dias de cura da argamassa, para ento realizar o aperto da alvenaria (figura 4.6 (b)); Uma parede ao encontrar-se com outra deve ser amarrada, para no ocorra trincamento nesse encontro.

2.12.3 Drywall

Os novos empreendimentos imobilirios do Brasil esto cada vez mais eliminando o conceito de paredes com superfcie robusta, rgida, feita de tijolos ou blocos, com massa de cimento, por paredes de drywall. Utilizado na Europa e nos Estados Unidos h mais de 100 anos, o sistema drywall uma tecnologia que substitui as vedaes internas convencionais (paredes, tetos e revestimentos) de quaisquer tipos de edificaes. No Brasil, o sistema drywall chegou h 20 anos, ganhando espao nos ltimos anos em funo da presena de trs grandes fabricantes europeus deste sistema: Lafarge (francesa), Knauf (alem) e a Placo (francesa). O sistema drywall vem mudando o conceito de paredes e o processo da construo civil, por ser um sistema limpo, rpido, econmico e racional. Muito utilizado na construo civil, principalmente para reas comerciais, o drywall consiste em chapas de gesso galvanizado que permitem instalaes eltricas e hidrulicas por meio do sistema de fixao a plvora em tetos (chumbadores qumicos) ou aparafusadas em estruturas de perfis de ao galvanizado. As paredes de gesso so mais leves e com espessuras menores que as paredes de alvenaria.

Gesto e Empreendedorismo 33 Plano de Negcios O sistema drywall utilizado somente nos ambientes internos das edificaes. Em caso de fechamentos externos o sistema utilizado perfil de ao estrutural, conhecido como steel frame com fechamento de chapas cimentcias, que so mais resistentes ao de ventos e chuvas. O drywall constitudo basicamente de uma estrutura metlica leve em perfis de ao galvanizado formada por guias e montantes, sobre os quais so fixadas placas de gesso acartonado, em uma ou mais camadas, gerando uma superfcie apta a receber o acabamento final (pintura, papel de parede, cermica, etc.). Apesar da aparncia frgil, as chapas de drywall que possuem os dois versos de carto e o recheio de gesso aditivado, so resistentes. Isso, porque o p de gesso nada mais do que a rocha gypsita desidratada, e, em contato com a gua, ele vira pedra de novo. Alm disso, para reas molhadas ou que sejam mais propensas ao fogo, h verses especiais. Instalao O processo de instalao do drywall mais simples, preciso e rpido se comparado com paredes de alvenaria. Porm recomenda-se que esse servio seja feita por um profissional habilitado, credenciado pelas empresas fabricantes de chapas para drywall, pois as junes entre as chapas exigem tcnica e prtica. O tamanho padro das chapas de 1,2 m x 2,4 m. O padro de tamanho das chapas de drywall de 1,2 m de largura, porm, algumas empresas oferecem chapas com tamanhos especiais que vo de 3 at 3,5 m de largura. A espessura convencional do drywall de 1,5 cm para tetos e de 1,2 cm para paredes, mas pode haver variaes. Para cada 100 m de drywall necessrio aproximadamente 3,5 kg de pregos revestidos, um balde de 19 litros de massa de rejuntamento misturada e um rolo de 150 m de fita. Paredes de drywall podem receber cargas como as de armrios de cozinha, TV, microondas, entre outras cargas equivalentes, porm, devem ser reforadas internamente para receber essa carga.

Esse reforo interno das paredes pode ser feito com madeira tratada ou com chapa de ao galvanizada, utilizando distncias recomendadas e buchas especficas para o sistema drywall. Montada a estrutura principal, pode-se colocar uma ou mais placas de drywall, fazer tratamento acstico ou trmico, adicionar reforos necessrios para sustentar armrios ou pias e verificar onde sero usadas paredes especiais para umidade ou resistncia ao fogo.

Gesto e Empreendedorismo 34 Plano de Negcios Terminada a montagem, a superfcie resultante uniforme, com aparncia monoltica, e aceita qualquer tipo de revestimento: pintura, colagem, cermica, pastilhas e at mesmo pedras, como mrmores. Quanto pintura, o drywall aceita melhor as tintas foscas, j as variedades brilho e semi-brilho devem ser evitadas. recomendvel contratar pintores com experincia com o material. Para a isolao acstica so usadas vrias placas com os seus vazios preenchidos com l mineral. Por fim, para a fixao dos painis, cada fabricante disponibiliza de um sistema de buchas e parafusos especfico, incluindo pontos de ancoragem de cargas, que suportam at 30 kg por ponto fixo.

Figura 10 - Processo de Montagem

O Gesso Acartonado A tecnologia da construo seca est cada vez mais substituindo as tcnicas construtivas tradicionais e j est incorporada aos projetos arquitetnicos. O gesso est participando das tcnicas modernas na fabricao de painis para paredes, forros e revestimento. O gesso acartonado surgiu por volta de 1895 nos Estados Unidos, criado por Augustine Sackett, juntando a resistncia trao, que proporcionada pelo carto, e a resistncia compresso, proporcionada pelo gesso. O painel de gesso acartonado composto por um 'sanduche' de carto-gesso-carto; esse 'recheio' obtido travs da mistura do gesso comum a alguns aditivos que:

Aumentam a porosidade da pasta para tornar o painel de gesso acartonado

leve (10Kg/ m);


Aumentam a resistncia mecnica; Aderem o carto ao gesso.

O carto empregado nos painis fabricado exclusivamente para este fim e recebe tratamentos em sua composio e estrutura (que so regidos por normas internacionais). O gesso acartonado resultante da experimentao bem sucedida da unio de dois materiais com caractersticas bem distintas: o gesso e um papel carto especial que juntos garantem melhorias qualitativas e quantitativas a qualquer construo, adquirindo assim a

Gesto e Empreendedorismo 35 Plano de Negcios resistncia a impactos, alm do uso bastante divulgado como forro e tambm em divises de ambientes substituindo muito bem a alvenaria, quando recebendo as devidas adaptaes. Alm disso, esta combinao 'sanduche' de carto-gesso-carto das placas de drywall impedem que ocorram as indesejveis trincas devido a constantes dilataes do material com as amplitudes trmicas e a secagem da massa de gesso, visto que este j sai seco da indstria envolto no papel que lhe d rigidez nas dilataes e impede o amarelamento do gesso.

Coeficiente de condutibilidade trmica 0,38kcal/cm.h.C; Peso especfico aparente 19g/cm; Resistncia a trao 21kg/cm.

Figura 11 - Processo de Fabricao

A fabricao dos painis A gipsita (gesso mineral), estocada ao ar livre, passa por um britador de impacto, que reduz a sua granulometria. Em seguida, triturada e levada por uma correia transportadora at um silo, seguindo, ento, para a fase de moagem e calcinao, onde perde cerca de 75% de gua, tornando-se o p que conhecemos como gesso. O gesso misturado gua e aditivos, formando uma pasta lanada num processo de laminao contnua entre duas folhas do carto especial, que aderem qumica e mecanicamente ao gesso, formando painis estruturados. Em seguida passam pelo processo de secagem e cura, durante o qual as molculas do gesso se reagrupam em cristais, readquirindo sua formao rochosa original, porm com um nvel de pureza elevado.

Gesto e Empreendedorismo 36 Plano de Negcios Para garantir a qualidade dos painis, todo o processo de fabricao segue normas e especificaes brasileiras e internacionais.

A utilizao dos Painis Os painis de gesso acartonado so utilizados para a construo de paredes, forros, 'meias-paredes' e para revestimento. A placa de gesso de espessura de 7,50 a 15,50 mm revestida em ambos os lados por mltiplas camadas de papel resulta em espessuras finais das placas de 10 a 18 mm As placas de gesso acartonado possuem bordas rebaixadas para execuo das juntas, e podem ser de trs tipos, de acordo com a utilizao a qual se destinam:

Normais: (padro ou standard), para paredes sem exigncia especifica; Resistentes umidade: tratadas com produtos hidrofugantes, como o

silicone.

Resistentes ao fogo: possuem aditivos para retardar a liberao de gua da

chapa, evitando o colapso da pea. Espessuras, larguras e resistncias podem ser ajustadas de acordo com o projeto. Pode-se aumentar o nmero de placas, elevando a resistncia mecnica e ao fogo e melhorando a isolao acstica. Esta combinao j pode ser vista em muitos shoppings centers em So Paulo.

Vantagens

Menor espessura das paredes proporcionando aumento da rea til do

imvel;

Liberdade de formas no projeto arquitetnico; As paredes podem ter qualquer forma, e podem receber qualquer tipo de

acabamento;

So muito leves, diminuindo, portanto a carga da estrutura, permitindo a

adoo de estruturas mais esbeltas, com reduo e supresso de alguns elementos, tais como vigas sob as paredes;

Recebe qualquer tipo de acabamento; Possuem boa resistncia mecnica e excelente isolamento trmico e

acstico;

Resistente ao Fogo, no propaga a chama;

Gesto e Empreendedorismo 37 Plano de Negcios

A facilidade de instalao reduz o tempo de execuo da obra e os custos de

mo-de-obra;

Por ser uma construo seca evita perdas com massas e entulhos; Instalaes eltricas, hidrulicas, gs, telefone e outras so executadas e

testadas durante a execuo das paredes, evitando reabertura das mesmas, o que resultaria em desperdcio de materiais, tempo e mo-de-obra.

2.12.4 Forro O forro drywall constitudo por chapas de gesso para drywall parafusadas em estruturas formadas por perfis de ao galvanizado ou por peas metlicas. Assim como nas paredes, a forma de montagem e os componentes utilizados permitem configurar o forro para as exigncias ou necessidades de cada ambiente, podendo-se variar o nmero de chapas, as dimenses e a posio da estrutura e ainda o uso ou no de elementos de isolamento trmico ou acstico no seu interior. Existem quatro tipos de forro drywall: estruturado, perfurado, aramado e removvel. Os trs primeiros so fixos e proporcionam superfcies monolticas, sendo executados com chapas com bordas longitudinais rebaixadas, que devem receber tratamento de juntas para uniformizao da superfcie. O ltimo executado com chapas com bordas quadradas ou irregulares. 2.12.5 Esquadrias De forma a racionalizar a produo das esquadrias de fundamental importncia o controle durante a execuo da alvenaria para garantia da preciso de medidas dos vos, para no haver a necessidade de requadrao. Para garantir os vos das esquadrias na medida correta sero colocados gabaritos na medida exata dos vos.

2.12.6 Portas Pode-se optar pela utilizao de batentes metlicos ou de madeira. Batentes de madeira permitem a adoo do sistema de porta pronta cuja fixao feita pelo uso de espuma de poliuretano. No nosso empreendimento ser utilizada esta tcnica, pois utilizaremos o kit porta-pronta.

2.12.7 Janelas

Gesto e Empreendedorismo 38 Plano de Negcios Deve-se optar por esquadrias que acompanhem a modulao vertical e horizontal evitando-se quebras ou enchimentos. Utilizar esquadrias de ferro ou alumnio com contramarcos em parede de alvenaria de fachada e sem contramarco em paredes de drywall. Para a proteo dos vos pode-se aplicar ainda vergas e contra-vergas de concreto pr-moldado. No nosso empreendimento utilizaremos janelas prontas com regulagem de espessura em alumnio anodizado bronze e vedao com NP1 bege.

2.12.8 Revestimento

Pintura, papel de parede, texturas, tecidos, cermicas, epxi, pastilhas e at porcelanatos. Uma das grandes vantagens dos sistemas de drywall o vasto nmero de opes de revestimentos que podem ser feitos em sua superfcie. A nica restrio que os sistemas de drywall faz quanto aos tipos de revestimentos as tintas base de cal e silicatos que por uma questo qumica no devem ser utilizadas no drywall. Quando se utiliza revestimento mais pesado, como cermicos, granitos, mrmores e outros, a inrcia da parede aumentada, por isso, alguns cuidados especiais devem ser tomados: 1. O espaamento mximo dos montantes dever ser de 40 cm ou caso seja de

60 cm, utilize chapas duplas. 2. Utilize no assentamento do revestimento, argamassas colantes do tipo II ou

do tipo III ou pasta de resina. 3. Caso seja utilizado revestimentos mais pesados como peas de mrmore ou

granito de grandes dimenses com espessuras de 30 mm ou mais, dever ser previsto ganchos para estruturar a ligao entre as peas e a argamassa colante. 4. Utilize chapas verdes do tipo resistente a umidade (RU).

Para revestimento nas paredes de alvenaria sero utilizadas placas de gesso coladas em substituio ao reboco, tornando a obra mais limpa e reduzindo a perca gerada pelo reboco convencional. Utilizando esse mtodo de placas coladas, os revestimentos

cermicos e pintura obedecem o mesmo padro das paredes de drywall.

Gesto e Empreendedorismo 39 Plano de Negcios Se tomar esses cuidados, ter um revestimento bonito e duradouro em seu sistema de drywall. Tanto em revestimentos internos quanto externos deve-se observar procedimentos de norma.

2.12.9 Cobertura A cobertura tem funo importante na alvenaria, a ltima laje deve receber ateno e cuidados especiais uma vez que sofre efeitos trmicos de dilatao. Quando projetadas de forma inadequada, as lajes, em geral do ltimo pavimento, se deformam excessivamente, podendo cisalhar a alvenaria, causando fissuras e originando patologias. Como uma das solues recomenda-se o isolamento trmico da cobertura. Para se evitar que a dilatao trmica da laje do ltimo pavimento provoque o cisalhamento da alvenaria pode adotar duas solues opostas: impedir o movimento, enrijecendo sua vinculao com as alvenarias atravs de cintas armadas, ou inversamente, desvincul-las destas, permitindo o seu movimento livre. Sendo este ltimo o mais empregado. Outro problema que pode ocorre na laje de cobertura infiltrao que pode ser solucionado atravs da impermeabilizao e adoo de telhado.

2.13

VIABILIDADE ECONMICA, FINANCEIRO.

Para o sucesso de um empreendimento como o proposto acima necessrio um estudo econmico correto e eficaz, onde aps levantado todos os dados e caractersticas do produto a ser oferecido atravs de pesquisas de mercado e de clientela, deve-se saber agora se o empreendimento economicamente vivel ou no, ou seja, se o empreendimento ir gera o lucro desejvel ou se no atender as expectativas que o cercam. Sabendo que o residencial est sendo planejado para um pblico alvo que est disposto a desembolsar um valor menor quando comparado com os outros empreendimentos da regio, realizou-se uma anlise minuciosa de vrios processos construtivos para oferecer um produto com qualidade, conforto e que gere uma tima economia nos custos.

2.14

RESUMO FINANCEIRO

Gesto e Empreendedorismo 40 Plano de Negcios Com mensurao dos custos de obra e de aquisio do lote chegamos ao que poderia ser o valor de venda do imvel.
Tabela 8- Planilha Resumo Financeiro Fevereiro de 2013

Especificao Apartamento de 1 quarto com sute, sala e cozinha integrada Vagas de garagem

Metragem construda 30 m 12 m

Quantidade 20 10

Valor Unit. R$ 110.000,00 R$ 15.000,00 110.000 R$/ m 389 R$/ m 955 R$/ m

Valor total R$ 2.200.000,00 R$ 150.000,00

VALOR DO M CONSTRUDO VALOR DO LOTE, ADQUIRIDO EM 2013 CUSTO DE CONSTRUO DO IMOVL CUSTO TOTAL DA CONSTRUO DA EDIFICAO GASTOS INDIRETOS LUCRO ESTIMADO DO EMPREENDIMENTO

30 m 200 m 600m

R$ R$ R$

3.666,67 350.000,00

573.000,00 923.000,00
50.000,00

R$ R$

R$ 1.427.000,00

Obs.: Para o levantamento do custo de obra foi usado a tabela CUB/M do SINDUSCON-DF, conforme FIGURA 12.

Gesto e Empreendedorismo 41 Plano de Negcios

Figura 12 - Pesquisa ao site do SINDUSCON-DF, referencia Projetos-padro residenciais Normal R8

Dados do Empreendimento: rea privativa: 475 m rea comum: 325 m rea total construda: 800 m

2.15

DEMAIS ASPECTOS DE MARKETING

Conquistar ter as boas coisas da vida ao seu lado: lazer urbano, transporte, segurana, infraestrutura e servios. viver numa cidade que cresce no seu ritmo. Preparese para viver intensamente e aproveitar mais o tempo com sua famlia e amigos. Venha para o Viver Samambaia e seja mais feliz. Localizado perto do metr e com acessos fceis para Taguatinga e Plano Piloto, o Viver Samambaia tambm est prximo do novo Centro Administrativo do GDF. Venha conhecer o mais novo conceito de viver bem em Samambaia.

2.15.1. A Localizao

Gesto e Empreendedorismo 42 Plano de Negcios O empreendimento ser um local ideal para momentos de descanso e tranquilidade, estando prximo estao do metr, escolas, supermercados e do centro do comrcio de Samambaia, o empreendimento possui vrias vias de acesso como a EPNB, EPTG, Avenida Boca da Mata, dentre outros, o que oferece aos clientes uma maior mobilidade e conforto ao se locomover para suas atividade dirias.

2.15.2. O Empreendimento

um projeto atual, com fachada em tons de bronze, com lazer panormico, isso exemplifica a qualidade do seu apartamento, contando com churrasqueira, playground, mini quadra de esportes, praa de vivencia e chuveiros, voc vai viver como sempre sonhou.

2.15.3. Segurana e conforto

A segurana do morador tambm outro diferencial do empreendimento, alm de contar com um moderno e eficiente sistema de 16 cmeras de alta definio gravando imagens 24 horas por dia, o residencial contar com porto automtico de uso restrito aos moradores bem como uma guarita visando a maior segurana e proteo ao condminos.

2.15.4. A construtora

Associados engenharia, nasceu a partir de um grupo de estudantes de engenharia com o intuito de fornecer moradia para pessoas de baixa renda, com um padro de qualidade superior.

Gesto e Empreendedorismo 43 Plano de Negcios 2.16 RESUMO DOS DIFERENCIAIS E VANTAGENS

COMPETITIVAS

2.16.1 Inovao de processo e produtos Primeiramente, o conceito de inovar bem simples, define-se por inovar fazer algo que ningum nunca fez. Dentro do processo de inovao, h a inovao local, que quando trago para uma regio uma novidade que at ento no existia nessa localidade, ou seja, implementado uma tcnica diferenciada para o local, que pode ou no j ser utilizada em outro lugar. No empreendimento descrito acima, ser utilizado uma tcnica que gera grande economia de tempo e uma excelente economia financeira quando comparado o preo do metro quadrado construdo com o preo do metro quadrado vendido, essa tcnica chama-se steel framing (estruturas de ao), tecnologia que j bastante disseminada nos Estados Unidos e que vem conquistando os brasileiros cada vez mais. Diferente do sistema construtivo em alvenaria convencional prev a construo de imveis com base em perfil metlico revestido com drywall ou placas de madeira OSB. A palavra drywall significa na sua ntegra, parede seca, que por sua vez representa a ideia de construo a seco, isto porque dispensa os mtodos convencionais de alvenaria na construo, onde a sujeira e lamaceiro esto sempre presentes. O sistema de vedaes em drywall se aplica normalmente no lado interno da obra, mas existe o drywall externo tambm, variando somente no tipo de estrutura, chapa e acabamento. Alm de possuir grande economia financeira e de tempo, o steel framing proporciona conforto acstico e trmico, j que entre essas placas podem ser empregados isolantes base de l de rocha, l de vidro ou l de garrafa de plstico reciclvel (PET). Um dos principais cuidados que o profissional deve tomar com relao s emendas. Caso elas no estejam corretamente alinhadas, a gua pode infiltrar entre as placas e causar inmeros prejuzos ao imvel. Para a utilizao desta tecnologia, deve-se contar com uma mo de obra especializada e experiente, o que encarece o custo com os profissionais, mas, mesmo com um custo superior quando comparado com a mo de obra para a alvenaria convencional, o steel framing ainda assim apresenta uma maior rentabilidade, economia de tempo e conforto para o cliente.

Gesto e Empreendedorismo 44 Plano de Negcios Dentre os benefcios do steel framing est a agilidade com que a obra concebida. A estimativa que em at quinze dias a estrutura esteja toda montada e que a obra custe at 40% menos do que a de alvenaria. Alm disso, outros pontos positivos so leveza, resistncia e maleabilidade, com esta tcnica possvel que o morador, futuramente, mude todo o estilo arquitetnico de seu imvel sem que sejam necessrias grandes demolies. Vale lembrar que a tcnica pode ser empregada tanto na construo de imveis populares, de alto padro e comerciais como em condomnios verticais. Em compensao, os principais impeditivos para a popularizao do steel framing no mercado nacional a falta de mo de obra especializada. A cultura do brasileiro, resistente s mudanas, tambm vista pelos especialistas como uma barreira para a expanso da tcnica no Brasil. O Residencial VIVER SAMAMBAIA possui diferenciais significativos. Em funo disto podemos citar: O acabamento externo contar com uma pintura trmica que tem como finalidade resfriar durante o dia e aquecer durante a noite, o revestimento cermico ser constitudo por porcelanato polido e retificado, os banheiros contaro com um Box blindex com espessura de 8mm, a rea de servio contar com um tanque para uso manual e pontos para implementao de mquina de lavar roupas e tanque eltrico. Outro diferencial que o cliente poder escolher a cor das louas do banheiro e do revestimento cermico, desde que a compra seja concretizada antes da fase de acabamento da obra, ser apresentado ao cliente uma lista com cores e modelos predefinidos, o que possibilitar ao morador uma maior identificao com o imvel adquirido. Por se tratar de um empreendimento de padro popular, onde o pblico alvo so classe mdia baixa e classe baixa, o mesmo conta com diferenciais geralmente presentes em empreendimentos de maior porte. Portanto o projeto visa atender ao mximo as exigncias do mercado imobilirio, buscando sempre a satisfao do cliente em relao ao quesito lazer e servio. Outro diferencial deste empreendimento imobilirio a sua localizao privilegiada, pois conta com fcil acesso e proximidade a hospitais, hipermercado, escola, restaurantes, universidades e banco. Sendo esse fator essencial na conquista de novos clientes.

Gesto e Empreendedorismo 45 Plano de Negcios

2.17

CONSIDERAES FINAIS

O principal objetivo do exerccio proposto obter o conhecimento e as tcnicas necessrias para elaborao de um plano de negcios , aprendendo a obter informaes necessrias, como pesquisas de clientes e concorrentes, a filtrar e agrupar essas informaes de modo a facilitar a elaborao do plano, descobrir os melhores recursos com objetivo de viabilizar o empreendimento, analisando cada etapa onde desde de onde realizar estudos ate quais as melhores tcnicas de execuo e venda tendo como principal finalidade descobrir se o negocio, no caso um empreendimento imobilirio, lucrativo ou no.

Gesto e Empreendedorismo 46 Plano de Negcios 2.18 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

LYRIO Maurcio V. L.; Apostila Gesto: Empreendedorismo; IES Instituto de Ensino Superior da Grande Florianpolis; Florianpolis - SC; 2008.

SEBRAE - Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas; Como Elaborar um Plano de Negcio; Braslia DF; 2013.

EMPREENDEDOR,

Abra

seu

negocio.

Disponvel

em:

<http://www.brasil.gov.br/empreendedor/abra-sua-empresa/plano-denegocios> Acesso em: 21 de fevereiro de 2013.

BNDES Prosoft. Programa BNDES para o Desenvolvimento da Indstria Nacional de Software e Servios de Tecnologia da Informao. Rio de Janeiro-RJ, 2008.