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Recherche & Stratgie

Le commerce est-il toujours lactif martingale ?


Petit-djeuner Immobilier/Distribution Natixis Securities 20 Mars 2008

Mahdi Mokrane Head of Research & Strategy AEW Europe

March des commerces

Mars 2008

Consommation : des performances contrastes et des inquitudes que lon ne cache plus
Evolution des ventes au dtail en Europe, %p.a., moyenne trimestrielle glissante
10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% oct-01 oct-02 oct-03 oct-04 oct-05 oct-06 juin-02 juin-03 juin-04 juin-05 juin-06 fvr-02 fvr-03 fvr-04 fvr-05 fvr-06 fvr-07 juin-07 oct-07 fvr-08

UK France

Espagne Italie Allemagne

Sources : Ecowin, AEW Europe

Mars 2008

Consommation en Europe: des performances contrastes et des inquitudes affiches


20

Evolution de la confiance des consommateurs en Europe

10

Allemagne UK France

-10

-20

Espagne Italie

-30

-40

-50 janv.-88 janv.-89 janv.-90 janv.-91 janv.-92 janv.-93 janv.-94 janv.-95 janv.-96 janv.-97 janv.-98 janv.-99 janv.-00 janv.-01 janv.-02 janv.-03 janv.-04 janv.-05 janv.-06 janv.-07 janv.-08

Sources : Ecowin, AEW Europe 4

Mars 2008

Consommation en Europe: des performances contrastes et des inquitudes affiches


Royaume-Uni : Finalement un lger ralentissement

Le prix revient en tte des proccupations du


consommateur

Allemagne : la crainte dune rechute

Regain des promotions Les enseignes non alimentaires les plus traditionnelles
sont fragilises, consquence du dveloppement des supermarchs dans le non-alimentaire

Hausse de linflation Erosion du pouvoir dachat Les ventes du commerce devraient peine dpasser
linflation en 2008

Consolidations dans le secteur de la distribution,


linitiative des discounters

France : une situation mi-chemin

Une situation mi-chemin avec les


perspectives de rformes structurelles : baisse des prix, drgulation des dveloppements, flexibilit de la main duvre

Italie : une situation qui ne devrait pas samliorer

En 2008, la croissance du PIB devrait tre la plus


faible de la zone Euro

Progression du hard discount au dtriment


des hypermarchs et des formats de proximit traditionnels

Les classes moyennes sont touches Tous les distributeurs salarment de la baisse des
ventes, y compris les hard-discounters

Un grand nombre de projets pour


redessiner loffre en priphrie (parcs dactivits)

Espagne : les MDD contre linflation

Une inflation qui commence se faire sentir alors que la croissance du PIB est lune des plus fortes en Europe propres

Les distributeurs augmentent la part des marques Le contexte lectoral a frein les initiatives politiques
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Mars 2008

Une progression rgulire des loyers : le commerces est dfensif


Evolution des loyers prime des centres commerciaux en Europe (base 100 2000)
France Germany Ireland 130 110 90 70 50 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Italy Netherlands Portugal Spain Sweden UK

170 150

Sources : PMA, AEW Europe

Mars 2008

mais des signes de ralentissement en commerce de centre ville dans les pays les plus susceptibles dtre touchs par une baisse des ventes
Prvision de croissance des loyers prime de commerces de pieds dimmeuble

Sources : PMA, AEW Europe

Mars 2008

.. et un lger flchissement anticip en centres commerciaux


Prvision de croissance des loyers de centres commerciaux

Sources : PMA, AEW Europe

Mars 2008

Un niveau de livraison important tir par le dynamisme des grandes enseignes commerciales
Evolution des livraisons de centre commerciaux en Europe

Sources : PMA, AEW Europe 9


Mars 2008

La fin de lexception franaise ?


Nombre de projets recenss en France

Sources : PROCOS

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Mars 2008

Importance du contexte inflationniste


Evolution des prix en France
Indices mensuels de prix des produits de grande consommation dans la grande distribution (base 100 en 1998) 125 120 115 110 105 100 95 90 janv-98
Sources : INSEE

janv-99

janv-00

janv-01

janv-02

janv-03

janv-04

janv-05

janv-06

janv-07

janv-08

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Mars 2008

La bataille des prix a-telle lieu en France?


Indices mensuels de prix des produits de grande consommation dans la grande distribution (base 100 en 1998)
1996 Loi Galland Contrle de la concurrence (relations fournisseurs / distributeurs, lutte contre prix abusivement bas, vente perte)
Facteurs daugmentation des prix

2002 Effets prix du passage leuro

En cours - Contexte global de flambe des prix des matires premires, dabord nergtiques, puis contagion aux matires agricoles

125

120

Consquences : les distributeurs se rmunrent par marges arrires tandis que les fournisseurs augmentent leurs prix pour compenser Rpercussion des hausses de prix des fournisseurs sur les prix aux consommateurs Juin 2004 Nicolas Sarkozy, alors ministre de lconomie demande une nouvelle baisse des prix aux industriels et distributeurs Consquence : baisse denviron 1,6% des prix des produits de marque Aot 2005 rforme de la loi Galland; loi Dutreil. 2007 Ritration du gouvernement augmenter le pouvoir dachat poursuite des rformes de libralisation du commerce

115

110

Facteurs de baisse des prix

105

*Grande distribution tendue = surfaces de ventes > 120 m (hypermarchs, supermarchs, suprettes) Source INSEE, AEW Europe

2002 Pacte de stabilit du gouvernement avec les professionnels de lalimentaire pour geler les prix

100

95

90
fvrier-98 fvrier-99 fvrier-00 fvrier-01 fvrier-02 fvrier-03 fvrier-04 fvrier-05 fvrier-06 fvrier-07 fvrier-08

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Mars 2008

France : Dans ce contexte les changements de modes dindexation prennent tout leur sens

LIRL devient IPC pour les baux habitation. Ctait attendu. LICC pour les loyers commerciaux volue. Premires ractions 1. C'est un changement substantiel : le poids de l'ICC passe de 100% 25% 2. La composante inflation (IPC) revient en force : de 0% 50%, mais en environnement inflationniste court / moyen terme 3. Le nouvel indice semble "plus juste" (propritaire /locataire) : introduction d'une composante de 25% d'indice des ventes du commerce de dtail (ICAV). Cependant, cet indice, qui n'existe que depuis 1996, est plus volatile que les deux autres, et donc introduit du risque supplmentaire dans les cashs flows locatifs. 4. Ces trois indices ne sont que peut corrls (voire ngativement corrls) sur les 12 dernires annes (en base annuelle), ce qui peut tre vu comme un avantage de diversification des sources d'indexation. Conclusion Vers la fin de lexception Franaise de lICC. Lindexation soriente vers un alignement avec les pratiques europennes (une fonction mathmatique de linflation) mais avec encore un avantage la France..

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Mars 2008

Vers un ralentissement de la baisse des taux de rendements? voire une correction la hausse comme au Royaume-Uni
Evolution des taux de rendement prime centres commerciaux en Europe (%)
France Germany
9 8 7 6 5 4 3 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

11 10

Ireland Italy Netherlands Portugal Spain Sweden UK

Sources : PMA, AEW Europe

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Mars 2008

Europe : Un volume dinvestissement en 2007 peine infrieur 2006

Sources : Jones Lang LaSalle, CBRE

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Mars 2008

Investissements en Europe : toujours aussi difficile de sourcer des actifs commerces


Rpartition gographique de linvestissement global en 2007

Rpartition de linvestissement dans le Top 10 des villes en Europe

Sources : CBRE 16
Mars 2008

Les investissements en Europe : le bureau reste lactif phare sur lanne


100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

16 4 6

12 3 5

15 4 7

12 21 3 7 3 9

9 18 9 6 5 7

13 8 6

24 20 26 25 26 27 25 21 Other Hotel Industrial Retail Office 54 56 48 44 52

50

44

50

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Sources : Jones Lang LaSalle, AEW Europe

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Mars 2008

Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises stratgies en Grande-Bretagne ?


Tous actifs Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties 253 stratgies de 1986 2007

Jachte en .

Je revends en..
Source: IPD, calculs AEW Europe
18
Mars 2008

Nb de > 10% 159

Nb entre 0 et 10% 85

Nb < 0% 10

Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises stratgies en Grande-Bretagne ?


Bureaux Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties 253 stratgies de 1986 2007

Jachte en .

Je revends en..
Source: IPD, calculs AEW Europe
19
Mars 2008

Nb de > 10% 99

Nb entre 0 et 10% 143

Nb < 0% 12

Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises stratgies en Grande-Bretagne ?


Commerces Grande-Bretagne : Performances annualises de stratgies dentre/sorties 2534 stratgies de 1986 2007

Jachte en .

Je revends en..

Source: IPD, calculs AEW Europe


20
Mars 2008

Nb de > 10% 182

Nb entre 0 et 10% 68

Nb < 0% 4

Un peu dhistoire : quelles proportions de bonnes / mauvaises stratgies en GB ?


Logistique GB : Performances annualises de stratgies dentre/sorties 253 stratgies de 1986 2007

Jachte en .

Je revends en..

Nb de > 10%

Nb entre 0 et 10%

Nb < 0%

222
Source: IPD, calculs AEW Europe
21
Mars 2008

30

Investment intentions over time - retail


Aut 2001 1,0 0,8 0,6 net responses . 0,4 0,2 0,0 -0,2 -0,4 -0,6 Aut 2002 Aut 2003 Aut 2004 Aut 2005 Aut 2006 Aut 2007

Germany

UK / Ire

France

Italy

Sp / Port Neth / Belg

Scan

Cent & East

Source: PMA European Survey on investor intentions Aut 2007


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Mars 2008

Conclusion : Les principales tendances en investissement en commerce en Europe


Royaume-Uni Environ 4 Mds investis en centres
commerciaux au UK en 2007 (-27% par rapport 2006) et 1.8 Mds en retail warehouse (-25% compar 2006)

Europe continentale 27.7 Mds investis en commerces en


Europe continentale en 2007 (hors Uk et Irlande) dont 6.6 Mds au Q4 2007.

Plus de remonte des taux, au moins jusqu mi-2008 Avec les investisseurs debt financed en difficult, re-mergence dacteurs dormants ces dernires annes et dinvestisseurs de type entrepreneurs Retour aux fondamentaux (asset management, taille des bassins de consommation et loyers raisonnables)

Progression des volumes dinvestissements de 7% par rapport 2006 Repricing attendu sur les actifs secondaires et sur les produits et portefeuilles fort montage financier 54% des investissements Retail en centres commerciaux en Europe continentale Les parcs dactivit restent recherchs mais les investisseurs prennent plus leur temps pour estimer les risques dans les sites secondaires Activit des dveloppeurs forte, notamment en Europe centrale et de lest

Allemagne et Europe du Nord devraient augmenter leurs volumes dinvestissement. Opportunits en Espagne en fin danne. Croissance forte en Russie et en Turquie 26% de linvestissement Retail en Europe continentale en Allemagne en 2007 La Russie en 3e position derrire la France. Roumanie et Turquie ont bnfici de 1 Mds dinvestissement Retail chacun

Le mouvement dexternalisation en commerces sest acclr en 2006-2007 et devrait


se poursuivre
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Mars 2008

Conclusion : Les commerces restent toujours lactif martingale


Localisation des livraisons de centres commerciaux en 2007 et livraisons futures
Privilgier des portefeuilles externalisation Ouverture des options stratgiques dans un contexte de repricing Trs actifs
Fort potentiel dAsset management Mais risque de sur-offre localis

Trs actif Des taux attractifs mais qui baissent Externalisations

Diffrencier les formes de commerce Importance du stock picking Plus grande Prudence Ralentissement de la consommation Plus grande Prudence suroffre

Trs actifs Forte demande Paysage commercial en recomposition

>40 000 m <40 000 m


Sources : AEW Europe, donnes PMA 24
Mars 2008

Questions & Discussion

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