AVALU O

COMERCIAL

No. 1160

CASA UNIFAMILIAR
Transversal 27 No. 141 - 24 Transversal 27 No. 141 - 40 ( Antigua Nomenclatura )

Barrio CONTADOR
Bogot D. C.

C O N T E N I D O 1. Metodologa 2. Memoria Descriptiva 3. Aspecto Jurdico 4. Linderos especficos del Inmueble 5. Caractersticas del LOTE 6. Caractersticas de la Construccin 7. Dependencias y reas de Construccin 8. Entorno del Inmueble 9. Variables que intervienen en la nivelacin de Precios 10. Memoria de Clculo y valor del avalo comercial 11. Registro Fotogrfico

Bogot D. C., Marzo 06 de 2006

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1. METODOLOGA Para la determinacin del Valor Comercial del inmueble ubicado en la Transversal veintisiete ( Tv 27 ) nmero ciento cuarenta y uno veinticuatro ( No. 141 - 24 ), urbanizacin Contador, se visit detalladamente el inmueble con el propsito de realizar el correspondiente anlisis de la edificacin, su diseo, distribucin, tipo de construccin, ampliaciones normativas, remodelaciones recientes, vetustez de la construccin y los acabados, estado en el que se encuentra, el sector donde se localiza, vecindario y cercana a vas principales; y para globalizar este proceso se cuantificaron los siguientes aspectos :
A) FACTORES DE CARCTER GENERAL

Se identificaron todas las caractersticas tanto intrnsecas como extrnsecas de la edificacin y del sector de Contador, que permitieron determinar junto con la normatividad actual y futura de la zona, los probables procesos de valorizacin o desvalorizacin que inciden directamente sobre el inmueble en estudio.
B) FACTORES DE CARCTER ESPECFICO

Permiten conocer y analizar los aspectos especficos del Terreno y la edificacin relacionndolos con su vecindario y sectorizacin, desarrollos metropolitanos actuales y futuros, usos permitidos, estado de conservacin y niveles de adecuacin, reglamentaciones vigentes ( UPZ No. 13 Los Cedros ) y todos los aspectos relevantes del inmueble, el sector y sus alrededores.
C) FACTORES DE CARCTER PROFESIONAL

El estudio consta de evaluaciones de tipo objetivo y medibles del sector Contador, Cedritos, Nueva Autopista y alrededores, adems de subjetivos del avaluador, basados en la experiencia, el conocimiento del mercado, la bibliografa existente sobre el rea y estudios anteriores y actuales, y el anlisis en perspectiva del sector, todo lo cual es de vital importancia en la cualificacin y maduracin equilibrada del precio comercial a calcular.
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2. MEMORIA DESCRIPTIVA DIRECCIN DEL INMUEBLE: El predio cuenta con la nomenclatura oficial transversal veintisiete ( Tv 27 ) nmero ciento cuarenta y uno veinticuatro (# 141 - 24), y sin nomenclaturas secundarias, con antigua nomenclatura: Transversal Veintisiete ( Tv 27 ) nmero ciento cuarenta y uno cuarenta ( No. 141 - 40 ), de la Urbanizacin Contador, Barrio Contador, Localidad primera ( 1. ), Usaqun, de la nomenclatura urbana de Bogot D. C. TIPO DE INMUEBLE: Casa de uso residencial general unifamiliar, no sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal, y que hace parte de un grupo de casas que conforman unidades de uso originalmente residencial, con fachada de acceso independiente, que desemboca sobre la actual Transversal veintisiete ( Tv 27 ) va pblica ( V-5 ) de mediano recorrido; casa con fosos de luz natural cenitales, construida originalmente en una sola planta, con reas amplias de antejardines ( descubiertos ) y patio interior cubierto. DESTINACIN ACTUAL: El 80% de las construcciones actuales sobre la transversal veintisiete ( Tv 27 ), tiene una vocacin de vivienda unifamiliar, con viviendas desarrolladas casi exclusivamente en desarrollos de una planta, todas ellas perimetrando una amplia rea de zona verde central de parque pblico, con sus desarrollos urbansticos terminados con gran profusin de rboles de expandidas dimensiones.
SOPORTE TCNICO: Escritura Pblica No. 6900 del 07 de Noviembre de 1984 de la Notara Veintinueve ( 29.) del Crculo Notarial de Bogot, Modo de adquisicin: Compraventa; Certificado de Libertad No. 50N- 0014127 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot, zona Norte; Boletn de Nomenclatura, de Catastro Distrital, de 03 de marzo de 2006, radicacin No. 0257855; Plan de Ordenamiento Territorial de Bogot y sus alrededores, P. O. T., Decreto Distrital 619 del 2000; Decreto Reglamentario de Agosto de 2005, de la Unidad de Planeamiento Zonal Los Cedros, UPZ 13; www.metrocuadrado.com; www.eltiempo.com; Clasificados el Tiempo, Enero Febrero de 2006; y El Valor del Suelo en Bogot 2001-2005, de la Lonja de Propiedad Raz de Bogot.

CLASE DE AVALO : FECHA DE INSPECCIN OCULAR : FECHA DEL AVALO :

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Comercial Marzo 02 de 2006 Marzo 06 de 2006

3. ASPECTO JURDICO
PROPIETARIOS: LUIS LPEZ HERNANDEZ identificada con la cdula de ciudadana No. 55563132, de acuerdo con el boletn de Nomenclatura de radicacin No. 0257855, de fecha 03 de marzo de 2006, expedido por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, de la Alcalda Mayor de Bogot D. C. TTULO DE ADQUISICIN: Escritura Pblica de COMPRAVENTA No. 6900 del SIETE ( 07 ) de Noviembre de 1984 de la Notara Veintinueve ( 29. ), del Crculo Notarial de Bogot D. C., registrada a la matrcula inmobiliaria Nos. 50N 0014127 de la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot D. C., zona Norte. GRAVMENES: El inmueble en estudio se encuentra libre aparentemente de todo tipo de gravmenes tales como hipotecas de todo grado, embargos, censos, afectacin familiar y patrimonio de familia. No se tuvo la oportunidad de observar un certificado de libertar que permitiera auscultar al respecto.

4.

LINDEROS DEL INMUEBLE

El inmueble presenta el siguiente alinderamiento oficial, tomado del plano de manzana catastral Digitalizado, de la Divisin de Cartografa con actualizacin 2001, del Barrio Contador, Urbanizacin el Contador, escala 1 / 750. NORTE, en lnea recta contina en longitud de veinte metros con noventa centmetros (20,90 mts), con va pblica, actual Calle Ciento Cuarenta y Una Bis ( CL 141 Bis ), de la actual nomenclatura urbana de Bogot D. C. SUR, en lnea recta contina en longitud de veinte metros con cero centmetros ( 20,00 mts ), con predio vecino construido distinguido con el nmero Ciento Cuarenta y Uno Cero Ocho ( No. 141 - 08 ) de la Transversal Veintisiete ( Tv 27 ), de la actualizada nomenclatura urbana de Bogot D. C. ORIENTE, en lnea recta contina en longitud de quince metros con sesenta centmetros ( 15,60 mts ), con zona de trnsito peatonal en zona dura y zona verde, que colinda con el predio marcado con el nmero veintiocho treinta y cinco y veintiocho treinta y nueve ( No. 28 - 35 / 39 ) de la Calle ciento cuarenta y uno Bis ( CL 141 Bis ) de la actualizada nomenclatura urbana de Bogot D. C. OCCIDENTE, en lnea recta contina en longitud de quince metros con diez centmetros (15,10 mts), que es su frente fachada, con la transversal 27 , va pblica tipo V - 5 ,pavimentada doble calzada, de la actualizada nomenclatura urbana de Bogot D. C.

5.

CARACTERSTICAS DEL LOTE DE TERRENO El lote de terreno analizado en el presente avalo, es un predio esquinero, externo, independiente, con dos (2) frentes pblicos, uno sobre va local tipo V 5, eje interior local, netamente privado y de dominio particular, que guarda las exigencias normativas de anden, con antejardines obligados de 5.00 mts, sin retiros laterales y retrocesos posteriores, de acuerdo con los sealamientos dados por el Instituto desarrollo Urbano y el acuerdo 06 de 1990 de la Alcalda Mayor de Bogot, demarcados por las normas urbansticas pasadas, con frente sobre la Transversal Veintisiete ( Tv 27) va pavimentada de doble calzada y con doble sentido vial de norte sur, sur norte, y aceras en cemento de 3.00 metros de ancho.
CABIDA SUPERFICIARIA OFICIAL = Pblica) CABIDA SUPERFICIARIA OTROS FORMA GEOMTRICA GENERAL = 312,40 M2 (Por Escritura

= 313,91 M2 (Calculado catastralmente) = 312,40 M2 (Boletn de Nomenclatura) Cuadriltero irregular con lados paralelos en longitudes cuya variacin es inferior al 5%, manteniendo la distribucin uniforme de predios que conforman la Urbanizacin El Contador. Plano para el predio, sin pendientes, de tal similitud con la Diagonal Ciento Cuarenta y Dos (Dg 142) que es su avenida sectorial, mostrando longitudinalmente una seccin transversal igualmente sin pendientes (Tv 27) fachada principal. Sobre el corazn de la zona residencial especial del Barrio Contador, con frente vehicular nico sobre avenida interior, hacen del predio un inmueble de resguardada localizacin hacia el interior de la zona considerada como reservada por el vecindario residencial de los alrededores, y con tres frentes de luz claramente observables..

RELIEVE

LOCALIZACIN

6. CARACTERSTICAS DE LA CONSTRUCCIN
El inmueble como una unidad, corresponde a una construccin aosa en sus construccin y diseo, que despliega en todo su desarrollo una edificacin que se ajusta a la exigencia normativa de planeacin distrital, desarrollando el rea anterior del predio en un antejardn encerrado que descubierto, a cielo abierto y con un ambiente de territorialidad claramente definido, contacta un frontn de acceso que da seguimiento a toda una arquitectura externa de fachada estructurada, sin contrastes constructivos, que deja ver unos trazados arquitectnicos en una sola planta sobre techos inclinados, en dos (2) aguas de suave pendiente. El extremo posterior de la construccin por su parte, caracteriz en su idea original, el retroceso obligado del patio interior, en zona verde hoy cubierta, simulaba para el ambiente un aire campestre, concordante con el uso del sector en el momento de su alzamiento como vivienda nueva. En la actualidad, sas reas posteriores conservan la idea inicial de la luz natural, aprovecha apaciblemente los espacios, en zonas privadas de uso mltiple, zona de lavandera recubierta y patio interior en zona verde. ESTILO: de rasgos estructurales contemporneos, en una arquitectura de una planta prolongada y con alzado de su techumbre en dos aguas, en un desarrollo planimtrico simple, con una fachada externa seria en paete, estuco y caraplast sobre muro, enmarcado todo el estilo arquitectnico en prdigos ventanales que generosamente iluminan todos los interiores, requiriendo sobre la techumbre la presencia de tragaluces nicamente en los baos interiores... No obstante el estilo arquitectnico original tpico en el sector, deja vislumbrar sus aos de vetustez, y comparativamente sus acabados en fachada e interiores ya muestran un deterioro ostensible, no obstante el inters de su cuidado para darles una presencia actualizada.. La cubierta en teja de asbesto cemento sobre una estructura entramada en madera de gran solidez, en buen estado de mantenimiento, remata en dos (2) aguas la fachada de la edificacin. DISEO Y DISTRIBUCIN: el inmueble representa una construccin original de vivienda sin ninguna adicin constructiva en planta, que individualiza las zonas sociales y las privadas por medio de reas de intercomunicacin. La zona de antejardn, cerrada al exterior, divide proporcionadamente una zona verde en csped, de la zona dura de parqueos cubiertos en teja sobre viguetera en concreto. El jardn interior, por su parte, al igual que el antejardn, proporciona luminosidad natural al interior de la sala, estudio y habitaciones, que lo circunscriben. Los baos y zona de lavandera, gozan de luz natural interior a travs de sendos tragaluces y cubiertas transparentes interiores, ya avejentados. ESTRUCTURA: conformada por cimientos perimetrales y sobre-cimientos en concreto ciclpeo que entrelazan muros y columnas que conforman intersecciones que se extienden hasta el remate de piso, y muros de carga y divisorios, hacia la zona interior y perimetral del predio, sobre los cuales trabajan los entramados inclinados de madera que soportan con buena resistencia las actuales solicitaciones de carga de cubierta; la cubierta, en teja de eternit inclinada suavemente hacia la zona central de la fachada principal, voluminiza todo el interior de la vivienda, proporcionando niveles de altura interiores que alcanzan los 3,50 metros.
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MUROS: Todos los muros divisorios estn en bloque de arcilla cocida y en tipo tolete y bloque No. 4 debidamente trabado, al igual que los muros de cerramiento lateral paetados, y pintados, con pintura en vinilo los interiores, para todos los muros internos. Los muros de fachada lateral sobre la Calle 141 bis, en ladrillo paetado, y pintado. GARAJES: haciendo parte del rea de acceso, en zona dura, se alinea paralelo a la disposicin de la fachada, en un basamento con una profundidad de 10,00 metros un rea de dos parqueaderos externos, en la actualidad se muestra enchapado en tableta, en buen estado, y con cubierta en teja. Su cerramiento externo y su comunicacin con la Transversal 27, se efecta a travs de cerramiento en estructura metlica con portn de acceso. Interiormente el inmueble cuenta con dos garajes cubiertos. PISOS: El hall de acceso de la zona verde en tableta de arcilla; en baldosa algo avejentada tipo porcelana el amplio hall de acceso. La sala completamente independiente, con pisos en madera de reconocida actualidad. El Comedor y los accesos a la zona privada, en tableta tipo cermica, actualizada. Las alcobas en baldosa tipo porcelana, de pequeo formato, al igual que el estudio. Patio interior cubierto, con pisos en tableta de arcilla, al igual que la zona de lavandera y el garaje. El apartamento independiente, pisos en tableta tipo cermica, actualizada. La cocina, por su parte, igualmente en tableta cermica. COCINA: amplia, bien iluminada, avejentada ya no obstante su actualizacin de 10 aos, estufa elctrica y a gas domiciliario, mesn en acero inoxidable, y doble lavaplatos, con funcional extractor de olores. Gabinetes superiores e inferiores en madera, en apenas aceptable estado, completan el cuerpo de la cocina. Un rea aneja de patio interior, con teja transparente, yace dispuesta como zona de lavandera. BAOS: Cuatro (4), de los cuales, dos (2) privados, al interior de la zona de alcobas con sus aparatos sanitarios, bid y lavamanos y ducha, con sus muros enchapados en tableta tradicional, y luz cenital a travs de la cubierta. El bao correspondiente al apartamento de construccin ms reciente, es moderno en sus enchapes, unidades y accesorios. Uno sencillo (1) para la alcoba del servicio. CARPINTERA EN MADERA: Representada en puertas interiores de madera atableradas, en aceptable estado. Todos los closets, en madera, igualmente, son amplios en sus fachadas, incluidos bif y closet de linos. Igualmente es en madera tipo repisa el maderamen que estructura sus techos, en buen estado de presentacin. CARPINTERA METLICA: visibles para la ventanera y los enrejados de la verja, ventanales de frontn de fachada, puerta de acceso, rejas y marcos de puertas. VETUSTEZ: Exterioriza una construccin tradicional, sin cierta renovacin y ms de mantenimiento. La estructura en general de la casa y algunos acabados, tienen una vetustez de 35 aos, tanto en diseo exterior y acabados interiores, con algunos mejoras en sus condiciones originales.. Arealmente, el inmueble se encuentra rodeado por inmuebles que exhiben caractersticas similares en arquitectura y vetustez, lo cual le da al sector una caracterizacin de cierta senectud arquitectnica.
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7. DEPENDENCIAS Para una mejor comprensin de la distribucin del inmueble y de las reas involucradas, sectorizaremos sus reas de la siguiente manera: PRIMERA PLANTA: Con entrada por la Transversal Veintisiete ( Tv 27 ), accede a su fachada interior a travs de una zona de antejardn que se encuentra dispuesta 80% en zona verde, descubierta, y 20% en zona dura, en zona cubierta.. Una verja en mampostera de 2.20 metros de altura, rodea y asla perimetralmente el antejardn, sobre la Transversal 127 y la Cale 141 Bis, y sobre la va peatonal posterior. El frontn rstico de moderados ventanales abiertos enrejados, comunica con la puerta interior de entrada al inmueble. El inmueble presenta las siguientes dependencias, as : Garaje cubierto cerrado para dos (2) vehculos en serie, Sala amplia con chimenea, Comedor amplio con jardn interior, estudio amplio con amplia closet interior, un bao social de alcobas, tres (3) alcobas con closet una de ellas principal con bao privado; cocina integral a gas y elctrica, sitio para estufa y nevera, patio interior cubierto con rea de lavandera y sitio para lavadoras; una alcoba del servicio con bao; sobre el patio interior se construy un apartamento-estudio de una alcoba, sala comedor, cocina y un bao.
AREA CONSTRUIDA 1. PLANTA Antejardn = 237.80 = 74,60 M2 ( cubierta ) M2 ( descubierto )

REA CONSTRUIDA TOTAL REA DESCUBIERTA TOTAL

= 237,80 M2 = 74,60 M2

El inmueble presenta un REA CONSTRUIDA TOTAL de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE PUNTO OCHENTA METROS CUADRADOS

8. ENTORNO DEL INMUEBLE

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La Localidad de Usaqun, donde se ubica el inmueble en estudio, est situada en el extremo nororiental de la ciudad, limitando por el Occidente con la Autopista Norte, por el Sur con la Calle 100, y por el Norte y Oriente con los municipios de Cha y la Calera. Est conformada por 317 barrios, que de acuerdo con la clasificacin del DANE, se distribuyen porcentualmente as:

ESTRATO 1 : 4.9 % ESTRATO 3 : 16.4 % ESTRATO 5 : 23.3 %

ESTRATO 2 : 10.2 % ESTRATO 4 : 20.5 % ESTRATO 6 : 22.7 %

La invasin del espacio pblico es un fenmeno en crecimiento en la localidad. Los sectores tradicionalmente residenciales se han ido convirtiendo paulatinamente en zonas comerciales, que al no estar amparadas en procesos urbansticos o en planes de desarrollo crecen desordenadamente sin respetar la riqueza arquitectnica de la zona ni de su entorno social. La zona tambin ha experimentado una explosin descontrolada de establecimientos comerciales, generando con ello todos los problemas de una expansin no planificada: congestin vehicular, insuficiencia de zonas de parqueo, invasin de zonas verdes, andenes, antejardines y parques. Para el POT la localidad hace parte del Tejido residencial Norte. Y entre sus mximas se contempla la consolidacin del carcter de las reas residenciales existentes, la incorporacin ordenada de las reas de expansin y el control a la expansin indiscriminada de usos comerciales y servicios. Ests reas de servicios y equipamientos se realizarn en las centralidades. En el acceso a la ciudad se propone un rea de desarrollo industrial y de servicios. Se protegern los elementos naturales ms significativos y el casco antiguo del municipio anexado, se mejorar la conectividad con el sistema vial, se construirn nuevos equipamientos y se ampliar la cobertura de los servicios bsicos. SERVICIOS PBLICOS DEL SECTOR : cuenta con una inmejorable infraestructura, suficiente en la actualidad y con proyeccin futura de acuerdo con el POT a nivel de modernizacin de acueducto, alcantarillado, energa elctrica, gas domiciliario, alumbrado pblico, telefona convencional y fibra ptica. De igual forma posee buen servicio de alumbrado pblico, espacios pblicos para fomentar ciudad tipo parques y ciclorrutas, excelentes centros de aprovisionamiento, centros educativos, centros de adoracin religiosa y buenos servicios asistenciales.

Plano aerofotogrfico del rea de Nueva Autopista, Cedritos, Nuevo Country, Contador y Lisboa, para sealar el sector de localizacin de Avenida 19, la Calle 134, Calle 140 y la Diagonal 142, su vecindario e infraestructura vial predominante, y la significativa presencia de reas verdes y reas reservadas de sola actividad residencial. SISTEMA DE TRANSPORTE : El sector cuenta con un excelente sistema de redes viales, siendo las principales : Avenida Calle Ciento Cuarenta ( CL 140 ), Avenida Novena o Avenida del Ferrocarril, Avenida Jorge Uribe Botero o Avenida del Canal, Avenida Diecinueve o Avenida Transversal Treinta, Calle Ciento Treinta y Cuatro, Autopista Norte, la Avenida Calle Ciento Cuarenta y Siete y la Avenida Carrera Sptima, todas en muy buen estado de conservacin, con excelentes obras de urbanismos, amplios andenes y buen equipamiento urbano. Todo el sector se encuentra servido por un contino servicio de transporte pblico a travs de buses, busetas y colectivos, que en todos los sentidos perimetrean el sector a lo largo de sus avenidas principales. A travs de la Avenida Calle Ciento Cuarenta y Avenida Calle Ciento Treinta y Cuatro se accede con rapidez a la Avenida Carrera Sptima, y hacia autopista norte que permite una conexin rpida con los puentes vehiculares de la Calle 134 y de la calle 153.

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ACTIVIDADES PREDOMINANTES: El sector tiene una vocacin destinada especialmente a la vivienda Multifamiliar, en desarrollos a travs de Edificios y Conjuntos Cerrados en ordenamientos de ciudad dentro de ciudades. Por tal razn all se construyeron y disearon parques, grandes avenidas, calles amplias, extensas zonas verdes, centros comerciales y centros de negocios, entre otras atracciones. No obstante, otros usos alternativos empiezan a tomarse el sector, intuyndole a los predios usos alternativos. ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA : la estratificacin se encuentra determinada en el plano censal como estrato socio econmico cinco ( E-5 ), segn asignacin mediante decreto 09 del 9 de Enero de 1997 y ratificado mediante el Decreto 737 del 26 de octubre de 1999, rodeada completamente la zona por amplios y extendidos sectores de estratificacin cinco ( E-5 ). NORMATIVIDAD : La reglamentacin urbanstica para el sector estuvo definida hasta la aparicin del POT a travs del Decreto 735 de 1993, correspondindole al eje de cobertura un rea de actividad Residencial Especial con tratamiento general de actualizacin, polgono : A RE 01 04 C, lo cual permiti los usos residenciales especiales, uso de mnimo impacto, en construcciones en tipologa contina hasta de cuatro (4) pisos, sin aislamientos laterales. En la actualidad le corresponde la UPZ No. Trece (13) LOS CEDROS, que reemplaza la reglamentacin existente. Y que expondremos en sus apartes ms significativos, en lo concerniente a nuevos sectores normativos contemplados, normas sobre usos, normas sobre tratamientos, edificabilidad, obras nuevas, adecuaciones, ampliaciones y modificaciones, reservas viales, y aplicacin del efecto plusvala. NORMATIVIDAD Y USOS: Al predio en estudio le corresponde Decreto 271 del 11 de agosto de 2005 la reglamentacin urbanstica especificada en la UPZ 13, LOS CEDROS, la cual reglamenta el POT en el sector, y le corresponde al predio en estudio la ficha reglamentaria No. 08. El sector normativo 08, le asigna un rea de actividad Residencial, zona de uso residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios, con un tratamiento de Consolidacin Urbanstica, y la norma especfica la dar la ficha tcnica cdigo 13-08. Tiene un ndice mximo de ocupacin del 0.7, un ndice mximo de construccin de 3.0, altura mxima permitida de cuatro (4) pisos con una tipologa edificatoria Continua, con un aislamiento posterior mnimo de cuatro metros (4.oo Mts). La dimensin mnima de antejardn es de cinco metros (5.oo Mts), y se permitir semistano partir del paramento de construccin hacia el interior del predio, con un retroceso mnimo de 1.50 metros respecto de su lindero posterior. PERSPECTIVAS DE VALORIZACIN: Buena, estable con tendencia sostenida al mejoramiento para el sector, por tratarse de un rea de amplia demanda de inmuebles, con una bajsima oferta de lotes similares al analizado, y que teniendo la calidad de inmueble con destinacin para vivienda unifamiliar, multifamiliar y/o para usos institucionales de influencia urbanstica local, le da un carcter de significativa favorabilidad y de gran atractivo para proyectos constructivos como los que ya empiezan a enseorear el sector.
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9. VARIABLES QUE INTERVIENEN EN LA NIVELACIN DE PRECIOS

Para la determinacin del justo Precio del inmueble de la Transversal 27 No. 141 -24, que hace parte del Barrio Contador, se tendrn en cuenta las siguientes variables endgenas y exgenas, que influyen directamente sobre el precio comercial : Oferta y demanda de inmuebles en el sector de CONTADOR, NUEVA AUTOPISTA, CEDRITOS, MARGARITAS, LISBOA, Nuevo Country y en sectores de estratificacin similar. Ubicacin particular y reservada de la casa en evaluacin, cercana de reas comerciales Locales y Zonales, y cercana de la Avenida Diecinueve ( Av. 19 ) y de la Calle Ciento Cuarenta y Dos ( CL 142 ). La reglamentacin y normatividad actual de la zona, y la dotacin particular de la CASA con respecto al desarrollo habitacional presente, y los probables usos y destinaciones futuras. Servicios pblicos presentes y futuros en el rea, y clase de servicios adicionales privados presentes o ausentes, tales como: antena comunal, parablica, citofona futura, celadura 24 horas, circuito cerrado de televisin, cerramientos legales, etc. Las condiciones actuales de construccin en la zona de LISBOA, CONTADOR, NUEVA AUTOPISTA Y NUEVO COUNTRY, de proyectos actuales y futuros, y anlisis comparativos de venta de inmuebles comparables en reas privadas, reas de lote, tratamiento y destinaciones. Nivel Socio Econmico de los pobladores y visitantes del sector, as como de los barrios y sectores que lo rodean, y desarrollos complementarios nacidos de los desarrollos comerciales de los alrededores. Edad, Vetustez, calidad en la construccin, diseo arquitectnico, diseo constructivo, equipamiento interior y particular, calidad de los acabados, y estado actual de los acabados concordes con la edad de la construccin, y la persistencia de actualizaciones y metdica calidad de mantenimiento.. Determinacin actualizada del valor de la rentabilidad: por arrendamiento de inmuebles que presentan caractersticas similares en dotacin y amplitud, y productividad econmica del inmueble por el actual uso y su probable desarrollo con la destinacin complementaria que deja abierta la alternatividad de uso, adems de vivienda unifamiliar y multifamiliar.
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10. MEMORIA DE CLCULO Y VALOR DEL AVALUO COMERCIAL

AREA DE LOTE = 312,401 M2

AREA CONSTRUIDA PRIMERA PLANTA

237,802 M2

VALOR M2 de terreno, sector estrato cinco, sobre eje de vial Local, en doble calzada sin separador central, permitido desarrollo especial residencial neto, subsector C Uso I complementario, altura mxima cuatro pisos y semistano, tipologa continua, localizacin esquinera, tratamiento de consolidacin con densificacin moderada ..

750.000,oo

VALOR M2 de construccin tipo vivienda, con vetustez de 40 aos en la construccin original, sin renovacin en distribucin y acabados en un estado general que amerita remodelaciones y actualizaciones.. ....................

330.000.oo

VALOR DEL TERRENO............................................... VALOR CONSTRUCCION . VALOR TOTAL = $

$ $

234300.000,oo 78474.000,oo

312774.000,oo

Son:

TRESCIENTOS DOCE MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL PESOS MONEDA CORRIENTE

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rea de terreno oficializada a travs de Escritura Pblica de adquisicin rea de construccin obtenida de LEVANTAMIENTO de reas construidas sobre el inmueble
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11.REGISTRO FOTOGRFICO

FOTO No. 01: Vista panormica de la Transversal 27, con localizacin esquinera del inmueble sobre el costado izquierdo de la imagen, para sealar su disposicin, su vecindario en una planta, y el desarrollo de las construcciones actuales. Al fondo la Calle 140.

FOTO No. 02: Vista panormica de la Calle 141 Bis, para sealar otra fachada del inmueble, su disposicin posterior, sus obras de urbanismo, y el desarrollo de las construcciones vecindarias. Al fondo occidente, se mira la Transversal 27.

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FOTO No. 03: Vista de la fachada interior de la casa, sealando su puerta interior con reja metlica, sus ventanales enrejados, y sus techos en teja de asbesto, en dos aguas, con sus canaletas metlicas laterales a la vista.

FOTO No. 04: Mirada interior del comedor independiente, para mostrar su luminosidad natural proveniente del patio jardn interior y de la zona de antejardn, y sus acabados en muros y techos, en alturas entre 3,00 metros y 3,50 metros.

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FOTO No. 05: Visin interior de la cocina integral del inmueble, para sealar sus acabados e muros, su mesn en acero inoxidable, los gabinetes superiores e inferiores en madera, su estufa a gas y elctrica, y la luminosidad natural proveniente del patio jardn interior.

FOTO No. 06: Visin de una de las alcobas exteriores del inmueble, para mostrar sus acabados en muros y techos, y la calidad de la iluminacin que llena la alcoba.

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De esta manera, dejo rendido el concepto avaluatorio invocado, el cual coloco a consideracin de los solicitantes y de las partes que puedan estar interesadas en el mismo, esperando haber podido contestar e interpretar eficazmente el AVALO COMERCIAL solicitado.

Atentamente,

Ing. Civil

VALENTIN CASTELLANOS RUBIO C. C. 13251.637 de Ccuta T. P. 6 8 2 0 2 0 4 6 2 4 STD R NA/ L 0 1 3 1 9 LONJANAP

Telfonos: 6 79 74 84 - 310 343 19 12 ingenieros24horas@hotmail.com

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